《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》全套教學課件

——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營全套可編輯PPT課件12345第一章緒論第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本理論與策略第三章房地產(chǎn)企業(yè)第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查與預測第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究全課導航163678910第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃第八章房地產(chǎn)項目融資第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第十章房地產(chǎn)市場營銷11第十一章物業(yè)管理全課導航【本章導讀】在國家社會經(jīng)濟建設(shè)和住宅需求的推動下，房地產(chǎn)市場應(yīng)運而生，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)階段我國經(jīng)濟中重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要的作用，如在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費過程中，需要大量的資金與物資，與許多產(chǎn)業(yè)部門都存在著密切的關(guān)系。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)（市場）持續(xù)健康發(fā)展，對國民經(jīng)濟增長具有十分重要的意義。通過本章的學習，要求掌握房地產(chǎn)的概念、特性；掌握房地產(chǎn)市場運行規(guī)律；熟悉房地產(chǎn)市場周期循環(huán)；熟悉房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期的關(guān)系；了解房地產(chǎn)業(yè)的基本概念與重要作用。章節(jié)導讀第一章緒論——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——CONTENTS目錄房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述01房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律02項目導航PART01房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

房地產(chǎn)是指土地及定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱。其中，土地包括地球的表面及其上下一定范圍的空間；建筑物是指人工建筑而成的物體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他附屬物是指與土地或建筑物不能分離，或者分離就會破壞土地、建筑物的功效或完善性，或使其價值明顯受損害的物體，包括永久定著在土地表面之上的自然物，如樹木、假山等。房地產(chǎn)由于自身的特點（位置的固定性和不可移動性），在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。1．房地產(chǎn)的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

1）土地土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，屬于房地產(chǎn)的范疇，而且它還是其中最重要的一個組成部分。

因此土地又分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國有土地，當然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。2．房地產(chǎn)分類第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

2）建成后的物業(yè)從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。2．房地產(chǎn)分類（1）居住類房地產(chǎn)：居住類房地產(chǎn)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。（2）商業(yè)類房地產(chǎn)：商業(yè)類房地產(chǎn)又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、出租商住樓等。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

（3）餐飲、娛樂類房地產(chǎn)：餐飲類房地產(chǎn)主要包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。娛樂類房地產(chǎn)主要包括游樂場、娛樂城、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。

（4）工業(yè)類房地產(chǎn)：工業(yè)類房地產(chǎn)是通常是指為人類的生產(chǎn)活動提供的入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。

（5）特殊類房地產(chǎn)：特殊類房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可，如政府辦公樓、學校等房地產(chǎn)業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。

2）建成后的物業(yè)從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類在建工程是指已經(jīng)開設(shè)工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的一種中間形態(tài)。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場上總是存在一些針對在建工程的交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等。

3）在建工程2．房地產(chǎn)分類第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性123位置的固定性和不可移動性耐久性異質(zhì)性由于房地產(chǎn)必須定著在一定的土地上，因此具有空間上的不可移動性，使得房地產(chǎn)的利用具有鮮明的地域特點。建筑物在式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面千差萬別，以及使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同，使房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品或差異化商品。我國有關(guān)建筑物安全的規(guī)定房屋建筑物按照結(jié)構(gòu)的不同其壽命周期及使用年限，或稱為折舊年限分別為：鋼結(jié)構(gòu)70年、鋼混結(jié)構(gòu)60年、磚混結(jié)構(gòu)50年、磚木結(jié)構(gòu)40年、簡易結(jié)構(gòu)10年。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性456效用的多樣性保值增值性流動性差房地產(chǎn)既是生產(chǎn)資料，又是消費資料，房地產(chǎn)除了可以滿足人們的生活要求外，還可以從事經(jīng)營活動；房地產(chǎn)既是固定資產(chǎn)，又是流動資產(chǎn)。房地產(chǎn)由于價值高，加上不可移動性和獨一無二性，使同一宗房地產(chǎn)的買賣并不頻繁，一旦需要買賣，則要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。在房地產(chǎn)使用過程中，建筑物是會產(chǎn)生折舊的，但是地產(chǎn)卻是不會產(chǎn)生折舊的，而且由于土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)需要的增加，從長遠來看，房地產(chǎn)價格具有上漲趨勢，而且其特有的屬性導致房地產(chǎn)價格上漲的幅度大于一般物價上漲幅度。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性789有限性相互影響性易受限制性由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、相互影響的特性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制。政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)四種特權(quán)來實現(xiàn)的。相互影響性指的是房地產(chǎn)對周圍土地使用的相互作用。房地產(chǎn)的價格往往受相鄰房地產(chǎn)狀況的影響。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)有著緊密的聯(lián)系。如果房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，那么房地產(chǎn)業(yè)就是從事房地產(chǎn)這種產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營的行業(yè)。我國政府于2003年重新劃分三個產(chǎn)業(yè)，具體劃分為：第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)包括采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)包括除第一、第二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的、具有復合特征的產(chǎn)業(yè)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門，在歸屬上屬于第三產(chǎn)業(yè)部門，但兼有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)三重性質(zhì)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述四、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容與特性

土地開發(fā)和再開發(fā)：主要是指將農(nóng)用地開發(fā)為建設(shè)用地，以及將舊城區(qū)通過拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造成新的建設(shè)用地。

房屋開發(fā)：其主要包括居住用地、商業(yè)用房、工業(yè)用房等的開發(fā)。

地產(chǎn)經(jīng)營：其主要指土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃及抵押。

房地產(chǎn)經(jīng)營：其主要包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等。

房地產(chǎn)中介服務(wù)：其主要包括咨詢、策劃、測量、評估、經(jīng)紀和公證等。

物業(yè)管理服務(wù)：其主要包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修、養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、租賃代理等。房地產(chǎn)金融：其主要包括信貸、保險及金融資產(chǎn)投資等。

房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理：即建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。1．房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述四、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容與特性2．房地產(chǎn)業(yè)的基本特性由于人們的生活和休息、各行各業(yè)開展的生產(chǎn)和業(yè)務(wù)活動都離不開房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)既是

人們生活的重要基礎(chǔ)條件，也是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)條件。1）基礎(chǔ)性4）高利潤性2）先導性3）系統(tǒng)性人們居住條件的日益改善要靠房地產(chǎn)不斷地增加數(shù)量和提高標準與質(zhì)量。但房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)

要耗用較長的時間，需要超前進行。由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、經(jīng)營、消費直至服務(wù)管理的全過程都屬于房地產(chǎn)業(yè)的范疇，因此房

地產(chǎn)開發(fā)的全過程是一項系統(tǒng)工程。多年來，每當社會經(jīng)濟興旺發(fā)展的時候，房地產(chǎn)業(yè)就更為興旺，其利潤要高于社會平均利潤，

甚至要高得多。5）預警性在國民經(jīng)濟走向繁榮發(fā)展之前，它往往會率先超前發(fā)展；當國民經(jīng)濟發(fā)生衰退和蕭條之前，它

往往最先受到?jīng)_擊，所以它具有明顯的預警作用。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

首先，房地產(chǎn)業(yè)為一切社會和經(jīng)濟活動提供空間場所，是社會生產(chǎn)和生活的最基本要素；

其次，房地產(chǎn)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件，是城市經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)；

再次，房地產(chǎn)業(yè)是政府財政收入的重要來源：土地出讓金，營業(yè)稅、所得稅、市政配套費、契稅、房產(chǎn)稅等，甚至已占某些城市收入來源的50%以上；

最后，房地產(chǎn)是財富的最主要表現(xiàn)形式：所形成的固定資產(chǎn)占同期固定資產(chǎn)總值的50%以上，財富的75%是不動產(chǎn)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)

一個產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)一般應(yīng)具備四個條件：

一是在國民經(jīng)濟發(fā)展中有著舉足輕重的地位；

二是其增加值對國民經(jīng)濟的貢獻較大，能為政府提供大量收入，一般對國民經(jīng)濟的貢獻不低于5%；

三是符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；

四是產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強，能帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從各方面來看，房地產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用1）為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)。3）有利于培育和完善市場體系房地產(chǎn)既是生產(chǎn)要素又是生活必需品，單價和總價都較大，能擴大市場總量規(guī)模。此外，房地產(chǎn)業(yè)還有利于創(chuàng)造就業(yè)，落實城市規(guī)劃，促進土地資源的合理配置和利用。2）加快城市化進程，加快城市建設(shè)步伐能加快城市規(guī)模的擴張，增加城市建設(shè)用地，加快舊城改造；能通過稅收增加財政收入，提供城市建設(shè)資金；此外，也起到向城市提供道路、通信、電力、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用4）優(yōu)化居民的消費結(jié)構(gòu)住宅商品化的條件下，住房消費已經(jīng)成為居民家庭消費中非常重要的組成部分，個人住房消費已成為消費熱點。6）有利于擴大城鄉(xiāng)就業(yè)房地產(chǎn)業(yè)不僅是資金密集、技術(shù)密集和知識密集型專業(yè)，而且也是勞動力密集型專業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)本身的就業(yè)容量較大，再加上能促進其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而在促進就業(yè)方面具有顯著的作用。5）有利于增加政府財稅收入在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售時，政府可以增加了一筆較大的資金。另外，政府通過交易稅、租賃稅、契稅、財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，還可以連續(xù)不斷地取得大量的稅收。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用7）有利于改善投資環(huán)境隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，近年來我國各個城市為了吸引國內(nèi)外的投資者到當?shù)貋硗顿Y，都大力進行了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、相應(yīng)的生產(chǎn)和生活設(shè)施的建設(shè)，在這些改善投資環(huán)境的舉措中，相當大的比重是通過房地產(chǎn)業(yè)來完成的。9）能帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與許多產(chǎn)業(yè)部門都存在著比較密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的振興、發(fā)展，勢必將推動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、建筑設(shè)備儀表等行業(yè)，還可帶動交通運輸、郵電、通信、商業(yè)服務(wù)、金融保險等行業(yè)的發(fā)展。8）有利于推進城市的綜合開發(fā)近年來，我國提出了實行“綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，由房地產(chǎn)業(yè)來統(tǒng)籌安排，保證這一方針的貫徹實施，不斷提高我國城市的綜合開發(fā)率。PART02房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類1．房地產(chǎn)市場概念房地產(chǎn)市場是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場主要是由市場主體、客體、資金等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。市場主體是指房地產(chǎn)市場上的行為人，即房地產(chǎn)市場上的供求雙方。市場客體是指房地產(chǎn)市場交易的對象，是房地產(chǎn)交易存在的基本條件。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類

1）按照功能劃分

房產(chǎn)市場：是指一切以房屋為標的物的權(quán)益過渡行為。通過買賣和租賃兩種交換形式，將房屋出售或出租出去，從而形成了房屋買賣市場和房屋租賃市場。

地產(chǎn)市場：即土地使用市場，主要指國家對城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的有償出讓，獲得土地使用權(quán)的土地使用者對經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)所進行的有償轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)金融市場：是指通過房地產(chǎn)專業(yè)銀行和其他銀行等金融機構(gòu)，通過信貸、發(fā)行股票和證券開發(fā)房地產(chǎn)儲蓄業(yè)務(wù)和資金融通業(yè)務(wù)而形成的市場。

房地產(chǎn)勞務(wù)市場：是指為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)活動提供勞務(wù)的市場。

房地產(chǎn)信息技術(shù)市場：是指為各類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供中介、技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)交易、行業(yè)情況預測分析及國內(nèi)外有關(guān)資料的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類

2）按照市場層次劃分一級市場是指政府出讓國有土地使用權(quán)的行為，具有國家壟斷經(jīng)營的性質(zhì)；三級市場指購買商品房的消費者將商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為（也包括房屋的租賃行為），具有消費和經(jīng)營性質(zhì)。1一級市場2二級市場3三級市場二級市場是指房地產(chǎn)開發(fā)商出售商品房的行為，具有經(jīng)營性質(zhì)；第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類

3）按交易形式劃分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。因此，根據(jù)交易形式不同，房地產(chǎn)市場可分為買賣市場、租賃市場和抵押市場。買賣市場租賃市場抵押市場第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類

4）按照用途劃分根據(jù)用途不同，房地產(chǎn)市場可分為住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場等，并且每一個分類還可以再進行細分，如住宅市場又可分為別墅市場、公寓市場、普通住宅市場等。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類其他分類按房地產(chǎn)購買對象劃分，房地產(chǎn)市場可分為消費者市場和組織市場；按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)特點劃分，房地產(chǎn)市場可分為完全產(chǎn)權(quán)交易市場和部分產(chǎn)權(quán)交易市場；按房地產(chǎn)商品化程度劃分，可將房地產(chǎn)市場劃分為商品房交易市場、經(jīng)濟適用房交易市場和公有房屋租賃市場等。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場的基本特性

1．地域性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)所具有的不可移動性，決定了在房地產(chǎn)市場上不存在房地產(chǎn)商品物質(zhì)實體的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)商品只能就地開發(fā)建設(shè)，就地使用和消費。2．不完全競爭性由于房地產(chǎn)商品具有不同于一般商品的一系列特性，因此，多項因素引起房地產(chǎn)市場的競爭沒有一般商品市場的競爭那么廣泛和自由。所以說房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭的市場，而是一個壟斷競爭的市場。3．權(quán)益性房地產(chǎn)市場的權(quán)益性是指在房地產(chǎn)交易過程中，交易的對象實際上是附著在每一種房地產(chǎn)實物上的權(quán)益，而不是房地產(chǎn)本身，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場的基本特性4．市場投機性在需求變動后，供給需要相當一段時間才能隨之調(diào)節(jié)變動，達到新的均衡。然而，這也使得房地產(chǎn)成為一種很好的投機對象，能夠把握市場機會的人往往采取低吸高拋的策略來牟利。5．供給調(diào)節(jié)滯后性由于房地產(chǎn)商品使用年限長，交易雙方一般都有較長時期的權(quán)利和義務(wù)。當整個社會需求下降時，房屋所有人、使用人都寧愿擁有房屋，而在相當長時期內(nèi)不愿削價出售、低價出租或放棄它們，從而也就無法刺激需求，導致房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反應(yīng)較為遲鈍。6．受法律、法規(guī)和政策制約對房地產(chǎn)市場的交易活動，國家也制定了具體的法律、規(guī)章和制度進行管理。此外，房地產(chǎn)是重要的財產(chǎn)，對房地產(chǎn)的買賣、租賃、贈與、互換、繼承、抵押等，都要從法律中獲得依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場運行機制價格機制是指價格規(guī)律發(fā)揮作用的市場運行的形式和手段，房地產(chǎn)商品的價格是其價值的表現(xiàn)形式。若價格高于價值，形成供大于求的局面。這時價格又會下跌，投資者隨即相應(yīng)減少，直至供求關(guān)系重新平衡。貨幣在商品交換中起著一般等價物的作用，連接著供求雙方。貨幣有調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求和影響房地產(chǎn)市場價格的功能。貨幣機制分為擴張性和緊縮性兩種。供求機制是房地產(chǎn)市場運行的最基本機制，是用于調(diào)節(jié)市場供給與需求之間關(guān)系的市場運行的形式和手段。供求關(guān)系的變化導致價格的漲落，反過來又刺激或抑制供給和需求。

01價格機制

02貨幣機制

03供求機制

04競爭機制通過價格競爭、質(zhì)量競爭、服務(wù)競爭等手段，以較高的質(zhì)量和低廉的價格戰(zhàn)勝對手的形式。房地產(chǎn)競爭一般有兩種方式，即價格競爭和非價格競爭。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律房地產(chǎn)具有消費品和投資品的雙重屬性，因此房地產(chǎn)市場存在空間市場和資產(chǎn)市場兩個層面。在空間市場層面上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。空間市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。1．房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

空間市場資產(chǎn)市場在資產(chǎn)市場層面上，房地產(chǎn)被當做一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，目的是獲取投資收益。

房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場聯(lián)系緊密。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律2．房地產(chǎn)市場的周期1）房地產(chǎn)市場的自然周期（1）復蘇階段（2）擴張階段（3）收縮階段（4）衰退階段房地產(chǎn)自然周期第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律2．房地產(chǎn)市場的周期2）房地產(chǎn)市場的投資周期隨著自然周期的運動，投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也將呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。第一階段房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向第一階段運動時，很少有資本投向存量房地產(chǎn)，沒有資本投入新項目的開發(fā)建設(shè)。第三階段自然周期達到峰值并進入第三階段時，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目，房地產(chǎn)市場流動性很高。自然周期運動通過第一階段，部分投資者回到市場中來，爭取以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。自然周期第二階段后半段，資本流量顯著增加。

第二階段之后當投資者認識到市場下滑時，會降低對投資的回報預期，降低購買存量房地產(chǎn)的出價，房地產(chǎn)市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。

第四階段國內(nèi)外房地產(chǎn)市場運行的比較分析一、國外房地產(chǎn)市場運行階段的選取為準確選取與中國房地產(chǎn)市場運行相似的國家和地區(qū)，首先對不同國家房地產(chǎn)的發(fā)展背景進行分析，相似國家的選取一是要考慮其發(fā)展背景，二是要考慮其代表性。日本和德國都屬于戰(zhàn)后發(fā)展起來的國家，與我國改革開放后房地產(chǎn)才得以發(fā)展的情況非常類似，所以選擇日本和德國為主要的房地產(chǎn)類比國家，同時考慮房地產(chǎn)發(fā)展成熟國家的房地產(chǎn)市場的運行有規(guī)律性可言，因此選取美國房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場類比的另一個參照對象。二、房地產(chǎn)市場運行階段類比分析1．房地產(chǎn)市場運行階段的類比原理將國內(nèi)外房地產(chǎn)市場運行資料進行整理，合理劃分出不同代表性的階段，找出與中國目前房地產(chǎn)市場運行特征比較相似的若干階段，然后利用聚類分析方法，將這些階段進行分類。通常只需要選取與中國房地產(chǎn)市場運行階段屬于同類的且較相似的階段進行分析比較，如果為了進一步分析與目前中國房地產(chǎn)市場相似的國外市場階段，可采用模式識別方法，計算不同市場的貼近度。

……詳見教材案例分析課堂總結(jié)房地產(chǎn)房地產(chǎn)按物理形態(tài)上劃分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型，是土地及定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)基本內(nèi)容主要包括土地開發(fā)和再開發(fā)、房屋開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融以及房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理。房地產(chǎn)市場運行機制房地產(chǎn)市場運行機制就是指構(gòu)成房地產(chǎn)市場的各個要素之間相互聯(lián)系、互為因果的聯(lián)結(jié)關(guān)系及運轉(zhuǎn)方式。其主要包括價格機制、貨幣機制、供求機制及競爭機制。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場具有的基本特性：地域性、不完全競爭性、權(quán)益性、市場投機性及供給調(diào)節(jié)滯后性以及受法律、法規(guī)和政策制約。THANKS感謝觀看——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營【本章導讀】隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展與進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始將房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值的經(jīng)濟活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分。通過本章的學習要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念、特點，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的形式、程序與內(nèi)容；熟悉房地開發(fā)與經(jīng)營的決策類型與程序；了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的原則。章節(jié)導讀第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

基本理論與策略——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——CONTENTS目錄房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析01房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論02項目導航PART01房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念與關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和政策，依據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，在依法取得的城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)、并銷售或出租的綜合性經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的價值，主要體現(xiàn)在為消費者提供了滿足其需求的空間、時間和服務(wù)。1．房地產(chǎn)開發(fā)的概念第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念與關(guān)系

經(jīng)營是商品生產(chǎn)者以市場為對象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實現(xiàn)企業(yè)的目標，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟活動與企業(yè)的外部環(huán)境達成動態(tài)均衡的一系列有組織的活動。2．房地產(chǎn)經(jīng)營的概念狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動，活動范圍主要是在流通領(lǐng)域；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建筑、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)濟活動。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念與關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營之間既相互區(qū)別又相互聯(lián)系。3．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系

從廣義的角度理解從狹義的角度理解兩者本質(zhì)上一致，側(cè)重點不同。房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重的是一種行為，強調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的過程；而房地產(chǎn)經(jīng)營強調(diào)的則是這種行為的目的——獲得預期的經(jīng)濟效益。兩者相對獨立。房地產(chǎn)開發(fā)只是一種投資、建設(shè)和勞動的行為，開發(fā)活動本身并不反映上述社會經(jīng)濟關(guān)系的本質(zhì)特征；而房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是在一定社會經(jīng)濟形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系，這種關(guān)系通常是通過市場交換來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)經(jīng)營對社會消費、就業(yè)、金融等行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響力逐漸在加大，因此，它在人們社會經(jīng)濟生活中占據(jù)重要地位。

需要注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)營貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的始終，并在開發(fā)行為結(jié)束形成一定的房地產(chǎn)產(chǎn)品之后，仍然以產(chǎn)品為主要經(jīng)營對象而繼續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)營的目標是獲得一定的投資效益，投資的對象是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而這個產(chǎn)品的形成則依賴于房地產(chǎn)開發(fā)行為的實施。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析二、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容1．按開發(fā)的內(nèi)容劃分土地開發(fā)：是指土地開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后，通過征地、拆遷、安置等工作，將土地開發(fā)成具有“七通一平”（供水、供電、供熱、供氣、排水、電信、道路暢通，場地平整）條件的建房基地，然后通過協(xié)議、招標或拍賣的方式，將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營方式。房屋開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求建造各類房地產(chǎn)商品，并以出售或出租的手段將這些房地產(chǎn)商品推入市場的一種開發(fā)經(jīng)營方式。綜合開發(fā)：是指土地開發(fā)以及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進行建設(shè)的開發(fā)方式。綜合開發(fā)方式是目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的一種開發(fā)方式。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析二、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容2．按開發(fā)的區(qū)域劃分新區(qū)開發(fā)：主要是對城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地進行改造，使之變成建設(shè)用地，并進行一系列房屋、道路、公用設(shè)施等方面的建造和鋪設(shè)，使之變成新的城區(qū)。建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模新區(qū)的開發(fā)。舊區(qū)再開發(fā)：也稱為舊區(qū)改造，主要是對已建成的某些區(qū)段的建筑和各項配套設(shè)施進行拆遷改造或重新建設(shè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析二、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容3．按照開發(fā)的規(guī)模劃分單項開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一的項目，這種項目開發(fā)投資較少，建設(shè)周期較短，往往表現(xiàn)為分散建造的一些單項工程或單位工程。小區(qū)開發(fā)：是指對范圍廣、項目類型多、建設(shè)周期長的房地產(chǎn)項目的綜合開發(fā)，如住戶在200戶左右的住宅小區(qū)的開發(fā)。成片開發(fā)：規(guī)模大、占地多、功能多，無論是新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)再開發(fā)都表現(xiàn)為成片建造多個工程項目，實施多種配套，是一種投資額高、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容劃分

1）地產(chǎn)經(jīng)營

地產(chǎn)經(jīng)營是以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行的土地開發(fā)經(jīng)營。城市土地有償使用，是指國家作為城市土地的所有者，將土地的使用權(quán)長期或一定期限內(nèi)有償?shù)剞D(zhuǎn)移給用地者和向土地使用者征收稅、費的土地使用制度。城市的地產(chǎn)經(jīng)營，實際上就是經(jīng)營者為了獲得一定的經(jīng)濟效益，對土地使用權(quán)的經(jīng)營。

國家總的指導方式是國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，實行土地使用權(quán)有償有限期出讓制度，建立正常的土地使用權(quán)價格的市場形成機制，促進地產(chǎn)經(jīng)營健康發(fā)展。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容劃分2）房產(chǎn)經(jīng)營

房產(chǎn)經(jīng)營就是經(jīng)營者以房產(chǎn)為對象，根據(jù)國家政策要求，考慮自身技術(shù)經(jīng)濟條件和外部環(huán)境條件，經(jīng)營房屋開發(fā)和房屋流通并取得一定經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動。為了實現(xiàn)房屋最大的使用價值，使其發(fā)揮最大的效用，經(jīng)營者對房屋進行建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等活動。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容劃分3）服務(wù)經(jīng)營

服務(wù)經(jīng)營是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營過程以及對房地產(chǎn)的使用過程中提供的一系列經(jīng)營性、服務(wù)性的活動，如對房地產(chǎn)開發(fā)進行的投資咨詢、價值評估、拆遷安置服務(wù)，使用過程提供的房屋裝飾、修繕服務(wù)以及居住區(qū)環(huán)境服務(wù)及管理等。從目標決策開始，到建設(shè)施工之中，一直到最后的物業(yè)管理，都離不開房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營活動。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容劃分4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營是指一個房地產(chǎn)企業(yè)從事多項房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。綜合開發(fā)必須遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、合理布局、配套建設(shè)”的工作方式。這種經(jīng)營方式對于加速實現(xiàn)城市總體規(guī)劃、改善城市面貌、促進生產(chǎn)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展、提高經(jīng)濟效益和社會效益，有著十分重要的作用。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容2．按房地產(chǎn)經(jīng)營方式劃分1）專項經(jīng)營是指一個房地產(chǎn)企業(yè)只從事或主要從事某一方面、某一環(huán)節(jié)的經(jīng)營業(yè)務(wù)。專業(yè)化程度高、經(jīng)營項目單一、經(jīng)營要素集中3）集團經(jīng)營指將具有各種經(jīng)營職能的房地產(chǎn)企業(yè)組成企業(yè)集團，或者在總公司下設(shè)若干子公司從事多方面的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。4）跨國經(jīng)營包括國與國之間合資、合作，到國外投資與到國外營銷等形式。2）綜合經(jīng)營是指一個房地產(chǎn)企業(yè)從事多項房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。這種經(jīng)營方式的優(yōu)點在于回旋余地大，能提供一條龍式的配套服務(wù)。01020304第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序1．投資機會的選擇

投資機會的選擇由投資機會尋找和篩選兩個過程組成。無論是尋找投資機會還是對投資機會進行篩選，都與對房地產(chǎn)市場的了解、調(diào)查和分析有關(guān)，都是在對市場環(huán)境的分析和市場供求關(guān)系的分析基礎(chǔ)上完成的。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序2．項目的前期工作項目的前期工作主要是指在投資項目確定以后到項目開始施工之前要進行和開展的工作。前期工作主要是完成項目開工前的所有報批手續(xù)并取得相應(yīng)的法律文書，開發(fā)商在這一階段的主要內(nèi)容有：完成各種報批手續(xù)，獲取有關(guān)證書；完成基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的談判和協(xié)調(diào)；籌措房地產(chǎn)項目開發(fā)資金；確定市場售價和租金；確定施工進度以及工程項目的招投標等。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序3．建設(shè)階段建設(shè)階段是指從挖土開槽直到竣工備案的整個過程，這個階段又稱為施工階段。建設(shè)階段要實施質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等過程項目管理。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序4．租售階段租售的方式有自行租售和委托租售兩種類型。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理方式：有聯(lián)合代理、獨家代理；買房代理和賣方代理；首席代理和分代理。租售進度的安排要考慮工程建設(shè)進度、融資需求、市場供求狀況、營銷策略、宣傳策略，以期將投資收益最大化或投資損失最小化。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序5．物業(yè)管理階段物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動整個循環(huán)的最后環(huán)節(jié)，是集經(jīng)營、管理、服務(wù)于一體的第三產(chǎn)業(yè)活動。業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、修繕等，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。PART02房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策原則1．遵守政策法規(guī)原則為了促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育房地產(chǎn)市場，國家及地方政府制定了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策，無論是部門決策、企業(yè)決策，都必須以政策法規(guī)為依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策原則2．取得最佳效益原則房地產(chǎn)企業(yè)在進行決策時應(yīng)把速度和效益、眼前利益與長遠利益、企業(yè)效益與社會效益很好地結(jié)合起來，運用正確的方法，在從多個可行性方案中尋求最優(yōu)方案的同時，選擇效益較高的決策方案，使得企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益，同時也取得良好的社會效益。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策原則3．定性分析與定量分析相結(jié)合的原則

定性分析是通過對經(jīng)濟現(xiàn)象矛盾的揭示，對其內(nèi)在聯(lián)系進行邏輯推理來認識經(jīng)濟現(xiàn)象發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，能更真實、更客觀地反映實際情況，是一種更科學、更符合實際的方法。定量分析更注意經(jīng)濟現(xiàn)象數(shù)量的描述，采用數(shù)學模型，依賴數(shù)學計算進行分析。

房地產(chǎn)投資決策必須堅持以定量分析為主的原則，許多技術(shù)經(jīng)濟指標須依賴定量分析才能求得，然而定量分析也有賴于定性分析，只有建立在科學的定性分析基礎(chǔ)上的定量分析，才是最可靠的。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策原則4．風險意識原則由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大、期限長，不僅受經(jīng)濟因素的影響，而且受社會因素、政治因素的影響，尤其是在競爭激烈、市場波動較大時，房地產(chǎn)項目投資也將面臨較大的風險。房地產(chǎn)投資決策，應(yīng)把具備風險意識，進行各類風險因素的分析與判斷作為一項基本原則。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策確定型決策是一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進行的決策，即在已知未來可能發(fā)生的情況的條件下，根據(jù)每一個行動方案只能產(chǎn)生的唯一的結(jié)果，選擇最優(yōu)方案。確定型決策問題一般需具備以下條件。①存在決策者希望達到的一個明確目標（收益最大或損失最?。?；②只存在一個確定的自然狀態(tài)；③有兩個或兩個以上的行動方案可供決策者做出選擇；④不同的行動方案在確定狀態(tài)下的損益值可以計算出來。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策

量本利分析全稱為產(chǎn)量成本利潤分析，主要用于研究價格、單位變動成本和固定成本總額等因素之間的關(guān)系。這是一個簡單而實用的管理技術(shù)，用于項目成本管理中，可以分析項目的合同價格、工程量、單位成本及總成本相互關(guān)系，為工程決策階段提供依據(jù)。

量本利分析法是研究企業(yè)在經(jīng)營過程中一定時期內(nèi)的成本、業(yè)務(wù)量（生產(chǎn)量或銷售量）和利潤之間的變化規(guī)律，從而對利潤進行規(guī)劃的一種技術(shù)方法。但是量本利分析方法也有其局限性，它必須在價格、銷量無顯著變化的基本假定下進行，否則這種方法將無法解釋和應(yīng)用。1）量本利分析的概念第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策

設(shè)某企業(yè)生產(chǎn)甲產(chǎn)品，本期固定成本總額為C1，單位售價為P，單位變動成本為C2，并設(shè)銷售量為Q單位，銷售收入為Y，總成本為C，利潤為TP。則成本、收入、利潤之間存在的關(guān)系為2）量本利分析的基本數(shù)學模型第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策如圖所示，以縱軸表示收入與成本，以橫軸表示銷售量，建立坐標圖，并分別在圖上畫出成本線和收入線，如此得到的坐標圖稱為盈虧分析圖。其中，收入線與成本線的交點稱為盈虧平衡點或損益平衡點。在該點上，企業(yè)的產(chǎn)品收入與成本正好相等，即處于不虧不盈或損益平衡狀態(tài)，也稱為保本狀態(tài)。3）盈虧分析圖和盈虧平衡點盈虧分析圖第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策保本銷售量和保本銷售收入，就是對應(yīng)盈虧平衡點，銷售量Q和銷售收入Y的值，分別以Q0和Y0表示。由于在保本狀態(tài)下，銷售收入與生產(chǎn)成本相等，即4）保本銷售量和保本銷售收入式中，——亦稱邊際利潤；——亦稱邊際利潤率。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型2．風險型決策風險型決策又稱概率型決策，其特點是決策問題上存在兩個或兩個以上的自然狀態(tài)，各種狀態(tài)下出現(xiàn)的概率可以大概估算出來，即每種狀態(tài)下出現(xiàn)的可能性大小可以估計。所以，只能根據(jù)概率進行決策，并且無論采用何種方案都要為此冒一定風險。風險型決策常用方法是期望值法和決策樹法。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型2．風險型決策期望值法期望值法是比較各方案的損益期望值，選擇損益期望值較優(yōu)的方案的一種決策方法。損益期望值，是指各種狀態(tài)的概率乘以相應(yīng)損益值的總和。期望值計算公式為：1）期望值法式中，——某方案的損益期望值；——某方案在某種狀態(tài)下的損益值，收益值取“+”，虧損值取“－”；——未來狀態(tài)出現(xiàn)的概率；——未來狀態(tài)的個數(shù)。N第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型2．風險型決策決策樹法是概率分析中常用的方法之一，是直觀運用概率分析的一種圖解方法。2）決策樹法決策樹一般由決策點、機會點、方案枝、概率枝等組成，其繪制方法如下：首先確定決策點，決策點一般用“□”表示。然后從決策點引出若干條直線，代表各個備選方案，這些直線稱為方案枝。方案枝后面連接一個“○”稱為機會點。從機會點畫出的各條直線，稱為概率枝，代表將來的不同狀態(tài)，概率枝后面的數(shù)值代表不同方案在不同狀態(tài)下可獲得的收益值。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型2．風險型決策為了便于計算，對決策樹中的“□”（決策點）和“○”（機會點）均進行編號。編號的順序是從左到右，從上到下。畫出決策樹后，就可以很容易地計算出各個方案的期望值并進行比選。2）決策樹法首先，繪制決策樹，并對決策點及自然狀態(tài)點從左至右、從上至下編號；其次，根據(jù)期望值準則，從右至左、逆向編號計算每個方案的期望值；最后，對各方案的期望值進行比較，剪去期望值較差的分枝，最后留下的一枝即為最優(yōu)方案。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型3．不確定型決策

小中取大準則法是指持這種標準的決策者，對客觀環(huán)境總是抱悲觀態(tài)度，萬事總覺得不會如意，所以為了保險起見，總是從最不利處估計事情的結(jié)果，而從最壞的情況中選擇最好的方案。采用這種決策標準時，應(yīng)先從每一方案中選擇一個最小的收益值，然后選取最小的收益值中的最大值所對應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。（例2-1見教材

）1）小中取大準則法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型3．不確定型決策

大中取大準則是指先從各種情況下選出每個方案的最大收益值，然后對各方案進行比較，以收益值最大的方案為最優(yōu)方案。這種追求利益最大的決策方法有一定風險性，只有資金、物資雄厚，即使出現(xiàn)損失對其影響也不大的企業(yè)才敢采用。（例2-2見教材

）2）大中取大準則法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型3．不確定型決策后悔值是指某種自然狀態(tài)下可能獲得最大收益與采用某一方案所實際獲得的收益的差值。即應(yīng)當?shù)玫剑捎谑C會而未能得到的那一部分收益。采用該決策標準時，需先找出每個方案的最大后悔值，再選取與最大后悔值中的最小值相應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。（例2-3見教材

）3）后悔值準則法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序1．確定決策目標目標是經(jīng)營決策的依據(jù)，合理的目標是有效決策的前提，也是評價決策效果的依據(jù)。目標選擇錯了，就會一錯再錯，造成整個決策的失誤。在發(fā)現(xiàn)經(jīng)營問題后，就要進行調(diào)查研究，查清問題的性質(zhì)、范圍和特點，把問題的癥結(jié)表達出來，找到真正原因，從而確定解決問題所期望達到的結(jié)果，即決策目標。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序2．方案設(shè)計

1）擬訂方案決策在于選擇，擬訂決策方案是經(jīng)營決策的基礎(chǔ)。在確定目標之后，應(yīng)充分發(fā)動企業(yè)多方面力量搜集、掌握豐富的信息，擬制為實現(xiàn)目標的各種備選方案，供進一步選擇。擬制方案時，需要注意以下兩點（一是整體詳盡性；二是相互排斥性）。

2）分析評價方案的分析評價就是在進行選擇之前對每一個備選方案有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會環(huán)境等各方面的條件、因素、潛在問題進行分析（如限制因素分析、潛在問題分析），并與預先確定的目標進行比較，做出綜合評價。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序3．方案選擇選擇方案是整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的中心環(huán)節(jié)。要正確有效地進行方案選擇，決策者必須仔細考慮全部事實、確定是否可以獲取足夠的信息，并掌握方案選擇的標準，最終選擇最優(yōu)方案。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序4．執(zhí)行方案執(zhí)行已選擇的決策方案，是將決策變?yōu)楝F(xiàn)實的關(guān)鍵。決策的好壞要由實施的結(jié)果來判別?？刂啤⒈O(jiān)督和反饋對決策成敗起決定性的作用。在實施中及時發(fā)現(xiàn)情況，及時反饋，查明原因，修正方案，進行有效控制，以保證原定目標的實現(xiàn)。此外，在執(zhí)行中還會發(fā)現(xiàn)新問題，從而需要進行新的決策后再付諸實施，這又開始了一個新的決策過程。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序5．反饋控制房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的反饋控制是指把決策過程中的實際值與目標值的偏差準確而及時地輸送給決策者，從而使決策者根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化，對決策方案進行不斷的修正，以保證決策目標的順利地進行。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序6．追蹤決策追蹤決策是指在原有決策的實施危機經(jīng)營決策目標的實現(xiàn)時，或原有決策是正確的，但由于客觀或主觀條件發(fā)生重大變化時，對決策目標或決策方案進行的一種根本性修正，確定新的目標，重新擬訂可行的方案，并進行評估、選擇和實施方案。河北秦皇島開發(fā)區(qū)C項目經(jīng)營決策案例分析一、項目概況1．C項目建設(shè)地點本項目擬建設(shè)在秦皇島開發(fā)區(qū)婁山路2號。西臨開發(fā)區(qū)國際發(fā)展大廈，東臨景色優(yōu)美的湯河水上公園，南臨秦皇島市區(qū)主干道河北大街。在此位置可南眺渤海，北覽燕山，交通極其便利，周邊環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越。2．C項目建設(shè)規(guī)模C項目總占地面積19571m2，分三期建設(shè)。其中，地上總建筑面積約95000m2，按每戶住宅90m2計算，小區(qū)建造約1056套住宅，每戶按3.5人計算，小區(qū)約居住人口3700人，是開發(fā)區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。具體技術(shù)經(jīng)濟指標如表所示。案例分析……詳見教材課堂總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)是在依據(jù)國家的法律取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)經(jīng)營基本概念房地產(chǎn)經(jīng)營有廣義和狹義之分；房地產(chǎn)經(jīng)營按內(nèi)容可劃分為地產(chǎn)經(jīng)營、房產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)經(jīng)營和房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營決策房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營決策的類型有確定型決策、風險型決策兩種，按照科學的決策理論，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策可分為確定決策目標、方案設(shè)計、方案選擇、執(zhí)行方案、反饋控制及追蹤決策六個階段。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序與內(nèi)容投資機會選擇與分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理階段。THANKS感謝觀看——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營【本章導讀】房地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟實體組織，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的主要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)通過有效的經(jīng)營活動，為社會提供各種產(chǎn)品，其完善與發(fā)展為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供了重要保障。通過本章的學習，要求掌握房地產(chǎn)企業(yè)的概念和性質(zhì)，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的條件與資質(zhì)等級；熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)形式，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃的特點；了解房地產(chǎn)企業(yè)制度。章節(jié)導讀第三章房地產(chǎn)企業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——CONTENTS目錄房地產(chǎn)企業(yè)概述01房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理02項目導航房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)03PART01房地產(chǎn)企業(yè)概述第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。1．房地產(chǎn)企業(yè)的概念第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類2．房地產(chǎn)企業(yè)的分類1）從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)營銷等。（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)是指在房屋或土地的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當媒介作用的企業(yè)，主要包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)等。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、商業(yè)服務(wù)以及其他經(jīng)營服務(wù)等。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類2．房地產(chǎn)企業(yè)的分類2）從經(jīng)營范圍的角度劃分（1）房地產(chǎn)綜合企業(yè)是指綜合從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)。（2）房地產(chǎn)專營企業(yè)是指長期專門從事如房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務(wù)以及物業(yè)管理等某一方面經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。（3）房地產(chǎn)項目企業(yè)是指針對某一特定房地產(chǎn)開發(fā)項目而設(shè)立的企業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類2．房地產(chǎn)企業(yè)的分類3）按現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)劃分全民所有制

企業(yè)股份合作制企業(yè)0104集體所有制企業(yè)私營企業(yè)0205股份制企業(yè)外資企業(yè)0306第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性1．經(jīng)營對象的不可移動性

無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其經(jīng)營對象都是不動產(chǎn)，且具有不可移動性。這種特殊性使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中受到十分巨大的影響，受周圍環(huán)境的影響也較大，經(jīng)營績效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性2．業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性在房地產(chǎn)企業(yè)從事經(jīng)營活動（即征地，拆遷，土地開發(fā)，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋開發(fā)，房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租，房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)）的過程中，必然產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)，這些是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要內(nèi)容。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)主要圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進行一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動，溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，因此，中介企業(yè)提供的是各類房地產(chǎn)服務(wù)。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性3．經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性①行業(yè)的市場規(guī)模較大，對企業(yè)發(fā)展具有巨大的推動作用。②行業(yè)的競爭范圍主要是本地市場，是面向區(qū)域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動。③目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的數(shù)量眾多，但有較強實力的企業(yè)數(shù)量則較少，市場競爭激烈，企業(yè)經(jīng)營過程中面臨的不確定性較強。④房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多，是領(lǐng)域較為廣闊的一個市場。⑤房地產(chǎn)業(yè)進入障礙比較大。⑥房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金量投入大、風險高，如果企業(yè)經(jīng)營得當，其盈利水平就會較高，這種較高水平的盈利是對其承擔的高風險的補償。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性4．經(jīng)營活動資金和人才的密集性房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每個經(jīng)營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業(yè)。所謂人才密集是指在房地產(chǎn)開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度1．開發(fā)經(jīng)營管理制度開發(fā)經(jīng)營管理制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要制度。其主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)開發(fā)工作管理制度項目前期工作管理辦法房屋營銷工作管理制度材料管理工作制度計劃工作管理制度計量工作監(jiān)督制度合作開發(fā)商品房管理制度拆遷補償工作管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度2．工程技術(shù)管理制度工程技術(shù)管理制度是有關(guān)工程技術(shù)方面的制度。其主要內(nèi)容有：規(guī)劃、設(shè)計和報建工作制度圖紙審核管理制度工程質(zhì)量管理制度設(shè)計招標制度工程項目管理制度配套工作管理制度安全生產(chǎn)責任制度圖紙、技術(shù)資料管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度3．經(jīng)濟核算管理制度經(jīng)濟核算管理制度是有關(guān)財務(wù)、資金使用方面的制度。其主要內(nèi)容有：財務(wù)工作管理制度成本工作管理制度會計核算工作管理制度經(jīng)濟活動分析工作管理制度審計工作管理制度現(xiàn)金管理制度及差旅報銷制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度4．行政人事管理制度行政人事管理制度是公司有關(guān)行政人事方面的管理制度。其主要內(nèi)容有：秘書工作管理制度

文印、文件工作管理制度

檔案管理制度

人事工作管理制度

職工考勤管理制度

辦公用品管理制度

機動車輛管理制度

公司用工制度

干部與技術(shù)人員考核晉升制度

職工食堂等的后勤方面的管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度5．物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度是有關(guān)物業(yè)管理、售后服務(wù)、租賃等方面的管理制度。其主要內(nèi)容有：商品房售后管理制度住宅小區(qū)管理制度

房產(chǎn)管理制度

房產(chǎn)租金管理制度

房屋維修管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標與計劃1．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標制定的原則可行性原則?？尚行栽瓌t是指企業(yè)制定的目標能夠在未來基本實現(xiàn)，任何企業(yè)經(jīng)營目標的制定必須具有可行性，否則，企業(yè)必將蒙受巨大的經(jīng)濟損失。一致性原則。一致性原則是指在企業(yè)目標體系中，各個目標層級應(yīng)協(xié)調(diào)一致，保持平衡，共同構(gòu)成目標系統(tǒng)?？闪炕瓌t?？闪炕瓌t是指企業(yè)制定的目標在實施過程中能夠量化、控制和考核。彈性原則。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境是不斷變化的，因此，為適應(yīng)不斷變化的內(nèi)部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標應(yīng)具有一定的彈性。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標與計劃1．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的

戰(zhàn)略目標房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的

戰(zhàn)術(shù)目標指企業(yè)長遠發(fā)展方向、規(guī)劃的總目標或基本目標，由成長性目標、盈利性目標和競爭性目標構(gòu)成。是戰(zhàn)略目標的具體化，也是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的必經(jīng)途徑。其內(nèi)容由市場定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價格策略、廣告策略、營銷策略五個方面構(gòu)成。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標與計劃1．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標3）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的調(diào)整

①收集信息。收集對房地產(chǎn)企業(yè)有影響的信息，以利于找出調(diào)整經(jīng)營目標的因素，如房地產(chǎn)企業(yè)前階段經(jīng)營業(yè)績情況、國家出臺的相關(guān)政策等。②進行分析。找出相關(guān)問題之后，為利于確定調(diào)整經(jīng)營目標的幅度，就要對因素進行分析，分析其對前期制定目標的影響程度。③可行性論證。對調(diào)整的幅度進行可行性論證，通過論證，確保調(diào)整后經(jīng)營目標的可靠性和實施的可行性。④做出決策。對調(diào)整的經(jīng)營目標進行反復論證后，不僅要對調(diào)整的經(jīng)營目標做出決策，而且還要制定出要調(diào)整的房地產(chǎn)經(jīng)營目標的方針。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標與計劃2．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃（1）房地產(chǎn)企業(yè)長期經(jīng)營計劃的基本內(nèi)容

企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃：包括企業(yè)未來主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，開發(fā)各類物業(yè)類型的比例，各類物業(yè)類型在市場中的占有率等。企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃：是指在企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上制訂的企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃。企業(yè)人員培訓規(guī)劃：包括企業(yè)人員技術(shù)水平、文化素質(zhì)在規(guī)劃期內(nèi)要達到的程度，培養(yǎng)各類人才的比例，以及要采取的措施和需要的條件等。企業(yè)某些重要或?qū)ｉT性問題的規(guī)劃：如成立新型建筑材料應(yīng)用技術(shù)研究中心，以確保企業(yè)在技術(shù)方面的領(lǐng)先地位，為客戶提供差異化產(chǎn)品。1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃的內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標與計劃2．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃（2）房地產(chǎn)企業(yè)短期經(jīng)營計劃的基本內(nèi)容

短期經(jīng)營計劃是在企業(yè)長期計劃要求及各項技術(shù)經(jīng)濟指標的基礎(chǔ)上，依據(jù)近期市場研究資料、相關(guān)部門政策以及上年度經(jīng)營計劃的有關(guān)資料編制而成的。生產(chǎn)經(jīng)營綜合計劃：是長期經(jīng)營計劃的年度具體化和數(shù)量化，并不是執(zhí)行計劃，它主要確定了房地產(chǎn)企業(yè)在該年度應(yīng)該實現(xiàn)的各項技術(shù)經(jīng)濟指標。專業(yè)計劃：依據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營綜合計劃編制，它是將年度計劃轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)計劃的執(zhí)行性計劃，包括材料供應(yīng)計劃、財務(wù)計劃、成本計劃及技術(shù)組織措施計劃等。1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃的內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標與計劃2．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃的特點戰(zhàn)略性。企業(yè)的生存與發(fā)展，關(guān)鍵在于計劃體系是否健全、是否從戰(zhàn)略角度考慮計劃內(nèi)容。（3）（2）（1）（4）綜合性。一是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的計劃；二是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的計劃；三是關(guān)于企業(yè)財務(wù)、人事及企業(yè)長遠發(fā)展的計劃。權(quán)威性。企業(yè)經(jīng)營計劃是企業(yè)發(fā)展的行動綱領(lǐng)，一旦制訂就具有權(quán)威性。靈活性。計劃的編制需要一定的靈活性或彈性，強調(diào)人的主觀能動性，這樣企業(yè)才可能抓住機遇或規(guī)避風險。PART02房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理①有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；②有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；③注冊資本100萬元以上；④有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；⑤符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。另外，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，在上述基礎(chǔ)上做出另行規(guī)定，以提高設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件。1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理①向上級機關(guān)提出組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請報告；②擬訂房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的章程；③向當?shù)卣蚍康禺a(chǎn)主管部門提出成立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的申請報告；④申報企業(yè)的資質(zhì)等級；⑤辦理銀行的開戶手續(xù)，并存入資金；⑥辦理資金信用證明；⑦辦理經(jīng)營場所的使用證明；⑧向工商行政管理申請注冊登記。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序1）工商登記第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期，但延長期不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長；對于不符合條件登記的，應(yīng)當說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)主管部門的意見。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序2）資質(zhì)審查工商行政管理部門對符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出如下規(guī)定：第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)經(jīng)濟技術(shù)素質(zhì)、管理素質(zhì)、資本數(shù)額、企業(yè)經(jīng)歷和業(yè)績的綜合體現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)進行資質(zhì)管理，是保證房地產(chǎn)企業(yè)依法規(guī)范地從事開發(fā)經(jīng)營活動、維護房地產(chǎn)市場正常的經(jīng)濟秩序、確保企業(yè)素質(zhì)不斷提高的一項極為重要的措施。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級4個資質(zhì)等級。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級與管理第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理

我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。

經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門頒發(fā)相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制作。資質(zhì)證書分為正本和副本，資質(zhì)審批部門可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書副本若干份。任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領(lǐng)。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理

①企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。②企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。③企業(yè)有隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的，涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。④企業(yè)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量低劣工程，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。⑤企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，由原資質(zhì)審批部門予以警告，責令限期改正，降低資質(zhì)等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。⑥企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質(zhì)審批部門予以警告，責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)處罰第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理1．房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立條件①有自己的名稱、組織機構(gòu)和章程；②有固定服務(wù)場所；③注冊資金達到規(guī)定的要求金額；④機構(gòu)內(nèi)專職房地產(chǎn)估價師和專職房地產(chǎn)估價員的人員數(shù)量達到所設(shè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)規(guī)定的要求。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理2．房地產(chǎn)估計企業(yè)設(shè)立程序新設(shè)立機構(gòu)的名稱必須有“房地產(chǎn)估價”或者“房地產(chǎn)評估”字樣，出資人應(yīng)當是自然人，組織形式可以是有限責任公司或者合伙企業(yè)，注冊資本或者出資額要符合規(guī)定，有固定經(jīng)營場所等。具體辦理程序可參考房地開發(fā)企業(yè)的工商登記流程。1）工商登記第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理2．房地產(chǎn)估計企業(yè)設(shè)立程序工商注冊后30日內(nèi)，到所在地的省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。新設(shè)立的機構(gòu)必須達到房地產(chǎn)估價機構(gòu)三級資質(zhì)所規(guī)定的條件，可向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)三級資質(zhì)，需如實提交的材料包括：

2）資質(zhì)審查房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級申請表。營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件。出資證明復印件。法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復印件。專職注冊房地產(chǎn)估價師證明。固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明。經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復印件，有關(guān)估價質(zhì)量管理，估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件，申報機構(gòu)信用檔案信息。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理3．房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)等級管理

房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)分一級、二級、三級3個等級。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可，并接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的指導和監(jiān)督。申請核定房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級，應(yīng)當如實向資質(zhì)許可機關(guān)提交下列材料。房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級申請表（一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章）；房地產(chǎn)估價機構(gòu)原資質(zhì)證書正本復印件、副本原件；營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；出資證明復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；專職注冊房地產(chǎn)估價師證明；固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明；經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）及有關(guān)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報機構(gòu)信用檔案信息；隨機抽查的在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)申報機構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價報告復印件（一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章）。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理三、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理1．房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱、組織機構(gòu)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名稱應(yīng)當注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀”字樣，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。有固定的經(jīng)營場所。有符合固定的注冊資本。所設(shè)機構(gòu)持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員和持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員數(shù)量達到所設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的類型規(guī)定的要求。符合國家法律和工商登記管理規(guī)定的其他條件。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理三、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理2．房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，首先向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請辦理工商登