2024年全國房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考試經(jīng)典測(cè)試題附答案

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安

2、下列哪項(xiàng)是影響血運(yùn)行的因素A.氣的推動(dòng)、固攝、溫煦、涼潤(rùn)作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是

3、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場(chǎng)凈租金為65萬元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58

4、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建成本與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額

5、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價(jià)值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)值是（）萬元。A.6250B.8000C.9250D.10000

6、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.市場(chǎng)交易價(jià)格B.預(yù)期收益能力C.開發(fā)建設(shè)成本D.未來收益大小

7、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

8、認(rèn)識(shí)的最終目的是A.指導(dǎo)實(shí)踐、改造世界B.達(dá)到理性認(rèn)識(shí)C.認(rèn)識(shí)事物的本質(zhì)和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面

9、（）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)

10、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%

11、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)C(jī).測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)D.測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

12、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00

13、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

14、下列選項(xiàng)中，（）不是引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因。A.內(nèi)部經(jīng)營管理B.通貨膨脹C.外部經(jīng)濟(jì)D.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

15、超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔(dān)。A.政府主管部門B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使用者D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

16、行政劃撥的土地當(dāng)作有償出讓的土地來估價(jià)，違反了（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則

17、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評(píng)估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地

18、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴

19、某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。A.992B.3306C.10014D.12723

20、在某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427

21、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的要求，在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的（）。A.規(guī)范估價(jià)行為B.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)C.保障估價(jià)質(zhì)量D.實(shí)地查勘

22、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營條件下估價(jià)對(duì)象未來可獲取收益的時(shí)間B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營條件下估價(jià)對(duì)象過去和未來可獲取收益的時(shí)間C.自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D.自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間

23、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632

24、關(guān)于估價(jià)依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。A.估價(jià)依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)，且其對(duì)估價(jià)的要求是最低要求C.在估價(jià)報(bào)告中予以說明的情況下，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都是一種估價(jià)依據(jù)

25、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10

26、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限

27、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)圖分析正確的是（）。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)線越陡，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢(shì)越強(qiáng)B.長(zhǎng)期趨勢(shì)線越陡，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢(shì)越弱C.長(zhǎng)期趨勢(shì)線越緩，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢(shì)越強(qiáng)D.長(zhǎng)期趨勢(shì)的傾斜程度與房地產(chǎn)的上升（或下降）趨勢(shì)無關(guān)

28、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在B.市場(chǎng)上能找到充分房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

29、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)

30、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購置與安裝費(fèi)用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500

31、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)地位的是（）。A.《物權(quán)法》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》D.《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》

32、某宗土地成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費(fèi)用為75萬元，銷售費(fèi)用為35萬元，投資利潤(rùn)率為12%，則開發(fā)利潤(rùn)為（）萬元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2

33、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價(jià)格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552

34、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

35、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序，①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)；③編制估價(jià)作業(yè)方案；④收集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付估價(jià)報(bào)告；?保存估價(jià)資料。其中正確的順序應(yīng)為（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

36、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益

37、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A.29B.39C.40D.45

38、最早在一個(gè)國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國社會(huì)民主工黨C.俄國社會(huì)民主工黨（布）D.中國共產(chǎn)黨

39、在實(shí)際估價(jià)中，選取（）應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取的。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.價(jià)值類型C.估價(jià)機(jī)構(gòu)D.估價(jià)依據(jù)

40、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢(shì)法

41、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%

42、收益法中的運(yùn)營費(fèi)用率是指（）。A.運(yùn)營費(fèi)用與潛在毛收入之比B.運(yùn)營費(fèi)用與總收益之比C.運(yùn)營費(fèi)用與凈收益之比D.運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比

43、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大C.流動(dòng)性大和價(jià)值量大D.不可移動(dòng)和用途多樣

44、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是（）。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

45、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下

46、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%

47、在房地產(chǎn)估價(jià)中，將農(nóng)地視為（）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)

48、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱

49、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場(chǎng)上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84

50、某企業(yè)開發(fā)某土地，工地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000二、多選題

51、有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2，其價(jià)格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價(jià)格為1200元/m2。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/m2，則該建筑物的單價(jià)為()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250

52、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

53、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50

54、采用成本法估價(jià)，要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，其中有要（）。A.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本B.正確估計(jì)正常花費(fèi)和實(shí)際花費(fèi)C.同時(shí)考慮升值與貶值因素D.考慮功能折舊

55、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法

56、塞因塞用針對(duì)的病機(jī)是A.真寒假熱B.真熱假寒C.真虛假實(shí)D.真實(shí)假虛

57、可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064

58、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。A.60B.6C.10D.60%

59、（）是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)按相似性分組，并在組內(nèi)選定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)測(cè)算其價(jià)值，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值。A.假設(shè)開發(fā)法B.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法

60、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)10萬元、保險(xiǎn)費(fèi)10萬元、管理費(fèi)等30萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590

61、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈

62、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%

63、在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)B.模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷

64、荀子在《勸學(xué)篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海?！边@里強(qiáng)調(diào)的是A.質(zhì)變和量變相互滲透B.量變是質(zhì)變的前提C.質(zhì)變體現(xiàn)量變的結(jié)果D.質(zhì)變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路

65、某種房地產(chǎn)的（），是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。A.替代品B.互補(bǔ)品C.附屬品D.配套品

66、某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82

67、下列哪項(xiàng)專著的成書，不是標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成A.《傷寒雜病論》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《醫(yī)宗金鑒》

68、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定報(bào)酬率的基本公式為（）。A.報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率B.報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋投資帶來的優(yōu)惠率C.報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋通貨膨脹補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠率D.報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率

69、關(guān)于估價(jià)資料歸檔要求的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖表、影像等資料B.記錄估價(jià)中估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果的不同意見的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一C.歸檔的估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式D.對(duì)未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期限不得少于1年

70、評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率

71、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%

72、路線價(jià)法本質(zhì)上是一種（）。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法B.成本法C.比較法D.收益法

73、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)時(shí)，無論是實(shí)際存在的還是虛擬的，都要對(duì)其（）作出明確界定。A.實(shí)物狀況B.基本狀況C.權(quán)屬狀況D.區(qū)位狀況

74、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定

75、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為()年。A.45B.50C.52D.55

76、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

77、某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，樓面地價(jià)為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地成本為（）萬元。A.824B.924C.844D.944

78、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有()。A.銷售費(fèi)用B.銷售稅費(fèi)C.開發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

79、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積價(jià)格為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760

80、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制

81、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是A.溫煦、推動(dòng)、興奮B.涼潤(rùn)、寧靜、抑制C.構(gòu)成臟腑的基本物質(zhì)D.推動(dòng)和調(diào)節(jié)人體生長(zhǎng)、發(fā)育和生殖機(jī)能

82、最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率是（）。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則

83、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)

84、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116

85、關(guān)于地租測(cè)算的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測(cè)算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息B.測(cè)算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用

86、資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度

87、一塊前后兩面臨街、總深度為175ft，臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價(jià)為320元/ft2，后街路線價(jià)為240元/ft2。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（）萬元。（采用四三二一法則）A.144.6B.160.8C.170.8D.180.8

88、下列哪項(xiàng)不會(huì)因氣不攝血導(dǎo)致A.咯血B.吐血C.衄血D.發(fā)斑

89、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥

90、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，投資利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135

91、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

92、可比實(shí)例的用途應(yīng)與估算對(duì)象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：（）。①居住；②商業(yè)；③辦公；④旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D(zhuǎn).②③④⑥

93、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格

94、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴

95、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5

96、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，首先應(yīng)予以明確的是（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)對(duì)象D.價(jià)值類型

97、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對(duì)買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付

98、關(guān)于比較法運(yùn)用的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價(jià)B.盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實(shí)例作可比實(shí)例C.掛牌案例不能作為可比實(shí)例，但可作為了解行情的參考D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價(jià)結(jié)果越合理

99、某投資商擬分別在市級(jí)、區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)街各投資一個(gè)能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險(xiǎn)為V1、V2、V3，則三者關(guān)系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3

100、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖三、判斷題

101、如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用途，則可以商業(yè)用途估價(jià)。()

102、房地產(chǎn)抵押估價(jià)，評(píng)估的應(yīng)是謹(jǐn)慎價(jià)值。（）

103、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。（）

104、市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利不是土地所有權(quán)而是建設(shè)用地使用權(quán)等土地使用權(quán)。（）

105、消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，不會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。（）

106、房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值一般都小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（）

107、當(dāng)房地產(chǎn)的供給增加大于需求減少時(shí)，房地產(chǎn)的均衡價(jià)格將上升。均衡交易量增加。()

108、在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，對(duì)于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現(xiàn)計(jì)算。（）

109、房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格處理成在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，市場(chǎng)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格處理成在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。（）

110、根據(jù)“三步走”發(fā)展戰(zhàn)略，我國到2]世紀(jì)中葉的戰(zhàn)略目標(biāo)是（）A.全面建成小康社會(huì)B.基本接近發(fā)達(dá)國家水平，生活比較富裕C.基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家的水平D.物質(zhì)文明與精神文明基本協(xié)調(diào)發(fā)展

111、一貫性原則是指為同一估價(jià)目的，在不同時(shí)間對(duì)同一房地產(chǎn)再次或多次估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。（）

112、只要是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)，運(yùn)用市場(chǎng)比較法就是有效的。()

113、房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，而房地產(chǎn)抵押估價(jià)，評(píng)估的應(yīng)是謹(jǐn)慎價(jià)值。（）

114、受賄房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是委托估價(jià)日。（）

115、在采用比較法估價(jià)時(shí)，如果估價(jià)對(duì)象為普通裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。（）

116、在假設(shè)開發(fā)的動(dòng)態(tài)分析法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的相應(yīng)市場(chǎng)水平估計(jì)出來。（）

117、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年，殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計(jì)算的成新率為80%。()

118、建筑物的物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目，若修復(fù)成本大于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增值額，則該項(xiàng)目稱為不可修復(fù)項(xiàng)目。（）

119、假設(shè)開發(fā)法在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無形收益。（）

120、收益法中的客觀收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客觀成本，并非如此。（）

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：七情影響臟腑氣機(jī)如下：(1)怒則氣上——過度憤怒，使肝氣橫逆上沖——頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥。(2)喜則氣緩——過喜使心氣渙散，神不守舍——精神不集中，甚則失神狂亂。(3)悲則氣消——過度悲憂，損傷肺氣——精神萎靡，氣短乏力。(4)恐則氣下——恐懼過度，使腎氣不固，氣泄于下——二便失禁，甚則遺精，昏厥。(5)驚則氣亂——心無所倚，神無所歸，慮無所定——心悸，驚恐不安。(6)思則氣結(jié)——思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結(jié)——脘腹脹滿，納呆便溏。

2、答案：D本題解析：影響血液運(yùn)行的因素包括：(1)氣的推動(dòng)、固攝、溫煦、涼潤(rùn)作用。(2)脈道通暢無阻——約束和引導(dǎo)血行。(3)血液的質(zhì)量——無痰濁瘀阻則血行暢利。(4)病邪的影響——防止寒、火熱、痰濁等病邪的影響。

3、答案：A本題解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。由題意，該承租人未來各期的凈運(yùn)營收益A＝65－50＝15（萬元/年）；該承租人權(quán)益價(jià)值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（萬元）。

4、答案：B本題解析：估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，即：建筑物折舊＝建筑物重新購建成本－建筑物市場(chǎng)價(jià)值。建筑物折舊不同于會(huì)計(jì)上的折舊，即不等于原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額。

5、答案：C本題解析：本題考查的是剩余技術(shù)。土地價(jià)值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（萬元）；該房地產(chǎn)價(jià)值＝土地價(jià)值＋建筑物價(jià)值＝3000＋6250＝9250（萬元）。

6、答案：B本題解析：收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法；較具體地說，收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向（簡(jiǎn)稱收益導(dǎo)向）來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值稱為收益價(jià)值。

7、答案：A本題解析：此公式是收益年限為無限年時(shí)，凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。

8、答案：A本題解析：人的認(rèn)識(shí)是從實(shí)踐產(chǎn)生，為實(shí)踐服務(wù)，隨實(shí)踐發(fā)展，并受實(shí)踐檢驗(yàn)的。認(rèn)識(shí)世界的目的是改造世界。要達(dá)到這個(gè)目的，就需要科學(xué)理論的指導(dǎo)。所以，認(rèn)識(shí)的最終目的是指導(dǎo)實(shí)踐、改造世界。因此，正確答案是A。

9、答案：A本題解析：物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此又稱“絕對(duì)權(quán)”“對(duì)世權(quán)”。

10、答案：A本題解析：，則第一個(gè)2.5m等份至第六個(gè)2.5m等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值分別為40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度價(jià)格修正率＝(40%+30%+20%+10%+

11、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列三種數(shù)值：①測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；②測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)；③測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。

12、答案：C本題解析：建筑物年收益額＝建筑物現(xiàn)值×建筑物的資本化率＝200×12%＝24（萬元）。那么，土地的年收益額＝60－24＝36（萬元），土地價(jià)值＝36（P/A，6%，30）＝36×1/6%×[1－1/（1＋6%）30]＝495.53（萬元）。因此，房地產(chǎn)價(jià)值＝200＋495.53＝695.53（萬元）。

13、答案：B本題解析：當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提。②更新改造前提。③改變用途前提。④改變規(guī)模前提。⑤重新開發(fā)前提。⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。根據(jù)題意，6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），說明將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，（5000－300＋50）×1500＝712.5（萬元）＞2200×1000＝220（萬元），說明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，綜上所述，對(duì)其進(jìn)行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。

14、答案：A本題解析：引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有：①房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良；②外部經(jīng)濟(jì)；③需求增加；④房地產(chǎn)使用管制改變；⑤通貨膨脹。

15、答案：C本題解析：超過估價(jià)報(bào)告使用期限使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由估價(jià)報(bào)告使用人承擔(dān)；在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止，即在估價(jià)報(bào)告上蓋章的估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽名的估價(jià)師要負(fù)責(zé)到底。

16、答案：A本題解析：違反了合法原則中的合法產(chǎn)權(quán)的要求。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。具體地說，遵循合法原則在估價(jià)對(duì)象權(quán)益方面應(yīng)做到：①依法判定的權(quán)利類型及其歸屬；②依法判定的使用權(quán)利；③依法判定的處分權(quán)利；④依法判定的其他權(quán)益。

17、答案：D本題解析：根據(jù)合法原則中依法判定的使用權(quán)利的要求，城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等，則對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。本題中，該工廠用地的規(guī)劃用途為商住綜合樓，則應(yīng)當(dāng)按照商住用地進(jìn)行估價(jià)。

18、答案：B本題解析：證，即證候，是疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括，一般由一組相對(duì)固定的、有內(nèi)在聯(lián)系的、能揭示疾病某一階段或某一類型病變本質(zhì)的癥狀和體征構(gòu)成。

19、答案：C本題解析：根據(jù)題意，有：解得：V＝10013.49＝10014（萬元）。

20、答案：D本題解析：本題中，交易稅均由賣方承擔(dān)，則買方實(shí)付金額為2500元/m2；根據(jù)公式：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率），該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。

21、答案：D本題解析：《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求：①在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘；②在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低；③在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊；④在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

22、答案：D本題解析：收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。收益期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測(cè)算。

23、答案：D本題解析：根據(jù)題意，交易稅均由買方擔(dān)負(fù)，則賣方實(shí)得金額為2500元/m2，因此正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額÷（1－賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)比率）＝2500÷（1－5%）＝2632（元/m2）。

24、答案：B本題解析：A項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選??；B項(xiàng)，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線；C項(xiàng)，為了使委托人提供的資料可靠，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需資料并保證其提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況，估價(jià)師還應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查；D項(xiàng)，估價(jià)依據(jù)是指作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都不是估價(jià)依據(jù)。

25、答案：B本題解析：在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為±R%（當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高時(shí)，為＋R%；低時(shí)，為－R%），則有：可比實(shí)例自身狀況下的價(jià)格×[1/（1±R%）]＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。本題中，可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)，因此其調(diào)整系數(shù)為：1/（1＋R%）＝1/（1＋9%）≈0.92。

26、答案：B本題解析：用成新折扣法計(jì)算房屋現(xiàn)值的公式為：V＝C×q。式中，V代表建筑物的現(xiàn)值；C代表建筑物的重新購建成本；q代表建筑物的成新率（%）。

27、答案：A本題解析：利用長(zhǎng)期趨勢(shì)法制作的房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)圖，可用來比較、分析兩宗或兩類房地產(chǎn)價(jià)格上漲（或下降）的強(qiáng)弱程度或發(fā)展?jié)摿?，為房地產(chǎn)投資決策等提供參考依據(jù)。如果長(zhǎng)期趨勢(shì)線越陡，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢(shì)越強(qiáng)；新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實(shí)時(shí)更新，軟件，，反之，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢(shì)越弱。

28、答案：A本題解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測(cè)未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。因此，長(zhǎng)期趨勢(shì)法的假設(shè)前提是過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在。

29、答案：D本題解析：土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國有土地或集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。

30、答案：A本題解析：考點(diǎn):分解法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值＝2500－100＝2400（萬元）。

31、答案：B本題解析：1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度?！钡谖迨艞l規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國家法定制度。

32、答案：D本題解析：投資利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)÷（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)＋銷售費(fèi)用），因此開發(fā)利潤(rùn)＝（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)＋銷售費(fèi)用）×投資利潤(rùn)率＝（1000＋1500＋75＋35）×12%＝313.2（萬元）。

33、答案：B本題解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價(jià)格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。

34、答案：D本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。超額持有成本的現(xiàn)值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（萬元），無效成本＝50×1500＝7.5（萬元）。采用重建成本的功能過剩折舊＝無效成本＋超額持有成本的現(xiàn)值＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。重置成本，沒有無效成本的問題。P325。

35、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)；③編制估價(jià)作業(yè)方案；④收集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付估價(jià)報(bào)告；?保存估價(jià)資料。在實(shí)際中，不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，具體的估價(jià)程序可能有所不同。

36、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

37、答案：B本題解析：考點(diǎn):年限法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39。

38、答案：B本題解析：馬克思主義政黨是工人階級(jí)反對(duì)資產(chǎn)階級(jí)的斗爭(zhēng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是科學(xué)社會(huì)主義與工人運(yùn)動(dòng)相結(jié)合的產(chǎn)物。選項(xiàng)A,1847年成立的共產(chǎn)主義者同盟，是第一個(gè)國際性的馬克思主義政黨。選項(xiàng)B，1869年成立的德國社會(huì)民主工黨，是最早在一個(gè)國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨。選項(xiàng)C，1903年俄國創(chuàng)立了新型的馬克思主義政黨——俄國社會(huì)民主工黨（布）。選項(xiàng)D，1921年，中國共產(chǎn)黨誕生。因此，選項(xiàng)A、C、D均不符合題意，故本題的正確答案為B。

39、答案：D本題解析：在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。另外，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線。鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。

40、答案：C本題解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。

41、答案：C本題解析：暫無解析

42、答案：D本題解析：運(yùn)營費(fèi)用是指維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。有效毛收入，是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入的百分比，稱為運(yùn)營費(fèi)用率。

43、答案：B本題解析：一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。

44、答案：B本題解析：對(duì)于征收集體土地的土地成本的規(guī)定中，青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)均由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，而征地管理費(fèi)是指縣級(jí)以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項(xiàng)目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費(fèi)總額的一定比例支付的管理費(fèi)用。

45、答案：A本題解析：七情影響臟腑氣機(jī)如下：(1)怒則氣上——過度憤怒，使肝氣橫逆上沖——頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥。(2)喜則氣緩——過喜使心氣渙散，神不守舍——精神不集中，甚則失神狂亂。(3)悲則氣消——過度悲憂，損傷肺氣——精神萎靡，氣短乏力。(4)恐則氣下——恐懼過度，使腎氣不固，氣泄于下——二便失禁，甚則遺精，昏厥。(5)驚則氣亂——心無所倚，神無所歸，慮無所定——心悸，驚恐不安。(6)思則氣結(jié)——思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結(jié)——脘腹脹滿，納呆便溏。

46、答案：B本題解析：建筑密度＝建筑基底總面積÷建筑用地面積×100%＝65%。

47、答案：A本題解析：按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為：①生地；②毛地；③熟地；④在建工程；⑤現(xiàn)房。其中，生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如農(nóng)地、荒地。

48、答案：A本題解析：表寒里熱，如先有表寒未罷，又人里化熱，或先有里熱之人，復(fù)感風(fēng)寒之邪，主要表現(xiàn)為惡寒發(fā)熱、頭痛、身痛、口渴引飲、心煩，咳喘痰黃，舌紅苔薄等。表熱里寒，如素體陽氣不足之人，復(fù)感風(fēng)熱之邪，出現(xiàn)發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃。上熱下寒指患者在同一時(shí)間內(nèi)，上部表現(xiàn)為熱，下部表現(xiàn)為寒的證候。如既見胸中煩熱，頻欲嘔吐的上熱證，又見腹痛喜暖，大便稀薄的下寒證，即屬此類病證。上寒下熱指患者在同一時(shí)間內(nèi)，上部表現(xiàn)為寒，下部表現(xiàn)為熱的證候，例如，胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時(shí)又兼見尿頻，尿痛，小便短赤。

49、答案：B本題解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系為：無租約限制價(jià)值＝出租人權(quán)益價(jià)值＋承租人權(quán)益價(jià)值。市場(chǎng)上每年租金為360×1000＝36（萬元）。根據(jù)題意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）2＋（36－31）/[10%×（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（萬元）。

50、答案：D本題解析：依題意，可根據(jù)公式：?代入數(shù)值即得。

51、答案：A本題解析：(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)

52、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。綜合樓價(jià)值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價(jià)值V＝2651.52（萬元）。直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)，只有前兩項(xiàng)。

53、答案：B本題解析：計(jì)算前后兩面臨街矩形土地的價(jià)格，通常是采用“重疊價(jià)值估價(jià)法”，即：①確定高價(jià)街（也稱前街）與低價(jià)街（也稱后街）影響范圍的分界線；②以該分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分；③根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價(jià)和臨街深度分別計(jì)算價(jià)值或價(jià)格；④將此兩部分的價(jià)值或價(jià)格相加。分界線的求取方法如下：前街影響深度＝總深度×前街路線價(jià)/（前街路線價(jià)＋后街路線價(jià)）后街影響深度＝總深度×后街路線價(jià)/（前街路線價(jià)＋后街路線價(jià)）代入本題數(shù)據(jù)可得，前街影響深度＝50×5000/8800＝28（m）。

54、答案：A本題解析：運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”，其中特別要注意下列3個(gè)問題：①應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本；②應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整；③應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。

55、答案：C本題解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過去至現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料推測(cè)未來的方法，主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法等。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。而數(shù)學(xué)曲線擬合法則沒有此類要求。

56、答案：C本題解析：反治是指順從病證的外在假象而治的一種治療原則，其采用的方藥性質(zhì)與病證中假象的性質(zhì)相同，故又稱為“從治”。具體含義及用法：(1)熱因熱用：又叫以熱治熱，指用熱性藥物來治療具有假熱征象的病證。適用于陰盛格陽的真寒假熱證。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性藥物來治療具有假寒征象的病證。適用于陽盛格陰的真熱假寒證。(3)塞因塞用：以補(bǔ)開塞，指用補(bǔ)益藥物來治療具有閉塞、不通癥狀的虛證，適用于因體質(zhì)虛弱而出現(xiàn)閉塞癥狀的真虛假實(shí)證。(4)通因通用：以通治通，指用通利的藥物來治療具有通瀉癥狀的實(shí)證。

57、答案：D本題解析：交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格÷可比實(shí)例成交價(jià)格，本題中可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，因此，交易情況修正系數(shù)＝1÷（1－6%）＝1.064。

58、答案：B本題解析：提示：建筑容積率＝建筑總面積/建筑用地面積，建筑總面積＝建筑基底面積×建筑層數(shù)，因此容積率=10×600/1000=6

59、答案：B本題解析：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法和多元回歸分析法主要用于估價(jià)，其中，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。

60、答案：D本題解析：本題考查的是凈收益的測(cè)算。潛在毛收入扣除空置和收租損失，得到有效毛收入，再扣除運(yùn)營費(fèi)用，得到凈收益。運(yùn)營費(fèi)用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。承租人承擔(dān)的部分，也不在運(yùn)營費(fèi)用中扣除。（700－5）－10－30－65＝590（萬元）。P253。

61、答案：C本題解析：陰陽蹺脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼之開合和下肢運(yùn)動(dòng)的功能。陽蹺主一身左右之陽，陰蹺主一身左右之陰，故古人還有陰陽蹺脈“分主一身左右之陰陽”之說。

62、答案：B本題解析：成本利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)÷（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息）；投資利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)÷（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用）。將題中數(shù)據(jù)代入得：20%＝開發(fā)利潤(rùn)÷（600＋900＋50＋60）；開發(fā)利潤(rùn)＝322（萬元），成本利潤(rùn)率＝322÷（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。

63、答案：D本題解析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)。B項(xiàng)，估價(jià)師在模擬市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”時(shí)，應(yīng)考慮該估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)參與者是如何思考其價(jià)格的，即要模擬該估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)參與者的思維進(jìn)行估價(jià)，避免以自己的好惡來判斷，不應(yīng)把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。CD兩項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定，是客觀的，由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所決定。因此，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在此基礎(chǔ)上，評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

64、答案：B本題解析：質(zhì)量互變規(guī)律是唯物辯證法的基本規(guī)律之一，它揭示了事物發(fā)展的量變和質(zhì)變兩種狀態(tài)，以及由于事物內(nèi)部矛盾所決定的由量變到質(zhì)變、再到新的量變的發(fā)展過程。世界上的一切事物都具有一定的質(zhì)和一定的量，都是質(zhì)和量的統(tǒng)一體。質(zhì)就是一事物區(qū)別于他事物的內(nèi)在規(guī)定性。量是事物的規(guī)模、程度和速度以及它的構(gòu)成成分在空間上的排列組合等可以用數(shù)量表示的規(guī)定性。所謂量變就是事物量的規(guī)定性的變化，是事物數(shù)量的增減、場(chǎng)所的變更以及事物內(nèi)部各個(gè)組成部分在空間排列組合上的變化。量變是一種漸進(jìn)的、不顯著的變化，是在原有度的范圍內(nèi)的變化，它不改變事物的根本性質(zhì)，因而也稱為漸變。量變體現(xiàn)了事物發(fā)展過程中的連續(xù)性和穩(wěn)定性。所謂質(zhì)變是事物根本性質(zhì)的變化，是一事物變?yōu)樗挛?。質(zhì)變是事物超出度的界限的變化，是事物的顯著變動(dòng)狀態(tài)，是事物連續(xù)性的中斷，因而又稱為飛躍、突變或革命。因此，區(qū)分量變和質(zhì)變的根本標(biāo)志，在于事物的變化是否超出度的界限。量變和質(zhì)變的辯證關(guān)系是：量變是質(zhì)變的必要準(zhǔn)備，質(zhì)變是量變的必然結(jié)果。量變和質(zhì)變相互滲透。一方面，在總的量變過程中有階段性和局部性的部分質(zhì)變；另一方面，在質(zhì)變的過程中也有舊質(zhì)在量上的擴(kuò)張和新質(zhì)在量上的擴(kuò)張。量變和質(zhì)變是相互依存、相互貫通的，量變引起質(zhì)變，在新質(zhì)的基礎(chǔ)上，事物又開始新的量變，如此交替循環(huán)，形成事物質(zhì)量互變的規(guī)律性?！安环e跬步，無以至千里；不積小流，無以成江?！币馑际牵翰环e累半步，就不能達(dá)到千里的目標(biāo)；不積累小河流，就不能成為江海。說明了量變是質(zhì)變的必要準(zhǔn)備，是質(zhì)變的前提。所以，選項(xiàng)B正確。選項(xiàng)A、C、D關(guān)于量變和質(zhì)變的辯證關(guān)系的表述本身是正確的，但不是題干想要強(qiáng)調(diào)的，故不能選。因此，正確答案是B。

65、答案：B本題解析：某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。

66、答案：B本題解析：由題意可知，土地取得費(fèi)用＝36×10000÷666.67＝540（元/m2），土地開發(fā)費(fèi)用＝150元/m2，則該土地的投資利息＝540×[（1＋8%）2－1]＋150×{[（1＋8%）1.5－1]×60%＋[（1＋8%）0.5－1]×40%}＝103.22（元/m2）。

67、答案：D本題解析：中醫(yī)學(xué)理論體系形成于戰(zhàn)國至兩漢時(shí)期?！饵S帝內(nèi)經(jīng)》、《傷寒雜病論》、《神農(nóng)本草經(jīng)》等醫(yī)學(xué)專著的成書，標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成。

68、答案：D本題解析：累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率。其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償；②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償；③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率，是指投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償；④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。

69、答案：B本題解析：A項(xiàng)，估價(jià)報(bào)告交給委托人后，應(yīng)由相關(guān)責(zé)任人按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)對(duì)估價(jià)報(bào)告以及在該估價(jià)業(yè)務(wù)中形成的其他各種文字、圖表、影像等不同形式的資料進(jìn)行集中清理，對(duì)其中有保存價(jià)值的資料進(jìn)行整理、分類，然后妥善保存起來，即估價(jià)資料歸檔。B項(xiàng)，歸檔的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價(jià)報(bào)告；②估價(jià)委托書；③估價(jià)委托合同；④估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄；⑤實(shí)地查勘記錄；⑥估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；⑦估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄；⑧估價(jià)報(bào)告交接單；⑨估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師認(rèn)為有必要保存的其他資料。C項(xiàng)，估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔歸檔，同時(shí)可采用電子文檔歸檔。紙質(zhì)文檔應(yīng)對(duì)每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目專卷建檔，并至少保留一份與交給委托人完全相同的估價(jià)報(bào)告原件。電子文檔歸檔的，電子文檔應(yīng)與紙質(zhì)文檔一致。D項(xiàng)，對(duì)未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目的相關(guān)資料，應(yīng)參照要求進(jìn)行歸檔，至少保存1年。

70、答案：C本題解析：本題考查的是投資價(jià)值。評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價(jià)參數(shù)的取值不同。如報(bào)酬率或折現(xiàn)率，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率。P92。

71、答案：A本題解析：，則第一個(gè)2.5m等份至第六個(gè)2.5m等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值分別為40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度價(jià)格修正率＝(40%+30%+20%+10%+

72、答案：C本題解析：路線價(jià)法本質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

73、答案：B本題解析：標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)是指一個(gè)組內(nèi)具有代表性的典型房地產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)最好是實(shí)際存在的，在沒有合適的實(shí)際房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)無論是實(shí)際存在的還是虛擬的，都要對(duì)其基本狀況（如用途、位置、樓層、朝向、戶型、面積等影響同一組內(nèi)不同房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的主要因素）作出明確界定。

74、答案：C本題解析：消費(fèi)者的偏好支配著他在使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的消費(fèi)選擇。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。

75、答案：C本題解析：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物的折舊。

76、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：（1）房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)；（2）房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)；（3）房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；（4）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)；（5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

77、答案：A本題解析：目前主要是購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的已完成土地房屋征收補(bǔ)償?shù)慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)。在這種情況下，土地成本一般包括：①建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（簡(jiǎn)稱地價(jià)款）；②土地取得稅費(fèi)。本題中，土地成本＝800×5000×2×（1＋3%）＝824（萬元）。

78、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]假設(shè)開發(fā)法基本論述

79、答案：A本題解析：使用面積＝100×0.8＝80（m2），建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積＝3000×80/100＝2400（元/m2）。

80、答案：C本題解析：房地產(chǎn)具有相互影響特性。從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的“外部性”。外部性又稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實(shí)時(shí)更新，軟件，，有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。有害的外部性也稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。

81、答案：B本題解析：結(jié)合事物的陰陽屬性來理解。

82、答案：C本題解析：最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一法則”。它是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份。各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40%、30%、20%和10%。

83、答案：C本題解析：影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產(chǎn)的通用性；②該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性；③該房地產(chǎn)的價(jià)值大??；④該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；⑤該房地產(chǎn)的開發(fā)程度；⑥該房地產(chǎn)的區(qū)位；⑦該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。A項(xiàng)，用途專業(yè)化的房地產(chǎn)，通用性差，變現(xiàn)能力弱。B項(xiàng)，由于受支付能力的限制，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。C項(xiàng)，通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會(huì)越弱，而獨(dú)立使用的房地產(chǎn)獨(dú)立性較強(qiáng)，其變現(xiàn)能力較強(qiáng)。D項(xiàng)，由于價(jià)值越大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強(qiáng)；不可分割的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較弱。

84、答案：A本題解析：熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，熟地又可分為“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。①“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場(chǎng)地平整。②“五通一平”是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。③“七通一平”是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬然A(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。本題中，燃?xì)?、熱力屬于“七通一平”，不?yīng)算入“五通一平”的費(fèi)用當(dāng)中；因此，該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用＝20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/m2）。

85、答案：D本題解析：各種未耕地的地租是由具有同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租決定的：未耕地的地租＝同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租－開墾費(fèi)用的利息；地租＝房租－房屋折舊費(fèi)－維修費(fèi)－管理費(fèi)－投資利息－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃費(fèi)用－租賃稅費(fèi)－利潤(rùn)。

86、答案：B本題解析：缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率是投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。因此流動(dòng)性一般指變現(xiàn)能力。

87、答案：B本題解析：V總價(jià)＝前街路線價(jià)×前街臨街深度價(jià)格修正率×臨街寬度×前街影響深度＋后街路線價(jià)×臨街寬度×（總深度－前街影響深度）×后街臨街深度價(jià)格修正率前街影響深度＝總深度×前街路線價(jià)÷（前街路線價(jià)＋后街路線價(jià)）＝175×320÷（320＋240）＝100ft則后街影響深度＝總深度－前街影響深度＝75ft；查表可得，前街臨街深度價(jià)格修正率為100%，后街臨街價(jià)格修正率為120%，則可得：V總價(jià)＝320×30×100×100%＋240×30×75×120%＝160.80（萬元）此題的典型錯(cuò)誤解法是：根據(jù)四三二一法則，V總價(jià)＝320×30×100＋240×（40%＋30%＋20%）×30×75＝144.60（萬元）。注意：公式中的前街路線價(jià)和后街路線價(jià)均為單價(jià)，對(duì)應(yīng)的深度價(jià)格修正率應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率。

88、答案：D本題解析：氣不攝血的概念是，因氣的不足，固攝血液的生理功能減弱，血不循經(jīng)，逸出脈外，而導(dǎo)致咯血、吐血、衄血、便血、尿血、崩漏等各種出血的病理狀態(tài)。

89、答案：C本題解析：《素問，異法方宜論篇》：“中原人：其民食雜而不勞，故其病多痿厥寒熱，其治宜導(dǎo)引按蹻。南方人：其民嗜酸而食腐，故其民皆致理而赤色，其病攣痹，其治宜微針。北方人：其民樂野處而乳食，藏寒生滿病，其治宜灸炳。西方人：其民華食而脂肥，……其病生于內(nèi)，其治宜毒藥。東方人：其民食魚而嗜咸，……故其民皆黑色疏理，其病皆為癰瘍，其治宜砭石?！?/p>

90、答案：B本題解析：設(shè)房地產(chǎn)的重置價(jià)值為V，投資利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用），則開發(fā)利潤(rùn)＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（萬元）。

91、答案：D本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要包括以下幾個(gè)方面：①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要；②房地產(chǎn)抵押的需要；③房地產(chǎn)征收征用的需要；④房地產(chǎn)稅收的需要；⑤房地產(chǎn)司法拍賣的需要；⑥房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要；⑦房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?；⑧房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要；⑨國有土地有償使用的需要；⑩企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要；?房地產(chǎn)行政管理的需要；?其他方面的需要。D項(xiàng)，城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。

92、答案：B本題解析：可比實(shí)例的用途應(yīng)與估算對(duì)象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途相同則更好。其中大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。

93、答案：D本題解析：本題考查的是路線價(jià)法。路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。

94、答案：C本題解析：癥，即癥狀和體征的總稱，是疾病過程中表現(xiàn)出的個(gè)別、孤立的現(xiàn)象，可以是病人異常的主觀感覺或行為表現(xiàn)，也可以是醫(yī)生檢查病人時(shí)發(fā)現(xiàn)的異常征象。

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