學校物業(yè)服務投標方案（技術方案）

學校物業(yè)服務方案投標方案（技術方案）投標方案投標人名稱：****有限責任公司地址：****號二樓聯(lián)系人：****1報告說明聲明：本文內容信息來源于公開渠道，對文中內容的準確性、完整性、及時性或可靠性不作任何保證。本文內容僅供參考與學習交流使用，不構成相關領域的建議和依據(jù)。 第一節(jié)學校物業(yè)管理的特點 一、學校物業(yè)管理的特點 二、學校物業(yè)管理的著力點 一、加強管理手段建設 二、加強隊伍素質建設 三、接受國家教育主管部門的指導 第三節(jié)項目管理的整體設想及規(guī)劃 二、物業(yè)管理目標 三、管理模式 四、管理服務方法及標準 五、物業(yè)管理內容 六、工作重難點分析 第二章物業(yè)服務創(chuàng)新設想 第一節(jié)物業(yè)服務模式的定位 第二節(jié)學校物業(yè)管理創(chuàng)新的目標 三、對各方關系進行妥善協(xié)調 2 一、強化物業(yè)管理制度 二、提升物業(yè)管理水平 一、綜合一體的管理方式 二、設立駐場服務機構 第二節(jié)工作計劃 一、前期介入工作計劃 二、物業(yè)服務交接項目 三、接管后工作計劃 第一節(jié)人員的配備 一、管理人員配備的原則 二、組織架構及人員配置 三、人員崗位職責 73 一、本項目的職員招募、培訓、上崗方案 二、健全職員日常治理、培訓教育制度 第三節(jié)人員管理 一、人員管理機制 二、嚴格考核制度 三、優(yōu)勝劣汰的末位淘汰制度 3 五、重視用戶意見 六、留人措施 七、量化管理與標準化動作 第一節(jié)物資裝備的原則 第二節(jié)物業(yè)用房 一、物業(yè)管理用房 第三節(jié)管理工作必需的各類物資裝備 二、維修工具 三、消防器材 五、保安設備工具 六、綠化工具 第四節(jié)物資裝配管理 一、綠化養(yǎng)護機械管理 二、保安工具管理規(guī)定 三、保潔用品管理規(guī)定 第六章物業(yè)管理規(guī)章制度 第一節(jié)服務人員制度 4一、內部崗位責任制度 二、保潔庫房管理員管理制度 三、保潔員人員管理制度 第二節(jié)公共管理規(guī)章制度 一、公示制度 二、水、電管理制度 三、機器設備管理制度 五、車輛停放管理制度 六、檔案管理制度 第七章保潔服務管理方案 第一節(jié)各區(qū)域保潔服務方案 一、辦公室保潔服務方案 二、學生公寓保潔服務方案 三、校園環(huán)境保潔服務方案 五、體育場館保潔服務方案 六、垃圾清運服務方案 七、清潔、保潔人員安全作業(yè)規(guī)定 第二節(jié)衛(wèi)生消殺及消毒管理方案 一、“消殺”服務工作要求 二、“消殺”工作設想 三、“消殺”工作方案 5 第三節(jié)冬季掃雪除冰方案 一、指導思想 二、工作原則 三、組織機構及職責 五、除雪實施程序 六、除雪標準 七、獎罰措施 八、后期工作 第三節(jié)物業(yè)冬季防凍、防滑方案 第八章綠化養(yǎng)護服務方案 第一節(jié)對項目的特點及現(xiàn)狀分析 一、植物配置特點 一、綠化養(yǎng)護組織架構圖 二、綠化養(yǎng)護管理人員工作安排及崗位職責 第三節(jié)綠化養(yǎng)護管理服務范圍及內容 一、綠化養(yǎng)護管理服務范圍 二、綠化養(yǎng)護工作內容 6 五、病蟲害防治要求及質量標準 第五節(jié)綠化養(yǎng)護基本措施 一、病蟲害防治 二、灌溉與排水 第九章安全保衛(wèi)管理方案 第一節(jié)管理理念和目標 一、組建專業(yè)化隊伍，確保服務人員素養(yǎng) 二、建立健全治理制度，規(guī)范服務過程 三、加強安全防范，做好治安聯(lián)防 四、強化消防治理，確保消防安全 五、維護公共秩序，規(guī)范交通治理 一、組建一支專業(yè)化的保衛(wèi)隊伍 二、建立健全秩序維護治理制度 三、落實安全防范措施，加強配合與溝通 五、維護公共秩序，規(guī)范樓宇治理 第三節(jié)人員編制及崗位設置 一、保衛(wèi)部組織架構 7二、崗位設置說明 三、人員編制說明 一、重點部位的治理 二、安全巡邏 第五節(jié)安保操作規(guī)程 一、教學樓門衛(wèi)作業(yè)規(guī)程 二、實訓樓門衛(wèi)作業(yè)規(guī)程 三、行政辦公樓門衛(wèi)工作規(guī)程 五、保衛(wèi)人員安全作業(yè)手冊 六、保衛(wèi)隊員禮節(jié)禮儀規(guī)范 七、保衛(wèi)職員工作守則 八、交通秩序管理 九、消防安全管理 第十章停車場管理方案 第二節(jié)停車場管理實施方案 二、具體管理實施方案 第三節(jié)停車場崗位操作規(guī)程 一、車輛入場 二、車輛離場 8三、車管員服務用語 第十一章會議服務方案 302第一節(jié)會議服務的總體要求 一、服務目標 二、基本原則 三、會議室管理要求 一、了解會議要求 二、布置會場 三、會前準備 五、會后服務 第三節(jié)會務服務人員崗位職責 一、會務部負責人崗位職責 二、會議室音像設備操作人員崗位職責 三、會議服務人員崗位職責 第十二章學校樓宇管理方案 第一節(jié)學生公寓的管理方案 一、安全消防 二、設施維護 三、環(huán)境保潔 第二節(jié)學校辦公樓的管理方案 一、安全管理 9二、環(huán)境衛(wèi)生管理 三、水電及公共設施管理 第三節(jié)教學樓及圖書館管理方案 一、服務標準 二、考核指標 三、響應措施 第十三章設施設備管理方案 第一節(jié)服務質量目標 第二節(jié)要緊的設施運行管理 第三節(jié)設施設備管理制度 一、電梯設備管理制度 二、消防系統(tǒng)管理制度 三、配電設施設備管理制度 四、避雷設施管理制度 五、給排水設備系統(tǒng)管理制度 六、供氣設施設備管理制度 七、學生公寓生活設施設備巡查制度 第四節(jié)設施設備的維修 一、維修服務總體要求 二、維修養(yǎng)護計劃和實施方案 三、維修養(yǎng)護制度 第五節(jié)節(jié)約能源管理 第一節(jié)服務承諾 二、學校物業(yè)特點 三、學校物業(yè)管理質量保證建設體系的必要 第三節(jié)質量保證措施 一、綠化養(yǎng)護質量保證措施 二、保潔服務質量保證措施 三、秩序維護服務質量保證措施 第十五章應急事件處理預案 第一節(jié)應急事件處理整體方案 二、應急事件的管理控制原則 三、應急事件處理流程 四、應急事件的分類與識別 五、應急物資準備方案 第二節(jié)應急事件處理制度 二、適用范圍 第三節(jié)各類應急事件處理預案 一、消防應急預案 二、停電應急預案 三、電梯困人應急預案 五、盜竊事件應急預案 六、高空墜物應急預案 七、地震應急預案 九、燃氣泄漏應急預案 十、停水應急預案 十一、爆管應急預案 十二、觸電應急預案 十四、重大活動安全保衛(wèi)應急方案 第一節(jié)傳染病疫情事件的預防和防控措施 一、傳染病疫情事件預防 二、防控措施 三、學校衛(wèi)生防疫工作 第二節(jié)明確防控具體要求 一、工作目標 二、防控原則 三、防控準備 第三節(jié)疫情防控實操 一、清潔消殺要求 二、人員防控要求 三、成立現(xiàn)場疫情應急防范小組 第四節(jié)消毒物品準備 一、消毒泡騰片 二、84消毒液 469第十七章投訴處理服務方案 第一節(jié)投訴產(chǎn)生原因分析 一、投訴的定義 二、剖析投訴成因 三、投訴動機分析 第二節(jié)投訴處理基本原則 一、換位思考原則 二、有法可依原則 三、快速反應原則 四、及時總結原則 第三節(jié)投訴處理制度 二、投訴接待 第四節(jié)投訴處理流程 一、記錄投訴內容 二、判斷投訴是否成立 三、確定投訴處理責任部門 五、公平提出處理方案 六、提交主管領導批示 七、實施處理方案 八、總結評價 第十八章檔案的建立與管理 第一節(jié)檔案管理運作環(huán)節(jié) 一、資料的收集 二、資料分類整理 三、資料歸檔管理 第二節(jié)檔案資料的分類 一、接管移交資料 二、管理檔案資料 第一章物業(yè)服務整體設想與策劃第一節(jié)學校物業(yè)管理的特點這些特點決定了學校物業(yè)管理主要應是以保證教學和師生強管理手段和隊伍素質建設、接受國家教育主管部門的指隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和學校后勤社會化改革的推(一)教育屬性(二)特定的服務對象(三)特定的校園文化氛圍由于高等教育在我國經(jīng)濟建設和精神文明建設中所處的重要地位和所起的作用決定了學校特有的文化內涵和底學校物業(yè)管理所承擔的校園環(huán)境建設是校園文化建設(四)物業(yè)服務費用標準具有不確定性采用“成本倒推法”,而不是“市場計費標準”,因而與社房屋及公共設備、設施(主要包括水電暖等)是保證教(二)提供多元化、實效性的服務這讓本身主要履行確保教學質量的學校職能部門不得不分二是根據(jù)學校的情況及學生的需求適時開展各種特色活動及宣傳教育活動，這不僅有利于疏通與廣大師生的關業(yè)服務項目和上述具有學校特色的教學后勤保障和學生多(三)營造良好的育人氛圍以人為本的人性化管理，用溫暖和友情滋潤美化學生的心生形成良好的行為規(guī)范和增強自律意識產(chǎn)生潛移默化的作(四)維護正常的教學秩序維護公共秩序是物業(yè)管理的一項常規(guī)工作，對學校來點區(qū)域(教學區(qū)、學生公寓)、重點部位(貴重物品存放處)、重點時段(早中晚、節(jié)假日)重點維護和防范；三是保安人員要文明執(zhí)勤，既要嚴格執(zhí)行制度又要熱情為師生員工服旨，以管理為手段”的指導思想下，應用高科技術(例如：宿舍的電子控制系統(tǒng)和智能化新技術等)和先進手段，根據(jù)第三節(jié)項目管理的整體設想及規(guī)劃(一)建立優(yōu)化的治理機制(二)推行適合的治理模式(三)堅持一貫的服務理念部及院方相關部門及人員通過網(wǎng)絡平臺可及時了解掌握機二、物業(yè)管理目標(一)物業(yè)治理目標(二)質量目標響應招標方要求，努力達成以下質量目標：(根據(jù)招標方采購需求不同參照以下內容修改)序號指標名稱國家標準管理標準測算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設施完好率98%以上完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度；定期進行全面分項檢無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時率數(shù)/應計報維修次數(shù)建立嚴格的修繕制度，維修人員接到《維修通知單》X小時內完成，并建立回訪制度和回訪記錄。3潔率情況/清潔、保潔標準建立合理有效的工作質量監(jiān)督機制，做到定時檢查/發(fā)現(xiàn)問題3維修工程質量合格率99%以上維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質量監(jiān)督機制和回訪制度、考核制度和獎罰制度。回訪率25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項次照明燈及疏散燈完好率完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)4主要機電設備完好率99%以上完好的大型及重要機電設備/大型及重要機電設備總計完善機電設備的云做制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術人員，所有機電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實施24小時專人值班；出現(xiàn)故障及時排除。5消防設備完好率完好消防設備/學校消防設備總數(shù)實行巡查制度，建檔6治安、消防發(fā)生率下(年)下(年)治安案件實發(fā)次數(shù)或發(fā)生消防面積業(yè)使用學校管理部經(jīng)理為責任治安、消防員；下屬全體員工均為義務治安、消防員；落實防火安全三級檢查制不定期巡邏；消防中心4小時值班，統(tǒng)一7有效投訴率下(年)2%以下(年)有效投訴次總數(shù)采取措施，加強與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理提高員工素質；投訴處理有結果、有記錄、有回訪。有效投訴處理率處理的有效有效投訴總數(shù)8管理人員專業(yè)培訓合格率培訓合格人員/培訓人員總數(shù)人員培訓自學與培訓相結合；抓好上崗培訓、在職培訓、特殊崗位人員培訓、培訓考核制度與獎罰相結合；強化培訓結果。9服務回訪率25%以上回訪次數(shù)/服務次數(shù)加強服務隊伍的服務使用人滿意率95%以上95%以上對管理滿意人數(shù)+基本使用人總人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學管理手段，努力完善服務體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強雙方交流及溝通。務求探索一種可借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質低價模(三)在人員配備上堅持“價廉質優(yōu)”、“質優(yōu)量少”(一)管理辦法1.組建高素質的物業(yè)管理隊伍，實行專業(yè)化的物業(yè)管理3.強化安全管理，營造萬無一失的安全辦公、就學環(huán)境口門崗，室外巡邏崗，安全監(jiān)控和消防監(jiān)控崗，晝夜24小(二)管理服務標準(1)做到三季有花，四季常青。并承擔甲方大型活動(2)按不同季節(jié)對花卉苗木的養(yǎng)護要求進行養(yǎng)護，并率應達到98%以上。(3)校園綠化面積應達到應綠化面積的95%以上。(4)綠地、各種樹木的種植和調整工作應本著美觀合(5)校園內的建筑物能進行立體綠化的，應進行立體(1)道路環(huán)境應整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢(2)陰井、排水設施應通暢，無污水外溢，排水口處(3)衛(wèi)生間應保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞(4)垃圾樓應保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周(5)校園內垃圾應日產(chǎn)日清，無暴露垃圾，無衛(wèi)生死(6)建筑物內外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標；公(7)校園主要干道的地面衛(wèi)生應在每日早7:30以前(8)道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應(9)應及時清理院內主要干道的積雪，保證道路通暢(1)教室衛(wèi)生應在每天晚自習后清掃完畢，鎖門。第二天早7:00應將各教室門打開(特殊情況除外)。(2)應保持教室地面清潔、四壁潔白、墻裙完好無污(3)吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關及各類設備應(4)粉筆(白色、彩色)板擦應保證供給并擺放整齊。(5)制定教室服務制度化、規(guī)范化、科學化的管理制(1)各樓道(包括家屬樓物業(yè)范圍)地面清潔、門窗、(3)要保證全學校正常供水、供電、供暖工作。(4)水、電、暖維修應24小時值班。要制定應急處置(5)節(jié)能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、(7)按要求供應全學校飲用水和洗浴。對茶浴爐房要(8)按要求每年應集中時間對外收取供暖費，并支付(一)安全保衛(wèi)1.全天24小時對物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進行巡查和保2.全天24小時對物業(yè)的門崗、大堂、車場、地下室出4.物業(yè)建筑紅線范圍內發(fā)生的侵犯工作人員事件或者7.熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，實行24小時全天候8.全天24小時內每隔2小時對各樓宇進行安全巡查一10.做好物業(yè)的安全保衛(wèi)和人流疏導工作。在工作時間11.在正常工作時間內，進行不間斷巡查，負責通道、12.做好外籍人員進入校區(qū)內的指引及各項安全保衛(wèi)工13.協(xié)助學校組織各類活動的開展及臨時接待任務的安殊敏感時期保衛(wèi)方案”,實施對校區(qū)的安全、防護、保衛(wèi)工14.負責校區(qū)轄內重大突發(fā)情況和事(案)件的報警及15.制定處置突發(fā)事件的應急預案，組織演練，并負責16.遇有突發(fā)事件，值班人員應立即按規(guī)定報告相關部門，并在10分鐘內趕到現(xiàn)場，控制和處理事件，所有保安(二)消防管理人。全面熟練掌握消防監(jiān)控報警、干式滅火(氣體)、濕式滅火(噴淋)、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操3.全天24小時消防中心值班，24小時消防主機監(jiān)管。出現(xiàn)消防報警3分鐘辨別消防報警的信息，5分鐘內到達報4.建立義務消防隊伍，出現(xiàn)消防事故15分鐘內應有XX(三)停車場管理車庫為內部停車場。全天24小時車輛停放管理，嚴格4.對停車場和物業(yè)轄內發(fā)生的車輛事故及交通設施損一般性維修。按照變壓器、配電柜管理規(guī)范和標準每2小時2.建筑主體及內外裝飾的日常管理以及配套設施的日舍、實驗室、圖書館、體育場(館)、地下室(車庫、人防(1)給排水系統(tǒng)(大修除外):雨水管、排污管、給(2)照明及動力等電力系統(tǒng)：包括低壓配電房末級開(3)空調系統(tǒng)：做好空調系統(tǒng)管理維護工作。(4)電梯系統(tǒng)：日常使用、管理和困人的緊急處理。(5)安全監(jiān)視控制系統(tǒng)：監(jiān)控主機系統(tǒng)、每個校區(qū)內(6)會議設備系統(tǒng)：負責所有會議室的會議設備系統(tǒng)(7)通信設備系統(tǒng)：負責對物業(yè)范圍內的通信設備系(8)外飾：夜飾照明系統(tǒng)的日常管理、使用和一般性5.設立24小時工程技術人員值班備勤2人，隨時接受(五)課室管理(1)負責教學區(qū)普通教室、多媒體教室、教師休息室(2)負責課室、教師休息室的水電、門窗、土木等設(3)工作時間：(1)根據(jù)學校教務處提供的學期課程安排表、臨時教(3)搞好教學設備防盜安全管理，設置專職防盜巡查柜上鎖的設備在上課前15分鐘打開，并及時檢查設備是否(4)為教室及時配備粉筆、板擦等基本教具并經(jīng)常檢(5)配合學校做好課室的節(jié)能管理工作。根據(jù)教務處(六)衛(wèi)生保潔(1)關鍵辦公區(qū)域、指定辦公室的清潔衛(wèi)生由學校安(2)清潔時間應盡量避免打擾學校的正常工作和生活1)關鍵辦公區(qū)域、指定辦公室：會議室臺面、沙發(fā)選9)鋁質天花：采用中性清潔劑或化油劑，此外針對一(七)綠化管理1.負責物業(yè)轄內(室外部分)公用綠地、植物的管理和(八)會務服務1.配備形象好，受過專業(yè)訓練的女服務員作為會務禮(九)接待咨詢及信件收發(fā)保障服務(1)負責來人、來電的接待咨詢服務；(2)熟悉物業(yè)范圍內的內部各部門科室的布局設置，(3)值班人員要形象好，著裝整齊，服務熱情，文明(4)遵守紀律，認真做好保密工作。(1)負責學校所訂的報紙、刊物的簽收和分發(fā)；學校(2)報刊、信件的收發(fā)要及時、準確，無錯發(fā)漏發(fā)；(3)收發(fā)的各類重要信件、刊物要認真做好登記；并(4)做好信件刊物的管理工作，做到無信件丟失，無(5)嚴格執(zhí)行保密制度。(十)檔案資料建立與管理規(guī)定要求進行檔案管理，按QE0綜合管理體系文件資料控制(1)規(guī)劃建設資料、圖紙(復印件)(2)驗收資料：單項驗收資料、綜合驗收資料、整體(3)各項管理服務合同(4)機電設備運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄(5)供水、供電、消防、房屋本體檢查、維修、保養(yǎng)(6)市政綠化、環(huán)境、檢查維護記錄；治安、車輛管(7)社會文化活動資料(8)管理服務記錄(巡視、投訴、回訪、意見征詢等)(9)管理各項指標完成情況統(tǒng)計分析及糾正、預防措5.檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”,即防火、防潮、(1)管理范圍：學校實施校區(qū)內X棟學生公寓。(2)協(xié)助學校做好住宿生突發(fā)問題的處理、思想教育(4)確保按照勞動法的要求使用所有聘用員工。具體做好與供水(含熱水)、供電、供氣和電視、網(wǎng)絡、電信、住戶在公寓內(經(jīng)學校相關部門同意)增加設備設施等有關須有相關負責人和工作人員在校區(qū)24小時值班；我方自備(十二)其他事項1.按學校要求做好物業(yè)范圍內防范各類傳染病(非典及類似疫情)的各項防疫及應急工作。2.負責物業(yè)范圍內防范自然災害(臺風、洪水、暴雨)6.負責校區(qū)物業(yè)管理服務項目其它相關工作及學校提(一)工作重點點設備的監(jiān)管力度，實行24小時的跟蹤服務。對所有設施(1)制定維修、養(yǎng)護計劃：制定科學、合理的日常和(2)重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結構(3)及時維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎上，及時維修，加強(4)建立校區(qū)建筑物管理檔案：為每一棟房屋建立系(二)管理難點(三)解決措施操作當中，一方面要全面引入IS09001質量標準，并嚴格參的特點及教學活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安(1)科技清潔。依據(jù)材料養(yǎng)護理論，對各種建筑新材(2)環(huán)保清潔。垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉運，(3)掌握各種植物習性，搞好綠化管理。杜絕出現(xiàn)植(4)制訂供配電、給排水、電梯等系統(tǒng)的應急處理方(1)聯(lián)合社會資源，在星期六、日及法定節(jié)假日提供(2)為教職員工、學生提供包括打印、復印、傳真、(3)提供全方位的行政辦公樓、學術交流等方面的會(4)為教職員工、學生提供鐘點工保潔服務；(5)開展師生宿舍超支水電費代收代付服務；(6)為上級領導和貴賓來訪提供專業(yè)周到的禮賓服務；(7)協(xié)助校方開展有特色的校區(qū)文化活動，共建和諧、第二章物業(yè)服務創(chuàng)新設想第一節(jié)物業(yè)服務模式的定位場競爭機制的關注應當成為學校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新的首要公司從中優(yōu)選出專業(yè)與經(jīng)營管理兼長的人才對學校工作加其中可能存在的各種問題，以關系協(xié)調為出發(fā)點及最終歸再是“要我干”,而是要“我要干”,從思想深處意識到只全新的物業(yè)管理知識，積極接觸和物業(yè)管理有關的政策法第三章總體服務方案第一節(jié)管理方式(三)物業(yè)駐XX學校物業(yè)管理處為本物業(yè)管理公司專(四)物業(yè)管理處實行公司領導下的項目經(jīng)理目標責任(一)機構設置業(yè)法規(guī)，擬設立“物業(yè)治理處”,采納“一站式”網(wǎng)絡物業(yè)(1)公司下設項目治理機構“物業(yè)治理處”,按照物業(yè)服務合同約定對校區(qū)實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)治理服(2)后勤治理處和公司共同構成對物業(yè)治理處的監(jiān)督(3)項目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，當各項(4)在監(jiān)督機構操縱方式中，采取例行檢查和突擊抽打算目標隸屬關系(二)組織架構圖(見第四章)第二節(jié)工作計劃總體工作計劃表序號工作項目具體內容所需時間1制定詳細管理方案1.總結以往的管理經(jīng)驗；2人力資源組織1.人員的招聘和調配；3簽訂委托合同1.就管理用房及其他管理問題進行充分協(xié)商；2.簽訂項目管理合同。4完善管理及辦公條件1.安排管理用房；2.安排員工宿舍及其他生活用5成立學校管理部1.選聘派駐人員；6制訂及完善管理規(guī)章1.導入IS09002質量保證體系2.配合管理特點，制定和完善切合實際的各項制度。7物業(yè)的驗收與接管、各項資料的移交1.依據(jù)接管驗收標準逐項核對，并辦理書面移交手續(xù)；2.對遺留問題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決。一、前期介入工作計劃(一)目的(二)分工3.工程前介師(物業(yè)管理方向):負責所轄樓宇建設及(餐飲管理方向):負責食堂布局和功能的完善，根據(jù)(三)工作步驟時間節(jié)點工作內容責任部門責任人接管前2個月掌握總平面圖，熟悉建筑基本情況熟悉出入口設置，確定垃圾轉運點的設置服務人員宿舍的配套工程建設跟蹤水電空調設備廠家及售后工程師通訊錄建立熟悉設備操作及簡單故障排除步驟及要點向校方提交食堂建設布局，功能劃分建議提交餐廚設備采購注意事項及設備清單、種類提出應急發(fā)電機組的功率參數(shù)和場地布置準備擬定接管方案和日常管理方案學生公寓文化建設方案擬定擬定人員配備計劃和崗位職責，工作流程，工作制度進行人員招聘，面試，錄用，確定培訓時間確定工作人員服裝樣式，顏色，訂立采購合同前期接管人員辦公室的確定，裝修和準備，具備辦公條件接管前1個月確定接管人員培訓計劃，整體培訓和專業(yè)培訓餐飲工作人員集體辦理健康證確定校園超市的管理方案和布局，選擇供應商，簽訂合同確定學校洗衣房和理發(fā)室的招商方案，選擇供應商，簽訂服務合同清理開荒后勤服務人員宿舍，具備居住條件完成至少一個食堂安裝購置設備，具備接待進餐能力通過考察對比，確定食堂物資供應商的選擇，簽訂供應合同通過考察對比，確定學校維修水電物料耗材供應商的選擇，簽訂合同通過考察對比，確定學校環(huán)衛(wèi)綠化保潔耗材供應商的選擇，簽訂合同編制校園標識標志方案，制定各專確定各樓宇房間功能布局，對房間進行標識編號收集校園個建筑樓宇房間鑰匙，制作鑰匙牌，進行開鎖測試工作各出入口門衛(wèi)上崗，開閉所技術人員提前進入熟悉設備，接管工作接管后1周校園全面清掃，開荒，保潔移動垃圾桶、固定雙色垃圾桶布局到位，保潔耗材采購到庫房食堂工作人員開始上崗對食堂做衛(wèi)生，安裝零星工程設備，完善廚房設施就餐流程和服務工作流程演練教師生活公寓鑰匙牌制作，做最后一次復驗，對前期指出的問題整改落實編制師生入住方案(包括交通引導停放，物品的交接存放，辦公室的分配通知等等)教學樓、辦公樓公共部分擺放綠色植物針對入住時讓無法完工的項目進行入住前日聯(lián)系公安交管部門配合學校周邊交通秩序維護各類迎接標語，橫幅的懸掛，張貼綠植花卉的擺放服務人員工作服裝配備到位。第四章人員管理方案第一節(jié)人員的配備(四)在內部形成通暢無阻的溝通渠道以促進資源共(五)使組織設計有利于培養(yǎng)每位職員的團結協(xié)作精垃垃圾清A運樓宇保潔綜合維修電室巡邏樓宇安保公寓治理臨訓部服務教學樓服務處部部項目人員配備表職務姓名職稱上崗資格證明已承擔項目情況證書名稱級別證號專業(yè)學校項目數(shù)名稱項目經(jīng)理簡歷表姓名性別年齡職務職稱學歷參加工作時間從事項目經(jīng)理年限項目經(jīng)理資格證書編號在服務期和已完項目情況合作單位項目名稱項目規(guī)模期是否在服務期項目人員簡歷表姓名性別年齡職務職稱學歷參加工作時間從事負責人年限在建服務期和已完項目情況合作單位項目名稱規(guī)模開始、完成日期是否在服務期項目質量(一)項目經(jīng)理崗位職責并反饋至各職能部門，必要時要上報公司總經(jīng)理或副總經(jīng)(二)物業(yè)助理崗位職責(三)品質、培訓崗位職責6.總結并匯報日常治理服務工作，提出具體意見和建8.按照服務標準實施考核，并負責與甲方考核部門對(四)行政人事崗位職責(五)保衛(wèi)主管崗位職責5.配合學校保衛(wèi)處處理所管區(qū)域內的各種安全事故和(六)保衛(wèi)班長崗位職責(七)保衛(wèi)隊員崗位職責5.依照法律法規(guī)和公司的有關規(guī)定靈活果斷處理各種(八)公寓治理員崗位職責(九)保潔主管崗位職責6.按照質量治理體系的要求修改和完善保潔綠化工作(十)保潔員崗位職責3.依照治理處的工作安排，協(xié)助做好本區(qū)域的服務工(十一)客戶主管崗位職責(十二)教學治理員崗位職責3.全面負責樓內公共資產(chǎn)和教學設備設施等的日常治(十三)培訓部服務員崗位職責2負責培訓部的日常治理及服務工作。3負責培訓部的物資用品等的領用、保管及分發(fā)工作。(十四)維修主管崗位職責(十五)配電工崗位職責(十六)維修工崗位職責管道(地下、地上)的分布、走向、位置以及其維修及養(yǎng)護9.積極參加治理處組織的各項義務活動和物業(yè)治理專(十七)綠化人員崗位職責第二節(jié)人員的培訓(一)職員招募理層人員(含主管)均為公司老職員，具有豐富的治理經(jīng)驗(二)培訓及上崗(1)確保每個職員年度培訓在100課時以上。(2)新職員培訓率100%,培訓合格率100%。(3)治理人員持證上崗率100%。(4)專門工種人員持證上崗率100%。(1)自學(2)自辦培訓班(3)外委培訓選派職員參加同行或上級主管部門組織的各項專業(yè)技(4)理論研討或專題討論(5)參觀學習(6)崗位輪訓(1)在職員的“工作技能、服務意識、綜合素養(yǎng)、團1)按什么標準，達到什么目的(訓練目標);3)訓練對象(受訓區(qū)域、崗位、人員);4)訓練內容(技能、意識、操守等);5)訓練地點、時刻以及經(jīng)費預算；6)效果追蹤的方式、時刻、執(zhí)行者；7)預備修正打算。(2)職員的訓練分兩個層次進行，即治理層(包括潛在治理層)和操作層；在對第一層次訓練中，注重治理職能形成職員訓練組織網(wǎng)絡。兩個層次的訓練均進行“兩個W”進而明白什么緣故如此做，由被動式工作轉化為主動式工(3)訓練的程式不單是采納授課講解告知的方式，而(4)公眾形象規(guī)范培訓1)以企業(yè)精神、經(jīng)營理念和進展目標構成公司特有的2)以《職員手冊》規(guī)范職員的行為，展示公司良好形(2)考核：考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓效果1)對操作層人員進行兩次崗位考核，依照考核業(yè)績實2)培訓項目結束后，對參加培訓人員進行一次全面考3)對治理層每年進行一次考核和民主評議，依照評議4)培訓合格方能上崗。力求通過培訓，為培養(yǎng)一支與(一)職員日常治理制度(1)內控要求：按寫的去做，按做的去寫；(2)內控目標：遵守職業(yè)道德規(guī)范，創(chuàng)建優(yōu)良企業(yè)文(3)內控標準：設計有效、流程優(yōu)化、權責分明、證(1)加強職員實際操作的品質治理督導，有針對性地(2)適當?shù)氖跈嘟Y合“指令”的信息傳達、實施過程，(3)主動了解職員需要，和職員保持良好的溝通，倡(二)職員培訓教育制度1.在職培訓序號培訓內容培訓目標1基礎培訓，包括《職員手冊》質量手冊、程序文件、作業(yè)指導書和規(guī)章制度等讓職員了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式2結合接管人員培訓打算有關內容進行強化培訓了解學校治理內容、接管程序及運作方式3各崗位職責及物業(yè)治理制度熟悉本職工作程序，治理運作程序4物業(yè)治理方案和要求對學校物業(yè)治理有較深層次的認識5進行各種專業(yè)培訓熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應工作之要求6職業(yè)道德和職業(yè)禮儀培訓加強職業(yè)道德建設，提高服務水平和治理水平7模擬上崗培訓學習、領會差不多操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗8智能化專業(yè)知識培訓了解智能化工作要點9學校物業(yè)治理模式和治理方案有關內容明確各項工作要求、目標、模式治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序熟悉清潔衛(wèi)生標準和目標各工種工作技巧和服務語言規(guī)范及人際溝通技巧行為、語言規(guī)范及技巧消防及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識掌握應急方案及常識備注1.一般治理人員側重治理思想、治理藝術、溝通技巧、物業(yè)治理相關知識等方面的培訓；2.基層職員側重地專業(yè)技能、工作技巧、敬業(yè)樂業(yè)教2.接管前期員工培訓計劃培訓內容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標物業(yè)管理法規(guī)及配套文件公司本部全體新員工公司本部培訓考核熟悉掌握辦法等內容物業(yè)管理專業(yè)知識培有關部門未獲物業(yè)管理上崗證的管理公司本部培訓考核確保持證上崗率訓人員學校物業(yè)管理目標模式及投標書的有關內容公司本部全體新員工公司本部培訓崗位考核工作要求、崗位職公司全體新員公司筆掌握崗位責和學本部工本部要求和考校物業(yè)培訓實際核標準管理運作制度操作整體布局、水電設施、消防設施、空調供暖系統(tǒng)等安裝單位全體新員工公司本部培訓考核熟悉學校管理、運行設施及設備維護標準公司本部管理、維修人員公司本部培訓考核明確公用設施設備維修范圍及作業(yè)程序及標準各工種工作技巧和服務禮儀規(guī)范及人際溝通技巧公司本部全體人員公司本部培訓考核行為規(guī)范及技巧消防職責及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識公司本部全體人員公司本部培訓考核掌握應急方案及常識3.正常管理期員工培訓計劃序號培訓內容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1管理技能知識培訓聘請物業(yè)管理專家全體員工分批進行公司本部內部培訓知識考核提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平授課2組織協(xié)調、公共關系及公眾形象培訓公司本部全體員工分批進行公司本部內部培訓考核增強組織協(xié)調能力和公共關系處理，建立良好的公共形象3有關主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務培訓根據(jù)實際情況安排有關管理服務人員公司本部內部培訓根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務管理水平4維修服務人員升級培訓xx市勞動部門維修、服務人員公司本部內部培訓考核確保每年該以上達到中級技工等級證書5勞動安全衛(wèi)生培訓公司本部全體員工公司本部內部培訓考核熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識6消防技能訓練及演習有關協(xié)作單位全體義務消防員公司本部內部輪流培訓實際操作掌握消防技能知識和實戰(zhàn)能力7操作規(guī)程示范公司本部各相關部門員工公司本部培訓實際操作規(guī)范員工操作規(guī)程，提高員工操作技能8服務意識、職業(yè)道德公司本部全體員工公司本部培訓考核提高員工服務意識增強員工職業(yè)道德，加強工作責任心第三節(jié)人員管理(六)監(jiān)督機制管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴每年對管理目標進行考核。嚴格按公司ISO質量管理體系運(七)自我約束機制4.實行考核淘汰制：管理處每年對員工進行全方位考(一)目的進能出”、“按績(效)取酬”的理性管理文化。(二)基本原則 4.考核者有責任記錄被考核者的工作表現(xiàn)，并及時糾(三)適用范圍(四)考核對象(五)考核基本模式3.物業(yè)公司總經(jīng)理授權綜合管理部負責對各管理中心(六)考評方法(1)在上班、開會、集體活動中遲到、早退及違反會(2)工作時刻著裝不規(guī)范(臟、破)、不使用文明用語，每次扣1-5分。(3)辦公場地及崗位臟亂差、物品擺放不規(guī)范，每次扣1-5分。(4)服務質量不合格，又整改不到位，每次扣1-5分。(5)在工作時刻違規(guī)使用手機，阻礙他人工作、學習者，每次扣1-5分。(6)為按要求完成當日工作任務的，每次扣1-5分。(7)為按要求完善當日工作記錄的，每次扣1-5分。(8)工作現(xiàn)場或工作途中發(fā)覺地上有垃圾未及時清除的，每次扣1-5分。(9)發(fā)覺設施設備有損壞或故障未及時報修的，每次扣1-5分。每次扣5分。(13)違反安全作業(yè)手冊規(guī)定，每次扣1-5分。(1)提合理化建議，經(jīng)實踐證明并產(chǎn)生效益者，每次獎勵1-5分。(2)服務質量優(yōu)，在搶險救災、應急處理工作中表現(xiàn)(3)工作得到上級表揚、表彰者，每次獎勵1-5分。每次獎勵1-5分。(5)及時制止學生打架或糾紛的，每次獎勵1-5分。(七)考核結果歸檔(八)考核結果申訴部在接到申訴之日起三日內，對申訴者的申訴請求予以答(四)本著幫助，提高的原則，除被淘汰員工外，考核(一)竟爭上崗制(二)內部職稱評定制度(三)崗位薪酬制度(一)接到用戶投訴，綜合管理部立即組織處理，并查(二)屬于員工工作態(tài)度問題或業(yè)務不熟悉(四)接到用戶口頭、書面表揚或錦旗的，記入員工檔(五)對用戶意見和建議，必須作出相應反應，并及時第五章物資裝配及管理第一節(jié)物資裝備的原則第二節(jié)物業(yè)用房(一)管理處辦公用房(二)工程維修作業(yè)工作室(三)保安、保潔人員休息、更衣室(根據(jù)項目實際配備情況修改)備注電腦固定資產(chǎn)空調固定資產(chǎn)打印機固定資產(chǎn)復印機固定資產(chǎn)傳真機固定資產(chǎn)飲水機低值易耗品保險柜低值易耗品辦公桌椅低值易耗品文件檔案柜低值易耗品自行車低值易耗品電話低值易耗品辦公用資料、文具低值易耗品員工服裝費低值易耗品低值易耗品(根據(jù)項目實際配備情況修改)備注電焊機低值易耗品沖擊電鉆低值易耗品手電鉆低值易耗品手提砂輪機低值易耗品電鋸低值易耗品切割機低值易耗品鋁合金梯(長、短)低值易耗品臺鉗低值易耗品工作臺低值易耗品萬用表低值易耗品鉗表低值易耗品搖表低值易耗品機電設備專用工具低值易耗品電工工具低值易耗品水工工具低值易耗品電焊工具低值易耗品疏通機低值易耗品鋁合金人字梯低值易耗品工具柜低值易耗品低值易耗品(根據(jù)項目實際配備情況修改)備注無線對講機固定資產(chǎn)手提式滅火器低值易耗品消防斧頭低值易耗品消防扳手低值易耗品防毒面具低值易耗品消防靴低值易耗品消防戰(zhàn)斗服低值易耗品強光手電筒低值易耗品(根據(jù)項目實際配備情況修改)序號工具名稱單位數(shù)量使用周期(個月)1洗地打磨機臺2拋光機臺3吸塵吸水機臺4全自動洗衣機臺5消毒噴霧器套6玻璃刮套7水桶個8地刷把9垃圾斗個塑料掃把把衛(wèi)生吸泵把小垃圾袋個洗衣粉斤毛巾條塵推桿(90cm)套塵推布(90cm)把塵推桿(110cm)套塵推布(110cm)把吸水拖把套橡膠手套雙鋼絲球個海棉擦塊檀香盒樟腦丸包玻璃清洗劑桶草酸桶不銹鋼光亮劑瓶消毒消殺水瓶垃圾車輛雨鞋(外圍保潔用)雙雨衣(外圍保潔用)套大竹掃(外圍保潔把地面除塵液桶封底地蠟瓶高速面蠟瓶起蠟水瓶大理石晶面劑瓶大理石研磨漿瓶靜電吸塵劑瓶(根據(jù)項目實際配備情況修改)器械名稱單位數(shù)量位置備注鋼叉?zhèn)€傳達室催淚瓦斯瓶傳達室防割手套副傳達室對講機個傳達室電警棍根傳達室強光手電個傳達室橡膠棒根傳達室手電個傳達室鐵棍根傳達室視頻監(jiān)控系統(tǒng)套大門口、廣場、操場、綜合樓四周紅外報警系統(tǒng)套綜合樓聯(lián)網(wǎng)一鍵報警系統(tǒng)套傳達室周界報警系統(tǒng)套環(huán)綜合樓一鍵報警器套(根據(jù)項目實際配備情況修改)工具分類配置工具數(shù)量單位責任人剪草機臺草坪/綠籬修剪掃邊機臺耙子把笤帚把布袋個綠籬機個電動綠籬機個竹掃把個高粱掃把個簸箕個工作指示牌個喬木修剪大平剪把手鋸把高枝剪把高枝油鋸把斧子把梯子把安全繩套安全帽頂工作指示牌個施工標示牌個手剪把手鋸把打藥機臺消殺口罩袋膠皮手套副水管根護目鏡副水桶只燒杯個施藥提示牌個肩背噴霧器除雜草工作提示牌鏟刀垃圾袋手套吹風機個鋤頭把補植補種手套副垃圾袋個鐵鍬把平耙把鋼絲耙把工作提示牌個笤帚把植物養(yǎng)護標識牌個打孔器個無紡布平米施肥工具喬木施肥器個灌木施肥器個澆灌水管卷旋轉式微噴頭個噴帶卷日常養(yǎng)護鉗子把線手套副手動打孔器個鐵鍬把耙子把小鏟個洋鎬把小推車輛手動打孔器個植物養(yǎng)護中標示牌個植物待更換標示牌個植物更換中標示牌個三輪車輛(根據(jù)項目實際配備情況填寫)工作服分類配置服裝數(shù)量單位責任人保潔服裝保安服裝第四節(jié)物資裝配管理(一)草坪剪草機維修保養(yǎng)及儲存(二)綠籬機維修保養(yǎng)及儲存10.保持刀片(切割機構)干凈，表面涂防銹油。(三)割灌機維修保養(yǎng)及儲存(一)職責(二)日常工具管理規(guī)定(1)警棍是安防員執(zhí)勤時佩帶的自衛(wèi)防暴器械，安防(3)處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著客(4)非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下，安防(5)當值人員要妥善保管所佩帶的警棍，如有遺失或(6)交接班時要檢查清楚后再交接，接收人發(fā)現(xiàn)警棍(1)對講機是保衛(wèi)部必備的重要通訊工具，全體保衛(wèi)(2)佩帶：上班期間，對講機一律掛置于右后側腰帶(4)使用：4)對講機未使用時，任何持機者不準隨意使用其他功(5)呼叫：保安隊長負責制定崗位代號，凡遇工作之(6)交接：上下崗位交接時，各班長要認真檢查對講(7)責任：持機者因使用不當，造成丟失、損壞(機(8)在值班時間內每個崗位不少于30分鐘報更一次，對講機的通話聲應調小，盡量不影響區(qū)域內相關方正常休(2)使用時要注意愛護，不得隨意擺弄或轉借他人使(3)當生命、財產(chǎn)受到不法侵害時方能使用橡膠(4)橡膠棒只用于自衛(wèi)或制止犯罪行為，使用時應避持有隊員在使用前應檢查并保證手電或應急燈處于正(1)巡更棒是巡邏人員采集各巡邏點數(shù)據(jù)(到點時間和次數(shù))的主要裝備，由班長統(tǒng)一管理；(2)巡更棒只能用于采集數(shù)據(jù)，禁作他用；(3)巡更棒的使用嚴格按相關使用說明書進行；(4)巡更棒每周按時送項目部讀取數(shù)據(jù)一次。8.消防設備設施管理規(guī)定(1)消控中心主控臺管理規(guī)定1)主控室值班人員應每天擦拭主控臺，保持主控臺潔2)主控室內應保持潔凈衛(wèi)生，設施擺放整齊有充，不3)值班員每日檢查主控臺控制按鈕標識是否完整清晰；4)保衛(wèi)部每周應對主控臺控制按鈕的有效性進行檢測；5)定期進行消防聯(lián)動測試；6)報修與測試均應做相應記錄。(2)消防設施管理規(guī)定1)定期按《消防設施檢查表》的內容對消防給水管網(wǎng)、2)形成消防設施檢查記錄；3)消防設備定期測試的工作安排4)每季度需測試的項目：電梯迫降首層，消防廣播、滅火裝置、氣壓罐、消防電話插座、消防應急燈，于1、4、7、10月初進行，由保衛(wèi)部主管安排具體執(zhí)行班組，形成記5)每年一次煙感報警定期測試，時間安排在每年6月6)每月一次(每月初)定期進行消防泵測試，由維修7)每半年一次(每年1月、7月)初定期噴淋放水測試，8)每半年一次(每年1月、7月)做正壓送風測試，由9)每半年一次(每年1月、7月)做地下室風機定期測10)每季度一次(每年1月、5月、10月)消防栓緊急(1)每周一次對周界紅外報警系統(tǒng)每對紅外探測器、(2)對學校邊界巡查過程中發(fā)現(xiàn)有喬木枝條對紅外對(3)監(jiān)控中心監(jiān)視器不能正常顯示圖像或其它故障時，(4)每日巡邏過程中檢查攝像機的安全狀況；(5)巡邏過程中巡更棒、巡更點出現(xiàn)故障、損壞，或(6)學校主入口、門禁系統(tǒng)應每半年協(xié)調維修部做一(7)學校內部呼叫系統(tǒng)每月協(xié)調維修部做一次全面檢(三)物資裝備使用規(guī)定(四)保安人員裝備的保養(yǎng)4.保安員應每日對防爆手電筒、應急燈進行功能性檢10.維修部每季度組織保安人員對所轄區(qū)域內的保安裝11.經(jīng)維修部檢查發(fā)現(xiàn)保安裝備及消防器材無法正常使12.維修部對年度檢查出的無法正常使用的保安裝備和13.對所有的裝備每天都應拭擦一次，保持裝備的干凈14.對用電的裝備，如：對講機、強光手電筒，應保持三、保潔用品管理規(guī)定(一)目的(二)適用范圍(三)職責1.環(huán)境治理部主管負責檢查工具管理工作的實施情況(四)常用工具主要用來掃除地面垃圾和灰塵，應根據(jù)需要選用掃把的種巖、鋁扣板等。它包括玻璃刮(橡膠條、手柄組成)和羊毛套(套和塑料或鋁合金手柄組成)也稱涂水器，根據(jù)大小分塵推分90公分和60公分、1.2米三種，主要用于清除手操作式、雙操作式),背持式，多用于噴藥(2)塵推1)塵推架。由電鍍后的鋼筋彎成型的塵推套架和鋁合(4)塵推的尺寸有“60公分”和“90公分”兩種。小的大堂、通道。一個塵推架應配備3至4個塵推套，以便清1)塵推清掃地面時，應分清前后面。無論塵推處于任3)塵推清掃面需噴撒靜電除塵劑。待涼放12至此4小4)塵推清掃面所沾染的灰塵、垃圾應及時抖落在地板5)工作完畢，塵推應垂直立于空水桶內拿走。不得在(1)涂水器涂水器是將清潔保養(yǎng)溶液涂到學校裝飾材料硬表面和涂水器由涂水器架和涂水器套組成。涂水器架是由40長45厘米，直徑約6厘米，圓筒外周一半是絨面的，用于2)使用前先將涂水器放入玻璃清潔劑或其他清潔保養(yǎng)3)用涂水器將玻璃清潔劑或其他清潔保養(yǎng)溶液抹在玻4)涂水器在使用時，清潔劑或抹下的污水均不應產(chǎn)生5)使用完畢，應及時清洗涂水器套，晾干待用，并妥(2)玻璃刮(五)保潔工具物品管理3.審查通過后，由保潔人員填寫《工具領用單》,簽字10.保潔管理員每月需提交領用物品及數(shù)量的預算，向12.管理處經(jīng)理根據(jù)主管的匯報以及清潔工作的隨機檢(一)為了塑造公司統(tǒng)一形象，提升服務人員的士氣與(二)各部門員工通過考察期(一星期)后，合格者向(三)辦公室負責員工制服的各項管理，包括工作服的(四)工作服的定制及領用袖、長褲)、冬季大衣、布鞋及配件(帽子、帽徽、肩章、領帶);保潔人員制服包括冬裝(外套、長褲)、夏裝(半袖、長褲)、配件(頭花、口罩、胸牌、手套)及布鞋。半年。冬季防寒大衣無固定使用年限(至少兩年);(六)著裝的要求4員工制服不得與便服混穿，帽子不得歪戴，不得有披證著裝整潔。(注：制服自行清潔)。(七)著裝的檢查與考核2.將制服借給非本公司工作人員穿著者給予通報批評3.制服有明顯污跡或褶皺嚴重的罰款XX元/次。(八)部門負責人一定要備有西服，以便有外出活動或(九)量身定做工作服的員工，若于工作服申購期間離(十)各部門人員應妥善保管工作服。員工離職時，必1.自入司之日起，工作未滿3個月以上者，離職時，收2.自入司之日起，工作滿3個月以上未滿半年者，離職時，收取工作服成本費用的50%;收取工作服成本費用的20%;(十一)所有離職人員在辦理離職手續(xù)時，需提前一月上交“辭職報告”,交由相關部門負責人簽字后方可正式辦第六章物業(yè)管理規(guī)章制度我們介入項目物業(yè)管理后，將嚴格按照按照ISO質量管第一節(jié)服務人員制度體現(xiàn)，是員工在履行崗位工作中必須遵守的“基本法”,對崗位職責體現(xiàn)員工在從事具體職務活動中所享有的權(1)貫徹執(zhí)行黨的國家的路線、方針、政策及法規(guī)，(2)全權負責物業(yè)管理所有工作安排。(3)制訂項目管理處機構設置計劃、管理制度并組織(4)擬訂項目管理處發(fā)展計劃并作可行性研究方案，(5)作為項目管理處辦公室的關鍵成員，必須提供項(6)對項目團隊進行流程培訓，要對項目團隊進行項(7)推進項目計劃和控制階段的工作。例如計劃、制(8)跟蹤和分析成本。包括工時、設備利用率以及所(9)管理項目中的問題、風險和變化。及時發(fā)現(xiàn)、分(10)負責對整個項目日常管理的每天工作統(tǒng)籌安排。(11)負責組織和協(xié)調招標方在實施管理過程中相互合(12)分管本項目物資管理和人員培訓工作，負責人員(13)協(xié)調處理員工之間的關系(14)收到投訴后負責對投訴調查核實并上報公司總經(jīng)(1)全面負責整個校園的安保工作管理。(2)編制保安人員輪值表和考勤表，每月組織員工進(3)主持各類行政、業(yè)務會議。督促、檢查各項規(guī)章(4)擬定執(zhí)勤方案和應急方案，經(jīng)常定期和不定期地(6)負責處理有關保安方面的事務，重大的治安問題(7)負責檢查保安人員的個人儀容儀表及個人衛(wèi)(8)遇到學校有重大任務如家長會、校運會、上級領(1)服從工作安排，聽從領導的分配，遵守公司的各(2)熱愛本職工作，發(fā)揚不怕苦、不怕累、吃苦耐勞(3)按時上下班，不遲到早退，不擅自離崗，有事先(6)聽從保安主管安排，根據(jù)崗位安排表執(zhí)行門衛(wèi)崗、(1)負責組織安排保潔人員對保潔管轄范圍內的樓宇(2)每天督促、檢查保潔人員的工作質量，檢查及保(3)每天早會引導保潔人員，做好當天工作安排，總(4)負責處理員工之間，員工與客戶、員工與公司之(5)公平合理地處理保潔人員的日常工作量及獎懲。(6)協(xié)助相關領導或部門對本部門員工的排班、考勤、(7)負責協(xié)調保潔人員解決工作中遇到的疑難問題，(8)負責按有關項目問題處理和群眾在清潔方面的質(9)檢查保潔用品的使用完好情況。督促、檢查保潔(10)檢查保潔記錄是否正常，如有疑點，立即進行調(1)服從工作安排，聽從領導的分配，遵守公司的各(2)熱愛本職工作，發(fā)揚不怕臟、不怕累、吃苦耐勞(3)按時上下班，不遲到早退，不擅自離崗，有事先(4)尊重游客，文明用語，認真做好保潔工作，發(fā)現(xiàn)(6)愛護公物、不準公物私用，愛護勞動工具并按制(1)服從工作安排，聽從領導的分配，遵守公司的各(2)熱愛本職工作，發(fā)揚不怕臟、不怕累、吃苦耐勞(3)按時上下班，不遲到早退，不擅自離崗，有事先(4)尊重他人，文明用語，認真做好綠化工作，發(fā)現(xiàn)(5)負責綠化范圍內的綠化工作，做到整齊、潔凈、(7)愛護公物、不準公物私用，愛護勞動工具并按制4次；(一)總則(二)保安人員內部管理規(guī)定職責、工作程序、常用規(guī)范、值(排)表等文件，張貼(懸掛)必須整齊劃一。(三)保安人員儀表規(guī)定(四)保安人員交接班規(guī)定(五)保安人員獎懲規(guī)定(1)拾金不昧者。(2)見義勇為，敢于同壞人壞事做斗爭，成績顯著者。(3)積極協(xié)助當?shù)毓矙C關抓獲違法犯罪分子和偵破(4)為搞好學校的安全保衛(wèi)工作出謀劃策，所提的合(5)極參加搶險救災，保衛(wèi)人民生命財產(chǎn)的安全，成(6)年終被評為“優(yōu)秀員工”、“先進集體”。(14)思想不純，見利忘義，監(jiān)守自盜或以權謀私，嚴(六)保安人員巡邏簽到規(guī)定(1)整治亂停亂放，確保停車秩序，保持道路順暢。(2)認真查看學校的公共設施是否完整。(3)細致檢查各處存在的安全隱患，做到發(fā)現(xiàn)問題及(4)查看學校內是否有易造成火災的安全隱患。(5)責任。隊員如果丟失或損壞學校財物一律按原價第二節(jié)公共管理規(guī)章制度請進來”的方式，提出“三個心”的口號(即“讓業(yè)放心，讓業(yè)主舒心，讓業(yè)主省心”),為了便于業(yè)主聊天物業(yè)工作為加強機器設備的管理，按照科學管理、“預防為主”保障樓宇及相關設施正常供水、供電、,并依據(jù)國家有關設2.原則(1)物業(yè)公司設置工程維修部部，對所管轄設備的安(2)設備維修運行部設主管一名，負責所轄區(qū)域內的(1)設備運行、維修人員要持證上崗。(2)結合樓宇設備的使用情況，定期組織人員進行巡(3)維護主要是進行清潔、潤滑、緊固，更換易損零(4)如果設備出現(xiàn)異?；虬l(fā)生故障，使用人員要及時(5)如屬人為違章拆修造成的設備事故及損失要追究(6)設備維護、維修所需經(jīng)費由設備運行部據(jù)實報告(7)設備維修運行人員對設備設施要做到會使用、會(8)為了降低設備使用成本，提高經(jīng)濟效益，在條件(9)設備維修應按維修與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與(10)設備運行維護人員要認真及時填寫有關設備運(1)對物業(yè)公司接管的學校的設備應及時建立設備臺(2)按設備運行的要求建立設備安全操作、使用、維(3)收集整理所有相關資料，保證設備技術檔案的準(4)特種設備執(zhí)行注冊登記制度，取得驗收報告和安(5)收集所有設備采購合同或協(xié)議，建立售后服務檔(1)設備必須嚴格按照使用說明和安裝技術規(guī)程的要(2)使用操作人員必須經(jīng)過相應的安全技術培訓，剛(3)特種設備的操作人員必須經(jīng)過有關部門的培訓，(4)設備的使用人員，負責設備的日常檢查和保養(yǎng)，(1)以嚴格執(zhí)行國家政策、法令及本公司各種安全操(2)新員工入職，由主管牽頭進行安全教育后，方能(3)工作前應檢查自已所用的一切設備和工作場地，(4)所有安全裝置不得拆卸，都應保證其完好有效、(5)工作中要互相關心，既要注意自身的安全，又要(6)加強設備管理，做好防火、防洪(汛)、防竊等(7)發(fā)電機運轉時，嚴禁人體接觸帶電部分。2.當詢問外來人員或要求其出示證件登記時，應使用“請”、“麻煩您”,稱呼人應使用“先生、小姐”等文明(一)機動車停放管理制度1.接受停車場工作人員的指揮調度，按照場內交通標3.車主(包括使用人)應做好車輛防盜、充電安全等工(2)采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理(如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。(3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調用，以(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專(5)檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質的“三(6)建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度并在第七章保潔服務管理方案第一節(jié)各區(qū)域保潔服務方案(一)服務內容(二)作業(yè)規(guī)程梯子、拖把、墩布車、吸塵器(如有地毯吸塵作業(yè));7.墩(吸):清潔完畢后，要用墩布車將拖把軋一下，(三)服務標準1.窗(臺、簾軸、鎖)無積塵，褶皺均勻；2.門(框、玻璃、鎖、支門器)無積塵、光亮；5.花木(花盆)無塵、無雜物、無蚊蟲、無異味、無枯8.地面(地毯)無污跡、無雜物。(四)注意事項(一)學生公寓保潔服務標準(1)各清潔員工定時、定區(qū)域進行作業(yè)，各區(qū)域清潔(2)清潔員工對于各類廢棄物，必須全部檢查后才能(3)在作業(yè)時注意裸露的電線、破碎玻璃，濕手不要(4)不要把工具橫在過道上，擦試高處的物品要使用(5)清潔作業(yè)完成后，要及時關閉在作業(yè)時打開的門(6)清潔作業(yè)過程中用洗地機、刀片之類或高空作業(yè)(7)洗手間便池用潔廁靈時，作業(yè)人員應在作業(yè)區(qū)域(8)地面需用強酸藥水作業(yè)時，作業(yè)人中應在作業(yè)區(qū)(9)對使用完畢的藥劑空瓶，用清水洗凈，廢水排入(11)對易燃廢棄物要每日清運到指定(或安全)的地我們將逐步依據(jù)IS09001質量管理的標準，進行“高標(1)日常巡查(2)月度考核大清掃(每天10:00、15:00前完成垃圾清理)保證學生2)保持輔助用房、樓宇活動室、樓宇平臺、開水1)生活垃圾日產(chǎn)日清，清運率達到100%2)未按規(guī)定清理扣2分/次，并扣績效200元/次生2)未按規(guī)定衛(wèi)生保潔扣1分/間，扣績效50元/間，可(一)校園環(huán)境保潔服務標準1.道路、廣場：每日8:00,15:00前各完成一次保潔，3.停車場(含戶外、地下):每日清掃一次。做到干凈(1)垃圾桶每日保潔一次，巡查保潔二次。要求外表(2)玻璃設施每日巡查保潔一次。要求干凈、明亮，(3)校標、指示標志每周保潔一次。要求干凈、無灰(4)宣傳欄、櫥窗(非廣告)每日巡查保潔一次。要(5)燈桿每周保潔一次。要求干凈、無污跡、無亂張(6)草坪、橋頭燈每周巡查保潔一次。要求干凈、無(7)休閑設施每日巡查保潔一次。要求干凈整潔，無7.公共區(qū)域的環(huán)境保潔(外場)(1)空地的日常保潔：地面干凈，無紙屑，無白色污(2)校區(qū)主干道和生活區(qū)道路的日常保潔：保持主干(3)運動場的保潔：籃球場等學生日?；顒訄龅?，需(4)果皮箱、垃圾箱的日常保潔：保證每日無堆積垃(7)垃圾中轉站的清潔：對垃圾中轉站內外進行打掃(8)窨井的日常維護：定期有效的對窨井進行疏(9)水面的保潔：水面保持干凈，無積污水，無漂浮(1)各清潔員工定時、定區(qū)域進行作業(yè)，各區(qū)域清潔(2)清潔員工對于各類廢棄物，必須全部檢查后才能(3)在作業(yè)時注意裸露的電線、破碎玻璃，濕手不要(4)不要把工具橫在過道上，擦試高處的物品要使用(5)清潔作業(yè)完成后，要及時關閉在作業(yè)時打開的門(6)清潔作業(yè)過程中用洗地機、刀片之類或高空作業(yè)(7)洗手間便池用潔廁靈時，作業(yè)人員應在作業(yè)區(qū)域(8)地面需用強酸藥水作業(yè)時，作業(yè)人中應在作業(yè)區(qū)(9)對使用完畢的藥劑空瓶，用清水洗凈，廢水排入(11)對易燃廢棄物要每日清運到指定(或安全)的地根據(jù)校園環(huán)境保潔的清潔保潔特點，我們將嚴格堅持(一)樓宇保潔服務標準璃明亮；地面、墻面、門窗(2米以下)干凈整潔、無積塵、干凈(白天中午再清除一次),外表面干凈無污跡；撿拾物13.建筑物內的保潔(含體育場館內保潔)公共樓宇開水器清潔及排污工作的管理；配電間(強、弱電間)、水泵(1)在不影響正常教學的前提下，保證樓宇內部(含(3)公共衛(wèi)生間做到無異味，衛(wèi)生潔具做到無積(7)陽臺、平臺、天花板做到無垃圾、無積灰、無蛛(1)各清潔員工定時、定區(qū)域進行作業(yè)，各區(qū)域清潔(2)清潔員工對于各類廢棄物，必須全部檢查后才能(3)在作業(yè)時注意裸露的電線、破碎玻璃，濕手不要(4)不要把工具橫在過道上，擦試高處的物品要使用(5)清潔作業(yè)完成后，要及時關閉在作業(yè)時打開的門(6)清潔作業(yè)過程中用洗地機、刀片之類或高空作業(yè)(7)洗手間便池用潔廁靈時，作業(yè)人員應在作業(yè)區(qū)域(8)地面需用強酸藥水作業(yè)時，作業(yè)人中應在作業(yè)區(qū)(9)對使用完畢的藥劑空瓶，用清水洗凈，廢水排入(11)對易燃廢棄物要每日清運到指定(或安全)的地保潔員將根據(jù)樓宇保潔區(qū)域劃分責任范圍，落實責任(一)體育場館保潔服務標準2.主運動場保證大型活動前后，扶手和欄桿無陳灰陳(1)各清潔員工定時、定區(qū)域進行作業(yè)，各區(qū)域清潔(2)清潔員工對于各類廢棄物，必須全部檢查后才能(3)在作業(yè)時注意裸露的電線、破碎玻璃，濕手不要(4)不要把工具橫在過道上，擦試高處的物品要使用(5)清潔作業(yè)完成后，要及時關閉在作業(yè)時打開的門(6)清潔作業(yè)過程中用洗地機、刀片之類或高空作業(yè)(7)洗手間便池用潔廁靈時，作業(yè)人員應在作業(yè)區(qū)域(8)地面需用強酸藥水作業(yè)時，作業(yè)人中應在作業(yè)區(qū)(9)對使用完畢的藥劑空瓶，用清水洗凈，廢水排入(11)對易燃廢棄物要每日清運到指定(或安全)的地(一)垃圾清運服務標準(二)垃圾清運質量保障措施(2)工程垃圾的回收裝運工具運送到學校指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉站②路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮(3)生活垃圾1)沒有容器裝盛的流質垃圾；2)住戶扔棄的大件垃圾；3)一次能把垃圾筒裝滿的垃圾；4)清潔沙井內的垃圾；5)其他不宜裝進垃圾筒內的垃圾。(4)垃圾筒的清理①保潔主管應安排固定人員專門回收運送垃圾筒內的④鋪垃圾袋時應將垃圾袋口完全張開，袋口反卷5cm折(5)有回收利用價值垃圾的處理①垃圾運送人員對有回收價值的垃圾應及時揀出并分②將回收存放的有價值垃圾匯總存放后應每月出售一④所得款項由財務部人員直接收取，并辦理好相關手(6)垃圾中轉站的垃圾處理②垃圾中轉站的垃圾應每天清運一次(委外進行),期1)地面無散落垃圾、無污水、污漬；2)墻面無粘附物，無明顯污跡；3)垃圾做到日產(chǎn)日清；4)所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、四5)可作廢品回收的垃圾應另行存放；6)垃圾站應保持清潔無異味，每天應定時噴灑藥水，7)按要求做好垃圾袋裝化。(7)保潔班長應按相關作業(yè)標準檢查清潔工的工作情(8)保潔主管每周至少一次檢查垃圾中轉站的運作情我們將逐步依據(jù)IS09001質量管理的標準，進行“高標(一)總則潔、保潔、排水溝(井)檢查疏通、沉油井檢查清掏、化糞解公司制度、作業(yè)區(qū)域的情況，經(jīng)部門主管進行考試(筆試或口試)合格后，才能到指定區(qū)域進行作業(yè)，并在該區(qū)域治(二)安全要求溝(井)的檢查疏通等工作，必須提早告之部門主管，由部4.清潔、保潔人員在工作時不得使用特種設備(如手持電動工具等),如因工作需要，確實要使用的，須報經(jīng)部門(三)登高作業(yè)要求3.登高作業(yè)時，要先觀看作業(yè)區(qū)域及周邊5M2以內(四)房屋周邊清潔作業(yè)要求下可從事一般性的作業(yè)(突發(fā)事件除外)。(五)清潔天棚時作業(yè)要求(六)檢查、疏通化糞池、排污井(溝)、沉油井時作6.每次作業(yè)后必須用肥皂(或洗手液)用流淌水反復洗(七)清運垃圾時作業(yè)要求防護(戴帆布手套、穿工作服)。2.易碎物品，如燈管、燈泡、玻璃(瓶)、易割傷人的7.每次清運垃圾后必須用肥皂(或洗手液),用流淌水反復洗手.(八)搬運物品時作業(yè)要求(1)搬運玻璃：應將玻璃棱面包裝，防止棱角割傷人；(2)搬運重物：應依照物品的大小、形狀、重量確定(3)搬運物品時不得阻礙車輛及行人的通行，不得對(4)禁止人員帶傷、帶病搬運物品，為確保作業(yè)人員(九)做窗戶清潔時作業(yè)要求破損，窗臺上無堆放物品(如花盆等),窗外無懸掛物(如掃把、拖把等),在上述隱患未排除前，禁止從事窗戶的清(十)電梯轎廂及廳門保潔的作業(yè)要求用電梯頻次較低的時段(如休息日或每天中午)或下班后，和其它清潔作業(yè)(包括抹不銹鋼光亮劑等),幸免廳門開啟第二節(jié)衛(wèi)生消殺及消毒管理方案4.物業(yè)治理處管理員全面負責學校的消殺工作過程的二、“消殺”工作設想(一)工作目標鼠密度不超過5%(粉跡法)。積水中三齡蚊幼或蛹陽性不超過3%。蠅類孽生地三齡幼蟲和蛹的檢出率不超過3%。(二)工作思路7.對重點區(qū)域(如垃圾中轉站)采取特殊消殺措施(一)常見有害生物分析種類習性蠅家幼居于有機垃圾堆、動物和禽畜糞肥成有滋生地點、室內、垃圾收集站等聚集金幼常在腐肉、糞便和廁所滋生成食物來源處、垃圾收集站、燒烤地點麻幼直接在腐肉上滋生成獨居、多在腐肉聚集鼠溝鼠污水渠、低層、地洞等為常生活、活動區(qū)域鼠玄鼠高層、屋頂空隙、管道、溝槽等為日常生活、活家鼠屋頂空隙、家私、儲物架和其它密集處為常生白蟻后蟻木質品內、塵埃和泥土中，集群而居蟻王王蟻螞蟻種類較蟻穴常在戶外、地下通道或樹上蚊庫居于地下水、化糞池、貯水箱、死水臭水處等伊居于棚架、樹洞、花盆、舊車胎及其它容器等按積水的耕地及清澈的山溪成蚊雄性喜暗好陰，吸食花蜜植物汁液，活動范圍局部在雌性蟑螂喜食淀粉、甜食類，多在夜間出沒，居于溫暖地蚤幼蚤以有機物殘渣，成蟲的糞便為成蚤虱寄生在人、畜身上，吸食血液、能傳染疾病(二)相對應的消殺對策(1)根據(jù)實際情況，針對各種鼠類采取不同的藥物投(2)室外主要投放于花叢、溝渠、垃圾場等；室內主(3)針對各種鼠類的特點配合政府主管部門做好綜合(1)將滅蟑螂劑藥粉“溴氰菊酯”直接放在蟑螂出沒的地方(洗手間、茶水房、花叢及室內的各個角落)。(2)煙霧殺滅：在下水道、糞池等地點使用煙霧發(fā)生(1)滅蛆(幼蟲):蠅類的幼蟲期是最為集中，易于污物等(主要用于茶水房、洗手間、垃圾及污水道等)。廁所等蠅類活動場所或0.3%溴氰菊酯混懸液均勻噴灑在室(1)化學治理——旨在清除或減少蚊蟲孳生和棲息場(2)生物防治——用蘇云金桿菌14、球形芽孢桿菌，(3)滅成蚊采用2.5%溴氰菊酯水濕粉劑(0.005克/平方米)進行噴灑。(1)見蟻噴粉，在有白蟻活動的地方見白蟻噴施3%克(2)誘殺法：在白蟻出沒的地方掘一土坑，深30～40(3)挖巢法。冬天天氣寒冷，白蟻大量集中巢中，此(三)消殺藥劑時間藥物名稱用途消殺區(qū)域執(zhí)行情況責任人簽字(四)消殺作業(yè)規(guī)程(1)消殺時間每年的1—4月、11—12月，隔日應進行(2)消殺區(qū)域(3)消殺藥劑一般用敵敵畏、滅害靈、敵百蟲、菊酯(4)噴殺操作準備(4)噴殺操作要點及注意事項①噴殺時關閉門窗，不要將藥液噴在扶手或住戶的門②員工宿舍噴殺時，不要將藥液噴在餐具及生活用品(5)檢查(2)餌料的制作(3)滅鼠操作要點(4)注意事項應不超過1%,鼠洞每萬平方米不超過2個。②消殺工作前必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全③領班應將每次檢查消殺工作的進行情況記錄于每天④環(huán)境治理部主管應每月會同相關人員對消殺工作按(一)消毒人員安排(二)消毒時間(根據(jù)項目消毒時間安排編寫，各區(qū)域每天兩次)(三)消毒原則關閉，教室應在每節(jié)課后開窗通風，每天至少保持通風3小時以上，其他教學用房每天至少開窗通風2-3次。宿舍無人(四)消毒要求配制含有效氯500mg/L的消毒液：用含氯消毒劑(有效氯含量在5%左右)按1:100進行配制，即一瓶含氯消毒劑(500ml/瓶)加100斤水左右；(1)室內空氣開窗通風為主，每日開窗通風不少于3次，每次不少于30分鐘。(2)手、皮膚以流水清洗為主，在接觸可疑污染物后(3)地面和公共區(qū)域設施可使用有效氯為250-500mgL(4)桌面、門把手、水龍頭、樓梯扶手等物體表面用(5)餐(飲)具首選蒸汽、煮沸消毒30分鐘；也可用(6)廁所便池及周邊可用2000mgL的含氯消毒劑擦拭消毒，作用30分鐘。廁所內的表面應消毒手經(jīng)常接觸的的(7)嘔吐物、排泄物及分泌物直接污染的地面污染物濕巾)小心移除。地面用1000mg/L含氯消毒劑擦拭被污染表面及其周圍可能污染的表面，處理污染物應帶手套和口(8)拖布和抹布等衛(wèi)生工具應按照房間分區(qū)專用，避劑進行浸泡消毒，作用30分鐘后用清