人信地產(chǎn)公司財務(wù)管理手冊

人信地產(chǎn)公司財務(wù)管理手冊

湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

財務(wù)管理手冊

受控文件

版本：A

審核：

持有人：

編號：HBRX-GMS-03

2005年月日公布2005年月日實施

目錄

1手冊說明.................................................2

2財務(wù)管理制度...............................................3

2.1財務(wù)管理辦法.............................................3

2.2會計制度（會計政策及會計科目）........................6

2.3支票管理制度............................................12

2.4現(xiàn)金管理制度............................................14

2.5會計檔案管理制度........................................15

3成本管理制度..............................................17

3.1開發(fā)成本核算辦法........................................17

3.2管理費用核算辦法........................................23

3.3營業(yè)費用核算辦法........................................25

4財務(wù)操縱制度..............................................26

4.1資金管理辦法............................................26

4.2固定資產(chǎn)管理辦法........................................28

4.3全面預(yù)算管理實施辦法....................................32

4.4資金計劃預(yù)算制度........................................39

4.5財務(wù)付款操縱規(guī)程........................................41

4.6差旅費開支管理規(guī)定......................................46

4.7銷售收款內(nèi)部操縱辦法....................................48

4.8財務(wù)人員調(diào)離工作交接制度................................51

4.9內(nèi)部財務(wù)稽查制度.......................................52

4.10財務(wù)會計人員處罰管理規(guī)定...............................55

4.11內(nèi)部審計管理辦法.......................................56

5財務(wù)分析報告制度..........................................61

5.1財務(wù)分析報告編制規(guī)定....................................61

5.2項目經(jīng)濟分析管理辦法....................................65

6法律事務(wù)管理..............................................67

6.1法律事務(wù)管理辦法........................................67

6.2合同管理制度............................................69

6.3印章管理辦法............................................75

7業(yè)務(wù)招待費管理辦法.......................................77

1手冊說明

1手冊內(nèi)容

本手冊是公司為導(dǎo)入GMS管理模式，實施全面管理體系所編制而成，包含：

——公司財務(wù)管理與法律事務(wù)管理體系的范圍；

——公司關(guān)于財務(wù)管理與法律事務(wù)管理體系要求的制度、規(guī)程文件。

2適用范圍

本手冊適用于公司、各部門、各項目部、各分、子公司的財務(wù)管理與有關(guān)事務(wù)管理。

各分、子公司的有關(guān)機構(gòu)設(shè)置與公司有差異而導(dǎo)致的不適用部分，可參照執(zhí)行。

3手冊管理

3.1本手冊為公司受控文件，由公司總經(jīng)理批準頒布執(zhí)行。手冊管理的所有有關(guān)事宜

由公司人力資源中心統(tǒng)一負責(zé)，未經(jīng)總經(jīng)理批準，任何人不得將手冊提供給公司以外人

員。手冊持有者調(diào)離工作崗位時，應(yīng)將手冊交還人力資源中心，辦理核收登記。

3.2手冊持有者：

(1)總經(jīng)理；

(2)副總經(jīng)理；

(3)財務(wù)管理中心總監(jiān)；

(4)人力資源中心(存檔)；

(5)各有關(guān)職能部門負責(zé)人。

3.3本手冊除持有人外，有關(guān)文件應(yīng)發(fā)放至有關(guān)執(zhí)行人員，人力資源中心做好復(fù)印與

發(fā)放登記。

3.4手冊持有者應(yīng)妥善保管手冊，不得損壞、丟失、隨意涂抹，嚴禁私自復(fù)印或者轉(zhuǎn)

借給其他公司或者人員。

3.5在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負責(zé)人應(yīng)匯總意見，及時反饋到公司人

力資源中心。由人力資源中心組織各部門對手冊的適宜性、有效性進行評審，必要時對

手冊予以修改。

3.6本手冊的解釋權(quán)在財務(wù)管理中心。

3.7本手冊自總經(jīng)理批準公布之日起施行。

2財務(wù)管理制度

2.1財務(wù)管理辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范本公司的財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，根據(jù)《企業(yè)財務(wù)通則》、《房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》及本公司章程，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本公司財務(wù)管理工作。

第二章資金籌集與管理

第三條公司變更資本金結(jié)構(gòu)，或者注入新的資金，須經(jīng)公司股東會批準。

第四條公司流淌資金由公司法人代表或者授權(quán)代表負責(zé)籌集。未經(jīng)授權(quán)的內(nèi)部機

構(gòu)或者個人以公司名義籌資，公司不負擔(dān)連帶責(zé)任，并保留追究其有關(guān)責(zé)任的權(quán)利。

第五條公司流淌負債的應(yīng)計利息支出，計入財務(wù)費用。長期負債的應(yīng)計利息支出，

籌建期間的，計入開辦費；生產(chǎn)經(jīng)營期間的，計入財務(wù)費用；清算期間的，計入清算損

益。其中，與購建資產(chǎn)有關(guān)的，在資產(chǎn)尚未交付使用或者者雖已交付使用但未辦理竣工

決算往常，計入購建資產(chǎn)價值。與開發(fā)項目有關(guān)的，在項目竣工前發(fā)生的計入開發(fā)項目

成本。

第六條加強應(yīng)付款項的管理。應(yīng)付款項經(jīng)審核后合理支付。如發(fā)生債權(quán)人原因確

實無法支付的計入資本公積。

第七條資金權(quán)限的管理。資金開支實行“一支筆”簽批，資金開支由經(jīng)辦人提出，

報主管經(jīng)理批示，經(jīng)財務(wù)管理中心審核后，再報總經(jīng)理批準。從嚴操縱費用，發(fā)揮資金

效益。

第三章流淌資產(chǎn)

第八條搞好貨幣資金及其他流淌資產(chǎn)管理。付出款項要審慎，預(yù)付與應(yīng)付款項，

憑據(jù)合同及有關(guān)票據(jù)，由經(jīng)辦人提出，經(jīng)部門負責(zé)人、分管副總經(jīng)理簽字同意，由總經(jīng)

理批準，財務(wù)審核后予以支付。對應(yīng)收帳款，誰經(jīng)手，誰負責(zé)，各責(zé)任人要認真組織清

收結(jié)算，及時與財務(wù)管理中心核對相符；如發(fā)生缺失視情況追究連帶責(zé)任。

第九條建立完善的存貨物資管理制度，并設(shè)置相應(yīng)的管理帳簿或者卡片。對材料

物資的進出要有嚴格的購進入庫、領(lǐng)用發(fā)放手續(xù)，須有經(jīng)辦、驗收兩人以上簽字，方可

批準報銷；對材料物資要定期盤點；對盤盈、盤虧、毀損及報廢存貨，應(yīng)及時查明原因,

列表上報公司總經(jīng)理辦公室，分別情況處理。

第四章固定費產(chǎn)

第十條固定資產(chǎn)的購建由需用單位提出，由總經(jīng)理辦公室提出審核意見并報總經(jīng)

理批準后辦理。財務(wù)管理中心負責(zé)固定資產(chǎn)的資金形態(tài)管理，包含建帳、折舊、處置。

各使用部門安排專人負責(zé)所使用的固定資產(chǎn)的基本保護、保養(yǎng)?？偨?jīng)理辦公室負責(zé)固定

資產(chǎn)實物形態(tài)的全面管理，包含購建、領(lǐng)用、大修、更新、內(nèi)部轉(zhuǎn)移、對外租借、轉(zhuǎn)讓

及清理、報廢等工作，年終負責(zé)與財務(wù)管理中心對固定資產(chǎn)帳、實記錄進行核對。

第十一條固定資產(chǎn)折舊方法使用平均年限法。不計凈殘值。

第五章對外投資

第十二條公司依照國家法律、法規(guī)規(guī)定，能夠使用貨幣、實物、無形資產(chǎn)等方式

對外投資。對外投資經(jīng)股東會批準。

第六章無形資產(chǎn)'遞延資產(chǎn)

第十三條無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價，從使用之日起，在有效使用期限內(nèi)

平均攤?cè)牍芾碣M用。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開發(fā)項目的，該土地使用權(quán)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)項目成本。

沒有明確使用期限的，按十年攤銷。

第十四條遞延資產(chǎn)中開辦費從企業(yè)開始開發(fā)、經(jīng)營的次月起，一次性攤?cè)牍芾碣M

用。

第七章成本費用

第十五條開發(fā)產(chǎn)品成本包含土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程

費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費。土地綜合費包含土地征用及拆遷補償費土地征

用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置?/p>

遷用房支出等。前期工程費包含規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測

繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費包含公司以出包方式支付給承包單位的建筑安

裝工程費與以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費包含開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、

供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套費用

包含人防、教育、體育娛樂設(shè)施、水電房、物業(yè)管理用房等配套性支出。

第十六條銷售費用是指公司在銷售房產(chǎn)等過程中發(fā)生的各項費用，與專設(shè)銷售機

構(gòu)的各項費用，包含應(yīng)由公司負擔(dān)的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽

費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費，與專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、

提成、福利費、折舊費、物料消耗及其他經(jīng)費等。

第十七條管理費用是指公司行政管理部門為管理與組織經(jīng)營活動的各項費用，包

含公司經(jīng)費、咨詢費、審計費、訴訟費、有關(guān)稅金、土地使用費、土地缺失補償費、開

辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬缺失、存貨盤虧、毀損與報廢（減盤盈）與其他管理費用。

公司經(jīng)費包含公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、

修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經(jīng)費。

第十八條公司發(fā)生的銷售費用、管理費用與財務(wù)費用，據(jù)實計入當(dāng)期損益。

第八章收入'利潤與利潤分配

第十九條收入實現(xiàn)的確認。收入實現(xiàn)的確認遵循下列原則：1、在商品房的法定所

有權(quán)上的要緊報酬與風(fēng)險發(fā)生轉(zhuǎn)移時，確認為營業(yè)收入實現(xiàn)；2、當(dāng)商品房尚未竣工或者

者客戶有退房選擇權(quán)時，不確認收入；3、當(dāng)分期收款銷售商品房時，估計房款不能收回

的，不確認收入，已收回的部分，作預(yù)收款處理；4、出租房屋按合同、協(xié)議約定的付租

日期，在承租方付款時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)；提早預(yù)付的，作預(yù)收款處理，在約定的

租期內(nèi)確認收入。5、其他情況。

第二十條公司發(fā)生的銷售折讓或者銷售退回，沖減銷售收入。

第二十一條營業(yè)利潤為營業(yè)收入減去營業(yè)成本、銷售稅金及附加、管理費用、銷

售費用、財務(wù)費用后的余額。銷售稅金及附加包含營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方

教育進展費、副食品平抑基金、地方教育進展費與堤防費。

第二十二條公司利潤分配，按章程規(guī)定處理。

第九章財務(wù)報告及財務(wù)評價

第二十三條公司定期向有關(guān)的報表使用者提供必要的財務(wù)會計報告。

第二十四條企業(yè)財務(wù)報告包含會計報表、會計報表附注、財務(wù)狀況說明書。會計

報表包含資產(chǎn)負債表、利潤表與利潤分配表、現(xiàn)金流量表及有關(guān)附表。

第二十五條財務(wù)狀況說明書，要緊包含下列內(nèi)容：

（一）開發(fā)經(jīng)營狀況、利潤實現(xiàn)與分配、資產(chǎn)增減與周轉(zhuǎn)、財務(wù)收支、稅金繳納、

各項財產(chǎn)物資變動等情況。

（二）其他需要說明的事項。

第二十六條年終總結(jié)與評價公司財務(wù)運行狀況。

第十章附則

第二十七條本辦法由財務(wù)管理中心制定、解釋，根據(jù)公司實際進行修改。

第二十八條本辦法未盡事宜遵照《通則》與《制度》。其他有關(guān)專項管理規(guī)定另行

制定。

第二十九條本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。

2.2會計制度（會計政策及會計科目）

1總則

1.1為了習(xí)慣湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下列簡稱公司）戰(zhàn)略進展的需要，規(guī)

范公司的會計行為，根據(jù)《企業(yè)會計制度》、國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司經(jīng)營

管理的要求，特制定本制度。

1.2本制度適用范圍

本制度適用于總公司及所屬分公司、子公司。

1.3要緊會計政策

1.3.1會計年度

會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

1.3.2會計制度

執(zhí)行《企業(yè)會計制度》及其補充規(guī)定。

1.3.3記賬原則與計價基礎(chǔ)

會計核算使用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則與借貸記賬法進行核算，資產(chǎn)計價以歷史成本為計價

基礎(chǔ)。

1.3.4記賬本位幣

以人民幣為記賬本位幣。

1.3.5壞賬缺失的核算方法

壞賬缺失使用“備抵法”，按期末應(yīng)收賬款與其他應(yīng)收款余額使用賬齡分析法計提壞

賬準備，計提比比如下：

賬齡計提壞賬比例

1年以內(nèi)6%

1一2年10%

2—3年30%

3—4年50%

4-5年80%

5年（含）以上100%

公司內(nèi)部的應(yīng)收款項不計提壞賬準備。符合下列條件且經(jīng)總公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準的即

確認為壞賬：

（1）因債務(wù)人破產(chǎn)或者死亡，以其破產(chǎn)財產(chǎn)或者遺產(chǎn)清償后仍然無法收回的;

（2）因債務(wù)人逾期三年未能履行償債義務(wù)，且具有證據(jù)說明無法收回的。

1.3.6存貨核算方法

存貨按實際成本法計算，低值易耗品按一次攤銷法核算，對單位價值200元以上或

者不足200元但相對使用期限較長的低值易耗品應(yīng)建立相應(yīng)的輔助賬、表予以登記、備

查。

1.3.7長期投資核算方法

（1）債權(quán)投資。按實際支付的價款記賬。

（2）股權(quán)投資。股權(quán)投資在取得時按初始投資成本入賬。股權(quán)投資占被投資企業(yè)

股權(quán)比例20%下列（含）的按成本法核算；股權(quán)比例在20%以上50%下列（含）的按權(quán)

益法核算；股權(quán)比例在50%以上的按權(quán)益法核算，并合并報表。

（3）長期投資可收回金額低于賬面價值的，逐項按照可收回金額低于賬面余額的

差額計提長期投資減值準備。

1.3.8固定資產(chǎn)核算方法

按照《固定資產(chǎn)的標準、分類、計價與折舊》的規(guī)定進行固定資產(chǎn)核算。

固定資產(chǎn)減值準備使用單項資產(chǎn)計提的方法，按照可收回金額低于賬面價值的差額

計提固定資產(chǎn)減值準備。

已提減值準備的固定資產(chǎn)，按照該固定資產(chǎn)的帳面余額與尚可使用壽命計算折舊率

與折舊額。

1.3.9無形資產(chǎn)核算方法

無形資產(chǎn)在取得時按實際成本計量。無形資產(chǎn)自取得當(dāng)月起在估計使用年限內(nèi)分期

平均攤銷，計入損益，如估計使用年限超過了有關(guān)合同規(guī)定的受益年限或者法律規(guī)定的

有效年限，按合同規(guī)定的受益年限與法律規(guī)定的有效年限兩者之中較短者。若取得的無

形資產(chǎn)是土地使用權(quán)則不進行攤銷，待正式開發(fā)時計入開發(fā)成本。

無形資產(chǎn)若發(fā)生減值，期末應(yīng)按可收回金額低于賬面價值的差額計提無形資產(chǎn)減值

準備。

1.3.10長期待攤費用核算方法

長期待攤費用以實際發(fā)生額核算，在費用項目的受益期內(nèi)分期平均攤銷。

1.3.11長期借款利息的會計處理方法

長期借款發(fā)生的利息，屬于籌建期間的，計入開辦費；屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的，若是

流淌資金貸款產(chǎn)生的利息計入財務(wù)費用，若是開發(fā)貸款產(chǎn)生的利息則計入開發(fā)成本。

1.3.12所得稅的會計處理方法

使用應(yīng)付稅款法。

1.3.13收入確認的方法

公司按下列規(guī)定確認營業(yè)收入實現(xiàn)，并按已實現(xiàn)的收入記賬，計入當(dāng)期損益。

銷售商品，本公司已將商品所有權(quán)上的要緊風(fēng)險與報酬轉(zhuǎn)換給購貨方，公司不再對

該商品實施繼續(xù)管理權(quán)與實際操縱權(quán)，有關(guān)的收入已經(jīng)收到或者取得了收款的證據(jù)，同

時與銷售該商品有關(guān)的成本能夠可靠地計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。

提供勞務(wù)（不包含長期合同），按照完工百分比法確認有關(guān)的勞務(wù)收入。在確認勞務(wù)

收入時，以勞務(wù)合同的總收入、勞務(wù)的完成程度能夠可靠地確定，與交易有關(guān)的價款能

夠流入，已經(jīng)發(fā)生的成本與完成勞務(wù)將要發(fā)生的成本能夠可靠地計量為前提。

提供他人使用本企業(yè)的無形資產(chǎn)等而應(yīng)收的使用費收入，按有關(guān)合同、協(xié)議規(guī)定的

收費時間與方法計算確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。

1.3.14會計政策變更

上述會計政策變更務(wù)必經(jīng)公司財務(wù)管理中心審核，報公司財務(wù)副總經(jīng)理批準。

1.4本制度運用會計科目的規(guī)定：

（1）本制度統(tǒng)一規(guī)定會計科目的編號，以便于編制會計憑證，登記賬簿，查閱賬

目，實行會計電算化。各分、子公司不能隨便打亂重編。

（2）各分、子公司應(yīng)按本制度的規(guī)定，設(shè)置與使用會計科目。明細科目的設(shè)置，

除本制度已有規(guī)定者外，在不違反統(tǒng)一會計核算要求的前提下，各分、子公司能夠根據(jù)

需要，自行規(guī)定。

（3）各分、子公司在填制會計憑證、登記會計賬簿時，應(yīng)填制會計科目的名稱，

或者者同時填列會計科目的名稱與編號，不能只填編號，不填科目名稱。

1.5本制度由公司財務(wù)管理中心解釋。本制度需要變更時，由公司財務(wù)管理中心負

責(zé)修訂。

2會計科目的設(shè)置與使用

順序號編號會計科目名稱備注

一、資產(chǎn)類

11001現(xiàn)金

21002銀行存款按開戶行與賬戶設(shè)立明細科目

31009其他貨幣資金

41101短期投資

1101.01股票

1101.02債券

1101.03基金

1101.04其他

51102短期投資跌價準備

61111應(yīng)收票據(jù)

71121應(yīng)收股利

81122應(yīng)收利息

91131應(yīng)收賬款

101133其他應(yīng)收款

1133.01內(nèi)部借支

1133.02公司往來

1133.03其他

111141壞賬準備

1141.01應(yīng)收賬款準備

1141.02其他應(yīng)收款準備

121151預(yù)付賬款

131211庫存材料

141243開發(fā)產(chǎn)品

151244分期收款開發(fā)產(chǎn)品

161245出租開發(fā)產(chǎn)品

171246周轉(zhuǎn)房

181281存貨跌價準備

191301待攤費用

201401長期股權(quán)投資

1401.01股票投資

1401.02其他股權(quán)投資

211402長期債權(quán)投資

1402.01債券投資

1402.02其他債權(quán)投資

221421長期投資減值準備

231501固定資產(chǎn)參見《固定資產(chǎn)的標準、分類、計價與折舊》的規(guī)定

241502累計折舊單項計提

251505固定資產(chǎn)減值準備

261701固定資產(chǎn)清理

271801無形資產(chǎn)

順序號編號會計科目名稱備注

281805無形資產(chǎn)減值準備

291901長期待攤費用

301911待處理財產(chǎn)損益

311912撥付所屬資金總公司用

二、負債類

322101短期借款

332111應(yīng)付票據(jù)

342121應(yīng)付賬款

2121.01工程類按往來單位名稱設(shè)立三級科目

2121.02營銷類按往來單位名稱設(shè)立三級科目

2121.03其他按往來單位名稱設(shè)立三級科目

352131預(yù)收賬款

362151應(yīng)付工資

372153應(yīng)付福利費

382161應(yīng)付利潤

392171應(yīng)交稅金

2171.02應(yīng)交營業(yè)稅

2171.05應(yīng)交所得稅

2171.06應(yīng)交土地增值稅

2171.07應(yīng)交城市保護建設(shè)稅

2171.08應(yīng)交房產(chǎn)稅

2171.09應(yīng)交土地使用稅

2171.10應(yīng)交車船使用稅

2171.11應(yīng)交個人所得稅

402176其他應(yīng)交款

2176.01教育費附加

2176.02平抑基金

2176.03堤防費

2176.04地方教育進展費

412181其他應(yīng)付款

422191預(yù)提費用

432301長期借款

442321長期應(yīng)付款

452341遞延稅款

三、所有者權(quán)

益

463101實收資本

473102上級撥入資金分公司用

483111資本公積

493121盈余公積

3121.01法定盈余公積

3121.02任意盈余公積

3121.03法定公益金

順序號編號會計科目名稱備注

503131本年利潤

513141利潤分配

3141.01其他轉(zhuǎn)入

3141.02提取法定盈余公積

3141.03提取法定公益金

3141.09提取任意盈余公積

3141.15未分配利潤

四、成本類

524101開發(fā)成本參見《開發(fā)成本核算管理辦法》

534105開發(fā)間接費用參見《開發(fā)成本核算管理辦法》

五、損益類

545101主營業(yè)務(wù)收入分類與主營業(yè)務(wù)成本對應(yīng)

555102其他業(yè)務(wù)收入

565201投資收益

575301營業(yè)外收入

585401主營業(yè)務(wù)成本分類與主營業(yè)務(wù)收入對應(yīng)

595402主營業(yè)務(wù)稅金及附加

605405其他業(yè)務(wù)支出

615501營業(yè)費用參見《營業(yè)費用核算管理辦法》

625502管理費用參見《管理費用核算管理辦法》

635503財務(wù)費用

5503.01手續(xù)費

5503.02利息收入

5503.03利息支出

5503.10其他

645601營業(yè)外支出

655701所得稅

665801往常年度損益調(diào)整

3本制度自批準公布之日起施行。

2.3支票管理制度

為加強公司資金管理，根據(jù)《票據(jù)法》的有關(guān)規(guī)定，并根據(jù)本公司的有關(guān)規(guī)定特制

定本制度。

1支票的保管

1.1支票由財務(wù)管理中心出納統(tǒng)一向銀行購買，購買支票應(yīng)在《支票登記簿》上登

記。

1.2支票統(tǒng)一由出納保管。保管支票者不得同時保管全套財務(wù)印章。

1.3出納因故離崗超過一天，應(yīng)在離崗前報告財務(wù)管理中心總監(jiān)，經(jīng)批準并辦理有

關(guān)票據(jù)與印章移交手續(xù)。

1.4由于填寫錯誤或者超過付款期限等原因作廢的支票，應(yīng)將廢票與原票根附在一

起加蓋“作廢”章后，單獨或者附在有關(guān)會計憑證上妥善保管。

2支票的領(lǐng)用

2.1轉(zhuǎn)賬支票的領(lǐng)用

2.1.1各部門因業(yè)務(wù)需要領(lǐng)用支票時，財務(wù)管理中心出納應(yīng)按照公司《財務(wù)付款操

縱規(guī)程》嚴格核實付款簽字齊全后，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，方可簽發(fā)支票。

2.1.2出納辦理完畢支票簽發(fā)手續(xù)后，由經(jīng)辦人員通知業(yè)務(wù)單位領(lǐng)取支票，領(lǐng)用支

票時由經(jīng)辦人員在《支票登記簿》簽字、支票領(lǐng)用人員在支票存根處簽字后領(lǐng)取支票。

2.1.3因業(yè)務(wù)需要調(diào)整各銀行的存款時，經(jīng)財務(wù)副總經(jīng)理審核后，方可調(diào)整。

2.1.4本公司以外人員第一次來領(lǐng)取支票，務(wù)必提供單位委托結(jié)賬介紹函。

2.1.5公司人員領(lǐng)用支票因故未使用，領(lǐng)用人于當(dāng)天（最遲不超過次日）退回財務(wù)

管理中心，并說明理由。出納應(yīng)在支票上加蓋“作廢”章，并在支票登記簿上登記作廢字

樣。

2.2現(xiàn)金支票的領(lǐng)用

2.2.1現(xiàn)金支票原則上只用于出納提現(xiàn)。

2.2.2需用現(xiàn)金支票提取現(xiàn)金時，應(yīng)首先報財務(wù)管理中心總監(jiān)批準。

3支票的簽發(fā)

3.1簽發(fā)支票前，應(yīng)先核對銀行存款余額，不得開空頭支票。

3.2簽發(fā)支票務(wù)必使用碳素筆，并嚴格按照規(guī)定填寫收款人、金額、用途、日期；

金額大小寫務(wù)必一致；支票開出后不得涂改，否則無效。

3.3簽發(fā)小額費用開支支票時，如無法確定收款人與金額，應(yīng)在支票上規(guī)定限額并

填寫用途與簽發(fā)時間，嚴禁簽發(fā)空白支票。若業(yè)務(wù)急需攜帶空頭支票外出時，須由財務(wù)

人員一同辦理。

3.4支票結(jié)算起點為1000元，支票的付款期限為10天（從簽發(fā)的次日算起，到期

日遇法定節(jié)假日順延）。

3.5簽發(fā)支票需加蓋預(yù)留銀行印鑒方能生效，印章保管者應(yīng)從嚴審核后再予蓋章。

4報賬

4.1因業(yè)務(wù)需要領(lǐng)用支票外出付款，尚未取得付款票據(jù)的，需由經(jīng)辦部門持領(lǐng)導(dǎo)簽

批的借支單領(lǐng)取支票。對外付款后應(yīng)索要合法發(fā)票或者收據(jù)，報財務(wù)管理中心總監(jiān)審核,

項目負責(zé)人簽字后方可報賬；已取得付款票據(jù)的，按照《財務(wù)付款操縱規(guī)程》辦理。

4.2因業(yè)務(wù)管理費用開支領(lǐng)用的支票，支票領(lǐng)用人應(yīng)于領(lǐng)用支票的五日內(nèi)（用支票

購機票的應(yīng)于出差回公司五日內(nèi)），將正式票據(jù)送財務(wù)管理中心報賬，報賬時應(yīng)做到下列

-一*八占、、??

4.2.1費用單務(wù)必由經(jīng)辦人、財務(wù)管理中心總監(jiān)及主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。

4.2.2收款人簽章與支票上所填收款人一致。

5收取支票

5.1公司因銷售房屋或者其他原因收取支票，支票收取人應(yīng)嚴格檢查支票金額、日

期、收款單位及印章是否清晰、準確。

5.2使用支票形式收取房款的，開據(jù)收據(jù)時應(yīng)注明“支票到賬時收據(jù)生效”字樣。

5.3支票收取人在收到支票后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)交出納，出納應(yīng)在當(dāng)日送存銀行，特殊情

況經(jīng)總監(jiān)同意后可在次日送交銀行。

5.4公司收到的支票送存銀行后，應(yīng)及時查詢支票是否到帳，若出現(xiàn)退票現(xiàn)象，出

納應(yīng)及時通知有關(guān)業(yè)務(wù)人員，并規(guī)定在五日內(nèi)換取新的支票。

6有關(guān)責(zé)任

6.1財務(wù)管理中心總監(jiān)應(yīng)不定期對支票管理及使用情況進行檢查。

6.2由于財務(wù)管理中心對支票保管不善或者簽發(fā)錯誤造成經(jīng)濟缺失的，應(yīng)由支票保

管人或者簽發(fā)人負直接的經(jīng)濟責(zé)任與法律責(zé)任。

6.3由于支票領(lǐng)用人遺失支票的，罰款500元，由于保管不善及使用不當(dāng)造成缺失

的，應(yīng)由領(lǐng)用人負相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任及法律責(zé)任。

6.4為杜絕公司資金風(fēng)險，支票領(lǐng)用人如不及時報賬，財務(wù)管理中心將停止簽發(fā)其

本人及其所在部門所需領(lǐng)用的所有支票，直至報賬后方可解凍。

7本制度由財務(wù)管理中心負責(zé)解釋與修改。

2.4現(xiàn)金管理制度

1公司能夠在下列范圍內(nèi)使用現(xiàn)金：

1.1員工工資、津貼、獎金；

1.2個人勞務(wù)報酬；

1.3出差人員務(wù)必攜帶的差旅費；

1.4零星支出2000元下列；

1.5總經(jīng)理批準的其他開支；

1.6退還房款。

2除本規(guī)定第一條外，財務(wù)人員支付個人款項，按照規(guī)定確需全額支付現(xiàn)金的，經(jīng)

財務(wù)管理中心審核，總經(jīng)理批準后支付現(xiàn)金。

3公司固定資產(chǎn)購置及執(zhí)行合同付款均務(wù)必采取轉(zhuǎn)帳結(jié)算方式，不得使用現(xiàn)金。

4日常零星開支的現(xiàn)金庫存限額為20,000元。超額部分應(yīng)存入銀行。

5財務(wù)人員支付現(xiàn)金，能夠從公司庫存現(xiàn)金限額中支付或者從銀行提取，不得從現(xiàn)

金收入中直接支付（即坐支）。

6財務(wù)人員從銀行提取現(xiàn)金，并應(yīng)寫明用途與金額，由財務(wù)管理中心總監(jiān)批準后提

取。

7公司員工因工作需要借用現(xiàn)金，按照《財務(wù)付款操縱規(guī)程》辦理。

8符合本規(guī)定第一條的，憑費用發(fā)票、工資單、差旅費單及公司認可的有效報銷或

者領(lǐng)款憑證，經(jīng)手人簽字，財務(wù)管理中心總監(jiān)審核，總經(jīng)理批準后由出納支付現(xiàn)金。

9報銷單經(jīng)經(jīng)手人簽字，部門負責(zé)人審核，總經(jīng)理批準，出納根據(jù)金額數(shù)量無誤報

銷單付款?！冻霾钌暾埍怼犯皆谠紤{證上，公司招待費申請單統(tǒng)一按規(guī)定訂裝保管，

并注明憑證編號。

10工資表由人力資源中心編制，轉(zhuǎn)財務(wù)副總經(jīng)理審核，報總經(jīng)理審批后，出納辦

理發(fā)放，工資表交由會計填制記帳憑證。

11工程零星付款按照《財務(wù)付款操縱規(guī)程》執(zhí)行。

12出納人員應(yīng)當(dāng)建立健全現(xiàn)金帳目，逐筆記載現(xiàn)金收付。帳目應(yīng)當(dāng)日清月結(jié)，每

日結(jié)算，帳款相符。

2.5會計檔案管理制度

會計檔案是公司經(jīng)營管理的重要資料，為了保守公司的機密，保護會計檔案的安全

與完整，特制訂本制度。

1總則

1.1財務(wù)管理中心務(wù)必加強對會計檔案管理工作的重視，建立會計檔案的立卷、歸

檔、保管、查閱等管理制度，保證會計檔案妥善保管、有序存放、方便查閱、嚴防毀損、

散失與泄密。

1.2會計憑證登記完畢后，務(wù)必按照分類與編號順序保管，不得散亂、丟失。

1.3記賬憑證應(yīng)當(dāng)連同所附的原始憑證或者者原始憑證匯總表，按照編號順序折疊

整齊，按期裝訂成冊，并加具封面，注明單位名稱、年度、月份與起止日期、憑證起止

號碼，由裝訂人在裝訂線封簽處簽名或者蓋章。

2會計檔案類別

2.1會計憑證類：原始憑證，記賬憑證，匯總憑證，其他會計憑證。

2.2會計賬簿類：總賬、明細賬、日記賬、固定資產(chǎn)卡片、輔助賬簿、其他會計賬

溥。

2.3財務(wù)報告類：月報、季報、年度財務(wù)報告，包含會計報表、附注及財務(wù)狀況說

明書，其他財務(wù)報告。

2.4其他類：銀行存款余額調(diào)節(jié)表、銀行對賬單、付款簽報及招待費申請單及其他

應(yīng)當(dāng)保管的會計核算專業(yè)資料、會計檔案移交清單、會計檔案保管清單等。

3會計檔案的儲存

財務(wù)管理中心應(yīng)設(shè)專人負責(zé)保管會計檔案，定期將財務(wù)管理中心歸檔的會計資料按

類別、按順序立卷登記有效。

3.1會計檔案的保管期為永久儲存與定期儲存兩類,具體類別與保管年限詳見附表。

3.2會計檔案需要銷毀時，由會計檔案管理人員提出銷毀意見，經(jīng)財務(wù)副總審查，

總經(jīng)理批準后執(zhí)行。由會計檔案管理人員編制會計檔案銷毀清冊，銷毀時應(yīng)由財務(wù)管理

中心總監(jiān)共同參加，并在銷毀清冊上簽名，銷毀清冊永久儲存。

4會計檔案的借用

4.1財務(wù)人員因工作需要查閱會計檔案時，務(wù)必按規(guī)定借閱，及時歸還原處，若要

查閱入庫檔案務(wù)必履行查閱會計檔案登記手續(xù)。

4.2公司內(nèi)部其他人員若因公需要查閱會計檔案時，務(wù)必經(jīng)財務(wù)副總同意后，方能

由檔案管理人員接待查閱。

4.3外來單位人員因公需要查閱會計檔案時，應(yīng)持有關(guān)單位介紹信，并報財務(wù)副總

同意，經(jīng)總經(jīng)理批準后，方能由檔案管理人員接待查閱，并由檔案管理人員全面登記查

閱會計檔案人的工作單位、查閱日期、會計檔案名稱及查閱事由。

4.4會計檔案通常不得帶出室外，如有特殊情況，需帶出室外復(fù)印時，應(yīng)由檔案管

理人員進行復(fù)印。

5其他規(guī)定

由于公司會計人員的變動或者會計機構(gòu)的改變等，會計檔案需要轉(zhuǎn)交時，須辦理轉(zhuǎn)

交手續(xù)，并由監(jiān)交人、移交人、同意人簽字。

會計檔案保管期限表

序號檔案名稱保管期限（年）

1記賬憑證及原始憑證15

2銀行存款余額調(diào)節(jié)表及對賬單5

3手工會計簿賬15

4計算機賬簿永久

5輔助賬15

6各類報表3

7年度會計報表永久（包含文字說明）

8會計移交清冊15

9會計檔案保管清冊永久

10會計檔案銷毀清冊永久

3成本管理制度

3.1開發(fā)成本核算辦法

1目的

為了加強公司的成本、費用核算，提高公司的經(jīng)濟效率，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)公司成本

核算方法，根據(jù)《公司財務(wù)通則》、《公司會計準則》與《房地產(chǎn)開發(fā)公司會計制度》，結(jié)

合本公司實際情況及管理要求，特制定本辦法。

2適用范圍

本制度適用于公司財務(wù)管理中心及與開發(fā)項目有關(guān)聯(lián)的有關(guān)部門。

3職責(zé)分配

3.1開發(fā)公司按照分級、歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建立健全與生產(chǎn)

管理體制相習(xí)慣的責(zé)任制。

3.2財務(wù)管理中心負責(zé)全面的經(jīng)濟核算，負責(zé)編制計劃成本與降低成本措施，核算

開發(fā)項目實際成本，負責(zé)編制與匯總年、季度成本報表。

3.3公司總經(jīng)理對公司開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效果負全面責(zé)任；各分管副總經(jīng)理負責(zé)協(xié)助

總經(jīng)理的開發(fā)經(jīng)營與成本操縱工作。

3.4合同審算中心預(yù)算造價人員協(xié)助財務(wù)管理中心的工作。采取有效措施，節(jié)約投

資、降低成本，對成本操縱效果負責(zé)。

3.5公司各職能部門，應(yīng)結(jié)合本部門的職責(zé)，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以合同審算中心

預(yù)算造價人員為核心參與公司成本管理，向財務(wù)管理中心提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對本部門

的成本管理負責(zé)。

(1)營銷中心

——組織有關(guān)部門編制商品房銷售計劃、確定產(chǎn)品價格，負責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售、組織

收取購房定金，及時辦理產(chǎn)品銷售，搜集并向有關(guān)部門提供市場信息。

(2)企業(yè)進展中心

——組織開發(fā)項目可行性研究，對項目提出決策性建議。

(3)設(shè)計管理中心

——負責(zé)開發(fā)項目總體規(guī)劃，設(shè)計方案的優(yōu)化；

——按批準的規(guī)劃設(shè)計嚴格操縱開發(fā)項目投資規(guī)模。

(4)項目部(項目公司)

——編制年度開發(fā)建設(shè)計劃，執(zhí)行工期定額，嚴格操縱建設(shè)周期；

一按開發(fā)項目規(guī)劃征購建設(shè)用地，及時組織拆遷安置與地上、地下物處理，及“七

通一平”，減少前期工程費用；

——按基本建設(shè)程序與規(guī)劃設(shè)計要求組織工程實施；

—負責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督、檢查，組織工程質(zhì)量的評定與竣工工程的質(zhì)量驗收。

（5）合同審算中心（成本計劃表中二至五項）

——參與開發(fā)項目可行性研究，編制開發(fā)項目投資概算與審核施工圖預(yù)算；

——合理編制招標工程的造價標底；

——同有關(guān)部門簽訂合同并履行合同中的經(jīng)濟條款；

——編制計劃成本；

——負責(zé)材料設(shè)備的采購供應(yīng)計劃，核算材料設(shè)備的價格，降低采購成本；

——健全保管與收發(fā)制度，加強材料、設(shè)備的管理；

一辦理收料與供料的結(jié)算手續(xù)，及時結(jié)算購房單位應(yīng)負擔(dān)的材料差價，降低材料

成本。

（6）總經(jīng)理辦公室

——負責(zé)編制管理費用開支計劃，制定管理費的節(jié)約措施并組織實施；

——對管理費用實行指標分管，歸口負責(zé)。

（7）人力資源中心

——負責(zé)編制并執(zhí)行工資與福利預(yù)算計劃；

4成本核算的對象及要求

4.1成本核算對象通常應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互能

混淆、串戶。成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊伍等因

素，分別做下列處理：

（1）通常的開發(fā)項目以每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算或者每一獨立的施工圖預(yù)算

所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。

（2）同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊

伍施工，能夠合并為一個成本核算對象。

（3）關(guān)于個別規(guī)模較大、工期較長的項目，能夠結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)

項目的一定區(qū)域或者部位劃分成本核算對象。

4.2各成本項目的預(yù)算成本（計劃成本）與實際成本的核算范圍，計算口徑務(wù)必一

致。

4.3成本核算應(yīng)根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗與實際價格，按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的

原則，分別進行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、準確及時。按照“收益與費用配比”

的原則，正確使用“待攤費用”與“預(yù)提費用”科目。

5成本項目與開支范圍

5.1根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司會計制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項目分為：

——土地征用及拆遷補償費；

——前期工程費；

——建筑安裝工程費；

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；

——公共配套設(shè)施費；

——開發(fā)間接費(開發(fā)公司沒有二級管理機構(gòu)則無此項目)。

5.2成本開支范圍

房地產(chǎn)公司開發(fā)成本構(gòu)成要素一覽表

成本構(gòu)成要素名稱具體內(nèi)容

一級二級三級備注

1.土地批租費

(1)土地征用費

(2)勞動力安置補償費

(3)青苗補償費

樹木、糞窖、水井、牲畜

2.征地費(4)地上、地下附著物拆

圈、墳?zāi)沟韧恋馗街锏?/p>

遷補償費

補償

(-)土地征用及(5)新菜地建設(shè)基金

拆遷補償費用

(6)耕地占用稅

(1)房屋征購補償費

(2)過渡費

3.房屋拆遷補償費(3)搬家費

(4)拆遷還建費

(5)安置動遷用房支出

4.其他

項目立項進行可行性研

1.項目可行性研究費究咨詢論證、現(xiàn)場調(diào)查等

發(fā)生的費用

(1)勘測費勘察測量、測繪補勘

(二)前期工程費

(2)規(guī)劃費小區(qū)規(guī)劃、市政規(guī)劃

2、勘測設(shè)計費建筑單體及市政公共工

(3)設(shè)計費程設(shè)計、修改、圖紙加曬

等

抗震設(shè)計審計審批管理、

(4)其它消防審查費、衛(wèi)生防疫審

查費等

(1)施工道路小區(qū)施工便道

小區(qū)施工期間供電線路，

(2)施工供電安裝費

臨時變、配電房及設(shè)備

小區(qū)施工期間給水管網(wǎng)

(3)施工供水安裝費

及臨時加壓發(fā)生的費用

3.“三通一平”費用(4)施工排水小區(qū)施工排水管網(wǎng)

小區(qū)場地平整(含大型土

(5)場地平整費

石方工程)

施工占道費、地下障礙物

(6)其它費用排除費與建設(shè)過程中發(fā)

生的臨時維修費等

單位工程(含土建、水衛(wèi)、

電照及設(shè)備、民煤、天線、

1.住宅

通訊與化糞池內(nèi)的排水

管網(wǎng)與窖井等)

單體工程(含土建、水衛(wèi)、

2、公建(1)單體電照及設(shè)備、通訊與化糞

池以內(nèi)的窖井等)

(三)建筑安裝工

與單體配套的室外場地、

程費

(2)室外設(shè)施花壇、水池、休息室、凳、

非綠化設(shè)計的工程

(1)質(zhì)監(jiān)費

(2)白蟻防治費

3、其它(3)預(yù)決算審查及招議標

手續(xù)費，合同公證費

(4)其它

1.道路

(1)小區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)

水泵房上建加壓設(shè)備水、

(2)水泵房

2.工程費用及水增容電、通訊

費(3)水塔

(4)供水

(5)其它與小區(qū)有關(guān)的供水工程

小區(qū)內(nèi)化糞池以外的排

污管網(wǎng)與雨水管網(wǎng)、與小

(四)基礎(chǔ)設(shè)施建3.排水工程費

區(qū)有關(guān)的城市雨污水干

設(shè)費

管工程

(1)小區(qū)外供電線路

小區(qū)內(nèi)供電線路與變、配

(2)小區(qū)內(nèi)供電線路

電設(shè)備

4.供電工程費及電增

變、配電站土建、水電、

容費(3)變配電房

通訊