2014中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告

PAGE71．研究背景與目的由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2003年開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進行了十二年，其研究成果引起了社會各界特別是機構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究的相關(guān)成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發(fā)掘證券市場投資機會的重要標準。在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略全面推進、房地產(chǎn)長效機制逐步確立的背景下，房地產(chǎn)板塊受到資本市場的廣泛關(guān)注。一批優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司聚焦主流市場，積極優(yōu)化市場布局與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、持續(xù)強化快周轉(zhuǎn)運營策略，收獲了良好的業(yè)績，投資價值彰顯。2．研究結(jié)果及分析2.1中國房地產(chǎn)上市公司整體發(fā)展狀況分析“2014中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”的研究對象主要包括135家滬深上市房地產(chǎn)公司和45家大陸在港上市房地產(chǎn)公司。研究結(jié)果顯示：2013年，房地產(chǎn)上市公司精準把握市場脈搏，經(jīng)營業(yè)績實現(xiàn)了穩(wěn)步增長；但在激烈的市場競爭中，由于規(guī)模效應(yīng)、管控水平、運營效率的差異導(dǎo)致上市公司在盈利表現(xiàn)、財富創(chuàng)造力和財務(wù)穩(wěn)健性等方面的分化日益加劇。（1）經(jīng)營狀況：營業(yè)收入與利潤規(guī)模穩(wěn)步增長，業(yè)績分化加速2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均營業(yè)收入及增長率2013年，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績規(guī)模穩(wěn)步提升，滬深上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為56.15億元，同比增長30.10%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為194.37億元，同比增長30.08%。同年，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為7.29億元，同比增長8.31%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為34.02億元，增速降至13.05%。房地產(chǎn)上市公司在2011年末及2012年上半年降價促銷的項目于2013年集中進入結(jié)算期，導(dǎo)致利潤空間縮小、凈利潤增長趨緩，與營業(yè)收入的高增長節(jié)奏形成較大反差。為緩解降價促銷項目結(jié)轉(zhuǎn)帶來的利潤率下滑壓力，房地產(chǎn)上市公司積極強化內(nèi)部管控降低成本費用，滬深上市房地產(chǎn)公司2013年的銷售費用率、管理費用率、財務(wù)費用率較上年分別下降0.25、0.44、0.24個百分點，利潤空間得到了一定程度的保障。（2）股東回報：資產(chǎn)收益水平下行，財富創(chuàng)造能力差距擴大2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司每股收益與凈資產(chǎn)收益率均值2013年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至12.26%和18.18%，每股收益均值與2012年基本持平，分別為0.37元和0.64元。具體來看，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司中分別有54%和42%的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下滑，且大多為資產(chǎn)規(guī)模小、業(yè)績表現(xiàn)一般的中小企業(yè)；同期龍頭房企則實現(xiàn)了有質(zhì)量的增長，行業(yè)發(fā)展分化加劇。2013年，滬深上市房地產(chǎn)公司的EVA均值為1.38億元，同比降低近30%；而大陸在港上市房地產(chǎn)公司的EVA均值為4.04億元，同比增長22.05%，在財富創(chuàng)造能力方面明顯領(lǐng)先于滬深上市房地產(chǎn)公司。滬深上市房地產(chǎn)公司的資本成本均值增幅達23.50%，大大超過稅后凈營業(yè)利潤的增幅，同期大陸在港上市房地產(chǎn)公司資本成本增幅僅為13.82%，可見資本成本的快速上升已成為制約滬深上市房地產(chǎn)公司提升財富創(chuàng)造表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。（3）財務(wù)穩(wěn)健性：負債水平小幅上升，高成本拿地加劇現(xiàn)金流壓力2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率與有效負債率均值2013年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為64.17%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為69.19%，較上年分別上升1.90、2.14個百分點，達到近4年最高水平。剔除預(yù)收賬款后，滬深上市及大陸在港上市房地產(chǎn)公司的有效負債率均值分別為50.88%和55.59%，較上年上升2.40、1.29個百分點，但總體負債水平仍處于合理可控范圍。受銷售態(tài)勢良好、部分熱點區(qū)域及城市量價齊升的影響，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司加快了擴張步伐，資金流出額度擴大，現(xiàn)金流狀況趨緊：滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司2013年每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額均值再次由正轉(zhuǎn)負，分別下降至-0.38元、-0.11元，現(xiàn)金流壓力持續(xù)加大。多頻次、高成本拿地是加劇企業(yè)現(xiàn)金流緊張的主要原因。。（4）投資價值：房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤，利好政策提升部分公司投資價值2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值及其增長率2013年，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)繼續(xù)疲弱，全年上證地產(chǎn)指數(shù)和深證地產(chǎn)指數(shù)分別下跌11.75%和16.16%，漲幅排名在申萬一級行業(yè)中位列倒數(shù)第四，房地產(chǎn)上市公司的市值明顯下挫。截至2013年底，滬深上市房地產(chǎn)公司的平均市值為74.77億元，同比下降10.83%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均市值為168.71億元，同比下降19.20%。由于2013年行業(yè)銷售形勢良好，大部分房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績鎖定性較強，加之受新型城鎮(zhèn)化推進、系列區(qū)域規(guī)劃政策落地等因素影響，地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情值得期待。2.22014中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究結(jié)果（1）綜合實力TOP102014滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP102014中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP102014排名股票代碼股票簡稱2014排名股票代碼股票簡稱1000002.SZ萬科A13333.HK恒大地產(chǎn)2600048.SH保利地產(chǎn)20688.HK中國海外發(fā)展3000024.SZ招商地產(chǎn)31109.HK華潤置地4600383.SH金地集團42007.HK碧桂園5000402.SZ金融街50960.HK龍湖地產(chǎn)6600340.SH華夏幸福60813.HK世茂房地產(chǎn)7601992.SH金隅股份73900.HK綠城中國8002146.SZ榮盛發(fā)展82777.HK富力地產(chǎn)9002244.SZ濱江集團93383.HK雅居樂地產(chǎn)10600376.SH首開股份100817.HK方興地產(chǎn)2013年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10總資產(chǎn)均值分別為1491.20億元和1824.55億元，經(jīng)營規(guī)模持續(xù)壯大，同期每股收益（EPS）均值分別為同類上市公司的3.51倍和2.28倍，綜合經(jīng)營績效優(yōu)異。萬科、恒大精準把握市場節(jié)奏，加快推出中小戶型產(chǎn)品覆蓋剛需市場，保持了高速周轉(zhuǎn)，綜合實力持續(xù)位居行業(yè)領(lǐng)先水平；華夏幸福把握新型城鎮(zhèn)化機遇，持續(xù)強化產(chǎn)業(yè)新城運營模式，營業(yè)收入和利潤規(guī)模實現(xiàn)了高質(zhì)量的成長；金融街、榮盛發(fā)展、方興地產(chǎn)等企業(yè)把握市場機遇、優(yōu)化發(fā)展策略，凈利潤分別實現(xiàn)30.54%、44.06%、21.35%的增長，推動綜合實力穩(wěn)步提升。（2）財富創(chuàng)造能力TOP102014滬深上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力TOP102014中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力TOP102014排名股票代碼股票簡稱2014排名股票代碼股票簡稱1000002.SZ萬科A10688.HK中國海外發(fā)展2600048.SH保利地產(chǎn)23333.HK恒大地產(chǎn)3000024.SZ招商地產(chǎn)30960.HK龍湖地產(chǎn)4600383.SH金地集團42007.HK碧桂園5600340.SH華夏幸福51109.HK華潤置地6002146.SZ榮盛發(fā)展61638.HK佳兆業(yè)集團7000402.SZ金融街70410.HKSOHO中國8600266.SH北京城建83900.HK綠城中國9002244.SZ濱江集團91030.HK新城發(fā)展控股10000031.SZ中糧地產(chǎn)102608.HK陽光100中國2013年，滬深上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力TOP10的EVA（經(jīng)濟增加值）均值達到19.51億元，是同期滬深上市房地產(chǎn)公司EVA均值的14.14倍；中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力TOP10全年EVA均值為11.52億元，是同期大陸在港上市房地產(chǎn)公司EVA均值的2.85倍，領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。中海、綠城、金融街等企業(yè)在2013年抓住市場上升期，通過品質(zhì)及服務(wù)的提升強化產(chǎn)品附加值，獲得了較高的利潤空間。此外，萬科、保利、龍湖等企業(yè)通過發(fā)行債券、銀行貸款等多元融資組合有效降低資金成本，實現(xiàn)了更高的經(jīng)濟增加值。（3）財務(wù)穩(wěn)健性TOP102014滬深上市房地產(chǎn)公司財務(wù)穩(wěn)健性TOP102014中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財務(wù)穩(wěn)健性TOP102014排名股票代碼股票簡稱2014排名股票代碼股票簡稱1000002.SZ萬科A10688.HK中國海外發(fā)展2000024.SZ招商地產(chǎn)23333.HK恒大地產(chǎn)3600048.SH保利地產(chǎn)31109.HK華潤置地4600383.SH金地集團40960.HK龍湖地產(chǎn)5000402.SZ金融街53377.HK遠洋地產(chǎn)6600266.SH北京城建60884.HK旭輝控股集團7600340.SH華夏幸福71238.HK寶龍地產(chǎn)8601992.SH金隅股份81628.HK禹洲地產(chǎn)9600376.SH首開股份91369.HK五洲國際10000926.SZ福星股份101862.HK景瑞控股2013年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司財務(wù)穩(wěn)健性TOP10的有效負債率均值分別為47.99%、51.42%，貨幣資金與短期及一年到期債務(wù)的比率均值分別為1.39、2.52，均優(yōu)于滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司同期指標。萬科、金地、福星股份、中海、華潤置地等企業(yè)的資產(chǎn)負債率及有效負債率也都處于較為合理的區(qū)間，穩(wěn)健經(jīng)營能力強；同時這些企業(yè)多選擇了謹慎擴張、合理投資。保障了現(xiàn)金流的充裕，為持續(xù)健康增長奠定了堅實基礎(chǔ)。（4）投資價值TOP102014滬深上市房地產(chǎn)公司投資價值TOP102014中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司投資價值TOP102014排名股票代碼股票簡稱2014排名股票代碼股票簡稱1000002.SZ萬科A13333.HK恒大地產(chǎn)2600048.SH保利地產(chǎn)20688.HK中國海外發(fā)展3000024.SZ招商地產(chǎn)30960.HK龍湖地產(chǎn)4600340.SH華夏幸福41638.HK佳兆業(yè)集團5000402.SZ金融街50884.HK旭輝控股集團6600383.SH金地集團60817.HK方興地產(chǎn)7000656.SZ金科股份72608.HK陽光100中國8601992.SH金隅股份81628.HK禹洲地產(chǎn)9000732.SZ泰禾集團91238.HK寶龍地產(chǎn)10000926.SZ福星股份101369.HK五洲國際2013年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司投資價值TOP10每股收益均值分別為1.24元、0.75元，是同期滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值的3.35倍和1.17倍；其凈利潤均值分別達51.96億元、56.37億元，分別為同類上市公司均值的7.13倍、1.66倍。萬科、保利、恒大、中海等企業(yè)實力雄厚、業(yè)績增長持續(xù)穩(wěn)定，是值得長期關(guān)注的價值型龍頭公司。龍湖、寶龍、方興地產(chǎn)、五洲國際等企業(yè)則充分發(fā)揮商住綜合運營優(yōu)勢，開發(fā)與持有運營業(yè)務(wù)快速增長，獲得海內(nèi)外市場的廣泛認可，投資價值不斷顯現(xiàn)。園區(qū)類開發(fā)上市公司在促進產(chǎn)業(yè)聚合、區(qū)域價值提升等方面發(fā)揮著更加重要的作用。2014園區(qū)開發(fā)上市公司TOP102014排名股票代碼股票簡稱1600663.SH陸家嘴2600648.SH外高橋3600064.SH南京高科4600736.SH蘇州高新5600895.SH張江高科6600639.SH浦東金橋7600133.SH東湖高新8600658.SH電子城9000573.SZ粵宏遠A10600082.SH海泰發(fā)展2014園區(qū)開發(fā)上市公司TOP10緊跟國家政策導(dǎo)向，積極創(chuàng)新優(yōu)化園區(qū)經(jīng)營模式，加速產(chǎn)業(yè)資源整合，強化服務(wù)平臺搭建和金融創(chuàng)新，在物業(yè)租售規(guī)模、招商引資額、園區(qū)地均GDP等方面進步顯著，實現(xiàn)了較好的運營業(yè)績。浦東金橋、蘇州高新等企業(yè)通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動業(yè)績穩(wěn)步增長，而陸家嘴、外高橋、張江高科等企業(yè)抓住自貿(mào)區(qū)建設(shè)的利好因素，積極推進產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級，實現(xiàn)企業(yè)綜合競爭力和盈利能力的提高，長期投資價值值得關(guān)注。3．結(jié)語2013年，政策調(diào)控趨于穩(wěn)定、房地產(chǎn)調(diào)控長效機制框架初現(xiàn)，全面推進的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略蘊含著巨大的行業(yè)機遇，全年國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場行情穩(wěn)步向好。房地產(chǎn)上市公司準確把握市場走勢，適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場布局，并采取靈活有效的銷售策略，有力促進了業(yè)績的快速提升。同時，由于規(guī)模效應(yīng)、運營效率、資源整合能力、管控水平的差異，房地產(chǎn)上市公司在經(jīng)營業(yè)績、財富創(chuàng)造能力、財務(wù)穩(wěn)健性等方面都呈現(xiàn)出較高程度的分化。其中，龍頭上市房地產(chǎn)公司表現(xiàn)出了持續(xù)穩(wěn)定的盈利能力，核心財務(wù)指標控制得當，市場份額明顯提升，吸引了資本市場的廣泛關(guān)注。進入2014年，主要城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為平淡，部分房地產(chǎn)上市公司業(yè)績增長低于預(yù)期。但基于上一年的良好銷售表現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績鎖定性較高，結(jié)算利潤率也將在今年有一定程度改善。同時，隨著市場化改革的深入、一系列區(qū)域規(guī)劃政策的出臺，為部分上市公司帶來較好的增長預(yù)期，投資價值彰顯。未來，行業(yè)分化發(fā)展的格局仍將持續(xù)，優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司在保持快速增長的同時，要進一步強化內(nèi)部管控，提升運營效率和財務(wù)安全保障，以實現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，為股東、員工和社會持續(xù)創(chuàng)造價值，引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展。2010年讀書節(jié)活動方案一、

活動目的：書是人類的朋友，書是人類進步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識面，通過開展“和書交朋友，遨游知識大海洋”系列讀書活動，激發(fā)學(xué)生讀書的興趣，讓每一個學(xué)生都想讀書、愛讀書、會讀書，從小養(yǎng)成熱愛書籍，博覽群書的好習慣，并在讀書實踐活動中陶冶情操，獲取真知，樹立理想！二、活動目標：1、通過活動，建立起以學(xué)校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。2、通過活動，在校園內(nèi)形成熱愛讀書的良好風氣。3、通過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好習慣。4、通過活動，促進學(xué)生知識更新、思維活躍、綜合實踐能力的提高。三、活動實施的計劃1、做好讀書登記簿（1）每個學(xué)生結(jié)合個人實際，準備一本讀書登記簿，具體格式可讓學(xué)生根據(jù)自己喜好來設(shè)計、裝飾，使其生動活潑、各具特色，其中要有讀書的內(nèi)容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心得體會等欄目，高年級可適當作讀書筆記。（2）每個班級結(jié)合學(xué)生的計劃和班級實際情況，也制定出相應(yīng)的班級讀書目標和讀書成長規(guī)劃書，其中要有措施、有保障、有效果、有考評，簡潔明了，易于操作。（3）中隊會組織一次“讀書交流會”展示同學(xué)們的讀書登記簿并做出相應(yīng)評價。2、舉辦讀書展覽：各班級定期舉辦“讀書博覽會”，以“名人名言”、格言、諺語、經(jīng)典名句、“書海拾貝”、“我最喜歡的＿＿＿”、“好書推薦”等形式，向同學(xué)們介紹看過的新書、好書、及書中的部分內(nèi)容交流自己在讀書活動中的心得體會,在班級中形成良好的讀書氛圍。3、出讀書小報：2010年讀書節(jié)活動方案一、

活動目的：書是人類的朋友，