某大型房地產(chǎn)項目投資估算及經(jīng)濟效益分析實例

呈送：中國·新鄉(xiāng)市牧野區(qū)西牧村PAGE開發(fā)商：河南萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：中國·新鄉(xiāng)市勞動路642號呈送：中國·新鄉(xiāng)市牧野區(qū)西牧村開發(fā)商：河南萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：中國·新鄉(xiāng)市勞動路642號項目名稱：新鄉(xiāng)·西牧村（河師大西隔壁地塊）項目投資估算&經(jīng)濟效益分析西牧村（新鄉(xiāng)河師大西隔壁地塊）項目投資估算&經(jīng)濟效益分析一、項目建設(shè)指標(biāo)項目建設(shè)指標(biāo)序號項目單位數(shù)量1總用地面積㎡3373.002總建筑面積㎡25300.002.1住宅面積㎡23100.002.2商鋪面積㎡22003容積率7.54地下室（1層）㎡1100.00二、投資估算及資金狀況1、編制依據(jù)：①、建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程量費用標(biāo)準(zhǔn)及費率為依據(jù)；②、各種費率依據(jù)國家相關(guān)文件。2、投資估算如下：項目土建、配套投資預(yù)算表序號項目名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）1工程前期費用㎡26400246336002配套費用㎡26400256600003檢測審查監(jiān)督等費用㎡26400153960004可研設(shè)計監(jiān)理等費用㎡264005132000工程費用5建筑工程㎡264001080285120006設(shè)備與安裝（電器、消防、其他）㎡26400369504007室外與公用工程㎡26400205280008不可預(yù)計部分項654000000合計工程總造價成本264001270358120003．項目定價及銷售預(yù)算綜合上述周邊各樓盤銷售價格，根據(jù)項目所處位置，周圍環(huán)境和新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險等綜合因素，項目商鋪市場均價預(yù)計為4500元/㎡。住宅市場均價預(yù)計為2400元/㎡。（預(yù)售單價校正誤差：+5%~-5%）模式商業(yè)住宅預(yù)計銷售均價4500元/㎡2400元/㎡供應(yīng)量2200.00㎡23100.00㎡銷售收入990.00萬元5544.00萬元合計6534.00萬元4、盈利分析序號項目單價數(shù)量金額(萬元)1土地費用550元/㎡（含出讓費）凈地3373㎡14522工程造價1270元/㎡26400㎡3581.23銷售費用按銷售收入的3%計算6534.00(萬元)196.024管理費用按銷售收入的2%計算6534.00(萬元)130.685資金成本按銷售收入的10%計算6534.00(萬元)653.406總投資成本（合計）6013.3項目總投資預(yù)算匯總表財務(wù)資金流量表：序號項目合計(萬元)1銷售總收入6534.002項目總投資6013.303土地費用-1452.004土地出讓費30.003稅前收入1942.704核定稅款（12%）233.125稅后利潤額1709.586稅后利潤率26.1%備注甲方：河南省新鄉(xiāng)市牧業(yè)區(qū)西牧村（土地提供方）乙方：河南萬嘉（新鄉(xiāng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)商）本地塊以甲、乙雙方合作開發(fā)的形式，即甲方提供開發(fā)土地，乙方負(fù)責(zé)地面建筑和地下室的建設(shè)，甲、乙雙方按照協(xié)商約定的利潤比例分成。建成后，甲方須拿出開發(fā)項目的1-2層商鋪建筑補償給乙方（視為土地成本費），如果該部分補償費用與甲、乙雙方的協(xié)商約定的利潤分成比例有差價，甲方將差價利潤返還給乙方。5、社會效益分析該項目建設(shè)符合國家相關(guān)政策，利國利民，“搞活了一片土地，解決了一方困難”，使我市更多人群安居樂業(yè)，體現(xiàn)了社會主義的優(yōu)越性。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：1.可以調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；2.促進我市銀行金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展；3.滿足中高端小戶型購買人群的購房需求；4.加快新鄉(xiāng)市的城市建設(shè)和發(fā)展。6、資金籌措及資金使用計劃該項目的總投資約6043.3萬元（含土地費用30萬元及土地出讓費1452萬元），因此該項目所需資金約為4621.3萬元，現(xiàn)已自備1621.3萬元（注：暫時不用考慮土地成本<約1452萬元>），需要貸款3000萬元，2011年底使用.。項目融資的方式可以靈活多樣：A、首選項目抵押借貸；B、法人股權(quán)質(zhì)押融資；C、無風(fēng)險固定投資回報（年投資回報可議定為15——20%）。三、結(jié)論項目評估結(jié)果本項目總投資預(yù)計約為6043.30萬元，總收入為銷售收入6534.00萬元和土地費用1452萬元的總和，即為7986.00萬元