常見無效房屋買賣合同法律實務(wù)探悉

常見無效房屋買賣合同法律實務(wù)探悉來源：作者：時間：2011/05/10常見無效房屋買賣合同法律實務(wù)探悉房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實復(fù)雜，交易周期漫長，商業(yè)風(fēng)險巨大，對交易當(dāng)事人利害攸關(guān),還涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效常見無效房屋買賣合同法律實務(wù)探悉

房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實復(fù)雜，交易周期漫長，商業(yè)風(fēng)險巨大，對交易當(dāng)事人利害攸關(guān),還涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效力問題。所以如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應(yīng)首先考慮買房合同是否合法有效。筆者結(jié)合審判實踐僅就幾種常見無效房屋買賣合同的情形做一探討。

一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。然而，在實際的房地產(chǎn)買賣中，因為一些不規(guī)范的操作時常會出現(xiàn)一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手；另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)？我們就結(jié)合如下案例做一分析。2003年下半年，蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認(rèn)購書》。雙方約定，蔡先生確定認(rèn)購和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有，總價為83萬元。雙方還確認(rèn)了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號及房產(chǎn)面積。當(dāng)天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，并保證在簽訂認(rèn)購書后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后，蔡先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進一步了解，原來這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后，另一家公司沒有辦理土地過戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金。而交易中心則稱，該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個要求退錢，一個要求賣房，雙方協(xié)商不下，蔡先生訴諸法院。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人，沒有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認(rèn)購書》無效；交易中心應(yīng)返還蔡先生3萬元定金。

交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認(rèn)購該別墅時，是對該房產(chǎn)做了充分了解才同意認(rèn)購的。第二，《認(rèn)購書》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”，要求簽訂的也是“房屋”買賣合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個不同的產(chǎn)權(quán)，我國沒有實行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進一步說明：首先，土地與建筑物各為獨立的不動產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個不同的產(chǎn)權(quán)，曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證，當(dāng)然有百分之百的權(quán)利處分該別墅，將之轉(zhuǎn)讓他人；其次，土地與房屋既然各為獨立的不動產(chǎn)，難免會出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然只能處分房產(chǎn)權(quán)，而不能處分地產(chǎn)權(quán)；再次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過程中，該法草案中曾規(guī)定：國家實行城市國有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致，即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國沒有實行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時指出，由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒有土地證的問題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實踐中普遍存在房地

法院審理認(rèn)為，根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見，但沒有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個月期限未滿時就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購買權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。

我國《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定：“房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！币虼耍诖税钢?，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購房權(quán)，張先生的訴訟請求理應(yīng)得到法院的支持。

一方面，根據(jù)最高人民法院《意見》（試行）第118條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無疑問。依照最高人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人合法利益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動產(chǎn)時是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權(quán)的共有人可以請求人民法院宣告該不動產(chǎn)買賣是無效的；第三人在取得不動產(chǎn)時是善意的、有償?shù)?，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張該不動產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購買，義務(wù)人出賣其不動產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產(chǎn)時，對其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負有通知義務(wù)。出賣人及時告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動產(chǎn)出賣給第三人。

四、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

舉例說明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價款68萬元。當(dāng)天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，余款64萬元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買下這套房，孫先生不僅補辦了相關(guān)手續(xù)，還繳納了有關(guān)費用及罰款。2005年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購房余款36萬元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實，與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購房余款之訴；而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬余元。一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同，李某具有該房的土地使用權(quán)，其簽訂合同時雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補辦了相關(guān)的手續(xù)，并辦結(jié)了房產(chǎn)證，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買賣房屋的合同，是雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同，受法律保護，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去，即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購房余款。2005年9月，一審判決：孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬元；李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費用5.8萬余元。堅持該買賣合同無效，雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后，中級法院二審認(rèn)為，雖然李某與孫先生簽訂合同時，轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補辦了相關(guān)手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買房人其購買目的已經(jīng)實現(xiàn)。根據(jù)我國有關(guān)司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認(rèn)定為有效，應(yīng)繼續(xù)履行。本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問題。主要涉及兩個法律規(guī)定。其一，是我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人；第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問題；其二，就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補辦了相關(guān)手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認(rèn)定有效?！边@一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)，要保護市場中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時是沒有具備轉(zhuǎn)讓條件，但是只要在訴訟前已依法補辦了相關(guān)手續(xù)，則最后法院在審判實踐中對其有效性還是予以認(rèn)可的。

五、單位違反規(guī)定購房，合同無效

機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也