物業(yè)項目負責(zé)人實務(wù)模擬試題

物業(yè)項目負責(zé)人實務(wù)模擬試題一、單選題1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立須經(jīng)（）。A.業(yè)主大會批準B.工商行政管理部門登記C.房地產(chǎn)行政管理部門批準D.居民委員會批準2.在物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作中，應(yīng)自始至終把（）工作放在最重要的位置上。A.安全管理B.計劃維修養(yǎng)護C.物業(yè)的保值增值D.降低能源消耗3.物業(yè)管理評審委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為（）人以上單數(shù)。A.3 B.5 C.7 D.94.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一級物業(yè)管理資質(zhì)，現(xiàn)情況如下：（）A.注冊資本為人民幣600萬元；B.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員40人。其中，具有中級以上職稱的人員25人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人均具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；C.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；D.管理兩種類型以上物業(yè)：多層住宅100萬平方米；高層住宅40萬平方米以上情況，哪條不符合一級物業(yè)管理資質(zhì)的要求？5.滅鼠的方法錯誤的是：（）A.化學(xué)滅鼠B.誘殺滅鼠C.器械滅鼠D.生物滅鼠6.消防制度的制定不包括（）A.公共秩序管理服務(wù)制度B.制定消防要求規(guī)范、消防檢查制度C.制定消防設(shè)施設(shè)備管理制度D.制定火警、火災(zāi)應(yīng)急處理制度7.（）是指因未來的不確定性所帶來的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。A.風(fēng)險B.物業(yè)管理風(fēng)險C.管理風(fēng)險 D.早期介入風(fēng)險8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本不包括哪一項？（）A.直接人工費 B.間接人工費 C.直接材料費 D.間接費用9.以下不屬于物業(yè)承接查驗期的檔案收集范圍的是：（）A.權(quán)屬資料檔案 B技術(shù)資料檔案 C.業(yè)主裝修檔案 D.驗收文件檔案10.以下哪一條不屬于對員工懲罰應(yīng)注意的四個方面：（）A.懲罰要及時 B.懲罰要適當(dāng) C.懲罰要合理 D.懲罰要一致11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的溝通主要集中在（）階段，重點是物業(yè)的承接查驗、移交和工程遺留問題的處理。A.早期介入 B.正常物業(yè)管理 C.前期物業(yè)管理 D.裝修入住12.在物業(yè)管理適用的各類文書中，規(guī)范性最強的文書是（）。A.行政公文B.制度文書C.禮儀文書 D.會議文書13.在計算房屋完好率和危房率之前，必須先進行（）評定。A.危險房屋 B.設(shè)備完好等級 C.房屋完好等級 D.物業(yè)建造質(zhì)量等級14.下列不屬于物業(yè)管理車輛管理方法與要求的內(nèi)容是（）。A.建立健全車輛管理隊伍 B.車輛出入管理C.消防器材的巡視管理 D.車輛停放管理15.以下不屬于物業(yè)服務(wù)合同特點的是：（）A.管理規(guī)范性 B.主體特殊性 C.政府監(jiān)管性 D.個體歸一性16.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般不包括（）。A.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用C.物業(yè)管理公司自用的固定資產(chǎn)折舊費D.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用17.（）是指員工要求離開現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動。A.辭職 B.開除 C.辭退 D.資遣18.以下關(guān)于請示說法錯誤的是：()A.必須堅持一事一請示 B.請示在未獲批準前，不得對下屬單位發(fā)送 C.如需向兩個上級單位同時請示，只能采取一個主送和一個抄送的辦法，不可多頭報送以免造成誤會而貽誤工作 D.可以越級請示19.物業(yè)管理對公共秩序的作用是（）。A.保障、保證業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全B.提供協(xié)助性管理服務(wù)，屬于安全防范性質(zhì)C.與公安機關(guān)共同行使治安管理職能 D.業(yè)主人身、財產(chǎn)的安全保管保險20.物業(yè)管理風(fēng)險類型不包括：（）。A.早期介入的風(fēng)險B.前期物業(yè)管理的風(fēng)險C.日常管理的風(fēng)險 D.合同執(zhí)行方面的風(fēng)險21.()的目的是了解應(yīng)聘者是否掌握應(yīng)聘崗位所必須具備的基礎(chǔ)知識和專業(yè)知識。A.面試B.心理測試C.知識測驗 D.勞動技能測驗22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核程序不包括（）。A.職務(wù)分析和確定考核周期 B.權(quán)衡結(jié)果調(diào)整考核分數(shù)C.對考核指標進行科學(xué)分檔并組織實施考核確認考核結(jié)果D.建立考核機構(gòu)及設(shè)定相應(yīng)考核指標權(quán)重23.客戶滿意度調(diào)查過程的成敗首先取決于（）。A.該調(diào)查的實施步驟 B.該地產(chǎn)的協(xié)同運作 E.市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖43.物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備評價參考的主要指標包括（）。A.容積率B.房屋完好率C.危房率D.設(shè)備設(shè)施完好率E.綠化覆蓋率44.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對員工獎勵要注意（）。A.物質(zhì)獎勵與精神獎勵有機結(jié)合B.符合獎勵標準，管理者應(yīng)該立即予以獎勵C.對不同的員工要采用不同的獎勵的方式D.獎勵程度要與員工的貢獻相符E.獎勵要看對象45.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位違反裝飾裝修管理規(guī)定，應(yīng)當(dāng)采取以下措施（）。A.及時勸阻B.立即停水停電制止C.已造成事實后果或拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)部門依法處理 D.沒收裝飾裝修的施工工具E.依據(jù)裝修合同賠償損失46.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置要求（）。A.按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置 B.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理C.有效溝通、垂直領(lǐng)導(dǎo)D.分工協(xié)作E.精干、高效、靈活47.早期介入竣工驗收階段的內(nèi)容包括（）。A.各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收B.掌握驗收情況，收集存在問題，為物業(yè)的承接查驗做準備C.分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收D.工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收E.參與業(yè)主裝修驗收48.日常物業(yè)管理風(fēng)險由業(yè)主使用物業(yè)和接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險有（）。A.物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險 B.物業(yè)使用帶來的風(fēng)險C.法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險 D.物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險E.物業(yè)管理日常運作過程中存在的風(fēng)險49.房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)為（）。A.對維修養(yǎng)護人員的考核指標B.安全與環(huán)境保護的要求C.設(shè)備設(shè)施的 修理周期和修理間隔期 D.房屋和設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標E.房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài)50.物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素有（）。A.不同物業(yè)的性質(zhì)和特點B.物業(yè)服務(wù)的項目內(nèi)容和要求C.投入的固定資產(chǎn)和用物業(yè)費購置的資產(chǎn)的折舊D.通貨膨脹因素E.收支平衡、略有結(jié)余三、判斷題51.擅自拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施的，限期改正并對裝修企業(yè)處以罰款。（）52.為了降低故障率或防止房屋及設(shè)備設(shè)施性能劣化，對房屋及設(shè)備設(shè)施進行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。（）53.公共秩序管理服務(wù)實施的依據(jù)是：一要以國家相關(guān)法規(guī)為準繩；二要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為根據(jù)。（）54.為增強企業(yè)抵御風(fēng)險的能力，物業(yè)管理中要特別注意對事故隱患的排除，在服務(wù)區(qū)域的關(guān)鍵位置，設(shè)立必要的提示和警示標牌，盡可能避免意外事件的發(fā)生。（）五、案例分析題案例1.劉小姐購買了一套原業(yè)主已入住五年的二手房，搬入不久發(fā)現(xiàn)：家中衛(wèi)生間地面出現(xiàn)裂紋，陽臺窗戶變形無法關(guān)閉，樓道照明燈不亮，樓道走廊墻壁小廣告泛濫，墻壁烏黑發(fā)霉，居住小區(qū)垃圾成堆，老鼠蚊蠅孳生，不少業(yè)主私自搭建違章建筑，電梯噪聲和震動較大常使乘坐電梯的人感到害怕，電梯內(nèi)和大堂安裝的電視廣告屏不分晝夜地播放令人厭煩的廣告，值班保安經(jīng)常脫崗并在崗睡覺，小區(qū)車輛停放混亂，消防設(shè)施常常誤報，消防樓梯布滿塵土且堆有雜物。劉小姐于是向該住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司投訴，但物業(yè)公司卻要求劉小姐繳納原業(yè)欠繳一年的物業(yè)管理費，而劉小姐則以自己沒有繳納原業(yè)主欠費的義務(wù)為由給予拒絕。同時，物業(yè)公司還告知劉小姐，因收取的物業(yè)費太低，對這些問題無能為力，請劉小姐自己解決?！菊垎枴浚?.針對劉小姐的投訴，物業(yè)公司應(yīng)該怎樣處理？2.劉小姐投訴的這些問題哪些需要劉小姐自己解決？為什么？3.解決這些問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本）？4.針對這些問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務(wù)水平？5.原業(yè)主所欠物業(yè)管理費應(yīng)該由誰繳納？為什么？物業(yè)公司可以采取怎樣的手段追繳？【答案要點】1.熱情接待，逐一分析各種問題的原因和可能的解決辦法，并告知哪些問題應(yīng)該由物業(yè)公司解決，哪些應(yīng)由劉小姐自己解決，對應(yīng)由物業(yè)公司解決的問題給出解決時間表，對于暫時不能解決的問題作出解釋，取得諒解。2.需要劉小姐自己解決的問題是：家中衛(wèi)生間地面出現(xiàn)裂紋，陽臺窗戶變形無法關(guān)閉。原因是：保修期已過，理應(yīng)業(yè)主自己解決。3.樓道照明燈不亮----物業(yè)費墻壁烏黑發(fā)霉------少量，物業(yè)費；量大，專項維修資金居住小區(qū)垃圾成堆，老鼠蚊蠅孳生---物業(yè)費不少業(yè)主私自搭建違章建筑---勸告不成，訴訟解決，物業(yè)費電梯噪聲和震動較大常使乘坐電梯的人感到害怕---小修物業(yè)費；如需要大、中修，專項維修資金消防設(shè)施常常誤報---維護保養(yǎng)，物業(yè)費；更新改造，專項維修資金。4.A.加強衛(wèi)生管理，解決垃圾和蚊蠅問題；B.對電梯廣告進行管理，定時、定廣告內(nèi)容，解決廣告亂放問題；C.加強維修管理，解決樓道燈不亮問題和墻壁烏黑問題。5.原業(yè)主所欠物業(yè)管理費應(yīng)該向原業(yè)主收取。理由是：誰享受，誰付費。物業(yè)公司可以采取找原業(yè)主請其繳納所欠物業(yè)費，如果不能奏效，可以采取訴訟的辦法收繳所欠物業(yè)費。案例2.22010年12月21日北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于朝陽區(qū)某住宅小區(qū)取得銷售許可，總建筑面積27完平方米，開發(fā)公司從建委網(wǎng)站上抽取了第三方建立評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用進行了評估，并將全部專項服務(wù)委托給一家注冊地在海淀的三級資質(zhì)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主于2011年8月1日開始入住，2011年10月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了一家一級資質(zhì)的乙物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主委員會與注冊地在豐臺的乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同定于2011年11月1日乙公司進駐，業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)于2011年11月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)公司收到業(yè)主委員會書面通知后，拒不撤出物業(yè)小區(qū)，并以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。但是乙物業(yè)公司還是強行接管了小區(qū)，并開始提供物業(yè)服務(wù)。2012年6月15日，該小區(qū)頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)公司無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)公司稱這是因為甲物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)公司負責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。請依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)政策作答：1、誰是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體？前期物業(yè)服務(wù)的期限如何規(guī)定的？答：⑴北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司作為開發(fā)建設(shè)單位是是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體。⑵前期物業(yè)服務(wù)期限是指從業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部位交接止。2、建設(shè)單位、業(yè)主委員會和甲物業(yè)服務(wù)公司的做法是否妥當(dāng)？甲物業(yè)服務(wù)公司拒絕移交的理由是否成立？說明理由。答：⑴建設(shè)單位的做法不妥當(dāng)之處在于將全部委托了一家三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，因為根據(jù)建設(shè)部資質(zhì)管理辦法，三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能管理20萬平方米以上的建筑面積的住宅小區(qū)。⑵業(yè)主委員會的做法不妥當(dāng)之處在于：前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體是開發(fā)建設(shè)單位，前期物業(yè)的查驗交接的職責(zé)是全體業(yè)主而不是乙物業(yè)服務(wù)公司（全體業(yè)主委托乙公司）除外，業(yè)主委員會應(yīng)向建設(shè)單位書面通知對物業(yè)共用部分進行檢查。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗，全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。⑶甲物業(yè)服務(wù)公司做法不妥當(dāng)之處在于：1.超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；2.不應(yīng)拒絕移交。拒絕移交的理由不成立，《辦法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用，對業(yè)主共同決策有異議等為由拒絕辦理交接。業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。⑷乙物業(yè)服務(wù)公司做法不妥當(dāng)之處在于：不應(yīng)強行接管?！掇k法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出管理區(qū)域的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。3、結(jié)合案例實際簡述房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動中的職責(zé)？答：⑴市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法》，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違紀行為，由朝陽房屋行政主管部門按照標準記分，并記入信用信息系統(tǒng)其中：1.對于甲物業(yè)物業(yè)企業(yè)，超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)記3分，給予書面警示，責(zé)令限期改正，改正期間不得參加物業(yè)管理示范項目考評，并告知海淀區(qū)房屋行政主管部門。2