常見無效房屋買賣合同法律實務探悉

常見無效房屋買賣合同法律實務探悉來源：作者：時間：2011/05/10常見無效房屋買賣合同法律實務探悉房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實復雜，交易周期漫長，商業(yè)風險巨大，對交易當事人利害攸關,還涉及到產(chǎn)權、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效常見無效房屋買賣合同法律實務探悉

房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實復雜，交易周期漫長，商業(yè)風險巨大，對交易當事人利害攸關,還涉及到產(chǎn)權、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效力問題。所以如何認定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應首先考慮買房合同是否合法有效。筆者結合審判實踐僅就幾種常見無效房屋買賣合同的情形做一探討。

一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。然而，在實際的房地產(chǎn)買賣中，因為一些不規(guī)范的操作時常會出現(xiàn)一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手；另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認定解除交易還是交易繼續(xù)？我們就結合如下案例做一分析。2003年下半年，蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認購書》。雙方約定，蔡先生確定認購和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，房屋產(chǎn)權系曹某所有，總價為83萬元。雙方還確認了該房產(chǎn)的產(chǎn)權證號及房產(chǎn)面積。當天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，并保證在簽訂認購書后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后，蔡先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進一步了解，原來這家公司將那塊地轉讓給另一家公司后，另一家公司沒有辦理土地過戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金。而交易中心則稱，該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個要求退錢，一個要求賣房，雙方協(xié)商不下，蔡先生訴諸法院。一審法院經(jīng)審理認為，和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權人，沒有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權并領取權屬證書，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，即房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押；未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認購書》無效；交易中心應返還蔡先生3萬元定金。

交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認購該別墅時，是對該房產(chǎn)做了充分了解才同意認購的。第二，《認購書》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”，要求簽訂的也是“房屋”買賣合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權與土地使用權是兩個不同的產(chǎn)權，我國沒有實行房、地產(chǎn)權利主體一致的原則，而一審將房屋所有權與土地使用權混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進一步說明：首先，土地與建筑物各為獨立的不動產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個不同的產(chǎn)權，曹某依法領取了房產(chǎn)證，當然有百分之百的權利處分該別墅，將之轉讓他人；其次，土地與房屋既然各為獨立的不動產(chǎn)，難免會出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權，當然只能處分房產(chǎn)權，而不能處分地產(chǎn)權；再次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過程中，該法草案中曾規(guī)定：國家實行城市國有土地使用權和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權的主體一致，即房地產(chǎn)權利主體一致。但因審議中有委員反對，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國沒有實行房地產(chǎn)權利主體一致的原則。交易中心同時指出，由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒有土地證的問題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實踐中普遍存在房地

法院審理認為，根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時，應當提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見，但沒有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個月期限未滿時就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購買權。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。

我國《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有權人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權?！弊罡呷嗣穹ㄔ?984年《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定：“房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權利應予保護?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！币虼?，在此案中，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購房權，張先生的訴訟請求理應得到法院的支持。

一方面，根據(jù)最高人民法院《意見》（試行）第118條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務，致使承租人喪失行使先買權機會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權具有物權的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人依法轉讓其不動產(chǎn)份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權亦具有物權的效力。但共有人的先買權是否具有物權的效力，不無疑問。依照最高人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意，有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人合法利益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動產(chǎn)時是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權的共有人可以請求人民法院宣告該不動產(chǎn)買賣是無效的；第三人在取得不動產(chǎn)時是善意的、有償?shù)模⑶乙婪ㄞk理了產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，享有先買權的共有人就不能主張該不動產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權人應當在一定期限內(nèi)行使先買權，否則，先買權人無限拖延表示是否購買，義務人出賣其不動產(chǎn)的權利就無法得到實現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉讓其不動產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產(chǎn)時，對其他共有人有無通知義務，法無明文，在解釋上應認為出賣人負有通知義務。出賣人及時告知先買權人后，先買權人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權，出賣人可以將其不動產(chǎn)出賣給第三人。

四、非法轉讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

舉例說明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權，一并轉讓給孫先生，總價款68萬元。當天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，余款64萬元應在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結了土地證過戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報建手續(xù)和房屋產(chǎn)權登記。為了買下這套房，孫先生不僅補辦了相關手續(xù)，還繳納了有關費用及罰款。2005年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購房余款36萬元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實，與他簽訂了“轉讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購房余款之訴；而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬余元。一審法院受理了此案。經(jīng)審理認為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同，李某具有該房的土地使用權，其簽訂合同時雖尚未依法登記領取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補辦了相關的手續(xù)，并辦結了房產(chǎn)證，所以應當認定這一買賣房屋的合同，是雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法，應屬有效合同，受法律保護，應當繼續(xù)履行下去，即孫先生應當向李某付清購房余款。2005年9月，一審判決：孫先生應向李某支付余款近36萬元；李某應向孫先生償付相關費用5.8萬余元。堅持該買賣合同無效，雙方應互相返還的孫先生上訴后，中級法院二審認為，雖然李某與孫先生簽訂合同時，轉讓的房屋并不具備轉讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補辦了相關手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買房人其購買目的已經(jīng)實現(xiàn)。根據(jù)我國有關司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認定為有效，應繼續(xù)履行。本案所涉及的則是房屋轉讓時是否辦理房屋權屬登記的法律問題。主要涉及兩個法律規(guī)定。其一，是我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領取權利證書的人不是法律意義上的所有權人；第二，非所有權人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問題；其二，就是最高人民法院關于審理房屋買賣糾紛案件的有關司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉讓人在與被轉讓人簽訂轉讓協(xié)議時，其所轉讓的房屋不具備轉讓條件。但是在訴訟前已依法補辦了相關手續(xù)，取得房屋所有權證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認定有效?！边@一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)，要保護市場中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時是沒有具備轉讓條件，但是只要在訴訟前已依法補辦了相關手續(xù)，則最后法院在審判實踐中對其有效性還是予以認可的。

五、單位違反規(guī)定購房，合同無效

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也