理財規(guī)劃理論與實務第二版王國玲課后參考答案

第一章理財規(guī)劃概述【實訓任務1-1】劉先生花錢買房是“投資”行為，30萬元并未花出去，只是轉移到房子上；而張先生花錢買車是“消費”行為，30萬元已花出去了。可見只有學會如何區(qū)分“投資”與“消費”行為，才能把自己的資源有效地利用起來。復習與思考題一、單項選擇題1.A2.C3.B4.B5.A二、簡答題1.理財規(guī)劃師在為客戶提供理財服務的過程中，應注意遵循的原則主要有以下方面：整體規(guī)劃原則、提早規(guī)劃原則、現金保障優(yōu)先原則、風險管理優(yōu)于追求收益原則、消費、投資與收入相匹配原則、家庭類型與理財策略相匹配原則等。2.從理財的基礎理論來講，根據個人理財的范圍，個人理財主要包括現金管理、資產管理、債務管理、風險管理、投資管理等內容，這五個理財的基本內容互相關聯、互相制約、互相促進。3.個人理財的特征主要有：（1）個人理財是針對理財者的整個一生，而不是某個階段的規(guī)劃，它包括個人生命周期各階段的資產和負債分析、現金流量管理、個人（或家庭）保險規(guī)劃、投資目標規(guī)劃、個人稅務籌劃、教育投資規(guī)劃、退體養(yǎng)老及遺產規(guī)劃等方面；（2）個人理財通常有一個標準化的程序，其基本流程包括建立客戶關系、收集客戶信息、分析客戶財務健康狀況、制訂個人理財規(guī)劃、執(zhí)行和監(jiān)控個人理財規(guī)劃；（3）提供個人理財服務的從業(yè)人員應是受過嚴格培訓，并取得相應資質認證的專業(yè)人員。

第二章理財規(guī)劃基礎知識【實訓任務2-1】1.FV=PV(1+n×i)=5000×（1+7%×4）=6400（元）2.＝3906.25（元）【實訓任務2-2】1.2.【實訓任務2-3】1.F==1000×（F/A，8%，10）=14486.56（元）2.3.4.【實訓任務2-4】1.方案一：根據預付年金現值與普通年金現值的系數關系，可知預付年金現值系數為（P/A,6%,10-1)+1，則：預付年金現值=20000×[（P/A,6%,10-1)+1]=156034（元）方案二：預付年金現值為150000元。方案一的預付年金現值大于方案二的預付年金現值，所以第一種付款方式更好。2.【實訓任務2-5】1.求該農莊給企業(yè)帶來的累計收益，實際上就是求遞延年金終值。F=A(F/A，i，n)=50000×(F/A，10%，10)=50000×15.937=796850（元）2.求該農莊的累計投資限額，實質上就是求遞延年金現值。

第一種方法：

P=50000×（P/A,10%,10）×(P/F,10%,5)

=50000×6.1446×0.6209

=190759.11（元）

第二種方法：

P=50000×（P/A,10%,15）-50000×（P/A,10%,5）

=50000×7.606-50000×3.7908

=190760（元）

第三種方法：

P=50000×（F/A,10%,10）×(P/F,10%,15)

=50000×15.9370×0.2394

=190765.89（元）【實訓任務2-6】=300（萬元）復習與思考題一、單項選擇題1.B2.D3.B4.D5.A二、簡答題1.家庭生命周期理論的主要觀點是人從出生到死亡會經歷嬰兒期、童年期、少年期、青年期、中年期和老年期六個時期。青年期、中年期和老年期則是進行理財規(guī)劃的三個重要時期。理財規(guī)劃的重要時期可進一步細分為單身期、家庭與事業(yè)形成期、家庭與事業(yè)成長期、退休前期和退休期五個時期。2.影響貨幣時間價值的因素有：（1）時間。時間的長短是影響貨幣時間價值的首要因素，時間越長，貨幣時間價值越明顯。（2）收益率或通貨膨脹率。收益率是決定貨幣在未來增值程度的關鍵因素，而通貨膨脹率則是使貨幣購買力縮水的反向因素。（3）單利與復利。單利始終以最初的本金為基數計算收益，而復利則以本金和利息為基數計息，從而產生利上加利、息上增息的收益倍增效應。3.影響客戶風險承受能力的因素有：年齡；受教育情況；收入、職業(yè)和財富規(guī)模；資金的投資期限；理財目標的彈性；主觀風險偏好；其他影響因素等。三、案例分析題目前吉米和貝塔尼處于家庭生命周期階段中的家庭與事業(yè)形成期，此時家庭最大的支出為購房支出，對此他們應進行仔細規(guī)劃，使月供負擔在其經濟承受范圍之內。另外，他們還應開始考慮對高等教育費用的準備，以減輕子女未來接受高等教育時的資金壓力。從短期來看，最重要的財務目標是購房規(guī)劃，最不重要的財務目標是退休規(guī)劃；從中期來看，最重要的財務目標是教育規(guī)劃，最不重要的財務目標是退休規(guī)劃；從長期來看，最重要的財務目標是退休規(guī)劃，最不重要的財務目標是購房規(guī)劃。第三章理財規(guī)劃基本流程【實訓任務3-1】案例一：家庭資產負債表見表3-1。表3-1家庭資產負債表單位：元資產金額負債金額現金—信用卡欠款—活期存款50000小額消費信貸款—其他流動性資產—其他消費性負債—流動性資產合計50000消費性負債合計定期存款200000金融投資借款—外幣存款65000（按當時匯率）實業(yè)投資借款—股票投資—投資性房地產按揭貸款—債券投資—其他投資性負債—基金投資—投資性負債合計投資性房地產—住房按揭貸款—保單現金價值30000汽車按揭貸款—其他投資性資產—其他自用性負債—投資性資產合計295000自用性負債合計自用房產1000000（假設）負債總計—自用汽車—其他自用性資產—凈值1345000自用性資產合計—資產總計1345000負債和凈值總計1345000案例二：家庭資產負債表見表3-2表3-2家庭資產負債表單位：元資產成本市價負債成本市價現金1000010000信用卡欠款1000010000活期存款2000020000小額消費信貸款

—

—其他流動性資產

—

—其他消費性負債

—

—流動性資產合計3000030000消費性負債合計1000010000定期存款

—

—金融投資借款

—

—外幣存款6500063000實業(yè)投資借款

—

—股票投資2600018800投資性房地產按揭貸款400000400000債券投資

—

—其他投資性負債

—

—基金投資1000019000投資性負債合計400000400000投資性房地產10000001300000住房按揭貸款300000300000保單現金價值160000180000汽車按揭貸款

—

—其他投資性資產30000(債權）30000其他自用性負債

—

—投資性資產合計12910001610800自用性負債合計300000300000自用房產12000001400000負債總計710000710000自用汽/p>

其他自用性資產

凈值19610002405800自用性資產合計13500001475000

資產總計26710003115800負債和凈值總計26710003115800【實訓任務3-2】案例一：家庭收入支出表見表3-3。表3-3家庭收入支出表單位：元項目金額項目金額工作收入108000理財收入3975其中：薪資收入102000其中：利息收入3975（假設定期存款和外幣存款利率均為1.5%）其他工作收入6000資本利得—減：生活支出46800其他理財收入—其中：子女教育金支出9600減：理財支出—家庭生活支出37200其中：利息支出—其他生活支出—保障型保險支出—工作儲蓄36000其他理財支出—理財儲蓄3975儲蓄39975案例二：家庭收入支出表見表3-4。表3-4家庭收入支出表單位：元項目金額項目金額工作收入170000理財收入-9000其中：薪資收入165000其中：利息收入1000其他工作收入5000資本利得-10000減：生活支出87000其他理財收入—其中：子女教育金支出15000減：理財支出33000家庭生活支出60000其中：利息支出20000其他生活支出12000保障型保險支出13000工作儲蓄83000其他理財支出—理財儲蓄-42000儲蓄41000【實訓任務3-3】家庭償債能力指標：資產負債率為0，沒有負債，家庭財務比較穩(wěn)健，但這也意味著家庭沒有借助金融杠桿為資產增值。應急能力指標：緊急預備金月數=50000÷(3000+800+100)=12.82（月）此指標大于3～6個月的建議數，應急能力充足，但也表示流動資產投入過多，造成機會成本的增加。家庭財務自由度指標:財務自由度=3975÷46800×100%=8.49%此指標距離100%差距較大，說明張先生夫婦想達到財務自由要經歷很久的時間或者需要增加更多的理財收入。儲蓄結構:儲蓄率=39975÷108000×100%=37.01%此儲蓄率比較符合正常家庭財務標準。從以上分析可以看出，張先生家庭的財務比較穩(wěn)健，但是收益相對不足，因此可以考慮通過資產配置增加投資理財收入。復習與思考題一、單項選擇題1.B2.C3.B4.C5.C二、簡答題1.收集、整理和分析客戶的財務信息和與理財有關的非財務信息，是制訂理財方案的關鍵一步，主要包括姓名和性別、職業(yè)和職稱、工作的安全程度、出生日期和地點、健康狀況、子女信息、婚姻狀況、客戶聯系方式等。同時，客戶的收入水平與支出情況是理財規(guī)劃師需要了解的重要財務數據，也是編制客戶資產負債及損益表的基礎，更是理財規(guī)劃師分析客戶財務狀況的依據。2.理財目標是制訂理財方案的基礎，所以客戶的理財目標必須具有現實性；理財目標以改善客戶財務狀況，使其更加合理為主旨；理財目標要具體明確；理財目標必須考慮客戶的現金準備；理財目標要兼顧不同的期限和先后順序。3.影響理財規(guī)劃實施的因素有：（1）時間。理財規(guī)劃師需要對具體工作按照輕重緩急進行排序，即編制一個具體的時間計劃，明確各項工作的先后順序。（2）人員。根據理財方案確定需要參加方案實施的人員。（3）資金。要考慮資金的時效性和充足性。三、案例分析題編制武先生家庭資產負債表見表3-5。表3-5家庭資產負債表單位：元資產金額負債及凈值金額活期存款100000住房貸款774752流動性資產合計100000自用性負債合計774752定期200000負債總計774752國債1050000凈值3675248投資性資產合計1250000自用住房2700000自用汽車400000自用性資產合計3100000資產總計4450000負債及凈值總計4450000第四章個人風險與保險規(guī)劃【實訓任務4-1】1.調查幾家保險公司提供的各類保險產品，要求詳細了解各種產品的特點，并對保險公司提供的保險產品進行對比，找出適合李先生的特色產品。思路：（1）搜索保險公司，在保險公司官網上查找保險產品。（2）搜索在線保險平臺，查找保險產品。適合李先生的產品包括人壽保險、意外傷害保險是必須的，在此基礎上考慮重大疾病保險。2.選擇人身保險的購買。（1）選擇適合李先生及其家庭成員的人壽保險產品。李先生：定期壽險、終身壽險意外；妻子：適當的定期壽險；兒子：因未成年，可以不買壽險；（2）選擇適合李先生及其家庭成員的意外傷害保險產品。根據第一題查找的答案進行選擇，一家三口都需要購買意外傷害保險產品。（3）選擇適合李先生及其家庭成員的健康保險產品。選擇關鍵點：李先生及其妻子重點考慮重大疾病保險，適當考慮醫(yī)療保險；孩子考慮醫(yī)療保險，可以配置適當的重大疾病保險。險種的選擇應根據第一題結論進行分析。3.關注點。（1）比較各種保險產品的特點。人壽保險：為生命護航，身故進行理賠，保障家人生活。意外傷害保險：意外導致的身故、傷殘、醫(yī)療均可以賠付，保證個人治療和家人生活。醫(yī)療保險：生病報銷，尤其適合孩子。（2）考慮所購保險對李先生及其家庭的影響。好的方面：有足夠的保障。需要考慮的方面：保費與保額的關系，保費不宜過多（一般不超過家庭年收入的10%），以免影響正常生活。4.選擇財產保險的購買。（1）若李先生購買自住房的財產保險產品，其保障范圍應包含哪些方面比較合適？自住房保險保障范圍包括房屋損失險、室內財產安全險、室內裝潢險、居家責任險等。（2）李先生的企業(yè)是否需要購買財產保險產品？應該購買什么樣的財產保險產品？李先生的企業(yè)需要購買財產保險產品，主要險種包括財產損失險、雇主責任險、產品責任險等。復習與思考題一、單項選擇題1.D2.B3.C4.D5.A二、簡單題1.保險的基本職能有經濟補償職能和保險金給付職能。?經濟補償職能是在發(fā)生事故造成損失后保險合同按所保標的的實際損失數額給予賠償。保險金給付職能是在保險事故發(fā)生時保險人根據保險合同約定的保險金額進行給付。?保險的派生職能有融資職能和防災防損職能。2.終身人壽保險的特點包括：（1）終身人壽保險沒有確定的保險期限，自保險合同生效之日起至被保險人死亡為止，無論被保險人何時死亡，保險人均須按照合同約定給付死亡保險金。?（2）多數終身人壽保險都是基于生命表所假設的100周歲為人的生命極限，因此保險費的計算也按照最高年齡100周歲確定，即終身人壽保險相當于是保險期限截止于被保險人100周歲的定期壽險。?（3）終身人壽保險的保險費中含有儲蓄成分，保單具有現金價值，若保單所有人中途退保可以獲得一定數額的退保金。當急需用錢時，也可以在保單現金價值的一定限額內向保險公司借款，具有較強的儲蓄性，因此終身人壽保險的保費高于定期保險的保費。三、案例分析題（1）財務分析：雖然陳先生經濟實力雄厚，但是正處于消費的高峰期。像這種典型的中年家庭，需要攻守兼?zhèn)涞睦碡斠?guī)劃。盡管陳先生在投資方面已有一定的布局，但是在財務安排中卻缺失了一個極為重要的項目——風險管理。事實上，實現個人及家庭財產的保值、增值是理財規(guī)劃的主旨，而保值又是增值的前提。因此識別可能的財務風險并規(guī)避，是理財規(guī)劃的基礎。一個家庭的財務安全會受到兩大威脅，即收入的驟減與支出的劇增，因此完善家庭的風險管理就要由此著手。

從家庭年收入支出項目中可以知道，陳先生的私營收入為家庭的最主要收入，因此收入風險實際上就是陳先生的人身風險，作為家庭收入主導者購買保險是風險管理規(guī)劃的第一要務。陳先生所擁有的一半以上的資產為不易變現的實物和不動產，而活期存款主要是作為公司的周轉資金，實際上不能完全算作家庭的自由支配資金。另外，雖然基金和股票較易變現，但是往往會有損失。（2）保險方案：為保證家人在陳先生遭遇不測的情況下維持正常的生活直至兒子獨立，陳先生的人身保險需求可以進行以下規(guī)劃：目前兒子10周歲，到其獨立還有15年時間；加上日常開支與贍養(yǎng)長輩，以及維持生活品質的開銷，目前所需金額約為26萬元。假設每年的通貨膨脹率為3％，15年就需要近45萬元。另外，還要為兒子的教育做充分準備。參考上海市的平均水平，加上后期的高等教育投入，至少需要30萬元；再加上為妻子養(yǎng)老做準備，陳先生的身故保額最低限度應在100萬元。（3）險種推薦：建議購買分紅儲蓄型壽險，一是兼顧疾病身故與意外身故兩種風險，二是能同時儲蓄子女教育金與養(yǎng)老金。

雖然陳先生不用擔心生病后的治療經費問題，但是假如李先生投保了醫(yī)療險與重大疾病險，就能在相同情況下減少家庭開支，把錢用于更需要的地方。參考現在的醫(yī)療現狀以及陳先生的具體情況，夫妻每人50萬元保額的重大疾病險是比較合理的，而且盡量選擇終生型壽險，因為年齡越大，重疾的風險越高。

當然，在投保時還不能忘記附加投保人豁免的險種，這能保證在投保人不能繼續(xù)交費的情況下保單的延續(xù)，是保單能真正照顧家人的必選。第五章股票投資規(guī)劃【實訓任務5-1】市盈率==27.4÷2.4=11.4（倍）市凈率==27.4÷19=1.44（倍）市銷率==27.4÷23.85=1.15（倍）復習與思考題一、單項選擇題1.C2.B3.D4.C5.D二、簡答題1.股票的性質包括：股票是一種有價證券；股票是一種要式證券；股票是一種證權證券；股票是一種資本證券；股票是一種綜合權利證券。股票的特征有收益性、風險性、流動性、永久性、參與性。2.優(yōu)先股的主要特征有:一是優(yōu)先股通常預先定明股息收益率。由于優(yōu)先股股息是固定的，因此優(yōu)先股的股息一般不會根據公司經營情況而增減，而且在一般情況下，優(yōu)先股也不能參與公司的分紅。但是，優(yōu)先股可以先于普通股獲得股息，對公司來說，由于股息是固定的，因此不會影響公司的利潤分配。二是優(yōu)先股的權利范圍小。優(yōu)先股股東一般沒有選舉權和被選舉權，對股份公司的重大經營無投票權。3.道氏理論有三個核心思想:一是三重運動原理。道氏理論認為市場的走勢分為三種:主要運動、次要運動和短期波動。二是相互驗證原則。道氏理論指出，可以通過理論與實踐相互驗證不斷發(fā)展的原理來驗證市場與預測之間的關系，即用市場的實際表現來驗證預測的正確性。三是投機原理。投機原理是指投機者的行為會對市場走勢產生影響，即投機的預期會波及市場的實現，市場的運動包含了對市場的預期，正因為這樣，才能夠預測市場存在的合理性。三、案例分析題考慮到小李是一個十分謹慎的投資者，且這50000美元是小李為實現開店的目標當前僅有的積蓄。小李應以績優(yōu)股和防守股為主，在我國，衡量績優(yōu)股的指標是每股稅后利潤和凈資產收益率。一般而言，每股稅后利潤在全體上市公司中處于中上水平，公司上市后凈資產收益率連續(xù)3年顯著超過10%的股票就是績優(yōu)股，因此績優(yōu)股相對比較穩(wěn)健，同時防守股也容易受到穩(wěn)健型投資者的青睞。小李可投資如飲料食品等生活必需品生產行業(yè)的股票。第六章債券投資規(guī)劃【實訓任務6-1】該國債的內在價值=100×(1-240÷360×4.5%)=97（元）【實訓任務6-2】求解得：y=9.39%【實訓任務6-3】因此，利率上升0.1個百分點，債券的價格將下降1.235元。

【實訓任務6-4】

假設投資于3年期付息債券、2年期付息債券和零息債券的數量分別為x、y、z，那么求解得：x=2,y=2,z=3復習與思考題一、單項選擇題1.B2.A3.D4.B5.B二、簡答題1.債券的投資收益來自三個方面：債券的利息收益、資本利得、再投資收益。債券的利息收益取決于債券的票面利率和付息方式。債券投資的資本利得是指債券買入價與賣出價或買入價與到期償還額之間的差額。再投資收益是投資債券所獲現金流量再投資的利息收入。2.多重負債下的組合免疫策略要求達到以下條件：債券組合的久期與負債的久期相等；組合內各種債券的久期分布必須比負債的久期分布更廣；債券組合的現金流的現值必須與負債的現值相等。在上述三個條件滿足的情況下，用數學規(guī)劃的方法求得規(guī)避風險最小化的債券組合。

3.積極投資組合策略主要包括水平分析、債券互換、應急免疫、騎乘收益率曲線等。三、案例分析題此次事件對個人進行債券投資規(guī)劃的啟示如下：一是C公司危機的爆發(fā)離不開行業(yè)的劇烈下滑，若投資者在項目投資過程中能對行業(yè)的發(fā)展趨勢進行準確的預判，預先采取行動規(guī)避風險，則能減少損失。二是大多數個人投資者認購公司債券時并未對公司債券的風險有充分的判斷，認為公司債券作為債權類產品等價于銀行存款保本保息，從而在債券存在償付風險時出現了部分過激的舉動。“11C債”違約事件打破了剛性兌付的預期，揭示了債券投資天然信用風險的屬性。第七章證券投資基金投資規(guī)劃【實訓任務7-1】

【實訓任務7-2】也就是說，投資者投資1萬元申購基金，假設申購當日基金份額凈值為1.075元，可得到137880.32份基金單位?！緦嵱柸蝿?-3】贖回總金額=20000×1.055=21100(元)贖回費用=21100×0.0075=158.25(元)凈贖回金額=21100-158.25=20941.75(元)

也就是說，投資者贖回1萬份基金單位，假設贖回當日基金單位凈值為1.0550元，則可得到20941.75元凈贖回金額。復習與思考題一、單項選擇題1.C2.D3.C4.D5.A二、簡答題1.證券投資基金的特點包括集合理財、專業(yè)管理；組合投資、分散風險；利益共享、風險共擔；嚴格監(jiān)管、信息透明；獨立托管、保障安全。2.公司型基金與契約型基金的區(qū)別為：（1）法律依據不同。公司型基金依據公司法組建，依據公司章程經營基金資產；契約型基金依照基金契約組建，依據基金契約經營基金資產。（2）實體地位不同。公司型基金是具有法人資格的股份有限公司；契約型基金不具有法人資格。（3）投資者地位不同。公司型基金投資者作為公司的股東有權對公司的重大經營決策發(fā)表自己的意見；契約型基金投資者是信托契約中規(guī)定的受益人，對基金運作沒有發(fā)言權。（4）融資渠道不同。公司型基金在需要擴大規(guī)模、增加資產時可以向銀行申請貸款；契約型基金一般不向銀行申請貸款。（5）資金運營不同。公司型基金除非到破產、清算階段，否則公司一般具有永久性；契約型基金在基金契約期滿時，基金運營停止。3.基金與股票、債券的區(qū)別為：（1）反映的經濟關系不同。股票反映的是一種所有權關系，是一種所有權憑證；債券反映的是債權債務關系，是一種債權憑證；基金反映的則是一種信托關系，是一種受益憑證。（2）所籌資金的投向不同。股票和債券是直接投資工具，籌集的資金主要投向實業(yè)領域；基金是一種間接投資工具，所籌集的資金主要投向有價證券等金融工具或產品。（3）投資收益與風險大小不同。通常情況下，股票價格的波動性較大，是一種高風險、高收益的投資品種；債券可以給投資者帶來較為確定的利息收入，波動性也較股票要小，是一種低風險、低收益的投資品種；基金的投資收益和風險取決于基金種類及其投資的對象。三、案例分析題1.開放式基金A:申購費=20000×1.1000×1%=220(元)申購價=20000×1.1000＋220=22220(元)贖回費=20000×1.1500×1.5%=345(元)贖回金額=20000×1.1500-345=22655(元)李先生對開放式基金A的短線操作，可獲得利潤=22655-22220=435（元）。開放式基金B(yǎng):申購費=20000×0.9500×1%=190(元)申購價=20000×0.9500＋190=19190(元)贖回費=20000×0.9800×1.5%=294（元)贖回金額=20000×0.9800-294=19306(元)李先生對開放式基金B(yǎng)的短線操作，可獲得利潤=19306-19190=116（元）。2.李先生申購、贖回開放式基金A的交易費用共計：220＋345=565(元)李先生申購、贖回開放式基金B(yǎng)的交易費用共計：190＋294=484(元)假如不存在交易費用，李先生所獲得的毛利為：435＋116＋565＋484=1600(元)第八章房地產投資規(guī)劃【實訓任務8-1】1.自己到相關網站查詢。2.銀行常用的兩種還款方式是等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法：每月還款額相等，總還款利息較高。適合年輕人或者積蓄較少者，該還款方式前期還款壓力較小。等額本金還款法：每月還款本金相同，利息逐月減少，即每月還款額減少。適合臨近退休的老年人或者生意處于上升期的中小企業(yè)主。該部分人群處于事業(yè)鼎盛期可以承擔較高的壓力，后期還款減少正好符合老年人收入遞減或者中小企業(yè)主生意會有不穩(wěn)定的情況。3.解題思路：分析小王家庭資產負債和收入支出情況，家庭收入不高，儲蓄率較低。對于買房，按照當前債務狀況和夫妻收入情況，首付款籌集很困難，而且1～2年后還有養(yǎng)孩子的壓力，所以小王暫時并不適合貸款買房。對于小王這種相對低收入、低儲蓄率的家庭，目前應該以比較穩(wěn)健的投資為主，同時將理財目標（買房和育兒）進行優(yōu)先排序。復習與思考題一、單項選擇題1.B2.C3.B4.A5.D二、簡答題1.房地產投資的特點有：（1)資金需求量大，投資回收期長；（2)房地產投資不確定因素多，風險大；（3)房地產投資回報率高，效益好。2.房地產投資環(huán)境分析的基本內容有：(1)社會環(huán)境；（2）政治環(huán)境；（3）法律環(huán)境；（4）經濟環(huán)境；（5）文化環(huán)境；（6）自然地理環(huán)境；（7）基礎設施環(huán)境；（8）社會服務環(huán)境。????房地產投資環(huán)境分析的基本任務有：??（1）分析房地產開發(fā)項目投資與國民經濟發(fā)展和人民生活水平提高的關系。論證房地產投資方向是否正確，房地產項目投資的合理性。??（2）對房地產項目開發(fā)的建設條件進行評價。研究房地產開發(fā)建設過程中，建筑材料、設備、人員及其他基礎設施配套條件是否有保證。??（3）通過系統(tǒng)分析和綜合評價，選擇最佳的房地產建設地址。3.房地產投資規(guī)劃的目的是預防房地產投資風險，即購買力風險；流動性和變現性風險；利率風險；交易風險；自然風險；政治和環(huán)境風險。三、案例分析題解：（1）租房與購房的年成本。租房年成本=2000×3×3%+2000×12=24180（元）購房年成本=200000×3%+400000×6%=30000（元）（2）未來房租超過X時，購房比租房劃算。X×3×3%+X×1230000X2481.40元（3）如果購房，李先生選擇20年房貸，每年本利和平均攤還額。每年本利=400000÷11.469=34876.62（元）平均攤還額=34876.62÷12=2906.39（元）第九章教育投資規(guī)劃【實訓任務9-1】計算不同階段（15歲、12歲、8歲、4歲、1歲）的子女教育費用，見表9-1。表9-1不同階段的子女教育費用單位:元子女年齡15歲12歲8歲4歲1歲距離上大學尚余年數3年6年10年14年17年現在入學費用（專業(yè)型大學）3000030000300003000030000現在入學費用（綜合型大學）40000400004000040000400005%的復利終值系數1.19101.41851.79082.26092.6928按預計增長率計算，在入學年所需的教育費用總額（專業(yè)型大學）3573042556537256782780783就讀專業(yè)型大學每月所需儲蓄金額868448278203169按預計增長率計算，在入學年所需的教育費用總額（綜合型大學）47641567417163490436107711就讀綜合型大學每月所需儲蓄金額1157597370270225復習與思考題一、單項選擇題1.A2.C3.B4.A5.D二、簡答題1.教育投資規(guī)劃，也稱教育規(guī)劃，是指為實現預期教育目標所需要的費用而進行的一系列資金管理活動。教育投資規(guī)劃的特點有：缺乏時間彈性；費用高且缺乏彈性；長期內面臨通貨膨脹影響；教育費用無法事先預測；子女教育費用支出持續(xù)的時間長、金額大。2.教育規(guī)劃方案制訂的步驟有：明確子女培養(yǎng)目標；明確子女接受何種類型的教育；估算子女教育所需要的費用；在預測未來通貨膨脹率的基礎上,對子女教育費用增長率進行調整；估計客戶在未來所必須支付的教育投資額。3.進行子女教育投資規(guī)劃可借助的投資工具有：國家助學貸款；學生貸款；一般商業(yè)性助學貸款；教育儲蓄；教育保險；教育信托基金；基金定投；政府債券等。

三、案例分析題1.對客戶未來的教育資金需求進行測算。假設張先生夫婦理財目標是：女兒6年后讀大學，屆時每人每年學費10000元，張先生夫婦的投資回報率為6%。上大學當年需預備4年的學費，其總金額為：N=4,I=6%,PMT=-20000，FV=0,求得：PV=73460元（期初年金）2.選擇適當的教育規(guī)劃工具，了解各種工具的優(yōu)缺點。適合的教育規(guī)劃工具有：教育儲蓄、教育保險、基金定投，均可以達到要求?？紤]到張先生夫婦的投資傾向，基本屬于保守型投資者，因此教育保險可以優(yōu)先選擇。基金定投可以在分散風險的同時，增加投資收益，因此也是不錯的選擇。3.制訂教育規(guī)劃方案。張先生夫婦年儲蓄額為39975元，完全可以應對雙胞胎女兒的學費需求。教育規(guī)劃方案可以簡述如下：（1）教育目標：6年后上大學，每年準備2萬元學費。（2）教育規(guī)劃工具：基金定投、教育保險均可。根據第1題結論，準備6年后的學費，每年需要定投金額為：N=6,I=6%,FV=73460,PV=0,求得：PMT=10531元即張先生夫婦從現在起每年從儲蓄中拿出10531元選擇1～2只基金進行定投，或者購買教育保險就可以滿足教育規(guī)劃的需求。（3）每年檢視教育規(guī)劃完成情況，并根據張先生夫婦的家庭收支情況進行適當調整。第十章稅收規(guī)劃【實訓任務10-1】解析：在取得連載小說稿酬時，雜志社應以每月為一次計算應預扣預繳的個人所得稅稅額，在計算收入額時應減除20%的費用，減按收入額70%計算應納稅所得額，適用20%的比例稅率。每月預扣預繳個人所得稅稅額=3500×4×(1-20%)×70%×20%=1568（元）【實訓任務10-2】應納稅額＝(3000－800)×20％＋4500×(1-20％)×20％＝1160(元)復習與思考題一、選擇題1.C2.B3.D4.D5.A二、簡答題1.個人所得稅的征稅范圍包括工資、薪金所得；勞動報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；經營所得；利息、股息、紅利所得；財產租賃所得；財產轉讓所得；偶然所得。2.個人稅收規(guī)劃的基本方法包括利用免稅的方法、利用減征的方法、利用稅率差異的方法、利用扣除技術的方法、利用抵免的方法、利用緩稅的方法和利用稅收優(yōu)惠政策的方法。3.稅收規(guī)劃的風險包括違反反避稅條款的風險；法律、法規(guī)變動風險；經濟波動風險；資產失控風險；婚姻破裂風險。三、案例分析題（1）一次出版的稿酬，不論是預付的還是分筆支付的或者加印后再支付的，均應合并為一次征稅。應繳納的個人所得稅=（25000+10000+15000）×（1-20%）×20%×（1-30%）=5600（元）（2）劇本使用費收入按照“特許權使用費所得”項目征收的個人所得稅。應繳納的個人所得稅=60000×（1-20%）×20%=9600（元）（3）長篇小說手稿原件拍賣所得按照“特許權使用費所得”項目征收的個人所得稅。應繳納的個人所得稅=100000×（1-20%）×20%=16000（元）在美國已繳納個人所得稅10000元，因此應補繳的個人所得稅為6000元（16000-10000）。（4）個人的同一作品在報刊上連載，應合并其因連載而取得的所得為一次征稅。應繳納的個人所得稅=200×500÷2×（1-20%）×20%×（1-30%）=5600（元）（5）李某2019年在我國應繳納的個人所得稅。應繳納的個人所得稅合計=5600+9600+6000+5600=26800（元）第十一章退休與遺產規(guī)劃【實訓任務11-1】要求：1.了解社會保險的養(yǎng)老金領取辦法，計算屆時吳先生夫妻可以領到的社保養(yǎng)老金金額。吳先生：個人賬戶儲蓄總額=50000+5000×8%×12×20=146000（元）基礎賬戶=（5000+3000）÷2×30%=1200（元）養(yǎng)老金=1200+146000÷139=2250.36（元）吳太太：個人儲蓄賬戶總額=12000+3000×8%×12×20=69600（元）基礎賬戶=（3000+3000）÷2×25%=750（元）養(yǎng)老金=750+69600÷170=1159.41（元）2.計算退休金缺口。吳先生夫妻的每月養(yǎng)老金共計=2250.36+1159.41=3409.77（元）平均每月養(yǎng)老金為4000元，即：每月退休金缺口=4000-3409.77=590.23（元）每月退休金缺口為590.23元，退休當年(假設退休前后投資回報率分別為6%、3%,退休后生活20年)共需準備退休金為：PV(N=20,I=3%,PMT=-590.23×12,期初)=141655.2元每年需儲蓄金額為：PMT(N=20,I=6%,FV=141655.2,期末)=3850.83元因此每月儲蓄額為306.74元。3.選擇合適的退休規(guī)劃工具。建議選擇比較穩(wěn)妥的退休規(guī)劃工具，如養(yǎng)老儲蓄、保險、基金定投等。4.形成完整的退休規(guī)劃報告。按照計算的步驟，選擇對應的具體產品列出退休規(guī)劃報告即可。復習與思考題一、單項選擇題1.B2.C3.A4.B5.B二、簡答題1.進行退休規(guī)劃的原因是：我國已提前進入老齡化社會；基本養(yǎng)老保險和企業(yè)年金制度不完善；計劃生育政策使子女養(yǎng)老不現實；退休生活時間增加,而退休后收入減少；通貨膨脹帶來的壓力；退休后醫(yī)療費用的增加。

2.退休規(guī)劃的原則有及早規(guī)劃原則、彈性規(guī)劃原則和收益最大化原則。3.遺產規(guī)劃是指當事人在其健在時通過選擇遺產管理工具和制訂遺產規(guī)劃,將擁有或控制的各種資產或負債進行安排,確保在自己去世或喪失行為能力時能夠實現一定的目標。

進行遺產規(guī)劃的原因是：使遺產分配符合自己的心愿；有遺產規(guī)劃優(yōu)越于無遺產規(guī)劃；減少遺產稅交納；減少自己死亡后給家人帶來的麻煩。三、案例分析題如果不提前進行規(guī)劃，按照繼承法，先對夫妻財產進行分配，妻子梁華有100萬元的財產分配權。陳旺的遺產金額為100萬元。按照第一順位繼承人平均分配的原則，妻子梁華、三個兒子陳忠、陳豹、陳實四人每人享有25萬元的繼承權。特殊情況如下：1.陳忠去世，女兒陳楠通過代位繼承25萬元。2.雖然陳豹曾報紙上公布脫離父子關系，但是我國法律并不承認斷絕血緣父子關系這樣的協(xié)議。因此，斷絕父子關系不影響遺產繼承，仍然享有25萬元的繼承權。根據陳旺的情況，建議以遺囑的形式提前進行財產分配?？紤]到陳實的情況可以予以照顧，多分配；陳豹因脫離父子關系可以少分配或者部分分配；孫女陳楠的情況可以根據個人意愿進行協(xié)調。第十二章綜合理財規(guī)劃案例分析復習與思考題一、單項選擇題1.A2.A3.B4.C5.C二、簡答題1.個人理財的核心是根據客戶的資產狀況與風險偏好來實現需求與目標。其過程主要包括以下步驟：（1）與客戶建立聯系；（2）收集客戶數據及決定目標與期望；（3）分析客戶現行財務狀況；（4）整合財務規(guī)劃策略并提出財務計劃；（5）執(zhí)行財務計劃；（6）監(jiān)控財務計劃的實行。2.理財規(guī)劃師需要掌握的宏觀經濟信息有：（1）宏觀經濟狀況，即經濟周期、景氣循環(huán)、物價指數及通貨膨脹、就業(yè)狀況等；（2）宏觀經濟政策，即國家貨幣政策、財政政策及其變化趨勢等；（3）金融市場，即貨幣市場及其發(fā)展、資本市場及其發(fā)展、保險市場及其發(fā)展、外匯黃金市場及其發(fā)展、金融監(jiān)管情況等；（4）個人稅收制度，即法律、法規(guī)、政策及其變化趨勢；（5）社會保障制度，即國家基本養(yǎng)老金制度及其發(fā)展趨勢、國家企業(yè)年金制度及其發(fā)展趨勢等；（6）國家教育、住房、醫(yī)療等影響個人（家庭)財務安排的制度及其改革方向。3.基本的家庭模型有三種:青年家庭、中年家庭和老年家庭。根據家庭收入主導者的生命周期而定,家庭收入主導者的生理年齡在35周歲以下的家庭為青年家庭；家庭收入主導者的生理年齡在55周歲以上的家庭為老年家庭；介于這兩個界限之間的，為中年家庭。三、案例分析題1.客戶的家庭資產負債表，見表12-1；現金流量表，見表12-2；財務比率表，見表12-3。表12-1家庭資產負債表單位：萬元資產金額負債與凈資產金額金融資產負債現金與現金等價物40.3現金0.3住房貸款15.0活期存款40.0其他負債—其他金融資產50.0負債合計15.0債券30.0信托產品20.0金融資產小計90.3實物資產（住房）200.0凈資產275.3資產總計290.3負債與凈資產合計290.3表12-2現金流量表單位：萬元年收入金額年支出金額工資、薪金21.6房屋還貸7.2其他收入小計9.2日常生活支出6.0房屋出租7.2休閑娛樂支出1.0投資收益2.0其他支出—收入總計30.8支出總計14.2年結余16.6表12-3財務比率表項目參考值實際數值節(jié)余比率（年節(jié)余/年稅后收入）30%16.6÷30.8×100%=54%投資與凈資產比率（投資資產/凈資產）50%[（50+110）÷275.3]×100%=58%清償比率(凈資產/總資產)50%275.3÷290.3×100%=95%負債比率(負債/總資產)50%15÷290.3×100%=5%即付比率(流動資產/負債)70%40.3÷15×100%=269%負債收入比率(負債/稅后收入)40%7.2÷30.8×100%=23%流動性比率(流動資產/每月支出)>300%40.3÷1.18×100%=3415%財務比率分析：節(jié)余比率主要反映客戶提高凈資產水平的能力,實際數值為54%,說明該客戶具有很大的儲蓄和投資潛力,凈資產在未來會有較大幅度的提高。投資與凈資產比率的實際數值為58%,略高于參考值,說明該客戶投資意識較強,但是從總體數據來看,投資帶來的總體效益不夠理想,反映投資的品種結構有待完善。清償比率反映客戶綜合償債能力的指標,實際數值為95%,遠超過了參考值,說明該客戶的資產負債情況非常安全，可以更好地利用財務杠桿效應提高資產的整體收益率。負債比率也是反映客戶綜合償債能力的指標,實際數值過低,反映了與清償比率相同的問題。即付比率反映客戶可隨時變現資產償還債務能力,實際數值遠高于參考值,該客戶隨時變現資產償還債務的能力很強，但過高的數值顯示該客戶過于注重流動資產，財務結構需進一步改善。負債收入比率反映客戶支出能力的強弱,實際數值略高于參考值,說明該客戶的償債能力可基本得到保證,債務風險不大。流動性比率反映客戶支出能力的強弱,實際數值高達34.15,說明該客戶支出能力非常強,其流動性資產足以支付未來3-4個月的支出。對客戶財務狀況進行總體評價分