20120213 房地產(chǎn)金融及市場資訊

-2-13房地產(chǎn)金融及市場資訊（按住Ctrl鍵同時點(diǎn)擊標(biāo)題可直接顯示相應(yīng)內(nèi)容頁）1. 央行釋放"滿足首套房貸"信號落實差別化住房信貸 22. 城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)助推商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金十年 53. 2012土地市場喜憂參半 94. 2012，地產(chǎn)金融的空間何在？ 125. 土地低價成交成主流 146. 滬地新年首拍

萬達(dá)底價勝出 187. 公租房貸款貼息政策啟動商業(yè)銀行難行動 208. 北京：城區(qū)二手房全面降價三環(huán)項目均價跌破兩萬 239. 1月北京土地出讓金驟降6成官方調(diào)低收入預(yù)期 2710. 北京定調(diào)年內(nèi)樓市調(diào)控堅持限購和差別化信貸 3211. 1月北京成交居住用地僅有1宗 3712. 1月北京期房寫字樓成交均價環(huán)比下跌3.15% 3813. 1月北京商業(yè)成交面積環(huán)比減少68.08% 4014. 北京：50個重點(diǎn)村回遷房納入保障房管理 4115. 部分二線樓市泡沫大庫存消化周期創(chuàng)新高 42央行釋放"滿足首套房貸"信號落實差別化住房信貸新京報2012-2-8閱讀次數(shù):30央行昨日下午在其官網(wǎng)發(fā)布消息稱，央行將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，并提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。這是央行繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號，此舉使市場對于首套房利率放開的預(yù)期進(jìn)一步增加。

落實差別化住房信貸

在此次央行召開的2012年金融市場工作座談會上，央行行長助理郭慶平指出，2012年金融市場工作要圍繞“穩(wěn)中求進(jìn)”的主基調(diào)和穩(wěn)健貨幣政策基本要求展開。

在房貸方面，繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程的建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求。

今年首套房利率下調(diào)

事實上，此前，住建部也曾在2011年底表示嚴(yán)格實施差別化住房信貸的政策，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，該表態(tài)隨后引發(fā)市場對首套房利率放松的猜測。住建部和央行連續(xù)釋放滿足首套房貸款需求的信號之下，市場對于首套房利率放開的預(yù)期也在增加。

此前2011年由于資金的緊張等原因，部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍或1.05倍。但從今年開始，多數(shù)銀行將首套房利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率。據(jù)記者了解，去年三四季度需要等待1-2個月的住房貸款，現(xiàn)在基本在1-2周左右能審批完成。

■分析

房產(chǎn)人士稱大幅優(yōu)惠或難兌現(xiàn)

針對央行和住建部“滿足首次購房貸款需求”的聲音，業(yè)內(nèi)人士指出目前期待首套房在基準(zhǔn)利率上繼續(xù)放松不太可能，若有中介提出85折優(yōu)惠應(yīng)警惕其無法兌現(xiàn)的風(fēng)險。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉指出，目前北京市場首套房各家銀行均可以執(zhí)行基準(zhǔn)，少部分銀行針對部分客戶再次出現(xiàn)了95及9折的優(yōu)惠。

他分析說，目前房貸的基準(zhǔn)利率為7.05%,3年期的定存為5.0%，5年期的定存利率為5.5%，如果執(zhí)行85折貸款利率，執(zhí)行的利率為5.99%，基本接近銀行的定存利率。

除非銀行必須執(zhí)行定向的針對剛需首套房貸款的政策，或者是銀行有大量的信貸額度，否則銀行不可能出現(xiàn)接近虧本的資金利用情況。

新年銀行信貸額度相對寬松，以及樓市成交持續(xù)低迷被認(rèn)為是北京首套房利率回歸基準(zhǔn)甚至略有優(yōu)惠的原因。

北京中原地產(chǎn)市場研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,北京從1月8日開始截至日前1個月時間內(nèi)，僅有淺山香逸花園一個項目入市，入市住宅240套，開發(fā)商和購房者觀望氣氛上升。城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)助推商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金十年■中國房地產(chǎn)報王斌邵文宇成都報道2012-2-8盡管近期以來令眾多開發(fā)商翹首以盼的金融信貸閘門略有松動，房產(chǎn)貸款額度及利率有所調(diào)整，但當(dāng)我們站在新年年初回顧2011年，不斷提升的宏觀調(diào)控力度及房地產(chǎn)金融政策的進(jìn)一步趨緊仍是短時期內(nèi)無法改變的主旋律，在如此嚴(yán)厲的政策調(diào)控及購房者普遍持幣觀望的市場環(huán)境下，眾多秉持著“迅速拿地、迅速開發(fā)、迅速銷售、迅速回籠資金”短期盈利模式的住宅開發(fā)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。相比而言，以長期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，開始受到機(jī)構(gòu)投資者青睞，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展道路。國際物業(yè)公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中國商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金十年，其中城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)將是兩大助推劑。

中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整關(guān)鍵期

商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營性物業(yè)，包括批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、休閑、教育、展示、生活配套服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依賴于商家的經(jīng)營，而商家經(jīng)營潛力通常取決于消費(fèi)市場規(guī)模。戴德梁行認(rèn)為，足夠多的城市人口規(guī)模、較高的居民消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長以及政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持等是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要動力。

戴德梁行成都公司商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部的助理董事張建華認(rèn)為，作為中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的三大動力：投資、出口與內(nèi)需中，中國經(jīng)濟(jì)更明顯依賴出口與投資。一方面中國外貿(mào)依存度過高，比例高達(dá)60%，另一方面，經(jīng)濟(jì)長期依賴大量投資導(dǎo)致資源消費(fèi)過度，經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展不平衡。

近來，受國際金融危機(jī)影響及最新的國家主權(quán)債務(wù)危機(jī)，中國外圍經(jīng)濟(jì)不斷惡化，出口受到制約；另外，在應(yīng)對中國居高不下的CPI，國家也不得不采取宏觀調(diào)控、壓縮投資。因此以出口為導(dǎo)向、高投資、低消費(fèi)的中國經(jīng)濟(jì)模式將不得不面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。提高內(nèi)需變得尤為緊迫，以確保中國經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展。

內(nèi)需作為經(jīng)濟(jì)增長的最終動力，它已成為中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的長期目標(biāo)。在中國經(jīng)歷了2008年爆發(fā)的國際金融危機(jī)后，中國已把“擴(kuò)大內(nèi)需”作為政府工作的重中之重，而推進(jìn)城鎮(zhèn)化來擴(kuò)大內(nèi)需則成為了中國的戰(zhàn)略選擇。

城鎮(zhèn)化率刺激商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

戴德梁行成都公司總經(jīng)理何超在接受記者采訪時表示：“根據(jù)我們的研究數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額連續(xù)大幅增長，去年分別增長31.2％和46.3％；今年前三個季度，兩個銷售額同比繼續(xù)大幅增長35.1％和33.8％。這讓我們看到，‘限購令’通過抑制需求為持續(xù)高熱的住宅市場降溫，但投資者對于其它投資渠道的熱情同時被激發(fā)，在投資渠道相對匱乏，通脹壓力仍然存在的大環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)成為了資金的重要流向之一。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推進(jìn)城鎮(zhèn)化是中國實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從外向型需求向內(nèi)向型需求轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)增長動力從投資主導(dǎo)型向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素。有數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展為三個階段：1950—1977年為波浪起伏期，城鎮(zhèn)化率平均每年提高0.25%；1978—1995年為穩(wěn)步推進(jìn)期，城鎮(zhèn)化率平均每年提高0.64%；1996—2010年為加速推進(jìn)期，城鎮(zhèn)化率平均每年提高1.25%。至2010年，中國整體城鎮(zhèn)化率為46.7%，城鎮(zhèn)人口達(dá)到62,186萬人。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測，未來10年中國城鎮(zhèn)化率的年均增加率約在0.8-1%，中國到2020年城鎮(zhèn)化率將預(yù)計在55-56%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)7.5-8億人，中國將由以農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的社會轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口占多數(shù)的城市型社會。當(dāng)然，與發(fā)達(dá)國家近75-85%城鎮(zhèn)化率相比，中國的城鎮(zhèn)化水平仍有較長的路要走，因此城鎮(zhèn)化對中國解決就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需仍有長期性。有數(shù)據(jù)顯示，中國城市人口每提高1%，可拉動GDP增長1.5%。在未來10年，中國城鎮(zhèn)化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1,300-1,800萬，這將直接拉動中國消費(fèi)市場。

過去20年來，中國外貿(mào)平均增長率在24.15%，遠(yuǎn)高于中國零售額平均增長16.18%的水平，國內(nèi)消費(fèi)的潛力始終沒有得到完全釋放。隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動城市人口的增長，以及國家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整推動商業(yè)地產(chǎn)走向繁榮

中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型強(qiáng)化了對內(nèi)需的支持，與此同時國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢有利于中國服務(wù)業(yè)發(fā)展。隨著內(nèi)需上升到國家戰(zhàn)略層面，以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)比重加大，服務(wù)型經(jīng)濟(jì)必將成為未來主流。從1994年開始，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比率超過第二產(chǎn)業(yè)成為吸納勞動就業(yè)的最重要產(chǎn)業(yè)。由于在城鎮(zhèn)化建設(shè)中第三產(chǎn)業(yè)更有利于解決勞動就業(yè)問題，第三產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱更具戰(zhàn)略意義。

服務(wù)業(yè)提供大眾消費(fèi)需求的零售、餐飲、休閑娛樂以及生活配套服務(wù)，它在解決地方經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)以及長期稅收方面有獨(dú)具優(yōu)勢。作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺、以經(jīng)營為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)在促進(jìn)城市可持續(xù)經(jīng)濟(jì)方面比住宅有明顯優(yōu)勢，因而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更容易得到國家政策的支持。因此城鎮(zhèn)化率的提高，將大大促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，也將極大促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

DTZ戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)高級助理董事王玉珂表示，2012年中國房地產(chǎn)特別是住宅將繼續(xù)面臨緊縮的金融政策，而商業(yè)地產(chǎn)在承擔(dān)擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)機(jī)會、持續(xù)稅收方面的特殊作用，它將在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程因素驅(qū)動下繼續(xù)得到政府支持。相比一、二線城市，龐大的中小城鎮(zhèn)在未來10年將進(jìn)入大規(guī)模的建設(shè)高峰期，這將新增近1.3-1.8個多億的消費(fèi)人口，城鎮(zhèn)化所帶來的巨大內(nèi)需也將直接推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入黃金十年。

2012土地市場喜憂參半■中國房地產(chǎn)報記者蘭亞紅北京報道2012-2-10針對2012年的土地市場走向以及2011年土地出讓金收入下滑給地方政府帶來的債務(wù)壓力等問題，本報記者采訪了大連萬達(dá)集團(tuán)華中及西南區(qū)總經(jīng)理范光耀、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓和中國社會科學(xué)院金融重點(diǎn)實驗室主任劉煜輝。

中國房地產(chǎn)報：總體來看，2011年土地市場遇冷，地方推地大量以底價成交甚或流拍，房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。請預(yù)測一下，2012年的土地市場走向如何？

謝逸楓：2012年土地市場還是比較寒冷。一方面2012年樓市依舊比較低迷，另一方面開發(fā)商手頭現(xiàn)金流狀況還不足以促使其出手拿地。另外，地方政府在樓面地價上可能還會往上調(diào)，比如廣州的樓面基準(zhǔn)地價上漲了110%，這意味著地價還有可能往上走，開發(fā)商拿地會更謹(jǐn)慎。此外，貨幣政策不放松，開發(fā)商希望借貸款拿地的預(yù)期也在降低。

由于年初正趕上銀行、基金、信托等還貸高峰，還有承建商、供應(yīng)商的資金支付，這意味著在2012年1、2季度，很多開發(fā)商沒錢去買土地。除非等1、2季度銷售資金回籠后，才可能在3、4季度拿地。

但一些國企和央企可能走信貸綠色通道，在二三線城市加快拿地步伐。還有就是銷售排名前20強(qiáng)的房企，可能也會有一部分到二三線城市去拿地。

范光耀：房地產(chǎn)市場在今年的調(diào)控下的確在變冷，究其根源還是限購政策對房地產(chǎn)市場的抽血很厲害。對于明年土地市場的預(yù)測，我認(rèn)為應(yīng)該是喜憂參半。喜的是一些產(chǎn)業(yè)用地會走俏，憂的是一些純開發(fā)、純收益型的用地會很平淡。原因在于它們的盈利模式和生產(chǎn)要素的組織方式不同。

國家“十二五”規(guī)劃提出了很多新的發(fā)展方向，比如新能源、新科技、文化、旅游等。對于這樣的用地方向，明年的供應(yīng)量會增加一些。在這方面，各地政府不會著眼于獲取土地收益，因為這是一種長期的戰(zhàn)略行為。對于純粹收益型的用地成交情況，要區(qū)分城市和地域。向中心集聚的城市、剛性需求很旺的城市，土地既有供應(yīng)量，也有市場，但有些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的土地出讓肯定會很冷。

中國房地產(chǎn)報：面對房地產(chǎn)調(diào)控不放松，很多企業(yè)都在籌謀轉(zhuǎn)型發(fā)展。你給開發(fā)企業(yè)的建議是什么？

范光耀：我認(rèn)為有兩個問題很重要，一是房地產(chǎn)企業(yè)要保持可持續(xù)發(fā)展，二是要與地方的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向一致。能夠長期經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，在現(xiàn)在這個冬天就能持續(xù)發(fā)展。只有真正把項目作為產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營，才不會追求暴利。比如說純粹的銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)的結(jié)合，或逐步以房地產(chǎn)為載體向文化轉(zhuǎn)移、向旅游轉(zhuǎn)移，把房地產(chǎn)開發(fā)作為一種產(chǎn)業(yè)性的開發(fā)，這樣的企業(yè)就可以持續(xù)發(fā)展。

比如說，農(nóng)地的流轉(zhuǎn)企業(yè)會不會去做？雖然目前它的產(chǎn)權(quán)還不完整，投資收益也不清晰。收益模式比較固化的企業(yè)不一定會做，但企業(yè)會關(guān)注。因為一些城市已進(jìn)行了這樣的實踐。農(nóng)村集體用地的指標(biāo)可以固化，固化以后進(jìn)行農(nóng)地的整理，整理完了以后農(nóng)民上樓，存量的集體建設(shè)用地可以搞一些農(nóng)村需要的社會公共設(shè)施，或農(nóng)家樂這樣的文化旅游設(shè)施。已經(jīng)有一些城市在做了，但還沒有形成全國推廣的示范效應(yīng)。我相信這一天會到來，只是時間的長短問題。

我認(rèn)為持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，有長遠(yuǎn)目標(biāo)的企業(yè)，并不認(rèn)為現(xiàn)在是熊市，而是認(rèn)為有很多的機(jī)會。

中國房地產(chǎn)報：在近日召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長徐紹史表示，2011年土地出讓合同價款雖有所增長，但增幅有較大幅度下降，這直接影響到地方政府的預(yù)算支出及償還債務(wù)。你認(rèn)為，地方政府的償債風(fēng)險有多大？能否擺脫土地財政？

劉煜輝：地方政府一般用3~5年的銀行貸款信用去支撐一個5年甚至10年才可能有現(xiàn)金流的項目，這肯定是錯位的，導(dǎo)致在還款高峰期，在很大程度上償還須依賴于抵押品，即土地的變現(xiàn)拍賣。但這個還債期限正好與房地產(chǎn)調(diào)控周期重疊，當(dāng)土地市場轉(zhuǎn)冷時，現(xiàn)實債務(wù)的償付肯定會比較麻煩。

中央和地方政府都在想辦法。從中央政府層面，可能要求銀行債務(wù)展期，這是最直接的辦法?；蛘呱晕⒎潘梢稽c(diǎn)，讓銀行對政府性債務(wù)進(jìn)行滾動，即借新還舊。從地方政府來看，有很多地方政府對債務(wù)進(jìn)行了集中管理，攏在一起，對銀行保留一個賬戶。這樣一來，不同公司之間可進(jìn)行債務(wù)的調(diào)撥，至少可保證債務(wù)償付時間不違約。

短期來看，地方政府?dāng)[脫以土地謀發(fā)展的狀況很難改變。改革需要頂層設(shè)計，整個財政體制要進(jìn)行改革，包括政府職能的轉(zhuǎn)換這些深層次的改革都要進(jìn)行。雖然個別省份目前已達(dá)到中等收入國家以上的經(jīng)濟(jì)水平，但中國大部分地區(qū)還處在初期發(fā)展階段，不可避免地要以GDP為發(fā)展目標(biāo)。所以在短期內(nèi)，靠地方政府自已擺脫“土地財政”很難。2012，地產(chǎn)金融的空間何在？■中國房地產(chǎn)報李鵬/文(2012-02-0816:23:03)2011年年末的12月28日，國家發(fā)改委通過網(wǎng)站公布了已備案股權(quán)投資企業(yè)列表（截至2011年12月21日），張民耕擔(dān)任董事長的盛世神州旗下的北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金（有限合伙）成為了第一只在國家發(fā)改委備案的私募房地產(chǎn)投資基金。

對于房地產(chǎn)基金這個地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“新丁”來說，這個事件的政策信號意義可以做出很多解讀。筆者認(rèn)為，最大的利好在于，房地產(chǎn)基金算是明確了監(jiān)管歸屬，陽光開始照亮體制。

2011年是房地產(chǎn)基金極速發(fā)展的一年，募資和投資兩大方面較往年均實現(xiàn)了大幅增長。據(jù)清科中心的研究，2011年前11個月，共有26只可投資于中國內(nèi)地的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達(dá)36.42億美元，在內(nèi)地市場完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.2億美元。這其中，31起投資于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)，其他投資于房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)。

房地產(chǎn)基金的勃發(fā)，為什么是2011年？無疑是信貸緊縮的擠出效應(yīng)所現(xiàn)。2011年，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控整體政策的趨緊，信貸、再融資、信托等房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)融資渠道一一受阻，以及首套房貸款利率整體上浮等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈緊上加緊。

轉(zhuǎn)眼已是2012年。盡管中央政府提出對貨幣政策進(jìn)行適時適度的微調(diào)預(yù)調(diào)，但中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)調(diào)控仍口吻甚嚴(yán)，令房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)信貸投放仍普遍悲觀。信貸資金的滾動效率早已不言自明，但目前看來，飽受“三個方法一個指引”制約的銀行體系實難對房地產(chǎn)行業(yè)做出哪怕丁點(diǎn)兒的放松承諾。

瞭望一下2012，最悲劇的或許在于，一向坐享資金滾動效率收益的房地產(chǎn)商，將會在2012年迎來還債高峰期。離岸私募債、信托、房地產(chǎn)基金、民間信貸，債主接踵而至。比較受輿論關(guān)注的是信托和離岸私募債。世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計或許有些夸大，但中金公司的統(tǒng)計也顯得很是悲觀。據(jù)其預(yù)測，2012年開始，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來集合類信托償付高峰，預(yù)計到期規(guī)模將在2000億元~2400億元人民幣之間。其中，三季度集合類信托將到期約1000億元，屆時，融資到期償付的風(fēng)險將集中顯現(xiàn)，相關(guān)開發(fā)商的資金鏈將承受前所未有的壓力。

根據(jù)中金公司的統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托的到期期限普遍較短，為1.6年至1.8年之間。其實，離岸私募債、房地產(chǎn)基金、民間信貸等，也都是到期期限較短的金融產(chǎn)品或類型，而還債的最后期限總是顯得那么近。

房地產(chǎn)基金很火，連一向?qū)Ｗ⒆≌ㄖ娜f科都玩上了，至于整個行業(yè)，從戰(zhàn)略合作到項目融資，有種全面開花的味道。但筆者認(rèn)為，除了人人都在喊的風(fēng)險，房地產(chǎn)基金相比其他地產(chǎn)金融形式還有很多軟肋。

首先，目前的房地產(chǎn)基金主要是私募基金，其特點(diǎn)是小范圍、短期限、投資對象要求高。其次，地產(chǎn)金融難以真正打通債權(quán)市場和股權(quán)市場，進(jìn)行合乎經(jīng)濟(jì)理性的對接，特別是房地產(chǎn)基金。第三，房地產(chǎn)基金僅靠明星基金經(jīng)理或房地產(chǎn)經(jīng)理人不足以樹立品牌和公信力。

那么，地產(chǎn)金融還有什么可以“創(chuàng)新”的空間？筆者認(rèn)為，2012即使沒有天崩地裂，形勢也是悲觀的，我們唯一可以期待的，可能只有GDP增速和CPI雙降換來的那么點(diǎn)貨幣空間。不管你們信不信，反正我是信了。土地低價成交成主流■中國房地產(chǎn)報記者劉培峰北京報道(2012-02-0816:25:39)2011年是全國土地市場極為冷清的一年。自2010年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在2011年得到進(jìn)一步深化和落實。土地政策與樓市調(diào)控雙管齊下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了罕見的低潮期。

近年來，在我國土地制度的沿革中，土地出讓金為地方政府聚集了巨額的可支配財力，特別是2007年至2010年，全國土地出讓金收入逐年攀升，成為地方財政不可或缺的部分。目前，土地市場的冷清直接導(dǎo)致地方財政“吃不飽”。

土地出讓金降一成

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2011年全國130個城市的土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元，同比減少23%；商業(yè)用地4248.7億元，同比增加24%；工業(yè)用地1947.1億元，同比增加38%；其他用地189.7億元，同比增加43%。

以上數(shù)據(jù)顯示，盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金的主要組成部分，約占總額的67%，而成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。2011年全國130個城市的土地成交樓面均價為1056元/平方米，同比下跌17%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）的成交樓面均價為1467元/平方米，同比下跌12%。

然而，在受政策影響較大的一線城市及部分省會城市，商業(yè)用地受到熱捧，其出讓比重大幅增加。

2011年土地出讓金收入前十名的城市，其出讓金累計達(dá)7905.1億元，占130個城市總額的41%。與2010年上榜城市土地出讓金均同比大幅增加相比，2011年上榜城市多數(shù)出現(xiàn)同比減少。其中，上海的土地出讓金為1270億元，位居全國第一，但與上年相比減少了16.1%；北京的土地出讓金1055億元，同比減少35.7%，降幅明顯；2010年排在第三的大連在2011年降幅最為明顯，出讓金總額僅占上年的四成。

在2011年出讓金上漲的城市中，昆明可謂一枝獨(dú)秀，其土地出讓金為557.5億元，同比漲幅高達(dá)147.6%。沈陽土地市場也在2011年發(fā)力，土地出讓金總額為630.5億元，同比上漲90.3%。在一線城市中，廣州和深圳依然無緣前十。深圳2010年全年土地供應(yīng)較少，土地出讓金僅為155.04億元，2011年供應(yīng)量有所增加，土地出讓金也隨之漲至192.4億元。廣州可謂是放量供應(yīng)，但土地成交狀況一直沒有起色，地塊流拍、延期不斷，2011年土地出讓金為303.5億元，同比減少23%。

宅地供應(yīng)比重明顯減少

2011年，全國130個城市的土地供應(yīng)量上漲。全年共推出土地32242宗，總面積137359萬平方米，同比增加6%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）9999宗，面積49535萬平方米，同比減少11%；商業(yè)用地5279宗，面積14877萬平方米，同比增加5%；工業(yè)用地16353宗，面積70245萬平方米，同比增加22%；其他用地611宗，面積2702萬平方米，同比增加58%。

由此觀之，2011年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化明顯，住宅類用地供應(yīng)量占總量的36%，較2010年43%的比重明顯減少。2011年土地供應(yīng)量上漲主要是受工業(yè)用地與商業(yè)用地增加的影響。

雖然供應(yīng)量上漲，但卻難以掩飾土地市場的冷清，地塊以底價、低價成交成為土地市場的主旋律。全年各類型土地溢價率均有不同程度的下降，其中住宅用地降幅最為明顯。2011年全國130個城市土地平均溢價率為12%，較去年減少16個百分點(diǎn)。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為13%，較上年下降20個百分點(diǎn)；商業(yè)用地平均溢價率16%，較上年下降4個百分點(diǎn)；工業(yè)用地平均溢價率2%，較上年減少1個百分點(diǎn)；其他用地平均溢價率3%，較上年下降6個百分點(diǎn)。

北京中原地產(chǎn)的分析稱，全國性的樓市調(diào)控見效，房產(chǎn)交易的低迷傳導(dǎo)至土地市場，使得年末集中出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年，全國主要130個城市的土地流拍、流標(biāo)達(dá)900宗，比2010年的280宗上漲2.2倍。其中，居住類流標(biāo)達(dá)420宗，比2010年的130宗上漲了223%。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，新房銷售受阻，庫存大增，已出讓的土地頻頻延遲開工已成為房企無奈的選擇。資金壓力較大，目前開發(fā)商能夠利用的大部分融資渠道幾乎都已被政策堵死，使得土地市場愈發(fā)冷清。此外，土地價格并未明顯降低、政策預(yù)期依然趨緊也是造成全國土地市場趨冷的原因之一。

中國指數(shù)研究院江浙分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，在當(dāng)前嚴(yán)峻的市場環(huán)境及政策環(huán)境下，即使政府加大土地供應(yīng)，也難以激發(fā)開發(fā)商的拿地?zé)崆?，土地市場的?fù)蘇有待時日。滬地新年首拍

萬達(dá)底價勝出■中國房地產(chǎn)報記者龐一濤上海報道(2012-02-0816:07:57)上海的第五個萬達(dá)廣場將落戶松江。

1月4日，上海土地市場迎來2012年土地首拍。當(dāng)日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司以6.21億元底價拿下“松江區(qū)國際生態(tài)商務(wù)區(qū)9號地塊”，折合樓板價僅2680元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊位于松江新城東部，地處松江“十二五”規(guī)劃中的兩大重點(diǎn)項目之一松江新城國際商務(wù)區(qū)內(nèi)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿?yōu)異。同時，其毗鄰地鐵，具有未來開發(fā)商業(yè)項目的天然交通優(yōu)勢。以該地塊的開發(fā)前景并比較當(dāng)前區(qū)域新房售價，其成交價可謂是“抄底價”。

據(jù)了解，萬達(dá)此次上海拿地是其半個月內(nèi)的第二次抄底。12月底，萬達(dá)就已經(jīng)以19億元的抄底總價拿下南京江寧一宗綜合性地塊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2011年萬達(dá)收益頗豐，近期滬寧土地市場抄底或?qū)⑹瞧浣衲昴媸谐自黾油恋貎涞拈_始。

上海抄底

來自上海市規(guī)土局網(wǎng)站的信息顯示，“松江區(qū)國際生態(tài)商務(wù)區(qū)9號地塊”東至茸梅環(huán)路，南至廣富林路，西至光星路，北至中黃路，總出讓面積為92683.2平方米，容積率2.5，規(guī)劃為商辦住綜合性土地。

據(jù)了解，該地塊位于松江新城國際商務(wù)區(qū)內(nèi)，距離9號線松江大學(xué)城站1.5公里。其所在板塊“松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)”是融文化娛樂、商業(yè)服務(wù)、生活居住等為一體的復(fù)合型綜合城區(qū)，與南部新城建設(shè)并列為松江“十二五”規(guī)劃中的兩大重點(diǎn)項目。

“這個價格算比較低?！碑?dāng)日拍賣現(xiàn)場一位觀摩開發(fā)商告訴本報記者，該地塊所在區(qū)域未來發(fā)展前景比較好，同時區(qū)域內(nèi)新房售價均過萬，以后盈利空間非常大。以2680元/平方米的樓板價測算，該地塊未來盈利空間可期。

資料顯示，當(dāng)前，“松江區(qū)國際生態(tài)商務(wù)區(qū)9號地塊”周邊在售的一手樓盤主要有萊頓小城，均價在13000~13500元/平方米，目前成交情況較好。二手房主力樓盤有保利西子灣、三湘四季花城等幾個圍繞九號線松江大學(xué)城站而建的小區(qū)，均價集中在12000~15000元/平方米。

漢宇地產(chǎn)松江新城分行李經(jīng)理也表示，松江新城作為上海啟動較早的新城之一，未來將由60萬人擴(kuò)容至110萬人，區(qū)域潛在消費(fèi)人群巨大。同時，松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)也處于加速升級建設(shè)中，被列為松江“十二五”規(guī)劃中的兩大重點(diǎn)項目之一。此次萬達(dá)可以說是“抄底進(jìn)駐”。

逆市增儲

萬達(dá)此次上海拿地是其半個月內(nèi)的第二次抄底。

據(jù)南京市國土資源局網(wǎng)站信息顯示，2011年12月底，萬達(dá)以底價19億元獲得南京市江寧區(qū)東山街道實小南村和府前三期地塊。該地塊總用地面積111819.5平方米，出讓面積101086.7平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地、二類居住用地。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在萬科、保利等內(nèi)地龍頭房企紛紛宣布減緩拿地之際，僅近半個月萬達(dá)就豪擲25億元在滬寧兩地密集增加土地儲備，是因為其“手握大把現(xiàn)鈔”，借機(jī)抄底。由于此輪調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)受到影響較少，萬達(dá)2011年銷售業(yè)績依然紅火，是其豪氣拿地的主因。

據(jù)萬達(dá)透露的業(yè)績，2011年萬達(dá)共有16座萬達(dá)廣場、12家五星級酒店、14家百貨店等開業(yè)，基于這些因素，萬達(dá)集團(tuán)收入突破千億元大關(guān)，達(dá)1051億元，集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到1950億元。近日，在某家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的2011年房企銷售排行榜中，萬達(dá)以560億元的銷售位居第六名。

一位不愿具名的上海區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人表示，滬寧大手筆抄底或?qū)⑹侨f達(dá)今年逆市大增土地儲備的開始。他認(rèn)為，目前樓市進(jìn)入寒冬，土地成交一再低迷，對于資金充裕的開發(fā)企業(yè)不失為逆市投資的良機(jī)，尤其是一些優(yōu)質(zhì)地塊，拿地競爭減弱，價格更趨于合理。公租房貸款貼息政策啟動商業(yè)銀行難行動每日經(jīng)濟(jì)新聞2012-2-8閱讀次數(shù):312月6日，財政部網(wǎng)站發(fā)布新聞稿稱，近日已印發(fā)通知，要求各地做好2012年保障性安居工程財政資金安排。

在這份《關(guān)于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關(guān)工作的通知》中（以下簡稱《通知》）提到，各級財政部門可以通過投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，支持現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)行公共租賃住房等保障性住房建設(shè)、運(yùn)營和管理。各地對商業(yè)銀行發(fā)放的公共租賃住房建設(shè)貸款可以按規(guī)定予以貼息，貼息的幅度可按2個百分點(diǎn)左右掌握，貼息期限按貸款期限確定，原則上不超過15年，具體貼息政策由市、縣人民政府確定。

“商業(yè)銀行對公租房項目最大的擔(dān)憂還是還款來源?！币晃怀巧绦斜本┓中行虚L對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

公租房難獲銀行青睞

盡管財政部對公租房貼息的政策還有待細(xì)化，但山東省財政廳此前出臺的一項公文已經(jīng)提供了一種實際運(yùn)作的可能性。

山東省財政廳于2011年11月印發(fā)了《山東省公共租賃住房項目貸款財政貼息資金管理暫行辦法》，根據(jù)《暫行辦法》，貼息資金為無償資金。貼息資金的貼息率，由項目所在地的財政部門根據(jù)年度貼息資金預(yù)算控制總規(guī)模和申報的貼息資金需求等因素，一年一定，原則上不高于3%。公租房項目貸款貼息期，從銀行貸款計息之日起，至竣工驗收之日或交付使用之日止，貼息期限不得超過3年。少于3年的，按實際貸款期限（天數(shù)）計算貼息。

也就是說，貼息是由項目獲得，一定程度上能鼓勵這些項目的貸款需求。但銀行的資金供給是否樂觀呢？

“銀行對公租房積極性不高，主要是對還款來源有擔(dān)憂。公租房的還款來源只有租金收入，而且租金收入很低，項目期限也很長，商業(yè)銀行的資本金投入進(jìn)去之后幾乎是永遠(yuǎn)收不回來的?！鄙鲜龇中行虚L表示。

2011年9月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的“關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見”中稱，公共租賃住房建設(shè)貸款利率下浮時其下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年。

事實上，在銀根收緊的2011年，一些參與保障房建設(shè)的中小銀行很難給予利息的優(yōu)惠，據(jù)上述行長透露，其所在分行去年的保障房項目貸款占全年新增貸款的10%，且其中并沒有公租房項目。

未來保障房融資或現(xiàn)“綠燈”

財政部的《通知》中，從財政預(yù)算專項支持、政府可支配的其他收入、貸款和發(fā)債、社會投資及政府繼續(xù)提供廉價土地和稅費(fèi)優(yōu)惠等方面來為保障房建設(shè)提供支持，并支持成立負(fù)責(zé)保障房建設(shè)、運(yùn)營、管理的專門企業(yè)。

瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在其報告中指出，這些政策或反映出，不同于其他地方融資平臺，保障房融資平臺將很可能在增量融資方面被“開綠燈”、并獲得銀行新增貸款的支持。保障房融資平臺債券或?qū)⒊蔀閭袌龅闹匾律巧＝Y(jié)合政府大力發(fā)展債券市場的意圖，這一品種可能會在審批等環(huán)節(jié)獲得大力支持。

就在財政部發(fā)布《通知》后，7日央行發(fā)布的2012年人民銀行金融市場工作座談會新聞稿中也提出，2012年人民銀行金融市場和信貸政策工作將“繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設(shè)”，并“要不斷完善融資機(jī)制，繼續(xù)加大對保障性安居工程的支持力度?！?/p>

中國銀行國際金融研究所高級分析師周景彤認(rèn)為，國內(nèi)保障房建設(shè)還未形成健全的投融資機(jī)制，現(xiàn)金流和還本付息方式也還在摸索階段，這些問題不論是在間接融資還是直接融資中都是存在的，各種信息披露和監(jiān)管都需要有力的策劃和權(quán)衡。北京：城區(qū)二手房全面降價三環(huán)項目均價跌破兩萬北京青年報2012-2-9閱讀次數(shù):31近日，位于海淀區(qū)北清路的上莊家園小區(qū)有業(yè)主報出9700元/平方米的價格出售，根據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)2011年二手房均價均未低于10000元/平方米，2011年11月的平均售價還曾為13800元/平方米，而今年1月該小區(qū)的均價僅為9772元/平方米，直接跌破萬元大關(guān)，環(huán)比前一月下跌9.41%。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控政策依舊從嚴(yán)的基調(diào)使得新年伊始的房地產(chǎn)交易市場依舊保持低位，新房降價在分流二手房購買群體的同時，也加重了二手房買家的觀望情緒。同時，去年12月10日開始實施的新版二手房最低計稅價格標(biāo)準(zhǔn)，使得交易稅費(fèi)大幅上漲，買賣雙方均不愿為此埋單的博弈心態(tài)更加快了二手房市場進(jìn)入冰點(diǎn)的速度。如果說去年二手房降價更多表現(xiàn)為郊區(qū)項目帶動下的結(jié)構(gòu)性下調(diào)的話，那么，春節(jié)前后，核心城區(qū)的二手房業(yè)主也開始加入降價的隊伍，京二手房市場已呈現(xiàn)全城降價的局面。

北京二手房價普遍下跌三環(huán)項目均價跌破兩萬

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近期，北京三環(huán)沿線出現(xiàn)了大量均價在20000元/平方米左右的二手樓盤，如東三環(huán)潘家園附近的弘善家園，目前在售均價約為19525元/平方米；位于南三環(huán)方莊的四方景園四區(qū)，均價則為18776元/平方米；而西三環(huán)萬壽路周邊的沄沄國際家園，目前在售均價約為17238元/平方米。此外，位于南二環(huán)馬連道的建茗苑小區(qū)也現(xiàn)業(yè)主拋售，其1月銷售均價約為18700元/平方米，而該小區(qū)前一月的均價則為21000元/平方米，環(huán)比下跌11%左右。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，北京新房市場庫存積壓嚴(yán)重，加之今年新增的潛在供應(yīng)量，將促使在售項目繼續(xù)朝合理價位下調(diào)，新房市場的持續(xù)降價勢必引發(fā)二手房業(yè)主的跟降，而且，目前北京二手房的降價趨勢已由郊區(qū)蔓延至了城區(qū)。

同時，北京中原市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，1月北京各城區(qū)二手房價普遍下降，且下降幅度呈擴(kuò)大趨勢。其中，郊區(qū)繼續(xù)延續(xù)降價態(tài)勢，降價幅度在5%左右，次中心區(qū)的降幅在3%-4%，中心區(qū)也出現(xiàn)了2%左右的降幅。具體到各區(qū)域來看，通州二手房市場觀望情緒強(qiáng)烈，因市場房源較充足，因此房價下探的空間較大。另外，石景山等五環(huán)外區(qū)域二手房價格下降明顯，幅度在5%-10%之間；中心城區(qū)房源抗跌性明顯，但隨著投資性以及改善型業(yè)主拋售的增多，不同區(qū)塊以及不同樓盤也出現(xiàn)不同程度的降幅。

各面積檔位房源價格全面下降90-120平方米均價降幅達(dá)7%

隨著二手房降價范圍拓展至全城，不同面積檔位的房源也表現(xiàn)出售價全面下降的態(tài)勢。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，1月，140平方米以上房屋成交均價降至20026元/平方米左右，降幅達(dá)17%，而90-120平方米二手房源成交均價的降幅則為7%。

對此，“鏈家地產(chǎn)”首席分析師表示，二手房市場中超大戶型成交占比少，過低的成交量致使其價格波動異常明顯。90-120平方米二手房源的成交主要集中于郊區(qū)，如大興、通州、順義等，價格偏低拉低了成交均價。

另外，雖然小戶型成交均價仍然為各面積檔位中的最高，但在繼續(xù)低迷的成交狀態(tài)之下，各面積檔位的房源價格都將無法躲開繼續(xù)下降的局面。

二手房市場有價無市低于市價方能成交

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，1月份北京市二手房住宅成交均價為20619元/平方米，環(huán)比2011年12月份下降了6.6%，同比2011年1月份下降了16%。這是自2010年4月份調(diào)控以來，二手房月度成交均價首次回落至21000元/平方米以下，目前的價格水平與2010年3月份價格水平相當(dāng)，京二手房價回歸至2010年調(diào)控前水平。

對于節(jié)后二手房市場呈現(xiàn)出的全面下降態(tài)勢，北京中原市場研究部指出，去年12月，為追趕新計稅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行前的政策末班車，大量二手房潛在需求被透支，造成其后潛在買房人的大幅削減，二手住宅市場表現(xiàn)為買方市場。正是由于二手住宅市場供過于求現(xiàn)象的持續(xù)擴(kuò)大，大多數(shù)二手住宅房源處于有價無市的尷尬處境，即使業(yè)主下調(diào)掛牌價格，依舊乏人問津，所以，目前大部分二手住宅皆低于市場價成交。

另外，分析人士指出，二手房最低計稅價格上調(diào)后，二手房交易的稅費(fèi)平均上漲了2-3倍，在目前市場情況下，買賣雙方都不愿意承擔(dān)新增加的稅費(fèi)，這無疑是對二手房市場的沉重打擊，稅費(fèi)的大幅上漲，相當(dāng)于房價上漲，加重了購房者的負(fù)擔(dān)，從而使購房者對于房價下降的幅度有了更高的期待，觀望情緒愈加濃厚，這也進(jìn)一步加速了二手房市場的頹勢，導(dǎo)致節(jié)后急售業(yè)主不斷拋出新低，拉低整體均價。

該人士預(yù)計，2月，部分新房項目和部分急于出售房屋的二手房業(yè)主有可能進(jìn)一步調(diào)低報價，降價出售的意愿更加強(qiáng)烈，2月份房價將繼續(xù)下探。1月北京土地出讓金驟降6成官方調(diào)低收入預(yù)期京華時報2012-2-10閱讀次數(shù):29北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份北京市實現(xiàn)土地出讓金額不到22個億，同比去年的1月份減少63.9%。

繼2011年北京土地收入因調(diào)控迅速下滑之后，2012年的土地出讓形式顯然開局不利。對此，北京市財政局于日前表示，對今年的土地市場形勢依然不樂觀，預(yù)計今年的土地出讓收入為900億元，與去年1233.68億元的土地收入相比降幅近三成。

與此同時，自2009年以來持續(xù)大規(guī)模的土地儲備開發(fā)投資依然在進(jìn)行中，盡管政府表示不存在“斷頓”可能，但業(yè)內(nèi)人士表示，資金壓力依然不小。

官方調(diào)低土地收入預(yù)期

日前，北京市財政局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年本市實際土地供應(yīng)總量為5970公頃，完成年初6500公頃計劃的92%，這是近三年來本市首次沒有完成年度供地計劃。同時，受政策調(diào)控的影響，去年的土地出讓金出現(xiàn)了較大幅度的下滑，按照官方的數(shù)據(jù)，去年共實現(xiàn)土地出讓收入1233.68億元，與2010年超過1600億元的土地出讓金相比，縮水近三成。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，2011年土地成交量和平均溢價率跌至4年來的最低點(diǎn)。

基于此，官方對今年的土地收入預(yù)期調(diào)低，按照北京市財政局的預(yù)計，今年的土地出讓收入僅為900億元，與去年1233.68億元的土地收入相比降幅近三成。

事實上，在此之前，北京市財政局《關(guān)于北京市2011年預(yù)算執(zhí)行情況和2012年預(yù)算草案的報告》已明顯表示政府對2012年的土地收入預(yù)期并不高。該報告顯示，2011年全市土地出讓金受到商務(wù)中心區(qū)收入規(guī)模較大等影響，達(dá)到741.9億元，完成預(yù)算的127.7%。而2012年土地出讓金則“不被看好”，受到房地產(chǎn)市場影響，預(yù)算收入為330.1億元。按照該數(shù)據(jù)計算，2011年的土地出讓金預(yù)算收入為580.97億元，而2012年只定到了330.1億元，降幅高達(dá)76%。

1月份土地成交不足22億

今年以來的土地出讓情況表明，調(diào)低土地收入預(yù)期是明智的，從目前的情形來看，2012年的土地成交情況甚至較2011年更為嚴(yán)峻。

北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份北京市共成交土地20宗，月度成交數(shù)量繼續(xù)下滑，且成交日期基本都集中在1月20日之前，春節(jié)之后僅有一宗成交。20宗土地均為底價成交，共實現(xiàn)土地出讓金額不到22個億，環(huán)比上月減少83.6%，同比去年的1月份減少63.9%，即使與去年春節(jié)所在的2月份相比，這一金額也減少了69%，成為近年來月度土地出讓金額最少的一個月。其中住宅類地塊僅有1宗，該宗地位于房山長陽，樓面價為4482元/平方米，遠(yuǎn)低于之前區(qū)域內(nèi)市場平均價格。

北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2012年1月土地市場明顯冷清于去年同期，在2011年年初的1-2月，雖然也受到春節(jié)影響，但是兩月的土地出讓金則分別達(dá)到了61.45億元及70.9億元。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，今年1月份集中了元旦與春節(jié)兩個假期，工作日大量減少，因此2012北京土地市場也遭遇開局冷清的局面。工作日的減少固然是成交量下降的一個直接原因，但是從更深層次來看，長期而嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策才是這一現(xiàn)象的根本原因。

2011年在深度調(diào)控帶來的量價齊跌中落下帷幕，而從目前的政策現(xiàn)狀來看，除去貨幣政策略有放松的勢頭之外，其他方面均是迷霧重鎖，由此可以判定，2012年房地產(chǎn)市場形勢仍不容樂觀，部分房企甚至已經(jīng)做好虧損的準(zhǔn)備，對于土地市場更是望而卻步。

另外，1月份出讓的所有土地，全部以底價成交，溢價率為0，這也是最近數(shù)年來少見的現(xiàn)象。

北京土地開發(fā)不會斷頓

嚴(yán)峻的土地成交形勢使得不少業(yè)內(nèi)人士對今年的土地開發(fā)資金較為擔(dān)憂。

根據(jù)財政部的數(shù)據(jù)，2010年全國財政收入約為8.3萬億元，而土地出讓收入就達(dá)2.9萬億，占比將近35%。在不少熱點(diǎn)城市，土地出讓收入甚至可占到全年財政收入的一半。

另據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，地方政府還面臨著債務(wù)壓身的境況。按照審計署的報告，截至2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額就達(dá)2.5萬億元，接近2010年全年土地出讓收入總額。

官方的相關(guān)負(fù)責(zé)人于近期表示，土地儲備的融資是有保障的，不存在“斷頓”的可能。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本市在過去的三年里每年均實行了千億元土地儲備的計劃，其中銀行融資成為最大的保障，而根據(jù)計劃，去年起首批千億元土地儲備的融資已經(jīng)進(jìn)入還款期，目前首批融資已經(jīng)全部還款完畢。在土地出讓金大幅下降的情況下，本市土地儲備融資的還款能力還是有保障的。

收支平衡壓力加大

雖不至于“斷頓”，但不可否認(rèn)的是，今年的土地開發(fā)收支平衡的壓力顯著增大。

對于今年土地市場的形勢，張大偉預(yù)計，2012年北京土地市場的出讓金收入很可能會繼續(xù)下調(diào)，難以突破千億。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009、2010、2011年三年的土地儲備開發(fā)投資計劃均為1000億元。

任啟鑫認(rèn)為，房企購地意愿的不斷降低，將造成2012年土地出讓金的大幅減少。從目前的態(tài)勢看，2012年全年土地出讓金額能達(dá)到去年的一半已屬不易。2012年極有可能難以平復(fù)土地儲備開發(fā)投資，地方政府將出現(xiàn)入不敷出的局面。

業(yè)內(nèi)專家表示，目前地方政府存在的最大問題是，由于商品房稅收下降、土地收入減少以及地方融資平臺清理導(dǎo)致的地方財力減弱，同時，包括土地開發(fā)儲備投資在內(nèi)的地方財政開支卻在上升，導(dǎo)致二者間的缺口越來越大。事實上，政府為了應(yīng)對這個險局已從去年開始采取了不少有效的推地方式，比如，加大商業(yè)地塊和多功能用地的供應(yīng)，同時，大量將住宅用地的出讓方式由招標(biāo)出讓改為掛牌出讓，以避免投標(biāo)開發(fā)商不滿3家而出現(xiàn)流標(biāo)。這些措施都起到了相應(yīng)的效果，但在業(yè)內(nèi)人士看來，仍然無法阻擋調(diào)控對土地市場成交的打擊。北京定調(diào)年內(nèi)樓市調(diào)控堅持限購和差別化信貸北京商報2012-2-10閱讀次數(shù):32“促進(jìn)房價合理回歸，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場大起大落”這是北京市昨日召開的市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議為今年樓市調(diào)控定下的基調(diào)，為此，會議要求在加強(qiáng)保障房建設(shè)分配力度的同時，堅持限購和差別化稅收、信貸政策，盤活存量市場，穩(wěn)定住房租金，滿足自住型和改善型需求。

此外，會議還提出了包括全年新開工建設(shè)收購各類保障性住房16萬套、實施1500萬平方米老舊住宅抗震節(jié)能綜合改造工作、完成6000萬平方米建筑節(jié)能改造10萬戶農(nóng)宅改造在內(nèi)的各項工作任務(wù)。

樓市調(diào)控：

堅持限購和差別化信貸稅收政策

已見成效的北京樓市調(diào)控政策是否會在2012年放松呢？對此，昨日召開的工作會給出了明確的答案：2012年要繼續(xù)保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，堅定不移地執(zhí)行既有調(diào)控政策，促進(jìn)房價合理回歸，防止房地產(chǎn)市場大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“無論是限購措施還是房貸，從地方角度講調(diào)控政策都不會進(jìn)行調(diào)整。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，樓市調(diào)控一年多以來確實出現(xiàn)了量價齊跌，政府正在密切關(guān)注房價，但從目前的數(shù)據(jù)來看，價格跌幅主要集中在郊區(qū)，城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢，還有相當(dāng)多地區(qū)的住房價格沒有達(dá)到理想的目標(biāo)，因此今年房價穩(wěn)中有降的總目標(biāo)還將繼續(xù)堅持，北京將通過調(diào)控使房價回歸到一個理性的合理價格區(qū)間?！爸劣凇侠韰^(qū)間’怎樣界定，還要請專業(yè)的房屋評估機(jī)構(gòu)針對不同地區(qū)進(jìn)行評估?！?/p>

為了實現(xiàn)上述目標(biāo)，昨日的會議明確提出了以下幾項措施：一方面在加大住房保障工作力度，抓竣工、多配售的同時，保持適度合理的商品房建設(shè)規(guī)模，力促項目開工入市，加大銷售力度，增加普通商品住房供應(yīng)；另一方面堅持限購和差別化的稅收、信貸政策，抑制投資投機(jī)性需求，著力滿足居民自住型和改善型住房需求，促進(jìn)二級、三級市場與一級市場協(xié)調(diào)聯(lián)動，共同發(fā)展；同時盤活存量市場，全面推行存量房交易服務(wù)平臺，穩(wěn)定和規(guī)范租賃市場，加強(qiáng)住房租賃市場制度建設(shè)，穩(wěn)定住房租金，鼓勵各種符合條件的閑置房源進(jìn)入房屋租賃市場。

北京市副市長陳剛在此前召開的市“兩會”期間也曾透露，將鼓勵國企或品牌中介收購閑置房源后以合理租金再出租，考慮對收購房源的企業(yè)予以財稅補(bǔ)貼，從而達(dá)到將租賃市場納入整體調(diào)控范疇的目的。

保障房建設(shè)：

四年建設(shè)指標(biāo)一并下達(dá)

對于百姓關(guān)注的保障房建設(shè)，除了此前已經(jīng)明確的年內(nèi)新開工建設(shè)、收購各類保障性住房16萬套、竣工各類保障性住房7萬套的目標(biāo)外，為確保建設(shè)任務(wù)落實，昨日的會議還首次要求“十二五”四年建設(shè)指標(biāo)一并下達(dá)，以便合理安排年度建設(shè)計劃。

“我們希望大家心里有個底，究竟哪年建設(shè)量是多大，實事求是地對今后這四年有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，才能心中有數(shù)?！北本┦凶”＾k相關(guān)負(fù)責(zé)人在談及今年的保障房建設(shè)進(jìn)度時透露，未來允許各區(qū)縣根據(jù)實際情況提前安排建設(shè)進(jìn)度，提前開工，但不允許將本年度的建設(shè)任務(wù)后延，至于建設(shè)計劃，將力爭三季度全部實現(xiàn)開工，同時重點(diǎn)抓好竣工和交用項目建設(shè)，盡早竣工，盡早配售，讓群眾早日搬入新居。在審核分配方面，今年將改革審核方式，逐步統(tǒng)一廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房“四房”申請為合并申請。進(jìn)一步推進(jìn)保障性住房審核管理信息系統(tǒng)建設(shè)，多部門信息資源共享、數(shù)據(jù)資源動態(tài)化管理，提高審核的準(zhǔn)確性，嚴(yán)肅查處保障性住房出租、出借、閑置等違法違規(guī)行為，健全退出機(jī)制。

此外今年還將實施1500萬平方米老舊住宅抗震節(jié)能綜合改造工作，推進(jìn)棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，882棟簡易樓拆除工作納入保障房安居工程統(tǒng)一考慮，穩(wěn)步推進(jìn)首都功能核心區(qū)人口疏解和房屋保護(hù)性修繕工作，創(chuàng)新對接安置房建設(shè)模式，全面推進(jìn)首都核心區(qū)人口疏解工作。

建筑市場：

嚴(yán)厲打擊違法轉(zhuǎn)包分包

來自北京市住建委的統(tǒng)計，目前全市房屋施工面積已達(dá)1.8億平方米，十幾條軌道交通線路同時開工建設(shè)，老舊住宅改造也將大規(guī)模鋪開。

“建設(shè)規(guī)模大、工期緊，既要保障建設(shè)速度，更要保證建設(shè)安全?！北本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，一方面要全面實施精細(xì)化管理，強(qiáng)化質(zhì)量安全監(jiān)督，特別是加強(qiáng)軌道交通、保障性住房、抗震加固和建筑節(jié)能改造工程的專項監(jiān)督，把預(yù)警當(dāng)應(yīng)急，建立危險性較大工程信息管理系統(tǒng)，依靠專家和科技手段強(qiáng)化對重大風(fēng)險源的防控，及時發(fā)現(xiàn)苗頭，及時處理。另一方面是大力推動建筑市場綜合執(zhí)法，實現(xiàn)施工現(xiàn)場與建筑市場“兩場”聯(lián)動。將建筑市場行為綜合執(zhí)法納入安全質(zhì)量網(wǎng)格化管理，推動綜合執(zhí)法的日常化和動態(tài)化，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大執(zhí)法力度，逐步提高市場行為執(zhí)法處罰的比例。同時堅持源頭治理，著力解決建筑市場中存在的違法轉(zhuǎn)包分包、監(jiān)理不到位等深層次矛盾問題。

建筑節(jié)能：

試點(diǎn)460萬平方米住宅產(chǎn)業(yè)化

在建筑節(jié)能減排方面，今年將完成節(jié)能改造任務(wù)1500萬平方米左右。完成10萬戶農(nóng)宅抗震節(jié)能工作，在新農(nóng)村建設(shè)中試點(diǎn)推廣清潔可再生能源，探索農(nóng)村冬季采暖能源供應(yīng)的有效方式。并進(jìn)一步推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。今年在繼續(xù)實施面積獎勵政策的基礎(chǔ)上，研究進(jìn)一步推進(jìn)政策措施，完善管理機(jī)制和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，在保障性住房和商品房項目中開展460萬平方米住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化施工、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。

同時，積極開展綠色建筑標(biāo)識認(rèn)定，完成綠色建筑800萬平方米建設(shè)任務(wù)。政府機(jī)構(gòu)率先垂范，凡政府投資的建設(shè)項目一律按綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建設(shè)。在未來科技城、海淀北部新區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)、門頭溝生態(tài)城、首鋼產(chǎn)業(yè)置換廠區(qū)等園區(qū)組織綠色園區(qū)的試點(diǎn)示范，鼓勵在實施既有建筑改造過程中同步實施水電和再生能源應(yīng)用等方式的綠色建筑改造。

在施工污染方面，會議要求各區(qū)建設(shè)管理部門要落實屬地管理責(zé)任，加強(qiáng)施工現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管理，組織開展好“綠色文明安全工地”的創(chuàng)建活動，對工程施工全過程進(jìn)行全面考核。建立與政府相關(guān)部門的執(zhí)法聯(lián)動機(jī)制，最大限度控制施工揚(yáng)塵污染。1月北京成交居住用地僅有1宗天朗房網(wǎng)2012-2-7閱讀次數(shù):39

在整個市場蕭條的情況下，開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減，2012年1月北京成交居住用地僅有1宗，建設(shè)用地面積14.14萬平方米，規(guī)劃建筑面積19.59萬平方米。比上月減少8宗，成交土地建設(shè)用地面積環(huán)比減少81.64%。與去年同期相比減少44.72%。

北京居住用地成交量月度走勢圖如下：

1月成交居住用地建設(shè)用地為北京市房山區(qū)房山線長陽西站4號地01-04-04等地塊二類居住、商業(yè)金融用地，對房山區(qū)區(qū)域市場形成潛在供應(yīng)。

1月北京成交居住用地列表：No.宗地名稱交易方式建設(shè)用地(萬㎡)樓面價(元/平米)成交金額(萬元)競得人1北京市房山區(qū)房山線長陽西站4號地01-04-04等地塊二類居住、商業(yè)金融用地掛牌14京鑫業(yè)利達(dá)市政工程有限公司1月期房寫字樓成交均價環(huán)比下跌3.15%天朗房網(wǎng)2012-2-7閱讀次數(shù):34

1月北京寫字樓供需比為1:0.42，供需比值為2.36，環(huán)比增加1.15。其中期房寫字樓供需比為1：0.23，供需比值為4.29，環(huán)比增加2.86。

1月期房寫字樓成交均價25505元/平方米，環(huán)比下跌3.51%，同比下跌20.25%。截止1月底，北京期房寫字樓存量357.61萬平方米，存量環(huán)比上月增加1.44%，同比增加9.63%。

1月全市寫字樓供應(yīng)量、成交量均減少，成交均價下跌，供需比值增加，市場表現(xiàn)供大于求，市場存量增加。

北京期房寫字樓供應(yīng)量、成交量和供需比值走勢如下圖：

北京期房寫字樓成交均價和存量月度走勢如下圖：1月北京商業(yè)成交面積環(huán)比減少68.08%天朗房網(wǎng)2012-2-7閱讀次數(shù):32

1月北京商業(yè)供應(yīng)商業(yè)面積9.7萬平方米，環(huán)比減少54.84%，同比去年同期大幅增加，增幅超6倍。

期房商業(yè)供應(yīng)方面，期房商業(yè)供應(yīng)9.01萬平方米，供應(yīng)量環(huán)比減少34.57%，同比去年同期大幅增加，增幅超7倍。

北京期房商業(yè)新增供應(yīng)量月度走勢如下圖:

1月北京商業(yè)成交面積5.35萬平方米。成交面積環(huán)比減少68.08%，同比減少55.04%。

其中期房商業(yè)成交面積1.55萬平方米，環(huán)比減少78.77%，同比減少75.04%。

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