2024年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題及答案

房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》真題一、單項(xiàng)選擇題（共35題）

1.房地產(chǎn)投資氣氛土地開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資，是按照()的不一樣進(jìn)行劃分的。

A物業(yè)用途類型

B.投資對(duì)象存在形式

C.房地產(chǎn)投資主體

D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型

參照答案：D

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不一樣，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)卡法投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。參見(jiàn)教材P4

2.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以控制的是()。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

D.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

參照答案：A

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)行費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有其風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P21

3.下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者一般會(huì)選擇的是()。

A.開(kāi)發(fā)商品住宅

B.開(kāi)發(fā)工業(yè)廠房

C.購(gòu)置優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)

D.購(gòu)置繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

參照答案：C

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)直接投資。對(duì)于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)且有抵押風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，玩玩傾向與購(gòu)置處在換進(jìn)地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，此類物業(yè)的購(gòu)置價(jià)格高、收益水平較低但風(fēng)險(xiǎn)也低;而具有房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購(gòu)置處在優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，此類物業(yè)初始價(jià)值和收益水平較低，投資者也許繼續(xù)持有，也也許轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。參見(jiàn)教材P11

4.某市商品住宅新動(dòng)工面積為600萬(wàn)平方米，竣工面積為400萬(wàn)平方米，底未竣工并繼續(xù)施工的商品面積為200萬(wàn)平方米，該市商品房住宅的平均建設(shè)周期為()年。

A.0.5

8.1.0

C.1.5

D.2.0

參照答案：D

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=(600+200)/400=2.參見(jiàn)教材P40-41

5.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供應(yīng)指標(biāo)的是()。

A.房地產(chǎn)租金

B.房地產(chǎn)實(shí)際出租量

C.出租房屋空置率

D.房?jī)r(jià)租金比

參照答案：C

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)租金、出租量屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)，房?jī)r(jià)租金比屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)，空置率屬于供應(yīng)指標(biāo)。參見(jiàn)教材P40

6.其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬(wàn)元，其中自有資金為4000萬(wàn)元，通過(guò)發(fā)行債券獲得萬(wàn)元，其他為銀行貸款，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資杠桿率為()。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

參照答案：C

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開(kāi)發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)投資商投入的權(quán)益資本的比率，開(kāi)發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.5。參見(jiàn)教材P43

7.下列費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的是()。

A.征收賠償費(fèi)

B.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的人員工資

C.招標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

D.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有管費(fèi)用

參照答案：B

參照解析：本題考察的是獲取土地。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本包括：(1)征收、拆遷賠償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi);(2)收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生有關(guān)賠償費(fèi)用;(3)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用;(4)招標(biāo).拍賣、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用;(5)貸款利息;(6)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)政府和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。參見(jiàn)教材P68

8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收的組織者是()。

A.項(xiàng)目施工單位

B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位

C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門

參照答案：C

參照解析：本題考察的是竣工驗(yàn)收。單位竣工驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶(使用方)、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開(kāi)墾竣工證書(shū)。參見(jiàn)教材P91

9.某著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按高于市場(chǎng)上同類物業(yè)的價(jià)格對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，這種定價(jià)措施是()。

A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B.挑戰(zhàn)定位法

C.隨行就是定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

參照答案：A

參照解析：本題考察的是制定租售措施。領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法實(shí)際是一種定價(jià)方略，處在市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位的開(kāi)發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。一般狀況下，假如某企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開(kāi)發(fā)中距龍頭老大地位。參見(jiàn)教材P99

10.某事商品住宅預(yù)測(cè)銷售量為20萬(wàn)套，實(shí)際銷售量為9萬(wàn)套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市的商品住宅銷售量為()萬(wàn)套。

A.8.10

B.9.30

C.10.80

D.11.70

參照答案：B

參照解析：本題考察的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。商品住宅預(yù)測(cè)銷售量=商品住宅實(shí)際銷售量×平滑指數(shù)+商品住宅預(yù)測(cè)銷售量×(1-平滑指數(shù))=9×0.9+12×0.1=9.3。參見(jiàn)教材P11611.下列目的市場(chǎng)選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是()。

A.市場(chǎng)集中化模式

B.選擇專業(yè)化模式

C.產(chǎn)品專業(yè)化模式

D.市場(chǎng)專業(yè)化模式

參照答案：B

參照解析：本題考察的是目的市場(chǎng)選擇。選擇專業(yè)化，企業(yè)有選擇地進(jìn)入幾種不一樣的戲份市場(chǎng)。從客觀上講，每隔細(xì)分市場(chǎng)都具有吸引力，且符合企業(yè)的目的和資源水瓶。這些細(xì)分市場(chǎng)之間很少或主線不發(fā)生聯(lián)絡(luò)，單在每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上都可盈利。這種多細(xì)分市場(chǎng)覆蓋方略能分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。由于雖然其中一種細(xì)分市場(chǎng)喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細(xì)分市場(chǎng)上繼續(xù)盈利。參見(jiàn)教材P121

12.某寫字樓項(xiàng)目建成後引進(jìn)一名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是()差異化戰(zhàn)略。

A.形象

B.產(chǎn)品

C.人員

D.服務(wù)

參照答案：D

參照解析：本題考察的是市場(chǎng)定位。服務(wù)差異化戰(zhàn)略，即向目的市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不一樣的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越好地體目前對(duì)客戶的服務(wù)上，市場(chǎng)差異化就越輕易實(shí)現(xiàn)。參見(jiàn)教材P122

13.下列影響消費(fèi)者購(gòu)置行為的原因中，屬于社會(huì)分化原因的是()。

A.社會(huì)階層

B.信念和態(tài)度

C.生活方式

D.經(jīng)濟(jì)狀況

參照答案：A

參照解析：本題考察的是影響消費(fèi)者購(gòu)置行為的重要原因。影響消費(fèi)者購(gòu)置行為的社會(huì)文化原因包括文化、亞文化、社會(huì)階層、有關(guān)全體和家庭;信念和態(tài)度屬于心理原因;經(jīng)紀(jì)狀況和生活方式屬于個(gè)人原因。參見(jiàn)教材P129

14.在房地產(chǎn)投資的“購(gòu)置—持有出租—發(fā)售”模式中，吸納金流出不包括()。

A.購(gòu)置成本

B.土地獲得費(fèi)用

C.裝修費(fèi)用

D.運(yùn)行成本

參照答案：B

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的薪金流量。購(gòu)置-—持有出租—出租模式下，現(xiàn)金流出包括購(gòu)置成本和購(gòu)置稅費(fèi)、裝修費(fèi)用、運(yùn)行成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售入。參見(jiàn)教材P148

15.某筆貸款按月、季、六個(gè)月計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中對(duì)的的是()。

A.I3>I2>I1

B.I2>I3>I1

C.I1>I3>I2

D.I1>I2>I3

參照答案：D

參照解析：本題考察的是名義率與實(shí)際率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大，參見(jiàn)教材P156

16.若商業(yè)性住宅房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、0%，均按月計(jì)息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款兩者的實(shí)際年利率差是()。

A.1.50%

B3.57%

C.3.70%

D.3.94%

參照答案：D

參照解析：本題考察的是名義利率與實(shí)際利率。商業(yè)性住房抵押貸款的實(shí)際年利率=(1+8.7%/12)12-1=9.05%，住房公積金貸款的年實(shí)際利率=(1+5%/12)12-1=5.116%，兩者的差額為：9.055%-5.116%=3.939%。參見(jiàn)教材P156

17.下列現(xiàn)金流量圖中，已知A、F和i，則P=()。

A.A(P/A，i，5)(P/F，i，1)+F(P/F，i，6)

B.A(P/A，i，6)+F(P/F，i，6)

C.A(P/A，i，5)+F(P/F，i，6)

D.A(P/A，i，5)(P/F，i，2)+F(P/F，i，6)

參照答案：A

參照解析：本題考察的是復(fù)利計(jì)算。A(P/A，i，5)計(jì)算得到第一期期末的現(xiàn)值，然後通過(guò)終值折算現(xiàn)值公式將第一年年末的值折算到期初，即為：A(P/A，i，5)(P/F，i，1);最終套用已知終值求現(xiàn)值公式將第六期期末的終值折算到期出。參見(jiàn)教材P158~159

18.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額為50萬(wàn)元、年利率為8.7%、期限為、按月等額還本付息的個(gè)人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為()萬(wàn)元。

A.16.79

B.18.12

C.25.01

D.31.17

參照答案：C

參照解析：本題考察的是復(fù)利計(jì)算。月還款額A=P×i+=50×8.7%/12+50×8.7%/12[(1+8.7%/12)120—1]=6252.90元，年收入=6252.90/30%×12=25.01萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P158。

19.王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額()。

A.逐漸減少

B.逐漸增長(zhǎng)

C.數(shù)額相等

D.先增後減

參照答案：A

參照解析：本題考察的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)為分期償還等額的本金和對(duì)應(yīng)的利息，利息越來(lái)越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見(jiàn)教材P202

20.若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不小于零，則闡明該項(xiàng)目的獲利能力()基準(zhǔn)收益率的規(guī)定。

A.未到達(dá)

B.恰好到達(dá)

C.已超過(guò)

D.靠近于

參照答案：C

參照解析：本題考察的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。假如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不小于或等于零，闡明該項(xiàng)目的獲利能力到達(dá)或超過(guò)了基本收益率的規(guī)定，因而在財(cái)務(wù)上是可行的。參見(jiàn)教材P18121.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目可以承受最高貸款利率的是()。

A.成本利潤(rùn)率

B.資本金利潤(rùn)率

C.銷售利潤(rùn)率

D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

參照答案：D

參照解析：本題考察的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。參見(jiàn)教材P182

22.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款奶奶利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為()。

A.5.00%

B.8.50%

C.8.74%

D.9.00%

參照答案：C

參照解析：本題考察的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。1+名義收益率=(1+實(shí)際收益率)×(1+通貨膨脹率)，得到，實(shí)際收益率=(1+名義收益率)/(1+通貨膨脹率)—1=(1+12%)/(1+3%)—1=8.74%。參見(jiàn)教材P187

23.某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)置一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其他為自有資金，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利率總額為1000萬(wàn)元，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤(rùn)率為()。

A.9.38%

B.12.50%

C.15.63%

D.20.83%

參照答案：C

參照解析：本題考察的是資本金凈利潤(rùn)率。資本金凈利潤(rùn)率=年稅後利潤(rùn)總額或年平均稅後利潤(rùn)總額/資本金=1000×(1—25%)/(8000×60%)=15.625%。參見(jiàn)教材P199

24.某投資者以160萬(wàn)元購(gòu)置一種商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的60萬(wàn)元為銀行提供的年利率8%，期限，按年等額還本付息的抵押貸款，其他為自為資金。若該商鋪的年租金收入為30萬(wàn)元，不包括還本付息的年運(yùn)行費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。

A.8.48%

B.13.56%

C.15.00%

D.22.50%

參照答案：B

參照解析：本題考察的是現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=(營(yíng)業(yè)利潤(rùn)—年還本付息)/初始現(xiàn)金投資，年還本付息A=P×i+=60×8%+60×8%/[(1+8%)10—1]=8.94萬(wàn)元，稅前現(xiàn)金回報(bào)率=[30×(1—25%)—8.94]/(160—60)=13.56%。參與教材P201

25.估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮()的影響。

A.宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系

C.租戶支付租金能力

D.銀行貸款利率

參照答案：D

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的重要不確定性原因?？罩寐实淖兓c宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)，因此精確估計(jì)某類物業(yè)的空置率，也不是一件很輕易的事。參見(jiàn)教材P217

26.投資決策措施中的決策樹(shù)法，常用于處理()決策的問(wèn)題。

A.確定型

B.成長(zhǎng)型

C.風(fēng)險(xiǎn)型

D.不確定型

參照答案：C

參照解析：本題考察的是決策的措施。確定型決策措施包括應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)措施或借助計(jì)算機(jī)驚醒決策;風(fēng)險(xiǎn)型決策的詳細(xì)措施包括最大也許法、期望值法和決策樹(shù)法;不確定型決策措施包括小中取大法、大中取大法，最小最大懊悔值法。參見(jiàn)教材P240

27.對(duì)規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常常需要對(duì)項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)發(fā)、分幾期開(kāi)發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行決策。從實(shí)物期權(quán)理論上看，該類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也許產(chǎn)生()問(wèn)題。

A.成長(zhǎng)型期權(quán)

B.等待投資型期權(quán)

C.放棄型期權(quán)

D.柔性期權(quán)

參照答案：A

參照解析：本題考察的是實(shí)物期權(quán)措施與房地產(chǎn)投資決策。盡管政府開(kāi)始故意識(shí)的控制單一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，但仍然有地方政府但愿通過(guò)出讓大型開(kāi)發(fā)地塊，吸引大型開(kāi)發(fā)商參與。例如，北辰集團(tuán)以92億元地價(jià)款獲得的長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積達(dá)78.5萬(wàn)平方米，地上總建筑面積280萬(wàn)平方米，地下建筑面積157萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商肯定要采用分期開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，由于首期開(kāi)發(fā)一般很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很也許與收益持平甚至不小于收益，但對(duì)項(xiàng)目後期投資收益會(huì)有較大影響。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也許產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定與否進(jìn)行投資。參見(jiàn)教材P245。

28.在房地產(chǎn)投資決策中其關(guān)鍵作用的可行性研究是()。

A.一般投資機(jī)會(huì)研究

B.特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究

C.初步可行性研究

D.詳細(xì)可行性研究

參照答案：D

參照解析：本題價(jià)差的是可行性研究的工作階段。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性後做出投資決策的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。參見(jiàn)教材P252

29.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌劃中，資金構(gòu)造分析與選擇的重要內(nèi)容是結(jié)合項(xiàng)目的()來(lái)設(shè)計(jì)資金構(gòu)造。

A.產(chǎn)品組合方式

B.開(kāi)發(fā)合作方式

C.銷售代理方式

D.市場(chǎng)定位方式

參照答案：B

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金構(gòu)造的分析與選擇，重要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金構(gòu)造，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過(guò)度析也許的資金來(lái)言和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。參見(jiàn)教材P257

30.有關(guān)資本金現(xiàn)金流量表的說(shuō)法，對(duì)的的是()。

A.把所有投資均視為自有資金

B.現(xiàn)金流出包括利息支付

C.不考慮信貸資金的還本

D.只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)

參照答案：B

參照解析：本題考察的是基本報(bào)表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整頓的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。參見(jiàn)教材P268

31.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定合適的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是()。

A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資各方現(xiàn)金流量表

D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

參照答案：D

參照解析：本題考察的是基本報(bào)表。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺狀況，用于選擇資金籌措方案，制定合適的借款及償還計(jì)劃。表參見(jiàn)教材P270

32.目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的重要資金來(lái)源是()。

A.銀行信貸

B.投資信貸

C.民間借貸

D.租賃融資

參照答案：A

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的重要資金來(lái)源。參見(jiàn)教材P291

33.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來(lái)的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是()。

A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

B.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D.竣工風(fēng)險(xiǎn)

參照答案：B

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤，導(dǎo)致實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以償還貸款的也許性。由于房地產(chǎn)貸款的項(xiàng)目特性非常明顯，使得詳細(xì)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)中占有非常明顯的位置。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一種項(xiàng)目的好壞對(duì)其經(jīng)營(yíng)與發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，若企業(yè)超過(guò)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)和擴(kuò)張圈地，必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P303

34.根據(jù)商業(yè)銀行押品管理指導(dǎo)規(guī)定，商業(yè)銀行每年對(duì)應(yīng)押品至少重估一次，這有助于防備個(gè)人住房貸款的()。

A.操作風(fēng)險(xiǎn)

B.信用風(fēng)險(xiǎn)

C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

D.法律風(fēng)險(xiǎn)

參照答案：B

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國(guó)個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長(zhǎng)等原因，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)波及開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人兩方面。與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，重要波及開(kāi)發(fā)商欺詐、項(xiàng)目延期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問(wèn)題。來(lái)源于購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，則包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的遲延還款或賴賬不還。參見(jiàn)教材P311

35.當(dāng)根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，為使基礎(chǔ)租金低于或與市場(chǎng)租金持平，應(yīng)首先考慮減少()。

A.目的收益

B.貸款利息

C.運(yùn)行費(fèi)用

D.出租面積

參照答案：C

參照解析：本題考察的是寫字樓租金確實(shí)定。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要考慮減少運(yùn)行費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。參見(jiàn)教材P351。二、多選題（共15題）

1.利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有()

A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折損

B.增長(zhǎng)收益現(xiàn)金流

C.加大投資者融資成本

D.增長(zhǎng)市場(chǎng)供應(yīng)

E.克制市場(chǎng)投資需求

參照答案：ACE

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，運(yùn)用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)承擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)克制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見(jiàn)教材P19。

2.按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高下，一般將房地產(chǎn)投資劃分為()。

A.金融投資型

B.收益型

C.實(shí)物投資型

D.機(jī)會(huì)型

E.收益加增值型

參照答案：BDE

參照解析：本題考察的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高下，一般將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。參見(jiàn)教材P22。

3.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本原因有()

A.社會(huì)原因

B.經(jīng)濟(jì)原因

C.資源原因

D.政策原因

E.技術(shù)原因

參照答案：ABD

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響原因中，社會(huì)原因、經(jīng)濟(jì)原因和政策原因，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本原因。參見(jiàn)教材P31

4.政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要職能有()。

A.制定市場(chǎng)規(guī)則

B.進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管

C.確定土地運(yùn)用條件

D.制定商品房?jī)r(jià)格

E.提供商業(yè)貸款

參照答案：AB

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。參見(jiàn)教材34.

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工後，建設(shè)單位移交給都市檔案館的技術(shù)資料重要有()

A.前期工作資料

B.土建資料

C.安裝資料

D.租售資料

E.物業(yè)管理資料

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是竣工驗(yàn)收。編制竣工檔案時(shí)，技術(shù)資料包括前期工作資料、土建資料和安裝資料。參見(jiàn)教材P92。

6.依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有()

A.所有使用國(guó)有資金投資的建設(shè)項(xiàng)目

B.國(guó)有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目

C.國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目

D.民營(yíng)企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目

E.所有使用民營(yíng)企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是工程建設(shè)招標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，所有使用國(guó)有資金投資、國(guó)有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定承包商。參見(jiàn)教材P74-75。

7.下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析措施中，屬于時(shí)間序列分析法的有()

A.回歸分析法

B.簡(jiǎn)樸平均法

C.移動(dòng)平均法

D.指數(shù)平滑法

E.市場(chǎng)因子推演法

參照答案：BCD

參照解析：本題考察的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)樸平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法。參見(jiàn)教材P115。

8.從投資的角度看，影響資金時(shí)間價(jià)值大小的重要原因有()

A.投資利潤(rùn)率

B.通貨膨脹率

C.風(fēng)險(xiǎn)原因

D.存款利率

E.投資規(guī)模

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的原因。從投資的角度來(lái)看重要有：(1)投資利潤(rùn)率，即單位投資所能獲得的利潤(rùn);(2)通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值導(dǎo)致的損失所應(yīng)得到的賠償;(3)風(fēng)險(xiǎn)原因，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)也許帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的賠償。參見(jiàn)教材P150。

9.決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的重要原因有()

A.銷售價(jià)格

B.土地費(fèi)用

C.開(kāi)發(fā)規(guī)模

D.資金成本

E.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

參照答案：DE

參照解析：本題考察的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。決定基準(zhǔn)收益率大小的原因重要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P181。

10.效益相似的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選措施有()

A.凈現(xiàn)值法

B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法

C.等額年值法

D.費(fèi)用年制比較法

E.差額投資內(nèi)部收益率法

參照答案：BD

參照解析：本題考察的是方案經(jīng)濟(jì)比選措施的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相似或基本相似時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。參見(jiàn)教材P210。

11.下列不確定性原因中，對(duì)“開(kāi)發(fā)-銷售”類房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)成果有影響的有()

A.土地費(fèi)用

B.建筑安裝工程費(fèi)

C.開(kāi)發(fā)期

D.運(yùn)行費(fèi)用

E.財(cái)務(wù)費(fèi)用

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要不確定性原因。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，波及的重要不確定性原因有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的構(gòu)造影響很大。參見(jiàn)教材P212。

12.有關(guān)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說(shuō)法，對(duì)的的有()

A.敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析

B.敏感性分析常用的措施是蒙特卡洛模擬法

C.敏感性分析可以分為單原因敏感性分析和多原因敏感性分析

D.通過(guò)敏感性分析可以判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力

E.敏感性分析的局限性可以通過(guò)概率分析加以彌補(bǔ)

參照答案：ACDE

參照解析：本題考察的是敏感性分析。選項(xiàng)A、D對(duì)的，敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的構(gòu)成部分。它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性原因的敏感程度，找出敏感性原因及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷成單風(fēng)險(xiǎn)的能力;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與評(píng)價(jià)的措施，不是敏感性分析的措施;選項(xiàng)C對(duì)的，根據(jù)不確定性原因每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單原因敏感性分析和多原因敏感性分析;選項(xiàng)E對(duì)的，為了彌補(bǔ)敏感性分析的局限性，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須深入作概率分析。參見(jiàn)教材P223-229。

13.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的重要內(nèi)容有()

A.前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃

B.工程建設(shè)計(jì)劃

C.物業(yè)服務(wù)計(jì)劃

D.建設(shè)場(chǎng)地布置

E.施工隊(duì)伍選擇

參照答案：ABDE

參照解析：本題考察的是。開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制：(1)前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、獲得動(dòng)工許可證直至完畢動(dòng)工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃;(2)工程建設(shè)計(jì)劃，包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等;(3)建設(shè)場(chǎng)地的布置;(4)施工隊(duì)伍的選擇。參見(jiàn)教材P254。

14.相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)有()

A.資金使用有時(shí)間限制

B.資金融入方須到期還本

C.資金融入方須準(zhǔn)時(shí)支付利息

D.債券不可以在流通市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓

E.資金融出方要承擔(dān)資金融入方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資還具有如下幾種特點(diǎn)：(1)短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還。(2)可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)。(3)承擔(dān)性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定承擔(dān)。(4)流通性。債券可以在流通市場(chǎng)上依法轉(zhuǎn)讓。參見(jiàn)教材P289。

15.物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入等于潛在毛租金收入減去()之和後，再加上其他收入的金額。

A.抵押貸款還本付息額

B.空置損失

C.收租損失

D.折舊

E.運(yùn)行費(fèi)用

參照答案：BCE

參照解析：本題考察的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)行費(fèi)用。參見(jiàn)教材P366-367。三、判斷題（共15題）

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金屬于直接融資()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)間接投資。為了減少融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)但愿通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，有初次公開(kāi)發(fā)行(IPO)、配股、公開(kāi)增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。參見(jiàn)教材P12。

2.房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例構(gòu)造分析屬于產(chǎn)品構(gòu)造分析

參照答案：×

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造。投資構(gòu)造;如直接投資與間接投資、開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資、個(gè)人投資與機(jī)構(gòu)投資、境內(nèi)投資與境外投資等。參見(jiàn)教材P37

3.空置率是指匯報(bào)期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當(dāng)期竣工建筑面積的比值。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。空置率是指匯報(bào)期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。參見(jiàn)教材P40.

4.采用資格後審的招投標(biāo)，經(jīng)後審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是工程建設(shè)招標(biāo)。采用資格後審的，經(jīng)後審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。參見(jiàn)教材P78

5.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分和生產(chǎn)者市場(chǎng)細(xì)分的原則完全不一樣。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是市場(chǎng)細(xì)分。細(xì)分消費(fèi)者市場(chǎng)的原則，有些同樣合用于生產(chǎn)者市場(chǎng)，如地理原因、追求的利益和使用者狀況等原因參見(jiàn)教材P119

6.從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)對(duì)研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行分析。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是研究區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，是對(duì)某一特定地區(qū)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總的供需分析。參見(jiàn)教材P136

7.現(xiàn)金流量分析中的期末通例法，是將計(jì)息周期期間內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和當(dāng)作在計(jì)息周期末發(fā)生的一種簡(jiǎn)化分析法。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是現(xiàn)金流量圖。為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣措施是將其代數(shù)和當(dāng)作是目前計(jì)息周期的期末發(fā)生，稱為期末通例法。參見(jiàn)教材P146。

8.在資金等效值的計(jì)算過(guò)程中，終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是資金等效值的概念。把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值。參見(jiàn)教材P156

9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)—銷售”模式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積累固定資產(chǎn)的重要方式。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是投資與成本。對(duì)于“開(kāi)發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的預(yù)售或建成後的銷售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓了這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，因此開(kāi)發(fā)過(guò)程中所形成的開(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)狀況下很少甚至是零，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資基本上都一次性轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品成本中去了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資基本等于總成本費(fèi)用。參見(jiàn)教材P170

10.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為45%，開(kāi)發(fā)周期為3年，則該項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率為15%。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，由于開(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始時(shí)一次投入。參見(jiàn)教材P189

11.風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的重要不確定性原因。一般狀況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低，資金可獲得性很好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。參見(jiàn)教材P216

12.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)不包括電梯的采購(gòu)費(fèi)用。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是投資估算。建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用(構(gòu)造、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用(給排水、電氣照明、空調(diào)通風(fēng)、弱電、電梯、其他設(shè)備的采購(gòu)及安裝等)等。參見(jiàn)教材P260頁(yè)

13.編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌劃方案，應(yīng)以房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌劃。以房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一種項(xiàng)目的籌劃方案，用以指導(dǎo)後續(xù)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)。參見(jiàn)教材P256

14.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的重要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和構(gòu)造。權(quán)益型REITS是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，重要收入是房地產(chǎn)出租收入;抵押型REITS重要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù)，重要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。參見(jiàn)教材P320

15.零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域好影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不一樣而有較大差異。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)分析。對(duì)于每一種零售商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管其規(guī)模大小怎樣，均有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則伴隨每一宗詳細(xì)零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置不一樣而有較大差異。參見(jiàn)教材P357四、計(jì)算題

1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以16000萬(wàn)元購(gòu)得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，估計(jì)該項(xiàng)目建安成本為31400萬(wàn)元，其他費(fèi)用為6000萬(wàn)元，總銷售收入為88600萬(wàn)元。項(xiàng)目土地獲得費(fèi)用發(fā)生在期初，建安成本和其他費(fèi)用的投入比例如下表所示。若銀行貸款年利率為12%(不考慮其他融資費(fèi)用)，按季度計(jì)息，增值稅和稅金及附加按銷售收入的5.5%估算，請(qǐng)完畢下表，并用現(xiàn)金流法計(jì)算該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率。(8分)季度（末）012345678土地獲得費(fèi)用建安成本和其他費(fèi)用投入比例5%10%10%15%20%20%15%5%建安成本其他費(fèi)用利息合計(jì)合計(jì)

參照答案：

(1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值

1)項(xiàng)目總銷售收入：88600萬(wàn)元

2)增值稅和稅金：88600x5.5%=4873(萬(wàn)元)

3)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：88600-4873=83727(萬(wàn)元)

(2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本

1)土地費(fèi)用：16000萬(wàn)元

2)建安成本：31400萬(wàn)元

3)其他費(fèi)用：6000萬(wàn)元

4)財(cái)務(wù)費(fèi)用

土地利息：16000x[(1+12%/4)4x2-1]=4286.32(萬(wàn)元)

建導(dǎo)致本/其他費(fèi)用利息：

第1季度：(1570+300)x[(1+12%/4)7-1]=429.86(萬(wàn)元)

第2季度：(3140+600)x[(1+12%/4)6-1]=725.76(萬(wàn)元)

第3季度：(3140+600)x[(1+12%/4)5-1]=595.69(萬(wàn)元)

第4季度：(4710+900)x[(1+12%/4)4-1]=704.10(萬(wàn)元)

第5季度：(6280+1200)x[(1+12%/4)3-1]=693.60(萬(wàn)元)

第6季度：(6280+1200)x[(1+12%/4)2-1]=455.53(萬(wàn)元)

第7季度：(4710+900)x[(1+12%/4)1-1]=168.30(萬(wàn)元)

第8季度：0

5)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本：61441.16萬(wàn)元。

(3)成本利潤(rùn)率：(83727-61441.16)/61441.16=36.27%季度（末）012345678土地獲得費(fèi)用16000建安成本和其他費(fèi)用投入比例5%10%10%15%20%20%15%5%建安成本15703140314047106280628047101570其他費(fèi)用30060060090012001200900300利息4268.32429.86725.76595.69704.1693.6455.53168.30合計(jì)20268.322299.864465.764335.696314.18173.67935.535778.31870合計(jì)20268.3222568.1827033.9431369.6337683.7345857.3353792.8659571.1661441.162.某市擬將一占地面積100畝，需拆除房屋建筑面積60000㎡的棚戶區(qū)，改導(dǎo)致規(guī)劃容積率為2.6的住宅項(xiàng)目。改造後的住宅項(xiàng)目需按拆除三房屋建筑面積的1.2倍配建保障性住房，其他為可售商品住宅，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年。據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目的前期工程費(fèi)為800萬(wàn)元，于第一年所有投入;建安成本為3200/㎡，各年投入比例分別為25%、40%、35%;其他建設(shè)費(fèi)用為1200萬(wàn)元，各年投入比例與建安成本相似;管理費(fèi)用為990萬(wàn)元，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)每年平均投入;銷售費(fèi)用為1200萬(wàn)年，各年投