2024年房地產估價師房地產開發(fā)經營與管理真題及答案

房地產估價師《房地產開發(fā)經營與管理》真題一、單項選擇題（共35題）

1.房地產投資氣氛土地開發(fā)投資、房地產開發(fā)投資和房地產經營投資，是按照()的不一樣進行劃分的。

A物業(yè)用途類型

B.投資對象存在形式

C.房地產投資主體

D.房地產經濟活動類型

參照答案：D

參照解析：本題考察的是房地產投資概述。根據房地產業(yè)經濟活動類型的不一樣，可以將房地產投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產卡法投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資。參見教材P4

2.下列房地產投資風險中，房地產開發(fā)企業(yè)可以控制的是()。

A.收益現(xiàn)金流風險

B.市場供求風險

C.通貨膨脹風險

D.利率變動風險

參照答案：A

參照解析：本題考察的是房地產投資的個別風險。房地產投資中個別風險是可以控制的風險，包括收益現(xiàn)金流風險、未來運行費用風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險和持有其風險。參見教材P21

3.下列房地產投資行為中，房地產投資管理經驗豐富的機構投資者一般會選擇的是()。

A.開發(fā)商品住宅

B.開發(fā)工業(yè)廠房

C.購置優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)

D.購置繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

參照答案：C

參照解析：本題考察的是房地產直接投資。對于房地產機構投資者而言，缺乏房地產投資管理經驗且有抵押風險偏好的投資者，玩玩傾向與購置處在換進地段的優(yōu)質成熟物業(yè)，此類物業(yè)的購置價格高、收益水平較低但風險也低;而具有房地產投資管理經驗的機構投資者，則更傾向于購置處在優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，此類物業(yè)初始價值和收益水平較低，投資者也許繼續(xù)持有，也也許轉讓給前一類投資者。參見教材P11

4.某市商品住宅新動工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，底未竣工并繼續(xù)施工的商品面積為200萬平方米，該市商品房住宅的平均建設周期為()年。

A.0.5

8.1.0

C.1.5

D.2.0

參照答案：D

參照解析：本題考察的是房地產市場指標。平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積=(600+200)/400=2.參見教材P40-41

5.下列房地產市場指標中，屬于房地產租賃市場供應指標的是()。

A.房地產租金

B.房地產實際出租量

C.出租房屋空置率

D.房價租金比

參照答案：C

參照解析：本題考察的是房地產市場指標。房地產租金、出租量屬于市場交易指標，房價租金比屬于市場監(jiān)測與預警指標，空置率屬于供應指標。參見教材P40

6.其房地產開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得萬元，其他為銀行貸款，該項目開發(fā)投資杠桿率為()。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

參照答案：C

參照解析：本題考察的是房地產市場指標。開發(fā)投資杠桿率是指房地產開發(fā)投資與開發(fā)投資商投入的權益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.5。參見教材P43

7.下列費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是()。

A.征收賠償費

B.土地儲備機構的人員工資

C.招標基礎設施建設有關費用

D.市政基礎設施建設有管費用

參照答案：B

參照解析：本題考察的是獲取土地。土地儲備開發(fā)成本包括：(1)征收、拆遷賠償費及有關稅費;(2)收購、收回和置換過程中發(fā)生有關賠償費用;(3)市政基礎設施建設有關費用;(4)招標.拍賣、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用;(5)貸款利息;(6)土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及經政府和土地主管部門核準的其他支出。參見教材P68

8.房地產開發(fā)項目工程竣工驗收的組織者是()。

A.項目施工單位

B.項目設計單位

C.房地產開發(fā)企業(yè)

D.產品質量監(jiān)督部門

參照答案：C

參照解析：本題考察的是竣工驗收。單位竣工驗收，由開發(fā)商組織承包商、設計單位、客戶(使用方)、質量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開墾竣工證書。參見教材P91

9.某著名房地產開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開發(fā)的房地產項目進行定價，這種定價措施是()。

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定位法

C.隨行就是定價法

D.價值定價法

參照答案：A

參照解析：本題考察的是制定租售措施。領導定價法實際是一種定價方略，處在市場領導者地位的開發(fā)商可以采用領導定價法。一般狀況下，假如某企業(yè)在房地產業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中距龍頭老大地位。參見教材P99

10.某事商品住宅預測銷售量為20萬套，實際銷售量為9萬套，若平滑指數取0.9，則用指數平滑法預測的該市的商品住宅銷售量為()萬套。

A.8.10

B.9.30

C.10.80

D.11.70

參照答案：B

參照解析：本題考察的是市場趨勢分析。商品住宅預測銷售量=商品住宅實際銷售量×平滑指數+商品住宅預測銷售量×(1-平滑指數)=9×0.9+12×0.1=9.3。參見教材P11611.下列目的市場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風險的是()。

A.市場集中化模式

B.選擇專業(yè)化模式

C.產品專業(yè)化模式

D.市場專業(yè)化模式

參照答案：B

參照解析：本題考察的是目的市場選擇。選擇專業(yè)化，企業(yè)有選擇地進入幾種不一樣的戲份市場。從客觀上講，每隔細分市場都具有吸引力，且符合企業(yè)的目的和資源水瓶。這些細分市場之間很少或主線不發(fā)生聯(lián)絡，單在每個細分市場上都可盈利。這種多細分市場覆蓋方略能分散企業(yè)的風險。由于雖然其中一種細分市場喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細分市場上繼續(xù)盈利。參見教材P121

12.某寫字樓項目建成後引進一名物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是()差異化戰(zhàn)略。

A.形象

B.產品

C.人員

D.服務

參照答案：D

參照解析：本題考察的是市場定位。服務差異化戰(zhàn)略，即向目的市場提供與競爭者不一樣的優(yōu)質服務。企業(yè)的競爭力越好地體目前對客戶的服務上，市場差異化就越輕易實現(xiàn)。參見教材P122

13.下列影響消費者購置行為的原因中，屬于社會分化原因的是()。

A.社會階層

B.信念和態(tài)度

C.生活方式

D.經濟狀況

參照答案：A

參照解析：本題考察的是影響消費者購置行為的重要原因。影響消費者購置行為的社會文化原因包括文化、亞文化、社會階層、有關全體和家庭;信念和態(tài)度屬于心理原因;經紀狀況和生活方式屬于個人原因。參見教材P129

14.在房地產投資的“購置—持有出租—發(fā)售”模式中，吸納金流出不包括()。

A.購置成本

B.土地獲得費用

C.裝修費用

D.運行成本

參照答案：B

參照解析：本題考察的是房地產投資活動中的薪金流量。購置-—持有出租—出租模式下，現(xiàn)金流出包括購置成本和購置稅費、裝修費用、運行成本和轉售稅費，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉售入。參見教材P148

15.某筆貸款按月、季、六個月計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中對的的是()。

A.I3>I2>I1

B.I2>I3>I1

C.I1>I3>I2

D.I1>I2>I3

參照答案：D

參照解析：本題考察的是名義率與實際率。名義利率越大，計息周期越短，名義利率與實際利率的差異就越大，參見教材P156

16.若商業(yè)性住宅房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、0%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款兩者的實際年利率差是()。

A.1.50%

B3.57%

C.3.70%

D.3.94%

參照答案：D

參照解析：本題考察的是名義利率與實際利率。商業(yè)性住房抵押貸款的實際年利率=(1+8.7%/12)12-1=9.05%，住房公積金貸款的年實際利率=(1+5%/12)12-1=5.116%，兩者的差額為：9.055%-5.116%=3.939%。參見教材P156

17.下列現(xiàn)金流量圖中，已知A、F和i，則P=()。

A.A(P/A，i，5)(P/F，i，1)+F(P/F，i，6)

B.A(P/A，i，6)+F(P/F，i，6)

C.A(P/A，i，5)+F(P/F，i，6)

D.A(P/A，i，5)(P/F，i，2)+F(P/F，i，6)

參照答案：A

參照解析：本題考察的是復利計算。A(P/A，i，5)計算得到第一期期末的現(xiàn)值，然後通過終值折算現(xiàn)值公式將第一年年末的值折算到期初，即為：A(P/A，i，5)(P/F，i，1);最終套用已知終值求現(xiàn)值公式將第六期期末的終值折算到期出。參見教材P158~159

18.某家庭向銀行申請了一筆數額為50萬元、年利率為8.7%、期限為、按月等額還本付息的個人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為()萬元。

A.16.79

B.18.12

C.25.01

D.31.17

參照答案：C

參照解析：本題考察的是復利計算。月還款額A=P×i+=50×8.7%/12+50×8.7%/12[(1+8.7%/12)120—1]=6252.90元，年收入=6252.90/30%×12=25.01萬元。參見教材P158。

19.王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額()。

A.逐漸減少

B.逐漸增長

C.數額相等

D.先增後減

參照答案：A

參照解析：本題考察的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內為分期償還等額的本金和對應的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見教材P202

20.若房地產投資項目的財務凈現(xiàn)值不小于零，則闡明該項目的獲利能力()基準收益率的規(guī)定。

A.未到達

B.恰好到達

C.已超過

D.靠近于

參照答案：C

參照解析：本題考察的是財務凈現(xiàn)值。假如財務凈現(xiàn)值不小于或等于零，闡明該項目的獲利能力到達或超過了基本收益率的規(guī)定，因而在財務上是可行的。參見教材P18121.下列房地產投資項目評價指標中，可用于判斷項目可以承受最高貸款利率的是()。

A.成本利潤率

B.資本金利潤率

C.銷售利潤率

D.財務內部收益率

參照答案：D

參照解析：本題考察的是財務內部收益率。財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。參見教材P182

22.某房地產投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款奶奶利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為()。

A.5.00%

B.8.50%

C.8.74%

D.9.00%

參照答案：C

參照解析：本題考察的是財務內部收益率。1+名義收益率=(1+實際收益率)×(1+通貨膨脹率)，得到，實際收益率=(1+名義收益率)/(1+通貨膨脹率)—1=(1+12%)/(1+3%)—1=8.74%。參見教材P187

23.某投資者以8000萬元購置一棟寫字樓用于出租經營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其他為自有資金，經營期內年平均利率總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為()。

A.9.38%

B.12.50%

C.15.63%

D.20.83%

參照答案：C

參照解析：本題考察的是資本金凈利潤率。資本金凈利潤率=年稅後利潤總額或年平均稅後利潤總額/資本金=1000×(1—25%)/(8000×60%)=15.625%。參見教材P199

24.某投資者以160萬元購置一種商鋪用于出租經營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%，期限，按年等額還本付息的抵押貸款，其他為自為資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運行費用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。

A.8.48%

B.13.56%

C.15.00%

D.22.50%

參照答案：B

參照解析：本題考察的是現(xiàn)金回報率和投資回報率。稅前現(xiàn)金回報率=(營業(yè)利潤—年還本付息)/初始現(xiàn)金投資，年還本付息A=P×i+=60×8%+60×8%/[(1+8%)10—1]=8.94萬元，稅前現(xiàn)金回報率=[30×(1—25%)—8.94]/(160—60)=13.56%。參與教材P201

25.估計房地產置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮()的影響。

A.宏觀社會經濟環(huán)境

B.房地產市場供求關系

C.租戶支付租金能力

D.銀行貸款利率

參照答案：D

參照解析：本題考察的是房地產置業(yè)投資項目的重要不確定性原因?？罩寐实淖兓c宏觀社會經濟環(huán)境、市場供求關系、業(yè)主經營管理水平、租戶支付租金的能力等有關，因此精確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很輕易的事。參見教材P217

26.投資決策措施中的決策樹法，常用于處理()決策的問題。

A.確定型

B.成長型

C.風險型

D.不確定型

參照答案：C

參照解析：本題考察的是決策的措施。確定型決策措施包括應用線性規(guī)劃等運籌學措施或借助計算機驚醒決策;風險型決策的詳細措施包括最大也許法、期望值法和決策樹法;不確定型決策措施包括小中取大法、大中取大法，最小最大懊悔值法。參見教材P240

27.對規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目，房地產開發(fā)企業(yè)常常需要對項目何時開發(fā)、分幾期開發(fā)等問題進行決策。從實物期權理論上看，該類開發(fā)項目也許產生()問題。

A.成長型期權

B.等待投資型期權

C.放棄型期權

D.柔性期權

參照答案：A

參照解析：本題考察的是實物期權措施與房地產投資決策。盡管政府開始故意識的控制單一開發(fā)項目的規(guī)模，但仍然有地方政府但愿通過出讓大型開發(fā)地塊，吸引大型開發(fā)商參與。例如，北辰集團以92億元地價款獲得的長沙開福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積達78.5萬平方米，地上總建筑面積280萬平方米，地下建筑面積157萬平方米。該項目的開發(fā)商肯定要采用分期開發(fā)模式進行開發(fā)，由于首期開發(fā)一般很難產生理想的收益，其投入很也許與收益持平甚至不小于收益，但對項目後期投資收益會有較大影響。實物期權觀點認為，該類型的開發(fā)項目也許產生成長型期權，因而可以對成長型期權進行估價，以確定與否進行投資。參見教材P245。

28.在房地產投資決策中其關鍵作用的可行性研究是()。

A.一般投資機會研究

B.特定項目投資機會研究

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究

參照答案：D

參照解析：本題價差的是可行性研究的工作階段。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎，是在綜合分析項目經濟、技術、環(huán)境等可行性後做出投資決策的關鍵環(huán)節(jié)。參見教材P252

29.在房地產開發(fā)項目籌劃中，資金構造分析與選擇的重要內容是結合項目的()來設計資金構造。

A.產品組合方式

B.開發(fā)合作方式

C.銷售代理方式

D.市場定位方式

參照答案：B

參照解析：本題考察的是房地產開發(fā)項目籌劃。房地產項目融資方式與資金構造的分析與選擇，重要是結合項目開發(fā)合作方式設計資金構造，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過度析也許的資金來言和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。參見教材P257

30.有關資本金現(xiàn)金流量表的說法，對的的是()。

A.把所有投資均視為自有資金

B.現(xiàn)金流出包括利息支付

C.不考慮信貸資金的還本

D.只能用于計算靜態(tài)盈利指標

參照答案：B

參照解析：本題考察的是基本報表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整頓的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。參見教材P268

31.在房地產開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定合適的借款及償還計劃的基本報表是()。

A.項目投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資各方現(xiàn)金流量表

D.財務計劃現(xiàn)金流量表

參照答案：D

參照解析：本題考察的是基本報表。財務計劃現(xiàn)金流量表反應房地產項目開發(fā)經營期內各期的資金盈余或短缺狀況，用于選擇資金籌措方案，制定合適的借款及償還計劃。表參見教材P270

32.目前我國房地產開發(fā)企業(yè)債務融資的重要資金來源是()。

A.銀行信貸

B.投資信貸

C.民間借貸

D.租賃融資

參照答案：A

參照解析：本題考察的是房地產債務融資。銀行信貸是房地產企業(yè)債務融資的重要資金來源。參見教材P291

33.房地產開發(fā)企業(yè)盲目擴張導致企業(yè)資金鏈脆弱帶來的銀行貸款風險是()。

A.市場風險

B.經營風險

C.財務風險

D.竣工風險

參照答案：B

參照解析：本題考察的是房地產開發(fā)貸款。經營風險是指由于房地產投資經營上的失誤，導致實際經營成果偏離期望值并最終產生難以償還貸款的也許性。由于房地產貸款的項目特性非常明顯，使得詳細的項目風險在房地產貸款的經營性風險中占有非常明顯的位置。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，一種項目的好壞對其經營與發(fā)展有著至關重要的影響，若企業(yè)超過自身經濟實力進行大規(guī)模項目建設和擴張圈地，必會導致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風險。參見教材P303

34.根據商業(yè)銀行押品管理指導規(guī)定，商業(yè)銀行每年對應押品至少重估一次，這有助于防備個人住房貸款的()。

A.操作風險

B.信用風險

C.市場風險

D.法律風險

參照答案：B

參照解析：本題考察的是房地產抵押貸款。由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等原因，個人住房貸款業(yè)務存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。個人住房貸款業(yè)務信用風險波及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商有關的信用風險，重要波及開發(fā)商欺詐、項目延期、質量糾紛、違法預售等問題。來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的遲延還款或賴賬不還。參見教材P311

35.當根據業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎租金高于市場租金時，為使基礎租金低于或與市場租金持平，應首先考慮減少()。

A.目的收益

B.貸款利息

C.運行費用

D.出租面積

參照答案：C

參照解析：本題考察的是寫字樓租金確實定。當算出的基礎租金高于市場租金時，物業(yè)服務企業(yè)就要考慮減少運行費用以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。參見教材P351。二、多選題（共15題）

1.利率調升對房地產投資產生的影響有()

A.導致房地產實際價值折損

B.增長收益現(xiàn)金流

C.加大投資者融資成本

D.增長市場供應

E.克制市場投資需求

參照答案：ACE

參照解析：本題考察的是房地產投資的系統(tǒng)風險。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，運用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務承擔，導致還貸困難。利率提高還會克制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。參見教材P19。

2.按照風險大小和收益水平高下，一般將房地產投資劃分為()。

A.金融投資型

B.收益型

C.實物投資型

D.機會型

E.收益加增值型

參照答案：BDE

參照解析：本題考察的是風險對房地產投資決策的影響。按照風險大小和收益水平高下，一般將房地產投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。參見教材P22。

3.影響房地產市場發(fā)展的基本原因有()

A.社會原因

B.經濟原因

C.資源原因

D.政策原因

E.技術原因

參照答案：ABD

參照解析：本題考察的是房地產市場的運行環(huán)境，房地產市場運行環(huán)境的影響原因中，社會原因、經濟原因和政策原因，是影響房地產市場發(fā)展的基本原因。參見教材P31

4.政府在房地產市場中的重要職能有()。

A.制定市場規(guī)則

B.進行市場監(jiān)管

C.確定土地運用條件

D.制定商品房價格

E.提供商業(yè)貸款

參照答案：AB

參照解析：本題考察的是房地產市場的參與者。政府及政府機構在參與房地產市場運行的過程中，既有制定規(guī)則的權力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。參見教材34.

5.房地產開發(fā)項目竣工後，建設單位移交給都市檔案館的技術資料重要有()

A.前期工作資料

B.土建資料

C.安裝資料

D.租售資料

E.物業(yè)管理資料

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是竣工驗收。編制竣工檔案時，技術資料包括前期工作資料、土建資料和安裝資料。參見教材P92。

6.依法必須進行招標的工程建設項目中，應當采用公開招標方式確定建筑施工企業(yè)的有()

A.所有使用國有資金投資的建設項目

B.國有資金投資控股的建設項目

C.國有資金投資占主導地位的建設項目

D.民營企業(yè)資金投資控股的建設項目

E.所有使用民營企業(yè)資金投資的建設項目

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是工程建設招標。依法必須進行招標的項目，所有使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導地位的建設項目，應采用公開招標方式確定承包商。參見教材P74-75。

7.下列市場趨勢分析措施中，屬于時間序列分析法的有()

A.回歸分析法

B.簡樸平均法

C.移動平均法

D.指數平滑法

E.市場因子推演法

參照答案：BCD

參照解析：本題考察的是市場趨勢分析。時間序列分析法包括簡樸平均法、移動平均法、加權移動平均法、指數平滑法。參見教材P115。

8.從投資的角度看，影響資金時間價值大小的重要原因有()

A.投資利潤率

B.通貨膨脹率

C.風險原因

D.存款利率

E.投資規(guī)模

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是資金時間價值的概念。資金時間價值的大小，取決于多方面的原因。從投資的角度來看重要有：(1)投資利潤率，即單位投資所能獲得的利潤;(2)通貨膨脹率，即對因貨幣貶值導致的損失所應得到的賠償;(3)風險原因，即對因風險也許帶來的損失所應獲得的賠償。參見教材P150。

9.決定房地產投資項目基準收益率大小的重要原因有()

A.銷售價格

B.土地費用

C.開發(fā)規(guī)模

D.資金成本

E.項目風險

參照答案：DE

參照解析：本題考察的是財務凈現(xiàn)值。決定基準收益率大小的原因重要是資金成本和項目風險。參見教材P181。

10.效益相似的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選措施有()

A.凈現(xiàn)值法

B.費用現(xiàn)值比較法

C.等額年值法

D.費用年制比較法

E.差額投資內部收益率法

參照答案：BD

參照解析：本題考察的是方案經濟比選措施的選擇。當可供比較方案的效益相似或基本相似時，可采用費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法。參見教材P210。

11.下列不確定性原因中，對“開發(fā)-銷售”類房地產項目財務評價成果有影響的有()

A.土地費用

B.建筑安裝工程費

C.開發(fā)期

D.運行費用

E.財務費用

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是房地產開發(fā)項目的重要不確定性原因。對于房地產開發(fā)項目而言，波及的重要不確定性原因有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。這些原因對房地產開發(fā)項目財務評價的構造影響很大。參見教材P212。

12.有關房地產投資項目敏感性分析的說法，對的的有()

A.敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析

B.敏感性分析常用的措施是蒙特卡洛模擬法

C.敏感性分析可以分為單原因敏感性分析和多原因敏感性分析

D.通過敏感性分析可以判斷項目承擔風險的能力

E.敏感性分析的局限性可以通過概率分析加以彌補

參照答案：ACDE

參照解析：本題考察的是敏感性分析。選項A、D對的，敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的構成部分。它用以分析項目經濟效益指標對各不確定性原因的敏感程度，找出敏感性原因及其最大變動幅度，據此判斷成單風險的能力;選項B錯誤，蒙特卡洛模擬法是風險評估與評價的措施，不是敏感性分析的措施;選項C對的，根據不確定性原因每次變動數目的多少，敏感性分析可以分為單原因敏感性分析和多原因敏感性分析;選項E對的，為了彌補敏感性分析的局限性，在進行項目評估和決策時，尚須深入作概率分析。參見教材P223-229。

13.房地產開發(fā)項目可行性研究中開發(fā)建設計劃的重要內容有()

A.前期開發(fā)計劃

B.工程建設計劃

C.物業(yè)服務計劃

D.建設場地布置

E.施工隊伍選擇

參照答案：ABDE

參照解析：本題考察的是。開發(fā)建設計劃的編制：(1)前期開發(fā)計劃，包括從項目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權、委托規(guī)劃設計、獲得動工許可證直至完畢動工前準備等一系列工作計劃;(2)工程建設計劃，包括各個單項工程的開、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等;(3)建設場地的布置;(4)施工隊伍的選擇。參見教材P254。

14.相對于權益融資，債務融資的特點有()

A.資金使用有時間限制

B.資金融入方須到期還本

C.資金融入方須準時支付利息

D.債券不可以在流通市場上轉讓

E.資金融出方要承擔資金融入方的經營風險

參照答案：ABC

參照解析：本題考察的是房地產債務融資。相對于權益融資，債務融資還具有如下幾種特點：(1)短期性。債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還。(2)可逆性。企業(yè)采用債務融資方式獲取資金，負有到期還本付息的義務。(3)承擔性。企業(yè)采用債務融資方式獲取資金，需支付債務利息，從而形成企業(yè)的固定承擔。(4)流通性。債券可以在流通市場上依法轉讓。參見教材P289。

15.物業(yè)的凈經營收入等于潛在毛租金收入減去()之和後，再加上其他收入的金額。

A.抵押貸款還本付息額

B.空置損失

C.收租損失

D.折舊

E.運行費用

參照答案：BCE

參照解析：本題考察的是收益性物業(yè)經營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，凈經營收入=有效毛收入-運行費用。參見教材P366-367。三、判斷題（共15題）

1.房地產開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票獲取開發(fā)項目所需資金屬于直接融資()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是房地產間接投資。為了減少融資成本，越來越多的大型房地產開發(fā)投資企業(yè)但愿通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。房地產企業(yè)通過資本市場直接融資，有初次公開發(fā)行(IPO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉換債券等形式。參見教材P12。

2.房地產境內投資與境外投資之間的比例構造分析屬于產品構造分析

參照答案：×

參照解析：本題考察的是房地產市場構造。投資構造;如直接投資與間接投資、開發(fā)投資與置業(yè)投資、個人投資與機構投資、境內投資與境外投資等。參見教材P37

3.空置率是指匯報期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當期竣工建筑面積的比值。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是房地產市場指標?？罩寐适侵竻R報期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。參見教材P40.

4.采用資格後審的招投標，經後審不合格的投標人的投標應作廢標處理。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是工程建設招標。采用資格後審的，經後審不合格的投標人的投標應作廢標處理。參見教材P78

5.對房地產市場進行細分時，消費者市場細分和生產者市場細分的原則完全不一樣。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是市場細分。細分消費者市場的原則，有些同樣合用于生產者市場，如地理原因、追求的利益和使用者狀況等原因參見教材P119

6.從分析層次上看，區(qū)域房地產市場分析應對研究區(qū)域總的房地產市場及各專業(yè)市場的供需狀況進行分析。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是房地產市場分析的概念與作用。區(qū)域房地產市場分析，是研究區(qū)域內所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經濟，是對某一特定地區(qū)總的房地產市場及各專業(yè)市場總的供需分析。參見教材P136

7.現(xiàn)金流量分析中的期末通例法，是將計息周期期間內現(xiàn)金流量的代數和當作在計息周期末發(fā)生的一種簡化分析法。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是現(xiàn)金流量圖。為了簡化計算，公認的習慣措施是將其代數和當作是目前計息周期的期末發(fā)生，稱為期末通例法。參見教材P146。

8.在資金等效值的計算過程中，終值是指資金運動結束時與現(xiàn)值等值的金額。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是資金等效值的概念。把資金運動結束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值。參見教材P156

9.房地產開發(fā)項目的“開發(fā)—銷售”模式是房地產開發(fā)企業(yè)積累固定資產的重要方式。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是投資與成本。對于“開發(fā)—銷售”模式下的房地產開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設投資大部分形成了建筑物或構筑物等以固定資產形式存在的開發(fā)產品，開發(fā)商通過項目開發(fā)過程中的預售或建成後的銷售活動，轉讓了這些固定資產的所有權或使用權，因此開發(fā)過程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產，大多數狀況下很少甚至是零，開發(fā)建設投資基本上都一次性轉移到房地產產品成本中去了，房地產開發(fā)總投資基本等于總成本費用。參見教材P170

10.某房地產開發(fā)項目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率為15%。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是開發(fā)經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經營期的年數，也不等于年成本利潤率，由于開發(fā)成本在開發(fā)經營期內逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經營期開始時一次投入。參見教材P189

11.風險承受能力較強的房地產置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權益投資比率。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是房地產置業(yè)投資項目的重要不確定性原因。一般狀況下，當長期抵押貸款利率較低，資金可獲得性很好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。參見教材P216

12.房地產開發(fā)項目的建筑安裝工程費不包括電梯的采購費用。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是投資估算。建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用(構造、建筑、特殊裝修工程費)、設備采購費用和安裝工程費用(給排水、電氣照明、空調通風、弱電、電梯、其他設備的采購及安裝等)等。參見教材P260頁

13.編制房地產開發(fā)項目籌劃方案，應以房地產市場分析和擬開發(fā)項目分析為基礎。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是房地產開發(fā)項目籌劃。以房地產市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎，就可以形成一種項目的籌劃方案，用以指導後續(xù)開發(fā)投資活動。參見教材P256

14.權益型房地產投資信托基金的重要收入來源是抵押貸款的利息收入。()

參照答案：×

參照解析：本題考察的是房地產投資信托基金分類與組織形式和構造。權益型REITS是以收益性物業(yè)的出租、經營管理和開發(fā)為主營業(yè)務，重要收入是房地產出租收入;抵押型REITS重要為房地產開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務，重要收入來源是抵押貸款的利息收入。參見教材P320

15.零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域好影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不一樣而有較大差異。()

參照答案：√

參照解析：本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)分析。對于每一種零售商業(yè)物業(yè)來說，不管其規(guī)模大小怎樣，均有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則伴隨每一宗詳細零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置不一樣而有較大差異。參見教材P357四、計算題

1.某房地產開發(fā)企業(yè)以16000萬元購得一宗房地產開發(fā)項目用地，估計該項目建安成本為31400萬元，其他費用為6000萬元，總銷售收入為88600萬元。項目土地獲得費用發(fā)生在期初，建安成本和其他費用的投入比例如下表所示。若銀行貸款年利率為12%(不考慮其他融資費用)，按季度計息，增值稅和稅金及附加按銷售收入的5.5%估算，請完畢下表，并用現(xiàn)金流法計算該項目的成本利潤率。(8分)季度（末）012345678土地獲得費用建安成本和其他費用投入比例5%10%10%15%20%20%15%5%建安成本其他費用利息合計合計

參照答案：

(1)項目總開發(fā)價值

1)項目總銷售收入：88600萬元

2)增值稅和稅金：88600x5.5%=4873(萬元)

3)項目總開發(fā)價值：88600-4873=83727(萬元)

(2)項目總開發(fā)成本

1)土地費用：16000萬元

2)建安成本：31400萬元

3)其他費用：6000萬元

4)財務費用

土地利息：16000x[(1+12%/4)4x2-1]=4286.32(萬元)

建導致本/其他費用利息：

第1季度：(1570+300)x[(1+12%/4)7-1]=429.86(萬元)

第2季度：(3140+600)x[(1+12%/4)6-1]=725.76(萬元)

第3季度：(3140+600)x[(1+12%/4)5-1]=595.69(萬元)

第4季度：(4710+900)x[(1+12%/4)4-1]=704.10(萬元)

第5季度：(6280+1200)x[(1+12%/4)3-1]=693.60(萬元)

第6季度：(6280+1200)x[(1+12%/4)2-1]=455.53(萬元)

第7季度：(4710+900)x[(1+12%/4)1-1]=168.30(萬元)

第8季度：0

5)項目總開發(fā)成本：61441.16萬元。

(3)成本利潤率：(83727-61441.16)/61441.16=36.27%季度（末）012345678土地獲得費用16000建安成本和其他費用投入比例5%10%10%15%20%20%15%5%建安成本15703140314047106280628047101570其他費用30060060090012001200900300利息4268.32429.86725.76595.69704.1693.6455.53168.30合計20268.322299.864465.764335.696314.18173.67935.535778.31870合計20268.3222568.1827033.9431369.6337683.7345857.3353792.8659571.1661441.162.某市擬將一占地面積100畝，需拆除房屋建筑面積60000㎡的棚戶區(qū)，改導致規(guī)劃容積率為2.6的住宅項目。改造後的住宅項目需按拆除三房屋建筑面積的1.2倍配建保障性住房，其他為可售商品住宅，項目的開發(fā)經營期為3年。據測算，該項目的前期工程費為800萬元，于第一年所有投入;建安成本為3200/㎡，各年投入比例分別為25%、40%、35%;其他建設費用為1200萬元，各年投入比例與建安成本相似;管理費用為990萬元，在開發(fā)期內每年平均投入;銷售費用為1200萬年，各年投