實業(yè)發(fā)展有限公司銷售工作手冊模板

深圳市XXXX實業(yè)發(fā)展銷售工作手冊

[理論是灰色，生活之樹常青，所以我們需要

不停實踐。讓我們切記：因為學習，所以進步。]

————

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前

言

歡迎您加入“深圳市XXXX實業(yè)發(fā)展”（以下簡稱“企業(yè)”），您加盟使企業(yè)又增添了一份活力。

為了使您立即掌握和了解和您相關工作事項，我們特為您準備了這本手冊，它將為您帶來方便和必需工作指導，請您務必仔細閱讀，如有任何查詢，可向企業(yè)相關部門咨詢。

期望您能在不停工作實踐中對本手冊提出更多愈加好提議。

第一部分：規(guī)章制度

企業(yè)每位銷售人員必需時刻切記，作為企業(yè)之代表，應表現合適，以免有損企業(yè)形象。

下列是銷售人員必需遵守之規(guī)章制度。如有違反，企業(yè)將給紀律處分。情節(jié)嚴重者，將采取即時解聘而無須預先通知及賠償。

1.

考勤暫行制度

1)

工作時間:

9:00—17:30

值班時間：13:00—20:30

2）每七天6個工作日，上、下班時要在企業(yè)要求位置簽到，作為人事部當月考勤統(tǒng)計立案；每七天每人輪休一天，周六、周日不安排輪休。

3）遲到或早退5分鐘以上、15分鐘以下者，每次扣除薪金20元；15分鐘以上、2小時以下者，每次扣除薪金50元；2小時以上者按曠工處理。每個月累計5次以上遲到者按每次罰款50元計，嚴重者按自動離職處理。

4）無故不上班者作曠工處理，曠工半天扣除當日薪金20%，曠工1天扣除當月薪金40%，曠工2天扣除當月薪金總額，連續(xù)曠工超出3天或十二個月內累計曠工超出5天者，作除名處理，企業(yè)不負責其一切善后工作。

5）請假必需填寫《請假條》，職員層由部門經理簽署意見，經理層由主管副總經理簽署意見，請假同意后方可離開工作崗位，同時《請假條》應交人事部立案。

6）

請假者如無法到企業(yè)請假，必需在天天上班前或不遲于上班時間15分鐘內，致電所在部門經理，說明請假原因和請假時間，返回企業(yè)后應立即補填《請假條》交人事部立案，請病假者應出含有效醫(yī)療證實。

7）

請病假扣除當日薪金50%，病假累計半月以上者，當月薪金根據實際工作日發(fā)放。

8）

請事假扣除當日薪金全額。

9）

因外出公干、參與社會活動請假，需經領導同意給公假，薪金照發(fā)。

2.

個人形象要求

男士：衣著純色襯衣、西褲，或西服套裝(部門有統(tǒng)一工作服必需統(tǒng)一著裝)，衣領要扣上并結合適顏色領帶，襯衣扎放整齊，領帶緊貼領口，領口、袖口無污跡；著深色或淺色襪，深色皮鞋保持光亮，西裝口袋不放物品；頭發(fā)整齊、潔凈，不蓄胡須；在辦公區(qū)域內必需正確佩帶工作牌；上班時間不吃帶異味食物，不得在辦公位吸煙、如需吸煙應到企業(yè)指定吸煙區(qū)；售樓處內不宜佩帶太陽眼鏡、帽子等。

女士：衣著莊重且高雅之辦公室服裝(部門有統(tǒng)一工作服必需統(tǒng)一著裝)，應著有袖襯衣、長短適度西裙、套裙、單色絲襪、皮鞋；當氣溫至15℃以下時方可穿長褲；首飾佩帶應恰到好處，不宜佩帶過多首飾，指甲不宜過長；發(fā)型文雅、大方、莊重，梳理整齊，不得奇形怪狀、五顏六色；指甲油應選擇自然色，上班必需化妝、但不得濃妝艷抹；保持口腔清潔，上班時間不吃帶異味食物；在辦公區(qū)域內必需正確佩帶工作牌。

3.

銷售人職員作職責

1)

保持售樓處現場環(huán)境潔凈整齊，接待臺資料物品擺放有序。

2)

企業(yè)內部所發(fā)文件要認真讀閱、收好、放好，不可隨意亂放或給用戶、外人取閱。

3)

工作時間內不得大聲喧嘩，不得用電話聊天，不得做和工作無關事。

4)

當發(fā)覺售樓資料有不清楚或錯誤時，應立即通知企業(yè)相關部門加以更正，決不能當著用戶面前指犯錯誤。

5)

銷售人員要誠懇、熱情接待每一位用戶，盡可能詳盡介紹樓盤相關情況；不得和用戶發(fā)生爭吵，如有發(fā)覺立即解聘。

6)

當一個人上班時，用戶問是否一個人嗎？應答：其它人帶用戶去看樓了。如有用戶交款或看樓，應立即通知企業(yè)相關部門。

7)

發(fā)覺難題或其它事情應該日志載，在每七天例會時提出（重大事項應即時提出），由銷售經理集中反饋回企業(yè)研究、處理。

8)

已經優(yōu)惠了用戶認購書，不能讓別用戶知道。

9)

用戶在看完樣板房后，應送名片給用戶，順便問用戶是否方便留個聯絡電話，方便以后聯絡。

10)

銷售人員要天天認真填寫《用戶接待記錄表》、《銷售人職員作周報》及建立《用戶檔案》。

11)

銷售人員應了解每位用戶樓款交付情況立即提醒用戶相關樓款交付事宜。

12)

幫助用戶順利完成（如交款、簽協議、辦公證、按揭手續(xù)、入伙手續(xù)、辦房產證）等手續(xù)。

13)

未按期交款，應幫助財務催收。

14)

銷售人員要對已購房用戶提供主動、熱情售后服務。

4.

銷售經理工作職責

1)

制訂、統(tǒng)計考勤表，排班表。

2)

組織每七天一早晨9：00—10：00銷售例會。對每七天銷售情況、用戶信息反饋做總結和計劃。

3)

主動督促、協調銷售人員日常銷售工作，立即匯報相關情況。

4)

每日匯總銷售人員《用戶接待記錄表》，填寫《樓盤銷售日報表》。

5)

每七天一向企業(yè)呈報《樓盤銷售周報表》。

6)

每個月月初前三日向企業(yè)呈報《樓盤銷售月報表》。

5．

獎金分配制度

1）

為增強部門整體凝聚力和提升銷售業(yè)績，銷售獎金由公共基金和獎勵獎金兩部分組成。比如：銷售獎金（X）=公共基金（X1）+獎勵獎金（X2），以每套房銷售獎金RMB：X元計，其中：公共基金為X1元（由銷售人員平均分配），獎勵獎金為X2元（獎勵成單銷售人員）。

2）

每個月8日前將上月業(yè)務完成情況填寫月度結算表后，由財務部審核無誤后上報主管銷售副總經理審閱簽字。每個月10日發(fā)放獎金。

3）

獎金結算時間標準以收到用戶簽定協議要求之首期款為準。

4）

全部違反考勤制度者，當日成交公共基金部分全部扣除，此部分平均分配給其它銷售人員。

6．

違章賄賂處罰

1)

企業(yè)絕不許可銷售人員行賄及受賄或利用其職務便利收受任何利益。

2)

如有發(fā)覺銷售人員有行賄及受賄行為，將即時解職，情節(jié)嚴重，將追究其法律責任。

3)

如有出現不可推卸之利益饋贈時，銷售人員需事前填寫《收取個人利益申報表》并呈主管副總審批及指導。第二部分：基礎房地產知識及業(yè)務

1.

業(yè)務常見詞語解釋

1)

房地產：房地產又稱不動產，是房產和地產總稱，具體地是指土地及其附著物。房產總是以地產聯結為一體，含有整體性和不可分割性。

2)

房地產產權：是指產權人對房屋全部權和對該房屋所占用土地使用權。具體內容是產權人對房地產占有、使用、收益和依法處分權利。

3)

土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用權限，包含開發(fā)權、收益權、處理權。政府以拍賣、招標、協議方法，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當初城市計劃要求，土地使用者可申請續(xù)用，經同意并補清地價后能夠繼續(xù)使用。

4)

房地產市場：關鍵包含房地產買賣、租賃市場。含一級市場，二級市場和三級市場。一級市場是指國家土地管理部門按土地供給計劃、采取協議、招標、拍賣方法，以土地使用協議形式，將土地使用權以一定年限、要求用途及一定價格出讓給房地產發(fā)展商或其它用地者市場。二級市場是指房地產發(fā)展商依據土地使用協議要求將建好房屋連同對應土地使用權轉讓給單位和個人市場。三級市場是指單位、個人之間房地產權轉讓、抵押、租賃市場，它是在二級市場基礎上第二次或數次轉讓房地產交易活動市場。

5)

土地類型：深圳市土地按其使用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜適用地、公共設施及自由集資、微利房用地。

6)

三通一平：是指在發(fā)展基礎上水通、電通、路通及場地平整。

7)

七通一平：是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

8)

國土局：代表國家行使土地全部者權利，和對房地產市場、房地產行業(yè)管理政府部門。

9)

公證處：是國家證實機關，是提供法律公證機構。

10)

國土局產權登記處：是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈和等手續(xù)部門。

11)

房地產證：是房屋土地全部權屬二合為一憑證，是房地產權屬法律憑證。

12)

商品房：是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并國土局同意在市場上流通房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈和及交換房地產。

13)

復式房：上、下兩層二合為一，和標準房結構方面有區(qū)分。

14)

總建筑面積：各層建筑面積總和。底層建筑按外墻墻角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

15)

建筑密度：在用地范圍內全部建筑物基底面積總和和地塊面積之比。

16)

容積率：要求地塊上全部建筑總面積和地塊面積之比。

17)

紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定百分比尺制作用以標示一宗地用地位置、界線和面積地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。

18)

預售許可證：按要求房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將相關資料送到國土局申請，同意后方可預售樓花。

19)

外銷許可證：凡對境外預售房屋全部要辦理此證方可出售。

20)

深圳房地產買賣協議：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務協議，全部商品房銷售全部須簽定此協議，內銷房地產協議可免做公證，外銷房地產協議必需做公證。

21)

房地產抵押協議：是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽定。

22)

銀行按揭：是指購房者購置樓房時和銀行達成抵押貸款一個經濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者樓房全部權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行貸款和利息。

23)

預售樓花：即樓宇預售。房地產經營者獲取了建設土地，按政府同意建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)資金已達成投資總額25%（用地價款除外），便可向深圳市房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經同意后方可預售。

24)

樣板房和示范單位：是指和實際房屋結構相同，但裝修標準按發(fā)展商售樓書而定房間。示范單位和樣板房裝修有區(qū)分，目標是為提供給用戶做裝修參考。

25)

物業(yè)管理：是房地產管理市場化一個綜合性經營方法，分為維護性管理和經營性管理兩類。維護性物業(yè)管理職能，關鍵為高層和多層住宅、綜合寫字樓、標準工業(yè)廠房等樓宇及機電設備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其它服務為業(yè)主提供良好工作和居住環(huán)境。經營性物業(yè)管理除含有維護性管理職能外，還經過對物業(yè)出租經營達成回收投資和獲取利潤目標。

26)

房地產評定：就是房地產估價師依據房地產相關信息、數據，選擇適宜估價方法，根據一定估價程序，最終確定物業(yè)價格和價值過程。評定關鍵方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩下法；4、成本法。

27)

銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給她憑此能夠辦理轉帳結算或支取現金票據。使用期為30天。

28)

銀行匯票：是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金票據。使用期為30天。

29)

銀行支票：是銀行存款人簽發(fā)給受款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人票據。使用期為十天。

2.

對銷售人員工作要求

1)

良好儀表：要保持儀表整齊，坐立姿勢端正，言談舉止大方，態(tài)度親切、友善，語言表示清楚，字體端正，能使用戶產生良好印象。

2)

規(guī)范工作：工作中有禮貌地接待用戶和咨詢電話；保持售樓處現場和樣板房清潔衛(wèi)生，保持售樓資料及相關物品條理、整齊擺放。

3)

虛心學習：虛心地向售樓處責任人及有經驗職員學習、咨詢相關房地產知識，并了解企業(yè)系統(tǒng)日常運作規(guī)范。

4)

業(yè)務準備：接待用戶前，需清楚掌握以下內容：（見下頁）

A.

樓盤發(fā)展商信譽、施工質量、區(qū)域位置、交通情況、土地用途、使用期限、樓盤名稱、內在潛力、主體建筑性質、結構及入伙日期等具體情況；

B.

全部單位面積大小、單位朝向、樓層間隔、建筑材料、每平米售價、單價（最高、最低）、平均售價、特殊樓層及面積、樓層和樓價、建筑面積和使用面積百分比、大小區(qū)配套情況、小區(qū)總體計劃、未來發(fā)展前景、和本區(qū)同類物業(yè)相比價位、付款方法折扣百分比是否合理、廣告內容是否和銷售資料相同；

C.

熟悉多種方法、簽認購書、交樓款、開收據、簽協議、辦公證、辦房產證手續(xù)、入伙手續(xù)及各部門所收取費用；如有按揭之樓宇，要清楚該樓盤按揭年限及按揭百分比，必需資料及手續(xù)，并了解銀行之按揭費、保險費、抵押費、年期利息及月供款。

D.

以上內容銷售人員已經熟練掌握，方可帶用戶看樓及推銷，不然答非所問，影響企業(yè)信譽。

3.

購房用戶接待

1)

吸引新用戶注意力是極為關鍵，所以要用誠懇、友善、專業(yè)、合作態(tài)度獲取用戶好感和贊賞。

2)

推銷成功第一步就是，銷售人員要完全熟悉和了解將會推銷樓盤情況，所以在介紹樓盤時，對用戶所說每一句話全部要言之有物。如樓盤結構、單位面積、單位朝向、樓層間隔、建筑材料、平均售價、周圍環(huán)境、配套設施及其它同類樓盤情況，銷售人員全部要清楚，不然被用戶問題難倒而不知所措，將會失去一個推銷機會。

3)

銷售人員必需自覺地去尋求所需參考資料，將企業(yè)資料和外界資料作一比較，從而得出本身樓盤特色。從用戶角度去分析購房者心態(tài)，觀察她們對你所推銷樓宇有什么要求，然后總結推銷關鍵。

4)

在推銷工作中，銷售人員必需含有說服力。一個有效“說服”是經過部分事例、充足論據及對用戶需求正確判定，去引導她作出購置決定。

5)

要注意培養(yǎng)個人信心，這種信心來自本身豐富專業(yè)知識和清楚表示能力。

4.

用戶購房信號

1)

和用戶交談時，通常全部能發(fā)覺部分購房訊號，有時這些訊號會以問題形式出現。還有，從用戶面部表情及其它動態(tài)中，亦會表露出想購置訊號，假如有愛好購置人比較注意銷售人員說話，所以作為一位銷售人員首先要留心用戶反應，因為大家訊號全部是在下意識地表示出來。

2)

在用戶細心看資料及價目表時，請不要分散她注意力。用戶細心地看資料后，如很具體地計算購置費用等問題時候，這就是購房訊號。比如：

A.

什么時間入伙？

B.

房產證什么時候辦理？

C.

交通是否便利？

D.

臨近是否有超市、學校、菜場等？

另外從用戶動作中亦可觀察：

A.

再次或數次到現場看樓。

B.

仔細研究售樓資料。

C.

統(tǒng)計樓宇資料。

5.

完成交易適合時機

當用戶表露出想購置意圖時，這就是最適合完成交易時刻，因為有些用戶認為購置它能夠帶來所需利益，所以她們才會作出購置決定。但有些用戶在銷售人員開始推銷很快便會作出購置決定；而有些就要在整個過程完成后才會作出決定；亦有些用戶要到訪數次后才會作出決定。當用戶表示愿意購置時，便應立即開始交易和立即把交易完成，以免影響用戶對購房決定和信心。

6．

銷售過程須注意事項：

1)

銷售員首先企業(yè)核查售出單位情況，查對無誤后，方可受認購，避免反復銷售。

2)

正確計算樓款金額，同時給選擇按揭付款方法用戶提供按揭資料。

3)

如遇特殊情況，應立即向經理請示、匯報。

4)

現金交付一律到企業(yè)財務部門辦理。

5)

認購完成后，應立即向企業(yè)相關部門通報，方便余下工作事宜能夠正常進行。

7．銷售協議簽署步驟

銷售部選定房號

銷售人員填寫認購書

用戶到財務部交訂金，開收據

銷售經理審核、簽字

業(yè)主簽字

一次性付款

銀行按揭

15天內交付首期款，30天內付清全款

15天內交付首期款，并備齊按揭資料

銷售部簽署房地產買賣協議書

一成首期

一次性付款

銀行按揭

簽署分期付款協議書

財務部開發(fā)票

和銀行簽署按揭貸款協議書

銷售部出具入伙通知書

管理處辦理入住手續(xù)

8．銷售計劃支持

在銷售之前，銷售員本身要確信自己為專業(yè)人士，務使用戶確定銷售員之權威推介。要胸有成竹，便要有周詳計劃支持。而計劃需要仔細，行動要大膽，所以每個月、每七天、每日全部要擬訂計劃。

務必遵照此銷售計劃支持之程序：

計劃

實施

統(tǒng)計

反省

總結

第三部分：相關房地產銷售法律文件節(jié)選

1.《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》

（1993年7月24日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議經過）

第十八條、房地產買賣當事人應該依法簽訂房地產買賣協議。

第十九條、房地產買賣協議應該采取主管機關統(tǒng)一制作文本。房地產買賣協議當含有以下條款：

（一）

當事人姓名或名稱、地址；

（二）

房地產權利證書編號；

（三）

房地產坐落位置、面積、四至界線；

（四）

土地宗地號、土地使用權性質和年期；

（五）

房地產用途；

（六）

買賣價款及支付方法和日期；

（七）

房地產使用日期；

（八）

公用部分權益分享及共有些人權利義務；

（九）

違約責任；

（十）

協議糾紛處理措施；

（十一）

協議生效條件立即間；

（十二）

雙方認可必需其它事項

第二十條、預售房地產，當事人約定交付房地產時間應該在完工驗收合格以后。

第二十六條、因轉讓人過失，不能按約定時間交付房地產，轉讓人應該支付違約金。違約金數額房地產買賣協議中有約定，從協議約定；未約定，為延期交付房地產期間指導租金。造成受讓人損失，轉讓人除支付違約金外，還應該負賠償責任。

轉讓人超出房地產買賣約定時間三十日仍不交付房地產，受讓人有權解除協議。

第二十七條、

現售房地產受讓人不按約定時限給付價款，應該比照中國人民銀行相關延期付款要求支付違約金；因受讓人過失造成轉讓人損失，受讓人除支付違約金外，還應該負賠償責任。

受讓人超出房地產買賣協議約定時間三十日仍不給付價款，轉讓人有權解除協議。

第二十八條、預售房地產受讓人不按期給付價款，按下列要求負擔違約責任：

（一）

受讓人給付金額達應付價款百分之五十以上，受讓人應該比照中國人民銀行相關延期付款要求向轉讓人支付延期付款違約金；

（二）

受讓人給付金額不足應付價款百分之五十，轉讓人可要求受讓人支付違約金。受讓人超出協議約定時間六十日仍不給付價款，轉讓人有權解除房地產買賣協議。

第三十四條、房地產開發(fā)預售房地產應該符合下列條件：

（一）

土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；

（二）

取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（三）

除付清地價款外，投入開發(fā)建筑資金已達工程預算投資總額百分之二十五，并經注冊會計師驗資；

（四）

房地產開發(fā)商和金融機構已簽署預售款監(jiān)管協議；

（五）

土地使用權未抵押或已解除抵押關系。

符合以上條件，經主管機關核準后，發(fā)給《房地產預售許可證》；核定為外銷商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。

2.

《深圳經濟特區(qū)房地產行業(yè)管理條例》

（1995年12月26日深圳市第二屆人民代表大會常委委員會第五次會議經過）

第二條、在特區(qū)范圍內從事房地產開發(fā)和房地產中介服務，應遵守本條例。

第三條、本條例所稱房地產開發(fā)，是指在依法取得土地使用權土地上進行基礎設施、房屋建設行為。

本條例所稱房地產中介服務所包含房地產咨詢、經紀、評定和其它房地產中介服務。

本條例所稱房地產咨詢，是指為房地產開發(fā)、交易提供信息、咨詢、策劃、可行性研究服務有償行為。

本條例所稱房地產經紀，是指以促成房地產交易協議為目標，為房地產交易雙方提供中介服務有償行為。

本條例所稱房地產評定，是指專業(yè)評定機構接收委托，估算房地產價格有償行為。

第十四條、房地產開發(fā)企業(yè)或受其委托單位發(fā)表房地產銷售廣告，應向廣告經營和公布單位提交下列材料復印件，并出示原件：

（一）

營業(yè)執(zhí)照；

（二）

《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》；

（三）

預售，應提交《房地產預售許可證》。現售，應提交《房地產

證》；外銷，應提交《商品住宅外銷許可證》。

不能提供前款要求材料，廣告經營和公布單位不得為其制作、公布房地產銷售廣告。

第十五條、房地產開發(fā)企業(yè)房地產銷售廣告應該包含下列內容：

（一）

樓宇地點、完工交付時間、售價等；

（二）

預售，應有《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》證號、《房地產預售許可證》證號；外銷預售，還應有《商品住宅外銷許可證》證號；

（三）

現售，應有《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》證號、《房地產證》證號；外銷現售，還應有《商品住宅外銷許可證》證號。

第二十條、本條例所稱房地產經紀人，是指依據本條例取得房地產經紀人資格證書并領取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產經紀活動專業(yè)人員。

本條例所稱房地產評定員包含估價師和評定員。評定員是指依據本條例取得房地產評定員資格證書并領取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產估價活動專業(yè)人員。

第二十六條、取得房地產經紀人、評定人員執(zhí)業(yè)證書者，同一時期只能在一家房地產中介服務機構從業(yè)。

第三十七條、房地產咨詢機構開展咨詢業(yè)務，雙方認為有必需簽定書面協議，應該簽定書面協議。咨詢協議應含有下列內容：

（一）

雙方當事人姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）

咨詢事項、期限和要求；

（三）

咨詢酬勞數額、給付方法和時間；

（四）

違約責任；

（五）

當事人認為應該載明其它事項。

第四十條、房地產經紀機構開展經紀、代理業(yè)務，應該簽定書面協議。

經紀、代理協議應含有下列內容：

（一）

雙方當事人姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）

經紀、代理事項、期限和要求；

（三）

經紀傭金或代理酬勞數額、給付方法和時間；

（四）

違約責任；

（五）

當事人認為應該載明其它事項。

第四十一條、房地產經紀、代理協議不能推行或不能完全推行，房地產經紀機構不收取或降低收取酬勞，但因為委托人過失造成除外。

因為房地產經紀機構過失造成委托人經濟損失，房地產經紀機構應負擔賠償責任。

第四十二條、房地產經紀機構開展經紀、代理業(yè)務，有權向委托人獲取相關資料，委托人應向房地產經紀機構提供全方面、真實相關資料。委托人提供虛假、失實資料或隱瞞真實情況，房地產經紀機構有權拒絕為其服務。

第四十五條、房地產經紀機構不得因同一宗經紀業(yè)務所包含房地產和交易雙方中任何一方發(fā)生房地產買賣、租賃關系。

第四十六條、房地產經紀機構就同一宗經紀業(yè)務，不得同時兼為經紀、代理行為。

3.

《深圳經濟特區(qū)商品住宅外銷管理措施》

（深圳市人民政府[1992]355號）

第二條、本措施所稱商品住宅外銷，是指將特區(qū)內住宅出售給境外企業(yè)、企業(yè)其它組織、外國人、華僑、港澳臺同胞和在境外中資機構服務中國人員。

第八條、土地使用者在交清地價后，憑出讓協議到市計劃國土局領取《商品住宅外銷許可證》。

土地使用者外銷商品住宅時，應將《商品住宅外銷許可證》懸掛在售樓場所，以備查驗。土地使用者制作售樓廣告和說明書中，應載明《商品住宅外銷許可證》號碼。

購樓者須認明《商品住宅外銷許可證》方可購置。因為售樓廣告或說明書作不真實宣傳，或誤導而造成所購住宅不能登記，土地使用者應負擔責任。但購樓者明知不能外銷而購置，損失自負。

第十一條、土地使用者向市計劃國土局提出預售外銷商品住宅申請時，必需提交下列文件：

（一）、市計劃國土、建設管理部門簽發(fā)《建筑許可證》和《開工許可證》；

（二）、預售說明書；

（三）、房屋使用、管理維修條約；

（四）、預售款監(jiān)管機構（銀行或律師事務所）和監(jiān)督方案；

（五）、經銀行或注冊會計師審核，除用地價款外，投入開發(fā)建設資金已達成總投資百分之二十五驗資證實；

（六）、《商品住宅外銷許可證》

預售許可證應該包含內容：樓宇位置、裝修標準、總套數、擬公開銷售套數、每單元建筑面積、擬售價格、預售時間、地點、完工及交付使用時間。

4.《相關搞活深圳市房地產市場若干要求》

（深圳市人民政府1994年10月26日文件）

一、

中國企業(yè)、機關、機關、團體、其它組織及含有正當身份證實中國公民可在深圳市購置商品住宅；

二、

預售（購）房地產買賣雙方依《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》相關要求簽定房地產買賣協議并向房地產登記機關立案后，當預購方和再轉讓受讓方應在房地產買賣協議上背書記載再轉讓情況，背書須載明再轉讓價格。預購方和在轉讓受讓方應自背書簽字之日起30日內持背書房地產買賣協議及《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》第三十七條要求其它文件到房地產登記機關辦理轉讓登記手續(xù)，房地產登記機關應自辦理轉讓登記后15日內將房地產再轉讓情況通知房地產開發(fā)企業(yè)。

再轉讓受讓方將房地產再行轉讓，按前款要求辦理。

三、

預購房地產在領取房地產權利證書前再轉讓，應比照房地產轉讓相關要求交納稅費。

四、

對房地產轉讓，暫免征契稅和教育費附加。

五、

內外銷商品住宅每套建筑面積，由房地產開發(fā)企業(yè)依據市場需求情況自行決定。

5.

《深圳經濟特區(qū)登記條例》

(1993年深圳市人民代表大會常務委員會第一次會議經過)

第三十條：申請建筑物、附著物全部權初始登記，應提交下列文件：

（一）

土地使用權屬證實；

（二）

建筑許可證；

（三）

施工許可證；

（四）

建筑完工驗收證；

（五）

經市政府指定機構審定完工結算書；

（六）

建筑設計總平面圖、建筑物完工圖（包含單體建筑平面、立面、剖面圖）；

第四部分：銷售技巧

人生在世離不開推銷。實際上，人人全部是推銷員。商業(yè)社會推銷行為無處不在：總統(tǒng)出行為了推銷她國家；企業(yè)老板推銷著她企業(yè)；傭薪階層推銷著她們勞務和產品。人和人之間價值交換離不開推銷，表示個人意愿和愿望亦離不開推銷。所以，提升推銷技巧對個人素質提升，實屬俾益良多。所以，這份銷售技巧目標，首先是增加樓盤銷售，其次也期望銷售人員經過提升銷售技巧，從而培養(yǎng)個人素質及形成對銷售工作價值觀。

1.

銷售關鍵性

樓盤由最初計劃直到最終建設施工及銷售會經歷一個漫長階段。發(fā)展商已投入了大量資金，樓盤凝聚無數人心血及勞動結果。銷售是樓盤完成經營最關鍵一環(huán)，樓盤是否能夠達成資金回籠或是取得豐重利潤及實施深入拓展計劃，銷售人員將是一個關鍵角色，亦是樓盤成敗關鍵所在。

2.

銷售收獲

1)

個人收獲：個人和財務成功，一連串獎金及升遷。能和其它銷售同事分享來自實踐成功要決，不知不覺中成為她人導師。

2)

用戶忠心：當用戶問題取得處理，她們會繼續(xù)對您或企業(yè)忠心；縱然問題不能取得處理，只要她們和銷售員接觸感受是良好，她們仍然會繼續(xù)對您或您企業(yè)忠心。

3)

口碑：用戶會提出意見，她們談論不愉快服務比談論好服務多一倍或更多。這會大大影響到現存及潛在用戶對你或企業(yè)印象。

4)

競爭中取勝：物業(yè)買賣除了樓宇本身質素外，優(yōu)良服務是和對手競爭不可或缺原因。單純滿足用戶購得所需物業(yè)并不夠，她們還期望得到所欣賞服務。實際上，優(yōu)良服務就是極具競爭力，它除了能夠開創(chuàng)新客源，保留現時用戶，更讓全部用戶認為付出代價是物有所值。

3.

怎樣成為杰出銷售人員

1)

心智培養(yǎng)：“心智決定行動，行動達至成功”是不變成功定律，所以我們在工作之前必需提升我們心智。

2)

確定正確人生觀及價值觀：銷售人員首先要確定正確人生觀和主動價值觀，它是指導一切行動前提。正確人生觀能使我們把握為人處世標準，正確價值觀讓我們能夠清楚地判定工作價值和意義。

3)

發(fā)展?jié)撃?，肯定自我：銷售人員需堅信自我存在價值，確信自己雖是寂寂無名小人物，但正因為默默耕耘，才會使目標達至成功。銷售人員必需樹立堅定目標，相信每個人必有其優(yōu)點，所以，要求自我更高標準，使自己成為最優(yōu)異銷售員。

4)

肯定開發(fā)項目標本身素質：很多人會埋怨自己樓盤定價過高，質素不及別樓盤好，市場不景氣等等，然而凡事哪有盡善盡美呢？真有所謂物美價廉，企業(yè)產品又何須需要銷售。優(yōu)異銷售人員就是在于把正確商品賣給正確人。

5)

樂觀自勉，堅持不懈：優(yōu)異銷售員一定要含有樂觀開朗性格，尤其當碰到失敗和頹廢時候，要學會自我撫慰，提起精神接收下一次挑戰(zhàn)。一個優(yōu)異銷售員，要有“努力不懈，堅持到底”精神，必需自信“精誠所至，金石為開”。

6)

挑戰(zhàn)自我，挑戰(zhàn)強者：銷售員要有挑戰(zhàn)自我，克服困難勇氣。假如這個月賣了五個單位，那么下個月就要求自己賣十個單位，只有勇于挑戰(zhàn)自我才能取得更大成就。另外，銷售員要有[挑戰(zhàn)第一]決心，告訴自己[我是這個月最好銷售員。優(yōu)異銷售員往往是從贏得用戶尊敬，贏得同事尊重中取得更大榮譽和滿足。

7)

尊重她人，虛心學習：尊重她人杰出成績和能力，相信“三人行，必有我?guī)煛保挥凶鹬厮瞬趴赡芴撔南蛩藢W習。

8)

負擔責任心態(tài)：只有老板心態(tài)最合老板心意。不妨將企業(yè)看成是自己，相信只有企業(yè)好方能自己好，于是即使在午餐時間也會熱情接待用戶來訪。相信能成為老板之人必有其優(yōu)點，先從立即開始負擔起責任，說不定某天你也可能成為真正老板。

9)

了解用戶心態(tài)：只有從用戶角度出發(fā)，才能明白到用戶真正需要及擔憂，同時，也只有從用戶角度出發(fā)，才能打破用戶隔膜，和之產生共鳴，從而得到用戶信任，達成交易。

10)

培養(yǎng)銷售意識，發(fā)展銷售愛好：銷售工作做得好銷售員肯定對銷售工作抱有濃厚愛好，她能從成功交易中取得成功感。故此，銷售員應培養(yǎng)對銷售工作愛好，利用自信

使之變成一個享受，遇挫敗不氣餒，對工作不厭煩，這么便可從自信推銷中愈加滿意，愈加欣賞自己。

11)

待人親善，禮貌熱誠：銷售員首要含有條件是一副親善笑容及一份對工作對用戶熱誠。真摯熱情是打破和用戶之間障礙唯一良方，禮貌親切笑容散發(fā)出化學作用，會使銷售員有如天賦神力，使用戶作出認購決定。即使用戶不能成功認購，相信也會留下信任及難忘印象，為下次認購鋪墊了管線。

12)

朝氣蓬勃，隨時作好銷售準備：銷售員需擁有健康體魄，朝氣蓬勃干勁，隨時作好銷售準備，迎接用戶到來。

13)

服務為先：銷售員要本著服務為先精神，要知道你對用戶態(tài)度，會在用戶回敬你態(tài)度中一一表現出來。銷售工作是一項艱苦工作，不可能一蹴而就，千祁不可抱著僥幸心態(tài)，只有靠著熱情服務，使用戶留下深刻印象，縱然這次未能購置，下次她們還會再來找你。

14)

敏銳觀察力和正確判定力：培養(yǎng)敏銳觀察力和正確判定力，在于細心觀察周圍人和事并加以揣摸，同時，模擬及觀察有經驗同事，以“取其之長，避己之短”。

15)

不停進修，不停提升：銷售員能夠參考成功銷售員經歷，琢磨她們經驗和推銷技巧，參與專業(yè)培訓課程，不停學習，不停提升自己。

4.

成功銷售技巧

1)

全心投入：熟識企業(yè)服務內容、業(yè)務及市場情況；掌握基礎銷售技巧；資料搜集及整理。

2)

檢定資格：辯識目標用戶動向及需要：確定用戶需要。

3)

簡明介紹：推銷自己專業(yè)權威形象；以邏輯方法介紹產品之特征及利益以配適用戶需要。喚起用戶購置欲及敏于觀察其購置訊號。

4)

正確跟進：重新確定用戶需要；向用戶忠實地分析事實并提供處理問題措施；和用戶保持聯絡并繼續(xù)觀察其購置訊號。

5)

締結交易：確定用戶購置訊號，完成交易。對不一樣用戶使用不一樣締結語。

6)

售后服務：了解用戶對該產品評價；是否需要作任何補充行動；建立良好關系。

5.

應接技巧

應對進退，是對人對事最關鍵技術。人和人相處，在首次見面時印象至為深刻。故而態(tài)度和辭令是否得體，可使對方心理上有極大影響，這就是所謂“先入為主”。能得到她人好感，便能促進事情順利進行。

請記?。河脩糁粫妥约骸昂糜选保赡苤皇桥R時）談真話及作買賣。

6．

名片使用方法

1）

名片不要和錢包、筆記本等放在一起，標準上應使用名片夾；

2）

名片可放在上衣口袋，但切勿放在褲兜內，要保持名片或名片夾清潔、平整，在辦公桌上準備部分名片；

3）

接收名片必需起身雙手接名片，接收名片不可往返擺弄，不要在接收名片上做任何標識，寫字接收名片要仔細看一遍再收好，注意不要將對方名片遺留在座位上；

4）

遞送名片必需起身雙手遞名片，遞名片時由下級或訪問方先遞名片，如是介紹時，應由先被介紹方遞名片，遞名片時要說“請多關照”

等寒暄語，碰到名片上難認字應立即問詢。

7．日常工作禮節(jié)

1）引路：應走在客人右前方2、3步處，讓客人盡可能走在路中央，要和客人步伐保持一致，引路時需合適地進行部分介紹，途中注意提醒客人“這邊請”、“注意樓梯”等。

2）敲門：職員需進入關著門辦公室或房間時，應輕叩房門，得到許可后方可進入；如房門是打開，應輕叩房門引發(fā)房間內人注意，得到許可后再進入。

3）電梯：等電梯時應站在電梯門兩側，留出通道讓電梯內人先出電梯；進入電梯后應盡可能向后邊和兩側站立，最終進電梯者應面向電梯門站立；為不致引發(fā)她人厭惡，電梯內切勿大聲喧嘩、說笑、吸煙。

4）傳話：傳話時不可或交頭接耳，應使用便簽，傳話時要向其它人打招呼，表示歉意。

5）報紙：報紙是企業(yè)訂閱供全體職員閱覽，由辦公室統(tǒng)一保管，所以，看過后請按原位置放回書報架，切勿自己保留或自行剪報，如有需要內容，可采取復印、摘抄形式保留，或經辦公室同意后剪報；切勿花費大量上班時間閱覽報紙（尋求市場信息除外）。

6）用餐：職員在辦公室用餐時，應在桌面上事先墊好廢紙或塑料以保護桌面不被弄污，用餐后應立即收拾桌面，不要將餐盒留在座位下，應放在樓層統(tǒng)一垃圾搜集箱。

8.處理不一樣用戶之技巧

即使對用戶心理大同小異，面對著平易近人用戶當然輕易應付，但當遇上尤其客人，則處理上需要尤其小心。下列為幾類客人，我們在處理時要有以下之手法：

1）

高傲客人：對于這類客人，首先要恭敬、謙遜，使她自尊心得到滿足，然后細心聆聽她說話，以了解其意旨所在，酌量情形，替其辦理，辦妥后更要致謝。使到對方在表面上得到勝利，而我們自己卻得到實際利益。這種措施在面對這種客人最為有效。假如對方提出過份要求，也不宜當面直接拒絕，可說自己不能作出任何決定，要請示上級等，方便以后有處理余地。高傲客人多數是目中無人，除小心應付之外，有時不妨略加贊揚，反可削其銳氣。但在未了解對方性格之前，還是不可妄拋高帽，以免弄巧成拙。

2）

蠻橫客人：對于這類客人，當然是最為頭痛事。不一樣場所，面對這么客人，便要以不一樣處理方法應付。對性情急躁，不明事理客人，必需忍耐一點，先細聽她說話，然后針對她見解用最簡單、清楚語句去解釋，務令對方釋然為止。同時，語氣必需誠懇，切勿刺激起她反感，事情便可迎刃而解。

3）

語言沖突客人：當客人對言語或態(tài)度有誤會而不快時，千萬不要存有責任在對方心理，因為每一件事，引發(fā)相互沖突，理由全部非絕正確。故宜先自行檢討，再尋誤會所在，仍要用一個友善態(tài)度去慢慢解釋。

4）

情緒欠佳客人：當面對情緒欠佳客人，她可能受到業(yè)務或其它不如意事打擊所致。如能用一個同情及關心說話去撫慰她，然后漸漸為其解答，自能得到投機，切勿反駁及多辯，再去刺激她情緒。

5）

別有用心客人：如面對部分別有用心而又歪曲事實客人時，你應想到是懷有某種企圖，可不予正面接觸；若難以應付，便應立即向上級請示，以獲取企業(yè)其它同事支持，尋求到應付措施。

6）

有自卑感客人：這類人有一個怕她人瞧不起她，或有意向她留難心理。所以，在應付她時，應有心理上準備。首先，切勿用眼睛注視她，以免加深她不安情緒和種種疑慮。更不可仿效她說話或神態(tài)，不然，很易誤會你在對她調侃。

7）

女性客人：男性銷售員在面對女性客人時，一定要避免輕佻、浮躁態(tài)度及印象。輕佻和浮躁，是引致誤會媒介。所以舉止要莊重有禮，對于相關惡俗語句，應極力避免。

9．待客詞令

詞令，是人和人之間溝通橋梁，亦是交往中關鍵條件，要斯文、清楚，才能使人更易于靠近。不管事情怎樣棘手，心情怎樣激動，談吐聲線也要溫文，不可疾言厲色。談話藝術最關鍵一點，就是“精簡”。“精”就是掌握中心，針對專題；“簡”就是直接了當，不兜圈子。談話精簡，便不會喋喋不休，花費相互雙方時間。當有用戶向你投訴時，不管對方是什么人物，或是否有理由，應先對她表示同情，和其說“不”字，不如說“是”字，這么更來得懇切和合適，切不可有半點敷衍性質。對方即使是蠻橫無理，怒氣沖沖，也會被你這種和善同情語氣所化解，神志恢復冷靜，把事情重新檢討。

10．電話禮儀規(guī)范

1）電話鈴響三聲內必需接聽，并說：“您好！好景豪園?！保ɡ┤绯?聲應向對方說：“對不起，讓您久等！”

2）

如需其它同事接聽，應對客人說：“請您稍候?！?/p>

3）

電話機旁隨時準備好紙筆，認真做好統(tǒng)計，確定統(tǒng)計時間、地點、事件和對象正確；如接聽電話者本人不在時，應說：“您有什么口訊需要我轉達嗎？”；如需轉達，要統(tǒng)計好內容，立即轉達。

4）

凡電話包含業(yè)務，當初找不到接洽人，一律不準推諉，須妥善處理。

5）

撥打電話之前要確定電話號碼是否正確，準備好講話內容和明確講話目標，要考慮打電話時間是否適宜，避免給對方帶來不便電話；

6）

接通電話后要報出自己姓名，講話要有禮貌，如打錯電話，應禮貌道歉；如講話內容比較復雜或難記，可知會對方先準備紙筆做好統(tǒng)計如講話中途碰到其它事情需要處理，應禮貌向對方說“對不起”后，讓對方等候，如需等候時間過長，應先向對方解釋，掛斷電話，事后再撥打，切勿讓對方在電話旁久候注意通話時間不宜過長；

7）

盡可能避免在上班時間撥打私人電話，外界雜音或私語不能傳入電話內，通話時假如需要和其它人講話，應捂住話筒或按下電話上“話筒閉音”鍵，通話時如發(fā)生掉線、中止等情況，應由打電話一方重新撥打，等對方放下電話后，再輕輕將話筒放回電話機上。

11．

電話技巧（見下頁）

1）

說話清楚：假如說話含糊不清，或聲線太低，對方會不明所以，亦別亢聲疾呼。要用日常友誼語氣來談話就能夠了。

2）

自我介紹：在友善氣氛下和對方通話，會激勵對方把她名字說出，因為你友善態(tài)度告訴她你愿意幫她忙。

3）

關心她人：對于電話問詢，我們應提起精神去接聽。她可能是想咨詢或投訴。我們要設身處地替對方著想，這么，對方將會感激我們盛意。

4）

以柔制剛：利用多些忍耐性，令對方煩躁心情平靜下來，跟著給一個快速而精簡回復，這才是電話談話高度藝術。假如你要臨時放下電話去尋求相關資料時，別忘記先問對方能否稍候片刻？不要隨便說：“呃--

等一等，我看看吧”。

5）

不卑不亢：當接聽用戶咨詢電話時，要本著良好心態(tài)，盡可能細致地回復用戶提出問題，切勿把急于推銷感覺傳達給用戶，要保持和用戶相同層面進行交流。

6）

獲取事實：讓對方將她要說全部說完以后，你才作出結論。假如你還未掌握一切事情，應再向對方問清楚。須知世界上有多少巧合或類似事，非搞清楚別輕下你斷語。

7）

方便對方：在電話里談話，不要使用太多術語。因為對方可能不明白行內人士用語，反而引發(fā)無須要誤會。

8）

技巧發(fā)問：有技巧措辭，會帶來不一樣效果。不要說：“我們沒有這類單位！”換過下面說法：“除這類單位外，還有一類單位，這類單位是現在銷售最快！”這么，將會取得引導性回復。

9）正確接線：假如你不能幫助對方，應要向她解釋為何你要把電話轉接另一部門，而且征求對方同意后再這么做。

13．銷售員應注意事項

銷售員之所以未能有好成績，營業(yè)額有跌無升，可能是存在部分問題，這時就應注意以下事項：

1)

內向被動，守株待兔；

2)

消極消極，永不說YES，喜愛找借口，推說無可能；

3)

無目標，不求上進，得過且過；

4)

人在心不在；

5)

公私不分，做私事多過公事；

6)

過分自信，形成自大，認為自己永遠是正確；

7)

崇尚自由，不愛受規(guī)條及上司管束。

附件一：建筑工程常識

1．

多層和高層界定

通常以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高層。

2．多個常見建筑結構形式

結構形式：是支撐建筑物本身重量方法。

磚混結構：墻體承重

多層

框架結構：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系

框架結構：通常適適用于20層左右房屋

剪力墻結構：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重

高層

筒體結構：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用

（國貿大廈）

鋼體結構：使用特殊鋼材作為結構支撐（地王，賽格廣場）

3．

民用建筑工程多個常見病及成因（見下頁）

1）

外墻滲漏：在框架結構房屋出現較多，原因是①填空墻內沙漿不均勻；②建筑用磚質量不合格；③磚砌筑方法不對，磚線太齊，沒有把磚接口錯開；④沙漿批面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進行上層批面。

2）

窗框滲水：窗框和外墻接縫處，所填充沙漿不密實或窗體因質量問題而發(fā)生變形。

3）

內墻開裂駁落：因工序時間預留不充足，造成里面一層沙漿批面未能干透。

4）

下水不足：在施工期間，管道開口未用特制堵頭封閉，或因封閉比嚴而造成雜物進入管道。

5）

上水水壓不足：樓頂水箱過小、水位不夠或水泵泵力不足。

6）

水管黃銹水：因使用鍍鋅水管質量不合格，造成管道內壁生銹，產生黃水現象。

7）

地面開裂：①因進行水泥地面劈面工序中，不一樣層面預留時間不足。（2②建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。

4．

基礎設施和配套設施涵義

基礎設施：水、電、道路、通訊、煤氣等生活必需設施。

配套設施：會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提升居住質量為目標設施。

5．

住宅平面設計多個概念

1）

客廳和餐廳相互關系

客廳標準面積：

16--20平米（長4.5--5平米，寬3.5--4平米，以常見三件套沙發(fā)擺放為準）

餐廳標準面積：10--14平米（以6-8人用餐為準）

2）

采光、通風次序要求

首先確保關鍵功效房（客廳、主臥房）采光、通風等要求，再盡可能處理好其它不一樣功效房采光、通風等要求。

6．

工程部人員基礎架構

經理（結構工程師或建筑工程師）、總工程師、結構工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強電：照明、空調、電梯等；弱電：電話電視監(jiān)控、消防報警、保安、電腦網絡等）、預決算工程師。

7．

工程部職能

地盤工程建設質量管理、成本管理、工期管理。

8．

政府相關部門在房地產開發(fā)項目中所起作用

計劃國土局：批地、報建、驗收

建設局：對施工單位、設計院管理,和施工手續(xù)審批

消防局：對消防設計審批及消防設施驗收

勞動局：電梯驗收和維修申報

環(huán)境保護局：對環(huán)境治理監(jiān)督

質檢站：對工程質量驗收監(jiān)督

安監(jiān)站：對施工現場安全方法落實檢驗監(jiān)督

附件二：物業(yè)管理常識

1.物業(yè)管理名詞概述

1）物業(yè):

是指住宅區(qū)內各類房屋及相配套公用設施、設備及公共埸地。

2）業(yè)主:是指住宅區(qū)內住宅和非住宅房屋全部權人。

3）屬地管理:是指區(qū)域相關部門管理。

4）行業(yè)管理:是指本行業(yè)歸口處管理。

5）管理:針對物業(yè)管理來了解能夠概述為打理、維護、修繕。

6）公用設施專用基金:住宅開發(fā)建設單位應該在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設總投資百分之二百分比，一次性向管委會劃撥公用設施專用基金。此基金只限于購置管理用房和住宅區(qū)公用設施重大維修工程項目。

7）住宅維修基金:是指在住宅區(qū)完工交付使用在十二個月以上，由業(yè)主作保修期滿后第30天起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金；當業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所繳住宅基金是不予退還。此基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單住設置專賬代管，用于房屋本體公用設施維修養(yǎng)護，不得挪作她用。

2.深圳市現行物業(yè)管理方法

深圳現行物業(yè)管理方法均采取了業(yè)主自治和專業(yè)服務相結合，屬地管理和行業(yè)管理相結合管理方法或模式。

3.業(yè)主大會及管委會(業(yè)主委員會)

住宅區(qū)入住率達成百分之五十以上時，區(qū)住宅管理部門應會同開發(fā)建設單位立即召開第一次業(yè)主大會，選舉產生管委會；但經已入住業(yè)主中持有過半數以上投票權業(yè)主決定，可推遲召開業(yè)主大會。

4.業(yè)主大會職權

1）

選舉、免職管委會組成人員。

2）

監(jiān)督管委會工作。

3）

聽取和審核管委會工作匯報。

4）

決定住宅區(qū)內相關業(yè)主利益重大事項。

5）

修改業(yè)主條約。

6）

改變和撤誚管委會不合適決定。

7）

同意管委會章程。

5.業(yè)主大會組成

業(yè)主大會必需有持有過半數以上投票權業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主能夠委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八歲業(yè)主由其法定代理人出席。

6.管委會組成

管委會委員均由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產生。常規(guī)性一個單元產生一名，人員數額通常為十一至十七人，不可少過五人，且總人數一定要為單數。

7.管委會職權

1)召集和主持業(yè)主大會；

2)審議決定住宅維修基金及公用設施專用基金使用；

3)采取公開招標或其它方法，聘用物業(yè)企業(yè)對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并簽定委托管理協議。

4)審議物業(yè)管理企業(yè)制訂對本住宅小區(qū)年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程及重大維修工程項目；

5)審議住宅物業(yè)管理服務費收費標準；

7)

監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對本住宅區(qū)物業(yè)管理工作；

8)

管委會任期每屆為三年。

8.物業(yè)管理企業(yè)義務

1)以“為業(yè)主服色”為宗旨，重視社會效益、經濟效益和環(huán)境效益；

2)按市住宅主管部門要求標準和委托管理協議對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

3)接收管委會和業(yè)主監(jiān)督；

4)組織或幫助相關部門提供小區(qū)生活服務和開展小區(qū)文化活動；

5)根據法律、法規(guī)和市政府相關要求從事經營活動。

9．住宅區(qū)使用和維護

住宅區(qū)建成移交時，開發(fā)建設單位應向管委會移交下列住宅區(qū)工程建設資料；

1）

住宅區(qū)計劃圖、完工總平面圖；

2）

單體建筑、結構、設備完工圖；

3）

地下管網完工圖；

4）

住宅區(qū)各類房屋清單；

5）

出售房屋產權范圍或成本核實清單；

6）

住宅區(qū)公用設施、設備及公共場所清單；

7）

住宅區(qū)未完工房屋、公用設施、設備及公共場所完工日期；

8）

其它必需資料。

10．物業(yè)管理中對于房屋維修責任，按以下要求劃分；

1）室內部份由業(yè)主負責維修；

2）房屋外墻、電梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)定時養(yǎng)護和維修，其費用從