成都彭都國(guó)際項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

彭都國(guó)際可行性研究報(bào)告PAGEPAGE43彭都國(guó)際可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 2一、 項(xiàng)目概況 2二、 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介 2三、 可行性研究主要范圍 3第二章 項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析 4一、 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 4二、 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 6三、 2010年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析與展望 16第三章 項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)及合法性 17第四章 彭都國(guó)際項(xiàng)目分析 18一、 區(qū)域概況 18二、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 18三、 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 23第五章 彭都國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)定位 25一、 彭都國(guó)際項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 25二、 目標(biāo)客戶(hù)群定位分析 27三、 價(jià)格定位 27第六章 彭都國(guó)際項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 29一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介及項(xiàng)目設(shè)計(jì)范圍 29二、 建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念與依據(jù) 29第七章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 37一、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 37二、 工程前期準(zhǔn)備 38三、 現(xiàn)場(chǎng)工程管理 38四、 人力資源配置 39第八章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 41一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 41二、 投資估算與資金籌措 41三、 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 44第九章結(jié)論 60總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：彭都國(guó)際項(xiàng)目業(yè)主：成都開(kāi)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)地點(diǎn)：彭山縣長(zhǎng)壽路（汽車(chē)客運(yùn)站側(cè)）用地面積：19766.9平方米容積率：3.166建筑密度：31.2綠地率：38.5規(guī)劃總建筑面積：73040.79平方米項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介？可行性研究主要范圍根據(jù)項(xiàng)目本身特性，本可行性報(bào)告從以下幾個(gè)方面進(jìn)行可行性研究，主要內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)及合法性分析建設(shè)項(xiàng)目分析建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分析建設(shè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)組織分析建設(shè)項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源分析建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及資金使用計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性分析與評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)32.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5570億元，增長(zhǎng)12.0%。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長(zhǎng)2.7%。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)28.4%，土地購(gòu)置費(fèi)9992億元，增長(zhǎng)65.9%。2、商品房銷(xiāo)售情況2010年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，增幅比1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.0%，辦公樓增長(zhǎng)21.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)29.9%。2010年，商品房銷(xiāo)售額5.25萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%，增幅比1-11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)14.4%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)31.2%和46.3%。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%。4、70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比漲幅從去年4月以來(lái)就逐步收窄，然而更能代表房?jī)r(jià)真實(shí)走勢(shì)的環(huán)比數(shù)據(jù)卻連續(xù)四個(gè)月上漲。由于全年波動(dòng)較大，全國(guó)樓價(jià)平均上漲了7.23%。5、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”)為101.79，比11月份回落1.41點(diǎn)，比上年同期回落1.87點(diǎn)。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀1、土地市場(chǎng)2011年1-3月土地供應(yīng)情況：區(qū)域供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)面積按用地性質(zhì)分類(lèi)工業(yè)商業(yè)純住宅商住混合其他宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積成華區(qū)1247.31247.3武侯區(qū)青羊區(qū)137.4137.4金牛區(qū)錦江區(qū)高新區(qū)9644.79644.7郊區(qū)426193.3113197.410936.3171353.24706.4合計(jì)537123113197.41915811819355953.72011年1季度成都供應(yīng)土地53宗，供應(yīng)面積共計(jì)7123畝。從供應(yīng)區(qū)位上看，1季度供應(yīng)量主要集中在郊區(qū)，達(dá)到供應(yīng)面積的86.95%；主城區(qū)的供應(yīng)還是集中在高新區(qū)，其次為成華區(qū)。從供應(yīng)時(shí)間上看，土地供應(yīng)集中在1月，2月受樓市調(diào)控政策的影響，供應(yīng)量為0，三月份沒(méi)有土地供應(yīng)，但有12宗土地協(xié)議出讓?zhuān)玫匦再|(zhì)均為保障房建設(shè)用地，用地面積約544.2畝。2011年1-3月土地成交情況：區(qū)域成交宗數(shù)成交面積最高單價(jià)備注起叫價(jià)成交價(jià)成華區(qū)3378.52000元/平方米4100元/平方米圣燈街，競(jìng)得人富臨房產(chǎn)武侯區(qū)4127.92820元/平方米5400元/平方米順江村，競(jìng)得人永競(jìng)投資青羊區(qū)351.33160元/平方米3160元/平方米清江村，競(jìng)得人德商置業(yè)金牛區(qū)0000錦江區(qū)2131.91100元/平米1100元/平米空軍醫(yī)院以西，競(jìng)得人宜佳信房產(chǎn)高新區(qū)1312173500元/平方米5550元/平方米天府大道與劍南大道之間、競(jìng)得人保利地產(chǎn)郊區(qū)352609.41500元/平方米5250元/平方米華陽(yáng)，競(jìng)得人圣沅房產(chǎn)合計(jì)604515.90郊區(qū)土地成交最多，共成交2609.4畝，占總成交量的57.78%。主城區(qū)土地成交最多的區(qū)域仍然是高新區(qū)，共成交13宗，面積約1217畝。2、商品住宅市場(chǎng)2011年1月1日至3月29日，成都主城區(qū)成交24111套住宅，環(huán)比下跌了34.5%；商業(yè)成交15336套，環(huán)比下降了5.3%。一季度商業(yè)成交面積達(dá)86.62萬(wàn)平方米，住宅成交面積達(dá)到91.313萬(wàn)平方米。住宅類(lèi)銷(xiāo)量明顯呈下降趨勢(shì)，這主要誘因是受政策調(diào)控影響，市場(chǎng)觀望氣氛進(jìn)一步加重。一季度銷(xiāo)售十強(qiáng)：3、寫(xiě)字樓：供應(yīng)：2010年第一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓無(wú)新增供應(yīng)。成交：第一季度需求依然強(qiáng)勁，市場(chǎng)吸納量為5,980平方米，較去年第四季度的1,568平方米有所上升，但同比仍然下降52.2%。價(jià)格：和去年相比，寫(xiě)字樓租金上漲0.6%，售價(jià)漲幅達(dá)到14%，個(gè)別寫(xiě)字樓的漲幅甚至超過(guò)了25%。數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2011年全年的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的883000平方米，比去年增長(zhǎng)26.1%。而今年寫(xiě)字樓供應(yīng)中以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，占總供應(yīng)量的68.8%，從區(qū)域來(lái)看，天府大道沿線(xiàn)區(qū)域占56%。受宏觀政策影響，眾多投資者將重心轉(zhuǎn)移到寫(xiě)字樓，導(dǎo)致寫(xiě)字樓近期整體成交活躍價(jià)格上漲，一季度寫(xiě)字樓的價(jià)格漲幅較快，預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓的價(jià)格漲幅會(huì)趨緩。2011年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析與展望2011年一季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)樓市調(diào)控的影響下成交量大幅回落；房?jī)r(jià)依舊維持高位，但價(jià)格增降幅度趨于平穩(wěn)。隨著房交會(huì)的來(lái)臨，盡管是嚴(yán)厲調(diào)控的當(dāng)下，面臨傳統(tǒng)4月成交旺季，成交的回升勢(shì)頭包括后續(xù)的走勢(shì)都將趨穩(wěn)。預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下幾大趨勢(shì)：1、向郊區(qū)發(fā)展：近郊因不受限購(gòu)令政策約束，將承接大量主城區(qū)消費(fèi)力的轉(zhuǎn)移；其次隨著城市道路交通和區(qū)域配套的逐步完善，以及一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，宜居環(huán)境上佳的近郊區(qū)域吸引了越來(lái)越多的購(gòu)房者。預(yù)計(jì)新增的需求在消化過(guò)程中或?qū)⑼苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲。2、中大戶(hù)型熱銷(xiāo)：隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，以及房貸收緊，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)變購(gòu)房需求，由梯級(jí)置業(yè)轉(zhuǎn)為“一步到位”。開(kāi)發(fā)商為了迎合市場(chǎng)也開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，熱推中大戶(hù)型。隨著調(diào)控影響的深入，這一趨勢(shì)估計(jì)還會(huì)放大。3、精裝房：幾乎所有主流企業(yè)2010年的新項(xiàng)目都出現(xiàn)了精裝房，精裝也從傳統(tǒng)的室內(nèi)裝修，轉(zhuǎn)而開(kāi)始關(guān)注以居住質(zhì)量為核心的“里子”，更看重裝修之外的附加價(jià)值：節(jié)能設(shè)計(jì)、智能化、宜居性、家居建材品牌、后期服務(wù)。這些附加值也成為開(kāi)發(fā)商提升項(xiàng)目品質(zhì)、進(jìn)而提高房?jī)r(jià)的理由。4、商業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)的信貸按揭政策并不受“限購(gòu)令”、“梯級(jí)按揭”的影響，加之習(xí)慣于投資房地產(chǎn)的投資客戶(hù)其資金難以流向住宅類(lèi)產(chǎn)品，使得商業(yè)地產(chǎn)較以前呈現(xiàn)出更多的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)及合法性彭都國(guó)際項(xiàng)目從用地取得、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，按照國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目程序進(jìn)行，具備合法性，目前已取得下列項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性有關(guān)文件（詳見(jiàn)表1）：表1：序號(hào)文件名稱(chēng)文件編號(hào)取得時(shí)間1企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照2組織機(jī)構(gòu)代碼證3稅務(wù)登記證（地）4國(guó)土使用證5建設(shè)用地規(guī)劃許可證6建設(shè)工程規(guī)劃許可證7建筑工程施工許可證彭都國(guó)際項(xiàng)目分析區(qū)域概況1、彭都國(guó)際的生態(tài)環(huán)境優(yōu)美彭都國(guó)際項(xiàng)目因其獨(dú)特的市政公園配套，使其具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2、彭都國(guó)際周邊配套北面：川大錦江學(xué)院、幼兒園南面：新縣醫(yī)院、彭山一中、彭山二中、彭山一小、城區(qū)集中商業(yè)西面：市政公園、快鐵站、成樂(lè)高速路口東面：客運(yùn)中心、公安局、國(guó)土局、幼稚園道路、交通環(huán)境分析地塊周邊道路概況道路名稱(chēng)道路寬度新彭謝路雙向四車(chē)道彭祖大道雙向四車(chē)道蔡山北路雙向二車(chē)道李密路雙向二車(chē)道城際快鐵距快鐵站口200米成樂(lè)高速距高速路口1公里本項(xiàng)目位于彭謝路和蔡山北路交匯處，輻射地塊的主要交通干道有彭祖大道、蔡山北路。近處看，項(xiàng)目北面為城市主干道—彭謝路，西、南面為兩條城市次干道，東接汽車(chē)站及城市支路；向遠(yuǎn)處看，由彭謝大道向西500m進(jìn)入成綿樂(lè)城際快鐵、成樂(lè)鐵路，向西1000m進(jìn)入成樂(lè)高速；綜合看，高速路線(xiàn)、鐵路線(xiàn)與公路線(xiàn)的最佳匯合點(diǎn)在項(xiàng)目西北300m處，交通優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬！交通狀況評(píng)述：本項(xiàng)目交通路網(wǎng)四縱三橫，且項(xiàng)目距高速路口近3分鐘車(chē)程，同時(shí)占據(jù)彭山出城的首要門(mén)戶(hù)，項(xiàng)目易達(dá)性較強(qiáng)?？傮w來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周?chē)煌顩r良好。周邊環(huán)境狀況評(píng)述：隨著城市向北的發(fā)展，城際快鐵的開(kāi)通，市政公園的建設(shè)，項(xiàng)目得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將明顯顯現(xiàn)。隨著周邊配套設(shè)施的不斷完善，本區(qū)域房地產(chǎn)升值的空間非常巨大，且外部交通條件較好，完全能夠滿(mǎn)足住宅開(kāi)發(fā)的需要。片區(qū)正在不斷成熟，供水、供電、供氣、道路、通訊、網(wǎng)絡(luò)也將進(jìn)一步完善。周邊配套狀況評(píng)述：彭都國(guó)際，處于老城區(qū)與未來(lái)新城區(qū)的連接地帶，坐擁彭山門(mén)戶(hù)級(jí)城市配套，樂(lè)享老城區(qū)完善的商業(yè)街區(qū)，區(qū)域高端價(jià)值實(shí)現(xiàn)四大城市功能：“以彭山人民醫(yī)院、政府為首的新行政中心”、“以快鐵為主的經(jīng)濟(jì)中心”、“以彭溪景觀帶為主的文化中心”、“以百年學(xué)府為鄰的人居中心”。城市配套與社區(qū)商業(yè)的雙重依托鄰近縣政府、檢察院、公安局、廣電局、規(guī)劃局等城市職能單位，占據(jù)彭山權(quán)貴寶地；完善的一體化文教體系川大錦江學(xué)院、彭山一中、彭山一小等排布項(xiàng)目四周，項(xiàng)目一可享受城市原有的教育體系，也可享有新城待建教育體系。醫(yī)院配套齊備項(xiàng)目不僅享有老城區(qū)的醫(yī)院配套，而求新建縣醫(yī)院與項(xiàng)目?jī)H百米之遙。美食娛樂(lè)豐富多彩項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)近10000㎡高品質(zhì)自有商業(yè)體系，業(yè)態(tài)規(guī)劃主力賣(mài)場(chǎng)、超市、主題餐飲店、品質(zhì)中餐店、火鍋店、酒吧、KTV、茶坊、影音店……精彩生活就在家門(mén)口。交通出行——項(xiàng)目緊鄰彭山新汽車(chē)站為業(yè)主出入提供了有力保障。公園河流——項(xiàng)目西面與擬建市政公園僅一路之隔。3、周邊產(chǎn)品形態(tài)分布及供應(yīng)狀況分析根據(jù)地理位置，結(jié)合樓盤(pán)規(guī)模因素列舉分析下列樓盤(pán)。偉業(yè)廣場(chǎng)一、樓盤(pán)概況案名偉業(yè)廣場(chǎng)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約開(kāi)發(fā)商四川建偉房產(chǎn)表單價(jià)待售物業(yè)位置蔡山北路交房日期2012年6月建筑類(lèi)型電梯物業(yè)公司待定樓棟數(shù)3棟物業(yè)費(fèi)未定占地面積18畝銷(xiāo)售率未售建筑面積70000㎡主力戶(hù)型三房層數(shù)18層、28層主力面積88－117㎡總套數(shù)278套（不含寫(xiě)字樓）交房標(biāo)準(zhǔn)精裝容積率5．0工程進(jìn)度正負(fù)零二、戶(hù)型、面積種類(lèi)及分析A1A2A3A4B1B2B397.55㎡90.74㎡116.05㎡115.78㎡88.32㎡100.31㎡117.67㎡2/2/22/2/13/2/23/2/22/2/22/2/22/2/2特點(diǎn)分析：戶(hù)型、面積實(shí)用，全明設(shè)計(jì)，每個(gè)戶(hù)型贈(zèng)送可變空間及大面積景觀陽(yáng)臺(tái)。巨梁半島一、樓盤(pán)概況案名巨梁半島建筑風(fēng)格歐式（新古典）開(kāi)發(fā)商巨梁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司表單價(jià)住4200元/㎡商12000元/㎡物業(yè)位置錦江大學(xué)南側(cè)交房日期2011年底（一批次）建筑類(lèi)型小高層、商層物業(yè)公司未定樓棟數(shù)20棟物業(yè)費(fèi)1．2元占地面積104畝銷(xiāo)售率30％建筑面積200000㎡主力戶(hù)型三房層數(shù)11層、16層主力面積80—120㎡總套數(shù)1000余套交房標(biāo)準(zhǔn)清水（六通）容積率2．8工程進(jìn)度一批次主體封頂二、戶(hù)型、面積種類(lèi)及分析ABCE1E2H90.17㎡91.10㎡90.21㎡81．40㎡109.32㎡99.82㎡3/2/13/2/12/2/13/2/23/2/3/2/2特點(diǎn)分析：純板式結(jié)構(gòu)，前后通透；客廳超大陽(yáng)臺(tái)；兩房變?nèi)吭O(shè)計(jì)。水印長(zhǎng)灘一、樓盤(pán)概況案名水印長(zhǎng)灘建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐開(kāi)發(fā)商四川邦泰置業(yè)表單價(jià)3400元/㎡物業(yè)位置彭山縣長(zhǎng)壽路牌坊旁公開(kāi)日期2010年6月建筑類(lèi)型多層+小高層交房日期2011年底（一期）樓棟數(shù)11棟物業(yè)公司華偉物業(yè)占地面積52畝物業(yè)費(fèi)0.4元/0.6元/0.8元(按樓層收取)建筑面積7300萬(wàn)㎡銷(xiāo)售率一、二期80%層數(shù)多層6、電梯9主力戶(hù)型兩房/三房總套數(shù)730套主力面積80－120㎡工程進(jìn)度三期主體頂交房標(biāo)準(zhǔn)清水二、戶(hù)型、面積種類(lèi)及分析ABA1A2DF6G590.25㎡78.8㎡90㎡91㎡84㎡87㎡112㎡2/2/12/2/12/2/12/2/12/2/12/2/12/2/2特點(diǎn)分析：戶(hù)型中均有入戶(hù)玄關(guān)設(shè)計(jì)，景觀臺(tái)與客廳巧妙結(jié)合，設(shè)計(jì)合理，通風(fēng)采光效果較好，90平米以上的戶(hù)型均有可變空間。本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析就項(xiàng)目的客觀地理位置、環(huán)境條件對(duì)營(yíng)銷(xiāo)操作的影響，按SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：Ｓ（優(yōu)勢(shì)）交通優(yōu)勢(shì)：公路、鐵路、高速路融會(huì)貫通；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：外地進(jìn)入彭山的門(mén)戶(hù)首站，及未來(lái)城市發(fā)展中心Ｓ（優(yōu)勢(shì)）交通優(yōu)勢(shì)：公路、鐵路、高速路融會(huì)貫通；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：外地進(jìn)入彭山的門(mén)戶(hù)首站，及未來(lái)城市發(fā)展中心地段優(yōu)勢(shì)：緊鄰快鐵站、汽車(chē)站；產(chǎn)品面積控制合理，戶(hù)型亮點(diǎn)突出。建筑地標(biāo)優(yōu)勢(shì)，剪力墻、中空玻璃、垃圾處理等環(huán)保低碳優(yōu)勢(shì)自身近萬(wàn)平米商業(yè)配套及純東南亞園林景觀的打造Ｗ（劣勢(shì)）1、目前區(qū)域正處在高速建設(shè)階段，配套設(shè)施有待完善，商業(yè)氛圍還不成熟。2、開(kāi)發(fā)商品牌度還不夠。3、周邊生活配套設(shè)施不完善4、周邊自然環(huán)境條件尚待建設(shè)Ｏ（機(jī)會(huì)）1Ｏ（機(jī)會(huì)）1、快速融入成都都市生活圈的機(jī)會(huì)；2、彭山城區(qū)向北發(fā)展的機(jī)會(huì)；3、成規(guī)模建設(shè)的小區(qū)趨勢(shì)性集中的機(jī)會(huì)；4、快鐵站、汽車(chē)站建設(shè)進(jìn)程帶來(lái)的機(jī)會(huì)；Ｔ（威脅）1、區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)威脅；2、區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。3、汽車(chē)站帶來(lái)的噪音、治安威脅；ＳＷＯＴ坐標(biāo)分析圖項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目有以下方面的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：地塊價(jià)值：項(xiàng)目地處彭山入城門(mén)戶(hù)，未來(lái)城市發(fā)展方向。交通價(jià)值：城際快鐵出入口距本項(xiàng)目?jī)H200米，城際客運(yùn)、公交就在項(xiàng)目旁邊，成樂(lè)高速距本項(xiàng)目1公理，交通四方暢達(dá)！規(guī)劃價(jià)值：邀請(qǐng)知名團(tuán)隊(duì)，以國(guó)際化視野打造現(xiàn)代都市生活樣板生活區(qū)。建筑價(jià)值：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，80米的建筑高度，一攬眾山小的廣闊視野，其地標(biāo)性、城市名片的價(jià)無(wú)可比擬；酒店式入戶(hù)大堂、隔音中空門(mén)窗以及高科技智能化安防設(shè)施，智能、安全、環(huán)保的典范尊榮社區(qū)。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：人性化、高得房率設(shè)計(jì)，創(chuàng)新的靈動(dòng)可空中露臺(tái)，在充分保證客戶(hù)居住功能的同時(shí)，更注重舒逸的生活享受。景觀價(jià)值：10余畝市政公園一路之隔，讓景觀從門(mén)前穿到門(mén)后，私享放松的愉悅。彭都國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)定位彭都國(guó)際項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)客源區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域彭山其他各城鎮(zhèn)大成都范圍其他百分比59%20%20%1%受全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的影響，居民投資意識(shí)增強(qiáng)，項(xiàng)目所在地的本地居民必然是購(gòu)房一支主力軍；區(qū)域購(gòu)房者熟悉區(qū)域內(nèi)的道路交通、市政設(shè)施、商業(yè)配套、醫(yī)院、教育資源、其他生活配套等，看重性?xún)r(jià)比以及對(duì)區(qū)域未來(lái)價(jià)值深信不疑。他們必然是項(xiàng)目最有力的購(gòu)房群體。彭山素有眉山北大門(mén)、橋頭堡和成都后花園美譽(yù)，也是成、眉、樂(lè)都市圈的幾何中心和重要的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。未來(lái)的成綿樂(lè)城際快鐵、成樂(lè)高速的綜合城市交通核心即將呈現(xiàn)。是居家、投資兩適宜的物業(yè)項(xiàng)目。因此大成都購(gòu)房投資及居住客戶(hù)同樣是本項(xiàng)目主力購(gòu)房客戶(hù)?？蛻?hù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)購(gòu)房動(dòng)機(jī)第一次購(gòu)房二次置業(yè)投資百分比40%30%30%市場(chǎng)顯現(xiàn)彭山大部分人以生活需求而購(gòu)房，一般都是以剛需為主，因此第一次購(gòu)房的客戶(hù)比例較大;改善性需求也占去了很大的比例。另一方面，隨著房?jī)r(jià)的上漲和居民投資意識(shí)的加強(qiáng)，本項(xiàng)目良好居住生活環(huán)境和房產(chǎn)的巨大升值空間，還是有相當(dāng)一部分具有購(gòu)置能力的客戶(hù)為投資而購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目房產(chǎn)?？蛻?hù)年齡細(xì)分年齡(歲)25-3030-4040-5050-6060以上合計(jì)百分比10%40%30%15%5%100%25~30歲年齡組為初立業(yè)者，消費(fèi)承受能力較低，或以全家之力的形式購(gòu)買(mǎi)二房居室。30~40歲年齡組為開(kāi)始有家庭群體，立業(yè)在10年左右，已有一定積累，是購(gòu)房的主要群體之一，一般選擇二房或三房。40~50歲年齡組為強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)群體，追求更好的居住質(zhì)量，選擇三房。50~60歲年齡組多為二次置業(yè)，以本區(qū)域附近居民為主，選擇二房60歲以上，以本區(qū)域附近居民為主，一般退休以養(yǎng)老為需求，選擇三房為主。購(gòu)房面積需求預(yù)測(cè)面積（平方米）70-8080-9090-100100以上合計(jì)經(jīng)濟(jì)型套二套二舒適型二房三房百分比15%25%20%40%100%購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目房產(chǎn)的客戶(hù)一般都是以一家三代居住、剛需、投資為主。受購(gòu)房政策的影響一般置業(yè)都一步到位，以舒適戶(hù)型為主。但購(gòu)買(mǎi)能力不強(qiáng)，成員一般為兩口之家或三口之家，因此，中小面積戶(hù)型的需求最為旺盛?？們r(jià)承受預(yù)測(cè)總價(jià)（萬(wàn)元）8.7-23.625.340.8-43.444.2-53.6合計(jì)百分比39.5%0.8%29%30.7%100%本項(xiàng)目房屋面積適中，故房屋總價(jià)適中，但戶(hù)型設(shè)計(jì)靈動(dòng)、多功能、大贈(zèng)送，性?xún)r(jià)比較高。預(yù)計(jì)總價(jià)在25萬(wàn)—50萬(wàn)之間，在客戶(hù)接受范圍之內(nèi)。目標(biāo)客戶(hù)群定位分析綜合分析項(xiàng)目所在區(qū)域、產(chǎn)品特征、可能的價(jià)格區(qū)間和周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源，我們將目標(biāo)客戶(hù)圈定在以下幾個(gè)范圍：區(qū)域情結(jié)購(gòu)房者（含投資客）客戶(hù)質(zhì)量指數(shù)：☆☆☆☆☆他們熟悉區(qū)域內(nèi)的道路交通、市政設(shè)施、商業(yè)配套、醫(yī)院、教育資源、其他生活配套等，看重性?xún)r(jià)比以及對(duì)區(qū)域未來(lái)價(jià)值深信不疑。他們必然是項(xiàng)目最有力的購(gòu)房群體。改善居住條件的購(gòu)房者客戶(hù)質(zhì)量指數(shù)：☆☆☆☆主要以政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員、企業(yè)中高層管理者和私營(yíng)個(gè)體業(yè)主為主。他們集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位，為30--40歲的社會(huì)中層及創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年。這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，可能屬于首次置業(yè)，或原有住房太小，位置、環(huán)境較差，隨孩子成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)條件的改善，并且有了穩(wěn)定的高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，開(kāi)始注重自己的生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地購(gòu)房者客戶(hù)質(zhì)量指數(shù)：☆☆☆周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員、企業(yè)中高層管理者、私營(yíng)個(gè)體業(yè)主和較為富裕家庭的子女為主，客戶(hù)區(qū)域分布較為分散，跟風(fēng)心理較為嚴(yán)重，重視產(chǎn)品價(jià)格及區(qū)域位置?；榧?、生育購(gòu)房者客戶(hù)質(zhì)量指數(shù)：☆☆由于家庭人口規(guī)模的變化，組建新家庭等情況，需要新置住房來(lái)滿(mǎn)足生育、婚嫁等剛性需求，出于婚姻和后代的考慮可集全家之力購(gòu)置物業(yè)。這類(lèi)購(gòu)房者選擇面較大，但是根據(jù)其購(gòu)買(mǎi)力檔次，本項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)可以爭(zhēng)取到此類(lèi)購(gòu)房者。價(jià)格定位以彭都國(guó)際所在區(qū)域在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目為參考，并結(jié)合本項(xiàng)目的建筑特色和風(fēng)格綜合考慮多方面的因素作為預(yù)測(cè)的依據(jù)等。1、可比案例的選?。寒?dāng)前在售的、在區(qū)域市場(chǎng)有影響力的、距本案位置相對(duì)較近、與本案關(guān)聯(lián)性較大的樓盤(pán)。案名巨梁半島案名華龍首座占地規(guī)模104畝占地規(guī)模10畝產(chǎn)品形態(tài)小高層產(chǎn)品形態(tài)高層容積率2．8容積率4．18主力面積80—120㎡主力面積83-125㎡銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)3800元/㎡客群簡(jiǎn)析彭山當(dāng)?shù)馗纳菩涂腿簽橹骺腿汉?jiǎn)析當(dāng)?shù)赝顿Y+剛需核心優(yōu)勢(shì)20萬(wàn)方的品質(zhì)大盤(pán)氣勢(shì)，彭山首個(gè)新古典主義建筑樓盤(pán)。核心優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)，成熟的生活配套。銷(xiāo)售分析一批次熱銷(xiāo)，二批次價(jià)格偏高，價(jià)格抗性較大銷(xiāo)售分析因項(xiàng)目不注重營(yíng)銷(xiāo)，其去化速度較慢。案名水印長(zhǎng)灘案名蔡山美地占地規(guī)模52畝占地規(guī)模40畝產(chǎn)品形態(tài)多層+小高層產(chǎn)品形態(tài)多層容積率2．0容積率1．79主力面積80－120㎡主力面積89-108㎡銷(xiāo)售均價(jià)3400元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)3400元/㎡客群簡(jiǎn)析當(dāng)?shù)馗纳菩涂腿簽橹骺腿汉?jiǎn)析彭山當(dāng)?shù)貏傂杩蛻?hù)核心優(yōu)勢(shì)氣勢(shì)磅礴的內(nèi)湖規(guī)劃以及完善的休閑配套設(shè)施。核心優(yōu)勢(shì)稀缺多層，價(jià)格優(yōu)勢(shì)。銷(xiāo)售分析項(xiàng)目十分注得品質(zhì)銷(xiāo)售較為理想。銷(xiāo)售分析開(kāi)盤(pán)價(jià)格較低，銷(xiāo)售較好。2、定價(jià)模型本項(xiàng)目除采用常規(guī)的定價(jià)加權(quán)法之外，還結(jié)合區(qū)域趨勢(shì)預(yù)估的估價(jià)方法，達(dá)成對(duì)區(qū)域升值潛力及本案價(jià)值潛力的客觀評(píng)估。項(xiàng)目的綜合素質(zhì)評(píng)估評(píng)估指標(biāo)各因子可比項(xiàng)目本案巨梁半島華龍首座水印長(zhǎng)灘蔡山美地項(xiàng)目總體規(guī)模74655建筑形態(tài)品質(zhì)65646社區(qū)景觀環(huán)境53635產(chǎn)品創(chuàng)新程度75546交通區(qū)位條件46567市政生活配套37454戶(hù)型合理設(shè)計(jì)65545開(kāi)發(fā)品牌效應(yīng)74754物業(yè)管理水平63645項(xiàng)目工程進(jìn)度85664評(píng)估得分59475644513、定價(jià)公式說(shuō)明：可比系數(shù)：本案預(yù)期的評(píng)估得分/可比項(xiàng)目的評(píng)估得分可調(diào)均價(jià)：各項(xiàng)目可比系數(shù)x各項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià)本案均價(jià)：各項(xiàng)目可調(diào)均價(jià)之和/項(xiàng)目個(gè)數(shù)項(xiàng)目可比項(xiàng)目本案巨梁半島華龍首座水印長(zhǎng)灘蔡山美地項(xiàng)目均價(jià)4200元/㎡3800元/㎡3500元/㎡3400元/㎡——評(píng)估得分5947564451可比系數(shù)0.861.090.911.16——可調(diào)均價(jià)3630.514123.403187.503940.91——可比參數(shù)0.40.350.10.15——評(píng)估均價(jià)————————3805.284、彭都國(guó)際價(jià)格預(yù)測(cè)通過(guò)區(qū)域在售樓盤(pán)與本案相比可知，該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格集中于3500—4500元/㎡左右。目前所有的產(chǎn)品形態(tài)以小高層和高層電梯為主。面對(duì)中檔客戶(hù)的普通住宅較多，因而競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。參照周邊已在售樓盤(pán)的規(guī)模和銷(xiāo)售價(jià)格，并綜合本項(xiàng)目各方面優(yōu)勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)自然溢價(jià)，預(yù)計(jì)彭都國(guó)際住宅銷(xiāo)售均價(jià)為4000元/平方米左右。項(xiàng)目簡(jiǎn)介及項(xiàng)目設(shè)計(jì)范圍本項(xiàng)目位于彭山老城西北片區(qū)，處于老城區(qū)與未來(lái)新城區(qū)的連接地帶，是近期重點(diǎn)的發(fā)展用地，未來(lái)的城市綜合交通中心；地塊地形呈南北走向，東西長(zhǎng)約120m、南北長(zhǎng)約260m，三面臨街。北向——彭謝路、西向——李密路、南向——蔡山北路、東向——汽車(chē)站及城市支路。凈用地面積19766.9平方米。本項(xiàng)目分為4棟商住樓，其中1#樓、2#樓為28層，3#樓、4#樓為18層，有近萬(wàn)平米的商業(yè)配套，其中5000平米的獨(dú)立商業(yè)，以及70多間臨街商鋪。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念與依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念總平規(guī)劃設(shè)計(jì)總體布局：營(yíng)造大尺度中庭社區(qū)概念，強(qiáng)調(diào)戶(hù)戶(hù)入景，采用全點(diǎn)式的圍合布置方式，使得每戶(hù)都擁有良好的采光通風(fēng)效果。其寬敞通透的戶(hù)外空間環(huán)境與川西地區(qū)的氣候特點(diǎn)相適應(yīng)，其大片的綠化為小區(qū)營(yíng)造舒適優(yōu)美的居家環(huán)境創(chuàng)造了極佳的條件，體現(xiàn)出極強(qiáng)的現(xiàn)代居住理念——人與自然和諧共存。小區(qū)出入口：沿道路布置成底商，同時(shí)也是步行與車(chē)行的入口，其商業(yè)口岸效應(yīng)，為創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益提供了有利條件，同時(shí)也使城市充滿(mǎn)了生機(jī)，既豐富了城市街景，又方便了市民生活，也必然會(huì)產(chǎn)生很好的社會(huì)效益。道路共分三級(jí)7米寬雙車(chē)道主次入口相連，成為區(qū)內(nèi)主要通道;4米寬組團(tuán)道路可通達(dá)至每個(gè)單元：2.5~1.5米寬庭院步行道自由布置。整個(gè)區(qū)域道路系統(tǒng)合理、流暢、通達(dá)性好，且均為無(wú)障礙道路。停車(chē)庫(kù)的設(shè)置：停車(chē)采用地下與地上相結(jié)合的方式，地下車(chē)庫(kù)可停汽車(chē)259輛，地上可停汽車(chē)133輛。地上停車(chē)場(chǎng)采用植草磚鋪地，實(shí)用美觀。建筑單體設(shè)計(jì)4棟住宅。1#樓、2#樓為28層，建筑高度約85M3#樓、4#樓為18層，建筑高度54M，屬一類(lèi)高層民用住宅（耐火等級(jí)為一地下室（耐火等級(jí)為一級(jí)）主要功能為地下車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房，局部地下室兼作人防工程（主要集中于B地塊下面地下室區(qū)域）。結(jié)構(gòu)層高：商業(yè)層高3.9、4.2、4.5米，住宅３米。平面布局及功能分區(qū)：1#樓、2#樓為28層住宅樓，屬一類(lèi)高層。該棟為兩梯5戶(hù)純住宅，每層5戶(hù)，底層為商業(yè)。3#樓、4#樓為18層住宅樓，屬一類(lèi)高層。該棟為兩梯5戶(hù)住宅，每層5戶(hù)。首層局部架空.立面設(shè)計(jì)：簡(jiǎn)約大氣，以現(xiàn)代主義手法為主體，注重建筑群體的整體性，在統(tǒng)一之中尋求變化。各個(gè)立面虛實(shí)對(duì)比適當(dāng)，色彩搭配適宜，具有極強(qiáng)的韻律感。整個(gè)群體既統(tǒng)一又富有變化，大氣之中不乏精雕細(xì)琢，具有強(qiáng)烈的時(shí)代氣息和現(xiàn)代風(fēng)貌剖面設(shè)計(jì)：建筑剖面設(shè)計(jì)就是為每層空間確定一個(gè)經(jīng)濟(jì)、合理的層高。1#樓、5#樓、6#樓、7#樓為33層一類(lèi)住宅樓，室內(nèi)外高差0.30米，層高32#樓、3#樓、8#樓、10#樓為32層一類(lèi)住宅樓，室內(nèi)外高差0.30米，層高39#樓為32層一類(lèi)酒店式公寓，室內(nèi)外高差0.30米，層高3豎向交通設(shè)計(jì)：電梯：本工程住宅樓部分豎向交通以電梯為主，共計(jì)8部。具體如下：1#樓、2#樓、3#樓、4#樓為住宅樓，每單元設(shè)2部電梯。樓梯：消防疏散樓梯的設(shè)置以滿(mǎn)足疏散距離、疏散寬度為原則。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的依據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)主要有：彭山縣規(guī)劃管理局：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)。國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)及規(guī)范、規(guī)程：①《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2005年版）GB50045-95②《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（2003年版）CB50096-1999③《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001，④《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-91⑤《汽車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98⑥《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002年版）⑦《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005。⑧《住宅建筑規(guī)范》CB50368-2005。建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格與布局項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上比較研究不同的位置的景觀視線(xiàn)條件，因地制宜的進(jìn)行戶(hù)型分布與設(shè)計(jì)。所有的戶(hù)型力求做到動(dòng)靜、干濕分區(qū)明確，各個(gè)房間都布局合理，且明廚、明衛(wèi)，擁有良好的通風(fēng)采光。一些戶(hù)型還有可變空間，入戶(hù)花園等亮點(diǎn)設(shè)計(jì)。立面設(shè)計(jì)大氣簡(jiǎn)約，以現(xiàn)代主義手法為主體，注重建筑群體的整體性，在統(tǒng)一之中尋求變化。各個(gè)立面虛實(shí)對(duì)比適當(dāng)，色彩搭配適宜，具有極強(qiáng)的韻律感。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目定位為配套齊全的高檔高層居住小區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為19766.9㎡平方米，地上建筑面積13000平方米，戶(hù)型為市場(chǎng)主流的套二、套三實(shí)用性設(shè)計(jì)，搭配部分套一。彭都國(guó)際，植根于成都的城市性格，以成都人的生活理念為出發(fā)點(diǎn)，精心打造一個(gè)最懂得成都生活的空間、情趣和場(chǎng)景。產(chǎn)品方案依據(jù)項(xiàng)目所在地的宜居的自然環(huán)境和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目客戶(hù)群主要為工薪階層為主；外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；中產(chǎn)階級(jí)；企事業(yè)單位中層以上管理干部；據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故我們?cè)陧?xiàng)目中選擇了多種戶(hù)型，詳細(xì)見(jiàn)下表：1#首層二~三十三層合計(jì)每層共計(jì)A1/26464A2/13232A3/13232合計(jì)1282#首層~二層三~三十二層合計(jì)每層共計(jì)B1/13030B2/13030B3/13030B4/13030合計(jì)1203#首層~二層三~三十二層合計(jì)每層共計(jì)C1/13030C2/13030C3/13030C4/13030合計(jì)1205#首層二~三十三層合計(jì)每層共計(jì)E1/13232E2/13232E3/13232E4/13232合計(jì)1286#首層二~十九層二十~二十五層二十六~三十三層合計(jì)每層共計(jì)每層共計(jì)每層共計(jì)F1/118161832F2/118161832F3/118161832F4/118////18F5///16//6合計(jì)1207#首層二~十九層二十~二十五層二十六~三十三層合計(jì)每層共計(jì)每層共計(jì)每層共計(jì)F1/118161832F2/118161832F3/118161832F4/118////18F5///16//6合計(jì)1208#首層~二層三~三十二層合計(jì)每層共計(jì)H1/13030H2/13030H3/13030H4/13030合計(jì)1209#首層~三層四~二十層二十一~二十九層三十~三十二層合計(jì)每層共計(jì)每層共計(jì)每層共計(jì)I1/2342182658I2/117191329I3/117191329I4/468436412116I5/2342182658I6/468436412116I7/6102654618174I8/2342182658合計(jì)63810#首層~二層三~三十二層合計(jì)每層共計(jì)D1/13030D2/13030D3/13030D4/13030合計(jì)120其戶(hù)型面積比例如下：戶(hù)型面積（平方米）套數(shù)所占比例一室一廳50.52120.8%二室二廳81.51-86.7746829.0%二室二廳（可變?nèi)遥?8.45-107.1649630.7%酒店式公寓16.46-39.3863839.5%合計(jì)/1614100%施工進(jìn)度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2010年10月開(kāi)工，至2012年12月竣工，總工期為27個(gè)月。組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司組織形式是有限公司，分為權(quán)力機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會(huì)由2人組成,董事長(zhǎng)1人。各部門(mén)分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，中高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘。公司組織結(jié)構(gòu)圖：辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理：可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理。負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理：對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。負(fù)責(zé)人員的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。資金部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車(chē)場(chǎng)管理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的拓展。工程部：工程前期準(zhǔn)備技術(shù)準(zhǔn)備：審核施工圖紙。編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計(jì)計(jì)劃。對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。物資準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線(xiàn)并檢驗(yàn)。其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理開(kāi)工報(bào)告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計(jì)交底。E摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線(xiàn)路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。現(xiàn)場(chǎng)工程管理前期階段的部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D做好工程資料的匯集、參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項(xiàng)目移交。營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)商品房的銷(xiāo)售和管理，作好銷(xiāo)售計(jì)劃的銷(xiāo)售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪(fǎng)，保修修繕，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線(xiàn)職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門(mén)和人員不直接下達(dá)命令，只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人員的工作特長(zhǎng)，但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門(mén)之間，領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿(mǎn)足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。人力資源配置員工結(jié)構(gòu)部門(mén)管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理11副總經(jīng)理55內(nèi)部管理其中：辦公室123人事部112資金部123財(cái)務(wù)部235運(yùn)營(yíng)管理其中：開(kāi)發(fā)部112招標(biāo)部123采購(gòu)部235工程部210214銷(xiāo)售管理其中：營(yíng)銷(xiāo)部27110合約部134售后服務(wù)部134物業(yè)管理部167合計(jì)227102968員工培訓(xùn)公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開(kāi)拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專(zhuān)院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱(chēng)及其他資格證書(shū)考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿(mǎn)三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專(zhuān)業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1、有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明項(xiàng)目分期：總共分二期開(kāi)發(fā)。其中：一期，安置區(qū)；二期，商品房區(qū)?？偣て冢喉?xiàng)目整個(gè)建設(shè)工期預(yù)計(jì)約27個(gè)月。一期約8個(gè)月；二期約19個(gè)月。2、工程計(jì)劃?rùn)M道圖詳見(jiàn)附表：《工程計(jì)劃?rùn)M道圖》投資估算與資金籌措1、投資估算范圍本可行性研究的對(duì)象彭都國(guó)際項(xiàng)目，包括各種附屬設(shè)施及景觀建筑等配套設(shè)施。2、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)時(shí)間（不含籌建期）為2010年1月至2013年1月，開(kāi)發(fā)周期3年。據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目所需總投資金額144，51.00萬(wàn)元（含地價(jià)），詳見(jiàn)附表：《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表》。表：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表序號(hào)名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）比例1土地成本360024.9118%2報(bào)建審批（含設(shè)計(jì)）5513.8129%3建安成本721549.9273%4配套費(fèi)用（含弱電、景觀、市政等）9336.4563%5管理費(fèi)520.3598%6財(cái)務(wù)費(fèi)1250.8650%7營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)3482.4081%8營(yíng)業(yè)稅8706.0203%9城建稅430.2976%10教育附加費(fèi)430.2976%11契稅130.0900%12土地增值稅2611.8061%13前期費(fèi)用（含咨詢(xún)、監(jiān)理）286257.6577%14不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1110.7681%15合計(jì)14451100.00%總投資估算說(shuō)明：土地取得成本是指因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和其他因征用土地而引起的費(fèi)用。本項(xiàng)目土地取得成本為3，600.00萬(wàn)元。前期費(fèi)用這是指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各種費(fèi)用，包括整體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)工程費(fèi)和“三通一平”或“七通一平”費(fèi)用等。本項(xiàng)目主要涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、勘探費(fèi)及工程前期費(fèi)用，為286萬(wàn)元。土建成本及配套費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝及綠化等多項(xiàng)費(fèi)用。需要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，再結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。本項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)用為8，148.00萬(wàn)元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)用、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。按照成都同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目具體情況，結(jié)合考慮近年來(lái)因《勞動(dòng)合同法》等相關(guān)政策措施的影響，項(xiàng)目管理費(fèi)用確定以上表《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表》中前4項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)提，可得管理費(fèi)用685.33萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用，集中表現(xiàn)為貸款利息。根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，再結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，以總建筑面積為基數(shù)，按（建安成本+土地成本）X30%的一年利率計(jì)算。經(jīng)測(cè)算可得，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為125萬(wàn)元。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)。按照項(xiàng)目產(chǎn)值的2%計(jì)算，通過(guò)測(cè)算，本項(xiàng)目預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為348萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)考慮到市場(chǎng)不確定因素的增加，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按照總產(chǎn)值的0.6%計(jì)提。項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為111萬(wàn)元。3、資金籌措本項(xiàng)目投資資金來(lái)源包括：自有資金、銀行融資及銷(xiāo)售回款。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目所需總投資金額14451萬(wàn)元。其中，自有資金5000萬(wàn)元，銀行融資5000萬(wàn)元，銷(xiāo)售回款4451萬(wàn)元。具體指標(biāo)見(jiàn)下表。表：項(xiàng)目資金來(lái)源表資金籌措序號(hào)項(xiàng)目資金（萬(wàn)元）比例1自有資金5000.0035%2銀行融資5000.0035%3銷(xiāo)售回款4451.6230%4總投資14451.62100%4、資金使用計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度，安排資金使用計(jì)劃。第一年（2010年）投資金額：14，897.03萬(wàn)元，占總投資41.43%第二年（2011年）投資金額：7，484.28萬(wàn)元，占總投資20.82%第三年（2012年）投資金額：8，015.28萬(wàn)元，占總投資22.29%第四年（2013年）投資金額：5，557.03萬(wàn)元，占總投資15.46%5、借款還本付息計(jì)劃借款還本付息計(jì)劃：分期還利息，整體銷(xiāo)售達(dá)40%償還本金不低于20%，整體銷(xiāo)售達(dá)70%償還全部本金。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬新建項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在可行性研究完成市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)方案定型、建設(shè)規(guī)模確定、市場(chǎng)組織和勞動(dòng)定員明確的基礎(chǔ)上，計(jì)算項(xiàng)目投入的費(fèi)用和產(chǎn)生的效益。1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)、原則及評(píng)價(jià)基礎(chǔ)（1）依據(jù)本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》為依據(jù)；本項(xiàng)目各項(xiàng)成本及效益核算內(nèi)容以財(cái)政部制定的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定為依據(jù)計(jì)算；本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以《彭都國(guó)際項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃方案》為依據(jù)之一；本項(xiàng)目計(jì)算數(shù)據(jù)以《彭都國(guó)際項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面圖》為依據(jù)。（2）原則本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循定量分析為主，定性分析為輔，動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的原則；本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。（3）評(píng)價(jià)基礎(chǔ)以現(xiàn)有市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行未來(lái)市場(chǎng)走向定性；按同類(lèi)型項(xiàng)目、同功能項(xiàng)目現(xiàn)有市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)計(jì)；宏觀環(huán)境保持相對(duì)穩(wěn)定，計(jì)算期內(nèi)稅收政策相對(duì)穩(wěn)定。2、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定（1）銷(xiāo)售收入估算根據(jù)價(jià)格定位，確定本項(xiàng)目住宅均價(jià)為4000元/㎡，商業(yè)均價(jià)為6000元/㎡。由此可做出以下測(cè)算：預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率：100%預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期：整體周期18個(gè)月（1年零6個(gè)月）?？墒勖娣e：住宅35731.04㎡，商業(yè)6711.96㎡。銷(xiāo)售收入＝測(cè)算價(jià)格×可售面積＝18319.59（萬(wàn)元）按照相關(guān)規(guī)定，成都市地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)主要為營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅。本項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加約為1296萬(wàn)元。附表三：項(xiàng)目流轉(zhuǎn)稅估算表（2）項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃本項(xiàng)目整體銷(xiāo)售周期為18個(gè)月，預(yù)計(jì)2011年7月開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及分析，預(yù)計(jì)2012年12月將全部售完。（3）銷(xiāo)售利潤(rùn)項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本＝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本+各項(xiàng)費(fèi)用＝14451（萬(wàn)元）銷(xiāo)售利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn)為預(yù)計(jì)凈收入減去項(xiàng)目總支出的凈值。（詳見(jiàn)附表：《損益表》）凈利潤(rùn)＝銷(xiāo)售收入－項(xiàng)目成本－所得稅＝2829.52（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率（稅前）投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/項(xiàng)目成本＝20.59%（稅后）投資利潤(rùn)率＝凈利潤(rùn)/項(xiàng)目成本＝15.44%3、財(cái)務(wù)與敏感性分析（1）清償能力分析還款資金為回收房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及實(shí)現(xiàn)的稅后利潤(rùn)。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目借款償還期最長(zhǎng)不過(guò)2年（含建設(shè)期），完全能夠滿(mǎn)足貸款要求。（2）贏利能力分析內(nèi)部報(bào)酬率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高利率，是反映項(xiàng)目占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)大大虧損。只有當(dāng)項(xiàng)目的內(nèi)部報(bào)酬率大于基準(zhǔn)收益率（目標(biāo)收益率）時(shí)，項(xiàng)目才能在財(cái)務(wù)評(píng)估中通過(guò)。（詳見(jiàn)附表：《內(nèi)含報(bào)酬率測(cè)試表》）表：內(nèi)含報(bào)酬率測(cè)試表時(shí)間現(xiàn)金凈流量貼現(xiàn)率=57%貼現(xiàn)率=58%折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值2010年-14385.231.00-14385.231.00-14385.232011年7176.230.644570.850.634541.922012年11893.160.414825.010.404764.122013年19746.480.265102.590.255006.32凈現(xiàn)值113.21-72.87經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部報(bào)酬率為：FIRR＝57.61%根據(jù)現(xiàn)行貸款基準(zhǔn)利率（以5年以上貸款利率）5.94%為參考，可見(jiàn)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)高于該基準(zhǔn)利率，說(shuō)明項(xiàng)目本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。（3）敏感性分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析，是分析和預(yù)測(cè)反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是指標(biāo)對(duì)主要變動(dòng)因素的敏感程度。如果某變動(dòng)因素變化幅度很小但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響極大，則認(rèn)為項(xiàng)目于對(duì)該變量的不明確性是敏感的。本次測(cè)算通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售均價(jià)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、單位變動(dòng)成本進(jìn)行敏感性分析（附表《敏感性分析》）。由敏感性分析可得，銷(xiāo)售單價(jià)變動(dòng)對(duì)于利潤(rùn)影響程度大于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、單位變動(dòng)成本的影響。表：敏感性分析投資利潤(rùn)率變動(dòng)值敏感程度變動(dòng)因素-10%-5%05%10%銷(xiāo)售單價(jià)22109.6324557.4926834.0229453.2231901.0918.1287項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本28718.6827862.0226834.0226148.6925292.03-6.3443單位變動(dòng)成本27971.4227488.3926834.0226522.3226039.29-3.5773附表一：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖項(xiàng)目?jī)?nèi)容持續(xù)時(shí)間（月）進(jìn)度安排2010年2011年1月2月3月4月5月6