2022年物業(yè)管理師《制度與政策》法律關(guān)系的構(gòu)成

2022物業(yè)管理師《制度與政策》：物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成

根本制度與政策第二章考點：物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成

法律關(guān)系是人們根據(jù)法律而結(jié)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是受法律標準調(diào)整的一種特殊社會關(guān)系。物業(yè)管理法

律關(guān)系作為法律關(guān)系的一種，是指物業(yè)管理法律標準在調(diào)整物業(yè)管理效勞行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

如同其他任何法律關(guān)系一樣，物業(yè)管理法律關(guān)系，也是由三個要素構(gòu)成：主體、內(nèi)容和客體。

L物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，是指實際參加物業(yè)管理法律關(guān)系并在其中享受權(quán)利和承當義務(wù)的人。物業(yè)管

理法律關(guān)系主體的資格是由法律規(guī)定的，它必須同時兼具兩種資格或者能力，即權(quán)利能力和行為能力。同時，

物業(yè)管理法律關(guān)系的廣泛性決定了物業(yè)管理法律關(guān)系主體的多樣性。

在我國，作為物業(yè)管理法律關(guān)系主體的“人"，大體上可以分為以下四類：

(1)自然人。物業(yè)管理法律關(guān)系中的自然人，是特定物業(yè)的合法產(chǎn)權(quán)人和使用人，既包括中國公民，也

包括外國人?！段餀?quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)"和《條例》第二章“業(yè)主和業(yè)主大會”對作為

自然人的業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利作了規(guī)定，《民法通那么》中的有關(guān)規(guī)定也適用于物業(yè)管理領(lǐng)域。

(2)法人。參加物業(yè)管理法律關(guān)系的法人，主要有兩類：一類是作為物業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)者和初始業(yè)主的建

設(shè)單位，另一類是作為物業(yè)管理受托方的物業(yè)效勞企業(yè)。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)效勞企業(yè)的設(shè)立及

資質(zhì)認定，應(yīng)當符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

(3)國家機關(guān)。國家機關(guān)參加的物業(yè)管理法律關(guān)系，主要是物業(yè)管理行政監(jiān)管關(guān)系，主要部門為房地產(chǎn)

行政主管部門，物價、治安、稅收、規(guī)劃等部門也可以根據(jù)相應(yīng)的職責對物業(yè)管理工作實施監(jiān)管。國家機關(guān)

在對物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理過程中形成的權(quán)利能力，一般由其法定的職能、職權(quán)決定，行為能力那么由

其

職責、任務(wù)決定。(4)其他組織。主要是指以參與物業(yè)管理法律關(guān)系為目的而專門設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委

員會，這是基于物業(yè)管理活動特殊性而產(chǎn)生的特殊主體，業(yè)主大會及執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動

中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織，法律對其成立、權(quán)利、職責、變更和終止均有明確的規(guī)定。

2.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，就是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體依法享有的權(quán)利和依法承當?shù)牧x務(wù)，任何物業(yè)

管理法律關(guān)系都是靠主體權(quán)利的行使和主體義務(wù)的履行來實現(xiàn)的。

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在物業(yè)管理法律關(guān)系中，主體的權(quán)利是指主體依法享有的權(quán)能和利益，一般表現(xiàn)為：（1）主體可以作出

一定的行為或者不作出一定的行為。例如，房地產(chǎn)行政主管部門可以依法對違反《條例》規(guī)定從事物業(yè)管理

活動的物業(yè)效勞企業(yè)作出行政處分的決定；業(yè)主大會有權(quán)不選聘新的物業(yè)效勞企業(yè)等。（2）主體可以要求他人

作出一定的行為或不作出一定的行為。例如，物業(yè)效勞企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主按規(guī)定交納物業(yè)管理費；業(yè)主有權(quán)

要求建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)不得作出侵犯其所有權(quán)的行為等。

關(guān)于權(quán)利的內(nèi)容，物業(yè)管理主體不同的性質(zhì)和地位，決定了它們在物業(yè)管理法律關(guān)系中享有不同的權(quán)利：

（1）房地產(chǎn)行政主管部門及相關(guān)職能部門享有監(jiān)管權(quán)，這是它們在對物業(yè)管理行為行使監(jiān)督管理職能時依法

享有的權(quán)利，從法理上說，行政機關(guān)的監(jiān)督管理權(quán)不是純粹的權(quán)利（英文為“Right"）,與公民、法人等享

有的民事權(quán)利有所區(qū)別，是一種“權(quán)力”（英文為"Power"）,通常可以稱之為“職權(quán)"。（2）業(yè)主及使用人

享有以下權(quán)利：所有權(quán)（或使用權(quán)）、監(jiān)督權(quán)及選舉權(quán)和被選舉權(quán)（專指業(yè)主委員會）。其中，選舉權(quán)和被選舉

權(quán)是一項以所有權(quán)為根底，并為監(jiān)督權(quán)設(shè)定根底的特殊權(quán)利。（3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會享有以下權(quán)利：締

約權(quán)（委托權(quán)）和監(jiān)督權(quán)。締約權(quán)是指主體選擇物業(yè)效勞企業(yè)并簽訂物業(yè)效勞合同的權(quán)利，是民事法律主體享

有的根本權(quán)利，而監(jiān)督權(quán)是業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使的，其權(quán)利根底外表上是締約權(quán)，實質(zhì)

上是業(yè)主的物權(quán)，而且監(jiān)督權(quán)的實現(xiàn)，多數(shù)情況下還應(yīng)以知情權(quán)為前提。（4）物業(yè)效勞企業(yè)享有的權(quán)利：締

約權(quán)（受托權(quán)）、獲取報酬權(quán)和管理權(quán)。物業(yè)效勞企業(yè)同樣有權(quán)選擇管理工程并依照合約規(guī)定獲取相應(yīng)的酬金，

同時，基于物業(yè)管理效勞公共性消費的特點，物業(yè)效勞企業(yè)在規(guī)約或合同約定的范圍內(nèi)，對于特定區(qū)域內(nèi)的

業(yè)主共同事務(wù)有權(quán)實施統(tǒng)一的管理。（5）建設(shè)單位業(yè)享有以下權(quán)利：締約權(quán)（委托權(quán)）與監(jiān)督權(quán)，建設(shè)單位享

有的這兩項權(quán)利有一定的時限性，在前期物業(yè)管理階段，在特定物業(yè)不具備召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會

的情況下，建設(shè)單位作為初始業(yè)主，可以代位行使業(yè)主大會及業(yè)主委員會的權(quán)利，有權(quán)選擇前期物業(yè)效勞企

業(yè)并監(jiān)督其管理效勞行為。

在物業(yè)管理法律關(guān)系中，主體的義務(wù)是指義務(wù)人（一方當事人）為滿足權(quán)利人（另一方當事人）的權(quán)利需求

而依法承當?shù)哪撤N責任。一般表現(xiàn)為：（1）義務(wù)人必須作出一定的行為，如物業(yè)效勞企業(yè)必須按物業(yè)效勞合

同承當各項管理和效勞工作等；（2）義務(wù)人必須不作出一定的行為，如業(yè)主及使用人不得損壞共用設(shè)備和共用

設(shè)施等。

關(guān)于義務(wù)的內(nèi)容，不同的物業(yè)管理主體承當不同的義務(wù)，基于主體權(quán)利和義務(wù)的相互依存和相互聯(lián)系的

對應(yīng)性，前述各物業(yè)管理法律關(guān)系主體（一方當事人）所享有的有關(guān)權(quán)利，也就是其相對