土地估價師真題

2008年土地估價師土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)考試真題

一、判斷題（10題，題號1-10,共10分。請判斷各題說法正確或錯誤，并將答題卡

相同題號對應(yīng)的符號涂黑，正確涂“、/"，錯誤涂“X”。評分說明：每題1分，判斷錯

誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為0）

1.以授權(quán)經(jīng)營方式獲取國有建設(shè)用地使用權(quán)的國家控股公司，可以向其直屬企業(yè)、控

股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃方式配置土地，企業(yè)不需要辦理變更土地登記

手續(xù)。（）

2.依據(jù)《耕地占用稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,

不再征收耕地占用稅。（）

3.土地的邊際報酬體現(xiàn)了土地的平均生產(chǎn)力。（）

4.依據(jù)土地供應(yīng)政策，別墅類項目用地屬于《限制用地目錄》所列范疇。（）

5.全國、省級、地市級和縣級土地利用總體規(guī)劃屬宏觀控制性規(guī)劃，鄉(xiāng)級土地利用總

體規(guī)劃是實施性、管理性規(guī)劃。（）

6.依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

（）

7.從2007年起，依法由國務(wù)院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收調(diào)整為每年由省級

人民政府匯總后一次申報，經(jīng)國土資源部批準(zhǔn)后實施，實施方案報國土資源部備案。（）

8.土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。（）

9.為確保供應(yīng)出的土地能夠及時開發(fā)建設(shè)，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過二

年。（）

10.市、縣人民政府可根據(jù)需要，為產(chǎn)權(quán)清晰、申請材料齊全的儲備土地，辦理土地登

記手續(xù)，核發(fā)土地證書。（）

二、單項選擇題（40題，題號11—50,共40分。每題有A、B、c、D四個備選項，其

中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題1

分，選錯不得分，不倒扣分）

11.土地關(guān)系是指社會發(fā)展到某一階段人們在利用土地過程中所發(fā)生的（）之間的關(guān)系。

A.人與人B.人與地C-地與地D.土地使用者與土地所有者

12.以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定

的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開

發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之（）以下的土地閑置費。

A.5B.10C.15D.20

13.征收基本農(nóng)田以外的耕地35公頃，其審批部門是（）。

A.國務(wù)院B.省級人民政府

C.市級人民政府D.縣級人民政府土地管理部門

14.第二次全國土地調(diào)查由國家統(tǒng)一部署，分步實施。2009年下半年，各地對調(diào)查成果

進(jìn)行整理，并以（）為調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)時點，統(tǒng)一一進(jìn)行變更調(diào)查數(shù)據(jù)更新，向國土資源部匯交成

果，由國土資源部匯總形成第二次全國土地調(diào)查基本數(shù)據(jù)。

A.2009年7月1日B.2009年9月1日

C.2009年9月30日D.2009年10月31日

15.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之（）。

A.消亡B.轉(zhuǎn)移C.不變D.重新確定

16.開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或漁業(yè)

生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用，使用期限最

長不得超過（）年。

A.30B.25C.50D.70

17.根據(jù)作物吸收肥力的難易程度不同，可將土地肥力分為（）。

A.自然肥力和人工肥力B.經(jīng)濟(jì)肥力和有效肥力

C.經(jīng)濟(jì)肥力和潛在肥力D.有效肥力和潛在肥力

18.按照馬克思地租理論的觀點，絕對地租形成的條件是（）。

A.土地的稀缺性和經(jīng)營權(quán)的壟斷

B.土地位置與肥沃程度的差別以及在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本

所產(chǎn)生的生產(chǎn)率差別

C.農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本有機(jī)構(gòu)成

D.土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離

19.依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建

設(shè)的，由（）登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

A.縣級人民政府B.縣級土地管理部門

C.鄉(xiāng)級人民政府D.鄉(xiāng)級土地管理部門

20.全國第二次土地調(diào)查不包括（）。

A.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查B.土地權(quán)屬調(diào)查

C.土地條件調(diào)查D.土地等級調(diào)查

21.土地證書由土地管理部門填寫，并代表（）頒發(fā)。

A.縣級以上土地管理部門B.縣級以上人民政府

C.縣級土地管理部門D.縣級人民政府

22.依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國土地所有權(quán)分為（）。

A.國有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地承包權(quán)

B.國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)

C.國有建設(shè)用地所有權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地所有權(quán)

D.國有建設(shè)用地所有權(quán)和國有農(nóng)用地所有權(quán)

23.依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，“全民所有，即國家所有的土地所有權(quán)

由（）代表國家行使。”

A.各級人民政府B.所在地城市人民政府

C.國務(wù)院D.省級人民政府

24.依據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，我國土地權(quán)利證書不包括（）。

A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》

C.《農(nóng)村承包地使用權(quán)證》D.《土地他項權(quán)利證明書》

25.裸地指表層為土質(zhì)，基本無植被覆蓋的土地;或表層為巖石、石礫，且其覆蓋面積

大于或等于（）的土地。

A.40%B.50%C.60%D.70%

26.建設(shè)用地的主要特征不包括（）。

A.承載力與非生態(tài)利用性B.土地利用的可逆性

C.土地利用的永續(xù)性D.,區(qū)位選擇的重要性

27.歷代封建王朝為鞏固封建土地所有制，征收賦稅，普遍核實、清丈田畝面積，評定

土質(zhì)，確定地權(quán)，其中，在歷史上規(guī)模最大、最為著名的是（）的魚鱗圖冊措施。

A.宋朝B.元朝C.明朝D.清朝

28.《耕地占用稅暫行條例》第五條對耕地占用稅的稅額規(guī)定：人均耕地不超過1畝。

的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位），每平方米為（）元。

A.10-50B.8-40C.6-30D.5-25

29.根據(jù)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定，地籍圖的比例尺可根據(jù)不同情況分別采用（）

三種基本比例尺。

A.1:500、1:1000或1:5000B.1:1000、1:2000或1:5000

C.1:1000,1:2000或1:10000D.1:500、1:1000或1:2000

30.在土地統(tǒng)計分析中，反映土地動態(tài)變化的速度分析指標(biāo)有發(fā)展速度、增長速度、平

均發(fā)展速度、平均增長速度等，其中，平均增長速度是（）。

A.各期環(huán)比發(fā)展速度的連乘積的多次方根

B.平均發(fā)展速度減1（或平均發(fā)展速度減100%）

C.根據(jù)增長量與基期水平之比計算

D.根據(jù)兩個不同時間上的發(fā)展水平的對比而得到

31.甲大學(xué)為了籌集建設(shè)資金，擬將建有教學(xué)大樓的房地產(chǎn)向銀行抵押以獲取貸款，該

教學(xué)大樓的建設(shè)資金是財政撥款。對此，下列說法正確的是（）。

A.該房地產(chǎn)可以抵押

B.該房地產(chǎn)不能抵押

C.房屋不可以抵押，但土地可以抵押

D.房屋可以抵押，但土地不能抵押

32.在建設(shè)用地利用過程中，若土地權(quán)屬及主要用途變更，應(yīng)向（）申報變更登記，經(jīng)

過批準(zhǔn)，方具有法律效力。

A.鄉(xiāng)級人民政府土地管理部門B.縣級以上人民政府土地管理部門

C.縣級人民政府D.市、縣級人民政府

33.土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由人民政府處理。其

中，單位之間的爭議，由（）處理。

A.縣級人民政府B.市級人民政府

C.縣級以上人民政府D.單位所在地人民政府

340《中華人民共和國土地管理法》第37條規(guī)定，承包經(jīng)營耕地的單位或者個人連續(xù)

（）年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。

A.2B.3C.4D.5

35.依據(jù)《土地復(fù)墾規(guī)定》，對不履行或者不按照規(guī)定要求履行土地復(fù)墾義務(wù)的企業(yè)和

個人，由土地管理部門責(zé)令其限期改正;逾期不改正的，由土地管理部門根據(jù)情節(jié)，處以每

畝（）元的罰款。

A.200-500B.500—1000C.200-1000D.500-1500

36.依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)（）。

A.將承包的土地交回發(fā)包方

B.按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流

轉(zhuǎn)

C.發(fā)包方收回原發(fā)包土地，重新進(jìn)行土地承包經(jīng)營活動

D.給予適當(dāng)補(bǔ)償后，發(fā)包方收回原承包土地

37.耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核遵循客觀、公開、公正的原則。從2006年起，每（）年為一

個規(guī)劃期，在每個規(guī)劃期的期中和期末，國務(wù)院對各省、自治區(qū)、直轄市各考核一次。

A.3B.5C.7D.2

38.依據(jù)《征用土地公告辦法》，有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門

根據(jù)批準(zhǔn)的征用土地方案，在征用土地公告之日起（）日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位

擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。

A.10B.15C.30D.45

39.依據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，土地登記提交的資料不包括（）。

A.土地登記申請書B.地籍圖

C.宗地圖D.土地權(quán)屬來源文件

40.以下不屬于征地工作程序范圍的是（）。

A.告知征地情況B.確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果

C.組織征地聽證D.土地規(guī)劃設(shè)計

41.國家根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，每（）年進(jìn)行一次全國土地調(diào)查。

A.3B.5C.10D.15

42.依據(jù)有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時點，一般（）年調(diào)整一次。

A.2-3B.3-4C.3-5D.4-5

43.現(xiàn)階段，不是導(dǎo)致耕地減少的因素應(yīng)該是（）。

A.土地整理B.建設(shè)占用C.生態(tài)退耕D.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

44.以下土地管理目的中，（）不是土地用途管制的目標(biāo)。

A.土地利用整體效率最大化

B.協(xié)調(diào)建設(shè)與保護(hù)的矛盾

C.消除土地利用中負(fù)外部性影響

D.確保被征地農(nóng)民生活水平不降低

45.以下事務(wù)中，（）不屬于土地執(zhí)法監(jiān)察主要職責(zé)的內(nèi)容。

A.擬定有關(guān)執(zhí)法監(jiān)察和案件查處的法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件

B.監(jiān)督檢查土地管理審批事項和土地管理法定職責(zé)履行情況

C.負(fù)責(zé)土地違法案件的統(tǒng)計、分析和通報工作

D.立案查處重大土地違法案件

46.依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃（）等。

A.城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B.全國土地利用總體規(guī)劃

C.城市土地利用總體規(guī)劃D.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)翅

47.依法以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持縣級以民政府的批準(zhǔn)用

地文件和國有土地劃撥決定書等相關(guān)證明材料，申請劃撥國設(shè)用地使用權(quán)（）。

A.土地總登記B.變更登記C.初始登記D.預(yù)告登記

48.W市A縣縣城居民李某對A縣人民政府國土資源管理部門對其做出罰行為不服，在

知道具體行政行為之日起（）日內(nèi)，李某可以向W市政府國土資源管理部門申請行政復(fù)議。

A.30B.25C.20D.15

49.假如某項目在獲取的1000畝建設(shè)用地中，耕地占500畝，未利用鏈畝，建設(shè)用地

100畝，該市對應(yīng)的土地等別為7等，新增建設(shè)用地有償使用準(zhǔn)為48元/平方米，下列說法

正確的是（）。

A.應(yīng)向該市人民政府建設(shè)管理部門繳納新增建設(shè)用地有償使用費萬元

B.應(yīng)向該市人民政府建設(shè)管理部門繳納新增建設(shè)用地有償使用費萬元

C.應(yīng)向該市人民政府繳納新增建設(shè)用地有償使用費2880萬元

D.應(yīng)向該市人民政府繳納新增建設(shè)用地有償使用費1600萬元

50.某企業(yè)因生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，需要占用土地15公頃，其中5公頃為基本農(nóng)田，10公頃

為耕地。根據(jù)農(nóng)用地分等成果，占用耕地為7等地，補(bǔ)充耕地經(jīng)整理驗收為5等地，5等地

和7等地的糧食生產(chǎn)能力分別為1000千克和800千克。下列關(guān)于該地塊補(bǔ)充耕地數(shù)量的說

法正確的是（）。

A.等級折算系數(shù)為：800/1000=0.8,所以補(bǔ)充耕地的數(shù)量為0.8X15=12公頃

B.等級折算系數(shù)小于1時按1計，所以補(bǔ)充耕地的數(shù)量為15公頃

C.等級折算系數(shù)為：1000/800=1.25,所以補(bǔ)充耕地的數(shù)量為1.25X15=18.75公頃

D,需補(bǔ)充耕地的數(shù)量為5公頃

三、多項選擇題（15題，題號51—65,共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，

其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題2

分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分：少選但均為正確選項的每項得0.5分）

51.按照土地的特性區(qū)分，下列選項中屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的屬性有（）。

A.土地用途的多樣性B.土地數(shù)量的有限性

C.土地用途變更的困難性D.土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性

E.土地報酬遞減的可能性

52.為進(jìn)一步健全土地登記制度，應(yīng)該推動建立（）的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

A.統(tǒng)一機(jī)構(gòu)B.統(tǒng)一程序C.統(tǒng)一效力D.統(tǒng)一時點

E.統(tǒng)一用途

53.基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書中的內(nèi)容包括（）等。

Ao基本農(nóng)田的面積、地塊B.各類有機(jī)質(zhì)含量

C.基本農(nóng)田的地力等級D.當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)

E.獎勵與處罰

54.關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，下列說法正確的有（）。

A.未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)和利用土地的，經(jīng)有關(guān)部門批

準(zhǔn)后，可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣級人民政府有優(yōu)先購買權(quán)

C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)雙方當(dāng)事人同意可以不簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同

D.無償轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以不隨之轉(zhuǎn)讓

E.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、交換和贈與

55.下列行為中，需征收耕地占用稅的有（）。

A.農(nóng)田水利占用耕地B.占用園地建住房

C.占用園地建博物館D.占用耕地建軍用倉庫

E.占用耕地建教職工住房

56.制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循（）等原則。

A.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌B.先城市后鄉(xiāng)村

C.節(jié)約土地D.集約發(fā)展

E.先規(guī)劃后建設(shè)

57.依據(jù)有關(guān)規(guī)定，征收（），須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。

A.基本農(nóng)田B.園地30公頃

C,草地40公頃D.非耕地75公頃

E.基本農(nóng)田以外的耕地35公頃

58.下列關(guān)于土地市場的特質(zhì)描述正確的是（）。

A.土地交易實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易

B.流通方式的多樣性是土地市場特有的

C.土地市場是有形的土地和無形的權(quán)益、信息、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體

D.土地作為一種特殊形態(tài)的商品，其市場不具有一般市場的規(guī)定性

E.不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，土地市場產(chǎn)生和發(fā)展的動力也不完全相同

59.依據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，在（）的情況下，主持人應(yīng)當(dāng)終

止拍賣。

A.競買人不足三人B.競買人不足五人

C.競買人不足七人D.競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價

E.競買人的最低應(yīng)價未達(dá)到底價

60.下列關(guān)于土地使用權(quán)抵押的表述，正確的是（）。

A.通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)可以抵押

B.土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

C.土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押

D.土地使用權(quán)人將土地抵押后，喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)

E.土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定

61.關(guān)于非法占用土地行為的處罰方式，下列表述正確的是（）。

A.針對非法占用土地行為的處罰方式中行政處分的對象是非法占地單位的直接負(fù)責(zé)的

主管人員

B.如果非法占用的土地是公共用地或未確定給單位或個人使用的國有土地，要恢復(fù)到

占用以前的原貌

C.非法占用耕地有可能構(gòu)成刑事犯罪

D.針對違法占地行為，行使行政處分的機(jī)關(guān)是有關(guān)責(zé)任人員的所在單位或者上級機(jī)關(guān)

E.對于是否對違法占地行為給予罰款處罰，由土地行政主管部門根據(jù)違法情節(jié)而定

62.在國有土地使用證中，關(guān)于土地用途一欄，下列填法正確的是（）。

A.企業(yè)用地B.煤礦用地

C.倉儲用地D.批發(fā)零售用地

E.商務(wù)金融用地

63.下列關(guān)于基本農(nóng)田及基本農(nóng)田保護(hù)，表述正確的是（）。

A.基本農(nóng)田，又稱之為“吃飯?zhí)铩?、“保命田?/p>

B.基本農(nóng)田是耕地的一部分，而且主要是高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的耕地

C.所有的優(yōu)良耕地都是基本農(nóng)田

D.基本農(nóng)田保護(hù)方針是：“全面規(guī)劃、合理利用、用養(yǎng)結(jié)合、嚴(yán)格保護(hù)”

E.各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的8096以上

64.依據(jù)有關(guān)規(guī)定，可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)使用劃撥土地的，包括（）等。

A.國家機(jī)關(guān)辦公用地B.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地

C.公共交通設(shè)施用地D.國家重點扶持的水利設(shè)施用地

E.經(jīng)濟(jì)適用住房用地

65.依據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于農(nóng)村村民住宅，下列說法正確的有（）。

A.農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地

B.農(nóng)村村民每戶只能有兩處宅基地

C.回鄉(xiāng)落戶的城鎮(zhèn)居民可申請宅基地

D.村民因住房出賣、出租而使宅基地達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，不得申請宅基地

E.農(nóng)村村民建房，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)后即可建設(shè)

四、情景分析題（2題，內(nèi)含10小題，題號66。75,共20分。每小題有A、B、C、D

四個備選項，至少有一個符合題意，請選擇，并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分

說明：每小題2分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得

0.5分）

（一）某市擬公開出讓一宗住宅房地產(chǎn)用地，該市國土資源局于2007年12月1日在當(dāng)

地土地市場網(wǎng)發(fā)布掛牌出讓公告，明確掛牌時間為2007年12月18日上午8時至2008年1

月7日下午4時，同時該市國土資源局規(guī)定申請時間為2007年12月10日至12月29

日。甲公司于2007年12月30日申請掛牌，但被認(rèn)為超過了申請截止時間而被該市國土資

源局拒絕。截止到2008年1月7日上午，競買人乙公司報價最高，競買人丙公司的報價低

于乙公司的報價，丙公司又于2008年1月7日下午3時50分再次申請報價，但因沒有時

間填寫報價單和缺少一名競買人被該市國土資源局拒絕。

就上述內(nèi)容，回答66~70小題的問題。

66.根據(jù)有關(guān)政策，以下關(guān)于土地掛牌出讓公告時間說法正確的是（）。

A.該掛牌出讓公告應(yīng)當(dāng)至少在土地掛牌前15日發(fā)布，以首次發(fā)布為起始日

B.該掛牌出讓公告不符合規(guī)范，出讓公告應(yīng)當(dāng)至少在土地掛牌前20日發(fā)布，以首次發(fā)

布為起始日

C.該掛牌出讓公告不符合規(guī)范，出讓公告應(yīng)當(dāng)至少在土地掛牌前30日發(fā)布，以首次發(fā)

布為起始日

D.如土地使用條件變更等影響土地價格的重大變動，補(bǔ)充公告發(fā)布時間距掛牌活動開

始的時間不得少于10日

67.對于甲公司的競買人資格，下列說法正確的是（）。

A.甲公司不具有競買資格，因為其申請掛牌時間已超過法定時間

B.甲公司具有競買資格，因為其申請掛牌時間在掛牌出讓結(jié)束兩天以前

C.如果甲公司在2008年1月6日申請掛牌，則甲公司不具有競買人資格

D.如果甲公司在2007年12月28日申請掛牌，則甲公司具有競買人資格

68.對于該市國土資源局的做法，下列說法不正確的是（）。

A.因乙公司出價最高，按照價高者得的原則，乙公司應(yīng)為該地塊的競得人

B.丙公司沒有競價資格

C.丙公司具有競價資格

D.掛牌期限屆滿，掛牌主持人應(yīng)詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價，有競買人表示愿意繼

續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人

69.參加掛牌的公司在參與競買之前，都交納了競買保證金;對于競買保證金的性質(zhì)，

下列說法正確的是（）。

A.在掛牌成交前，競買保證金是意向用地者參加掛牌活動的資格條件和門檻

B.在掛牌成交前，競買保證金是意向用地者的定金

C.在掛牌成交后，競買保證金轉(zhuǎn)為受讓地塊的定金

D.在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，保證金轉(zhuǎn)為土地出讓價款

70.乙公司若通過掛牌競買成功后，擬分期繳納土地出讓金，下列說法正確的是（）。

A.該市國土資源局與乙公司簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，可以約定分期繳納土

地出讓金

B.乙公司在繳納部分土地使用權(quán)出讓金后，可以向該市國土資源局申請核發(fā)土地使用

證，并向銀行申請抵押貸款

C.乙公司在繳納部分土地使用權(quán)出讓金后，可以根據(jù)土地出讓金的繳納比例對出讓宗

地進(jìn)行分割發(fā)證

D.乙公司在按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款后，可以向該市國土資源局申請核

發(fā)國有建設(shè)用地使用權(quán)證書

（二）某縣根據(jù)國家規(guī)定，已經(jīng)制定并公布實施了“統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片綜合地價標(biāo)

準(zhǔn)”。該縣現(xiàn)需要新修一條道路，通過路段的征地區(qū)片綜合地價分別為5萬元/畝、4.5萬

元/畝和4萬元/畝。在按照標(biāo)準(zhǔn)辦理了建設(shè)用地征地等手續(xù)后開始施工建設(shè)。

就上述問題，回答71-75小題的問題。

71.按照有關(guān)規(guī)定，制定征地區(qū)片綜合地價的方法主要包括（）。

A.農(nóng)用地價格修正法B.征地案例比較測算法

C.年產(chǎn)值倍數(shù)法D.基準(zhǔn)地價修正法

72.在本案中，對被征地農(nóng)民的合理補(bǔ)償應(yīng)該是（）。

A.征地區(qū)片綜合地價

B.征地區(qū)片綜合地價+青苗補(bǔ)償費+地上附著物補(bǔ)償

C.征地區(qū)片綜合地價+青苗補(bǔ)償費+地上附著物補(bǔ)償+社會保障費

D.征地區(qū)片綜合地價+安置補(bǔ)償費+青苗補(bǔ)償費+地上附著物補(bǔ)償+社會保障費

73.在本案中，被征地農(nóng)民得到的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是（）。

A.一律5萬元/畝

B.一律4.5萬元/畝

C.一律4萬元/畝

D.分別為5萬元/畝、4.5萬元/畝和4萬元/畝

74.在本案中，對得到的補(bǔ)償少于5萬元/畝區(qū)域的農(nóng)民的正確解釋是（）。

A.對基礎(chǔ)設(shè)施用地征收的土地，應(yīng)給予較低水平的補(bǔ)償

Bo對條件較差的土地，應(yīng)給予較低水平的補(bǔ)償

C.對相同條件的土地，應(yīng)根據(jù)征地目的的不同給予不同水平的補(bǔ)償

D.對不同質(zhì)量的土地，應(yīng)給予不同水平的補(bǔ)償

75.在本案中，若出現(xiàn)征地糾紛，下列做法正確的有（）。

A.被征地農(nóng)民可向縣級以上國土資源管理部門信訪

B.信訪人對國土資源管理部門作出的信訪事項處理意見不服的，可以在規(guī)定的日期內(nèi)，

請求同級人民政府或者上一級國土資源管理部門復(fù)核

C.雙方經(jīng)過協(xié)商解決問題

D.采取阻礙施工等方式解決

2008年土地估價師土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考試真題

一、單項選擇題（30題，題號1-30,共15分。每題有A、B、C、D四個備選項，其

中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題0.5

分，選錯不得分，不倒扣分）

1.估價機(jī)構(gòu)接受委托對某項目用地轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估。在完成現(xiàn)場勘查后，估價人員

應(yīng)開展的工作為（）。

A.要求委托方提供待估宗地國有土地使用權(quán)證，明確估價對象位置、宗地號等情況

B.選擇適宜的估價方法進(jìn)行初步地價測算

C.與委托方商討確定土地估價基準(zhǔn)日，準(zhǔn)備撰寫估價報告

D.就轉(zhuǎn)讓價格預(yù)期征求委托方意見，選擇適宜的估價方法進(jìn)行地價測算

2.為了對某宗商業(yè)用地進(jìn)行估價，估價人員對宗地附近區(qū)域商業(yè)用房出租、買賣等市

場交易情況進(jìn)行了實地調(diào)查。按運用商業(yè)用地估價方法的要求，下列不需要進(jìn)行交易情況

修正的是（）。

A.承租首層商業(yè)用房時附帶承租建筑夾層，租賃合同約定租金優(yōu)惠15%

B.出租房屋的物業(yè)管理費1.2元/平方米，由承租人自行向物業(yè)公司繳納

C.買賣合同約定在房產(chǎn)過戶時由買方按成交價的3%和現(xiàn)分別繳納契稅和土地增值稅

D.買賣合同約定在房產(chǎn)過戶時由賣方按成交價的5.5%和1.0%分別繳納營業(yè)稅及附加和

土地增值稅

3.在土地估價過程中，規(guī)范的國有土地使用證是重要的依據(jù)。下列選項中，屬于國有

土地使用證中規(guī)范信息的是（）。

A.“城鎮(zhèn)住宅用地”，“50年”

B.“綜合用地”，“東至勝利路、南至東林化工廠住宅區(qū)、西至紅星糧油公司、北至

望江路”

C.“49680.53平方米”，“宗地界址點坐標(biāo)“01-J018”

D.“新源路209號”，“建筑限高30米，建筑距道路紅線5-8米”

4.某土地估價師擬撰寫一份住宅用地抵押估價報告，在收集所需資料后進(jìn)行歸類分析,

屬于區(qū)域因素說明的內(nèi)容是（）。

A.宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)達(dá)到“五通一平”（通路、通電、通上水、通下水、通訊及場地

平整）

B.受人民幣貸款基礎(chǔ)利率上調(diào)等因素的綜合影響，在宗地所在區(qū)域擁有在建樓盤的兩

個房地產(chǎn)上市公司一季度業(yè)績公告利潤下降5%

C.在宗地所在城區(qū)國土資源分局、房屋產(chǎn)權(quán)登記中心收集到的房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)

定

D.根據(jù)城市規(guī)劃，該宗地所在區(qū)域?qū)⒔ǔ梢粋€兼容居住、行政辦公等功能的現(xiàn)代物流

園區(qū)

5.在行業(yè)檢查中，檢查組到某估價機(jī)構(gòu)就某評估項目實地檢查，發(fā)現(xiàn)有下列行為，其

中符合要求的是（）。

A.受辦公場地限制等原因，以電子文件的形式對土地估價報告進(jìn)行歸檔

B.在兩個月內(nèi)分別以企業(yè)改制、抵押貸款為目的對同一宗地進(jìn)行評估，第二次現(xiàn)場勘

察時未拍攝照片

C.在估價基準(zhǔn)日基準(zhǔn)地價更新結(jié)果尚未公布但已經(jīng)驗收通過，在估價作業(yè)期間內(nèi)新的

基準(zhǔn)地價正式公布后，估價采用了新的基準(zhǔn)地價成果作為依據(jù)

D.出具報告時項目主要負(fù)責(zé)估價師甲某出差，委托另一位估價師代簽字

6.某單位在其使用的劃撥土地上建成辦公樓并出租，尚未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)該單

位為進(jìn)行內(nèi)部資產(chǎn)清算，委托土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行了地價評估，估價師在估價報告中進(jìn)行了

下列描述，其中正確的是（）。

A.為委托方了解估價對象房地產(chǎn)正常市場價值提供價格參考依據(jù)

B.設(shè)定評估結(jié)果為估價對象在產(chǎn)權(quán)無瑕疵條件下的完全產(chǎn)權(quán)價值

C.評估時部分參數(shù)采用估價對象的實際數(shù)據(jù)

D.該地公布的基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2006年1月1日，估價基準(zhǔn)日為2007年12月16日，

采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時需進(jìn)行期日修正

7.2008年3月，甲企業(yè)擬對其位于某開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗已出讓工業(yè)用地廠房及配套建筑進(jìn)

行改建、加建，建設(shè)完成后宗地建筑密度和容積率指標(biāo)將分別由40%、0.9提高為45%,1.2o

土地估價師在為甲企業(yè)提供地價綜合咨詢服務(wù)時應(yīng)做出的正確判斷是（）。

A.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設(shè)條件變更審批手續(xù)，方案獲得批準(zhǔn)并經(jīng)國土部門備案后，補(bǔ)繳

因建筑面積增加形成的土地差價

B.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設(shè)條件變更審批手續(xù)，方案批準(zhǔn)后與國土部門重新簽訂建設(shè)用地

使用權(quán)出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議，但不需要為建筑面積增加補(bǔ)繳土地差價

C.改建、加建后增加的建筑面積應(yīng)補(bǔ)繳土地差價=容積率1.2條件下的市場價格一容積

率0.9條件下的市場價格

D.改建、加建后增加的建筑面積應(yīng)補(bǔ)繳土地差價=容積率1.2條件下的市場價格-容積

率0.9條件下的原出讓價格

8.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押的條件是（）。

A.補(bǔ)交土地出讓金B(yǎng).與地上的廠房等建筑物共同抵押

C.以土地所有權(quán)抵押D.改變土地所有權(quán)性質(zhì)

9.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，毛地價與生地價的區(qū)別在于（）。

A.是否完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)B.土地使用權(quán)性質(zhì)不同

C.土地交易市場條件不同D.土地使用批準(zhǔn)手續(xù)不同

10.農(nóng)用地分等的技術(shù)路線是，依據(jù)全國統(tǒng)一制定的（），以指定作物的光溫（氣候）生

產(chǎn)潛力指數(shù)，通過對土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平逐級訂正，綜合評定農(nóng)

用地等別。

A.分等單元B.標(biāo)準(zhǔn)耕作制度C.基準(zhǔn)作物D.標(biāo)準(zhǔn)樣地

11.根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》，縣級標(biāo)準(zhǔn)樣地的設(shè)置，考慮在技術(shù)與管理水平處于平均

狀況時，從大宗作物產(chǎn)量水平（）的一類土地中選取。

A.最差B.最低C.居中D.最高

12.土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益

的權(quán)利。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，不同類型農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)期限最長的為（）年。

A.30B.40C.50D.70

13.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條工業(yè)專用鐵路線對居住區(qū)的土地價格和倉儲或

工業(yè)用地價格可能會產(chǎn)生的變化，下列判斷最合理的是（）。

A.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價下降

B.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價上升

C.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價一定上升

D.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價持平或者上升

14.甲公司擬將土地使用權(quán)作價與乙公司成立股份有限公司，委托土地估價機(jī)構(gòu)對其已

出讓在建辦公樓用地價格進(jìn)行評估。按照委托方的估價目的，經(jīng)分析所收集到的資料，估

價師在評估地價過程中采用的建筑面積指標(biāo)應(yīng)選擇（）。

A.出讓合同約定的建筑面積B.在建工程實際的建筑面積

C.建筑施工圖標(biāo)識的建筑面積D.房產(chǎn)測繪的建筑面積

15.經(jīng)過充分的市場調(diào)查和分析測算，估價師在為某公司提供的房地產(chǎn)投資綜合咨詢報

告中，列出在估價基準(zhǔn)日某地塊在三種用途下的土地評估價格分別為：住宅用途10000萬

元、商業(yè)用途7500萬元、辦公用途7250萬元。對此，下列分析合理的是（）o

A.該地塊的最佳土地用途為住宅

B.出現(xiàn)住宅用地地價與商業(yè)、辦公倒掛現(xiàn)象，估價結(jié)果錯誤

C.按估價期日的市場供求狀況，作為住宅用地價格最高

D.投資咨詢估價應(yīng)以當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價為主要依據(jù)以減少政策風(fēng)險

16.某工廠甲將其通過劃撥方式取得的工業(yè)用地上的廠房出租給乙公司。承租后，乙將

廠房重新改造裝修為飯店和娛樂城經(jīng)營，并于次年經(jīng)甲同意在原建筑上加建了第二層?，F(xiàn)

因市政建設(shè)需要，需征收該廠房用地并進(jìn)行房屋拆遷，則下列補(bǔ)償價格評估方案正確的是

（）。

A.補(bǔ)償價格=工業(yè)用途評估地價一甲所有劃撥土地權(quán)益+原單層廠房建筑物價格

B.補(bǔ)償價格=工業(yè)用途評估地價一土地使用權(quán)出讓金+原單層廠房建筑物價格

C.補(bǔ)償價格=商業(yè)用途評估地價一土地使用權(quán)出讓金+現(xiàn)兩層廠房建筑物價格

D.補(bǔ)償價格=商業(yè)用途評估地價一甲所有劃撥土地權(quán)益+現(xiàn)兩層廠房建筑物價格

17.下列關(guān)于農(nóng)用地分等的說法中正確的是（）。

A.基準(zhǔn)作物指小麥、玉米、水稻三種主要糧食作物中的一種，是理論標(biāo)準(zhǔn)糧的折算基

準(zhǔn)

B.在實際操作上，農(nóng)用地分等是在國家、省、縣三個層次上展開的，縣級分等成果要

在本縣域范圍內(nèi)可比，省級協(xié)調(diào)匯總成果要在全國范圍內(nèi)可比

C.農(nóng)用地分等中所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括自然保護(hù)區(qū)和土地

利用總體規(guī)劃中劃定的林地、牧草地及其他農(nóng)用地

D.土壤質(zhì)量越好，自然質(zhì)量等指數(shù)、自然等別越高

18.下述關(guān)于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的說法不正確的是（）。

A.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估主要技術(shù)線路有樣點地價平均法、定級指數(shù)模型法、基準(zhǔn)地塊

評估法

B.農(nóng)用地效益資料中的價格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位

C.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的資料包括土地定級工作報告和技術(shù)報告、農(nóng)用地征收的補(bǔ)償

標(biāo)準(zhǔn)文件等

D.一般農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估范圍包括縣（市）行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和全部未利用地

19.經(jīng)批準(zhǔn)，某單位將征收甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)30公頃的農(nóng)用地。經(jīng)估價人員調(diào)查，得知該鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

均農(nóng)用地面積L2畝，其中人均耕地面積0.8畝，政府制定的該鎮(zhèn)人均社會保障價格為2

萬元/人，則該單位需支付的社會保障總價為（）萬元。

A.450B.600C.750D.1125

20.土地估價師在運用市場比較法評估宗地市場公開價格時，可以選擇（）作為案例。

A.工業(yè)用地最低限價B.拍賣出讓底價

C.招標(biāo)出讓成交價格D.土地評估價格

21.土地估價師在確定宗地地價評估結(jié)果時，完全聽從委托方的要求，這樣的行為違反

了土地估價的（）。

A.替代原則B.最有效利用原則

C.公開、公平原則D.獨立性原則

22.對于評估已建設(shè)完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價師不宜選用的估價方法是

A.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法B.成本逼近法

C.收益還原法D.剩余法

23.土地估價師運用剩余法估價過程中，在估算不動產(chǎn)總價時，正確的方法是（）。

A.依據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)

B.根據(jù)銷售廣告中的報價

C.選擇三個市場案例經(jīng)市場比較法修正確定

D.采用申請銷售許可證時備案的售價

24.土地估價師在為某投資商評估一塊宗地的開發(fā)投資價值時，發(fā)現(xiàn)委托方提供的規(guī)劃

數(shù)據(jù)尚未得到城市規(guī)劃部門的正式批準(zhǔn)，如在土地估價報告中采用委托方提供的規(guī)劃數(shù)據(jù),

需要在土地估價報告中的（）部分予以說明。

A.估價依據(jù)B.估價方法

C.估價結(jié)果D.需要特殊說明的事項

25.在采用市場交易資料評估基準(zhǔn)地價的過程中，需要對樣點數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗。對此，以

下觀點正確的是（）o

A.均值、方差法和f檢驗法是對樣點數(shù)據(jù)進(jìn)行一致性檢驗的基本方法

B.對不同交易方式計算的樣點地價，可以不進(jìn)行同一性檢驗

C.基準(zhǔn)地價確定時，要求樣點總體呈正態(tài)或正偏態(tài)分布

D.在進(jìn)行樣點總體一致性檢驗時，需要結(jié)合樣點數(shù)據(jù)總體分布類型選擇相應(yīng)的檢驗方

法

26.某城市發(fā)布的基準(zhǔn)地價更新成果中規(guī)定了二級土地分類的地價修正方法，其中規(guī)定

“辦公（寫字樓）用地按住宅用地基準(zhǔn)地價的125%計價，體育及文體設(shè)施用地按住宅用地的

70%計價”。對此規(guī)定，以下判斷不正確的是（）。

A.辦公（寫字樓）用地價格高于住宅地價水平

B.體育、文體設(shè)施用地屬于應(yīng)劃撥使用的公益設(shè)施用地，制定定價標(biāo)準(zhǔn)無實質(zhì)意義

C.制定二級土地分類地價修正辦法可促進(jìn)土地有償使用制度的實施

D.基準(zhǔn)地價評估可不局限于商業(yè)、住宅、工業(yè)三種基本用途

27.制定征地區(qū)片綜合地價的范圍是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的（）。

A.基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)B.建設(shè)用地范圍內(nèi)

C.建成范圍內(nèi)D.農(nóng)用地范圍

28.根據(jù)國土資源部35號令規(guī)定，考取土地估價師資格證書并進(jìn)入土地估價機(jī)構(gòu)從事

土地估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過不少于（）年的專業(yè)實踐，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地

估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。

A.1B.2C.3D.4

29.土地估價師以惡意壓價等不正當(dāng)競爭手段爭攬業(yè)務(wù)，違反了（）。

A.《土地估價師資格考試管理辦法》

B.《中國土地估價師協(xié)會章程》

C.《注冊土地估價師自律守則》

D.《土地估價師實踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法（試行）》

30.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，中等城市基準(zhǔn)地價評估的工作底圖的比例尺為

A.1:500-1:1000B.1:1000-1:5000

C.1:5000-1:10000D.1:10000-1:50000

二、多項選擇題【20題，題號31—50,共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，

其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題

1.5分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.35分）

31.下列土地分等定級與估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中，（）屬于國家標(biāo)準(zhǔn)。

A.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》

C.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

D.《農(nóng)用地估價規(guī)程》

E.《農(nóng)用地定級規(guī)程》

32.土地估價項目委托合同的內(nèi)容一般包括（）。

A.估價方法選擇B.估價服務(wù)費及支付方式

C.估價程序D.估價對象

E.估價目的

33.根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價對象的（）等權(quán)

利狀況進(jìn)行描述。

A.使用權(quán)B.收益權(quán)C.所有權(quán)D.處置權(quán)

E.他項權(quán)利

34.在土地估價過程中，估價方法選擇應(yīng)考慮估價對象土地用途的情況。除標(biāo)準(zhǔn)廠房用

地外，工業(yè)用地估價可選用（）、成本逼近法等估價方法。

A.剩余法B.市場比較法

C.評分估價法D.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

E.路線價估價法

35.某土地估價機(jī)構(gòu)接受法院委托，為確定某在建工程項目用地拍賣底價進(jìn)行評估。該

在建工程建筑主體框架于八年前完成施工并封頂，但未進(jìn)行主體建筑外部裝修、機(jī)器設(shè)備

安裝和附屬用房建設(shè)。在評估組織和有關(guān)事項處理中，下列做法（）不正確。

A.因業(yè)務(wù)繁忙，土地估價機(jī)構(gòu)只安排一名估價師甲某進(jìn)行現(xiàn)場勘察并填寫《土地現(xiàn)場

勘察表》

B.土地估價報告完成后，因甲某生病住院，土地估價報告由乙某撰寫并以其名義獨立

簽署

C.估價時，土地面積依據(jù)原劃撥土地使用權(quán)證書確定，建筑面積指標(biāo)等依據(jù)《建設(shè)工

程規(guī)劃許可證》等資料確定

D.因土地使用權(quán)出讓手續(xù)未辦理，土地估價時以不低于評估價格的30%為原則，由估價

師按經(jīng)驗判斷確定并扣除土地使用權(quán)出讓金

E.建筑工程未作質(zhì)量鑒定，估價師在估價報告假設(shè)條件中假設(shè)“建筑物現(xiàn)有質(zhì)量狀況

基本良好，無須進(jìn)行特殊處理”

36.某工業(yè)倉儲用地地處城市遠(yuǎn)郊，南臨省道，所在區(qū)域無市政供水管網(wǎng)，供水來自企

業(yè)自建水井，雨水散排到墻外荒地里，供電由企業(yè)自行投資，接自5千米外某變電站，現(xiàn)

有一部電話，自有鍋爐，可提供熱力，無燃?xì)狻，F(xiàn)場勘察記錄不準(zhǔn)確的是（）。

A.宗地紅線外“三通”（通路、通訊、通水）

B.宗地紅線外“兩通”（通路、通訊）

C.宗地紅線外“四通”（通路、通訊、通水、排水）

D.宗地紅線內(nèi)“三通”（通路、通訊、通電）

E.宗地紅線內(nèi)場地平整

37.土地估價師采用收益還原法對某綜合大廈用地價格進(jìn)行評估，該大廈一至四層為委

托方自用的商業(yè)經(jīng)營用房，五至十層作為辦公用途對外出租。估價作業(yè)時，除進(jìn)行前期現(xiàn)

場勘察、檢核土地與房屋權(quán)屬資料等工作外，還應(yīng)收集的資料包括（）。

A.企業(yè)自身商業(yè)用房經(jīng)營收益、成本支出等資料

B.土地開發(fā)過程中的成本費用、利息、利潤及增值收益資料

C.過去一年內(nèi)該大廈土地使用權(quán)人某股份公司的股權(quán)變化情況

D.各經(jīng)營期的房屋出租應(yīng)交稅金

E.各經(jīng)營期的經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年折舊費、房屋年保險費

38.某大型國有企業(yè)因改制上市的需要，委托甲土地評估公司對涉及的多宗劃撥土地進(jìn)

行評估，為土地資產(chǎn)處置（擬采用作價出資方式）提供參考依據(jù)。對此，以下觀點正確的是（）。

A.甲公司具有省土地估價師協(xié)會核發(fā)的省內(nèi)范圍執(zhí)業(yè)資格，可承接該業(yè)務(wù)

B.估價作業(yè)時應(yīng)評估的土地價格為作價出資土地使用權(quán)價格

C.估價作業(yè)時應(yīng)評估的土地價格為劃撥土地使用權(quán)價格

D.土地估價結(jié)果應(yīng)為正常市場價格評估值扣除土地出讓金后的余額

E.土地價格定義時土地使用年限可設(shè)定為法定最高出讓年限

39.關(guān)于工業(yè)用地價格評估，以下觀點正確的是（）。

A.礦區(qū)用地價格評估，宗地外開發(fā)程度依政府投資實際配套狀況設(shè)定

B.當(dāng)同一區(qū)域內(nèi)估價對象宗地較多，且條件類似的比較案例較少，可選擇相同的比較

案例比較修正所有待估宗地的價格

C.某企業(yè)享有價格優(yōu)惠政策取得一宗土地，估價時土地取得費取實際成交優(yōu)惠價

D.某企業(yè)取得一宗土地后投人大量資金用于清除原遺留的化學(xué)有毒物質(zhì)，該費用在估

價時計人土地開發(fā)費

E.高新技術(shù)企業(yè)用地的土地增值收益較普通工業(yè)用地高

40.在城鎮(zhèn)土地分等中，下列分等對象的因子評價指標(biāo)與其土地質(zhì)量之間存在正相關(guān)關(guān)

系的因子有（）。

A.人口密度B.城鎮(zhèn)對外輻射能力

C.區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地D.區(qū)域固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度

E.區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值

41.農(nóng)用地分等定級單元劃分方法有（）。

A.樣地法B.疊置法C.因素法D.多邊形法

E.地塊法

42.土地定級估價的成果資料主要包括（）。

A.土地等別圖B.土地級別圖

C.樣點分布圖D.監(jiān)測點分布圖

E.地價指數(shù)表

43.農(nóng)用地定級單元劃分應(yīng)遵循的原則主要包括（）。

A.單元之間的土地特征差異明顯，不同地貌類型的土地不劃為同一單元

B.單元邊界應(yīng)跨越地塊邊界

C.山脈走向兩側(cè)水熱分配有明顯差異的不劃為同一單元

D.地下水、土壤條件、鹽堿度等定級因素指標(biāo)有明顯差異的不劃為同一單元

E.單元邊界可以采用河流、道路、堤壩等線狀地物

44.關(guān)于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估方法，下列說法不正確的是（）。

A.樣點地價平均法中，對樣點地價的修正主要包括年期、期日修正以及交易情況、開

發(fā)程度和權(quán)利修正

B.同一土地級別、同一交易方式的樣點地價不用進(jìn)行樣點同一性檢驗

C.基準(zhǔn)地塊評估法劃分均質(zhì)區(qū)域，采用線性回歸模型檢驗

D.定級指數(shù)模型法需要建立定級指數(shù)與地價關(guān)系模型，并利用模型評估級別基準(zhǔn)地價

E.采用基準(zhǔn)地塊評估法時，首先應(yīng)廣泛搜集農(nóng)用地的自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件、市場

交易資料以及歷史地價資料等

45.某土地估價機(jī)構(gòu)在開展土地估價業(yè)務(wù)時，下列行為中（）是錯誤的。

A.接受土地儲備中心委托，為確定招標(biāo)出讓底價對河西區(qū)A、13、C組團(tuán)地價評估，同

時接受該市某房地產(chǎn)公司委托評估A組團(tuán)土地投標(biāo)價格

B.與某銀行簽訂長期合作協(xié)議，承諾按低于市場評估收費的50%提供評估服務(wù)

C.倡議建立機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，實行按市場行情變化、在規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)±15%范圍內(nèi)浮動收費的

機(jī)制

D.接受委托開展土地出讓地價評估工作，未將土地技術(shù)報告交付委托方

E.與某銀行簽訂長期合作評估協(xié)議，承諾每年按評估收費的30%予以返還

46.下列有關(guān)土地估價業(yè)務(wù)受理的正確做法是（）。

A.經(jīng)核實，委托方提供的土地產(chǎn)權(quán)資料來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、面積準(zhǔn)確，可以接受委

托

B.對委托方提出的任何目的的土地估價，土地評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該接受委托

C.土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價機(jī)構(gòu)因此未受理該項估價業(yè)務(wù)

D.估價機(jī)構(gòu)拒絕接受一宗2003年出讓至今無合法理由仍未開發(fā)建設(shè)的住宅用地評估業(yè)

務(wù)

E.就清產(chǎn)核資和轉(zhuǎn)讓兩種目的，估價機(jī)構(gòu)接受委托并將估價結(jié)果反映在同??份估價報

告中

47.土地估價師在一估價基準(zhǔn)日為2007年8月31日的估價報告中引用某城市2006年

度資料有：①房地產(chǎn)市場供求關(guān)系基本平衡，商品住宅用地實際供應(yīng)量同比增加30%;②實

行土地出讓限戶型、房價和地價政策;③年內(nèi)完工的經(jīng)濟(jì)適用住房占年度房地產(chǎn)開發(fā)總量比

例的25%;④普通商品住宅價格漲幅同比上升8隊據(jù)此判斷，下列出現(xiàn)在估價報告中的內(nèi)容

錯誤的是（）。

A.遵循需求與供給原則作為估價原則

B.不采用限戶型、房價和地價的成交宗地作為市場比較法的比較案例

C.2007年一至二季度地價指數(shù)與上年末基本持平

D.將普通商品住宅用地土地還原率由上年的8%調(diào)整為6%

E.在上年年末普通商品住宅均價基礎(chǔ)上上浮8%確定房地產(chǎn)開發(fā)總價值

48.編制路線價修正系數(shù)表考慮的因素主要有（）。

A.商服繁華度B.區(qū)位條件C.土地用途D.深度

E.寬度

49.關(guān)于路線價法，下列描述正確的是（）。

A.在路線價與級別基準(zhǔn)地價重疊的區(qū)域，里地線以內(nèi)以路線價為主

B.四三二一法則、霍夫曼法則是國際通用的路線價寬度修正方法

C.路線價不需要進(jìn)行容積率修正

D.甲某將已出讓土地再轉(zhuǎn)讓，用路線價法評估時仍需進(jìn)行年期修正

E.美國采用的是累計深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成

遞增趨勢，后者百分率成遞減趨勢

50.下列與地價監(jiān)測點土地估價有關(guān)的說法正確的是（）。

A.地價監(jiān)測點價格評估方法有市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余

法等

B.監(jiān)測點地價應(yīng)根據(jù)市場變化定期評估

C.利用地價監(jiān)測成果可實現(xiàn)對基準(zhǔn)地價的更新

D.地價監(jiān)測以年為固定監(jiān)測周期

E.地價監(jiān)測主要工作成果是基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)

三、情景分析題（2題，內(nèi)含10小題，題號51—60,共10分。每小題有A、B、C、D

四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評

分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒田分;少選但均為正確選項的每項

得0.25分）

（一）某評估機(jī)構(gòu)在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的雪有土地進(jìn)

行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、乏化中心和交通樞紐

城市，該市進(jìn)入21世紀(jì)后歷年GDP平均增長率達(dá)12%,城真居民可支配收入平均增長率為

5%;②2005-2006年兩年間，城市舊城改造拆毛建筑面積10萬平方米;③制定并公布了征地

區(qū)片綜合地價;④該市土地出讓套按基準(zhǔn)地價的70%收取，最末級別工業(yè)用地出讓平均價格

為270元/平方米;爹該市工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為384元/平方米;⑥2004-2006年，該市

商品住宅價格年平均增長率為10%o

待估價宗地有關(guān)信息如下：

（1）甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權(quán)，拍賣成交樓

面地價1200,元/平方米，當(dāng)時區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000

元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用權(quán)作價入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006

年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區(qū)域2005年、2006年年

度住宅用地環(huán)比地價指數(shù)分別為106、105。

（2）丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經(jīng)批準(zhǔn)的城市

規(guī)劃，繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得土地使用權(quán)而應(yīng)負(fù)擔(dān)的城市公益用地征地成本，折合5

畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權(quán)后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地

的道路進(jìn)行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補(bǔ)償費及耕地開墾費、

征地管理費等相關(guān)稅費為300萬元，區(qū)域市政配套“五通一平”開發(fā)平均成本為12萬元/

畝。

請根據(jù)以上情況回答51-55題。

51.下列對該城市地價水平變化的分析正確的是（）。

A.該市房地產(chǎn)市場需求的增加、投資需求的增加等拉動了地價上漲

B.實行土地招拍掛制度是地價上漲的主要原因

C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產(chǎn)價格逐年快速增長

D.城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對區(qū)域土地價格水平的提升起到了推動作用

52.下列關(guān)于該市工業(yè)用地出讓及地價評估觀點正確的是（）。

A.土地估價時可選取評估的工業(yè)用地案例進(jìn)行比較

B.以征地綜合區(qū)片價為依據(jù)，運用成本逼近法評估同一區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，其地價水

平接近

C.協(xié)議出讓工業(yè)用地也須按市場價格評估，成交價格不得低于最低價標(biāo)準(zhǔn)

D.實行工業(yè)用地出讓最低限價政策將促使土地出讓價格回歸到客觀地價水平

53.丙企業(yè)以資產(chǎn)重組為目的，運用成本逼近法評估該工業(yè)用地價格時應(yīng)計算的成本費

用最接近（）萬元。

A.590B.467C.530D.480

54.甲公司以土地使用權(quán)作價入股時，乙方要求對土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，則評估樓

面地價最接近（）元/平方米。

A.1000B.1100C.1200D.1280

55.若將上述住宅宗地作為城市地價監(jiān)測點，則其在2006年末的平均地價水平為（）元

/平方米。

A.1000B.1110C.1200D.1260

（-）甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級工業(yè)用地范圍，由該企業(yè)于1985年以劃撥方式

取得，批準(zhǔn)用途為工業(yè)，土地面積30畝;宗地上各幢磚混結(jié)構(gòu)廠房建筑總面積17000平方

米，平均成新度70%,宗地建筑密度45%,部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發(fā)

市場經(jīng)營至今。因該宗地已被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門核定的原廠區(qū)用地

詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準(zhǔn)用地總面積18000平方米，其中商業(yè)

用地面積8000平方米、住宅用地面積10000平方米;規(guī)劃平均容積率2.89,其中商業(yè)建筑

面積28000平方米、住宅建筑面積24000平方米。

經(jīng)調(diào)查：①該宗地土地開發(fā)程度紅線內(nèi)達(dá)到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通

訊、通電及場地平整），紅線外達(dá)到''六通"（通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃

氣）；②A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價分別為5800元/平方米、2000元/平方米、

800元/平方米，對應(yīng)各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0,開發(fā)程度為宗地紅線外“六

通”（通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃?xì)猓┘凹t線內(nèi)場地平整，估價基準(zhǔn)日為2006

年1月1日：③以2006年1月1日為基期，A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比增長

率分別為2%、4樂0%;④通燃?xì)馄骄杀緸?0元/平方米;⑤磚混結(jié)構(gòu)建筑重置價600元/

平方米;⑥A市各類用地容積率修正系數(shù)表（部分）如下：

容積率修正系數(shù)1.02.03.04.0

商業(yè)用地0.751.01.391.58

住宅用地0.821.01.161.33

按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項用地條件、規(guī)劃指標(biāo)，選擇案例通過市場比較法修正后得到

商業(yè)用地地價為9500元/平方米。運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、

規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域及個別因素修正系數(shù)分別為8虬4%,6%o

請根據(jù)以上情況，回答56-60題。

56.根據(jù)上述情況，下列表述正確的是（）。

A.若對該宗地實施舊城改造拆遷，應(yīng)分別按工業(yè)和商業(yè)用途評估房地產(chǎn)市場價格

B.該宗地屬存量建設(shè)用地，變更該宗地用途可按補(bǔ)辦出讓手續(xù)辦理，并按市場價補(bǔ)交

土地出讓金

C.若通過土地儲備途徑處置該宗地，按規(guī)定甲企業(yè)可與A市土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地評

估結(jié)果協(xié)商補(bǔ)償金額

D.甲企業(yè)可按商業(yè)、住宅用途市場價補(bǔ)繳該宗地土地出讓金后自行開發(fā)建設(shè)

57.若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價

評估，則評估時采用的容積率為（）。

A.0.85B.0.94C.2.6D.2.89

58.依據(jù)規(guī)劃要求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以2008年1月1日為基

準(zhǔn)日，采用基準(zhǔn)地價修正法評估該宗地，價格應(yīng)為（）萬元。

A.10062B.10122C.10300D.10361

59.根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容積率分別為（）。

A.1.56,1.33B.3.5,2.4C.2.4,3.5D.均為2.89

60.若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使用權(quán)，繳納土地出讓

金780萬元，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)按照上述規(guī)劃條件用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)，則對應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的表

述正確的是（）。

A.應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價格減

去原工業(yè)用途及使用條件下剩余年期的土地使用權(quán)市場價格

B.應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價格扣

減已繳納的780萬元

C.以2008年1月1日為估價基準(zhǔn)日，估價時設(shè)定各用途土地使用年限分別為工業(yè)50

年、商業(yè)40年、住宅70年

D.估價時建筑容積率設(shè)定為0.94

四、計算題（2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解

題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保

留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元;計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，

總價為萬元。評分說明：分項分步計分;計算式（包括代入數(shù)據(jù)計算式）和計算結(jié)果分別計分;

只有計算結(jié)果的不得分）

（一）某市黃河大酒店所占用土地的使用權(quán)于2002年6月1日取得，年限為40年，容

積率為2.00。酒店共20層，總建筑面積為30000平方米。收集到酒店其他有關(guān)情況如下：

（1）「5層為酒店大堂、中西餐廳、歌舞廳、娛樂場所等，建筑面積為;000平方米，平

均每天總經(jīng)營收入為10萬元，總經(jīng)營成本為6萬元：

（2）6-20層為酒店客房，建筑面積為22500平方米，其中：酒店客房有單司68間（其

中普通單間有38間，118元/天，豪華單間30間，158元/天），標(biāo)隹雙人間158間（其中普

通標(biāo)間為98間，188元/天，豪華標(biāo)間60間.258元/天），套房58間（其中普通套房為38

間，288元/天，豪華套房有20間，388元7天），總統(tǒng)套房8間（988元/天），全部入住率

為70%;

（3）該酒店取得土地使用權(quán)后2年內(nèi)建成并投入使用，結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)齊耐用年限

50年，建筑物殘值率為0%

（4）該酒店設(shè)計不合理，由于層高較低，相對于市場一般結(jié)構(gòu)的建筑物，頁計在剩余的

使用期內(nèi)，其建筑物價值每年預(yù)計減少7萬元。請以該酒店的實際經(jīng)營數(shù)據(jù)和有關(guān)參數(shù)，

按照剩余法的思路，計算其土地在2008年6月1日的使用權(quán)總價格和地面單位價格（假定:

大堂等經(jīng)營管理的利閏為總收入的10%,其不動產(chǎn)綜合還原率為8%;客房部分不考慮經(jīng)營管

理成本，其不動產(chǎn)的綜合還原率為7%;該酒店建筑物重新建造綜合成本為3800元/平方米；

未來資金貼現(xiàn)率固定設(shè)為7%）o

（二）A市為地價動態(tài)監(jiān)測試點城市，按技術(shù)規(guī)范的要求，該市居住用地監(jiān)叫范圍覆蓋全

市所有的三個土地級別，每個土地級別各劃分為三個地價區(qū)段，各級別土地面積、地價區(qū)

段編號等具體信息見下袁。

面積：平方千米;價格：元/平方米

土地級別區(qū)段區(qū)段區(qū)段

居住用地監(jiān)測點監(jiān)測點設(shè)定條件下價格（2007年）

級別總面積編號總面積實際面積序號?季度:季度三季度四季度

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