34 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)

河南寶祥物業(yè)服務(wù)有限公司作業(yè)指導(dǎo)書版號(hào)：AGJWY-Q/E-ZC-34設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)更改號(hào)：0PAGE第2頁共55頁P(yáng)AGE2河南寶祥物業(yè)服務(wù)有限公司版號(hào)：ABXWY-Q/E-ZC-34設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)更改號(hào)：0設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)編制：手冊(cè)編寫組審核：生效日期：目錄一、 消防系統(tǒng) 3（一）消防栓泵、消防噴淋泵、消防穩(wěn)壓泵 3（二）消防正壓送風(fēng)機(jī)、消防排煙風(fēng)機(jī) 4（三）消防卷簾門 4（四）消防設(shè)施 5二、 給排水系統(tǒng) 8（一）生活給水泵 8（二）排污泵 9（三）給排水設(shè)施 9（四）噴泉設(shè)備 10(五)中水處理系統(tǒng) 10三、 電氣系統(tǒng) 11（一）變壓器 11（二）高壓環(huán)網(wǎng)柜 11（三）低壓配電柜 12（四）配電箱（包括電表箱、動(dòng)力柜等） 12（五）柴油發(fā)電機(jī) 12（六）動(dòng)力系統(tǒng)（動(dòng)力布電柜、控制柜、電動(dòng)機(jī)） 13（七）照明（公共、庭院、泛光、應(yīng)急、疏散指示） 14（八）庭院噴灌系統(tǒng) 14四、空調(diào)系統(tǒng) 14（一）冷凍主機(jī) 14（二）熱泵 15（三）風(fēng)柜 16（四）風(fēng)機(jī)盤管 16（五）新風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī) 16(六)冷卻塔 17(七)冷卻泵，冷凍泵 17(八)窗式空調(diào),整體式空調(diào),分體空調(diào) 18(九)風(fēng)幕機(jī) 18(十)膨脹水箱 18(十一)冷凍水,冷卻水過濾器 18(十二)板式換熱器 19(十三)汽（水）水換熱器 19(十四)BFP空調(diào)器 19(十五)鍋爐系統(tǒng) 20(十六)軟水處理系統(tǒng)（包括鍋爐軟水系統(tǒng)、空調(diào)循環(huán)補(bǔ)水軟水系統(tǒng)） 21五、升降、輸送系統(tǒng) 21(一)客梯,貨梯,消防梯 21(二)扶梯 21(三)高空作業(yè)設(shè)備 22(四)液壓升降設(shè)備 22六、衛(wèi)生系統(tǒng) 23(一)擦窗機(jī) 23(二)垃圾處理機(jī) 23七．中控系統(tǒng) 24(一)樓宇自控系統(tǒng)(BAS) 24(二)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(FAS) 25(三)1301氣體滅火系統(tǒng) 26(四)閉路電視系統(tǒng) 27(五)電梯群控系統(tǒng) 28(六)不間斷電源（UPS） 28(七)防盜對(duì)講系統(tǒng) 28（八）旋轉(zhuǎn)門、自動(dòng)感應(yīng)門、伸縮門 29（九）弱電柜 29（十）車輛道閘 29八、避雷系統(tǒng) 30九、建筑物 30（一）結(jié)構(gòu) 30（二）裝修 31附錄 31一：管路及其附件(消防，給排水，空調(diào)) 31二：滾動(dòng)軸承 32三：潤(rùn)滑手冊(cè) 32（一）、總則 32（二）潤(rùn)滑目錄 33

總則1.1為確保公司所管轄物業(yè)的安全，保證其區(qū)域內(nèi)的消防、給排水、電氣、空調(diào)、輸送、衛(wèi)生、中央控制等系統(tǒng)能安全可靠地運(yùn)行，為業(yè)主和客戶提供滿意的服務(wù)，認(rèn)真努力做好各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作是管理工作的首要任務(wù)?，F(xiàn)根據(jù)國(guó)家制定的有關(guān)規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品說明書的規(guī)定、ISO9001質(zhì)量保證體系的要求以及公司采用設(shè)備TnPM（全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)）的管理模式和預(yù)防性計(jì)劃維修方式的指導(dǎo)原則，結(jié)合近年來的實(shí)際運(yùn)行情況，特編制此手冊(cè)。1.2本規(guī)定含設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)級(jí)別、周期、內(nèi)容及其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1.3對(duì)本規(guī)定范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施要嚴(yán)格按此規(guī)定執(zhí)行。對(duì)不符合本規(guī)定要求的問題，要及時(shí)進(jìn)行整改和完善，并作好相應(yīng)的記錄。1.4對(duì)本規(guī)定中未列入的設(shè)備設(shè)施應(yīng)按國(guó)家制定的有關(guān)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1.5對(duì)外包委托維修保養(yǎng)的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)嚴(yán)格按合同規(guī)定的條款執(zhí)行。1.6本規(guī)定適用于公司所管轄物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)。

消防系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明（一）消防栓泵、消防噴淋泵、消防穩(wěn)壓泵1.1巡查保養(yǎng)每月=1\*GB3①外表清潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適合=2\*GB3②緊固螺栓無松動(dòng)斷裂，附件齊全=3\*GB3③泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，軸承無雜音（手盤）④檢查并緊固水泵電機(jī)端子，揺測(cè)電機(jī)絕緣⑤安排好消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)泄水點(diǎn)；⑥試運(yùn)行水泵：手動(dòng)/自動(dòng)遠(yuǎn)程啟動(dòng)每臺(tái)泵一次，運(yùn)行3—5分鐘，使水泵處于手動(dòng)/自動(dòng)遠(yuǎn)程工況，手動(dòng)/自動(dòng)遠(yuǎn)程起、停水泵，起泵信號(hào)應(yīng)正確反饋到消防控制室。⑦穩(wěn)壓泵加壓延時(shí)一段時(shí)間未到系統(tǒng)設(shè)定壓力，主泵是否啟動(dòng)補(bǔ)水；模擬主泵故障，備泵應(yīng)能自動(dòng)啟動(dòng)。參見附錄三：潤(rùn)滑手冊(cè)1.2小修2年=1\*GB3①包括保養(yǎng)內(nèi)容=2\*GB3②檢查、清洗，調(diào)整電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油=3\*GB3③聯(lián)軸器不同軸度<0.2mm，軸向間隙<4mm=4\*GB3④更換磨損零部件，更換填料=5\*GB3⑤啟動(dòng)1—5分鐘，測(cè)試電機(jī)電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)=6\*GB3⑥檢查基礎(chǔ)和防震墊有無損壞參見附錄二：滾動(dòng)軸承附錄三：潤(rùn)滑手冊(cè)1..3大修4年=1\*GB3①包括小修內(nèi)容=2\*GB3②更換所有密封件和泵體軸承,電機(jī)軸承視情況而定更換與否=3\*GB3③易損件視磨損情況而定更換與否參見附錄二：滾動(dòng)軸承附錄三：潤(rùn)滑手冊(cè)序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明（二）消防正壓送風(fēng)機(jī)、消防排煙風(fēng)機(jī)2.1巡查保養(yǎng)每月=1\*GB3①外表清潔，無銹蝕損壞及明顯變形=2\*GB3②緊固螺栓無松動(dòng)斷裂，附件齊全=3\*GB3③皮帶傳動(dòng)型風(fēng)機(jī)檢查皮帶松緊度,并適當(dāng)調(diào)整=4\*GB3④開車試運(yùn)轉(zhuǎn)1~3分，運(yùn)行無異常振動(dòng)和噪音,閥門啟閉靈活=5\*GB3⑤風(fēng)機(jī)軟接頭是否完好；電源檢查：應(yīng)為消防電源。2.2小修2年=1\*GB3①包括保養(yǎng)內(nèi)容=2\*GB3②檢查、清洗，調(diào)整風(fēng)機(jī)及電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油=3\*GB3③檢查、調(diào)整皮帶傳動(dòng)裝置，更換磨損零部件，檢查兩皮帶輪端面是否平行，皮帶松緊適宜=4\*GB3④檢查進(jìn)風(fēng)口和葉輪有無變形，兩者間隙是否均勻，予以修復(fù)和調(diào)整=5\*GB3⑤啟動(dòng)1—5分鐘，測(cè)試電機(jī)電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)=6\*GB3⑥檢查基礎(chǔ)和防震墊有無損壞參見附錄二：滾動(dòng)軸承附錄三：潤(rùn)滑手冊(cè)（三）消防卷簾門3.1巡查保養(yǎng)半年=1\*GB3①啟、閉運(yùn)行二次（聯(lián)動(dòng)、單動(dòng)各一次），卷簾升降平穩(wěn)，限位有效，定位合適=2\*GB3②卷板外觀清潔，無變形、銹蝕、出軌；銷釘無變形松動(dòng)=3\*GB3③滑槽牢固、垂直、無變形=4\*GB3④起動(dòng)裝置、保護(hù)裝置及聯(lián)鎖裝置靈活可靠參見附錄三：潤(rùn)滑手冊(cè)3.2小修3年=1\*GB3①包括保養(yǎng)內(nèi)容=2\*GB3②電機(jī)軸承及減速器清洗檢查換油=3\*GB3③鏈條傳動(dòng)部份無松動(dòng)損壞，兩鏈輪端面不平行度<0.1mm，鏈條松馳垂度為兩軸中心距的2%，鏈輪鏈條加潤(rùn)滑油參見附錄三：潤(rùn)滑手冊(cè)序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明（四）消防設(shè)施4.1室內(nèi)消火栓1個(gè)月=1\*GB3①箱門啟閉靈活、箱體完整=2\*GB3②箱內(nèi)水槍、水龍帶齊全無損壞，水槍卡口無變形=3\*GB3③箱內(nèi)閥門無銹蝕泄漏，卡口無變形=4\*GB3④報(bào)警按鈕封閉玻璃完整⑤消防栓葙不應(yīng)被遮擋，葙門上的“消防栓”字樣完整、清晰。4.2消防水泵接合器1個(gè)月=1\*GB3①接口完整無損壞，表面無銹蝕，標(biāo)識(shí)應(yīng)明顯，井蓋附近禁止有雜物；=2\*GB3②閥門啟動(dòng)靈活，閥桿上油黃油，無銹蝕、無滴漏，卡口無變形=3\*GB3③每年10月份采取防凍措施。4.3自動(dòng)消防報(bào)警閥、信號(hào)閥、水流指示器1季度=1\*GB3①外觀配置無破損、銹蝕，安裝牢固，無遮擋物，其保護(hù)區(qū)標(biāo)牌正確無誤。閥門應(yīng)處于常開狀態(tài)、動(dòng)作靈活，閥桿上有黃油，并有鎖位裝置；=2\*GB3②閥門關(guān)閉信號(hào)應(yīng)在中控室可靠報(bào)警，并準(zhǔn)確無誤；③功能試驗(yàn)：對(duì)相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行放水試驗(yàn)，水力精靈應(yīng)能可靠報(bào)警，同時(shí)中控式室產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)。4.4消防自動(dòng)噴淋噴頭3個(gè)月噴頭完好無損、無滴漏噴頭周圍應(yīng)無雜物，并不應(yīng)被遮擋，影響其噴水效果；溫度在68℃時(shí)能自動(dòng)噴水4.5干粉滅火器1個(gè)月外觀檢查：無破損、銹蝕，無遮擋，壓力指針指向綠色區(qū)域；噴管、噴嘴無老化，且鉛封、配件齊全，且無位移丟失現(xiàn)象滅火劑充灌日期應(yīng)在使用有效期內(nèi)；每年要更換或加粉，確保壓力符合標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明4.6火災(zāi)報(bào)警器1個(gè)月檢查消防手報(bào)按鈕和聲光報(bào)警器有無遺失、破損，安裝是否牢固，不應(yīng)被阻擋且應(yīng)處于正常工作狀態(tài)；1年對(duì)測(cè)試區(qū)線路的末端電壓進(jìn)行檢查，其電壓是否處在設(shè)備正常的電壓及范圍；②進(jìn)行報(bào)警功能測(cè)試，相應(yīng)的反饋信號(hào)應(yīng)反饋至消防中控室，并測(cè)試電壓輸出值4.7消防電話插孔1個(gè)月外觀檢查，消防電話插孔有無遺失、破損，安裝應(yīng)牢固不應(yīng)被阻擋且應(yīng)處于正常工作狀態(tài)測(cè)試電話通話是否暢通1年檢查所有電話插孔是否通話正常對(duì)測(cè)試區(qū)線路的末端電壓進(jìn)行檢查，其電壓是否處在設(shè)備正常的電壓及范圍4.8消防切電功能1個(gè)月接線檢查，界限應(yīng)牢固、正確進(jìn)行電壓測(cè)量，其電壓應(yīng)在設(shè)備正常所需的電壓范圍內(nèi)4.9消防通風(fēng)設(shè)施1季度外觀檢查正壓送風(fēng)口、排煙口有無破損，安裝應(yīng)牢固，關(guān)閉應(yīng)緊密無變形正壓口、排煙口應(yīng)不被阻擋排煙口距可燃物距離不小于1米1年現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)和遠(yuǎn)程打開、關(guān)閉測(cè)試，功能應(yīng)正常，信號(hào)反饋應(yīng)準(zhǔn)確接線檢查，應(yīng)考古無松脫現(xiàn)象4.10防火閥1季度①外觀檢查正壓送風(fēng)口、排煙口有無破損，安裝應(yīng)牢固，關(guān)閉應(yīng)緊密無變形1年現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)和遠(yuǎn)程打開、關(guān)閉測(cè)試，功能應(yīng)正常，信號(hào)反饋應(yīng)準(zhǔn)確接線檢查，應(yīng)考古無松脫現(xiàn)象防火聯(lián)動(dòng)功能檢查，應(yīng)能可靠連鎖關(guān)閉排煙機(jī)或空調(diào)機(jī)4.11防火門1個(gè)月外觀檢查。門框、門扇組件齊全、表面無明顯凸凹擦痕，木質(zhì)門小五金件齊全，雙扇門配合應(yīng)嚴(yán)密無縫隙，閉門、順序器、電磁門吸安裝牢固、動(dòng)作可靠，防火門的開啟方向正確；電磁門吸可靠釋放，信號(hào)反饋正確；周圍無雜物、遮擋物，影響門的開啟與關(guān)閉。，4.12應(yīng)急疏散設(shè)施1個(gè)月 檢查疏散通道，疏散通道內(nèi)應(yīng)無雜物堆積、無阻擋和障礙，照明功能正常；通道寬度應(yīng)符合要求。1季度檢查疏散指示、安全出口燈、應(yīng)急照明符合下列要求：外觀檢查完好無損、安裝牢固、方向指示應(yīng)正確無誤；功能測(cè)試（每年測(cè)試一遍）：疏散照明燈照度測(cè)試，應(yīng)不低于標(biāo)準(zhǔn)值；進(jìn)行主電切斷測(cè)試，應(yīng)能可靠投入備電運(yùn)行，并滿足要求。4.13消防廣播1個(gè)月外觀檢查，消防廣播應(yīng)無遺失、破損，安裝牢固，并不被遮擋；消防廣播手動(dòng)選層功能檢查，聲壓級(jí)應(yīng)大于背景噪音，選層準(zhǔn)確；每月檢查并測(cè)試（每年測(cè)試一遍），自動(dòng)切換功能測(cè)試，對(duì)火災(zāi)及相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行自動(dòng)廣播測(cè)試；對(duì)測(cè)試區(qū)線路的末端電壓級(jí)進(jìn)行檢查，其電壓應(yīng)在設(shè)備正常所需的電壓及范圍內(nèi)。4.14消防電梯1季度檢查電梯轎箱內(nèi)電話并于消防控制室通話，語音應(yīng)清晰；電梯井底排水設(shè)施檢查，排水渠道通暢；消防按鈕外表應(yīng)完整無破損，按下消防按鈕，消防電梯應(yīng)能自動(dòng)迫降到首層，并自動(dòng)開門，電梯處于消防狀態(tài)；消防自動(dòng)迫降功能檢查，在消防系統(tǒng)處于自動(dòng)狀態(tài)下，電梯能自動(dòng)降至首層，并自動(dòng)開門。4.15氣體滅火系統(tǒng)1季度檢查防護(hù)區(qū)內(nèi)的氣體噴頭應(yīng)無損壞、丟失、阻擋或阻塞；氣瓶外觀檢查：手動(dòng)操作出有鉛封，充填記錄齊全，鋼瓶外觀無碰撞變形、無銹蝕。電磁啟動(dòng)裝置動(dòng)作靈活，電氣線路符合防火要求。高壓軟管無變形或老化現(xiàn)象，儲(chǔ)氣罐壓力正常，氣體驅(qū)動(dòng)管道應(yīng)暢通無阻，無銹蝕。手動(dòng)/自動(dòng)功能檢測(cè)：檢查警笛是否報(bào)警，栽30S內(nèi)按下停止按鈕，檢查啟動(dòng)信號(hào)是否消除。4.16室外消火栓1季度消防栓井的井蓋標(biāo)識(shí)應(yīng)明顯，井蓋附近及井內(nèi)應(yīng)無雜物；消火栓配件齊全，閥門動(dòng)作靈活，閥桿上有黃油，無銹蝕、漏水現(xiàn)象；在末端進(jìn)行放水試驗(yàn)閥，檢查其供水能力；每年10月份采取防凍措施。4.17消防水池、水箱1季度檢查閥門手輪轉(zhuǎn)動(dòng)應(yīng)靈活，閥桿上有黃油；液位報(bào)警應(yīng)可靠準(zhǔn)確無誤，泵啟動(dòng)正常；消防低液位報(bào)警準(zhǔn)確，啟泵功能準(zhǔn)確可靠；進(jìn)水管不被堵塞，自動(dòng)補(bǔ)水裝置完好。溢水管、泄水管應(yīng)完好，閥門動(dòng)作靈活；對(duì)水箱進(jìn)行放水清洗一次。4.18消防預(yù)作用系統(tǒng)及干式消火系統(tǒng)1季度檢查外觀配置無破損、銹蝕，安裝牢固，無遮擋物，其保護(hù)區(qū)標(biāo)牌正確無誤。閥門應(yīng)處于常開狀態(tài)、動(dòng)作靈活，閥桿上有黃油，并有鎖位裝置；氣泵及壓力正常，并進(jìn)行失壓測(cè)試，能可靠失壓?jiǎn)⒈?；閥門關(guān)閉及低壓信號(hào)應(yīng)在中控室可靠報(bào)警，并準(zhǔn)確無誤；啟動(dòng)電磁閥工作正常，接線牢固可靠。4.191季度煙道在停用期間進(jìn)行清洗，不得在試用期間清洗；采用高壓水槍清晰，先外后內(nèi)，清洗工作應(yīng)由專業(yè)公司進(jìn)行。記錄：專業(yè)清洗報(bào)告4.20滅火專用工具1個(gè)月是否完整有效無位移丟失現(xiàn)象給排水系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明（一）生活給水泵1.1巡查每日=1\*GB3①外表清潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適合（填料滲漏10~20滴/分=2\*GB3②螺栓無松動(dòng)、斷裂，附件齊全=3\*GB3③運(yùn)行無異常振動(dòng)和噪音，水壓正常，軸承溫升正常，自控功能正常④添加潤(rùn)滑油（一個(gè)月）（立式泵除外），緊固各部位連接螺栓壓力表指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確立式多級(jí)泵每月手盤動(dòng)或點(diǎn)動(dòng)一次1.2小修1年=1\*GB3①檢查、調(diào)整泵及電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油=2\*GB3②聯(lián)軸器不同軸度<0.2mm，軸向間隙<4mm=3\*GB3③添加或更換密封填料測(cè)試電機(jī)電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)參見附錄二：滾動(dòng)軸承附錄三：潤(rùn)滑手冊(cè)1.3大修3年=1\*GB3①包括小修內(nèi)容=2\*GB3②解體清洗、檢查葉輪，泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，予以修復(fù)和更換=3\*GB3③更換泵及電機(jī)軸承，更換磨損零部件=4\*GB3④檢查基礎(chǔ)牢固及完整程度，校正泵體縱橫水平度序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明（二）排污泵2.2保養(yǎng)1年=1\*GB3①外表、濾網(wǎng)、支架無嚴(yán)重銹蝕、損壞、泵口無雜物堵塞=2\*GB3②水管與泵連接完好，接口處無泄漏③測(cè)試電機(jī)電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)④檢查單向閥，開泵檢查出水情況⑤檢查移動(dòng)式排污泵，運(yùn)行平穩(wěn)，無異常振動(dòng)和噪音、排水順暢2.3大修3年=1\*GB3①包括保養(yǎng)內(nèi)容=2\*GB3②解體清洗檢修、更換軸承及磨損零部件，添加或更換潤(rùn)滑油=3\*GB3③調(diào)整底蓋與葉輪間隙為0.3~0.5mm參見附錄二：滾動(dòng)軸承附錄三：潤(rùn)滑手冊(cè)（三）給排水設(shè)施3.1蓄水池、水箱每周=1\*GB3①檢查水質(zhì)、水位，閥門及附件②清掃水箱周圍及設(shè)備、管道衛(wèi)生完善水箱間安防設(shè)備（門、窗、鎖、照明等）6個(gè)月=1\*GB3①水池、水箱除垢、除銹、清洗、消毒=2\*GB3②檢修附件=3\*GB3③取水樣化驗(yàn)，達(dá)到飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)3.2井室3個(gè)月=1\*GB3①井蓋、井裙完整，啟閉方便=2\*GB3②爬梯牢固、井底干凈，流槽暢通序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明（四）噴泉設(shè)備4.1巡查每天=1\*GB3①巡查噴泉設(shè)備，外觀是否良好；巡查噴泉池內(nèi)是否干凈，及時(shí)打撈水面浮物，必要時(shí)水下洗塵，保持水質(zhì)清潔、無垃圾；=2\*GB3②巡查音控室通風(fēng)、清潔、干燥情況，檢查電腦主機(jī)、音響設(shè)備是否能正常工作；=3\*GB3③噴泉開放前，檢查各控制電源、開關(guān)是否正常；=4\*GB3④噴泉開放時(shí)，景觀效果是否符合要求，水花噴射是否順、完整；噴頭是否有堵塞、水花搖擺、推拉桿運(yùn)行是否正常，必要時(shí)調(diào)整；并注意音響效果。4.2清潔消毒保養(yǎng)每周=1\*GB3①更換池水、清洗噴泉池和管路、池底洗塵，換水后加漂白粉消毒；=2\*GB3②.檢查管路、水泵外表、支架無嚴(yán)重銹蝕、損壞、泵口無雜物堵塞；水管與泵連接完好；測(cè)試電機(jī)電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)。4.3維修隨機(jī)巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理或通知工程部維修電氣系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明（一）變壓器1.1巡查每2小時(shí)有無異常氣味和噪音，是否正常投入，線圈溫度<100℃，通風(fēng)是否良好1.2年檢1年=1\*GB3①應(yīng)無積灰、污垢=2\*GB3②所有接線螺絲牢固=3\*GB3③溫控儀表和跳閘信號(hào)正常記錄：專業(yè)檢修記錄1.3測(cè)量線圈的絕緣電阻1年按電力主管部門有關(guān)規(guī)程記錄：電力專業(yè)實(shí)驗(yàn)報(bào)告1.4預(yù)防性試驗(yàn)必要時(shí)按電力主管部門有關(guān)規(guī)定記錄：電力專業(yè)實(shí)驗(yàn)報(bào)告（二）高壓環(huán)網(wǎng)柜2.1巡查每2小時(shí)真空斷路型=1\*GB3①外觀無灰塵污垢，無異常氣味噪音=2\*GB3②開關(guān)指示正常，指示燈正常SF6型=1\*GB3①包括真空斷路型之=1\*GB3①、=2\*GB3②=2\*GB3②高壓環(huán)網(wǎng)柜壓力表指示在綠色范圍內(nèi)，若超出應(yīng)補(bǔ)氣或停電處理2.2年檢1年=1\*GB3①柜內(nèi)各零部件，電纜接頭，連接螺栓無松動(dòng)斷裂，無電擊痕跡=2\*GB3②接地開關(guān)觸頭四周及聯(lián)鎖件應(yīng)無銹蝕或其它損壞，用軟布清潔觸頭、觸頭開閉正常，無異常聲響，操作靈活=3\*GB3③合閘開關(guān)操作靈活正常，與接地開關(guān)機(jī)械互鎖可靠=4\*GB3④熔斷器上、下端硅膠隔膜無凝固記錄：電力專業(yè)檢測(cè)報(bào)告2.3避雷柜1年=1\*GB3①各零部件連接可靠=2\*GB3②放電裝置無異常，間隙無變化記錄：電力專業(yè)檢測(cè)報(bào)告2.4測(cè)量絕緣電阻1年=1\*GB3①各相間與相對(duì)地不應(yīng)低于500MΩ（用1000V兆歐表）=2\*GB3②控制線與地線之間不應(yīng)低于2MΩ（用500V兆歐表）記錄：電力專業(yè)檢測(cè)報(bào)告2．5預(yù)防性試驗(yàn)必要時(shí)按電力主管部門有關(guān)規(guī)程記錄：電力專業(yè)試驗(yàn)報(bào)告（三）低壓配電柜3.1巡查每2小時(shí)=1\*GB3①外觀無灰塵污垢，無異常氣味和噪音=2\*GB3②電表指示正常=3\*GB3③補(bǔ)償電容投入正常,功率因素應(yīng)在0.9以上=4\*GB3④變電所室內(nèi)溫度適宜，通風(fēng)良好3.2年檢1年=1\*GB3①柜內(nèi)應(yīng)無積灰、污垢=2\*GB3②接線端子應(yīng)牢固=3\*GB3③各元件完好=4\*GB3④標(biāo)記及標(biāo)號(hào)清楚=5\*GB3⑤電度表鉛封完好=6\*GB3⑥具備自動(dòng)合閘功能的開關(guān)能自動(dòng)合閘3.3絕緣檢查1年不低于2MΩ（用500V兆歐表）（四）配電箱（包括電表箱、動(dòng)力柜等）4.1巡查1個(gè)月=1\*GB3①箱內(nèi)應(yīng)無積灰、污垢=2\*GB3②接線端子牢固=3\*GB3③各元件完好=4\*GB3④電度表鉛封完好=5\*GB3⑤具備自動(dòng)合閘功能的開關(guān)能自動(dòng)合閘5.1（六）動(dòng)力系統(tǒng)（動(dòng)力布電柜、控制柜、電動(dòng)機(jī)）6.1巡查每日=1\*GB3①外觀無灰塵污垢，無異常氣味和噪音及震動(dòng)=2\*GB3②電表指示正常，電壓是否正常=3\*GB3③清理四周雜物，保持清潔=4\*GB3④室內(nèi)溫度適宜，設(shè)備溫升是否正常=5\*GB3⑤空開到位，漏電保護(hù)開關(guān)正常動(dòng)作=6\*GB3⑥補(bǔ)償電容投入正常，功率因數(shù)應(yīng)在0.9以上隨主機(jī)運(yùn)行日志6.2保養(yǎng)半年=1\*GB3①柜（箱）內(nèi)外活電機(jī)表面應(yīng)無積灰、污垢=2\*GB3②接線端子應(yīng)牢固=3\*GB3③各元件完好=4\*GB3④標(biāo)記及標(biāo)號(hào)清楚=5\*GB3⑤電度表鉛封完好=6\*GB3⑥具備自動(dòng)合閘功能的開關(guān)能自動(dòng)合閘⑦檢查或更換電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油（脂）保證良好；⑧檢查修理風(fēng)葉、外罩，調(diào)整緊固各部螺栓⑨檢查絕緣不低于2MG6.3巡查4小時(shí)=1\*GB3①運(yùn)行聲音是否正常，尤其是冷卻風(fēng)扇的運(yùn)行情況；=2\*GB3②運(yùn)行溫度及環(huán)境溫度是否符合要求，如環(huán)境溫度高，應(yīng)改善柜內(nèi)通風(fēng)情況，有條件時(shí)可安裝空調(diào)；=3\*GB3③檢查并緊固接線端子；=4\*GB3④檢查三相輸出電流是否平衡，=5\*GB3⑤檢查輸出電壓是否正常。隨主機(jī)運(yùn)行日志6.4保養(yǎng)3個(gè)月=1\*GB3①清理內(nèi)部灰塵，保證散熱通道暢通；=2\*GB3②檢查并緊固接線端子；=3\*GB3③檢查三相輸出電流是否平衡，6.5檢修每年=1\*GB3①對(duì)變頻器開箱清潔，用毛刷和無水酒精對(duì)內(nèi)部元件及面板進(jìn)行清潔;=2\*GB3②檢查各端子連接線有無過熱、破損，各連線是否接觸良好。=3\*GB3③故障或損壞應(yīng)聯(lián)系廠家進(jìn)行專業(yè)修理。（七）照明（公共、庭院、泛光、應(yīng)急、疏散指示）7.1巡查每日=1\*GB3①每日巡查廣場(chǎng)、樓梯間、公共通道、衛(wèi)生間等部位的照明設(shè)施或燈具是否完好；保持其清潔、完好；=2\*GB3②每周檢查應(yīng)急照明、疏散指示燈、泛光照明是否正常；=3\*GB3③每季度對(duì)應(yīng)急照明、疏散指示燈進(jìn)行放電，延長(zhǎng)蓄電池的壽命；=4\*GB3④隨時(shí)檢修、完善照明設(shè)施，確保完好、有效。7.2維修保養(yǎng)每月=1\*GB3①清掃照明燈具內(nèi)外，確保清潔；=2\*GB3②檢查、修理燈具和控制箱，更換損壞元、器件，使其完好；=3\*GB3③做控制實(shí)驗(yàn)，保證按時(shí)、準(zhǔn)確。五、升降、輸送系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明(一)客梯,貨梯,消防梯1.1巡查每班①轎廂內(nèi)照明完好②操縱盤各開關(guān),按鈕功能正常③各信號(hào)指示裝置正常完好④轎廂門啟閉靈活,無異常聲響⑤電梯運(yùn)行無異常震動(dòng),異常響聲,異常氣味,運(yùn)行速度和方向無異常變化,平層準(zhǔn)確度正常轎廂和轎門清潔無污垢⑦電梯主機(jī)、控制柜運(yùn)行正常，無異常聲響和震動(dòng)，電流、溫升、油位正常⑧電梯機(jī)房?jī)?nèi)動(dòng)力、照明、空調(diào)、消防設(shè)備設(shè)施齊全、良好，環(huán)境溫度在32℃以下，無漏風(fēng)雨現(xiàn)象機(jī)房?jī)?nèi)環(huán)境和機(jī)器設(shè)備表面清潔衛(wèi)生，無雜物和危險(xiǎn)品存放機(jī)房門窗完好，門鎖牢固、有效1.2保養(yǎng)及維修由電梯部按有關(guān)規(guī)定及合同要求進(jìn)行1.3年檢每年由具有資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗(yàn)院依法實(shí)施1.4項(xiàng)修與大修根據(jù)使用情況安排由具有自制的專業(yè)公司按合同約定進(jìn)行七．中控系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明(一)樓宇自控系統(tǒng)(BAS)1.1巡查每班=1\*GB3①控制點(diǎn)位能否按既定程序啟停相應(yīng)設(shè)備=2\*GB3②狀態(tài)反饋點(diǎn)位是否如實(shí)反映應(yīng)相設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)=3\*GB3③模擬量采集點(diǎn)位所采集的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確=4\*GB3④系統(tǒng)有無檢測(cè)到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控模塊存在故障或警報(bào)=5\*GB3⑤系統(tǒng)有無檢測(cè)到傳感器、執(zhí)行元件存在故障或警報(bào)=6\*GB3⑥電腦終端、軟件、網(wǎng)絡(luò)控制器、網(wǎng)絡(luò)、控制線路有無故障=7\*GB3⑦模擬顯示屏反饋的信息是否準(zhǔn)確=8\*GB3⑧打印機(jī)工作是否正常1.2保養(yǎng)半年電腦終端清潔除塵：要求線路板、卡清潔無塵，尤其板卡的接插件要保證接觸良好，固定良好1.3保養(yǎng)1年監(jiān)控模塊、控制線路、執(zhí)行元件保養(yǎng)：A、全年合理安排，對(duì)系統(tǒng)各部分全面保養(yǎng)一次B、對(duì)系統(tǒng)檢測(cè)出有故障的模塊、線路及執(zhí)行元件在維修過程中隨即進(jìn)行保養(yǎng)C、保養(yǎng)內(nèi)容包括清潔除塵1.4維修隨機(jī)=1\*GB3①電腦終端：電腦終端故障通過更換配件排除=2\*GB3②網(wǎng)絡(luò)及網(wǎng)絡(luò)控制器：須請(qǐng)?jiān)O(shè)備供應(yīng)商解決=3\*GB3③監(jiān)控模塊：A、監(jiān)控模塊常見故障通過更換元件器件來修復(fù)B、不可修復(fù)故障須更換新模塊來恢復(fù)運(yùn)行=4\*GB3④線路及執(zhí)行元件：線路故障通過查線解決，執(zhí)行元件換新元件=5\*GB3⑤軟件：軟件常見故障可通過備份文件修復(fù)，嚴(yán)重故障須請(qǐng)?jiān)O(shè)備供應(yīng)商解決內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(二)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(FAS)2.1巡查每班=1\*GB3①系統(tǒng)有無檢測(cè)到監(jiān)控模塊或傳感器報(bào)警或故障=2\*GB3②系統(tǒng)有無檢測(cè)到相關(guān)設(shè)備的啟/停信號(hào)=3\*GB3③系統(tǒng)是否檢測(cè)到線路、執(zhí)行元件存在故障=4\*GB3④主機(jī)、終端、網(wǎng)絡(luò)、軟件是否出現(xiàn)故障=5\*GB3⑤打印機(jī)工作是否正常每季煙/溫感、破玻璃報(bào)警器、揚(yáng)聲器、警鈴及水流報(bào)警是否按要求報(bào)警（煙感器用噴煙或?qū)Ｓ脷怏w測(cè)試）寫字樓：抽查5%--10%，應(yīng)包括每個(gè)回路；住宅樓：抽查10%，應(yīng)包括每個(gè)樓層。2.2保養(yǎng)1年=1\*GB3①主機(jī)、電腦終端清潔除塵：要求線路板、卡清潔無塵，尤其板卡的接插件要保證接觸良好，固定良好=2\*GB3②監(jiān)控模塊、執(zhí)行元件、線路保養(yǎng)：A、全年合理安排，對(duì)系統(tǒng)各部分全面保養(yǎng)一次B、對(duì)系統(tǒng)檢測(cè)出有故障的模塊、線路及執(zhí)行元件在維修過程中隨即進(jìn)行保養(yǎng)C、保養(yǎng)內(nèi)容包括清潔除塵、緊固螺絲、走線整理、標(biāo)識(shí)清晰=3\*GB3③傳感器保養(yǎng)：A、傳感器保養(yǎng)主要是系統(tǒng)檢測(cè)出需清洗煙/溫感探頭進(jìn)行清洗B、對(duì)故障比較嚴(yán)重的傳感器交給設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行清洗；一般情況采用酒精、抹布、吹風(fēng)筒等工具進(jìn)行簡(jiǎn)單清洗C、對(duì)自行清洗的傳感器應(yīng)先試用，試用合格后才投入現(xiàn)場(chǎng)使用=4\*GB3④消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)：A、每年進(jìn)行兩次消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)，一般為每半年一次B、消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)根據(jù)《消防演習(xí)方案》要求進(jìn)行=5\*GB3⑤軟件保養(yǎng)：A、軟件的保養(yǎng)主要是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份及整理B、每次軟件數(shù)據(jù)的變動(dòng)需備份一次，沒有變動(dòng)時(shí)每季度一次C、備份數(shù)據(jù)的存放：一是硬盤備份專用目錄，二是拷貝到軟盤2.3維修隨機(jī)=1\*GB3①電腦終端：電腦終端故障通過更換配件排除=2\*GB3②主機(jī)、軟件及網(wǎng)絡(luò)：主機(jī)、軟件及網(wǎng)絡(luò)故障請(qǐng)供應(yīng)商處理=3\*GB3③監(jiān)控模塊和傳感器：a、常見故障通過更換元器件修復(fù)b、嚴(yán)重故障則更換新模塊或傳感器=4\*GB3④執(zhí)行元件和線路：a、執(zhí)行元件出現(xiàn)故障可通過更換新元件消除b、線路通過查線解決2.4專業(yè)系統(tǒng)試驗(yàn)與檢修3—5年由專業(yè)公司對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查、試驗(yàn)、修理、更換元器件(四)閉路電視系統(tǒng)4.1巡查每班=1\*GB3①主機(jī)（視控矩陣切換器和畫面分割器）：a、能按預(yù)定程序把視頻信號(hào)送到顯示器上b、能夠進(jìn)行各項(xiàng)操作及程序設(shè)定c、無外觀損傷=2\*GB3②顯示器：a、能夠完整、清晰地顯示圖像b、圖像色彩適中c、外表清潔、外表溫度控制在正常范（以手感不熱為宜）=3\*GB3③攝像頭：a、外表清潔、無灰塵油跡等b、鏡頭校焦正常、云臺(tái)無機(jī)械故障c、成像清晰、接線良好=4\*GB3④錄像機(jī)：a、能按要求把各畫面清晰完整地錄在錄像帶上b、放像時(shí)圖像完整、清晰，無明顯干擾c、錄放像各項(xiàng)操作正常、表面清潔，溫度在正常范圍=5\*GB3⑤視頻線路及其電源：a、無開、短路故障，無干擾雜波、接頭可靠b、電源輸出穩(wěn)定不影響視頻信號(hào)4.2保養(yǎng)1季度=1\*GB3①清潔主機(jī)、顯示器及錄像機(jī)箱（殼）、錄像機(jī)磁頭=2\*GB3②攝像頭調(diào)試焦距，保持圖像清晰=3\*GB3③云臺(tái)機(jī)械部分加油=4\*GB3④系統(tǒng)中的螺絲的固定、圖像的調(diào)節(jié)及線路的整理在每次巡檢中隨機(jī)處理=5\*GB3⑤標(biāo)識(shí)牌按公司的要求統(tǒng)一粘貼，要求標(biāo)識(shí)清晰4.3維修隨機(jī)=1\*GB3①主機(jī)、顯示器及錄像機(jī)須請(qǐng)?jiān)O(shè)備供應(yīng)商處理=2\*GB3②攝像頭故障須通過檢查調(diào)試和更換配件等方法處理=3\*GB3③線路及其電源故障通過線路檢查及修復(fù)解決(五)電梯群控系統(tǒng)5.1巡檢每班=1\*GB3①電腦終端：外觀清潔，電梯運(yùn)行信號(hào)正常=2\*GB3②群控主機(jī)：外觀清潔，能夠控制電梯啟停=3\*GB3③電梯呼叫裝置：內(nèi)外呼叫正常，信號(hào)清晰5.2保養(yǎng)由專業(yè)公司保養(yǎng)，參見電梯維修保養(yǎng)合同5.3維修由專業(yè)公司保養(yǎng)，參見電梯維修保養(yǎng)合同(六)不間斷電源（UPS）6.1巡檢每班主機(jī)及電池清潔無塵，輸出電壓穩(wěn)定（220V±10%），電池充電正常6.2保養(yǎng)1年每年對(duì)主機(jī)及電池箱內(nèi)除塵清潔一次，每三個(gè)月放電一次6.3維修隨機(jī)UPS故障由設(shè)備供應(yīng)商維修（九）弱電柜9.1巡查=1\*GB3①柜（箱）內(nèi)應(yīng)無積灰、污垢=2\*GB3②接線端子應(yīng)牢固=3\*GB3③各元件完好=4\*GB3④標(biāo)記及標(biāo)號(hào)清楚（十）車輛道閘10.1巡查=1\*GB3①道閘啟動(dòng)靈活，無發(fā)澀現(xiàn)象=2\*GB3②接收器接收靈敏=3\*GB3③電腦軟件運(yùn)行正常=4\*GB3④接收器上的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)八、避雷系統(tǒng)1.1巡檢1個(gè)月=1\*GB3①對(duì)辦公樓配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查，接地電阻：≤4歐姆，弱電設(shè)備接地電阻:≤1歐姆1季度=1\*GB3①對(duì)辦公樓各主要機(jī)房?jī)?nèi)各配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查，保證所有設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬接地良好半年=1\*GB3①對(duì)各辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備的接地裝置進(jìn)行全面檢查=2\*GB3②對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問題及時(shí)解決=3\*GB3③保持辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地良好每年=1\*GB3①對(duì)辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備房靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查=2\*GB3②主樓側(cè)翼平臺(tái)的所有避雷設(shè)施完好=3\*GB3③保持辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地良好1.2專業(yè)檢測(cè)按規(guī)定由有專業(yè)檢測(cè)自治的機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)和試驗(yàn)避雷裝置專業(yè)檢測(cè)、試驗(yàn)報(bào)告單九、建筑物序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明（一）結(jié)構(gòu)1.1地基基礎(chǔ)1年有足夠承載能力,無超過允許范圍的不均勻沉降(肉眼觀察無明顯裂縫)發(fā)現(xiàn)沉降異常現(xiàn)象,及時(shí)通知有關(guān)部門查勘鑒定記錄在相關(guān)表格中1.2承重構(gòu)件:梁、柱、墻、板、屋架1年肉眼觀察承重構(gòu)件,平直牢固,無傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕發(fā)現(xiàn)異常裂縫,及時(shí)通知有關(guān)部門查勘鑒定記錄在相關(guān)表格中1.3非承重墻1年磚墻平直完好,無風(fēng)化破損1.4屋面1年不滲漏,防水層、隔熱層、保溫層完好,積塵甚少,排水暢通雨季加強(qiáng)檢查1.5樓地面1年砼塊料面層平整、無碎裂1.6地下室頂板1年不滲漏雨季加強(qiáng)檢查（二）裝修2.1廣場(chǎng)花崗條石地面1年地面平整,無破損洪水過后,加強(qiáng)檢查2.2室外墻面裝飾6個(gè)月完整牢固,無空鼓、剝落、破損和裂縫(風(fēng)裂除外)2.3室內(nèi)墻面裝飾6個(gè)月完整牢固，無破損，空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）2.4門窗（含防火門、窗）3個(gè)月完整無損，開關(guān)靈活,玻璃、五金齊全，油漆完好（允許個(gè)別鋼門、窗輕度銹蝕）2.5天花3個(gè)月完整,牢固,無破損、變形、下垂脫落2.6細(xì)木裝修6個(gè)月完整,牢固,油漆完好附錄一：管路及其附件(消防，給排水，空調(diào))序號(hào)項(xiàng)目周期內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)說明F1.1管道3個(gè)月①保持暢通②連接部分牢固可靠,無跑、冒、滴、漏③油漆完好F1.2吊支架,管卡3個(gè)月①連接牢固,垂吊平直②油漆完好F1.3閘閥,截止閥,止回閥,浮球閥,排氣閥1個(gè)月①啟閉靈活,連接牢固,部件齊全②無堵塞,無銹蝕,無滴漏F1.4減壓閥,水錘消失器1個(gè)月工作正常,壓力在規(guī)定范圍內(nèi)F1.5安全閥3