現(xiàn)代別墅策劃方案樣本

別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造供休養(yǎng)用園林住宅。

——引自（現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典）目錄序言市場(chǎng)分析大市場(chǎng)環(huán)境成全部別墅及小型住宅市場(chǎng)特征青城山區(qū)域市場(chǎng)特征產(chǎn)品分析本項(xiàng)目概況本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析投資回報(bào)分析建筑成本銷售成本市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)投資回報(bào)計(jì)算策劃銷售本項(xiàng)目策劃關(guān)鍵銷售準(zhǔn)備工作關(guān)鍵推盤時(shí)機(jī)造勢(shì)運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)分析大市場(chǎng)環(huán)境1、利多原因政府堅(jiān)持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)，采取多種方法激勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、購(gòu)車，而且伴隨基建規(guī)?；l(fā)展，一輪又一輪富有階層將源源不停地產(chǎn)生。b、美國(guó)自9.11事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開始，這有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，鼓舞消費(fèi)信心。利少原因WTO加入反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購(gòu)房、購(gòu)車等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接表現(xiàn)出這一點(diǎn)。股市動(dòng)蕩，即使有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。成全部別墅及小型住宅市場(chǎng)特征二環(huán)路以內(nèi)小型住宅以浣花風(fēng)景區(qū)為代表市中心小型住宅，表現(xiàn)出黃金位置全部?jī)?yōu)勢(shì)，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語(yǔ)中常見一個(gè)詞，它正確反應(yīng)了這批樓盤全部?jī)?nèi)涵。但除此之外，這類住宅別墅特征很牽強(qiáng)。二環(huán)路和三環(huán)路之間小型住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國(guó)別墅豪華生活和內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消費(fèi)者一個(gè)折中高品質(zhì)居家生活夢(mèng)想。不足之處于于，它們?nèi)匀徊荒軐庫(kù)o致遠(yuǎn)，過于喧囂，而且容積率偏高。成全部近郊小型住宅從青城山、龍泉、文家場(chǎng)到華陽(yáng)，小型住宅全部擁有一定市場(chǎng)，它們宣揚(yáng)最大賣點(diǎn)是環(huán)境，只有好環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正豪華別墅生活方法。但到現(xiàn)在為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲人工湖，青城高爾夫山莊人造高爾夫球場(chǎng)。其中較成功“芙蓉古城”，以成全部本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方法，取得了大眾青睞。即便如此，它過多人造景觀和大雜燴式排布和高級(jí)住宅風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。和本案國(guó)際性、豪華性、實(shí)用性、珍藏性不可并論。青城山區(qū)域市場(chǎng)特征用戶群體企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群中產(chǎn)階級(jí)企業(yè)、企業(yè)等單位自用文化、藝術(shù)、體育圈人士產(chǎn)品特點(diǎn)別墅和聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2—300m2豐富多彩主推環(huán)境優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)休閑生活方法關(guān)鍵性在宣傳中把渡假和投資結(jié)合均居于青城山腳下，借勢(shì)發(fā)揮有近山樓臺(tái)之優(yōu)勢(shì)3、青城白鷺洲，中國(guó)青城，高爾夫山莊比較占地430畝單價(jià)（元/m2）物管（元/m2）付款方法公寓60~106m21600—18001七成20年聯(lián)體別墅130~160m226001.2獨(dú)立別墅360~400m22700—31001.2青城白鷺洲中國(guó)青城占地800余畝單價(jià)（元/m2）物管（元/m2）付款方法公寓30—70m21960元/m21.5元/m2七成20年聯(lián)體別墅180—200m2未定獨(dú)立別墅200—380m2未定高爾夫山莊占地400余畝單價(jià)（元/m2）物管（元/m2）付款方法公寓三期暫未定未定2—3元/m28成30年獨(dú)立別墅207—398m270—200萬(wàn)/幢注：裝修為全清水

項(xiàng)目分析本項(xiàng)目概況在距青城山山門約10分鐘車程青城外山（后山）上，住宅部份占地800畝，另有數(shù)百畝天然公園相依。800畝分為3個(gè)區(qū)域，600畝一塊，建造豪華型別墅，每2-3畝為一幢，容積率不到0.2，售價(jià)約80-90萬(wàn)每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨(dú)立別墅，面積90-170m2，容積率0.25左右，售價(jià)15萬(wàn)—35萬(wàn)每套。小區(qū)自然條件得天獨(dú)厚，不僅植物茂盛，而且依山傍水，擁有真正豪宅基礎(chǔ)特征，因?yàn)樯降芈洳?，建筑錯(cuò)落有致，更適合于享受田園自然美景，把別墅特征發(fā)揮到極致。二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)真正意義上別墅生活世界上有名豪宅大全部依山傍水，自成一格，而且刻意和其它周圍住宅保持一定距離，擁有相對(duì)孤立“隱”和絕對(duì)自然“美”特征。而在成全部平原，要想實(shí)現(xiàn)真正意義上別墅生活，能夠說完全不可能。成全部現(xiàn)有所謂別墅，不管冠以什么樣名稱，不管費(fèi)多大力量去裝修，其實(shí)全部只能讓住戶過一個(gè)折中式別墅生活。因?yàn)橄忍熳匀画h(huán)境不足是它們最大弱點(diǎn)；加上吝嗇幢間距，毫無(wú)私密性可言；而平地上一幢幢呆板排布更是讓人無(wú)法忍受。這么別墅可謂有形無(wú)神，讓人失望。即便是現(xiàn)在青城山腳下新開發(fā)多部分墅項(xiàng)目，也大量依靠人工雕鑿（如建造人工湖）來(lái)填補(bǔ)外環(huán)境缺點(diǎn)。而本項(xiàng)目大膽選址青城山后山——距成城市區(qū)最近世界級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)，以全新概念打造前所未有山區(qū)分墅，為渴望過豪華居家生活大家找到一個(gè)完美歸宿。因?yàn)榈靥幥喑巧缴缴希剿谰白匀惶斐?，將人工痕跡降至最低程度；數(shù)千畝甚至數(shù)萬(wàn)畝原始森林就在別墅周圍，無(wú)窮無(wú)盡地為你送上純新空氣；山和水相圍繞，沒有污染，沒有噪音，更沒有惱人灰塵；而山地起起伏伏，一幢幢豪華別墅散落其間，既相互輝映又相對(duì)孤立，更不用提幢間距和別墅窗前視線，2—3畝一幢——簡(jiǎn)直稱得上完美。至于夏季，本項(xiàng)目堪稱避暑勝地，它絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和價(jià)值經(jīng)過下表羅列多個(gè)區(qū)域溫度指標(biāo)，可盡顯本色：區(qū)域成城市區(qū)華陽(yáng)全部江堰市區(qū)青城山下青城山上本項(xiàng)目6—8月平均氣溫35℃34℃32℃26℃20℃20℃所以，縱觀現(xiàn)有成全部休閑小型住宅，不管是賣得火爆芙蓉古城，還是以豪華打造領(lǐng)袖別墅等等，全部不能和本項(xiàng)目相提并論。本項(xiàng)目標(biāo)環(huán)境特點(diǎn)和適合別墅身份地域特點(diǎn)絕對(duì)是獨(dú)一無(wú)二。獨(dú)特環(huán)境結(jié)合大師級(jí)建筑設(shè)計(jì)巧婦難為無(wú)米之炊，在川西平原，很多別墅項(xiàng)目并非不知道追求完美建筑藝術(shù)，然而平坦地勢(shì)和周圍環(huán)境紛亂，令很多設(shè)計(jì)師全部無(wú)可奈何，最終究于平庸。但本項(xiàng)目得天獨(dú)厚環(huán)境和很適合建筑別墅地形，令設(shè)計(jì)師們興奮不已，因?yàn)檫@么地方才能設(shè)計(jì)出理想別墅。而設(shè)計(jì)師們依據(jù)這800畝中各處地勢(shì)和景觀不一樣，又將環(huán)境融入別墅風(fēng)格中，每幢別墅全部不盡相同但又含有統(tǒng)一格調(diào)，目標(biāo)是使之和周圍環(huán)境產(chǎn)生友好共鳴，令山水、植物、生命、建筑融為一體。這一份天賜和智慧結(jié)合精美是成全部現(xiàn)有其它別墅所無(wú)法相比。聆賞綠蔭，不離紅塵智慧之舉本項(xiàng)目距離青城山山門僅10分鐘車程，距全部江堰市區(qū)20分鐘車程，成城市區(qū)60分鐘車程。這么距離恰恰是豪華住宅所適合距離。它現(xiàn)有效避免了城市喧囂，同時(shí)又能享受城市帶來(lái)一切方便。羊西線黃金旅游通道開劈讓交通變得極為通暢，山上配套如天然氣、自來(lái)水等一步到位，小區(qū)完美公共配套更令用戶得到有效保障。因?yàn)橐?guī)模龐大，醫(yī)療、日常購(gòu)物、健身、餐飲、康樂等服務(wù)體系全部能連續(xù)完善發(fā)展。所以，在親近大自然同時(shí)，也能享受到一切應(yīng)有方便。一般別墅極易過時(shí)，而本項(xiàng)目能世襲相傳在群山環(huán)抱之中，上千畝小區(qū)氣勢(shì)如虹，足以令人驚嘆，何況本項(xiàng)目所在地是受世界遺產(chǎn)保護(hù)名勝景區(qū)青城山，更何況還是在青城山山上。因?yàn)槭苷畤?yán)格控制，山上規(guī)模在小區(qū)絕無(wú)僅有，以后也難以再版，在這么地方占據(jù)一席之地，含有相當(dāng)高典藏價(jià)值，就像地中海一些小島上別墅一樣，是很多西方名流競(jìng)相爭(zhēng)奪地方，更像歐洲部分著名城堡，顯赫貴族將之永世相傳，引認(rèn)為榮。而本項(xiàng)目即使是第一次推出這么理念，但卻含有世襲基礎(chǔ)，因?yàn)楹袊?guó)際著名度青城山本身就是價(jià)值表現(xiàn)。高價(jià)值生活表現(xiàn)，低價(jià)值付出以2500元/m2價(jià)格成全豪華居家生活理想絕不是天方夜譚。本項(xiàng)目高超成本控制將實(shí)現(xiàn)成全部地域分墅類罕見性價(jià)比。而且，項(xiàng)目中1800元/m2聯(lián)排別墅也是無(wú)懈可擊，這么價(jià)位不管是青城山下別墅，還是華陽(yáng)別墅全部無(wú)法做到。所以，超凡品質(zhì)之下以實(shí)惠到極限價(jià)格支撐是本項(xiàng)目致勝一大關(guān)鍵。然而價(jià)格實(shí)惠并不代表品質(zhì)低下，這也是本項(xiàng)目區(qū)分于其它最大特點(diǎn)。也正因如此，作為能夠留傳一件產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目更含有保值增值潛力，令購(gòu)房者信心大增。三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)位置獨(dú)特在青城山山上，而其它項(xiàng)目大全部在山腳。規(guī)模龐大800畝住宅之外，還有數(shù)百畝公園，自成一體，氣勢(shì)不凡，相對(duì)配套更易完整。產(chǎn)品形態(tài)高級(jí)全部小型住宅，象征純正高尚小區(qū)生活方法。人工痕跡少相比其它樓盤而言，本項(xiàng)目標(biāo)自然條件優(yōu)越，所以不需人工造湖等，而是美景天成，。性價(jià)比高因?yàn)殚_發(fā)商實(shí)力，將使產(chǎn)品在不降低品質(zhì)前提下，取得較低價(jià)格，壓倒同區(qū)域全部樓盤。環(huán)境怡人山上自然環(huán)境肯定優(yōu)于山腳，而0.2容積率更是錦上添花硬件配套不惜成本天然氣引入住宅，配置幾百畝公園等設(shè)施可讓用戶折服。服務(wù)管理有保障因?yàn)樾^(qū)規(guī)模龐大，物管體系更趨于完善，生活、交通、餐飲等將有充足保障劣勢(shì)距離較遠(yuǎn)因?yàn)橛脩粲^念，山腳下樓盤令用戶產(chǎn)生較方便心理，所以抵消本案部份優(yōu)勢(shì)。較為孤立人以群居，本案處于新開辟區(qū)域，周圍環(huán)境有特提升且略顯人氣不旺?，F(xiàn)在道路環(huán)境不成熟盡管未來(lái)路況不成問題，但在開盤期間可能成為不利原因。過青城山山門有用戶把青城山正門處作為最遠(yuǎn)心理距離，而且將之視為青城山文化勢(shì)力范圍最好位置。投資回報(bào)分析建筑成本建筑面積初算占地（畝）容積率建筑面積豪華別墅區(qū)6000.187獨(dú)立別墅區(qū)900.2515000聯(lián)排別墅區(qū)1100.429000累計(jì)8000.22116000各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)土地費(fèi)：4.5萬(wàn)/畝建安費(fèi)：1100元/m2配套費(fèi)：200元/2項(xiàng)目總費(fèi)用土地費(fèi)：4.5×800=3600萬(wàn)建安費(fèi)：1100×116000=12760萬(wàn)配套費(fèi)：200×116000=2320萬(wàn)累計(jì)：18680萬(wàn)銷售成本廣告費(fèi)報(bào)紙廣告：400萬(wàn)電視廣告：100萬(wàn)印刷品：20萬(wàn)戶外看板：40萬(wàn)3D動(dòng)畫：10萬(wàn)樣板間：100萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處：60萬(wàn)道具如模型等：20萬(wàn)促銷活動(dòng)會(huì)展類：30萬(wàn)贈(zèng)品促銷：100萬(wàn)造勢(shì)活動(dòng)；20萬(wàn)銷售管理：300萬(wàn)內(nèi)部管理：100萬(wàn)累計(jì)：1300萬(wàn)市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)（保守評(píng)定）各類型房屋市場(chǎng)銷售價(jià)豪華別墅：2500元/m2獨(dú)立別墅：元/m2聯(lián)排別墅：1800元/m2總價(jià)價(jià)值計(jì)算豪華別墅：2500×7=18000萬(wàn)獨(dú)立別墅：×15000=3000萬(wàn)聯(lián)排別墅：1800×29000=5220萬(wàn)累計(jì):26220萬(wàn)投資回報(bào)計(jì)算稅前利潤(rùn)=市場(chǎng)銷售總價(jià)—建筑成本—銷售成本=26220-18680-1300=6240萬(wàn)

策劃銷售本項(xiàng)目策劃關(guān)鍵獨(dú)一無(wú)二山間別墅除本項(xiàng)目外，中國(guó)青城，青城白鷺州等項(xiàng)目均處于山腳，它們往往采取大量人工手段來(lái)填補(bǔ)自然環(huán)境不足，而山上別墅則大不相同，除了自然環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出山腳，更因世界遺產(chǎn)保護(hù)所帶來(lái)限制開發(fā)令本案顯出罕有稀貴特征?？墒来鄠鹘?jīng)典物業(yè)正是因?yàn)榍喑巧讲豢稍偕Y源和著名世界國(guó)際性，令山上物業(yè)含有和青城山相同特有價(jià)值潛力，好比世界名勝奧地利薩爾斯堡山間別墅，永遠(yuǎn)是上流社會(huì)苦苦追尋典藏尤物，誰(shuí)能世代擁有，誰(shuí)家族便擁有世代顯赫榮耀。彰顯價(jià)值高級(jí)居住形態(tài)2-3畝才建造一幢別墅，上千畝范圍內(nèi)容積率低至0.2以下，有清溪流淌，數(shù)百畝公園專為你而設(shè)……這一切全部只為了改變你以往居家觀念，實(shí)現(xiàn)你真正豪宅居家夢(mèng)。意想不到超級(jí)性價(jià)比在想象中，上述物業(yè)可能是個(gè)天價(jià)，然而它卻比其它“折中型”別墅還要廉價(jià)，千萬(wàn)不用懷疑，因?yàn)檫@是一個(gè)創(chuàng)舉，不管過去還是未來(lái)，這么創(chuàng)舉全部將難以模擬。超級(jí)規(guī)模帶來(lái)百分百保障800畝居住用地外加數(shù)百畝小區(qū)公園，數(shù)百戶有實(shí)力尊貴業(yè)主長(zhǎng)久守望。這么物業(yè)足以吸引世界上最好物業(yè)管理企業(yè)。而且，大型會(huì)所，完善醫(yī)療體系，購(gòu)物中心，并得到良性循環(huán)地連續(xù)發(fā)展。美景天成非人工能及城市別墅其實(shí)就不能算真正別墅，再多打造人造景觀也只是對(duì)大自然模擬！同青城山一樣不可再生世界上只有一座青城山，而山上人工開發(fā)只會(huì)越來(lái)越受限制，好在你今天能夠選擇這里，可能只有這一次機(jī)會(huì)。讓平地上住久了大家走進(jìn)山間豪宅生活假如從你現(xiàn)在住別墅看出去只能看到鄰家別墅，那么，這里能夠重拾別墅真正意義。山間別墅，大開眼界地方。不一樣溫度說明不一樣價(jià)值夏天把成城市，全部江堰市區(qū)，青城山腳下和這里——青城山上溫度表對(duì)比一下，那么，選擇去哪兒避暑，決定起來(lái)將毫不費(fèi)力。10、只有居山水才能真正親山水沒有居在山中，沒有真正河流穿越，怎樣談及親山水？直面山水，才顯本案真面目。11、現(xiàn)在不貴典藏品它是可能有時(shí)不住，但全部必需時(shí)刻占有典藏品。購(gòu)置有價(jià)值珍品，就是一次成功投資，盡管有時(shí)把它鎖起來(lái)，但卻私毫不影響隨時(shí)欣賞它樂趣，更不會(huì)貶低了它價(jià)值。12、零公攤一定能實(shí)現(xiàn)本案決不會(huì)多賣你所占據(jù)空間以外任何東西，0公攤解除一切多出顧慮，在這里一定能得以實(shí)現(xiàn)！13、距離處理之道——shuttlebus從成全部到青城山，60公里距離和一個(gè)小時(shí)車程本身并不算什么。因?yàn)樗鼈儎偤媒o你一方新鮮凈土，復(fù)雜是怎樣安排交通。但在這里，小區(qū)專用shuttlebus（穿梭巴士）為你處理一切問題。14、讓孩子假期比她人更尤其部分當(dāng)別孩子放假時(shí)只能去游樂場(chǎng)一類地方時(shí)，你孩子卻被大自然恩賜所包圍著！15、孝敬父母最好方法——?；丶铱纯醇偃缒愀改妇妥≡谀阋ザ燃俚胤?，你是不是有更多機(jī)會(huì)和年邁她們住在一起呢？關(guān)心她們，給她們健康，讓她們得到更多欣慰，就在青城山真別墅中！16、為了健康，做一個(gè)森林守望者。沒有健康怎樣享受自己成功果實(shí)？為了自己和家人健康，請(qǐng)住在這里，天天清晨第一口呼吸全部是最甜。二、銷售準(zhǔn)備工作關(guān)鍵1、現(xiàn)場(chǎng)道路情況①設(shè)置路牌指導(dǎo)②增添彩旗和道具2、市內(nèi)售樓處集中一處參觀銷售點(diǎn)，另設(shè)南門接待處和市內(nèi)商場(chǎng)參觀柜臺(tái)。關(guān)鍵接待處應(yīng)含有模型等完整促銷道具，其它以形象提升和導(dǎo)購(gòu)為目標(biāo)，可簡(jiǎn)化。3、交通工具安排選擇合適帶看路線并由購(gòu)房班車接送用戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀，可定時(shí)接送。4、廣告全部開盤3個(gè)月內(nèi)，廣告須在正式開盤前完成設(shè)計(jì)制作，確保開盤后廣告連續(xù)性，系統(tǒng)性。5、人員培訓(xùn)掌握出色說辭、樹立強(qiáng)勢(shì)信心是銷售培訓(xùn)關(guān)鍵，必需于首次亮相前準(zhǔn)備充足。6、價(jià)格、付款及促銷方法近期內(nèi)研究市場(chǎng)可承受價(jià)格和開盤促銷價(jià)合理性，找準(zhǔn)用戶心