房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算程序及與普通企業(yè)破產(chǎn)清算程序的區(qū)別

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1、房地產(chǎn)企業(yè)是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，業(yè)務(wù)包括城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)、房屋營(yíng)造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)營(yíng)銷等。與普通企業(yè)破產(chǎn)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)具有其特殊性。首先，破產(chǎn)債權(quán)人的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人除包括勞動(dòng)債權(quán)人、稅務(wù)征收機(jī)關(guān)、材料供應(yīng)商、銀行抵押權(quán)人等，還包括被拆遷人、購(gòu)房人、建設(shè)工程承包人等特殊債權(quán)人，在破產(chǎn)清算中，如果不能妥善有效地平衡各方利益，可能會(huì)引發(fā)群體性事件，甚或危及社會(huì)穩(wěn)定和金融穩(wěn)定。其次，破產(chǎn)債權(quán)性質(zhì)的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及國(guó)計(jì)民生，相關(guān)債權(quán)人代表的利益往往事關(guān)重大，存在價(jià)值沖突和利益協(xié)調(diào)的問(wèn)題，例如，建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)涉及農(nóng)民工權(quán)益保護(hù)、銀行抵押權(quán)涉及金融安全、購(gòu)房人和被拆遷人權(quán)利涉及到生存權(quán)和物權(quán)保護(hù)。最后，登記批準(zhǔn)程序的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及土地流轉(zhuǎn)、房屋買賣、土地使用權(quán)抵押等諸多需要登記、審批的事項(xiàng)，處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，需要對(duì)相關(guān)登記審批事項(xiàng)予以特別關(guān)注。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)應(yīng)實(shí)行特殊的清算程序。2、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序的確立，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和審慎原則。(1)公平原則。公平原則的實(shí)質(zhì)是，“相同情況相同對(duì)待，不同情況不同對(duì)待”，具體而言，就是“在破產(chǎn)清算中將各種性質(zhì)的債權(quán)或權(quán)益區(qū)分開(kāi)來(lái)，分別就諸如破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶛?quán)、勞動(dòng)者工資與其他費(fèi)用，國(guó)家稅款、別除權(quán)、普通債權(quán)以及劣后債權(quán)等實(shí)體權(quán)利的構(gòu)成要件以及實(shí)現(xiàn)途徑、先后順序做出明文規(guī)定?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償中，公平原則的具體要求包括，對(duì)各類性質(zhì)不同的債權(quán)加以區(qū)分，分別予以必要的保護(hù);對(duì)某類性質(zhì)的債權(quán)的構(gòu)成要件、先后順序加以明確，以確?？刹僮餍?對(duì)相同類別的債權(quán)予以同等對(duì)待，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不能滿足破產(chǎn)債權(quán)總量時(shí)，同類債權(quán)按比例清償。(2)審慎原則。審慎原則要求，確定某類債權(quán)較其他債權(quán)優(yōu)先受償，需要審慎依據(jù)現(xiàn)行法律和政策的所認(rèn)可價(jià)值取向和利益衡量，辨析該類債權(quán)代表的利益是否有必要予以優(yōu)先保護(hù)，在確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序時(shí)，審慎原則尤為重要。審慎原則還要求，盡量將優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)受償?shù)钠飘a(chǎn)債權(quán)數(shù)量維持在最低水平。3、從應(yīng)然角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序應(yīng)有特殊性，建議順利如下：(1)簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人的支付房屋請(qǐng)求權(quán);(2)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán);(3)銀行抵押權(quán)以及經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售商品房購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預(yù)售商品房消費(fèi)購(gòu)房人不能從破產(chǎn)企業(yè)無(wú)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)中得到清償時(shí)，可以從抵押物變價(jià)款中分出一定比例優(yōu)先受償;(4)破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù);(5)預(yù)售商品房消費(fèi)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)、消費(fèi)購(gòu)房人支付的定金本金(設(shè)定優(yōu)先受償上限或比例)、勞動(dòng)債權(quán)(包括職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付職工的補(bǔ)償金;(6)所欠稅款及前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用;(7)普通破產(chǎn)債權(quán)。公司破產(chǎn)清算程序

1、由債權(quán)人或債務(wù)人向人民法院申請(qǐng)公司破產(chǎn)。2、法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，對(duì)債務(wù)人的其他民事執(zhí)行程序、財(cái)產(chǎn)保全程序必須中止，同時(shí)，法院受理后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知債務(wù)人的開(kāi)戶銀行停止辦理債務(wù)人的結(jié)算業(yè)務(wù)。開(kāi)戶銀行支付維持債務(wù)人正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必需費(fèi)用時(shí)，需經(jīng)人民法院許可。3、法院裁定宣告進(jìn)入破產(chǎn)還債程序后，就在10內(nèi)通知債務(wù)人和已知的債權(quán)人，并發(fā)出公告。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在收到通知后30日內(nèi)，未收到通知的債權(quán)人應(yīng)當(dāng)自公告之日起3個(gè)月內(nèi)，向法院申報(bào)債權(quán)。逾期未申報(bào)債權(quán)的，視為放棄債權(quán)。債權(quán)人可以組成債權(quán)人會(huì)議，討論破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配處理方案以及和解協(xié)議。4、法院成立清算組織。清算組由股東代表，有關(guān)機(jī)關(guān)及相關(guān)專業(yè)人士組成。5、清算組負(fù)責(zé)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的保管、清理、估價(jià)、處理和分配。清算組織可以依法進(jìn)行必要的民事活動(dòng)，他們對(duì)法院負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，接受法院和債權(quán)人會(huì)議的監(jiān)督。6、法院組織成立破產(chǎn)清算組織的，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理和分配方案由破產(chǎn)清算組織提出，經(jīng)債權(quán)人會(huì)議討論通過(guò)，報(bào)請(qǐng)法院裁定后執(zhí)行。7、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配完畢，由清算組織提請(qǐng)法院終結(jié)破產(chǎn)程序。破產(chǎn)程序終結(jié)后，未得到清償?shù)膫鶛?quán)不再清償。8、破產(chǎn)程序終結(jié)后，由清算組織向公司原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。破產(chǎn)宣告的法律后果

2014-02-2613:34:02

來(lái)源：

點(diǎn)擊：人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)的裁定，自宣告之日起發(fā)生法律效力。破產(chǎn)宣告的法律后果是：第一，債務(wù)人自破產(chǎn)宣告之日起停止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。為債權(quán)人利益確有必要繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，須經(jīng)人民法院許可。第二，破產(chǎn)企業(yè)從破產(chǎn)宣告之日起，即喪失對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)和處分權(quán)，其全部財(cái)產(chǎn)由清算組接管。債務(wù)人的銀行賬戶只能由清算組使用。第三，破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，由清算組決定解除或者繼續(xù)履行。第四，破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)在其他民事訴訟程序中被查封、扣押、凍結(jié)的，受理破產(chǎn)案件的人民法院應(yīng)當(dāng)立即通知采取查封、扣押、凍結(jié)措施的人民法院予以解除，并向受理破產(chǎn)案件的人民法院辦理移交手續(xù)。第五，企業(yè)被宣告破產(chǎn)后，人民法院應(yīng)當(dāng)指定必要的留守人員。破產(chǎn)企業(yè)的法定代表人、財(cái)會(huì)人員、財(cái)產(chǎn)保管人員必須留守。第六，破產(chǎn)企業(yè)在法院受理案件前6個(gè)月至破產(chǎn)宣告之日內(nèi)，所實(shí)施的某些法律行為無(wú)效，如隱匿、私分或者無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn);非正常壓價(jià)出售財(cái)產(chǎn);對(duì)原來(lái)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保;對(duì)未到期的債務(wù)提前清償;放棄自己的債權(quán)等行為，均屬無(wú)效的法律行為。根據(jù)最高法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第38條，破產(chǎn)宣告后，債權(quán)人或者債務(wù)人對(duì)破產(chǎn)宣告有異議的，可以在人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)之日起10日內(nèi)，向上一級(jí)人民法院申訴。上一級(jí)人民法院應(yīng)當(dāng)組成合議庭進(jìn)行審理，并在30日內(nèi)作出裁定。房地產(chǎn)公司破產(chǎn)清算實(shí)務(wù)問(wèn)題研究導(dǎo)讀：第三個(gè)問(wèn)題是建設(shè)資金的來(lái)源問(wèn)題，房地產(chǎn)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，繼續(xù)履行施工合同面臨的首要問(wèn)題就是建設(shè)資金問(wèn)題，新破產(chǎn)法未涉及，管理人若為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、清算事務(wù)所，新破產(chǎn)法基于破產(chǎn)預(yù)防的立法思想，對(duì)繼續(xù)營(yíng)業(yè)問(wèn)題作出了全面的規(guī)定，這同時(shí)帶來(lái)了合同的繼續(xù)履行與繼續(xù)營(yíng)業(yè)的區(qū)分問(wèn)題，房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案件，而且關(guān)系到債務(wù)人能否走出破產(chǎn)困境等，破產(chǎn)程序開(kāi)始后，三、關(guān)于工程承包商、購(gòu)房戶賠償?shù)某浞直ＷC第三個(gè)問(wèn)題是建設(shè)資金的來(lái)源問(wèn)題，房地產(chǎn)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，繼續(xù)履行施工合同面臨的首要問(wèn)題就是建設(shè)資金問(wèn)題，新破產(chǎn)法未涉及，管理人若為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、清算事務(wù)所，新破產(chǎn)法基于破產(chǎn)預(yù)防的立法思想，對(duì)繼續(xù)營(yíng)業(yè)問(wèn)題作出了全面的規(guī)定，這同時(shí)帶來(lái)了合同的繼續(xù)履行與繼續(xù)營(yíng)業(yè)的區(qū)分問(wèn)題，房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案件，而且關(guān)系到債務(wù)人能否走出破產(chǎn)困境等，破產(chǎn)程序開(kāi)始后，三、關(guān)于工程承包商、購(gòu)房戶賠償?shù)某浞直ＷC；（3）對(duì)將來(lái)履行合同提供充分的保證。只有在滿足以上條件的要求下，托管人才能承認(rèn)合同的履行。[14]筆者認(rèn)為，美國(guó)的上述做法，合理平衡了雙方的利益，我國(guó)應(yīng)予借鑒。第三個(gè)問(wèn)題是建設(shè)資金的來(lái)源問(wèn)題。房地產(chǎn)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目往往是“半截子工程”，繼續(xù)履行施工合同面臨的首要問(wèn)題就是建設(shè)資金問(wèn)題，如何解決？筆者認(rèn)為，在現(xiàn)有的法律框架下有兩條途徑：第一個(gè)途徑是管理人借款融資，但是該借款能否作為共益?zhèn)鶆?wù)，新破產(chǎn)法未涉及。筆者認(rèn)為，該借款是為全體債權(quán)人利益而為，可比照重整程序中借款處理，并可以為之設(shè)定擔(dān)保；第二個(gè)途徑是政府或管理人墊款。政府可從維穩(wěn)基金中墊付建設(shè)資金，管理人若為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、清算事務(wù)所，也可以墊付建設(shè)資金，該墊款按共益?zhèn)鶆?wù)處理。（三）施工合同繼續(xù)履行與債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)的區(qū)別。新破產(chǎn)法基于破產(chǎn)預(yù)防的立法思想，對(duì)繼續(xù)營(yíng)業(yè)問(wèn)題作出了全面的規(guī)定，這同時(shí)帶來(lái)了合同的繼續(xù)履行與繼續(xù)營(yíng)業(yè)的區(qū)分問(wèn)題，準(zhǔn)確識(shí)別兩者的不同，直接關(guān)系到相關(guān)程序的處理。房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案件，施工合同的繼續(xù)履行與債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)極易混淆。筆者認(rèn)為，兩者的區(qū)別主要有：1、合同的繼續(xù)履行主要涉合同雙方當(dāng)事人，與其他程序參與人沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)。而債務(wù)人是否繼續(xù)營(yíng)業(yè)，涉及面廣，不僅對(duì)債務(wù)人自身的財(cái)產(chǎn)的增加或者減少密切相關(guān)，而且關(guān)系到債務(wù)人能否走出破產(chǎn)困境等，獲得再生，與所有的債權(quán)人緊密相關(guān)。2、合同繼續(xù)履行一般以增加財(cái)產(chǎn)為原則，營(yíng)業(yè)的繼續(xù)有增加財(cái)產(chǎn)的因素，但更多考慮的是否有重整的可能和成效。[15]3、程序要求不同。破產(chǎn)程序開(kāi)始后，管理人決定繼續(xù)履行合同，應(yīng)及時(shí)報(bào)告?zhèn)鶛?quán)人委員會(huì)，未設(shè)立債權(quán)人委員會(huì)的應(yīng)報(bào)告人民法院；管理人決定繼續(xù)或者停止債務(wù)人的營(yíng)業(yè)，在第一次債權(quán)人會(huì)議召開(kāi)前，應(yīng)經(jīng)人民法院許可，在第一次債權(quán)人會(huì)議召開(kāi)之后，應(yīng)由債權(quán)人會(huì)議決定。當(dāng)然兩者也有一定的關(guān)聯(lián)，都會(huì)影響債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)數(shù)量，只是影響的程度不同而已。三、關(guān)于工程承包商、購(gòu)房戶權(quán)利識(shí)別與保護(hù)問(wèn)題（一）在建工程的權(quán)利歸屬問(wèn)題。對(duì)于“在建工程”，在承包商墊資修建的情況下，是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，實(shí)踐中管理人與承包商爭(zhēng)議很大。承包商認(rèn)為，債務(wù)人未支付工程款或者僅支付少量工程款，所承建的工程系自已墊資修建，且未竣工交付，不屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，從而拒絕從工地遷出；管理人則認(rèn)為，債務(wù)人與承包商之間存在工程承包合同關(guān)系，債務(wù)人未按約支付工程款，承包商可申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)，其墊資款按最高法院司法解釋的規(guī)定視為拖欠的工程款，也可作為破產(chǎn)債權(quán)申報(bào)。因此，債務(wù)人與承包商之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，承包商無(wú)權(quán)以債權(quán)人的身份侵害債務(wù)人的物權(quán)，在建工程應(yīng)屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，管理人解除施工合同后，承包商應(yīng)無(wú)條件地從工地遷出。筆者認(rèn)為，在債務(wù)人拖欠承包商工程款及墊資款的情況下，在建工程是否債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，承包方應(yīng)否從工地中遷出，可從以下幾個(gè)方面分析：一是管理人是否具備請(qǐng)求遷出的主體資格。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定。債務(wù)人作為發(fā)包方基于工程建設(shè)合同，享有對(duì)建設(shè)工地的占有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)，其具有請(qǐng)求遷出的主體資格。[16]破產(chǎn)申請(qǐng)受理后，按照新破產(chǎn)法第25條關(guān)于管理人職責(zé)的規(guī)定，管理人具有債務(wù)人的權(quán)限，其當(dāng)然具有請(qǐng)求遷出的主體資格。二是承包方占據(jù)工地是否具有合法性。承包方進(jìn)駐工地施工是源于雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同，破產(chǎn)申請(qǐng)受理后管理人對(duì)建設(shè)工程施工合同享有單方解除權(quán)。建設(shè)工程施工合同的解除，使承包施工方失去了依據(jù)施工合同占據(jù)工地的法律依據(jù)，故施工方繼續(xù)占據(jù)工地不具有合法性。三是承包方以拖欠工程款為由，占據(jù)工地的理由是否成立。根據(jù)合同法的規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。在發(fā)包方破產(chǎn)的情況下，其工程價(jià)款仍可獲得優(yōu)先受償。因此，承包方不能以發(fā)包方未支付工程款為由來(lái)對(duì)抗發(fā)包方要求其從工地遷出的請(qǐng)求，在建工程應(yīng)交破產(chǎn)管理人接管。需要說(shuō)明的是，承包方混淆了建設(shè)施工合同與加工承攬合同的區(qū)別。合同法第264條規(guī)定，定作人未向承攬人支付報(bào)酬或者材料費(fèi)等價(jià)款的，承攬人對(duì)完成的工作成果享有留置權(quán)。留置權(quán)是一項(xiàng)法定優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。但是建設(shè)施工合同，承包方不享有留置權(quán)所規(guī)定的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。承包方不能以占據(jù)施工場(chǎng)地，變相行使留置權(quán)，達(dá)到優(yōu)先受償?shù)哪康?。（二）預(yù)售商品房的權(quán)利歸屬問(wèn)題。為獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)資金和提前收回項(xiàng)目投資，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中，一般都會(huì)預(yù)售商品房，并在房產(chǎn)、國(guó)土管理部門(mén)辦理預(yù)售合同登記備案。對(duì)于已預(yù)售的商品房是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大。筆者擬作一分析，從購(gòu)房人支付價(jià)款情況來(lái)看，主要有兩種情況：第一種情況是購(gòu)房人已支付全部房款；第二種情況是購(gòu)房人僅支付大部分或少部分房款。對(duì)于第一種情況，在管理人將商品房最終建成竣工的情況下，因該商品房系特定物，且購(gòu)房人已支付全部房款，按照最高法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第71條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。因此，該商品房的所有權(quán)應(yīng)屬于購(gòu)房人，購(gòu)房人可向管理人行使取回權(quán)。對(duì)于第二種情況，在管理人將商品房建成竣工的情況下，雖該商品房系特定物，但因承購(gòu)人尚未支付完全對(duì)價(jià)，該商品房的所有權(quán)應(yīng)屬于債務(wù)人，因而屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。這里值得探討的是，管理人在變價(jià)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)，原購(gòu)房人是否可主張未經(jīng)其同意，管理人處分該商品房的行為無(wú)效？筆者認(rèn)為，這里關(guān)鍵是如何認(rèn)定商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力。對(duì)此，理論界和實(shí)務(wù)界存在不同的認(rèn)識(shí)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條關(guān)于預(yù)售登記備案的規(guī)定，系行政管理范疇，并不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記存在本質(zhì)區(qū)別。[17]另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)，登記后購(gòu)買人所取得的待建房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)效力，在房屋建成，購(gòu)房人履行合同約定義務(wù)后，可請(qǐng)求預(yù)售方交付房屋并辦理物權(quán)的變更登記。同時(shí)，在沒(méi)有交付房屋之前，預(yù)售方將該商品房轉(zhuǎn)給第三方，對(duì)購(gòu)房人無(wú)效。[18]筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由是：在2007年物權(quán)法實(shí)施之前，我國(guó)尚未建立預(yù)告登記制度，但是從《城市商品房預(yù)售管理辦法》的立法目的和精神來(lái)看，雖然該辦法旨在通過(guò)預(yù)售登記備案對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以加強(qiáng)商品房預(yù)售的行政管理，但其根本目的仍在于防止開(kāi)發(fā)商“一房二賣”，保護(hù)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)買人的利益。因此，賦予預(yù)售登記備案以物權(quán)法上的預(yù)告登記效力，符合我國(guó)的國(guó)情和法律保護(hù)弱者的立法精神。因此，在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，對(duì)于登記備案的商品房，管理人未經(jīng)預(yù)售購(gòu)買人同意，處分行為無(wú)效，即購(gòu)買人對(duì)該商品房的請(qǐng)求權(quán)具有排斥后來(lái)的物權(quán)變動(dòng)的效力。但值得注意的是，該登記只是為購(gòu)買人的請(qǐng)求權(quán)提供強(qiáng)力保障，并不改變請(qǐng)求權(quán)本來(lái)的法律關(guān)系。按物權(quán)法第20條的規(guī)定在以下三種情形下，管理人（預(yù)售方）的處分行為有效：第一種情形是購(gòu)買人的債權(quán)消滅。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)存在是預(yù)告登記的前提，債權(quán)一旦消滅，預(yù)告登記也就失去了存在的基礎(chǔ)。因此，自購(gòu)買人的債權(quán)消滅之日起，購(gòu)買人的請(qǐng)求權(quán)不再具有排他效力，預(yù)售方此后行使的處分行為，應(yīng)為有效；第二種情形基于債本來(lái)的法律關(guān)系，預(yù)售方可以對(duì)購(gòu)買人行使的抗辯權(quán)，例如，購(gòu)買人未依約支付房款，主張預(yù)售合同解除成立的，法院可認(rèn)定預(yù)告登記失效，預(yù)售方處分該商品房行為有效；第三種情形是購(gòu)買人能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記。由于預(yù)告登記的不