房地產(chǎn) 深度研究-掛拍激增的法拍房如何影響新房市場 2024

據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國法拍房掛拍規(guī)模達20.2萬套，同比2023雖然法拍房整體交易規(guī)模不到全國一二手房交易總量的1%，但是卻對一些城市新房市央行一組數(shù)據(jù)顯示，2023年個人住房貸款違約率較2022年上升了2.3個百分點，這一增長導致法拍房數(shù)量的增加。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國法拍房掛拍規(guī)模達20.2萬套，同比二線城市中，重慶、成都和鄭州三個城市法拍房數(shù)量排在典型城市前三，掛拍量均在50典型如鄭州，2024年上半年掛牌套數(shù)高達5178套，同比2023年同期高達43%。拍量同比增幅突出，上半年掛拍2835套，同比增長63%，武漢、蘇州、廈門、大連等城市法拍房規(guī)也有部分城市法拍房規(guī)?？焖偈湛s。上海掛拍量明顯減少，2024年上半年，上海法拍房掛拍量1111套，同比2023年同期下降63%。在法拍規(guī)模比較大的城市中（超1500套），合肥、成都、長法拍房激增的原因有三，首先，宏觀經(jīng)濟的下行壓力導致部分購房者償還貸款的能力下降，從而增加了貸款違約的風險。其次，房地產(chǎn)市場的調(diào)整也使得部分投資者面臨資產(chǎn)貶值的壓據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數(shù)20.2萬套，平均成交率17，（尚未開始和正在進行的法拍房，下文同）較上年同期下降7個百分點。寧波、溫州、臺州、上海、杭以上海為例，2024年上半年法拍房掛拍867套，成交了403套，成交率為拍房成交率也達到42%。此外，淄博、蘇州、重慶、北京、嘉興等城市成交率超過30%，表現(xiàn)相對從法拍房交易特征來看，90-120平方米和120-150首改和改善產(chǎn)品成交占比達50%，一線高總具體來看，2024年上半年成交的法拍房中，90-120平方米房源占比最高，高達26%，120-平方米占比24%，排在第二位，這意味著首改和改善產(chǎn)品成交套數(shù)占比高達50%。此外，70-90平不同總價段法拍房成交率略有差異，整體呈現(xiàn)倒“U”型，低總價和豪宅法拍房成交率相對略一線城市各總價段差別不是特別大，200萬以下總價成交率26%，其余總價段成交率較高，尤其是1000-2000萬總價段產(chǎn)品，成交率達38%，在各總價段中成交率最高。二線城市相比一二手房市場而言，法拍房市場規(guī)模不大，在房產(chǎn)交易體系中仍然只扮演著相對較小的角從結(jié)構(gòu)層面來看，法拍房各面積段、總價段的交易量和新房市場存在較大的差異，整體對中高端產(chǎn)品影響較小，三四線城市豪宅類法拍房成交占比已高于新房市場，未來將對此類城市產(chǎn)生一定據(jù)CRIC針對68個樣本城市的結(jié)構(gòu)性測算，2024年上半年，70平方米以下的小戶型法拍房量已經(jīng)達到新房交易量的3.9%，180平方米以上的法拍房交易量更是達到了新房交易量的4.3%一線城市法拍房對新房市場的沖擊相對較小，各面積段的市占率均小于二三線城市，以上海為二線城市中70平方米以下產(chǎn)品的需求擠占率較高。福州、南寧、重慶等4市的70平方拍房需求擠占率均超過二成，長沙70-90平方米法拍房需求擠占率較高，達到41%。較高的法拍房三四線城市法拍房對新房市場沖擊最高，平均需求擠占率達到了2.7%，其中180平大戶型產(chǎn)品需求擠占率更是達到了8.4%，典型城市洛陽、北海、駐馬店、六安等6市180平米以上大在房屋交易量持續(xù)收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在進一步增加。2024年上半年成交法分面積段來看，70平方米以下的小戶型產(chǎn)品折價率最高，平均達到38%，而120-180平方米戶分城市能級表現(xiàn)來看，二線城市平均折價率最高，達到34%，在70-150平方米面積段，二線城一線城市200萬以下的低總價產(chǎn)品折價率最高，其中70平方米以下和90-120平方米的成折扣率最小的當屬120-150平方米、500-800萬總價段的房源，平均只有26%，以上此類房源主要分布在閔行、長寧，且臨近地鐵，交通相對便利，折價率相對較低的房源也得以順利二線城市中50萬元以下、150平方米以上的低總價大戶型法拍房折價率最高，尤其是1以上平均折價率高達46%，這些房源主要來自重慶、成都、南寧等市偏遠區(qū)平均折價率較低的則是90-120平方米的200-300萬總價段和120-150平方米的300-房地產(chǎn)行業(yè)仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經(jīng)濟承壓，前些年高杠桿買房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風險或?qū)⒃黾?，因此法拍房供?yīng)規(guī)模還將持續(xù)上升。從結(jié)構(gòu)性角度來看，從供應(yīng)角度來看，常州、蘇州、福州、鄭州等城市法拍房掛拍量同比