某物業(yè)公司工程部工作手冊

某物業(yè)公司工程部工作手冊

編制:________________日期:________________

批準：日期:________________

聲明：工程部工作手冊未經(jīng)許可，不得翻印。

責任部門：工程部

目錄

工程部組織架構(gòu)

工程部經(jīng)理職責

工程部主管職責

工程部領(lǐng)班職責

維修工職責

弱電工職責

給排水工職責

土建工（泥工）職責

配電工職責

設備保養(yǎng)與維修制度

工程管理交接班制度

機電設備的中修、大修管理制度

設備巡視檢查制度

配電室工作制度

電梯安全管理制度

電梯機房管理制度

工程設施、設備維修保護保養(yǎng)修繕工作程序

入戶維修操作程序

用戶報修工作流程

強電突發(fā)事件應急方案

電梯系統(tǒng)突發(fā)事件應急方案

機械管道系統(tǒng)突發(fā)事件應急處理方案

維修服務規(guī)程作業(yè)指導書

供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導書

給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導書

機電及其它設施維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導書

水箱管理規(guī)程作業(yè)指導書

中控室設備維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導書

消防栓的保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導書

外管網(wǎng)維修保養(yǎng)操作規(guī)程作業(yè)指導書

工程部工作考核評分細則

工程工作范圍及細則

工程部組織架構(gòu)圖

工程部經(jīng)理

工程主管

給

排

維弱±配

電

水

修電建

工

工

工工工

工程部經(jīng)理崗位職責

1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責公司所轄房屋建筑、公共設施、機電設備的技術(shù)管理工作,

制定本部門的各項制度及應急措施。

2、對管理處工程維修部工作的檢查指導，對發(fā)生重大事故組織調(diào)查分析及處理工作。

3、負責制定年度維修保養(yǎng)計劃及三電節(jié)能計劃。

4、負責參與樓宇工程驗收交接工作，組織新接物業(yè)的機電設備調(diào)試運行。

5、負責管理處提交的分、包合同的制定、審核、采購、監(jiān)督，工程維修物品申購的審

核。

6、負責本部門招聘的新員工面試工作及本部門員工培訓考核計劃制定。

7、負責根據(jù)實際情況，組織調(diào)配各管理處工程人員、工程設施設備與維修工具。

8、完成領(lǐng)導交待的其它工作。

工程部主管職責

1、負責組織對機電設備、公共設施、日常運行、保養(yǎng)與維修工作安排與工程質(zhì)量跟蹤。

2、負責所有機電設備的大、中修計劃報批，并組織本部門員工參與實施。

3、負責對工程維修人員的維修保養(yǎng)工作提供工作指導及檢查、監(jiān)督。

4、負責本部門物品采購計劃的匯總。

5、負責三電節(jié)能工作，確保電氣設備安全經(jīng)濟運行。

6、負責外委維修的聯(lián)系工作。

7、負責指導建立設備臺帳、設備卡，并收集、建立、整理設備技術(shù)資料、檔案，做到設

備檔案齊全。

8、參與工程接管與驗收，監(jiān)控二次裝修質(zhì)量。

9、督查工程維修部工作人員做好設備運行、維修保養(yǎng)記錄。

10、組織人員對遺留工程及改造工程、房屋翻新的施工與質(zhì)量驗收。

11、負責對工程維修部工作人員的培訓，提高員工專業(yè)技能、職業(yè)道德、服務意識。

12、負責對工程維修部員工的檢查、考評。

13、負責對本部門范圍內(nèi)投訴的處理及不合格服務的糾正。

14、負責組織對申購物品的檢查。

15、負責指導對分包方的監(jiān)管。

16、負責貫徹落實公司制定的各項規(guī)章制度的實施。

17、負責對工程維修部各崗位人員工作的日檢、周檢及月檢的組織。

18、完成管理處主任交待的其它工作。

工程部領(lǐng)班職責

1、帶領(lǐng)全班員工，按質(zhì)按量及時完成各項維修保養(yǎng)工作。

2、組織員工技術(shù)練兵，帶領(lǐng)全班員工掌握本崗位設備技術(shù)性能，確保設備正常運行。

3、以身作則，技術(shù)精益求精，遵章守紀，嚴把質(zhì)量關(guān)。

4、制定物品采購計劃，報主管匯總。

5、配合主管收集、整理、建立設備臺帳、設備卡、技術(shù)資料，督促員工做好設備運行記

錄、維修保養(yǎng)記錄，并收集上交歸檔管理。

6、參加并帶領(lǐng)工程維修人員參與設備大、中修，及時處理突發(fā)事件。

7、配合主管做好員工的思想工作。

8、督促員工按時抄水、電表，及時通知用戶交納水、電費，杜絕偷電、漏電行為。

9、牢固樹立安全第一思想，遵守安全制度，堅決制止違章操作。

10、安排班內(nèi)每天工作，同主管一起按規(guī)定檢查、落實。

11、完成主管交辦的其它工作任務。

維修工職責

1、負責小區(qū)供配電、水泵系統(tǒng)、電梯等供配電設備的操作、維修、保養(yǎng)。

2、熟練掌握機電設備的操作規(guī)程，安全可靠、按質(zhì)按量準時完成維修任務。

3、負責供配電設備運行的操作、監(jiān)控、記錄。

4、供配電設備發(fā)生特殊，及時報告并在主管及班長協(xié)助下排除故障。

5、負責配合消防中心對自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進行保護保養(yǎng)。

6、每月按時抄表，及時督促用電單位、業(yè)主按時繳納電費。

7、牢固樹立“安全第一”的原則，認真做好本職工作。

8、經(jīng)常檢查有無偷、漏電及違章線路架設，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或者向領(lǐng)導報告。

9、負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

10、負責保管好個人工具、公用工具、檢測儀表與電器材料。

11、負責本崗位用電設備的監(jiān)護管理。

弱電工職責

1、負責電梯、水泵變頻柜、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等弱電設備的管理、維修、

保養(yǎng)。

2、熟練掌握弱電設備的技術(shù)性能及工作原理，及時、準確地完成維修任務。

3、負責督促、協(xié)助專業(yè)維修單位做好維修保養(yǎng)。

4、負責申請購買維修所需的材料及元件報主管后上報公司。

5、每周對弱電系統(tǒng)進行一次細致的檢查、調(diào)整，根據(jù)運行狀況做保護保養(yǎng)，并作好記錄。

6、認真做好工程維修部主管或者班長安排的其它工作任務。

給排水工職責

1、負責小區(qū)內(nèi)給排水設備的運行、監(jiān)控、保護、保養(yǎng)工作。

2、負責水池（箱）的管理對水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取與送檢工作。確保向業(yè)主（住

戶）供應衛(wèi)生合格的用水。

3、熟練掌握轄區(qū)內(nèi)管網(wǎng)情況與設備技術(shù)性能，確保設備運行正常。

4、確保給排水設備（設施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。

5、負責業(yè)主（住戶）水表的抄查及派單，及時督促用戶按時繳納水費。

6、負責編制給排水設備的技術(shù)檔案，負責申報給排水備用品、備用件計劃。

7、開展節(jié)約用水宣傳。

8、負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

9、每月至少一次疏通地下排污管網(wǎng)。

10、認真完成管理處安排的其他有關(guān)工作。

土建工（泥工）崗位職責

7、負責房屋本體公用配套設施及住宅區(qū)內(nèi)室外公用配套設施的維修及保養(yǎng)。

8、服從工程維修部主管及班長的工作安排，協(xié)助其他維修工做好各項維修工作。

9,負責管理處內(nèi)水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷磚、瓷片等公共設施的維修

及養(yǎng)護工作。

10、負責房屋天面隔熱保溫層及墻體的裂縫、起灰、起殼、剝落的維修保養(yǎng)工作。

11、負責鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房、防盜網(wǎng)、停車場防護欄及小區(qū)內(nèi)污水井蓋、

雨水井蓋等市政網(wǎng)蓋的除銹及刷油漆工作。

12、負責土建方面的維修工作，做到急修只是夜，小修、小補應及時修完。

13、配合水工確保轄區(qū)內(nèi)地上、地下排污管（溝）、雨水管（溝）道的暢通。

14、認真完成工程維修部交給的其它任務。

15、遵守公司的各項規(guī)章制度。

配電工崗位職責

一、掌握供電系統(tǒng)線路布置情況、設備技術(shù)性能及實際操作規(guī)程。

二、堅守崗位，定時巡視配電房、水泵房設備，掌握設備運行情況，注意負荷變動，發(fā)

現(xiàn)特殊情況分析原因及時處理，認真做好運行記錄及巡查記錄。

三、發(fā)生人身觸電事故與火災事故時，值班人員應立即斷開有關(guān)設備的電源，以進行搶

救。

四、認真抄錄各類儀表數(shù)據(jù)，監(jiān)視負荷變化。

五、做好防小動物、防水、防火工作，確保安全運行，認真經(jīng)常巡視設備并做好記錄。

六、發(fā)生事故或者停電時頭腦保持冷靜，按規(guī)程操作，及時排除故障，執(zhí)行工作票制度、

操作票制度，正確停、送電。

七、按時上、下班，不脫崗。緊急事故未排除嚴格執(zhí)行交接班制度，做到上不清，下不

接，上、下班兩班協(xié)同排除，并全面記錄故障情況，且及時匯報。

八、經(jīng)常保持配電房、變壓器房、值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生.工作。

九、持證上崗，遵守員工守則與各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導及部門分配安排。

十、嚴格遵守安全操作規(guī)程，除經(jīng)主管批準并制訂可靠的安全措施外，通常情況下不同

意帶電作業(yè)，停電作業(yè)線路柜的主開關(guān)要及時掛上“線路檢修，嚴禁合閘”牌。

十一、管理好安全用具與設備，認真做好環(huán)境衛(wèi)生工作。

十二、配電工應不斷加強業(yè)務學習，提高專業(yè)技術(shù)水平

設備保養(yǎng)與維修制度

1。目的

保護好設備設施，保證設備最大限度的使用及保證維修人員的安全及設備性能

完好。

2.0適用范圍

對管理區(qū)域的設備、設施維修保養(yǎng)

3.0職責

預防為主。堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重的原則，使設備、設施經(jīng)常處于良好

狀態(tài)。

4.0管理制度

4.1工程部各專業(yè)技術(shù)人員要求對設備做到：“三好”“四會”與“五定”?！叭谩笔?/p>

指用好，修好與管理好重要機電設備。“四會”是工程維修人員對機電設備要會

使用，會保養(yǎng)，會檢查，會排除故障?！拔宥ā笔侵腹こ碳夹g(shù)人員對設備的清潔、

潤滑，維修要做到定量、定人、定點、定時與定質(zhì)。

4.2工程部實行專業(yè)人員維修與使用操作人修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時由工

程部協(xié)調(diào)其它技術(shù)人員相互配合的原則，共同協(xié)作完成修理任務。

4.3由工程部各專業(yè)技術(shù)主任制定科學的保養(yǎng)規(guī)程，設備維修后要認真填寫設備維

修登記卡，合理制定維修計劃。

4.4修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，發(fā)揮設備最大潛力，提高經(jīng)濟效益。

工程交接班制度

1.0目的：

為了確保設備的安全運行及在運行過程中出現(xiàn)的問題被及時發(fā)現(xiàn)，使下一班工作

人員能進行正常的工作做好準備。

2.0適用范圍

設備機房

3.0管理規(guī)定

3.1值班人員應按巡查表認真填寫巡查內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，當班出現(xiàn)的問題

無特殊原因不留給下一班，并做好記錄。

3.2值班人員務必在交接班前做好機房的環(huán)境衛(wèi)生工作。

3.3接班人員務必提早15分鐘進崗接班，對上班情況應熟悉清晰，并辦理好交接班

手續(xù)方可下班。

3.4接班人員若因故遲到，值班人員應堅守崗位，待接班人員到達后，辦理完交接

班手續(xù)后方可下班。

3.5除值班人員外，無關(guān)人員未經(jīng)同意不得進入機房。

4.0有關(guān)記錄與表格

《交接班表》

工程設備交接班表

一

序交班人交班接班人接班

號設備運行情況備注

簽字時間簽字時間

.

備注：交接班時應嚴格填報交接班表，并全面填寫設備在當班運行的狀況，如設備在運

行中出現(xiàn)問題，須將處理結(jié)果清晰的填寫在備注中，以備下一班人員及時熟悉設

備的運行情況。填寫時需用正楷字體。

機電設備的大、中修管理制度

1.0目的

保證設備恢復與達到應有的運行標準與技術(shù)要求。

2.0適用范圍

所有正在運行的設備。

3.0管理制度

3.1中修規(guī)定

中修工程是指設備進行正常的與定期的全面檢修，對設備部分解體與更換少量磨

損零部件，以保證設備能恢復與達到應有的標準與技術(shù)要求，使設備能正常運轉(zhuǎn)

到下次修理，零配件更換通常應操縱在10-30%。

3.2大修制度

大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備全部解體，更換要緊部件或者

修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有的性能。更換率通常不超過30%。附

機電設備大、中修計劃表。

4.0有關(guān)記錄與表格

《零部件更換及大、中修記錄》

零部件更換及設備大、中修計劃

單位、完成

設備名稱產(chǎn)地數(shù)量造價合計負責人

臺、噸日期

備注:

設備巡視檢查制度

1.0目的

為了確保設備安全正常運行，保證用戶、業(yè)主生活的正常進行。

2.0適用范圍

設備機房

3.0管理規(guī)定

3.1設備責任人每周要對所管轄的設備進行一次巡視檢查，檢查結(jié)果記入“各設備房

檢查記錄表”中。

3.2巡視檢查轉(zhuǎn)動設備是否靈活，是否具有拖卡現(xiàn)象，設備是否有異聲、異味。

3.3巡視檢查設備油位及各類儀表指針指示是否完好。

3.4巡視檢查設備是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

3.5巡視檢查環(huán)境衛(wèi)生及照明等情況。

3.6巡視檢查消防設施是否完備。

3.7每次檢查結(jié)果要認真記錄，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題能自己解決的，盡量自己解決，不

能解決的，盡快上報。

3.8巡視檢查過程中要認真認真，切勿走馬觀花，走過場。

3.9工程部主管負責此項工作的檢查監(jiān)督工作。

4.0有關(guān)記錄與表格

《設備維修記錄表》

設備巡查記錄表

巡查項目時間位置負責人巡查記錄備注

填表人:填表時間:

配電室工作制度

1.0目的

為了確保工作人員的人身安全，設備運行安全

2.0適用范圍

各管轄的配電室

3.0管理制度

3.1值班工要樹立高度的責任心，努力學習技術(shù)，熟練掌握供電方式，狀態(tài)、路線

定向及所管轄設備的原理、技術(shù)性能與操作規(guī)程。

3.2定時巡查電氣設備，密切監(jiān)視設備運行情況，并準確抄錄各項報表，確保電力

系統(tǒng)正常運行。

3.3嚴格保持各開關(guān)與模擬盤相一致，不經(jīng)領(lǐng)導批準，值班人員不得隨意更換設備

與接線的運行方式及各類開關(guān)的整定值。

3.4在氣候突變的環(huán)境下，要加強對設備的特別巡視，當發(fā)生事故時，要保持冷靜,

按照操作規(guī)程及時排除故障，并按要求做好記錄。

3.5值班人員違反制度或者失職造成影響運行及損壞設備，要追究當事人的責任。

3.6任何人非因工作不得進入配電室，更不得逗留。

4.0有關(guān)記錄與表格

《小區(qū)低壓配電房巡查記錄表》

《小區(qū)變壓器房巡查記錄表》

變壓器房巡查記錄表

時間室內(nèi)變壓器溫度室內(nèi)室內(nèi)室內(nèi)變壓器房名稱編號

時分溫度ABC照明通風清潔年月日

運行記事：

交班人：接班人：交班時間：

運行記事：

交班人：接班人：交班時間：

運行記事：

交班人：接班人：交班時間

注：q——表示正常

X一一表示需維修、整改

-——表示沒有此內(nèi)容

0一一表示已調(diào)整、清掃

低壓配電房巡查記錄表

光/室內(nèi)電壓（V）電流（A）功率因數(shù)有功電度表通風照明設備電房名稱：編號：

力柜溫度ABBCCAABCCOSO讀數(shù)（KW.h）情況情況清潔年月日星期

操作記錄：

特殊情況（事故）記錄

巡檢人：時間：

備注：o一已調(diào)整、清掃；X一不正常需維修、整改；-一表示無此內(nèi)容；丁一正確、正常;

電梯安全管理制度

1.0目的：

確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運行。

2.0適用范圍：

適用于所有電梯的運行管理。

3.0管理制度

3.1電梯工務必持證上崗，無證人員禁止操作。

3.2電梯維修工每周對各電梯安全巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。工程部每月組

織人員對電梯進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即組織整修。

3.3工程部經(jīng)理組織人員對電梯大、中修的分包進行評審，評審合格后方可承擔

電梯的大、中修的工作。

3.4保持報警系統(tǒng)的完好，每周檢查一次，保證電梯發(fā)生故障時能接到報警。

3.5在電梯機房與值班室懸掛《電梯困人救援規(guī)程》電梯發(fā)生困人故障時，嚴格

按規(guī)程執(zhí)行。

3.6質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局檢測不合格，未取得《準運證》的電梯嚴禁投入使用。

電梯機房管理制度

1.0目的

保障電梯機房設備安全、人員安全，電梯正常使用。

2.0適用范圍

管理轄區(qū)電梯機房。

3.0管理制度

3.1每周對機房進行一次全面清潔，保證機房與設備表面無明顯灰塵，機房及通

道內(nèi)不得住人，堆放雜物。

3.2保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不得超

過40攝氏度。

3.2保證機房內(nèi)照明良好，并配備應急燈，滅火器與盤車工具掛于明顯位置。

3.3比鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。

3.4機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導同意，禁止外人進入，并注意采取措施,

防止小動物進入。

3.5《電梯困人救援規(guī)程》與本規(guī)定及各類警示牌應清晰并掛于明顯位置。

3.6按規(guī)定定期對機房內(nèi)設施與設備進行維修保養(yǎng)。

3.7每天巡查機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理。

4.有關(guān)支持文件

《電梯困人救援規(guī)程》

電梯困人救援程序

1.0目的

正確、安全處理電梯故障或者停電困人操作。

2.0適用范圍

轄區(qū)內(nèi)垂直電梯。

3.0職責

電梯工程技術(shù)人員負責操作，特殊情況報告。

4.0作業(yè)內(nèi)容

電梯出現(xiàn)故障或者停電困人，需要把困在轎廂內(nèi)的人員救出，可由本

單位通過專門訓練的，持有電梯維修證的維修人員按下述方法實施

救出。

4.1把電梯主電源拉斷、防止電梯意外的啟動，但務必保留轎廂照明。

4.2設法弄清電梯轎廂的位置。

4.3當電梯停在距某平層位置約±60公分范圍的位置時，維修人員可在該平層的

廳門外使用專用的廳門機械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客

安全撤離轎廂。

4.4當電梯停在非上述的位置時，則務必用機械的方法移動轎廂后救人。步驟如下:

4.4.1轎門應該保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要乘客把轎門手動關(guān)上。通知被困

乘客轎廂將會移動以救出他們，要求他們靜待轎廂

內(nèi)，不要亂動（此步工作如電梯有對講電話時可充分利用之）。

4.4.2在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。

4.4.3兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或者過快地移動，然后另

一人使用機械的方法松抱開，注意僅當要轎廂移動時，才可松開抱閘，否則馬

上撤消松抱閘的動作。

4.4.4按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢地移動到平層的±150MM位置上。

4.4.5使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外用機械匙打開廳門，拉開轎門，協(xié)助

乘客撤出轎廂。

4.4.6注意：當按上述方法與步驟操作時發(fā)現(xiàn)特殊情況，應即停止救援，并及時通知

具有電梯維修資格的單位作出處理。

設備、設施維修保護保養(yǎng)修繕工作程序

1.0目的

確保設備的優(yōu)良的性能，保證設備、設施的正常運行與使用。

2.0適用范圍

各類設備、設施。

3.0工作程序

3.1定期對物業(yè)公司所管轄區(qū)的設備、設施進行保護保養(yǎng)，是設備保持良好的技術(shù)

狀態(tài)，降低維修成本，延長設備使用壽命，提高經(jīng)濟效益。

3.2工程部按各專業(yè)劃分，技術(shù)人員工作分工定期對設備進行巡視檢查，對設施、

設備經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)的特殊情況及時向領(lǐng)導反映，并按維修程序進行維修。

3.3工程部工程主管負責維修質(zhì)量，檢查與跟蹤。

3.4工程部負責編制設施設備大、中修。

設備維修記錄表格

年月日

故障項目：

故障時間：

維修開始時間：

維修結(jié)束時間：

處理內(nèi)容：

維修人：確認人：審核人:

設備卡

名稱：負責人：

型號：使用日期：

功率：出產(chǎn)廠：

電壓：出廠日期：

折舊年限：使用位置：

設備編號：運行狀況：

供配電設備檢查保養(yǎng)表

單位設備名稱

檢查人年月日設備編號

序號檢查項目檢查結(jié)論備注

1配電房照明是否完好是否

2柜面元件是否完好無損是否

3線路全部是否緊固、無松動是否

4電器動作是否正常、無異響是否

5開關(guān)是否開閉靈活是否

6開關(guān)是否標志清晰是否

7指示燈是否完好指示正確是否

8柜體接地是否良好是杏

9表計是否完好有指示是否

10按鈕操作是否正確是否

11帶電安全距離是否符合要求是否

柜內(nèi)是否清潔無異味、無異聲、

12是否

無雜物

備注：檢查項目符合要求則在“是”后打“J”不符合要求則在“否”后打“X”

年度工程設備維修保養(yǎng)費用計劃表

表一制表日期：年月日

序計算根據(jù)

預算費用

號系統(tǒng)名稱設備（項目）名稱

（元/年）

設備（臺/套）月費用（元）工作內(nèi)容

小計

年度工程設備維修保養(yǎng)費用計劃表

表二制表日期:年月日

序計算根據(jù)

號預算費用

系統(tǒng)名稱

設備（項目）名稱

（元/年）

設備（臺/套）月費用（元）工作內(nèi)容

小計

年度工程設備維修保養(yǎng)費用計劃表

制表日期：年月日

表序三

號預算費用

計算根據(jù)

系統(tǒng)名稱設備（項目）名稱

（元/年）

設備（臺/套）月費用（元）工作內(nèi)容

小計

入戶維修操作程序

1.0目的

為客戶提供優(yōu)良的服務水準，建立服務效果的反饋，確保服務滿足規(guī)定要求。

2.0適用范圍

管理轄區(qū)維修工作

3.0工作程序

3.1維修前的準備工作

3.1.1維修人員在同意任務時，應全面熟悉工作內(nèi)容，作好維修準備工作。

3.1.2按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，工作服整潔干凈。檢查胸牌是否帶好。

3.1.3檢查是否帶了抹布與鞋套。

3.1.4檢查維修工具與常用備件是否帶齊全。

3.1.5維修人員在10分鐘內(nèi)完成準備工作，緊急事故在接到電話后15分鐘內(nèi)到達。

若遇非緊急情況，與業(yè)主約定時間，準時到達。

3.2入戶

3.2.1維修服務人員到達業(yè)主門外，正對門鏡后退一步，按響門鈴，若沒人反應，

過5秒鐘再按一次，若沒有門鈴，則用右手中指彎曲敲三次，每次一組，兩

組間隔5秒，力度適中，切勿用腳或者異物敲門。

3.2.2業(yè)主聽到鈴聲后詢問時，應回答：“您好，我是賽諾聯(lián)行物業(yè)公司的，約好

來給您維修XXX的”。

3.2.3業(yè)主開門后，維修工應出示有關(guān)維修單據(jù)，并將維修項目與內(nèi)容向業(yè)主說明。

3.2.4經(jīng)業(yè)主同意后，換成鞋套再隨業(yè)主進入室內(nèi)。

3.3維修服務

3.3.1進入工作現(xiàn)場，若發(fā)現(xiàn)室內(nèi)的家具或者其它器具妨礙維修工作，特別是維修過

程中有可能給裝修外觀性能等帶來一定程度的影響，維修工應向業(yè)主說明，并

爭得業(yè)主同意，方可進行挪動維修。

3.3.2維修工根據(jù)現(xiàn)場情況，關(guān)于當時能夠進行維修的項目，應向業(yè)主說明大概所需

的工時，物料及收費標準等。征得業(yè)主同意后，再進入下一步驟。若業(yè)主不認

可，則婉言謝絕此次維修任務。

3.3.3準備工作完成后，將工具、材料拿出，放在工具包上，盡量不弄臟地面、墻面

等。

3.3.4維修過程中，維修人員若發(fā)現(xiàn)工具與材料沒有帶齊，應向業(yè)主解釋清晰，再回

去取。

3.3.5維修過程中，維修工應盡量快速、有效地進行，若需業(yè)主配合，應禮貌地與業(yè)

主協(xié)商。

3.3.6維修結(jié)束后，維修工應收拾工具，將現(xiàn)場整理干凈，并用抹布榛干凈。

3.3.7請業(yè)主檢查修維修質(zhì)量，并示范使用功能，業(yè)主驗收合格后，請其在維修單據(jù)

上簽字，同時請其現(xiàn)場繳費。

3.3.8維修人員維修完畢后，應禮貌的向業(yè)主道再見后離開。

3.3.9維修結(jié)束回來，應及時將收取的費用交至收費處。

3.3.10若業(yè)主索要發(fā)票，由收費處開出，并由維修工送回業(yè)主手中。

4.0其他注意事項：

4.1在現(xiàn)場不能當時解決的維修項目，維修工應向業(yè)主解釋清晰，說明原因，并

約好下次維修時間。

4.2維修工在住戶家中維修時，舉止要文明得體，不能東瞅西看。

4.3在維修過程中，維修人員不得與業(yè)主聊天或者談論與工作無關(guān)的事，嚴禁與

業(yè)主談論公司內(nèi)部事務。

4.5維修工在與公司聯(lián)絡時嚴禁使用業(yè)主家中的電話。

4.6維修工在維修過程中，不得有吃、拿、卡、要等有損公司形象的行為

5.0用戶報修工作流程

強電系統(tǒng)突發(fā)事件應急方案

1.0目的：本方案旨在確保強電系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事件或者緊急特殊情況時能迅速、果斷進

行處理，防止事故擴大，將缺失降到最低程度。

2.0適用范圍：

轄區(qū)內(nèi)強電系統(tǒng)

3.0職責

3.1工程部主管負責現(xiàn)場搶險指揮、督導。

3.2工程人員負責搶險。

3.3保安員負責安全防范。

3.4其他員工聽從上級領(lǐng)導的指揮，積極參與救護或者搶險。

4.0工作程序

4.1程序

4.1.1當火災發(fā)生時。

4.1.2分支電路設備發(fā)生火災時，務必先切斷電源，后用干粉滅火器滅火；

4.1.3母線段發(fā)生火災時，母線段停電，然后進行滅火工作；

4.1.4電氣設備鄰近發(fā)生火災，應設法進行隔離，讓不受影響的設備繼續(xù)運行，若

確定災害不可避免，對設備有直接危害時，則應將設備電源切斷，停止運行;

4.1.5若10KV高壓配電室發(fā)生不能操縱的火災，立即拔打“119”報警，同時爭取

切斷進線電源，現(xiàn)場確實不能進行斷電的，即刻通知供電部門，并迅速撤離

現(xiàn)場，做好撲滅火災的有關(guān)工作；

4.1.6區(qū)域發(fā)生火災時，工程人員應立即切斷該區(qū)域的動力照明電源，并配合滅火

工作；

4.2電纜孔（槽）大量滲水時

4.2.1通知上級領(lǐng)導部門及各用電單位，做好停電的準備工作；

422當值人員立刻協(xié)助做好斷水、堵水、引水、排水搶險工作。

423如水患無法操縱時，立即聯(lián)系”所在地供電局”請求停電，拉開所有運行中

的變壓器開關(guān)及主控開關(guān)，拉開電源隔離開關(guān)。待水患處理后，烘干設備并

進行檢測后再聯(lián)系“供電局”恢復送電。

4.3“供電局”供電中斷時

4.3.1應急柴油發(fā)電機自動啟動（如不能自動則手動開啟）并網(wǎng)送電;

4.3.2發(fā)電機值班人員，監(jiān)視發(fā)電機的負荷情況，避免超負荷運行；

4.3.3聯(lián)系“供電局”熟悉停電原因與復電時間，并協(xié)助他們處理事故；

4.3.4變壓器運行中高壓側(cè)或者低壓側(cè)開關(guān)跳閘時

4.3.5變壓器運行中假如是保護跳閘，需查明原因后，方可送電。假如是誤跳，

查系統(tǒng)無明顯故障后，可強送一次；

4.3.6當拉合跳閘的開關(guān)時，假如高壓側(cè)或者低壓側(cè)開關(guān)合不上，首先應檢查開

關(guān)的操縱回路是否有故障，然后再檢查開關(guān)的機構(gòu)部分，在排除故障后，

應馬上恢復送電；

4.3.7如開關(guān)機構(gòu)故障維修有困難或者開關(guān)問題短時間內(nèi)不能解決，可將同類型

的備用開關(guān)拉出，替代故障的開關(guān)工作（只限于抽屜式或者小車式開關(guān)柜）。

電梯系統(tǒng)突發(fā)應急方案

1.0目的

本方案旨在發(fā)生突發(fā)事件或者特殊情況，能迅速正確處理電梯系統(tǒng)。

2.0適用范圍：

轄區(qū)內(nèi)垂直電梯

3.0職責：

電梯工程技術(shù)人員負責操作。

4.0操作規(guī)程：

4.1應急方案：

4.1.1火災：所有垂直電梯降至基站?；馂倪^后，組織有關(guān)人員（電梯公司專業(yè)人

員及工程部）對電梯進行檢查，在確認其安全性后，才可重新投入使用。

4.2地震：

421在確認電梯內(nèi)沒有任何乘客后，切斷電源，停止所有電梯的運行。

4.2.2四級以上地震發(fā)生過后，電梯務必經(jīng)電梯公司與勞動安全部門檢查合格后方可

使用。四級下列的地震可由電梯公司專業(yè)人員以低速運行全面檢查，確認沒

有任何特殊情況，即可投入使用。

4.3停電/電梯困人：

4.3.1利用轎廂內(nèi)緊急對講裝置或者其他方式通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并加以

安慰，使其安心等待救援，以免擅自逃生發(fā)生危險。

4.3.2按《電梯困人救援程序》的方法，把轎廂內(nèi)的乘客救出，送至安全地方。

4.3.3若確認停電時間將很長或者電梯有故障，在轎廂里的乘客離開后，將電梯廂

門鎖好，掛出“電梯檢修”的標識牌，進行維修。

4.4.4如確認停電，應立即啟用后備電源，以確保電梯最短時間內(nèi)運行。

5.0電梯進水

5.1在電梯進水時將受水淹威脅的垂直電梯轎廂停于跑水的樓層以上并關(guān)閉電梯

及總電源。

5.2電梯濕水后，立即通知電梯公司并配合其進行專業(yè)處理，在確認恢復正常后才

可將電梯投入使用。

有關(guān)支持文件

見《電梯困人救援程序》

機械管道系統(tǒng)突發(fā)事件應急處理方案

1。目的：本方案旨在確保機械管道系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事件時，能迅速正確進行處理。

2.0適用范圍：

機械管道系統(tǒng)突發(fā)事件

3.0職責

3.1工程部主管負責搶險現(xiàn)場指揮及督導。

3.2當值人員應嚴守崗位。

3.3保安員負責安全防范，工程技工負責工程技術(shù)搶修。

3.4其他員工應服從上級領(lǐng)導的指揮，積極參與救護或者搶險。

4.0管道系統(tǒng)泄漏

4.1接到報警通知后，須以最快的速度到達事故現(xiàn)場，確定管道漏水的準確位置

與管道種類。（消防栓、消防噴淋、溫泉熱水、冷給水、污水、雨水等管道

系統(tǒng)）

4.2迅速對管道發(fā)生泄漏的原因作出正確推斷，立即制定處理方案，并將泄漏情

況及時報告公司管理處。

5.0通常處理方法：

5.1堵漏與操縱水情。漏點小，堵漏可用竹簽、木簽、自行車內(nèi)胎、高壓膠布、

鉛條等進行封堵；漏點大，壓力小時，可用手、足、衣服或者方便拿到能堵

漏的物品去封堵，并盡快找到操縱的閥門，將之關(guān)閉后再作處理。

5.2關(guān)閉閥門的順序是：支管閥門T立管閥門T主管閥門T分區(qū)閥一總

閥門停泵或者泄水減壓，原則是以先近后遠的順序逐個關(guān)閉閥門，直至漏點

沒水為止。

5.3迅速將漏下的水用毛巾、衣服、布、沙袋等物品圍攏起來，引流向鄰近的地

漏口或者用容器收集后倒掉，如今應注意水情的擴散與操縱。對重要的設備

（設施）與機房，如強、弱電間、電梯井道、地插座、倉庫等部位，應用沙

袋圍擋在門口，并用塑料布作必要的遮蓋。

5.4通知各有關(guān)專業(yè)人員到場，查看各自設備系統(tǒng)受影響情況，必要時需切斷受

威脅區(qū)域的設備供電，暫停設備運行，待檢測正常后再投入使用。

5.5修復后，重新開啟閥門注水，認真檢查修理部位，經(jīng)24小時不滴、不滲為合

格。

5.6總結(jié)分析漏水原因，制定整改方案，增加巡查力度，對漏點鄰近的區(qū)域或者

相同構(gòu)造的設施作一次全面的檢查，以求及時發(fā)現(xiàn)隱患，盡早處理。

6.0市政管網(wǎng)停水

6.1工程部報告物業(yè)管理處恢復供水后，先不急于送水，要觀察一下來水的質(zhì)量，

如特別混濁，應把水放掉，直至清澈為止。

7.0水池水質(zhì)污染

7.1值班人員發(fā)現(xiàn)水池水質(zhì)受污染后，應立即關(guān)閉供水閥門與進水閥門，并報告

工程主管，經(jīng)確認后報管理處經(jīng)理，并由管理處經(jīng)理作出相應處理措施。

7.2組織人員盡快查找污染原因，杜絕繼續(xù)污染。把受污染的貯水全部排放掉，

并對受污染的設備進行清洗與消毒。

7.3重新注水后，在水池與水箱中抽取水質(zhì)樣品送檢合格后，恢復正常供水。

8.0水泵出現(xiàn)故障

8.1當水泵起動不起來，運行過程中水泵或者電機有雜音，盤根漏水嚴重，恒定

揚程壓力表讀數(shù)大于或者小于調(diào)定值，自動操縱失靈時，都可視為水泵故

障。

8.2水泵出現(xiàn)故障應立即停止運行，將備用水泵啟動供水。

9.0消防緊急情況的處理方法

9.1當消防泵或者消防噴淋泵自動啟動后，應馬上與中控室聯(lián)系，確定火警是

否準確，如是誤報將水泵立刻關(guān)閉，如確定真實火警，值班人員一個留守

消防泵房觀察水泵運行情況，并根據(jù)水力警鈴的動作，確定火警區(qū)域，水

量不足立即向消防中控室或者消防總指揮匯報。如消防車需接駁水源加壓

送水，值班人員應將消防車輸水管引至消防接合器，然后返回水泵房將接

合器下的泄水閥關(guān)閉，注意觀察壓力表讀數(shù)及火情區(qū)的用水變化，直至火

警解除。

維修服務工作指導書

目的

規(guī)范管轄區(qū)內(nèi)的維修管理工作，保障住戶利益，確保維修工作的及時、準確、

到位。

2.0適用范圍

適用于規(guī)范工程部的維修、安裝服務。工程部負責滿足業(yè)戶的維修、安裝服務的要

求。

3.0辦法與過程操縱

3.1維修/安裝需求信息的接收與確認.

3.2應向使用人/住戶書面提供本管理處維修/安裝服務的指南，維修/服務指南應

明確：

a）服務熱線電話號碼；

b）維修/安裝的服務項目；

c）收費標準。

3.3管理處物業(yè)助理負責接收轄區(qū)各類使用人/住戶的維修/安裝需求（包含電話提

出或者來訪提出的需求），物業(yè)部人員在接到使用人/住戶需求時，應與使用

人/住戶確認下列信息：

a）使用人/住戶姓名；

b）使用人/住戶地址及聯(lián)系電話；

c）維修與安裝項目；

d）電話或者來訪時間；

e）使用人/住戶要求上門服務的時間。

3.4管理處物業(yè)助理對所確認的信息應登記在有關(guān)記錄表格中，并簽字確認，

對在與使用人/住戶確認過程中管理處不能滿足的要求（時間要求，維修/

安裝要求），物業(yè)助理應與使用人/住戶協(xié)商，達成一致意見。

3.5物業(yè)助理應根據(jù)與使用人/住戶確認的信息，填寫《使用人/住戶維修單》在

委托單中明確下列內(nèi)容，并通知維修人員取單維修。

a）使用人/住戶姓名；

b）使用人/住戶地址及聯(lián)系電話;

C）維修與安裝項目；

d）下單時間；

e）使用人/住戶要求上門服務時間；

f）收費標準。

3.6維修/安裝服務定價。

3.7通常性維修/安裝服務按公開定價標準進行收費，特殊維修/安裝服務，由工

程部進行報價后，獲得使用人/業(yè)戶確認，確定服務收費標準。

3.8材料準備。

3.9業(yè)主自備材料：

應在預約服務時間之前備齊維修/安裝所用物料。

3.10提供材料：

按服務工程量辦理材料領(lǐng)用手續(xù)，確保預約維修時間之前準備到位。

3.11領(lǐng)料程序及材料申購。

3.12維修人員接獲《使用人/住戶維修單》到倉庫辦理材料領(lǐng)用，特殊材料應

即時辦理《材料申購單》，并注明需要使用日期，不能在預約維修時間前

采購回來的材料，倉管員務必將信息反饋到接獲《使用人/住戶維修單》的

物業(yè)助理，及時通知使用人/業(yè)戶更換維修時間。

3.13現(xiàn)場維修與安裝實施。

3.14工程組接到維修/安裝通知后，應進行人員安排，并取《使用人/住戶維修單》

按約定的時間到使用人/住戶處進行維修/安裝服務。

3.15維修安裝人員到現(xiàn)場后，應與用戶確認下列信息:

a）胸前佩帶工卡，以示其身份；

b）確認住戶為《使用人/住戶維修單》中注明的住戶；

c）確認使用人/住戶的維修/安裝項目。

3.16維修安裝人員在進行維修安裝前，應進行下述工作：

a）檢查確認使用人/住戶提出的維修要求；

b）對安裝服務，維修安裝人員應在安裝前檢查確認使用人/住戶自備的設

備或者設施是否有相應的合格證明；

c）申明收費標準。

3.17維修/安裝人員在進行上述工作后，經(jīng)使用人/住戶同意進行維修安裝操作。

3.18維修/安裝人員應具備相應的操作資格證。

3.19維修/安裝結(jié)果的確認。

3.20維修安裝結(jié)束后，維修安裝人員應進行下述工作：

a）對安裝設備進行試運行，確保運行正常；

b）對維修項目檢查確認故障已排除；

c）整理維修/安裝現(xiàn)場；

d）在《使用人/住戶維修單》中注明維修安裝消耗材料、完成時間、簽字；

e）要求住戶在《使用人/住戶維修單》中簽字確認服務結(jié)果；

3.21維修/安裝結(jié)果反饋

3.22維修安裝人員完成維修安裝服務后，應將《使用人/住戶維修單》交管理

處物業(yè)助理，物業(yè)助理應在《住戶維修/安裝服務登記表》中注明完成時間。

3.23維修意見調(diào)查。

3.24維修意見調(diào)查按照使用人/住戶意見調(diào)查與分析程序進行。

支持性文件及記錄

使用人/住戶維修單

維修單編號：報修時間：年月日

住址業(yè)主姓名聯(lián)系電話

管理分部制單人（維修跟蹤、回訪人）維修隊接單人

接單人聯(lián)系電話要求完成時間月日時

交接鑰匙時間或者預約進場時間月日時

要求維修內(nèi)容（管理分部填寫）：

第

一

聯(lián)

管

理

己維修內(nèi)容檢查及部理結(jié)果（維修隊填寫）：分

部

存

施工單位自檢施工員