2020年房產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施方案

房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)有限公司房產(chǎn)運(yùn)營方案文件編號(hào)受控狀態(tài)分發(fā)號(hào)修訂次數(shù)第 次更改持有者批準(zhǔn) 審核 制定房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)房產(chǎn)運(yùn)營方案一、房產(chǎn)周邊業(yè)態(tài)情況概述XXX號(hào)房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“該房產(chǎn)”）位于珊瑚路下段，從當(dāng)前XX城市規(guī)劃角度看，該房產(chǎn)所處區(qū)域?qū)儆谑兄行牡囟巍Ｖ苓?米（以該房產(chǎn)為中心36度輻射面衡量）業(yè)態(tài)包含商務(wù)樓（XX中心、XX大廈）、商場(chǎng)超市（摩爾百貨、加佳超市、大而多超市）、城中心花鳥市場(chǎng)、酒店（龍馬銀座酒店、摩爾酒店、貴元酒店等）商住樓（XX大廈、XX大廈、時(shí)代新都匯）、銀行（交通銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、富滇銀行、華夏銀行）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（窯頭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、彩虹農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）、小商品批發(fā)市場(chǎng)（彩虹橋小商品批發(fā)市場(chǎng)）、彩虹建材市場(chǎng)、住宅群若干、各檔次規(guī)格餐飲若干等方面；周邊學(xué)校XX一中、XX五中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、鄭井小學(xué)等；汽車客運(yùn)站中心客運(yùn)站，城西客運(yùn)站公交車站點(diǎn)較多，州城至北城客車終點(diǎn)站等綜上所述，該房產(chǎn)周邊商業(yè)、住宅配套成熟，業(yè)態(tài)豐富，交通便利，車流、人流較大量大，具備城市CBD商圈各項(xiàng)條件，有較好的租賃、運(yùn)營潛力。二、房產(chǎn)情況房產(chǎn)概述該房產(chǎn)于22年由XX礦業(yè)有限公司全資購買。該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)設(shè)有辦公主樓一幢、附樓兩幢共計(jì)三幢，其中，主樓（原公司機(jī)關(guān)辦公樓）建筑面積平方米，附一樓（原機(jī)關(guān)工會(huì)、房地產(chǎn)公司、檔案室）建筑面積平方米，附二樓（原人力資源部、營銷部辦公區(qū)域）建筑面積平方米，三幢樓房共計(jì)建筑面積平方米。房產(chǎn)詳細(xì)分布（不含具體面積）（一）停車位、該房產(chǎn)院內(nèi)劃線車位36個(gè)，加上未劃線部分，預(yù)計(jì)院內(nèi)可停5-55輛車（不含綠化部份，綠化部份占地約36-4平方米左右，若拆除后，作為車位預(yù)計(jì)可增加2-3個(gè)車位）、院外大門口固定劃線停車位3個(gè)，該房產(chǎn)范圍內(nèi)公共道路臨時(shí)停車位約15個(gè)（受城管局管制）。（二）辦公主樓、一層大堂，設(shè)有雜物間1間及室內(nèi)開闊性場(chǎng)地（后期招租、運(yùn)營中，若主樓整體打包對(duì)外租賃，在不影響結(jié)構(gòu)、承重的基礎(chǔ)上可以考慮與社保辦事處商鋪互通。比如開設(shè)酒店用作大堂；或與主樓一層各商鋪聯(lián)通，房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)作為超市）、二層設(shè)有15間房間、女衛(wèi)生1間、二層副樓部分為原生產(chǎn)社能部與宣傳部設(shè)備區(qū)域設(shè)有2間房間及兩處敞開式區(qū)域、消防栓、三層設(shè)有14間房間、男衛(wèi)生1間、消防栓1個(gè)、四層設(shè)有12間房間、男衛(wèi)生1間、匯報(bào)廳1間、消防栓1個(gè)、五層設(shè)有15間房間、男衛(wèi)生1間、大會(huì)議室共計(jì)4間（包含原總經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議室1間、吸煙室1間、原安全環(huán)保部辦公室1間、材料室間）、消防栓1個(gè)、六層設(shè)有14間房間、男、女衛(wèi)生2間、消防栓1個(gè)、七層共有房間6間，加上原廚房搭設(shè)廚房1間，共計(jì)7間及公共場(chǎng)地.主樓過道共計(jì)兩個(gè)安全通道，每個(gè)安全通道口均設(shè)有干粉滅火器。（三）附一樓、一層共有車庫3間，敞開式辦公區(qū)域1間（現(xiàn)為聯(lián)通公司租賃使用）、二層共有房間6間，陽臺(tái)一個(gè)、三層共有房間6間、四層-五層為原檔案室，房間數(shù)應(yīng)與二、三層一致。.附一樓每層過道口都設(shè)有干粉滅火器，安全隱患方面該幢樓房?jī)H設(shè)有一條安全通道，另一條目前為阻塞狀態(tài)（可能因歷史遺留問題所致），根據(jù)現(xiàn)行消防、安全規(guī)定，該幢樓房不具備開放式運(yùn)營條件。早實(shí)際租賃中須與意向承租戶進(jìn)行協(xié)商。（四）附二樓共計(jì)24間住房，水通、電通，適合住宅居住，一、二層過道口均設(shè)有干粉滅火器（公司現(xiàn)有11-12戶人員進(jìn)行租賃，剩余房間在后期運(yùn)營中，可以考慮繼續(xù)作為住房對(duì)外租賃）（五）主樓一層商鋪按現(xiàn)格局劃分的商鋪共有5間，其中社保辦事處面積較大，聯(lián)通公司商鋪其次，其余均為單間（六）機(jī)房約有房間數(shù)4間，現(xiàn)為聯(lián)通機(jī)房使用。三、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果本次市調(diào)以XX中心、XX大廈、XX大廈、中軸玉璽、XX大廈較具有代表性地標(biāo)式辦公、住宅、商業(yè)為主，以零星個(gè)體業(yè)態(tài)為輔進(jìn)行，具體調(diào)研結(jié)果如下（一）商鋪部分最高價(jià)XX大廈，2元/平方米/月房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)最低價(jià)XX大廈、XX大廈，4元/平方米/月該房產(chǎn)地段彈性價(jià)格約4-5元/平方米/月（二）住宅部分最高價(jià)時(shí)代新都匯，18元/平方米/月（含裝修、家具），不含裝修、家具價(jià)格約14元/平方米/月最低價(jià)某單位小區(qū)， 8元/平方米/月（含基礎(chǔ)裝修，不含家具）該房產(chǎn)地段彈性價(jià)格 8-12元/平方米/月（三）辦公部分最高價(jià)XX中心，29元/平方米/月（含基礎(chǔ)裝修）最低價(jià)玉興商業(yè)廣場(chǎng)（XX大廈斜對(duì)面，中衛(wèi)生產(chǎn)隊(duì)與某開發(fā)商合作共建商業(yè)體），2元/平方米/月（含基礎(chǔ)裝修）該房產(chǎn)地段彈性價(jià)格 2-27元/平方米/月（四）停車位部分最高價(jià)中軸玉璽，3元/個(gè)/年最低價(jià)XX中心，18元/ 個(gè)/年該房產(chǎn)停車位彈性價(jià)格 15-2元/個(gè)/年，建議配合房產(chǎn)整體打包出租，價(jià)格分?jǐn)傊练课葑赓U單價(jià)內(nèi)（五）物業(yè)管理費(fèi)部分商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)最高價(jià)XX大廈，4元/平方米/月（含電梯、水費(fèi)、消防、公共部分清潔、垃圾清運(yùn)、公共部分電費(fèi)、安保、保潔等）商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)最低價(jià) XX中心，2元/平方米/月（含公共部分清潔費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、安保、保潔等）住宅物業(yè)管理費(fèi)最高價(jià) XX大廈，元/平方米/月住宅物業(yè)管理費(fèi)最低價(jià)紫苑小區(qū)，元 /平方米/月該房產(chǎn)涉及住宅及商業(yè)混合，物業(yè)價(jià)格取商業(yè)及住宅混合價(jià)米/月四、行市態(tài)勢(shì)分析根據(jù)周邊業(yè)態(tài)，結(jié)合該房產(chǎn)情況形成 SWOT分析表如下

2元/

平方1、鑒于歷史遺留因素，辦公主樓及附1、地段區(qū)域優(yōu)勢(shì)較為明顯， 住宅、商業(yè)、

一樓在現(xiàn)行使用方面存在一定安全隱交通及相關(guān)附屬配套設(shè)施齊全，辦公、

患（主樓

7層及附一樓整幢僅設(shè)有一生活較為便利

個(gè)安全通道口，不符合現(xiàn)代化公共場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)

所運(yùn)營要求）2、停車場(chǎng)地較大，有可改造、可拓展式

2、資產(chǎn)若拆分出租，入租人員結(jié)構(gòu)較停車空間（綠化部分拆除）

為混亂，不利于管理3、設(shè)備設(shè)施相對(duì)齊全，在滿足現(xiàn)代化辦

3、該房產(chǎn)建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，雖外表翻新房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)公需求的基礎(chǔ)上具備一定程度的居住條過幾次，但內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)屬于磚混結(jié)件構(gòu)，對(duì)于承租戶在經(jīng)營、使用方面的裝修、改造存在一定的局限性4、該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)場(chǎng)地開闊，功能（具備4、智能、便利化設(shè)施相對(duì)匱乏（如食堂）、配套性健全（多功能匯報(bào)廳、電梯、中央空調(diào)、天然氣管道等）大、中、小型會(huì)議室），適合多種經(jīng)營途徑5、多數(shù)設(shè)備、設(shè)施存在老化現(xiàn)象，面臨更換，承租戶入租后恐存在較大的更換成本6、房產(chǎn)具體面積測(cè)算不清晰（如商5、該房產(chǎn)除辦公主樓外，電費(fèi)按民用電鋪面積、辦公面積、住宅面積）不利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)費(fèi)于開展拆租工作，甚至影響實(shí)際承租金額。7、該房產(chǎn)外部道路停車位部分屬被政府有關(guān)部門監(jiān)管區(qū)域，停車易被罰款。1、該房產(chǎn)周邊人流量較大，行政、企事業(yè)單位、銀行較多，具備一定的商務(wù)、1、周邊同類型替代性房產(chǎn)較多商業(yè)潛力2、因新一輪城市市政規(guī)劃所需，多數(shù)政2、近年來XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，本土企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)較為低迷，成熟型外機(jī)會(huì)府機(jī)構(gòu)辦公樓將面臨拆除威脅來企業(yè)較少3、該房產(chǎn)符合現(xiàn)代化辦公需要，格局方3、實(shí)體化經(jīng)濟(jì)發(fā)展萎靡，加之XX面，入駐單位不需要進(jìn)行過多改動(dòng)，鑒房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過剩，多數(shù)辦公樓、于我公司辦公面積方面的調(diào)整，特別適商鋪存在一定程度的閑置用于行政、企事業(yè)單位分析結(jié)論（一）充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)分析對(duì)比同質(zhì)化資產(chǎn)運(yùn)營動(dòng)態(tài)及定價(jià)，根據(jù)該房產(chǎn)自身屬性，綜合發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，甄別意向合作單位，結(jié)合開闊型辦公場(chǎng)地的稀缺性，凸顯地表停車的便捷度與區(qū)域劃分的靈活性優(yōu)勢(shì)（目前地表區(qū)域劃分靈活度及地表停車便利與否，極大程度制約資產(chǎn)招商招租方向，特別對(duì)于金融、商務(wù)、辦公、餐飲、醫(yī)療、服務(wù)。娛樂等行尤為關(guān)鍵），充分運(yùn)用該房產(chǎn)配套、功能性存在的優(yōu)勢(shì)（市面上多數(shù)同類型房產(chǎn)或主流商務(wù)樓、商住樓均未設(shè)置與大型食堂、辦公區(qū)域住宅、大型會(huì)議系統(tǒng)等方面相匹配的功能配置區(qū)，致使業(yè)務(wù)拓展的廣度相對(duì)受限），優(yōu)先考慮引入一些對(duì)上述優(yōu)勢(shì)有較高需求的意向合作單位，如行政、企事房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)業(yè)單位。理由有以下三方面一、根據(jù)國務(wù)院關(guān)于直轄市、省、市、區(qū)行政辦公區(qū)域辦公用房使用面積的規(guī)定，行政、企事業(yè)單位在辦公用房面方面積存在限制。鑒于該房產(chǎn)在未投入市場(chǎng)運(yùn)營前，我公司已作過相應(yīng)劃分，辦公面積方面完全符合國家有關(guān)規(guī)定，上述單位承租后，不需要再投入過多成本進(jìn)行隔斷；二、鑒于國家現(xiàn)行政策及制度，對(duì)于公務(wù)用餐有較大的限制。是否具備開設(shè)食堂的條件，成了多數(shù)公職單位在選擇辦公場(chǎng)地時(shí)，首當(dāng)其沖需要考慮的條件；三、該類型意向合作單位對(duì)會(huì)議系統(tǒng)匹配程度及地表便捷性停車區(qū)域的劃分需求較為強(qiáng)烈，特別是市級(jí)單位尤為明顯。此外，該類型單位的辦公人員結(jié)構(gòu)中，有部分外地人員，為便于辦公及職工居住方面，上述單位在選擇辦公場(chǎng)地時(shí)，更傾向于辦公、住宅結(jié)合式的場(chǎng)所。其次考慮引入對(duì)開闊型場(chǎng)地有較大需求的意向合作單位，如在空間上壓迫感較為敏感的行業(yè)（教育、金融、銀行等），需求一定空間用于作營業(yè)廳、展示廳、交易廳等使用的服務(wù)型行業(yè)（汽車4S店、通訊、保險(xiǎn)、證券等），對(duì)留有便于應(yīng)急、救援等特殊情況突發(fā)時(shí)需求較大的行業(yè)（醫(yī)院、消防、大型修理廠等）。最后考慮引入其他對(duì)于該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)排他性優(yōu)勢(shì)情況不太敏感的行業(yè)（因受排他性影響因素較小，將面臨較高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，只能從降低價(jià)格方面及給予政策補(bǔ)償性方面尋找突破口）。鑒于該房產(chǎn)適合多種經(jīng)營途徑，若設(shè)置較為固定的使用范圍，恐束縛意向承租戶運(yùn)營方向及思路， 不利于資產(chǎn)招商招租，建議在運(yùn)營方面原則上不干預(yù)意向承租戶合作意向， 讓承租戶提出合理化的合作方案后， 報(bào)公司協(xié)商確定（方案包含運(yùn)營方向、裝修計(jì)劃、投資計(jì)劃等），（二）規(guī)避劣勢(shì)消除威脅首先，聘請(qǐng)政府指定的安全評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋安全性進(jìn)行評(píng)估（包含承重、結(jié)構(gòu)、存在的安全隱患方面），一方面，對(duì)于建設(shè)、購買年代較早的房屋進(jìn)行安全評(píng)估是踐行國有資產(chǎn)管理規(guī)范性不可缺的一項(xiàng)，有利于我公司掌握房產(chǎn)實(shí)時(shí)的安全情況，便于查出顯、隱性風(fēng)險(xiǎn)源，制定整改措施并完成整改； 另一方面，通過安全評(píng)估梳理出的該房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、 承重、安全隱患方面存在的問題，能夠更好的與意向合作單位就該房產(chǎn)裝修、改造方面進(jìn)行溝通協(xié)商，房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)確保該房產(chǎn)在不影響承重及結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，最大幅度增加實(shí)用性 。其次，委托XX市房地產(chǎn)管理局認(rèn)可的測(cè)繪單位對(duì)該房產(chǎn)對(duì)應(yīng)面積進(jìn)行精確測(cè)算，形成測(cè)繪結(jié)果。一方面可以確定各分項(xiàng)面積，規(guī)避拆租過程中因面積不精確導(dǎo)致的租賃收益損失；另一方面通過測(cè)繪形成的實(shí)際面積可明確房產(chǎn)邊界值，并作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)納入我公司非經(jīng)營性固定資產(chǎn)臺(tái)賬統(tǒng)計(jì)內(nèi)容，便于形成精確數(shù)值上報(bào)國家統(tǒng)計(jì)單位及上級(jí)公司。最后，在資產(chǎn)運(yùn)營過程中，須不斷提高物業(yè)管理水平，循序強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識(shí)，充分結(jié)合該房產(chǎn)屬性，制定切實(shí)有效的物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，規(guī)避資產(chǎn)運(yùn)營中因人員結(jié)構(gòu)雜亂及社會(huì)外部因素所致使的一系列負(fù)面問題發(fā)生（如對(duì)街邊臨時(shí)車位進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)執(zhí)法部門檢查時(shí)，及時(shí)提醒承租戶挪車）。在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，提高承租服務(wù)能力，亦能樹立較好的企業(yè)口碑及形象，便于在運(yùn)營過程中逐漸形成軟實(shí)力方面的排他性及核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而在同質(zhì)化房產(chǎn)供給量過剩且需求萎靡的情況下獲取較多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。五、定價(jià)方案（一）定價(jià)要素評(píng)判序號(hào)定級(jí)因素指標(biāo)分值珊瑚路84號(hào)房產(chǎn)地段功能性分布；周邊商業(yè)優(yōu)良1地段氛圍；周邊辦公氛圍；業(yè)態(tài)中較差優(yōu)構(gòu)成和發(fā)展程度差城市基礎(chǔ)設(shè)施；社會(huì)服務(wù)設(shè)優(yōu)良施；文化教育、醫(yī)療、文娛體2配套中較差優(yōu)育、公園綠地等配套設(shè)施；5、差銀行網(wǎng)點(diǎn)安保、保潔、機(jī)電設(shè)備、優(yōu)良3物業(yè)管理中較差良綠化養(yǎng)護(hù)差優(yōu)良4建筑品質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量中較差中差周邊市政規(guī)劃、項(xiàng)目整體規(guī)優(yōu)良5項(xiàng)目規(guī)劃中較差優(yōu)劃差房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)是否新穎、是否給人造成直優(yōu)良6立面裝飾觀的市場(chǎng)良好形象、立面所采中較差中用的材質(zhì)差運(yùn)營商實(shí)力運(yùn)營商規(guī)模、運(yùn)營商品牌影優(yōu)良7響力、運(yùn)營資金條件、運(yùn)營中較差優(yōu)及信譽(yù)商信譽(yù)、運(yùn)營商資質(zhì)等級(jí)差各功能分布的合理性、是否優(yōu)良有暗房、實(shí)用率大小、結(jié)構(gòu)8戶型設(shè)計(jì)中較差優(yōu)布局合理性、功能性設(shè)施配套差性（二）定價(jià)方式建議根據(jù)市面上三種主流定價(jià)原則，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及該房產(chǎn)周邊住宅、辦公、商業(yè)、市政建設(shè)、配套設(shè)備設(shè)施等情況進(jìn)行比對(duì)分析后，得出如下意見1、成本定價(jià)法該房產(chǎn)購買時(shí)間較舊，歷時(shí)已逾15年（時(shí)間有待考證），一方面，當(dāng)時(shí)的購買價(jià)格較之當(dāng)前無任何參考、對(duì)比性；另一方面該房產(chǎn)所涉的固定資產(chǎn)原值，在我公司歷年運(yùn)營過程中，應(yīng)已盡數(shù)折舊分?jǐn)偼?，目前僅存在諸如水費(fèi)、電費(fèi)、日常維護(hù)費(fèi)等方面的可變成本，結(jié)合該房產(chǎn)市場(chǎng)化中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)屬性，已無過多參考價(jià)值。因此，此定價(jià)法不納入考慮。2、運(yùn)營導(dǎo)向定價(jià)法礦業(yè)大廈采用的定價(jià)方案，此法主要針對(duì)資產(chǎn)周邊業(yè)態(tài)、市政建設(shè)、附屬設(shè)施較為匱乏，商業(yè)氛圍萎靡，模式上因受地段不利因素所影響，致使在運(yùn)營及定價(jià)方面較易陷入被動(dòng)，須借助資產(chǎn)較高的排他性優(yōu)勢(shì)方面，吸引優(yōu)質(zhì)單位入租形成市場(chǎng)鋪墊，分階段、時(shí)期、成效制定運(yùn)營方案及調(diào)整租賃價(jià)格。該房產(chǎn)地處 XX中心城區(qū)區(qū)域內(nèi)，周邊業(yè)態(tài)豐富，市政建設(shè)、附屬設(shè)施完善，人流、車流較大，辦公、商業(yè)、居住已形成一定的規(guī)模，不受上述被動(dòng)因素所限，在運(yùn)營中只需著力分析該區(qū)域范圍內(nèi)， 具備競(jìng)爭(zhēng)力的同質(zhì)化房產(chǎn)項(xiàng)目各時(shí)期的招商定價(jià)策略， 并結(jié)合該資產(chǎn)自身屬性，對(duì)比該區(qū)域各類似房產(chǎn)實(shí)際租賃價(jià)平均值，隨行就市，形成定價(jià)。因此，此法不納入考慮范圍。3、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法采用競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)導(dǎo)向定價(jià)法的產(chǎn)品多數(shù)在于自身屬性同質(zhì)化較嚴(yán)重，運(yùn)營中缺乏主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，只能通過價(jià)格策略來獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而影響實(shí)際需求。針對(duì)該房產(chǎn)自身屬性而言，因建設(shè)年代較長(zhǎng)，在建筑結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施方面較之周邊新建的商務(wù)樓、 商住樓存在較為明顯的劣勢(shì)， 雖有開闊房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)性場(chǎng)地、大量地表停車位及配套、功能性方面的優(yōu)勢(shì)，但不足與具備很高的市場(chǎng)排他性，受價(jià)格漲幅影響雖帶來的的需求彈性相對(duì)較大，加之實(shí)體化經(jīng)濟(jì)萎靡，房地產(chǎn)供給過剩，因此，本方案建議采用此法中的產(chǎn)品差別定價(jià)原則進(jìn)行定價(jià)，即結(jié)合該房產(chǎn)自身優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)消除威脅，充分運(yùn)用該房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)凸出方面，設(shè)置相對(duì)資產(chǎn)排他性，引入對(duì)優(yōu)勢(shì)部分需求意向較強(qiáng)的承租戶，并制定相應(yīng)調(diào)價(jià)、控價(jià)措施，降低砍價(jià)風(fēng)險(xiǎn)即可。綜上所述，該房產(chǎn)租賃價(jià)格擬定情況如下商鋪?zhàn)赓U價(jià)格按XX元-XX元/平方米/月計(jì)算；辦公樓租賃價(jià)格按XX-XX元/平方米/月計(jì)算；住宅租賃價(jià)格按XX-XX元/平方米/月計(jì)算；物業(yè)管理按XX元/平方米/月計(jì)算；車位按XX-XX元/個(gè)/年計(jì)算。（若考慮整體打包對(duì)外租賃，可將車位價(jià)格折算在房屋租金內(nèi)）.建議在租賃時(shí)不要區(qū)分該房產(chǎn)辦公及住宅，原因有以下三方面、該房產(chǎn)住宅部分按照我公司原使用方面，多數(shù)用作于辦公，在使用性質(zhì)上絲毫不存在影響，且住宅室內(nèi)還配備隔間及衛(wèi)生間，非常適合現(xiàn)代化集中化辦公使用。而且電費(fèi)還以民用電基礎(chǔ)計(jì)收，長(zhǎng)期以往，可大幅縮減承租戶作為辦公使用時(shí)用電經(jīng)費(fèi)（辦公使用電費(fèi)一般以商業(yè)用電計(jì)收）。、若作為住宅對(duì)外租賃，價(jià)格與辦公相差近一倍。、若限制為住宅租賃后，恐會(huì)對(duì)意向合作單位在多用途使用方面造成束縛，不利于該房產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)營。費(fèi)用收取建議鑒于公司在層級(jí)方面的隸屬情況，該房產(chǎn)在運(yùn)營過程中，建議將房屋租賃收益適當(dāng)降低，差價(jià)部分補(bǔ)入至物業(yè)管理費(fèi)中。原因有以下兩方面1、所納稅率不一樣，房產(chǎn)租賃稅率約為11%。物業(yè)管理稅率約為6%。2、房屋租賃所得收益須盡數(shù)上交中國銅業(yè)集團(tuán)，而物業(yè)管理費(fèi)可作為運(yùn)營資本，納入公司管理費(fèi)范疇。六、運(yùn)營方向建議一、委托參與過大型房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的專業(yè)化運(yùn)作機(jī)構(gòu)代為招商（包含珊瑚路84號(hào)、XX礦業(yè)大廈、礦山研究院），優(yōu)、劣對(duì)比分析如下優(yōu)勢(shì)（一）營銷經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)公司非經(jīng)營性固定資產(chǎn)營運(yùn)中各階段、時(shí)期的戰(zhàn)略定位及深層次挖掘資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方面都具有建設(shè)性與指導(dǎo)性；（二）招商渠道豐富，輻射全省范圍；房產(chǎn)運(yùn)營方案(運(yùn)營示例稿)（三）我公司只需要負(fù)責(zé)管理（如1、按照簽訂的委托招商合同考核是否在既定時(shí)間內(nèi)完成招商委托工作；2、物業(yè)服務(wù)管理工作）（四）具有專業(yè)化運(yùn)營、營銷技巧，招商、拓展渠道豐富，專項(xiàng)、專職圍繞運(yùn)營開展工作，更為有效地增加運(yùn)營收益。劣勢(shì)（一）招商托管機(jī)構(gòu)為滿足招商目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目不會(huì)經(jīng)行太多的綜合性考慮（如招商方面是否符合公司形象，是否具有長(zhǎng)期租賃潛力，承租戶運(yùn)營過程中是否對(duì)公司存在違約、安全、刑事等方面風(fēng)險(xiǎn)）。（二）須按比率支付一定的委托招商費(fèi)。二、整體對(duì)外招租，設(shè)置包干價(jià)（不干預(yù)經(jīng)營形式，只要不從事違規(guī)違法行為）三、拆分對(duì)外招租，拆分部分建議為商務(wù)樓部分、商鋪部分及主樓功能樓部分（商業(yè)），共計(jì)三部分，具體劃分情況如下商務(wù)樓部分主樓 1層大堂-7層（主樓四樓匯報(bào)廳暫與主樓捆綁整體招租，意向性招行政、企事業(yè)單位作為辦公使用，7層可考慮繼續(xù)作為食堂）。商鋪部分主樓一層全部商鋪商業(yè)部分主樓 2層、5層附樓部分四、合作共建形式，效仿生產(chǎn)隊(duì)租賃土地使用權(quán)（一般租賃期為 2年，中途可設(shè)置遞增，2年租賃期屆滿后，土地上所有建筑物全數(shù)歸我公司），對(duì)土地上所有建筑拆除重建，建設(shè)形式主要參考以商業(yè)住宅混合用地形式進(jìn)行開發(fā)，與合作方分取運(yùn)營受益，如建成后，運(yùn)營商占運(yùn)營受益 9%，我公司占1%。（此形式我公司有兩部分受益土地使用權(quán)租賃受益及合作共建運(yùn)營受益），期間可與開發(fā)商協(xié)商，合作共建后所開發(fā)出的住宅在考慮滿足我公司職工住宅需求的基礎(chǔ)上以租代購形式合作（意向購買者向開發(fā)商租賃滿2年后，我公司收回土地上所有房產(chǎn)，結(jié)合時(shí)實(shí)市場(chǎng)價(jià)的7%-8%出售給公司意向購買者，若不愿意購買，我公司自持運(yùn)營）商業(yè)部分在土地租賃權(quán)到期后，我公司收回，自持并對(duì)外運(yùn)營。（若可行，政策、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)性等方面需要具體落實(shí)及論證）五、對(duì)外出售形式（不建議對(duì)外出售，原因有兩方面一、該房產(chǎn)所處地段屬于核心商圈絕版地段，一旦售出，今后不會(huì)再有機(jī)會(huì)購得類似地段的土地；二、資產(chǎn)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)及成本（人工成本除外）幾乎為，利潤(rùn)可觀且穩(wěn)定，具備穩(wěn)定和持續(xù)性，從公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展及企業(yè)盈利模式單一存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)角度來考慮，建議我公司長(zhǎng)期自持）七、收益測(cè)算目前該處房產(chǎn)具體運(yùn)營方式