房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書集合15篇

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書集合15篇路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20某某年5月底辦下。銷售額16%,二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是面展起來。尤其是20某某年初，青年居易(easy-g主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與的市調(diào)結(jié)(小戶型市場(chǎng)詳見附2:鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)三、項(xiàng)目swot分析一)優(yōu)勢(shì)在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是方樓a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消c、復(fù)合市場(chǎng)。本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平受程度(本房地產(chǎn)購房消費(fèi)支撐力度)調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、調(diào)查時(shí)間：20某某.4.14鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的20某某.4.14,動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度力4)本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利二)劣勢(shì)850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市5)非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。四)威脅1)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)2)行業(yè)外威脅3、已在鄭州干了2~3年生意的外地人，這些人對(duì)鄭州東南區(qū)域尤其是鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計(jì)20年(北京cbd區(qū)用了11年，上海浦東已用了10年),總投資20某某億元，其中單一個(gè)起步區(qū)就有5年時(shí)間投資156億元。興和生活方式，刺激潛在的消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有的顧新的產(chǎn)品上(如在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的獨(dú)特性);提供服務(wù)模式(如管家式物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品味等。);創(chuàng)造一種文化等一、未來發(fā)展趨勢(shì)一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從價(jià)格競(jìng)牌的持續(xù)強(qiáng)化，輸出品牌的核心價(jià)值，在統(tǒng)一品牌提升廣告意識(shí)，整合推廣手段，利用一切可利用的一方面，消費(fèi)市場(chǎng)變得更加理性和個(gè)性化。近括預(yù)期收入)持續(xù)下降，負(fù)擔(dān)能力心理占主導(dǎo)地位；長(zhǎng)偶然性和沖動(dòng)性購買減弱，理性購買行為增強(qiáng)；不化”,會(huì)考慮自己的心理需求，尋找更適合自己的房產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)位的、多樣化的。例如，一些大型建筑具有綜合競(jìng)爭(zhēng)們會(huì)進(jìn)一步追求境界(比如歷史、人文、文化等。);追社會(huì)容積率也有相應(yīng)的要求；不僅需要房地產(chǎn)的過程中的環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步激烈的情況下，的附加值，穩(wěn)定價(jià)格，吸引客戶?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的理性購買需求，進(jìn)一步深化自己房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，讓目標(biāo)消費(fèi)群體產(chǎn)生“物有所值。的感覺?如何才掀起新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人擁有住房的時(shí)代。新趨勢(shì)?這些都迫使開發(fā)商1)闡述樓盤的位置；2)闡述樓盤所在地的歷史淵源；3)闡述樓盤交通條件；4)闡述樓盤人口密度情況；5)闡述樓盤的升值潛力；6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)；7)闡述樓盤的背景；8)闡述樓盤的舒適溫馨；9)闡述樓盤的實(shí)用率；10)闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃；11)闡述樓盤的品質(zhì)；12)闡述樓盤的.深遠(yuǎn)意“身價(jià)”,利于銷售。最大的市場(chǎng)占有率，通常稱為“別進(jìn)來”策略這是競(jìng)爭(zhēng)者最激烈的同類樓盤以不同的價(jià)格出求，增加銷量。主要表現(xiàn)在：同一房屋，銷售給的不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)格，是具體樓盤價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機(jī)動(dòng)兵法，由于樓是高。折扣定價(jià)策略是給與購買這部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客增贈(zèng)送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費(fèi)等。其目的在于爭(zhēng)取快銷。常(1)時(shí)間折扣。寄希望購買者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次(2)數(shù)量折扣。是根據(jù)顧客購買房屋數(shù)量的多少。給與大小不等的折扣，(3)功能折扣。這是根據(jù)各類代理商在營(yíng)銷中所擔(dān)負(fù)的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷、獎(jiǎng)金融通等功能地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入為買方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已越來素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中，開發(fā)商如最有利的價(jià)格?這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤命運(yùn)的問題。因此價(jià)格策劃在地產(chǎn)市場(chǎng)希望在我這個(gè)策劃書實(shí)行之后，公司的樓房銷售場(chǎng)銷售情況，不過我知道，要想出現(xiàn)樓市銷售的回升，按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，營(yíng)銷策劃要貫穿房與后期的銷售(推銷)一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng)，于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”開發(fā)的后期推銷工作相比，前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃沒有前營(yíng)銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程看，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地可見，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。第二，前營(yíng)“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前，因?yàn)槟玫降貕K表明投資銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，前營(yíng)銷做得好壞，直接關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說找準(zhǔn)目標(biāo)人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過成功在我國(guó)，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫，20某某年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開序幕。尤其是20某某—20某某年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，20某某年全國(guó)有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%,35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長(zhǎng)，勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資是多方面的，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)盡管不少開發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性，但卻不知道什劃，在項(xiàng)目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷；三是征地性分析同時(shí)進(jìn)行；四是開發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”?？傊麄兌疾淮笾匾暋扒盃I(yíng)銷”,從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最佳起步期。至于涉及劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書6隨著企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的發(fā)展，企業(yè)的市場(chǎng)觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場(chǎng)上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開始具有"強(qiáng)銷"色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場(chǎng)和消費(fèi)者受到了高度重視，市場(chǎng)分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況；在投計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)；在營(yíng)銷推場(chǎng)狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)2、項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層5、價(jià)格：4076～5598元/m2,均價(jià)4708元/m26、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)一類裝修(高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃7、優(yōu)劣勢(shì)分析(2)劣勢(shì)分析對(duì)手一2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層5、價(jià)格：4481～5145元/m2,均價(jià)4655元/m26、優(yōu)劣勢(shì)分析③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層1)自用：大眾市民(含拆遷戶),有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。3)換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。4)投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引中青年人為主(30~50歲)2.5、目標(biāo)客戶的中部以下(即對(duì)準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體)就敝司合作的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)廣州樓市的調(diào)查分析，天河區(qū)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房?jī)r(jià)是20萬到45萬元之間，而另一部份人可接受的房?jī)r(jià)為45萬到60萬，能夠接受60萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~60萬元這一階段，如圖示：3、銷售策略建議3.1、市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)敝司建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引買家應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項(xiàng)目形象，營(yíng)戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有通過對(duì)示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩通過報(bào)紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎(jiǎng)的形式向中3.2、促銷手段建議1、增加銷售點(diǎn)敝司建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場(chǎng)、設(shè)促2、大型展銷會(huì)3、潛在客戶開發(fā)利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通項(xiàng)目的客戶來源。同時(shí)，應(yīng)發(fā)感謝信給首期紹買家(以簽契約為準(zhǔn))給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而開發(fā)舊客資源。4、提供額外優(yōu)惠針對(duì)工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理提醒潛在買家項(xiàng)目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒針對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家擴(kuò)展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時(shí)，根折扣88折9折91折93折定金10000(扣除定金)30%10%即辦理最高七成三十年銀行按揭10%即辦理最高七成三十年銀行按揭30%(扣除定金)發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭一個(gè)月35%10%二個(gè)月30%三個(gè)月10%辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%4、宣傳策略建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過強(qiáng)有力的立體廣告4.1、媒體選擇建議②巴士車身廣告③樓盤工地周邊圍墻廣告4.2、宣傳主題和廣告建議，旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項(xiàng)，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場(chǎng)上已略占優(yōu)勢(shì)。而對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成壓特個(gè)性的項(xiàng)目品牌形象，鎖定目標(biāo)客戶群，引起消費(fèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書7一、活動(dòng)目的1、針對(duì)目前銷售的進(jìn)展情況，了解到股東優(yōu)惠2、以項(xiàng)目本身的特色加大宣傳，擴(kuò)大品牌知名度和影響力3、快速積累新客戶，為項(xiàng)目的開盤作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂”付款97折，銀行按揭99折，銷售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣(特價(jià)房二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位航海東路與107國(guó)道沿線是某某年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見附1:鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)起來。尤其是某某年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”,徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。c、商鋪市場(chǎng)金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步1.某某年10月底一某某年12月，借大的推廣活動(dòng)推出-項(xiàng)目3.某某年1月中旬，開放樣板房，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第二次摸底。4.某某年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強(qiáng)銷。二.銷售準(zhǔn)備(某某年1月15日前準(zhǔn)備完畢)由工程部設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部-共同負(fù)責(zé)，于某某年12月31日前完成由營(yíng)銷部一、策劃師負(fù)責(zé)，于某某年12月31日前完成基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、戶型面積統(tǒng)計(jì)、配其出具銷講材料。某某年12月31日前，由-整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)建筑工藝及材料：需要在某某年12月15日前由工程部出具項(xiàng)目采用的新工藝材料，新技術(shù)等基本基本資料。某某年12月31日前，由-整理后，作為材客戶問題集：以答客問形式書寫，針對(duì)英酈莊園的優(yōu)劣勢(shì)，做出銷講解決不利因素公示由營(yíng)銷部-負(fù)責(zé)，培訓(xùn)時(shí)間從某某年11月底一某某年1月銷講資料培訓(xùn)，時(shí)間：某某年11月底一某某年12月初建筑、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)培訓(xùn)，時(shí)間：某某年12月初工程工藝培訓(xùn)，時(shí)間：某某年12月初樣板區(qū)、樣板房培訓(xùn)，時(shí)間：某某年1月9日銷售培訓(xùn)，時(shí)間：某某年12月一某某年1月出(3)項(xiàng)目案名建議。(5)廣告策略：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群項(xiàng)目訴求三、項(xiàng)目銷售策劃(項(xiàng)目銷售階段)(1)房地產(chǎn)投資營(yíng)銷。(2)房地產(chǎn)定位營(yíng)銷。(5)房地產(chǎn)建筑質(zhì)量。(4)技巧決定論。房地產(chǎn)營(yíng)銷是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷策劃1、人性理念，房地產(chǎn)營(yíng)銷首先要講求“以人為本”,中國(guó)自古的儒家仁愛2、生態(tài)理念，近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必3、智能理念，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也1、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的2、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷：營(yíng)銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷的第三個(gè)流程，經(jīng)4、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷：通過項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計(jì)及包裝，良好程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)制訂一個(gè)合理的價(jià)格是十分重要的，一方面要(1)政治因素：如某次大的政府機(jī)構(gòu)變動(dòng)，或重大政策性決策出臺(tái)等都會(huì)(2)經(jīng)濟(jì)因素：(1)當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析(開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)(2)區(qū)域市場(chǎng)成本分析(銷售價(jià)格、成交情況)(1)購買者地域分布(2)購買者動(dòng)機(jī)方式)(4)購買時(shí)機(jī)、季節(jié)性(5)購買反應(yīng)(價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等)(6)購買頻度(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等)(2)房地產(chǎn)的政策法規(guī)(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)(一)市場(chǎng)調(diào)查等)院等)(二)目標(biāo)客戶分析(1)經(jīng)濟(jì)實(shí)力等)(3)家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式)(三)價(jià)格定位1、理論價(jià)格(達(dá)到銷售目標(biāo))(四)入市時(shí)機(jī)、銷售周期(五)廣告策略(六)媒介策略(七)推廣費(fèi)用(一)核心部分(二)運(yùn)用部分◆消費(fèi)品零售總額◆商業(yè)增加值一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位◆形象定位◆規(guī)模定位◆購買商鋪的目標(biāo)群分析一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案二、建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計(jì)方案三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案一、營(yíng)銷整體規(guī)劃方案建議書◆營(yíng)銷方式建議◆營(yíng)銷渠道建議◆營(yíng)銷策略建議◆營(yíng)銷計(jì)劃安排建議◆促銷策略建議房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書15一、營(yíng)銷策劃書編制的原則(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)(二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉(四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手(一)策劃目的現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃。我們通過對(duì)調(diào)研，從而說明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”,因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地(三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析。所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)(四)營(yíng)銷目標(biāo)(五)營(yíng)銷戰(zhàn)略(3)收益法。將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤宅平均價(jià)的三倍以上。車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50%。優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促折讓等方式對(duì)客戶的購買行為進(jìn)行直接刺激的一銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開價(jià)房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲(chǔ)藏室，購房做得好，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利，而不是有這樣才便于促進(jìn)銷售。再者，不要與其他競(jìng)爭(zhēng)者(三)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略(Place)產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢(shì)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用(相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%),但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起