深圳物流園區(qū)總體規(guī)劃樣本

深圳龍崗大工業(yè)區(qū)出口加工區(qū)物流園區(qū)計劃目錄一、前言 4（一）現(xiàn)代物流相關(guān)概念 4（二）、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)概述 5（三）、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)社會經(jīng)濟意義 61、滿足當?shù)匚锪餍枨蟠龠M當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展 62、提升關(guān)鍵競爭力增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢 6二、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展商基礎(chǔ)情況 7三、大工業(yè)區(qū)物流項目方案設(shè)計（計劃） 7（一）、大工業(yè)區(qū)物流環(huán)境分析 71、深圳物流產(chǎn)業(yè)計劃情況 82、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 9３、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展政策優(yōu)勢 114、大工業(yè)區(qū)物流資發(fā)展資源條件 125、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展市場前景 136、入世給物流發(fā)展帶來機會 14（二）、大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)地址選擇 15（三）、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展目標定位 161、具體目標定位 172、產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位 183、產(chǎn)業(yè)貢獻定位 184、內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)定位 18（四）、大工業(yè)區(qū)物流功效和需求設(shè)計 181.運輸服務(wù)功效 ……………192.儲存服務(wù)功效………………193.裝卸遷居功效………………194.包裝服務(wù)功效………………195.流通加工功效………………196.物流信息處理功效 197.物流結(jié)算功效…………198.需求估計功效………………199.物流系統(tǒng)設(shè)計咨詢功效…………1910.放流教育和培訓(xùn)功效……………19（五）、大工業(yè)區(qū)物流關(guān)鍵設(shè)施計劃 211、園區(qū)地面積利用標準 212、物流基礎(chǔ)設(shè)施布局標準 213、道路布局標準 224、園區(qū)大門布局標準 225、園區(qū)布局相關(guān)問題探討 236、大工業(yè)區(qū)物流關(guān)鍵設(shè)施建設(shè)規(guī)模 23（六）、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展戰(zhàn)略 251.觀念領(lǐng)先戰(zhàn)略……………….252、科技支持戰(zhàn)略 253.服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略……………….254.人才效益戰(zhàn)略……………….265.聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略……………….26（七）、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策 261國地優(yōu)惠政策 ……………….262、稅收優(yōu)惠政策 273.工商優(yōu)惠政策……………….284.戶籍優(yōu)惠政策……………….285.率先投資優(yōu)惠政策……………….286.產(chǎn)業(yè)調(diào)控優(yōu)惠政策……………….28（八）、大工業(yè)區(qū)物流項目建設(shè)方法及計劃 281、項目資金籌措路徑 282、項目建設(shè)工期排序 293、項目建設(shè)和運作管理 29四、大工業(yè)區(qū)物流項目評價 30（一）經(jīng)濟效益評價 301、項目總投資估算 302、經(jīng)濟效益評價 31（二）、大工業(yè)區(qū)物流項目標風(fēng)險評價 321、發(fā)展物流存在不利市場原因 332、投資者缺乏發(fā)展物流信心 343、缺乏對物流產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一管理4、現(xiàn)代物流業(yè)面臨竟猛烈爭 35（三）、大工業(yè)區(qū)物流項目綜合評價（結(jié)論） 35一、前言（一）現(xiàn)代物流相關(guān)概念物流是中國在80年代末從日本引進外來語，時間很短，概念很新，而日本又是從美國引進，美國則是在二次大戰(zhàn)中，由一個模糊而有效行為到戰(zhàn)后逐步才發(fā)展成了一個比較確切理論化物流定義。物流是指以滿足用戶需求為目標，為提升原材料、在制品、制成品和相關(guān)信息從供給到消費流動和儲存效率而進行計劃、實施和控制過程。物流活動目標就是經(jīng)過信息技術(shù)和運輸手段，為制造商、供給商、零售商實現(xiàn)“零庫存”理想。物流產(chǎn)業(yè)是指以物流活動為共同點行業(yè)群體。現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)組成包含四個關(guān)鍵行業(yè)：1、物流基礎(chǔ)行業(yè)：這個行業(yè)由多種不一樣運輸線路和運輸線路交匯和節(jié)點所組成系統(tǒng)。2、第三方物流業(yè)：指由物流勞務(wù)供方、需方之外第三方去完成物流服務(wù)物流運作方法，第三方就是指提供物流交易雙方部分或全部物流功效外部服務(wù)提供者。3、物流信息系統(tǒng)行業(yè)：這個行業(yè)提供物流系統(tǒng)軟硬件，提供系統(tǒng)管理，是計算機系統(tǒng)技術(shù)和通信技術(shù)在物流領(lǐng)域獨特組合。4、貨主物流：是自營物流，有可能部分從事第三方物流活動。物流功效性活動包含需求估計、訂單處理、用戶服務(wù)、分銷配送、物料采購、存貨控制、交通運輸、倉庫管理、工業(yè)包裝、物資搬運、工廠和倉庫或配送中心選址、零配件和技術(shù)服務(wù)支持、退貨處理、廢棄物和廢棄產(chǎn)品回收處理等。把這些步驟功效要素集合成系統(tǒng)，進行一體化管理，實現(xiàn)物流聯(lián)盟，是現(xiàn)代物流發(fā)展新趨勢，也是深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)物流聯(lián)盟建項目建設(shè)首選方案。（二）、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)概述深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)物流聯(lián)盟（以下簡稱大工業(yè)區(qū)物流）計劃選址于深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)，根據(jù)立足深圳、輻射周圍地域計劃定位，大工業(yè)區(qū)物流將以現(xiàn)有龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)工商企業(yè)為依靠，聯(lián)結(jié)深圳各大生產(chǎn)企業(yè)、連鎖商業(yè)、港口、鐵路、機場等上游和下游流經(jīng)過程而形成物流聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)，履蓋廣東“珠三角”乃至全國戰(zhàn)略關(guān)鍵點地域，聯(lián)絡(luò)國際著名物流企業(yè)，形成海、陸、空運相結(jié)合多式聯(lián)運國際物流供給鏈和集散點，實現(xiàn)集裝箱進出口快速集并、中轉(zhuǎn)、分檢、分送，從而在深圳出口加工區(qū)內(nèi)初步形成區(qū)內(nèi)物流和區(qū)外物流結(jié)合，自營物流和外協(xié)物流結(jié)合物流聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)。大工業(yè)區(qū)物流將集加工、貿(mào)易、轉(zhuǎn)口、倉儲、金融、運輸、服務(wù)、物流等很多功效為一體，并在投資、關(guān)稅、貨物保稅加工、貨物存放、稅收、外匯管理等方面實施優(yōu)惠政策。對國際航運集團和物流跨國企業(yè)進駐深圳出口加工區(qū)項目，可率先實施《深圳出口加工區(qū)若干要求》各項優(yōu)惠政策。大工業(yè)區(qū)物流計劃控制范圍占地20平方公里，計劃總投資3億元，早期投資1億元，關(guān)鍵用于建設(shè)（購置）物流基礎(chǔ)設(shè)施及物流項目招商工作，物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)控制范圍將分步建設(shè)，首期開發(fā)可分中國綜合物流聯(lián)盟（園區(qū)）和國際中轉(zhuǎn)物流聯(lián)盟（園區(qū)）兩部分。中國綜合物流園區(qū)占地2平方公里，以市場信息、產(chǎn)品配送、現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、商品交易五位一體物流聯(lián)盟模式發(fā)展中國物流。國際中轉(zhuǎn)物流園區(qū)占地1平方公里，以海、陸、空聯(lián)運模式發(fā)展國際物流，實現(xiàn)年配送量100億元以上，略大于深圳現(xiàn)有平湖物流基地，（詳見附件1）。大工業(yè)區(qū)物流將充足利用本身良好物流產(chǎn)業(yè)環(huán)境，加緊發(fā)展步伐，鞏固和強化在行業(yè)中競爭優(yōu)勢。以市場為導(dǎo)向，有計劃地分步在全國戰(zhàn)略關(guān)鍵點地域建立自有若干區(qū)域性大型物流聯(lián)盟基地，各節(jié)點間經(jīng)過優(yōu)異物流資訊系統(tǒng)聯(lián)成有機運作整體，以全方面提升全國物流網(wǎng)絡(luò)操作能力。同時，以風(fēng)險投資、參股合作、融資租賃、管理輸出等多個不一樣物流聯(lián)盟（合作）方法，充足利用用戶或合作伙伴固化在物流領(lǐng)域物流設(shè)備、設(shè)施等存量資源，擴大物流市場份額，實現(xiàn)“低成本運行”經(jīng)營理念。同時，加大國際間合作，爭取在加入WTO后再上一個新臺階，主導(dǎo)物流市場。（三）、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)社會經(jīng)濟意義1、滿足當?shù)匚锪餍枨蟠龠M當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)占地170萬平方公里，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工商企業(yè)30多家，外資在區(qū)內(nèi)投資企業(yè)也激劇增加，這些企業(yè)急需物流服務(wù)。大工業(yè)區(qū)物流正能直接滿足日益增加龍崗大工業(yè)區(qū)和深圳出口加工區(qū)內(nèi)工商企業(yè)對物流服務(wù)需求。因為龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)特殊投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境和政府優(yōu)惠政策扶持，吸引了各路商家紛至踏來，進入?yún)^(qū)內(nèi)投資創(chuàng)業(yè)熱潮將日益高漲；大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)將有力地促進龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)工商企業(yè)發(fā)展壯大。其次大工業(yè)區(qū)物流所處特殊地理位置，彼鄰深圳最大鹽田港口，能滿足國際和中國駐深圳企業(yè)物流服務(wù)需求，立即建設(shè)和發(fā)展大工業(yè)區(qū)物流，對發(fā)展深圳和龍崗經(jīng)濟含有十分關(guān)鍵意義。所以，加緊外大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)，對實現(xiàn)深圳市和龍崗區(qū)“十五”發(fā)展戰(zhàn)略目標，迎接中國加入WTO后愈加猛烈國際競爭和挑戰(zhàn)，含有十分關(guān)鍵現(xiàn)實意義。2、提升關(guān)鍵競爭力增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢依據(jù)含相關(guān)資料估計表明，假如在“十五”期間，中國物流成本占GDP百分比降低到15％，每十二個月將為全社會直接節(jié)省約2400億元物流成本。對處于經(jīng)濟發(fā)展前沿深圳市及龍崗區(qū)而言，假如把物流成本占GDP百分比降得更低，將為社會帶來更為可觀經(jīng)濟效益，并能因降低成本而提升競爭力，所以增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟或地域經(jīng)濟發(fā)展動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；在中國現(xiàn)已加入WTO新形勢下，龍崗區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展也面臨新發(fā)展內(nèi)機遇和挑戰(zhàn)。首先是中國進出日貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易量將大幅度增加；迫切需要開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)支柱，而依據(jù)龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)現(xiàn)有資源條件條件，全力推進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新產(chǎn)業(yè)開發(fā)最合理選擇。二、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展商基礎(chǔ)情況龍崗大工業(yè)區(qū)開發(fā)管理企業(yè)作為大工業(yè)區(qū)物流提議人，是深圳市政府直屬龍崗大工業(yè)區(qū)投資興辦大型園區(qū)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)注冊資金一億元人民幣，總資產(chǎn)1．4億元，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以高科技丁業(yè)園區(qū)和生活配套為開發(fā)關(guān)鍵，以物流運輸、物業(yè)管理、策劃咨詢、商務(wù)服務(wù)為配套。企業(yè)成立以來，前后開發(fā)了龍崗燕子嶺榕園山莊、新世紀廠房等房地產(chǎn)項目近20萬平方米，投資成立了硅峰軟件同、海翔房地產(chǎn)企業(yè)、博納光通訊園、大丁業(yè)區(qū)運輸企業(yè)、大丁業(yè)區(qū)物業(yè)管理企業(yè)、智誨項目策劃企業(yè)和巨澤咨詢服務(wù)企業(yè)等8家二級企業(yè)．現(xiàn)在硅峰軟件園已經(jīng)有包含金。軟件、北大方正等多家著名間同向以階入園協(xié)議，園區(qū)建設(shè)正在進行中?？蔀榇蠊I(yè)區(qū)物流建設(shè)提供土地、供電、供水、通訊、交通等資源和起動資金、并組織項目標工業(yè)設(shè)計、論證、報建、招商引資和市場拓展工作，和為建設(shè)過程各步驟工作提供強有力支持，如資金、人才、技術(shù)、政策等資源條件。三、大工業(yè)區(qū)物流項目方案設(shè)計（計劃）（一）、大工業(yè)區(qū)物流環(huán)境分析《深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要》將發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)作為深圳市經(jīng)濟發(fā)展新增加點之一；明確提出要建立開放現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)體系，并將物流產(chǎn)業(yè)作為以后三大支柱產(chǎn)業(yè)之一給予關(guān)鍵扶持。在當現(xiàn)代物流還是作為一個概念在中國熱炒時，深圳已搶占先機，邁出堅實一步，海陸空立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)通達八方，各類專業(yè)批發(fā)市場花開四面，多類物流園區(qū)建設(shè)如火如荼，電子信息平臺已具雛形。1999年，深圳市交通局、深圳市投資管理企業(yè)前后邀請美國蓋蘭德咨詢企業(yè)和日本佐川急便株式會社到深。這兩家全球著名交通運輸專業(yè)咨詢企業(yè)和著名物流企業(yè)，在對深圳進行了數(shù)次考察后得出結(jié)論：深圳在全球經(jīng)濟中起領(lǐng)先作用條件已經(jīng)含有，擁有優(yōu)異環(huán)境資源。1、深圳物流產(chǎn)業(yè)計劃情況根據(jù)深圳“十五”計劃，深圳發(fā)展目標是：在大力發(fā)展兩港運輸同時，建設(shè)好現(xiàn)代綜合交通運輸網(wǎng)（包含公路網(wǎng)、軌道交通網(wǎng)、鐵路網(wǎng)等）和物流信息網(wǎng)兩大平臺，和鹽田港區(qū)、西部港區(qū)、筍崗、機場、龍華、平湖六大物流園區(qū)，加緊現(xiàn)代化專業(yè)物流服務(wù)發(fā)展，引進和建設(shè)一批大型物流配送中心，使兩港運輸和鐵路公路運輸、倉儲、批發(fā)、配送等業(yè)務(wù)全方面結(jié)合，把深圳建設(shè)成為以國際物流為關(guān)鍵、區(qū)域物流為基礎(chǔ)、城市配送為支撐多層次綜合性物流聯(lián)盟城市?，F(xiàn)在，深圳現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)起步，第三方物流、配送中心正在快速興起。一批物流園區(qū)建設(shè)已經(jīng)開啟或立即實施，一批傳統(tǒng)倉儲、運輸企業(yè)利用深圳立體化交通條件和信息化、網(wǎng)絡(luò)化和供給鏈技術(shù)大力發(fā)展第三方物流，向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型，涌現(xiàn)出以招商局物流集團為代表十多家專業(yè)物流企業(yè)，居全國同行前列?！渡钲谑鞋F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展計劃》實施方案也正在組織制訂中?！队媱潯诽岢隽松钲诂F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展關(guān)鍵目標：（1）、形成規(guī)模優(yōu)勢，成為深圳經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)；（2）、主動整合物流資源，實現(xiàn)物流系統(tǒng)戰(zhàn)略性功效重組，完善綜合性運輸體系，構(gòu)建促進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展現(xiàn)代物流支撐系統(tǒng)；（3）、構(gòu)筑物流信息平臺，加速建設(shè)和完善深圳國際集裝箱多式聯(lián)運EDI服務(wù)中心，大力發(fā)展電子商務(wù)，構(gòu)筑現(xiàn)代化全程電子物流網(wǎng)絡(luò)；（4）、以港強市，加緊集裝箱樞紐港和航空貨運中心建設(shè)；（5）、建設(shè)大規(guī)模采購和配送中心，發(fā)展連鎖商業(yè)。

《計劃》同時確定了深圳關(guān)鍵建設(shè)六大物流園區(qū)，形成以特區(qū)內(nèi)西部港區(qū)、筍崗—清水河、東部港區(qū)為內(nèi)圈層，特區(qū)外機場航空、龍華、平湖為外圈層現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)圈。六大園區(qū)定位清楚：

西部港區(qū)物流園區(qū)：綜合性港口物流園區(qū)，發(fā)展集裝箱和散雜貨集散、中轉(zhuǎn)、拆拼箱、組裝加工等服務(wù)；

筍崗—清水河物流園區(qū)：城市消費性配送型物流園區(qū)，集專業(yè)化商品批發(fā)、配送、儲存、運輸、展示和交易于一體，建成區(qū)域性專業(yè)市場、物流配送中心、采購中心和購物中心；

東部港區(qū)物流園區(qū)：國際貨運樞紐型物流園區(qū)，以國際集裝箱中轉(zhuǎn)、倉儲、拆拼、加工、海關(guān)查驗為關(guān)鍵功效；

機場航空物流園：國際、中國航空貨運中心。依靠國際著名航空企業(yè)，開展國際貨運代理，為深圳高新技術(shù)企業(yè)提供服務(wù)；

龍華物流園區(qū)：陸路口岸物流園區(qū)，關(guān)鍵功效為出入境集裝箱接駁、物流中心和配送、進出口貨物代理、集裝箱還箱點等，能夠說是陸路口岸延伸。

平湖物流園區(qū)：陸路轉(zhuǎn)運樞紐型物流園區(qū)，依靠鐵路，作為發(fā)展公鐵聯(lián)運、海鐵聯(lián)運中轉(zhuǎn)功效物流基地，同時也作為經(jīng)鐵路運進深圳消費性物資集中供配貨點。2、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施在深圳建設(shè)和發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢可謂得天獨厚。它背靠珠三角，毗鄰香港，地理位置十分優(yōu)越。鹽田、蛇口、赤灣等三大集裝箱港區(qū)水深條件良好，可停泊世界上最大集裝箱班輪。去年，深圳港集裝箱吞吐量已躋身全球第11位。公路已經(jīng)形成以高速公路為骨干，以海港、空港、鐵路、公路及陸路口岸為接點高效運輸網(wǎng)絡(luò)，而平鹽、平南鐵路又分別將深圳東、西港區(qū)和京廣、京九兩個全國鐵路大動脈相連接。伴隨美國聯(lián)邦快遞來深開辟國際貨運班線和南航貨運區(qū)內(nèi)選址深圳，一個大型航空貨運區(qū)內(nèi)已初具規(guī)模。“大交通”管理體制，使多個運輸方法合理布局，縱橫交錯，相互銜接，大大縮短了深圳和世界距離。加上珠三角大市場中占全國生產(chǎn)總值約10％產(chǎn)品，進出口額占全國1／3條件，深圳稱得上是發(fā)展物流業(yè)一流城市。另外，遍布全市400多個GSM基站、800兆無線集群通及ATM寬帶骨干網(wǎng)、ADSL寬帶接入網(wǎng)等相繼建成，為現(xiàn)代物流企業(yè)實現(xiàn)快速按時運輸，貨物跟蹤服務(wù)，科學(xué)制訂運輸計劃提供了有效硬件技術(shù)環(huán)境。計劃，從概念到操作很多業(yè)內(nèi)教授對深圳物流發(fā)展計劃縝密和實際可操作性表示贊賞。根據(jù)“十五”計劃，深圳發(fā)展目標是：在大力發(fā)展兩港運輸同時，建設(shè)好現(xiàn)代綜合交通運輸網(wǎng)（包含公路網(wǎng)、軌道交通網(wǎng)、鐵路網(wǎng)等）和物流信息網(wǎng)兩大平臺，加緊現(xiàn)代化專業(yè)物流服務(wù)發(fā)展，引進和建設(shè)一批大型物流配送中心，使兩港運輸和鐵路公路運輸、倉儲、批發(fā)、配送等業(yè)務(wù)全方面結(jié)合，把深圳建設(shè)成為以國際物流為關(guān)鍵、區(qū)域物流為基礎(chǔ)、城市配送為支撐多層次綜合性物流聯(lián)盟城市。鹽田港在深圳市東部，東和大、小梅沙毗鄰，西接沙頭角，南和香港九龍半島隔海相望，北靠橫崗、龍崗工業(yè)區(qū)。以鹽田港為中心，近百公里半徑范圍函蓋了香港、澳門、廣州和珠江三角洲全部新興城市和最發(fā)達地域。這里交通便捷，陸路至深圳市中心10公里，至香港粉嶺13公里，疏港公路連接當?shù)赜蜿P(guān)鍵公路干線；疏港鐵路連接港區(qū)和京廣、京九鐵路干線；水路至香港維多利亞港53海里。港區(qū)海面寬廣，水深浪小，淤積少，大型船舶能夠自由進出及錨泊，是中國少有天然良港。

深圳鹽田港集團受深圳市人民政府委托，負責(zé)統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理鹽田港區(qū)及其后方開發(fā)區(qū)。鹽田港集團是獨立經(jīng)濟實體，擁有1家上市企業(yè)，13家直屬企業(yè)，5家內(nèi)聯(lián)企業(yè)，4家中外合資企業(yè)。截止1997年底總資產(chǎn)達85億元，凈資產(chǎn)達48.8億元，分別比上年增加495和53.4%。經(jīng)營范圍包含港口、鐵路、公路、隧道、汽車運輸、房地產(chǎn)、商貿(mào)、物業(yè)管理、保稅倉儲、海運、輸駁、供水、工程監(jiān)理、船舶修理、廣告、森林開發(fā)等十多個領(lǐng)域。

鹽田港建設(shè)目標是“一港一城一區(qū)”。其總體計劃是：建設(shè)萬噸級泊位50個以上，全部建成后鹽田港將成為以集裝箱中轉(zhuǎn)為主體多功效綜合性港口，年處理集裝箱能力將達9000萬標箱左右，包含散雜貨，年吞吐能力可達1億噸至1.2億噸。開發(fā)港區(qū)后方陸域30平方公里左右，興建和港口相配套多種設(shè)置，逐步形成集航運、倉儲、工業(yè)、商貿(mào)、金融、旅游、信息、商住于一體現(xiàn)代化國際性港口衛(wèi)星城。３、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展政策優(yōu)勢從中央政府部門到地方各級政府，已充足認識到物流業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟中關(guān)鍵地位和作用。多年來，工業(yè)生產(chǎn)部門、內(nèi)貿(mào)和外貿(mào)部門、交通運輸部門，全部加大了發(fā)展現(xiàn)代物流工作力度，紛紛舉行學(xué)習(xí)班、研討會，組織人員到國外培訓(xùn)考察，指導(dǎo)所屬行業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流方向發(fā)展。據(jù)了解，山東、上海、北京、深圳、青島、長春等很多地方政府，已將現(xiàn)代物流業(yè)列為政府支持發(fā)展關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟增加點。山東省經(jīng)過十二個月多時間宣傳和探索，現(xiàn)已在不一樣類型企業(yè)中開始開啟“優(yōu)化企業(yè)物流管理”試點工作。深圳出口加工區(qū)是4月經(jīng)國務(wù)院同意成立151個出口加工區(qū)之一，她尤如一顆璀燦明珠，鑲嵌在深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)內(nèi)，面積3平方公里。依據(jù)加工區(qū)發(fā)展需要，經(jīng)國務(wù)院同意，可擴大用地范圍。她周圍含有寬廣發(fā)展空間。在剛剛結(jié)束中國共產(chǎn)黨深圳市第三次代表大會上，廣東省委副書記、深圳市委書記張高麗再次強調(diào)要加緊物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，把深圳建設(shè)成區(qū)域性物流中心。

張高麗書記在題為《增創(chuàng)新優(yōu)勢更上一層樓率先基礎(chǔ)實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化》大會匯報中指出：要充足發(fā)揮海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)功效，基礎(chǔ)建成以現(xiàn)代綜合交通體系為主運輸平臺、以郵電通訊及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主信息平臺，將深圳港建成中國綜合運輸體系中主樞紐港，躋身世界集裝箱大港前列。以航空貨運為新經(jīng)濟增加點，使深圳空港初步成為華南地域國際航空貨運樞紐港。大力發(fā)展電子商務(wù)、全程物流服務(wù)，加強各類專業(yè)市場和物流基地建設(shè)，提升對周圍區(qū)域配送能力，增強對中國外市場輻射功效，建立和市場經(jīng)濟相適應(yīng)物流機制，大幅度提升深圳物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。張高麗書記要求，在以后五年里，龍崗區(qū)要穩(wěn)定提升加工貿(mào)易，發(fā)展“三高”農(nóng)業(yè)。成為高新技術(shù)產(chǎn)品出口加工基地，物流配送基地和海濱旅游渡假基地。為提升辦事效率，深圳市政府成立了深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)、深圳出口加工區(qū)管理委員會，行使市一級經(jīng)濟管理權(quán)限?！渡钲诔隹诩庸^(qū)若干要求》已經(jīng)公布實施，標志著出口加工區(qū)將以最高工作效率，最優(yōu)質(zhì)服精，最簡便手續(xù)，最優(yōu)惠條件迎接您加盟。深圳出口加工區(qū)隔離設(shè)施及海關(guān)監(jiān)管設(shè)施全部根據(jù)海關(guān)總署要求建設(shè)。設(shè)有層達9．l公里銅板圍網(wǎng)、閘口、查檢場、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等。區(qū)內(nèi)道路縱橫寬廣，且水電管網(wǎng)齊全，光纖電纜、寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò)鋪設(shè)完成。一個電子化智能型現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)展現(xiàn)在我們眼前。出口加工區(qū)，至今已經(jīng)有6家國際著名企案相繼簽約落戶，投資總額達十幾億美元，這將為大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)提供了十分優(yōu)越政策環(huán)境及豐富物流資源。同時，深圳市委、市政府也在緊鑼密鼓地制訂相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引中外企業(yè)投身物流業(yè)。自去年以來，全球著名跨國物流企業(yè)也趨之若鶩，紛至沓來。在配送方面較有影響CIRCLE企業(yè)將于年內(nèi)在深設(shè)置辦事處。世界第二大航空表速遞企業(yè)DHL已完成前期調(diào)研工作，其亞太分駁中心是否遷到深圳，有望近期揭曉。貨運量名列世界第三日本近鐵集團責(zé)任人日前也表示，將以深圳為關(guān)鍵，建設(shè)面向整個華南地域物流區(qū)內(nèi)；世界最大船企業(yè)之一馬士基企業(yè)也以深圳為區(qū)內(nèi)，開始包含第三方物流業(yè)。深圳物流業(yè)含有優(yōu)越資源條件和發(fā)展前景。4、大工業(yè)區(qū)物流資發(fā)展資源條件深圳市已明確將現(xiàn)代物流業(yè)作為實現(xiàn)跨世紀經(jīng)濟發(fā)展目標三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。“十五”期間，深圳將計劃建設(shè)23個大型物流項目，借此撐起現(xiàn)代物流中心。這些項目建成后，能夠加速港口、公路、鐵路貨運發(fā)展，加緊物流配送中心建設(shè)，促進批發(fā)市場升級和倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型，加強轉(zhuǎn)口貿(mào)易體系建設(shè)，提升物流信息化和網(wǎng)絡(luò)化水平。這23個項目總投資估算229.75億元，“十五”期間擬安排投資219.98億元，關(guān)鍵集中在公路、港口、商貿(mào)等領(lǐng)域。

依據(jù)計劃藍圖，深圳市將建立適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展需要現(xiàn)代化綜合運輸體系，形成以深圳特區(qū)為中心，以客運中心和物流中心為交通樞紐，公路、鐵路、水運、航空和城市交通等多個運輸方法分工協(xié)作、有機銜接、內(nèi)外交通發(fā)達通暢綜合運輸網(wǎng)絡(luò)。深圳港將成為現(xiàn)代化國際集裝箱樞紐港。為實現(xiàn)上述目標，本市將建設(shè)鹽田港集裝箱碼頭三期工程、蛇口集裝箱碼頭二期和三期工程等7個重大項目，總投資估算126.24億元，“十五”期間擬安排投資126.24億元。這批項目標建成啟用，可望搭建起貨運現(xiàn)代化、客運高效化、企業(yè)運行集約化，適合現(xiàn)代物流業(yè)需要綜合運輸平臺。

同時，深圳市將在“十五”期間投資建設(shè)全程物流網(wǎng)絡(luò)等兩個重大物流信息網(wǎng)絡(luò)項目，該關(guān)鍵項目均由全程物流（深圳）承建，總投資估算11.2億元，“十五”期間擬安排投資7.2億元。經(jīng)過構(gòu)筑物流商品信息系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)和交通信息服務(wù)專網(wǎng)系統(tǒng)等，建立起物流信息網(wǎng)絡(luò)平臺，推進本市物流中心城市建設(shè)。

為了給現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展提供硬件支撐，深圳還將在“十五”期間加大物流基地及批發(fā)市場建設(shè)力度，計劃建設(shè)13個重大項目，總投資估算92.31億元，“十五”期間擬安排投資86.54億元。關(guān)鍵項目有：平湖物流基地、深圳市華南國際集裝箱聯(lián)運中心、西部港區(qū)物流基地、航空城物流基地、深圳市新城市購物中心、深圳市蛇口漁產(chǎn)品批發(fā)交易市場等。5、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展市場前景在中國第三方物流業(yè)尚處于起步階段。據(jù)1999年中國倉儲協(xié)會對家電、電子、日化、食品等行業(yè)450家大中型企業(yè)調(diào)查，現(xiàn)在工業(yè)企業(yè)物流幾乎全部由企業(yè)自理占26％，全部委托第三方代理占5．2％，自理和委托相結(jié)合占6S，8％。在被調(diào)查企業(yè)中，有45．3％企業(yè)正在尋求新物流代理商，其中又有75％企業(yè)欲選擇新型物流企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，1997年中國物流總成本約相當于GDP16．7％。而同期美國為10．5％，歐洲為12．02%。這說明中國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間相當大，市場己孕育了對第三方物流和能為第三方物流服務(wù)企業(yè)提供支撐物流園區(qū)需求。依據(jù)相關(guān)教授市場分析和估計，1999年以來，深圳市零售業(yè)展現(xiàn)出快速發(fā)展勢頭，在全市社會消費529億元零售總額當中，就有近80％商品需要從外省市（關(guān)鍵集中在珠江三角洲地域）組織。同時，伴隨人人樂、新一佳、萬佳等大型連鎖商業(yè)向特區(qū)外擴張，每十二個月從深圳向外省市直接配送商品總額也在不停地增加。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料表明：深圳現(xiàn)有連鎖商業(yè)配送需求分別為：萬佳100億元、順電40億元、人人樂30億元、民潤農(nóng)產(chǎn)品30億元、兩個分撥中心累計50億元，總配送需求達250億元，占全市商業(yè)配送市場份額38．46％。按每十二個月平均15％增幅；同時，世界第一大零售連鎖集團——美國沃爾瑪已在深圳福田保稅區(qū)設(shè)置全球采購中心，這標志著沃爾瑪全球采購中心正式落戶深圳。據(jù)沃爾瑪中國相關(guān)責(zé)任人透露，沃爾瑪集團將以此為基地，再向世界延伸20個采購據(jù)點?，F(xiàn)在沃爾瑪已在深圳設(shè)置了6家連鎖分店。沃爾瑪在中國采購額以每十二個月20％速度遞增，中國已經(jīng)成為沃爾瑪全球最大供給國之一。據(jù)統(tǒng)計，去年沃爾瑪采購中國產(chǎn)品總額已超出100億美元，其中95％以上來自深圳當?shù)?，其全球銷售額以每十二個月200億美元速度增加，中國處大型連鎖商業(yè)這種發(fā)展勢態(tài)，必將為深圳物流產(chǎn)業(yè)重造了前所未有發(fā)展機遇。6、入世給物流發(fā)展帶來機會伴隨中國邁入世貿(mào)組織門檻，中國經(jīng)濟和國際經(jīng)濟全方面接軌。在全球化市場環(huán)境下，中國物流業(yè)也將進入一個嶄新發(fā)展時期。國大量國外物流企業(yè)進入中國，不僅為實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、便利、完善及高效物流業(yè)服務(wù)引進了競爭機制；同時，中國物流企業(yè)經(jīng)過提升本身管理水平、服務(wù)質(zhì)量和競爭力，為其進入國際市場奠定了良好基礎(chǔ)。猛烈競爭將有利于中國整體物流水平提升，中國制造商、物流商、零售商最終會攜手推進中國物流業(yè)達成成熟市場所含有效率和效益。

中國“入世”后，海外物流企業(yè)將虎視眈眈瞄準中國物流市場，這首先將給中國物流業(yè)帶來巨大沖擊；其次，也將加速中國物流業(yè)整合，加緊強強聯(lián)合步伐，打造中國自己含有競爭力物流企業(yè)。國際物流企業(yè)將利用自己在資金、管理、人才等方面優(yōu)勢，參與中國本土物流建設(shè)和發(fā)展，在中國各關(guān)鍵經(jīng)濟中心建立對應(yīng)配送中心，并以此向周圍輻射形成網(wǎng)絡(luò)，同時著手建立覆蓋全中國運輸體系，這也客觀上促進了中國物流業(yè)發(fā)展。（二）、大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)地址選擇大工業(yè)區(qū)物流計劃選址于龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)，該處地理位置優(yōu)越，彼鄰惠州，“三通一平”已完成，遠看青山環(huán)抱，近處荔林飄香，交通縱橫有序，道路系級已形成“三橫三縱’城市道路骨架，路寬30－80米不等，直通深廣、深惠、深汕高速公路，前往深圳口岸、港口、機場和廣深鐵路沿站近其方便。出口加工區(qū)距深圳寶安國際機場60公里至鹽田國際集裝箱港口、廣深鐵路編組站均約25公里，距離文錦渡、羅湖、皇崗等口岸約40公里，深（圳）汕（頭）高速公路擦肩而過，一級公路穿行其間。基礎(chǔ)設(shè)施完善。區(qū)內(nèi)主干道全部建成，地下管道鋪設(shè)完成，光纖電纜，寬頻網(wǎng)絡(luò)智能信息化工業(yè)區(qū)已初具規(guī)模。龍崗大工業(yè)區(qū)龍崗大工業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)電力、水源資源充足。除原有坪山、坑梓電網(wǎng)供電之外，又計劃建老大屋110KV變電站一座，裝接容量3X50000KVA。東有大亞灣核電站，南有深圳液化天然氮接收站。食用供水水質(zhì)優(yōu)良，周圍有水廠5座，總供水規(guī)模為14．4萬噸／日，可供園區(qū)用水6萬噸／日。松子坑水庫和西枝江引水工程相連后，年供水量可提升10倍。通訊網(wǎng)絡(luò)配置充裕，計劃郵電支局裝機6萬門，現(xiàn)有裝機容量3000門。電訊設(shè)備以程控化、數(shù)字化、微波傳輸系統(tǒng)為主體，光纖電纜、寬頻網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化通訊條件優(yōu)越。生活配套齊全。計劃了兩面三刀個生活配套區(qū)，面積3平方公里?，F(xiàn)在，一座功效齊全、集飲食、住宿、娛爾于一體通訊網(wǎng)正在建設(shè)中。排水雨、排污系統(tǒng)完善。出口加工區(qū)標高基礎(chǔ)處于45—50米之間，且排洪和截洪系較已經(jīng)建設(shè)完成，不會有洪澇之災(zāi)，污水由各級支管聚集后，由干管輸入污水處理廠。大工業(yè)區(qū)物流選擇址完全滿足物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)和發(fā)展需要，并在國土、城市計劃中留有寬廣發(fā)展空間。

（三）、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展目標定位在機遇和挑戰(zhàn)并存前提下，大工業(yè)區(qū)物流可考慮采取自營（用）物流型式起步，分步實現(xiàn)公共型物流聯(lián)盟，其目標定位含有前瞻性。要瞄準世界一流，緊跟時代要求，以超前眼光，開闊思緒，高規(guī)格計劃，把大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)成為南中國最大物流基地。要有計劃、有步驟、相關(guān)鍵地實施大工業(yè)區(qū)物流計劃布局，以統(tǒng)一計劃、分步實施、整體推進為標準，逐步完善大工業(yè)區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施和專業(yè)市場建設(shè)。要圍繞現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、配送加工、市場批發(fā)、電子商務(wù)、集裝箱處理等各項現(xiàn)代物流功效，大力開展向外招商引資。在未來五年內(nèi)，大幅度提升大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。主動探索和研究建立和市場經(jīng)濟相適應(yīng)物流機制和物流政策，為現(xiàn)代物流中心提供愈加好服務(wù)。物流流量和流向?qū)⑷Q于進入深圳出口加工區(qū)物流企業(yè)數(shù)量、規(guī)模、所從事分撥貨物種類和物流路徑。所以物流規(guī)模存在很大變量，更多需要定性前瞻。最終建設(shè)成為公共型物流聯(lián)盟企業(yè)，經(jīng)過招商引進物流企業(yè)，聯(lián)結(jié)深圳各大生產(chǎn)制造商、連鎖商業(yè)、港口、鐵路、機場等上游和下游流經(jīng)過程而形成物流聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)，履蓋廣東“珠三角”乃至全國戰(zhàn)略關(guān)鍵點地域，聯(lián)絡(luò)國際著名物流企業(yè)，形成海、陸、空運相結(jié)合多式聯(lián)運國際物流供給鏈和集散點，實現(xiàn)集裝箱進出口快速集并、中轉(zhuǎn)、分檢、分送，從而在深圳出口加工區(qū)內(nèi)初步形成了、區(qū)內(nèi)物流和區(qū)外物流結(jié)合，自營物流和外協(xié)物流結(jié)合物流聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)。大工業(yè)區(qū)物流將集加工、貿(mào)易、轉(zhuǎn)口、倉儲、金融、運輸、服務(wù)、物流等很多功效為一體，并在投資、關(guān)稅、貨物保稅加工、貨物存放、稅收、外匯管理等方面實施優(yōu)惠政策。對國際航運集團和物流跨國企業(yè)進駐深圳出口加工區(qū)項目，可率先實施《深圳出口加工區(qū)若干要求》各項優(yōu)惠政策。在建設(shè)上首先要注意時效觀念，必需抓緊建設(shè)并快速形成規(guī)模，吸引物流集聚；其次要高起點、高標準建設(shè)相關(guān)公共設(shè)施、形成特色功效和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以此填補創(chuàng)辦早期各方面條件局部缺點，主動拓展用戶，鞏固貨源、穩(wěn)定和擴大進入?yún)^(qū)內(nèi)物流企業(yè)，提升本身關(guān)鍵競爭能力。依據(jù)大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)定位及功效設(shè)計，大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標可確定為：在以后5－，在投入近100億人民幣，近期投入開啟資金1-3億元，構(gòu)建三個物流平臺（物流設(shè)施平臺、物流信息平臺、物流政策平臺），關(guān)鍵在深圳出口加工區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)大工業(yè)區(qū)物流聯(lián)盟園區(qū)，同時逐步提升大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)容量，用十年時間把外大工業(yè)區(qū)物流建成中國華南地域采購中心及現(xiàn)代國際物流基地。1、具體目標定位早期投資規(guī)模5000-10000萬元，占地范圍約1萬平方公里，建筑面積2.38萬平方米，倉儲面積1-2萬平方米，并將長久分步計劃確定為：在至期間，引進5家世界著名船企業(yè)、10家世界著名物流企業(yè)及50家跨國企業(yè)自營物流企業(yè)（分撥中心），物流產(chǎn)業(yè)增加值年均增加率達成50％。到建成2萬平方米倉儲面積，物流量達成200萬噸，集裝箱處理量占深圳港區(qū)集裝箱吞吐量20％左右；在至期間，引進10家世界著名船企業(yè)、20家世界著名大型物流企業(yè)及200家跨國企業(yè)自營物流企業(yè)（分撥中心），物流產(chǎn)業(yè)增加值年均增加率達成30%。到建成6萬平方米倉儲面積，物流量達成500萬噸，集裝箱處理量占深圳港區(qū)集裝箱吞吐量30％左右；產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位一、倉儲l、銷售（經(jīng)營）收入（千元）35950.18107850.542、倉儲面積（平方米）0.0060000.003、倉儲出租總收入（千元）8592.9825778.944、倉儲貨物存放量（噸）611608318350.495、期末資產(chǎn)總值（千元）76320.04228960.126、固定資產(chǎn)原值（千元）8.0760414.21二、運輸1、銷售（經(jīng)營）收入（千元）1720.515161.532、期末資產(chǎn)總值（千元）3134.999404.933、固定資產(chǎn)原值（千元）321.66964.98三、貿(mào)易分撥1、銷售（經(jīng)營）收入（干元）57426.13172278.393、期末資產(chǎn)總值（千元）61476.00184428.024、固定資產(chǎn)原值（千元）32275.6496826.923、產(chǎn)業(yè)貢獻定位在龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中，物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟貢獻度在前上升至40%－50％，達成50%－60％4、內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)定位大工業(yè)區(qū)物流聯(lián)盟內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)度應(yīng)發(fā)展成為3：3：3：l，即：以倉儲為基礎(chǔ)分撥貿(mào)易、以物流一體化綜合物流服務(wù)、物流增值對出口加工區(qū)物流產(chǎn)業(yè)貢獻度各占30％，其它物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻度為10％。（四）、大工業(yè)區(qū)物流功效和需求設(shè)計大工業(yè)區(qū)物流其功效目標是最大程度地滿足用戶需求。用戶包含：從事第三方物流企業(yè)，內(nèi)、外資企業(yè)，商業(yè)貿(mào)易企業(yè)、運輸企業(yè)、代理企業(yè)、倉儲企業(yè)、銀行、檢驗、保險企業(yè)等及其延伸多種物流業(yè)務(wù)企業(yè)，其初步設(shè)計能夠考慮含有以下部分基礎(chǔ)功效：

1、運輸服務(wù)功效大工業(yè)區(qū)物流需要自己擁有或租賃一定規(guī)模運輸工具，含有競爭優(yōu)勢物流聯(lián)盟不只是一個點，而是一個覆蓋中國和國際網(wǎng)絡(luò)，所以，首先應(yīng)該負責(zé)為用戶選擇滿足用戶需要運輸方法，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部運輸作業(yè)，在要求時間內(nèi)將用戶商品運抵目標地，除了在交貨點交貨需要用戶配合外，整個運輸過程，包含最終市內(nèi)配送全部應(yīng)由物流聯(lián)盟負責(zé)組織，以盡可能方便用戶?，F(xiàn)代運輸需求就是這么。

2.儲存服務(wù)功效物流聯(lián)盟需要有倉儲設(shè)施，但用戶需要不是在物流聯(lián)盟儲存商品，而是要經(jīng)過倉儲步驟確保市場分銷活動開展，同時盡可能降低庫存占用資金，降低儲存成本，所以，公共型物流聯(lián)盟需要配置高效率分裝、傳送、儲存設(shè)備。

3.裝卸搬運功效這是為了加緊商品在物流聯(lián)盟內(nèi)流通速度必需含有功效，公共型物流聯(lián)盟應(yīng)該配置專業(yè)化裝載、卸載、提升、運輸?shù)妊b卸搬運機械，以提升裝卸搬運作業(yè)效率，降低作業(yè)對商品造成損毀。

4.包裝服務(wù)功效物流聯(lián)盟包裝作業(yè)目標不是要改變商品銷售包裝，而在于經(jīng)過對銷售包裝進行組合、拼配、加固、形成適于物流和配送組合包裝單元。

5.流通加工功效關(guān)鍵目標是方便生產(chǎn)或銷售，公共物流聯(lián)盟常常和固定制造商或分銷商進行長久合作，為制造商或分銷商完成一定加工作業(yè)。物流聯(lián)盟必需含有基礎(chǔ)加工職能有貼標簽、制作并粘貼條形碼等。6.物流信息處理功效因為物流聯(lián)盟現(xiàn)在已經(jīng)離不開計算機，所以將在各個物流步驟多種物流作業(yè)中產(chǎn)生物流信息進行實時采集、分析、傳輸，并向貨主提供多種作業(yè)明細信息及咨詢信息，這對現(xiàn)代物流聯(lián)盟發(fā)展是相當關(guān)鍵。經(jīng)過結(jié)構(gòu)公用信息平臺，適應(yīng)物流產(chǎn)業(yè)進步和提供多樣化物流服務(wù)要求：經(jīng)過信息技術(shù)對物流系統(tǒng)資源整合提供支撐，促進口岸機構(gòu)、銀行保險金融系統(tǒng)、交通運輸系統(tǒng)協(xié)同工作及協(xié)同經(jīng)營機制建立；經(jīng)過信息手段，強化政府對物流產(chǎn)業(yè)宏觀管理和調(diào)控，支持物流產(chǎn)業(yè)規(guī)范化管理。

7.物流結(jié)算功效物流聯(lián)盟結(jié)算功效是物流聯(lián)盟對物流功效一個延伸，物流聯(lián)盟結(jié)算不僅僅是物流費用結(jié)算，在從事代理、配送情況下，物流聯(lián)盟還要替貨主向收貨人結(jié)算貨款等。

8.需求估計功效公共型物流聯(lián)盟常常負責(zé)依據(jù)物流聯(lián)盟商品進貨、出貨信息來估計未來一段時間內(nèi)商品進出庫量，進而估計市場對商品需求。

9.物流系統(tǒng)設(shè)計咨詢功效公共型物流聯(lián)盟要充當貨主物流教授，所以必需為貨主設(shè)計物流系統(tǒng)，替換貨主選擇和評價運輸商、倉儲商及其它物流服務(wù)供給商。中國有些專業(yè)物流企業(yè)正在進行這項嘗試，這是一項增加價值、增加公共物流聯(lián)盟競爭力服務(wù)。

10.物流教育和培訓(xùn)功效物流聯(lián)盟運作需要貨主支持和了解，經(jīng)過向貨主提供物流培訓(xùn)服務(wù)，能夠培養(yǎng)貨主和物流聯(lián)盟經(jīng)營管理者認同感，能夠提升貨主物流管理水平，能夠?qū)⑽锪髀?lián)盟經(jīng)營管理者要求傳達給貨主，也便于確立物流作業(yè)標準。除此之外，參考中國外優(yōu)異物流企業(yè)做法，大工業(yè)區(qū)物流還應(yīng)設(shè)置以下部分管理方面增值功效，也就是充足利用深圳出口加工區(qū)特殊政策，為了增強區(qū)內(nèi)物流聯(lián)盟競爭力，落實政府對物流產(chǎn)業(yè)實質(zhì)性支持，物流貿(mào)易自由性功效上求得新突破：是改革國際物流企業(yè)進入?yún)^(qū)內(nèi)審批制度，將審批制度改為報備制度，形成物流企業(yè)快速注冊，進出自由良好政策環(huán)境；簡化通關(guān)手續(xù)和監(jiān)管模式，包含延伸海關(guān)預(yù)報關(guān)范圍；小批量物流實施先行過關(guān)，然后集中報關(guān)方法；實施物流貨物免檢和優(yōu)先經(jīng)過；對境內(nèi)境外之間物流，實施抽查制度和快速放行，不搞普遍查驗；對進入?yún)^(qū)內(nèi)物流企業(yè)實施“信得過”信譽制度，對“信得過”物流企業(yè)出入關(guān)貨物給免檢憂惠待遇，取消進、出區(qū)內(nèi)確定，以避免回確定造成時間延誤，降低企業(yè)運作成本，并便于“異地報關(guān)”實際操作；和國際接軌，對國際物流企業(yè)完全開放外貿(mào)和運輸代理市場，能自由行使進出日權(quán)、海運代理權(quán)和空運代理權(quán)、報關(guān)權(quán)等；放寬對國際物流企業(yè)在購匯額度上控制。（五）、大工業(yè)區(qū)物流關(guān)鍵設(shè)施計劃為確保了物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)各類業(yè)務(wù)（金融、保險、貿(mào)易、商業(yè)、制造業(yè)、工業(yè)、運輸、港口、倉儲、一關(guān)三檢、各類代理和信息）正常開展，使活躍在中國產(chǎn)業(yè)界五條物流體系（以海洋運輸為代表運輸物流體系、以商品加工和配送為代表倉儲物流體系、以服務(wù)型競爭戰(zhàn)略為代表制造商物流體系、以?？崭奂榇砜诎段锪黧w系和正在出現(xiàn)中以電子商務(wù)為代表配送物流體系），在大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)內(nèi)得到整合和協(xié)調(diào)。擬計劃大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)總體計劃布局標準以下：1、園區(qū)地面積利用標準園區(qū)平面部署應(yīng)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃為基礎(chǔ)，合理利用上地資源，合理分區(qū)?？傮w上，以招商為主，自營為輔。在經(jīng)營總面積中，招商面積占70％，關(guān)鍵用于批租或提供可租用物流服務(wù)公用設(shè)施，如倉庫、堆場等；自營面積占20％，關(guān)鍵用作物流綜合開發(fā)；公共服務(wù)設(shè)施（包含口岸機構(gòu)服務(wù)中心、公用商務(wù)樓、查驗場地等）占經(jīng)營總面積10％。在經(jīng)營性設(shè)施中，應(yīng)依據(jù)危險品和冷凍品物流需求，開辟專門集中經(jīng)營區(qū)域，并用綠化帶給予隔離。2、物流基礎(chǔ)設(shè)施布局標準物流基礎(chǔ)設(shè)施是指為各類企業(yè)提供綜合服務(wù)和管理公共設(shè)施，其中包含園區(qū)辦公大樓，海關(guān)查驗場地，公用停車場，道路，商務(wù)用樓（如銀行、保險、郵政）；消防設(shè)備；加油站等。形態(tài)計劃布局平面部署形式應(yīng)充足利用地形條件，有效利用現(xiàn)在土地面積。區(qū)內(nèi)各類基礎(chǔ)設(shè)施布局應(yīng)考慮充足利用空間，如商務(wù)大樓宜采取高層?；A(chǔ)設(shè)施如查驗場地等，宜采取集中部署形式，方便綜合管理服務(wù)；查驗場地應(yīng)靠近大門。園區(qū)平面部署可采取中心對稱（或圓形式）分布、中間兩翼形式分布還是直線形式分布，關(guān)鍵取決于區(qū)內(nèi)車流和物流流動通暢，并要和道路、大門協(xié)調(diào)部署。區(qū)內(nèi)經(jīng)營總面積中20％左右自營區(qū)域擬和基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域緊密相連，便于相互調(diào)劑使用。在危險品物流專門區(qū)域內(nèi)，應(yīng)配置足夠消防設(shè)備。3、道路布局標準區(qū)內(nèi)道路可分為進出通道、內(nèi)部道路、綠色通道三類。進出通道：是區(qū)內(nèi)和城市道路聯(lián)接道路。進出通道應(yīng)考慮和外環(huán)線直接連接，加緊車輛通達；同時要建設(shè)和公路貨運站和鐵路貨運站連接道路。進出通道路面寬度，應(yīng)充足考慮集裝箱卡車進出密度需要。內(nèi)部道路：通常分為主干道、次干道和支道。主干道是區(qū)內(nèi)連接關(guān)鍵出入口道路；次干道是商用建筑物、倉庫、場地之間道路；支道是車輛、行人均較少道路。各類道路部署要以車輛在區(qū)內(nèi)內(nèi)通達性、快速性和行使路線盡可能不交叉反復(fù)為標準。綠色通道：是區(qū)內(nèi)和龍崗港區(qū)直接連通道路。需單獨部署；部署要盡可能靠近現(xiàn)有龍崗區(qū)通道日，并和之直接相連接。4、園區(qū)大門布局標準園區(qū)大門要和區(qū)內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)，大門選擇還要考慮區(qū)內(nèi)外交通流量，大門日和區(qū)內(nèi)交通道路銜接要注意安全需求，并留有一定銜接距離。大門設(shè)計宜參考集裝箱大門設(shè)計規(guī)范，并需要檢驗集裝箱和辦理集裝箱進出日多種設(shè)施。5、園區(qū)布局相關(guān)問題探討園區(qū)內(nèi)是否要設(shè)置公路貨運站國外很多物流園區(qū)或物流園區(qū)通常全部是建立在公路貨運站基礎(chǔ)之上，只有公路運輸才能最終實現(xiàn)門到門運輸。在區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置公路貨運站，其優(yōu)點是，便于區(qū)內(nèi)物流通暢便捷，方便業(yè)主，并和公路物流建設(shè)融合在一起；缺點是，會在寸土如金園區(qū)內(nèi)占去很大地塊，從開發(fā)成本上不是很合算。在區(qū)內(nèi)外緊鄰處設(shè)置公路貨運站，同時該貨運站在區(qū)內(nèi)業(yè)務(wù)大樓設(shè)置辦理窗口，其優(yōu)點是，不占用區(qū)內(nèi)土地，可提升區(qū)內(nèi)開發(fā)價值。物流園區(qū)內(nèi)要不要建鐵路專用線國際物流將更多地使用海鐵聯(lián)運方法。深圳平湖物流園區(qū)和深圳東西兩個港群全部有鐵路專用線相連?？紤]近期內(nèi)海鐵聯(lián)運物流數(shù)量不會很多，園區(qū)能夠不考慮建設(shè)鐵路專用線。但從發(fā)展趨勢看，應(yīng)在物流園區(qū)長遠發(fā)展計劃內(nèi)將鐵路專用線從港口延伸到園區(qū)內(nèi)。6、大工業(yè)區(qū)物流關(guān)鍵設(shè)施建設(shè)規(guī)模物流園區(qū)關(guān)鍵公共設(shè)施依據(jù)大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)功效和服務(wù)需求，其關(guān)鍵公共設(shè)施應(yīng)包含：（1）物流園區(qū)管理中心。關(guān)鍵供物流園區(qū)行政管理機構(gòu)、信息處理中心、后勤服務(wù)機構(gòu)、進駐物流園區(qū)業(yè)務(wù)咨詢、洽談、手續(xù)辦理等單位辦公使用。（2）口岸機構(gòu)服務(wù)中心。關(guān)鍵供海關(guān)、檢驗檢疫機構(gòu)進駐物流園區(qū)進行集中辦公使用。（3）物流園區(qū)商務(wù)大樓。關(guān)鍵供進入?yún)^(qū)內(nèi)物流企業(yè)、或注冊在區(qū)內(nèi)外物流企業(yè)辦事機構(gòu)、分支機構(gòu)進行業(yè)務(wù)辦公。大樓內(nèi)應(yīng)設(shè)有業(yè)務(wù)公證派出機構(gòu)、銀行、資信機構(gòu)、舉行業(yè)務(wù)講座或交流會議中心，提供較大規(guī)模業(yè)務(wù)洽談公共業(yè)務(wù)洽談室，和用餐服務(wù)設(shè)施。（4）建成后供出租用物流倉庫。關(guān)鍵供小型物流企業(yè)堆存貨物，提供倉儲配送服務(wù)。（5）已平整可供業(yè)主自行建設(shè)倉庫或其它物流設(shè)施基礎(chǔ)場地。（6）自營物流設(shè)施。（7）大型停車場和停車庫。（8）消防設(shè)施、加油站、清洗站、維修保養(yǎng)廠。關(guān)鍵公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模本著從功效需要出發(fā)，按精簡高效標準設(shè)計，上述各部分設(shè)施規(guī)模需求大致初步設(shè)想以下：（1）物流園區(qū)管理中心，建筑面積5000平方米。(2)行政管理機構(gòu)辦公用房：3000平方米；（3）信息處理中心：1000平方米（4）后勤服務(wù)機構(gòu)：1000平方米；（5）日岸機構(gòu)服務(wù)中心，建筑面積2800平方米。（6）物流園區(qū)商務(wù)大樓，6000平方米（7）物流企業(yè)辦公場所，以吸引50家左右物流企業(yè)或其它辦事機構(gòu)、分支機構(gòu)進駐，平均每家企業(yè)辦公用房50平方米，需要建筑面積2500平方米；（8）銀行、資信、保險、郵政、稅收等機構(gòu)1000平方米；（9）用餐服務(wù)設(shè)施600平方米。（10）大廳、衛(wèi)生、電梯等設(shè)施1000平方米。以上所述管理中心、日岸服務(wù)中心、商務(wù)大樓累計面積2．39萬平方米，擬建造一棟大樓為宜。（11）建成后供出租用物流倉庫，面積1－2萬平方米。這類倉庫單體無須太大，關(guān)鍵供出租給中小型物流企業(yè)經(jīng)營。（12）海關(guān)查驗場地，面積3萬平方米左右。擬建在口岸機構(gòu)服務(wù)中心緊鄰處，和20％自營地塊相接，以適應(yīng)經(jīng)營規(guī)模擴大后需求。（13）己平整可供業(yè)主自行建設(shè)倉庫或其它物流設(shè)施基礎(chǔ)場地。物流園區(qū)擬引進5－10家國際著名物流企業(yè)。依據(jù)國外企業(yè)創(chuàng)辦物流中心或配送中心規(guī)模，每一企業(yè)用地需求通常在6－10萬平方米，地塊形狀通常長、寬百分比為5：2，故在區(qū)內(nèi)招租區(qū)域道路網(wǎng)絡(luò)設(shè)計時應(yīng)充足考慮這一特點。（14）大型停車場和停車庫4300平方米。按50家物流及其相關(guān)企業(yè)框算，以平均每家3輛轎車計，累計150輛轎車，平均每輛轎車需停車位7平方米，總停車位約1050平方米；以平均每2家企業(yè)擁有1輛自備小型貨車計，累計25輛自備小型貨車，每輛自備小型貨車需停車位10平方米，總停車位250平方米。另加管理、日岸、服務(wù)、外來聯(lián)絡(luò)業(yè)務(wù)、運輸裝卸貨物停車位3000平方米。（15）維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設(shè)施，500平方米。（六）、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展戰(zhàn)略伴隨中國加入WTO到來，為迎接二十一世紀物流業(yè)挑戰(zhàn)，龍崗物業(yè)應(yīng)主動研究對策，制訂新世紀大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展戰(zhàn)略。

1、觀念領(lǐng)先戰(zhàn)略企業(yè)發(fā)展，離不開觀念更新。要在中國乃至世界物流業(yè)中贏得領(lǐng)先地位，首先要在觀念上領(lǐng)先。大工業(yè)區(qū)物流將投入相當資金創(chuàng)辦一流物流學(xué)校和一流物流研究中心，經(jīng)過廣泛物流研究和學(xué)術(shù)交流，深入揭示物流理論深刻內(nèi)涵，研究現(xiàn)代物流運作模式，改革和更新物流理念，并指導(dǎo)物流實踐，“用一流觀念，發(fā)明一流物流服務(wù)?！?/p>

2、科技支持戰(zhàn)略二十一世紀是知識和科技時代，專業(yè)經(jīng)、細致化、科學(xué)化物流知識將成為用戶物流體系改革、整合、計劃和設(shè)計關(guān)鍵依據(jù)，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)如多種條碼技術(shù)、自動識別技術(shù)、自動分揀技術(shù)、衛(wèi)星定位技術(shù)等將成為物流運作關(guān)鍵工具，“知識化和科技化物流”將成為寶供服務(wù)關(guān)鍵特征。

3、服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略首先，引導(dǎo)物流服務(wù)朝綜合化、一體化方向發(fā)展，把物流很多步驟、服務(wù)類型進行系統(tǒng)整合，將不一樣貨運企業(yè)、倉儲企業(yè)和社會資源進行物流資料整合，為用戶提供一個含有長久、專業(yè)、綜合高效物流服務(wù)。其次，適應(yīng)二十一世紀個性化消費和個性化服務(wù)需要，改變傳統(tǒng)企業(yè)單一成本競爭策略為差異型、個性化物流特色服務(wù)標準。

4、人才效益戰(zhàn)略企業(yè)將遵照發(fā)揮“以人為本”經(jīng)營理念，突出“人才效益”優(yōu)勢，廣泛聚集和吸引一批包含教授、博士、碩士在內(nèi)高層次專業(yè)人才，提供科技化、現(xiàn)代化優(yōu)質(zhì)高效物流服務(wù)。未來企業(yè)管理人員，要不百分之百含有本科或碩士以上學(xué)歷。企業(yè)內(nèi)部嚴格落實實施完善培訓(xùn)和激勵制度，不停增強企業(yè)凝聚力，吸引和留住優(yōu)異人才。選拔、晉升和獎勵工作成績顯著職員，將企業(yè)利益和個人發(fā)展緊密結(jié)合，建設(shè)一支靈活精干、協(xié)作高效知識型人才隊伍。

5、聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略強調(diào)在供給鏈諸節(jié)點之間植入“優(yōu)勢互補、利益共享”共生關(guān)系，實施企業(yè)聯(lián)盟化戰(zhàn)略。大工業(yè)區(qū)物流將在其它第三方物流企業(yè)、用戶服務(wù)群、相關(guān)行業(yè)之間廣泛尋求戰(zhàn)略合作伙伴，經(jīng)過聯(lián)盟力量取得競爭優(yōu)勢。

總而言之，二十一世紀龍崗物業(yè)將憑借規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢、專業(yè)化優(yōu)勢、知識人才優(yōu)勢和個性化服務(wù)優(yōu)勢，有效地為用戶節(jié)省投資和費用，降低庫存、降低風(fēng)險，提供增值服務(wù)，使企業(yè)集中精力于主業(yè)，增強關(guān)鍵競爭力，全方面提升企業(yè)形象，從而成為用戶取得競爭優(yōu)勢關(guān)鍵戰(zhàn)略伙伴。（七）、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策為加緊大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)，提議重視對物流產(chǎn)業(yè)政策扶持，激勵境內(nèi)外物流企業(yè)進入?yún)^(qū)內(nèi)從事高新技術(shù)項目開發(fā)和物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)。物流業(yè)發(fā)展所帶來關(guān)鍵是社會效益，政府給政策扶植是通行做法。產(chǎn)業(yè)政策是指政府依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律客觀要求，綜合利用經(jīng)濟手段、法律手段和必需行政手段，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)社會資源最優(yōu)配置，推進整個產(chǎn)業(yè)連續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展政策體系?？蓞f(xié)同當?shù)卣嚓P(guān)部門擬制訂以下物流產(chǎn)業(yè)配套政策：

1、國土優(yōu)惠政策

1、在項目建設(shè)早期，對在物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)經(jīng)營倉儲、配送和集裝箱業(yè)務(wù)優(yōu)異技術(shù)企業(yè)，可試行土地年租制，承租方在頭年首期先交總租金30%，余下70%按5年、最長不超出8年分攤繳納。

2、在項目開啟早期對市場開發(fā)企業(yè)實施臨時用地政策，減半收取土地租金，租期通常為3年，須續(xù)期，在計劃等條件許可情況下，可簡化程序，特事特辦，立即辦理手續(xù)。

3、在項目發(fā)展中、后期，實施土地公開招標拍賣，將賣地款項設(shè)置大工業(yè)區(qū)物流國土開發(fā)專題基金，實施?？顚Ｓ茫瑢ｉT用于區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

4、在區(qū)內(nèi)開發(fā)企業(yè)一次性繳納地價，可給10%地價優(yōu)惠。

5、利用國土資源有選擇地激勵帶資開發(fā)建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)大型物流市場。2、稅收優(yōu)惠政策

1、企業(yè)所得稅：依據(jù)深圳市特區(qū)企業(yè)（內(nèi)資和外資企業(yè)）和深圳出口加工區(qū)稅收優(yōu)惠政策，對區(qū)內(nèi)物流企業(yè)所得稅實施以下優(yōu)惠：

●經(jīng)營期十年以上交通運輸（不包含客運）、集裝箱加工修理、加工包裝、建材（含混凝土攪拌）等生產(chǎn)性行業(yè)，第十二個月和第二年免繳企業(yè)所得稅。第三年至第五年減半交納企業(yè)所得稅。

●經(jīng)營減免稅期滿后，對經(jīng)市科技局確定為優(yōu)異技術(shù)企業(yè)，減半征稅期可申請延長三年。

●在從事倉儲、配送、商貿(mào)等服務(wù)性行業(yè)，投資超出500萬美元或萬元人民幣、經(jīng)營期十年以上，從贏利年度起，第十二個月免繳企業(yè)所得稅，第二、第三年減半繳納企業(yè)所得稅。

（4）對投資500萬美元或萬人民幣以上、經(jīng)營十年以上物流企業(yè)，可實施企業(yè)所得稅先征后返，第十二個月和第二年企業(yè)所得稅返還全部，第三年至第五年返還50%企業(yè)所得稅。

（5）對新辦商貿(mào)性企業(yè)，自開業(yè)之日起，報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)同意，可減征或減免企業(yè)所得稅十二個月。

2、城市維護建設(shè)稅和房產(chǎn)稅以實際繳納營業(yè)稅、增征稅、消費稅稅額計征，稅率為1%；納稅單位新建或購置新建房屋，自建成或購置之日起免納房產(chǎn)稅3年。

3、政府提供融資服務(wù)對采取優(yōu)異技術(shù)倉儲、配送、多式聯(lián)運（含集裝箱處理）并對大工業(yè)區(qū)物流含相關(guān)鍵意義項目，經(jīng)區(qū)內(nèi)相關(guān)部門審核確定，區(qū)政府可采取以存引貸方法，幫助企業(yè)貸款或提供其它融資服務(wù)。

3、工商優(yōu)惠政策

對物流市場開發(fā)企業(yè)和個體工商戶，五年內(nèi)減半收取工商和城管多種規(guī)費。

4、戶籍優(yōu)惠政策

對從事投資經(jīng)營活動而且投資額達1000萬人民幣、營業(yè)額達成200萬以上企業(yè)，其經(jīng)營骨干可優(yōu)先辦理龍崗區(qū)戶口，經(jīng)區(qū)內(nèi)相關(guān)部門審核，區(qū)政府給其合適遷戶指標，并免收入戶城市增容費

5、率先投資優(yōu)惠政策

對前十位率優(yōu)異入?yún)^(qū)內(nèi)企業(yè)，在地價、稅收、租金等方面享受比上述愈加優(yōu)惠政策，并由區(qū)政府授予榮譽稱號。

6、產(chǎn)業(yè)調(diào)控優(yōu)惠政策

1、在區(qū)內(nèi)已開發(fā)大型項目，標準上不在我區(qū)內(nèi)其它地點發(fā)展同類項目。

2、區(qū)政府將逐步引導(dǎo)區(qū)內(nèi)部分自發(fā)、小型、不符合計劃要求市場，向大工業(yè)區(qū)物流轉(zhuǎn)移；區(qū)政府將爭取深圳市相關(guān)部門支持，將特區(qū)內(nèi)以臨時用地發(fā)展起來石材、裝飾建材等市場和筍崗倉儲區(qū)部分骨干企業(yè)向大工業(yè)區(qū)物流轉(zhuǎn)移。（八）、大工業(yè)區(qū)物流項目建設(shè)方法及計劃1、項目資金籌措路徑發(fā)展商首期投入大工業(yè)區(qū)物流創(chuàng)建和首期營運資金由發(fā)展商（深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)）、投資者和未來骨干職員按參股形式取得。開展招商活動，尋求合作伙伴大工業(yè)區(qū)物流將以現(xiàn)有龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)工商企業(yè)為依靠，憑借深圳市及龍崗區(qū)政府優(yōu)惠政策對物流業(yè)支持，以大工業(yè)區(qū)物流得天獨厚資源條件和政策優(yōu)勢主動開展多種形式招商活動，利用風(fēng)險投資、參股合作、融資租賃、管理輸出等多個不一樣物流聯(lián)盟（合作）方法，尋求合作伙伴。引入風(fēng)險投資參考國外風(fēng)險投資中土地、財產(chǎn)、技術(shù)原因折合成股倫通例，其中企業(yè)股份20%由提議人投入，利潤分配則按投資方各自所占股份百分比來龍去脈確定，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)現(xiàn)有土地、財產(chǎn)、技術(shù)等資源可作為股份投入，引入風(fēng)險投資。申請銀行貸款必需時經(jīng)過商業(yè)銀行貸款取得資金。2、項目建設(shè)工期排序物場地建設(shè)（三通一平、辦公、生活設(shè)施）物流信息系統(tǒng)建設(shè)物流倉儲設(shè)施購置和建設(shè)物流車隊購置和建設(shè)物流包裝、裝卸設(shè)施購置和建設(shè)3、項目建設(shè)和運作管理公共型物流聯(lián)盟園區(qū)能夠根據(jù)以下模式建設(shè)、經(jīng)營和管理：即由一家企業(yè)（項目發(fā)展商）對物流中心項目進行總體策劃，由該企業(yè)聘用教授進行可行性論證和功效、作業(yè)步驟、管理制度設(shè)計，請專業(yè)設(shè)計企業(yè)進行工程設(shè)計并編制項目總體設(shè)計方案，發(fā)展商按專業(yè)設(shè)計企業(yè)提交總體設(shè)計方案組織項目建設(shè)招標。

從投標企業(yè)中選擇一家或幾家企業(yè)進行項目標基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，能夠采?。拢埃苑椒ㄟx擇專業(yè)物流管理企業(yè)對物流園區(qū)設(shè)施設(shè)備進行管理。

由項目發(fā)展商組織招商，關(guān)鍵引進含有國際品牌中國外大用戶，她們含有較大物流業(yè)務(wù)需求。招商是項目發(fā)展成敗關(guān)鍵，但招商是否成功和物流園區(qū)本身條件相關(guān)。

選擇一家專業(yè)物流管理企業(yè)對物流業(yè)務(wù)進行管理。

以上管理模式表現(xiàn)了一個供給鏈合作關(guān)系，充足發(fā)揮了各參與企業(yè)專業(yè)化分工優(yōu)勢，采取上述模式建立物流聯(lián)盟，假如發(fā)展商策劃能力、協(xié)調(diào)能力及管理水平比較高，則物流中心功效應(yīng)該盡可能地完備。四、大工業(yè)區(qū)物流項目評價（一）經(jīng)濟效益評價1、項目總投資估算大工業(yè)區(qū)物流計劃控制范圍占地20平方公里，計劃總投資3億元，早期投資1億元，關(guān)鍵用于建設(shè)（購置）物流基礎(chǔ)設(shè)施及物流項目招商工作，物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)控制范圍將分步建設(shè)，早期投資規(guī)模10000萬元，占地范圍約1萬平方公里，建筑面積2.38萬平方米，倉儲面積1-2萬平方米，各項投資估算以下：（1）、固定資產(chǎn)投資估算物場地建設(shè)（三通一平、辦公、生活設(shè)施）萬元物流信息系統(tǒng)建設(shè)500萬元物流倉儲設(shè)施購置和建設(shè)3500萬元物流車隊購置和建設(shè)1000萬元物流包裝、裝卸設(shè)施購置和建設(shè)萬元小計：8000萬元（2）、流動資金估算參考中國外物流企業(yè)實際經(jīng)營和資產(chǎn)情況，用類比法測算項目流動資金。按每十二個月應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)4次和存貨周轉(zhuǎn)3次估算項目流動資金需要量為萬元，（3）、成本費用估算物流成本是物流運動過程中，如包裝、裝卸、運輸、存放、加工、配送和物流情報等各個步驟所支出人力、物力、財力總和。物流成本組成關(guān)鍵包含以下各項：從事物流工作人員工資、獎金及多種補助；物流過程中物質(zhì)消耗，如包裝材料、電力、燃料消耗，固定資產(chǎn)磨損等；物資在運輸、保管等物流過程中合理消耗；再分配項目支出，如支付銀行貸款利息等；物流管理過程中發(fā)生其它費用，如辦公費、差旅費等。依據(jù)中國外物流企業(yè)成本績效統(tǒng)計表明，其代表性指標是以總金額表示銷售量百分比或單位數(shù)量成本(以下表所表示)：分選擇制造商、批發(fā)商和零售商物流成本，加權(quán)平均可求得：綜合物流單位成本（C）=（3×79.7+4×63.8+3×78.6）/10=75.01%即:毛利率為444.8%,稅后利潤率為24.99%.物流成本績效指標績效指標制造商批發(fā)商零售商總成本單位成本銷售量百分比進人運費運出運費倉儲費用行政管理費用訂貨處理直接勞工實績和預(yù)算比較成本趨勢分析產(chǎn)品直接利潤87.679.783.386.094.489.080.052.078.696.676.959.274.863.881.280.088.385.779.145.871.486.659.l46.882.178.679.587.590.689.976.745.786.286.561.427.82、經(jīng)濟效益評價大工業(yè)區(qū)物流項目經(jīng)濟效益評價利用傳統(tǒng)做法，采取靜態(tài)分析和動態(tài)分析，依據(jù)首期投入8000萬元固定資產(chǎn)，建成0平方米倉儲面積，形成倉儲、運輸、分拔物流銷售收入總額為9509.664（萬元）,毛利潤為4053.23萬元,稅后利潤為2376.46萬元，貸款年利率為7%。靜態(tài)分析1、投資利潤率投資利潤率=（生產(chǎn)期平均年稅后利潤總額/總投資）100%=29.7%2、投資利稅率投資利稅率=（生產(chǎn)期平均年利稅總額/總投資）100%=50.67%3、投資收益率投資收益率={（生產(chǎn)期平均年利稅總額+折舊）/總投資}100%=83.16%(2)、動態(tài)評價1、收益凈現(xiàn)值（NPV）=-8000+1800{1/(1+0.07)5}≈6716.6(萬元)2、內(nèi)部收益率（IRR）即：-8000-1800{1/(1+i%)5}=0I≈3%折現(xiàn)率(基準收益率)為7%時，凈現(xiàn)值為6716萬元，內(nèi)部收益率為3%，約為現(xiàn)行貸款利率二分之一，由此可見，該項目含有很好經(jīng)濟效益。（3）、投資回收期依據(jù)深圳市現(xiàn)在對高新技術(shù)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策要求，該項目可從贏利年度起按“兩免三減”優(yōu)惠。按凈利潤15%計提公積；按凈利潤5%計提公益金；剩下利潤用于還貸，投資回收期約3年時間。投資回收期n=-log{1–(8000×0.07)}/log(1+0.07)≈3(年)（二）、大工業(yè)區(qū)物流項目標風(fēng)險評價伴隨中國發(fā)展物流步伐加緊，各