常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律實(shí)務(wù)探悉

常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律實(shí)務(wù)探悉來(lái)源：作者：時(shí)間：2011/05/10常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律實(shí)務(wù)探悉房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實(shí)復(fù)雜，交易周期漫長(zhǎng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大，對(duì)交易當(dāng)事人利害攸關(guān),還涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，這些都離不開(kāi)買(mǎi)房合同的效常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律實(shí)務(wù)探悉

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實(shí)復(fù)雜，交易周期漫長(zhǎng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大，對(duì)交易當(dāng)事人利害攸關(guān),還涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，這些都離不開(kāi)買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題。所以如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛訴訟中，雙方都應(yīng)首先考慮買(mǎi)房合同是否合法有效。筆者結(jié)合審判實(shí)踐僅就幾種常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形做一探討。

一、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，因?yàn)橐恍┎灰?guī)范的操作時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一手交了錢(qián)、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣(mài)方急于將房產(chǎn)出手；另一方面，買(mǎi)方卻望而卻步要撤出交易，紛爭(zhēng)由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)？我們就結(jié)合如下案例做一分析。2003年下半年，蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。雙方約定，蔡先生確定認(rèn)購(gòu)和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有，總價(jià)為83萬(wàn)元。雙方還確認(rèn)了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號(hào)及房產(chǎn)面積。當(dāng)天，蔡先生向交易中心支付了3萬(wàn)元定金，并保證在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。交了定金后，蔡先生到房產(chǎn)和國(guó)土管理部門(mén)查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實(shí)是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進(jìn)一步了解，原來(lái)這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后，另一家公司沒(méi)有辦理土地過(guò)戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷(xiāo)售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國(guó)土管理部門(mén)辦理土地證。所以，到了約定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求交易中心退還他已付的定金。而交易中心則稱(chēng)，該公司所代銷(xiāo)的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個(gè)要求退錢(qián)，一個(gè)要求賣(mài)房，雙方協(xié)商不下，蔡先生訴諸法院。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人，沒(méi)有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷(xiāo)售給蔡先生的行為，違反了我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效；交易中心應(yīng)返還蔡先生3萬(wàn)元定金。

交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認(rèn)購(gòu)該別墅時(shí)，是對(duì)該房產(chǎn)做了充分了解才同意認(rèn)購(gòu)的。第二，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”，要求簽訂的也是“房屋”買(mǎi)賣(mài)合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)，我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談，是錯(cuò)誤的。就第三個(gè)理由，交易中心做了進(jìn)一步說(shuō)明：首先，土地與建筑物各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)，曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證，當(dāng)然有百分之百的權(quán)利處分該別墅，將之轉(zhuǎn)讓他人；其次，土地與房屋既然各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，難免會(huì)出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然只能處分房產(chǎn)權(quán)，而不能處分地產(chǎn)權(quán)；再次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過(guò)程中，該法草案中曾規(guī)定：國(guó)家實(shí)行城市國(guó)有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致，即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對(duì)，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時(shí)指出，由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證的問(wèn)題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒(méi)有辦理土地分割證，實(shí)踐中普遍存在房地

法院審理認(rèn)為，根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢(xún)了承租人張先生的意見(jiàn)，但沒(méi)有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個(gè)月期限未滿時(shí)就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。

我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣(mài)出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定：“房主出賣(mài)房屋時(shí)在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！币虼耍诖税钢?，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購(gòu)房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，張先生的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到法院的支持。

一方面，根據(jù)最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第118條的規(guī)定，出租人出賣(mài)房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買(mǎi)權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。由此可知，承租人的先買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人。依《中華人民共和國(guó)公司法》和《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。所以，其他股東或者合伙人的先買(mǎi)權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買(mǎi)權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無(wú)疑問(wèn)。依照最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意，有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的（不論有償或者無(wú)償），享有先買(mǎi)權(quán)的共有人可以請(qǐng)求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的；第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)?，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，享有先買(mǎi)權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，只能向出賣(mài)該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請(qǐng)求損害賠償。另一方面，先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買(mǎi)權(quán)，否則，先買(mǎi)權(quán)人無(wú)限拖延表示是否購(gòu)買(mǎi)，義務(wù)人出賣(mài)其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣(mài)房屋之前未予以書(shū)面表示購(gòu)買(mǎi)的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人有無(wú)通知義務(wù)，法無(wú)明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)。出賣(mài)人及時(shí)告知先買(mǎi)權(quán)人后，先買(mǎi)權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購(gòu)買(mǎi)表示的，即喪失先買(mǎi)權(quán)，出賣(mài)人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給第三人。

四、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

舉例說(shuō)明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價(jià)款68萬(wàn)元。當(dāng)天，孫先生即向李某交付定金4萬(wàn)元。按雙方約定，余款64萬(wàn)元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬(wàn)元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過(guò)戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報(bào)建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買(mǎi)下這套房，孫先生不僅補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，還繳納了有關(guān)費(fèi)用及罰款。2005年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購(gòu)房余款36萬(wàn)元。孫先生則稱(chēng)，李某利用他不了解中國(guó)法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實(shí)，與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無(wú)效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭(zhēng)執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購(gòu)房余款之訴；而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬(wàn)余元。一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為，孫先生和李某簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，李某具有該房的土地使用權(quán)，其簽訂合同時(shí)雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補(bǔ)辦了相關(guān)的手續(xù)，并辦結(jié)了房產(chǎn)證，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買(mǎi)賣(mài)房屋的合同，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同，受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去，即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購(gòu)房余款。2005年9月，一審判決：孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬(wàn)元；李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費(fèi)用5.8萬(wàn)余元。堅(jiān)持該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后，中級(jí)法院二審認(rèn)為，雖然李某與孫先生簽訂合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買(mǎi)房人其購(gòu)買(mǎi)目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)司法解釋?zhuān)瑑扇说姆课葙I(mǎi)賣(mài)行為，可認(rèn)定為有效，應(yīng)繼續(xù)履行。本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問(wèn)題。主要涉及兩個(gè)法律規(guī)定。其一，是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書(shū)的人不是法律意義上的所有權(quán)人；第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題；其二，就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買(mǎi)房目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，則上述房屋買(mǎi)賣(mài)行為可以認(rèn)定有效。”這一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，要保護(hù)市場(chǎng)中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時(shí)是沒(méi)有具備轉(zhuǎn)讓條件，但是只要在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，則最后法院在審判實(shí)踐中對(duì)其有效性還是予以認(rèn)可的。

五、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也