浙江康恩貝中藥有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

萬(wàn)邦資產(chǎn)評(píng)估有限公司R三F二R報(bào)告日期：2024年7月18日萬(wàn)邦約字【2024】101號(hào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告萬(wàn)邦評(píng)報(bào)【2024】205號(hào)浙江康恩貝制藥股份有限公司擬收購(gòu)股權(quán)涉及的浙江康恩貝中藥有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目1,820,610,300.00元2024年07月18日萬(wàn)邦資產(chǎn)評(píng)估有限公司韓帥烽(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：30160005會(huì)員編號(hào)：30130006(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年07月18日 1 2 5 5二、評(píng)估目的 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 35九、評(píng)估假設(shè) 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 42 43評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。元),與母公司報(bào)表股東權(quán)益賬面值78,769.96萬(wàn)元相比，評(píng)估增值103,291.07萬(wàn)元，增值率為增值率為79.64%。本評(píng)估結(jié)論使用有效期限為一年，即自評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日起至2024年12月301.在對(duì)康恩貝中藥公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估中，本公司對(duì)康恩貝中藥公司提供的評(píng)估對(duì)象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料及其來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)(1)康恩貝中藥公司號(hào)土地證號(hào)權(quán)利終止日期方米)原始入1松國(guó)用(2004)第000738號(hào)西屏鎮(zhèn)云巖山口出讓/工業(yè)用地廠房屋中有限公司注：浙江松壽堂中藥有限公司系浙江康恩貝中藥有限公司曾用(2)截至評(píng)估基準(zhǔn)日，下列列于無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的相關(guān)土地，其權(quán)利人為浙江松壽堂號(hào)土地證號(hào)權(quán)利終止日期方米)原始入1松國(guó)用(2003)第01240號(hào)西屏鎮(zhèn)官儒路27號(hào)出讓/城鎮(zhèn)住宅有限公司注：浙江松壽堂中藥有限公司系浙江康恩貝中藥有限公司曾用經(jīng)向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心詢問(wèn)，該土地因地上雜物間系居民占用，無(wú)法辦浙江康恩貝中藥有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目4萬(wàn)邦資產(chǎn)評(píng)估有限名稱結(jié)構(gòu)建成年月二分廠-宿舍樓2004年7月二分廠-辦公樓2004年7月二分廠-傳達(dá)室2004年7月一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人概況(一)委托人概況(二)被評(píng)估單位概況口罩(非醫(yī)用)生產(chǎn)；日用口罩(非醫(yī)用)銷售(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自(1)公司成立時(shí)情況康恩貝中藥公司(曾用名：浙江松壽堂中藥有限公司)成立于2000年11月15日，初始注冊(cè)將其持有公司的10%和90%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙江英諾琺醫(yī)藥有限公司。同時(shí)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：出資額(萬(wàn)元)出資比例康恩貝集團(tuán)有限公司邢新福區(qū)偉峰2015年4月，根據(jù)公司股東會(huì)決議，增加注冊(cè)資本10,000萬(wàn)元，其中：原股東徐建洪新增出資100萬(wàn)元，原股東浙江康恩貝制藥股份有限公司新增出資9,900萬(wàn)元。2015年6月，根據(jù)公司股東會(huì)決議，減少注冊(cè)資本1,000萬(wàn)元，其中：原股東徐建洪減少出資10萬(wàn)元，原股東浙江康恩貝制藥股份有限公司減少出資990萬(wàn)元。2018年6月，根據(jù)公司股東會(huì)決議，增加注冊(cè)資本7,200萬(wàn)元，均由新股東蘭溪市集義企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)出資。經(jīng)上述股權(quán)變更及增資后，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，康恩貝中藥公司的注冊(cè)資本為37,200萬(wàn)元，實(shí)收資本37,200萬(wàn)元，股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：出資額(萬(wàn)元)出資比例浙江康恩貝制藥股份有限公司蘭溪市集義企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)公司下設(shè)總經(jīng)辦、銷售部、財(cái)務(wù)部、工程動(dòng)力部、制造部、安環(huán)部、采購(gòu)儲(chǔ)運(yùn)部、技術(shù)部、主持公司全面工作韓經(jīng)理助理(兼質(zhì)品負(fù)責(zé)人。藥物警成負(fù)責(zé)人、質(zhì)量受權(quán)人)協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)酒盟管理、藥物整應(yīng)、技術(shù)等方面工作礎(chǔ)融隔報(bào)日的協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)人那能務(wù)、行款、銷售。內(nèi)外部事務(wù)均通協(xié)調(diào)等方面工作總經(jīng)理助理(兼生產(chǎn)負(fù)責(zé)人)協(xié)助總程理負(fù)圖生產(chǎn)、安全環(huán)保、梁購(gòu)儲(chǔ)運(yùn)工程動(dòng)力等方面工作原不選燃薄整等3.近三年及評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)、負(fù)債狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)康恩貝中藥公司近三年及評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)狀況(母公司報(bào)表口徑)主要指標(biāo)如下表所示：日期項(xiàng)目2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日評(píng)估基準(zhǔn)日非流動(dòng)資產(chǎn)日期項(xiàng)目2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債總計(jì)康恩貝中藥公司近三年及評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)(母公司報(bào)表口徑)主要指標(biāo)如下表所示：金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日凈利潤(rùn)康恩貝中藥公司近三年及評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)(合并報(bào)表口徑)主要指標(biāo)金額單位：人民幣萬(wàn)元日期項(xiàng)目2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日評(píng)估基準(zhǔn)日非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債總計(jì)歸屬于母公司所康恩貝中藥公司近三年及評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)(合并報(bào)表口徑)主要指標(biāo)如下表所示：金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本凈利潤(rùn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)備注：上述2020-2022年及評(píng)估基準(zhǔn)日數(shù)據(jù)經(jīng)天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。4.對(duì)外投資情況英諾琺醫(yī)藥公司5.生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況6.發(fā)展規(guī)劃7.競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)A.行業(yè)優(yōu)勢(shì)B.股東優(yōu)勢(shì)化科技產(chǎn)業(yè)(浙江)基地示范企業(yè)。公司在現(xiàn)代植物藥(含中成藥)與特色化學(xué)藥制劑和原料藥C.品牌優(yōu)勢(shì)品牌獎(jiǎng)項(xiàng)。D.產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)E.市場(chǎng)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍基準(zhǔn)日母公司財(cái)務(wù)報(bào)表反映，資產(chǎn)、負(fù)債及股東權(quán)益的賬面價(jià)值分別為909,979,512.35元、項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債康恩貝中藥公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益已經(jīng)天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)核實(shí)，并出具了《浙江康恩貝中藥有限公司審計(jì)報(bào)告》(天健審[2024]2710號(hào))。列入評(píng)估范圍的主要資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、1.貨幣資金貨幣資金主要為康恩貝中藥公司存放于中國(guó)銀行股份有限2.應(yīng)收賬款3.存貨存貨包括原材料、在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品和在產(chǎn)品。原材料主要包括魚存放于公司倉(cāng)庫(kù)；在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料主要為工作服、口罩、聚合氯化鋁等勞保用司倉(cāng)庫(kù)；產(chǎn)成品主要為復(fù)方魚腥草合劑、麝香解痛膏、十全大補(bǔ)酒、三兩半藥酒和猴菇飲(口服液)等，存放于公司倉(cāng)庫(kù)；在產(chǎn)品系正處于生產(chǎn)過(guò)程中的產(chǎn)品。4.長(zhǎng)期股權(quán)投資設(shè)備類固定資產(chǎn)共3880臺(tái)(套/項(xiàng)),其中機(jī)器設(shè)備1113臺(tái)(套/項(xiàng)),車輛2輛，電子設(shè)備無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)共有4宗土地，土地面積合計(jì)62,751.96平方米。具體如下：日期(平方米)1出讓/工業(yè)用地公司2出讓/工業(yè)用地公司3公司4西屏鎮(zhèn)官儒路27號(hào)公司項(xiàng)實(shí)用新型專利(其中1項(xiàng)目已2024年3月29日終止，3項(xiàng)已授權(quán)),2項(xiàng)外觀專利，2項(xiàng)專有技術(shù)及2項(xiàng)作品著作權(quán)，32項(xiàng)目藥品行政許可(批文),共48項(xiàng)。具體情況如下：1)非批文類無(wú)形資產(chǎn)類型取得日期1發(fā)明專利浙江康恩貝中藥有限公司2發(fā)明專利法3發(fā)明專利4發(fā)明專利一種高含量的復(fù)方魚腥草合劑的制備工藝5發(fā)明專利法6發(fā)明專利復(fù)方魚腥草合劑在制備預(yù)防或治療冠狀病毒藥物中的應(yīng)用7實(shí)用新型專利8實(shí)用新型專利9實(shí)用新型專利一種粘稠性藥液生產(chǎn)用螺旋卸實(shí)用新型專利口罩外觀專利藥品包裝盒(復(fù)方魚腥草合劑)外觀專利口罩(嬰童)復(fù)方魚腥草合劑外感風(fēng)熱咽痛系列2國(guó)作登字-2017-F-00393630浙江康恩貝中藥有限公司，賬面金額列子公司國(guó)作登字-2017-F-004024942)批文類(藥品行政許可)浙江康恩貝中藥有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)類型取得日期1麝香解痛膏國(guó)藥準(zhǔn)字Z19983124浙江康恩貝中藥有限公司2國(guó)藥準(zhǔn)字H330222103國(guó)藥準(zhǔn)字H199990024國(guó)藥準(zhǔn)字H330218575國(guó)藥準(zhǔn)字H330214306國(guó)藥準(zhǔn)字H202032877麝香壯骨膏國(guó)藥準(zhǔn)字Z330206038國(guó)藥準(zhǔn)字H199990019國(guó)藥準(zhǔn)字H33021860麝香鎮(zhèn)痛膏國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020943國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020667國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020663國(guó)藥準(zhǔn)字H33022447國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020599傷濕止痛膏國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020941國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020698國(guó)藥準(zhǔn)字H33022308國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020598國(guó)藥準(zhǔn)字H33021858國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020672咳舒糖漿國(guó)藥準(zhǔn)字Z20026137猴菇飲(口服液)國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020597國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020696復(fù)方魚腥草合劑國(guó)藥準(zhǔn)字Z20026199國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020695腎寶合劑國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020942麝香止痛貼膏國(guó)藥準(zhǔn)字Z19983123國(guó)藥準(zhǔn)字H20203288國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020652國(guó)藥準(zhǔn)字H33022307國(guó)藥準(zhǔn)字Z20027692國(guó)藥準(zhǔn)字Z33020582四、價(jià)值類型及其定義五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。依據(jù)的原則，由委托人確定本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)3.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(5.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委6.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部2017年第86號(hào)令，財(cái)政部2019年第977.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部2016年第32號(hào)令);8.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委產(chǎn)權(quán)(2006)2749.《中華人民共和國(guó)證券法》(中華人民共和國(guó)主席令(第十二號(hào)));10.《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引>的共和國(guó)公司法》(中華人民共和國(guó)主席令十三屆第15號(hào))、《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年國(guó)家主席令第45號(hào));12.有關(guān)稅法、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其他會(huì)計(jì)法規(guī)和制度、部門規(guī)章等；13.《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其實(shí)施14.當(dāng)?shù)厝嗣裾跋嚓P(guān)政府部門頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法等法規(guī)文件。(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資(2017)43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)(2017)30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)貝資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)(2018)36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)(2018)35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)(2017)33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)(2018)37號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》(中評(píng)協(xié)(2017)35號(hào));8《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)(2018)38號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)(2017)37號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)(2017)38號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)(2017)39號(hào));12.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)(2017)42號(hào));14.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)(2017)46號(hào));15.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)(2017)47號(hào));16.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)〔2017(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)(六)參考資料及其它9.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)(2020)31號(hào))。(一)評(píng)估方法的選擇(1)貨幣資金1)現(xiàn)金2)銀行存款3)其他貨幣資金(2)應(yīng)收賬款(3)應(yīng)收款項(xiàng)融資(4)預(yù)付款項(xiàng)(5)其他應(yīng)收款(6)存貨4)在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料(1)長(zhǎng)期股權(quán)投資(2)設(shè)備類固定資產(chǎn)本次納入評(píng)估范圍的設(shè)備類固定資產(chǎn)共3880臺(tái)(套/項(xiàng)),其中機(jī)器設(shè)備1113臺(tái)(套/項(xiàng)),車評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值(不含稅)×成新率1)重置價(jià)值的確定重置價(jià)值=設(shè)備購(gòu)置價(jià)(不含進(jìn)項(xiàng)稅)+運(yùn)雜費(fèi)(不含進(jìn)項(xiàng)稅)+安裝調(diào)試費(fèi)(不含進(jìn)項(xiàng)稅)+242)成新率的確定中藥生產(chǎn)、包裝設(shè)備16-18年光伏設(shè)備25年1)參照物的選定2)因素修正調(diào)整計(jì)算3)評(píng)估價(jià)值的確定(3)建筑物類固定資產(chǎn)1)工業(yè)用地上的自用建(構(gòu))筑物評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值(不含稅)×成新率重置價(jià)值=建筑安裝工程費(fèi)(不含稅)十前期費(fèi)用及其他費(fèi)用(不含稅)+建筑規(guī)費(fèi)+建設(shè)期舊程度的參考依據(jù)》以及《房屋不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)》等相關(guān)規(guī)定，通過(guò)對(duì)建筑物各分部工程(即基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、門窗、樓地面、裝修、安裝工程等)進(jìn)行逐項(xiàng)評(píng)分，以分部Qi—權(quán)重(即分部工程造價(jià)占建安造價(jià)的比率)b.年限法成新率B年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%其中尚可使用年限根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限并結(jié)合其維護(hù)保養(yǎng)、所處環(huán)境及實(shí)際使用狀況等綜合成新率C=現(xiàn)場(chǎng)勘察確定成新率A×權(quán)重+年限法確定成新率B×權(quán)重環(huán)境等情況具體情況對(duì)理論成新率進(jìn)行修正確定綜合成新率。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》中關(guān)于各種房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值，結(jié)合評(píng)估建筑物類別非生產(chǎn)用生產(chǎn)用鋼混結(jié)構(gòu)50年磚混結(jié)構(gòu)50年鋼結(jié)構(gòu)50年管道、路面等附屬設(shè)施15-30年2)對(duì)于松陽(yáng)縣西屏街道官儒路27-1號(hào)土地上的2項(xiàng)小面積雜物間由于待估房地產(chǎn)能夠獲得較為穩(wěn)定的預(yù)期收益，故采用收益法評(píng)估。該類建筑物的評(píng)估值中R為還原利率(4)無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)號(hào)日期(平方米)原始入賬1出讓/工業(yè)用地浙江康恩貝中藥有限公司2西屏鎮(zhèn)云巖山口出讓/工業(yè)用地廠房屋中浙江松壽堂中藥有限公司3官儒路27-1號(hào)出讓/城鎮(zhèn)住宅浙江康恩貝中藥有限公司427號(hào)出讓/城鎮(zhèn)住宅浙江松壽堂中藥有限公司成本逼近法是一種以獲取土地和開發(fā)土地所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和的投資利息和利潤(rùn)，得到成本地價(jià)，再在成本價(jià)格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益，并經(jīng)土地使用年限修正和區(qū)位因素修正得到待估宗地價(jià)格的一種方法。由于由成本途基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是依照替代原理，求算出某一級(jí)別或地使用權(quán)平均價(jià)格，然后根據(jù)各項(xiàng)影響地價(jià)的修正因素對(duì)某一宗地進(jìn)行因素修正求得具體宗地的市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，通過(guò)估價(jià)對(duì)象與可比交易案評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。委估土地所在區(qū)域土地交易較活躍，交易實(shí)例易市場(chǎng)比較法，即根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值=不含契稅的土地使用權(quán)價(jià)值×(1+契稅稅率)2)松陽(yáng)縣西屏街道官儒路27-1號(hào)城鎮(zhèn)住宅用地根據(jù)企業(yè)于2024年5月辦理的浙(2024)松陽(yáng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002201號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》證載土(5)無(wú)形資產(chǎn)—其他無(wú)形資產(chǎn)賬面未記錄的為知識(shí)產(chǎn)權(quán)類無(wú)形資產(chǎn)，系6項(xiàng)發(fā)明專利(均已授權(quán)),4項(xiàng)實(shí)用新型專利(其中1項(xiàng)目已2024年3月29日終止，3項(xiàng)已授權(quán)),2項(xiàng)外觀專利，2項(xiàng)專有技術(shù)及2項(xiàng)作品著作權(quán)，32項(xiàng)目藥品行政許可(批文),共48項(xiàng)。2)評(píng)估方法選擇作品著作權(quán)價(jià)值(不含稅)=注冊(cè)申請(qǐng)費(fèi)排污權(quán)使用費(fèi)系企業(yè)一次性支付的，于2022年1月1日取得(2022年6月20日繳納費(fèi)用),對(duì)于專利、專有技術(shù)、藥品批文，本次評(píng)估核實(shí)了相經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及獲利能力等方面分析判斷各項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)是否存在，并分析確定無(wú)形資產(chǎn)的存續(xù)期。根據(jù)評(píng)估人員對(duì)公司受訪人員的訪談，專利及專有技術(shù)屬于企業(yè)核心技術(shù)，專利與營(yíng)業(yè)收入關(guān)聯(lián)對(duì)于專利、專有技術(shù)、藥品批文，由于其組合在一起對(duì)營(yíng)業(yè)收入產(chǎn)生貢獻(xiàn)，帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且通過(guò)計(jì)算可以貨幣化、可以合理估算其收益期限及適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，因此對(duì)列入評(píng)估范圍的無(wú)形資產(chǎn)組合采用收益法進(jìn)行合并評(píng)估。即通過(guò)估算未來(lái)收益期內(nèi)使用無(wú)形資產(chǎn)組合為產(chǎn)品帶來(lái)的超額收益，并按一定折現(xiàn)率將其折算為現(xiàn)值，以該現(xiàn)值確定評(píng)估值。運(yùn)用該種方法具體分為如B分析專利、專有技術(shù)、藥品批文對(duì)收入的分成率(貢獻(xiàn)率),確定專利的收益貢獻(xiàn)；Rt——無(wú)形資產(chǎn)第t年的收益額 (6)遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)是根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)的可以在以后年度應(yīng)納稅備、遞延收益和股權(quán)激勵(lì)產(chǎn)生的暫時(shí)性差異產(chǎn)生的對(duì)所得稅費(fèi)用影響金額。本次評(píng)估將已評(píng)估為零的壞賬準(zhǔn)備和遞延收益所對(duì)應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估為零；其余遞延所得稅資產(chǎn)預(yù)計(jì)以后期間(1)預(yù)備工作(2)市場(chǎng)調(diào)查(3)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研評(píng)估人員聽取企業(yè)管理人員的情況介紹，與管理層及主管人員就公司情況進(jìn)行討論，收集具(4)財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)在市場(chǎng)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，對(duì)被評(píng)估單位財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析，對(duì)被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行必要的分析和調(diào)整，根據(jù)被評(píng)估單位提供的未來(lái)盈利預(yù)測(cè)材料，結(jié)合被評(píng)估單位的實(shí)際與可能，討論修正有關(guān)方法、假設(shè)和參數(shù)，提出資料和盈利預(yù)測(cè)表的修改意見(jiàn)，協(xié)助企(5)評(píng)定估算根據(jù)被評(píng)估單位提供的修正預(yù)測(cè)結(jié)果，查閱有關(guān)資料，選擇評(píng)估途徑評(píng)估結(jié)果。對(duì)初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，將評(píng)估結(jié)果提交委托人，并就有關(guān)問(wèn)題與委托人有關(guān)人員討論。在取得一致意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，最終確2.收益模型的選取結(jié)合本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象，采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法確定企業(yè)股東權(quán)益自由現(xiàn)金流價(jià)值，并分析企業(yè)溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債的價(jià)值，對(duì)企業(yè)股東權(quán)益現(xiàn)金流價(jià)值進(jìn)行修正確定企業(yè)的股歸屬母公司的股東權(quán)益價(jià)值=股東全部權(quán)益價(jià)值-少數(shù)股東權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值=股東權(quán)益自由現(xiàn)金流價(jià)值+溢余資產(chǎn)+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(減負(fù)債)E:股東全部權(quán)益價(jià)值；P:企業(yè)股東權(quán)益現(xiàn)金流評(píng)估價(jià)值；I:少數(shù)股東權(quán)益R,:未來(lái)第i年的預(yù)期收益(股東權(quán)益現(xiàn)金流量);R,:永續(xù)期的預(yù)期收益(股東權(quán)益現(xiàn)金流量);(1)收益期預(yù)測(cè)期的確定(2)未來(lái)收益的確定(3)折現(xiàn)率或資本化率K=R,+Beta×ERP+R。(5)計(jì)算確定評(píng)估值八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況(二)資產(chǎn)核實(shí)階段(三)評(píng)定估算、匯總階段(四)出具評(píng)估報(bào)告階段九、評(píng)估假設(shè)(八)假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)范圍、方(九)假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的現(xiàn)金流入為平均流入，現(xiàn)金流出為平均流出；(十)假設(shè)未來(lái)期被評(píng)估單位生產(chǎn)方式、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、投資和開發(fā)技術(shù)水平穩(wěn)定、(十一)假設(shè)預(yù)測(cè)期內(nèi)被評(píng)估單位核心管理人員和技術(shù)人員隊(duì)伍穩(wěn)定，未出現(xiàn)影響企業(yè)(十二)假設(shè)企業(yè)繼續(xù)注重技術(shù)開發(fā)及研發(fā)投入，以保證企業(yè)具有相應(yīng)的業(yè)務(wù)發(fā)展及行(十三)假設(shè)被評(píng)估單位藥品批文到期后可順利更新；(十四)假設(shè)被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)到期后可正常辦理續(xù)期。本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果資產(chǎn)賬面價(jià)值90,997.95萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值131,702.14元，評(píng)估增值40,704.19萬(wàn)元，增值率為負(fù)債賬面價(jià)值12,227.99萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值11,614.79萬(wàn)元，評(píng)估減值613.20萬(wàn)元，減值率為康恩貝中藥公司在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日