竣工驗收及保修階段的監(jiān)理措施

竣工驗收及保修階段的監(jiān)理措施第一節(jié)竣工驗收監(jiān)理工作內(nèi)容一、住宅工程竣工驗收一般分三個階段進行1、每棟樓進行分戶驗收；2、單位（子單位）工程驗收；3、全部驗收。全部驗收是指整個建設項目已按設計要求全部建設完成，并符合竣工驗收標準，且已通過承包方的預驗和監(jiān)理工程師組織的初驗，由業(yè)主方工程負責人組織的正式竣工驗收?？偙O(jiān)組織監(jiān)理工程師根據(jù)規(guī)范和強制性標準條文對承包單位報送的完工工程的實物質(zhì)量進行竣工預驗收、竣工資料進行審查，并對存在的問題整改的結果進行復驗合格的基礎上，向建設方提出竣工驗收的建議，協(xié)助建設方組織全部竣工驗收。

二、每棟樓進行分戶驗收1、分戶驗收特點①分戶驗收是指在施工單位提交竣工驗收報告后，住宅工程竣工驗收前，按照國家質(zhì)量驗收規(guī)范對住宅工程的每一戶涉及主要使用功能和觀感質(zhì)量進行的專門檢驗。分戶檢驗適用于住宅工程；

②分戶檢驗的主體為建設、設計、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司；③分戶檢驗應在施工單位提交竣工報告后住宅工程竣工驗收前完成，分戶檢驗合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件；

④分戶檢驗是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收；⑤分戶檢驗對逐戶、逐段全數(shù)檢查（建設、設計、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司應全數(shù)檢查驗收，質(zhì)安監(jiān)站按要求抽查5%）；

⑥住宅工程施工質(zhì)量分戶驗收，是相關法規(guī)的要求，也是客戶的期望。

2、分戶驗收的項目分戶檢驗應包括下列必須檢驗項目：

①樓地面、墻面、天棚面層質(zhì)量；

②門窗安裝質(zhì)量；

③欄桿安裝質(zhì)量；

④防水工程質(zhì)量；

⑤室內(nèi)空間尺寸質(zhì)量；

⑥給排水安裝工程質(zhì)量；

⑦電氣安裝工程質(zhì)量”。3、編制分戶驗收方案根據(jù)江蘇省《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》（DGJ32/TJ103-2010）要求，遵循“誰生產(chǎn)誰負責”的原則，參照《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300－2001等國家規(guī)范確定住宅工程分戶檢驗的主要內(nèi)容，方法和要求。開工前或開工時，針對該工程實際情況，應編寫該工程分戶驗收方案，在施工過程中按方案要求對分戶驗收質(zhì)量進行預控。2、熟悉與分戶驗收相關的設計圖紙和設計說明；

3、熟悉與分戶驗收有關的施工質(zhì)量驗收規(guī)范、施工技術標準、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則、分戶驗收方案和分戶驗收相關文件和技術標準；

4、認真審核施工組織設計中分戶驗收內(nèi)容和分戶驗收方案；5、與建設、設計、施工單位溝通對分戶驗收事后無法整改質(zhì)量偏差部分，在保證各項工程質(zhì)量、強制性標準、設計、施工規(guī)范等的前題下，在設計文件、施工技術標準等方面進行調(diào)整或修改，以適應分戶驗收的質(zhì)量控制。6、分戶驗收是一個復雜、繁瑣的系統(tǒng)工程，事前和事中控制起到關鍵作用，尤其是從基礎、主體到裝飾裝修各階段全過程的質(zhì)量控制，針對樓層凈高、開間、樓板厚度、墻體、門窗滲漏等事后難以整改或整改困難的部位施工質(zhì)量控制尤其重要，必須在施工過程中加大預控力度，從方案、材料到施工工序的質(zhì)量控制到位能起到事半功倍的作用。7、監(jiān)理對分戶驗收的施工過程質(zhì)量控制非常重要，施工單位或管理人員往往重視進度，忽視質(zhì)量，特別是對分戶驗收大多停留在事后能處理的意識，較少考慮到施工過程質(zhì)量控制的重要性，加強監(jiān)理人員對分戶驗收過程控制的責任和職責落實，嚴格施工過程對分戶驗收項目的質(zhì)量控制，是避免和防止事后驗收難過關、交房困難或業(yè)主投訴的有效方式。三、組織竣工驗收是監(jiān)理工作的重要方面，監(jiān)理應按程序進行驗收工作（一）監(jiān)理工程師在工程竣工驗收階段要充分利用自身優(yōu)勢和經(jīng)驗，當好業(yè)主方的參謀和助手，協(xié)助業(yè)主方完成竣工階段的各項工作概述如下：1、協(xié)助業(yè)主方制定驗收方案；2、協(xié)助業(yè)主方整理竣工驗收備案所規(guī)定的有關文件；3、協(xié)助業(yè)主方按合同規(guī)定支付工程款；4、協(xié)助業(yè)主方組織召開竣工驗收會議；5、協(xié)助業(yè)主方實地查驗工程質(zhì)量；6、協(xié)助業(yè)主方簽署工程竣工意見；7、協(xié)助業(yè)主方審核竣工決算；主在工程施工合同中對保修范圍、保修期限值明確規(guī)定外。還應要求各承包商制定完善缺陷保修期的保修計劃和保修措施（質(zhì)量保修書），并監(jiān)督其有效執(zhí)行。三、工程質(zhì)量保修期內(nèi)監(jiān)理的工作重點1、建設項目（工程）竣工驗收后，監(jiān)理單位應根據(jù)剩余工作量和工程保修責任期內(nèi)出現(xiàn)的缺陷，配備保修責任期監(jiān)理人員，進行保修責任期的監(jiān)理工作。2、保修階段的監(jiān)理工作重點應根據(jù)具體工程對象和工程使用狀況確定，監(jiān)理工作首先應進行如下內(nèi)容：①對應進行沉降觀測的建筑物，應關注其觀測成果和觀測方法、技術要求以及是否已沉降穩(wěn)定，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應通知設計和質(zhì)監(jiān)部門進行分析研究處理；②對工程質(zhì)量問題和質(zhì)量缺陷進行調(diào)查，重點是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程；③調(diào)查屋面、浴廁間、外墻面防水效果；④給水管及排水管有無滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。3、在整改和遺留工程的監(jiān)理工作中，總監(jiān)理工程師仍要堅持上道工序未經(jīng)檢查驗收不準進行下道工序的原則，確保工程質(zhì)量。4、在保修期內(nèi)總監(jiān)理工程師應督促設計單位，承包方、設備材料供應單位人認真做好保修工作。監(jiān)理工程師還應加強現(xiàn)場巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷，并通知承包方和有關保修部門盡快地派人前往檢查，并盡快地組織人力、物力進行修理。5、總監(jiān)理工程師在確定保修責任及修復費用的處理上，根據(jù)造成問題的原因以及具體的返修內(nèi)容，與有關單位共同商定處理方法。①若為設計原因造成的問題，則應由原設計單位負責。原設計單位或業(yè)主委托新的設計單位修改設計方案，業(yè)主向承包方進行處理或返修，其新增費用由原設計單位負責?？偙O(jiān)理工程師還應準確確定由此給業(yè)主造成的其他損失，向原設計單位提出索賠。②因施工安裝單位的施工和安裝質(zhì)量原因造成的問題，由施工安裝單位負責進行保修，其費用由施工安裝單位負責。由此給項目造成的其他損失，總監(jiān)理工程師應向施工安裝單位提出索賠。③因設備質(zhì)量原因造成的問題，由設備供應單位負責進行保修，其費用由設備供應單位負責。由此給項目造成的其他損失，總監(jiān)理工程師應向設備供應單位提出索賠。④如因用戶在使用后有新的要求或用戶使用不當進行局部處理和返修，由用戶與承包方協(xié)商解決，或用戶另外委托施工。費用由用戶自己負責。⑤在發(fā)生問題的部位后項目返修完畢后，要做好驗收記錄，并經(jīng)用戶和總監(jiān)理工程師簽字驗收。⑥上述未含的其它與本工程有關的任務，若業(yè)主委托，經(jīng)業(yè)主及監(jiān)理雙方協(xié)商一致后，監(jiān)理方應在業(yè)主方授權下完成該任務。第三節(jié)保修階段監(jiān)理工作的方法及措施1、工程進入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場，而監(jiān)理單位則應根據(jù)工程項目大?。梢圆辉O項目監(jiān)理機構）宜在參加該項目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要的人員。2、監(jiān)理人員要與業(yè)主方密切聯(lián)系，關注工程使用狀況是否正常，隨時聽取用戶意見。同時，與有關承包商保持電話聯(lián)系，并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。3、在單位工程竣工驗收時，督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書》，其內(nèi)容為具體保修項目，期限以及有關承諾。4、組織承包商對工程使用情況進行質(zhì)量回訪，一般每半年進行一次為宜。并在氣候突然變化（臺風、冬季低溫），如臺風暴雨過后組織使用單位進行檢查一次，對發(fā)現(xiàn)的問題按單位工程進行登記。5、在工程保修期即將到期的前1～2個月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對工程進行全面目測檢查。發(fā)現(xiàn)的問題及需要維修的內(nèi)容按單位工程列表登記。6、監(jiān)理人員對用戶反饋的意見和以上質(zhì)量回訪與檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題與缺陷發(fā)現(xiàn)的原因進行詳細調(diào)查分析，并確定質(zhì)量缺陷的事實和責任。工程存在的質(zhì)量缺陷均應由承包商負責，無條件保修。監(jiān)理人員及時發(fā)出《工程維修通知書》要求承包商在接到通知書十日內(nèi)派人進行維修。比較重大的質(zhì)量缺陷，如基礎不均勻沉降和屋面、地下室滲漏等質(zhì)量問題要求責任方提出缺陷的處理方案，經(jīng)過監(jiān)理、設計人員、業(yè)主方共同審批后，由監(jiān)理人員監(jiān)督