《建筑企業(yè)稅務(wù)籌劃》課件-任務(wù)二 土地增值稅的稅務(wù)籌劃

1.土地增值稅的納稅人

與征稅范圍《建筑企業(yè)稅務(wù)籌劃》1.土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人?！窘忉?】土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。【解釋2】土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征稅范圍，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2.個人出售住房自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。1.房地產(chǎn)的出租土地增值稅由于房地產(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2.房地產(chǎn)的贈與一般情況下，土地、房屋權(quán)屬的贈與應(yīng)征收土地增值稅。

不征收土地增值稅的情形包括：①房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。3.房地產(chǎn)的抵押（1）土地增值稅

①在

抵押期間，不征收土地增值稅。

②對于以房地產(chǎn)

抵債

而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（2）契稅①土地、房屋的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。②以土地、房屋權(quán)屬抵債，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當繳納契稅。4.房地產(chǎn)的繼承（1）土地增值稅

房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（2）契稅

法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，

免征契稅。

5.房地產(chǎn)的交換（1）土地增值稅①房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。②個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土

地增值稅。

（2）契稅

土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價格不相等的，由多交付貨幣、實物的

一方繳納契稅；互換價格相等的，免征契稅。6.房地產(chǎn)的自用（1）土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途

時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。（2）房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用

途時，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。（1）土地增值稅

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、

變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。該政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一

方為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。（2）契稅以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，被投資方應(yīng)當繳納契稅。（3）房產(chǎn)稅

以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，被投資方按照

房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同

出租，投資方按照不含增值稅的租金收入為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。7.房地產(chǎn)的投資8.合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。9.房地產(chǎn)的代建行為代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。10.房地產(chǎn)的評估增值國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，也未取得收入，不征收土地增值稅。【例題·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，應(yīng)征收土地增值稅的有（）。企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

B.政府出讓國有土地使用權(quán)

C.企業(yè)出售不動產(chǎn)D.個人出租不動產(chǎn)【答案】ACAC2.土地增值稅的計稅依據(jù)《建筑企業(yè)稅務(wù)籌劃》1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入（不含增值稅）減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅

。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并

不是按照實際發(fā)生額

進行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況進行扣除：（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用①財務(wù)費用中的

利息支出

，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例【解釋】對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！景咐考追康禺a(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明）。已知當?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=500+（5200+2800）×5%=900（萬元）。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用②財務(wù)費用中的利息支出

，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出不能據(jù)實扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例【案例】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或者不能提供金融機構(gòu)證明）。已知當?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（5200+2800）×10%=800（萬元）。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅?！窘忉尅夸N售不動產(chǎn)時繳納的增值稅

不能計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。（5）財政部確定的其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%扣除?！窘忉尅吭搩?yōu)惠政策僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)

的納稅人銷售

新建商品房

，除此之外的其他納稅人均不適用。【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅時，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的是（）。A.土地征用及拆遷補償費B.與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用C.取得土地使用權(quán)所支付的地價款D.取得土地使用權(quán)過程中繳納的契稅【答案】A【解析】（1）選項B：屬于“房地產(chǎn)開發(fā)費用”；（2）選項CD：屬于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。A轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。3.土地增值稅的計算稅收優(yōu)惠和納稅清算《建筑企業(yè)稅務(wù)籌劃》

【解釋】土地增值稅實行四級超率累進稅率1.增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

【解釋】土地增值稅實行四級超率累進稅率3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%4.增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

【例題·單選題】2019年9月甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售自行開發(fā)的一處住宅項目，取得不含增值稅價款8000萬元，扣除項目金額5000萬元。已知，土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，計算甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售該住宅項目應(yīng)繳納土地增值稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.8000×40%=3200（萬元）B.（8000-5000）×（40%-5%）=1050（萬元）C.（8000-5000）×40%×5%=60（萬元）D.（8000-5000）×40%-5000×5%=950（萬元）【答案】D【解析】應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額（3000）×稅率-扣除項目金額（5000）×速算扣除系數(shù)。1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

2.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。4.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

1.納稅人應(yīng)當主動進行土地增值稅清算的情形（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算的情形（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或者自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的情形的是（）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的【答案】D【解析】（1）選項ABC：屬于“納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算”的情形；（2）選項D：屬于“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的情形。4.土地增值稅的稅務(wù)籌劃《建筑企業(yè)稅務(wù)籌劃》

土地增值稅實行超率累進稅率，在房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅的稅負就輕。

控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。1、降低房屋售價2、增加可扣除項目【案例】宏達房地產(chǎn)公司現(xiàn)有10000平方米同檔次的普通住宅商品房要出售，銷售部門初定2個銷售方案。方案1：售價為11000元/平方米，稅法準允扣除項目金額是8700萬元；方案2：售價為10000元/平方米，稅法準允扣除項目金額是8400萬元。試計算兩種方案下應(yīng)繳的土地增值稅稅額是多少？該房地產(chǎn)公司應(yīng)該選擇哪個方案？【案例】增值額=10000-8400=1600（萬元）；增值額=11000-8700=2300（萬元）；方案一方案二