2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試重點黑金模擬題附答案

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險

2、市場需求的預(yù)測一般需要從（）類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。A.三B.四C.五D.六

3、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的主要因素是（）。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途

4、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是（）。A.資本金-借貸資金-預(yù)租售收入B.預(yù)租售收入-資本金-借貸資金C.借貸資金-預(yù)租售收入-資本金D.資本金-預(yù)租售收入-借貸資金

6、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法

7、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6

8、（）是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性

9、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資

10、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風險大B.乙物業(yè)投資風險大C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小

11、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入

12、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格

13、消費者的購買行為不包括（）。A.習慣性購買行為B.單一購買行為C.復(fù)雜購買行為D.化解不協(xié)調(diào)購買行為

14、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%

15、建設(shè)投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于（）。A.投資機會研究B.項目評估與決策C.初步可行性研究D.詳細可行性研究

16、一般來說，通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高

17、工業(yè)建筑設(shè)計的評價指標不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價

18、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟增長率

19、開發(fā)項目的內(nèi)部收益率表明了（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

20、某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運營費用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%

21、已知某投資項目當折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬元，當折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元，則該投資項目的內(nèi)部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

22、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力

23、下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標中，屬于考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是（）。A.住房可支付性指數(shù)B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.房價租金比D.量價彈性

24、償債備付率＝可用于還本付息資金與()之比。A.當期應(yīng)還本付息資金B(yǎng).當期已付利息費用C.當期本金D.當期應(yīng)付利息費用

25、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在（）中，將確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設(shè)計要求。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)工程施工許可證》

26、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期()。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

27、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.允許的最低經(jīng)濟效益指標C.最大費用D.最大利潤

28、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表

29、陰疽，治療常用A.四妙勇安湯B.陽和湯C.吳茱萸湯D.當歸四逆湯

30、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.城市建設(shè)配套費C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.不可預(yù)見費

31、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進行風險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析

32、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）。A.項目的交通組織規(guī)劃B.項目構(gòu)成及平面布置C.項目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃

33、2014年12月底，某房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)總額為8000萬元，負債總額為2000萬元，利潤額為1800萬元，則2014年12月底該企業(yè)所有者權(quán)益為（）萬元。A.2000B.6000C.6200D.8000

34、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是()。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單

35、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150

36、一寫字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬元，租金按當年實際租用時間在年初一次性收取，若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79

37、下列關(guān)于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理C.解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題

38、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%

39、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資

40、動態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標。A.開發(fā)項目投資成本大小B.開發(fā)項目投資回收能力C.開發(fā)項目資金流動速度D.開發(fā)項目資金實力

41、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策

42、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務(wù)報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算

43、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

44、相對于現(xiàn)金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率

45、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲和乙實際支付的利息額之間的關(guān)系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙

46、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設(shè)備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設(shè)備磨損的影響

47、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。A.2277.4B.2223.4C.2728.8D.2741.9

48、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項目進行可行性研究時，不必涉及的研究內(nèi)容是（）。A.市場分析B.財務(wù)評價C.國民經(jīng)濟評價D.規(guī)劃設(shè)計及方案選擇

49、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%

50、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格二、多選題

51、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益

52、在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進行檢驗。A.科學B.客觀C.準確D.全面

53、（）是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行可行性研究。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段

54、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險

55、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20％的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20％D.不滿足目標收益率要求

56、固經(jīng)丸中香附的功用A.調(diào)氣活血B.疏肝理氣C.行氣養(yǎng)血D.疏肝養(yǎng)血

57、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關(guān)系。A.互斥和相關(guān)B.獨立和相關(guān)C.互斥和獨立D.互斥、獨立和相關(guān)

58、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由（）負責。A.開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位

59、下列各項中，屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量

60、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標準類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例

61、按照地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場細分的主要方式，地域所包括的范圍可大可小，最常見的是按照（）劃分。A.城市內(nèi)某個區(qū)域B.省或自治區(qū)所轄地域C.城市D.中國房地產(chǎn)市場

62、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

63、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析

64、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷

65、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現(xiàn)金流量表

66、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風險較大B.收益率較高C.流動性較好D.投資回收期較長

67、最常見的會計期間是（）。A.三個月B.六個月C.一年D.二年

68、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇的是（）。A.地域分析與選擇B.具體地點的分析與選擇C.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇

69、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資源的是（）。A.土地B.資本C.勞動力D.技術(shù)革新

70、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進行調(diào)查，屬于（）。A.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.競爭情況調(diào)查

71、如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力，延長其（），進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經(jīng)濟壽命

72、（）是其他各工種圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計的重要依據(jù)。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖

73、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格

74、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格

75、對市場需求與供應(yīng)情況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、市場供應(yīng)與需求、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等進行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策

76、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設(shè)B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點的設(shè)置

77、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)

78、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離

79、市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.業(yè)主希望的投資回報率C.通貨膨脹率D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

80、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款50萬元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。A.1236.21B.1370.39C.1456.13D.1595.36

81、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

82、對于開發(fā)-持有出租-出售模式和購買-持有出租-出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本

83、（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準收益率C.期望投資回報率D.名義投資回報率

84、員工工資、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等屬于運營費用中的（）。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費

85、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策

86、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.允許的最低經(jīng)濟效益指標C.最大費用D.最大利潤

87、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%

88、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（）。A.折舊費B.審計費C.金融機構(gòu)手續(xù)費D.無形資產(chǎn)攤銷費

89、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。A.市場需求容量調(diào)查B.消費者行為調(diào)查C.市場營銷因素調(diào)查D.競爭情況調(diào)查

90、評標委員會通常由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三

91、從法律角度分析，認股權(quán)證本質(zhì)上是一種（）契約。A.權(quán)利B.義務(wù)C.信用D.債務(wù)

92、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機構(gòu)投資者通常會選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

93、（）的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細分和市場細分結(jié)合起來，綜合考慮。A.判斷競爭者反應(yīng)模式B.確定競爭者戰(zhàn)略C.確定競爭者目標D.識別競爭者

94、有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為（）A.差額投資內(nèi)部收益率B.凈現(xiàn)值C.內(nèi)部收益率D.等額年值

95、建設(shè)投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于（）。A.投資機會研究B.項目評估與決策C.初步可行性研究D.詳細可行性研究

96、建筑使用中，人群的活動、家具、設(shè)備、物資、風壓力、雪荷載，屬于（）。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載

97、在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎(chǔ)上，綜合考慮主要風險因素影響的情況下，得到表示風險程度的凈效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析

98、土建工程、給水排水工程、照明工程估算時，按建筑m2造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法

99、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

100、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是（）。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法三、判斷題

101、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。（）

102、房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)價格，資產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)租金。()

103、蜈蚣研末沖服，每次的用量是A.0.006～0.01gB.0.06～0.1gC.1～3gD.0.6～1g

104、葶藶子的功效是A.清化熱痰，除煩止嘔B.清化熱痰，寬胸散結(jié)C.清化熱痰，定驚利竅D.瀉肺平喘，利水消腫

105、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)負責工程項目管理。()

106、(2017年真題)權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源是抵押貸款的利息收入。（）

107、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增長和股權(quán)增加效果只在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)。（）

108、對于開發(fā)—銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資產(chǎn)投資的性質(zhì)。（）

109、構(gòu)造評價方案，就是在項目規(guī)劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。（）

110、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地可用招標出讓國有土地使用權(quán)方式來獲取土地使用權(quán)。

111、房地產(chǎn)投資信托基金常采用“開發(fā)-持有出租-出售”的模式。（）

112、房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。（）

113、土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（）

114、既能補氣安神，又能止咳平喘的藥物是A.酸棗仁B.紫河車C.冬蟲夏草D.靈芝

115、量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。（）

116、下列哪項不是番瀉葉的功效A.瀉下通便B.清導(dǎo)實熱C.行水消脹D.清熱解毒

117、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是自用；二是出租，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。（）

118、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場經(jīng)營關(guān)系。

119、槐花具有的功效是A.涼血止血，解毒斂瘡B.涼血止血，清肝瀉火C.涼血止血，清熱解毒D.涼血止血，化痰止咳

120、采用網(wǎng)絡(luò)圖進行工程進度控制，最大的優(yōu)點在于能夠表明各項工作之間相互聯(lián)系和相互制約的關(guān)系，并能找到關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。（）

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場嚴重惡化的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。如對借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。參見教材P311。

2、答案：D本題解析：對市場規(guī)模的估計，實際上是預(yù)測市場的需求。這種市場需求的預(yù)測一般需要從六類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。其中，六類產(chǎn)品層次包括：①全部銷售；②行業(yè)銷售；③公司銷售；④產(chǎn)品線；⑤產(chǎn)品；⑥產(chǎn)品細目。五類空間層次包括：①世界；②亞洲；③中國；④城市；⑤消費者。三類時間層次包括：①短期；②中期；③長期。

3、答案：C本題解析：每一個人和單位都是房地產(chǎn)市場上現(xiàn)實或潛在的消費者。市場上的買家，主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件；而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價格水平。

4、答案：A本題解析：[解析]投資組合理論

5、答案：D本題解析：資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。

6、答案：A本題解析：本題考查的是制定租售方案。當物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。

7、答案：B本題解析：總額=700×5%×(1+7%+3%)萬元=38.5萬元。城市維護建設(shè)稅和教育費附加是以營業(yè)稅為基數(shù)的。

8、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。正外部性是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。

9、答案：B本題解析：依據(jù)不同的角度，可將投資進行分類，具體包括：①按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資；②按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資；③按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資；④按投資的經(jīng)濟用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。

10、答案：B本題解析：可以用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小，一般來說，比值越小，單位收益投資風險也就越?。环粗?，比值越大，單位收益投資風險就越大。本題中，2009年甲物業(yè)價值的標準差為100萬元，標準差與期望值之比為9.1%；2009年乙物業(yè)價值的標準差為200萬元，標準差與期望值之比為18.2%。因此，可以推斷物業(yè)乙的單位收益投資風險大于物業(yè)甲的單位收益投資風險。

11、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源主要來自于銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。P302。

12、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。收入項目求其最低值，成本項目求其最高值。參見教材P219。

13、答案：B本題解析：消費者購買決策隨其購買決策類型的不同而變化。較為復(fù)雜和花錢多的決策往往凝結(jié)著購買者的反復(fù)權(quán)衡和眾多人的參與決策。根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費者購買行為分為四種：①習慣性購買行為；②尋求多樣化購買行為；③化解不協(xié)調(diào)購買行為；④復(fù)雜購買行為。

14、答案：D本題解析：流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負債能力的指標。其表達式為：流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額錯誤100%。流動比率越高，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。該企業(yè)的流動比率=2000/100錯誤100%=200.00%。

15、答案：D本題解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。參見教材P251～252。

16、答案：D本題解析：此題屬于了解范疇。根據(jù)教材中通貨膨脹的影響。

17、答案：A本題解析：工業(yè)建設(shè)項目設(shè)計是由總平面設(shè)計、工藝設(shè)計和建筑設(shè)計三個相互聯(lián)系又相互制約的部分組成。各部分設(shè)計方案側(cè)重點不同，評價內(nèi)容也略有差異。其中，建筑設(shè)計評價指標包括：①單位面積造價；②建筑物周長與建筑面積比；③廠房展開面積；④廠房有效面積與建筑面積比；⑤工程全壽命成本。

18、答案：B本題解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求。參見教材P180。

19、答案：A本題解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。

20、答案：B本題解析：現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。稅前現(xiàn)金回報率的計算公式為：稅前現(xiàn)金回報率＝（營業(yè)利潤－年還本付息）/投資者的初始現(xiàn)金投資。其中，年還本付息A＝60×8%＋60×8%/[（1＋8%）10－1]＝8.94（萬元）。因此，該項投資的稅前現(xiàn)金回報率＝[30×（1－25%）－8.94]/（160－60）＝13.56%。

21、答案：C本題解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。參見教材P182。

22、答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達程度。

23、答案：C本題解析：A項，住房可支付性指數(shù)（HAI），是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI＜100，說明居民家庭只能承受更低價格的住房。B項，房地產(chǎn)價格指數(shù)是指反映房地產(chǎn)價格各期相對漲跌幅度的指數(shù)，可用于判斷短期價格活動和長期價格趨勢。C項，房價租金比是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值。D項，量價彈性是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。

24、答案：A本題解析：根據(jù)償債備付率的定義。

25、答案：A本題解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《規(guī)劃意見書（選址）》中，將確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設(shè)計要求。參見教材P72。

26、答案：B本題解析：動態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1)+(上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值)=[(5-1)+4.91/18.63]年=4.26年

27、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。選項A為保本點。臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值。參見教材P219。

28、答案：B本題解析：A項，項目投資現(xiàn)金流量表，該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎(chǔ)。B項，資本金現(xiàn)金流量表，從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。C項，借款還本付息估算表，本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、所得稅、債務(wù)等合理分攤。D項，在資金使用計劃和資金籌措計劃的基礎(chǔ)上，可以編制投資計劃與資金籌措表。

29、答案：B本題解析：吳茱萸——肝胃虛寒，濁陰上逆證——溫中補虛，降逆止嘔；當歸四逆湯——血虛寒厥證——溫經(jīng)散寒，養(yǎng)血通脈；陽和湯——陰疽——溫陽補血，散寒通滯。四妙勇安湯——熱毒熾盛之脫疽——清熱解毒，活血止痛。

30、答案：B本題解析：土地出讓價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓價款。其中，以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進行房屋征收補償和土地開發(fā)活動，并相應(yīng)支付城市房屋征收補償費用。

31、答案：C本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風險分析法需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。參見教材P235。

32、答案：D本題解析：規(guī)劃設(shè)計方案的選擇包括以下幾點：①市政規(guī)劃方案選擇，主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向。②項目構(gòu)成及平面布置。③建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。

33、答案：B本題解析：所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負債后由所有者享有的剩余權(quán)益，其會計恒等式有“所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負債”。則該企業(yè)所有者權(quán)益＝8000－2000＝6000（萬元）。

34、答案：B本題解析：暫無解析

35、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970（萬平方米）。

36、答案：D本題解析：已知年值A(chǔ)求現(xiàn)值P的計算公式為：式中，i為折現(xiàn)率，n為計息周期。本題中，租金按當年實際租用時間在年初一次性收取，可知第19年實際租用時間為0.8年，其租金為0.8×5＝4（萬元），在第18年末收取，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值P＝5＋A（P/A，i，n）＝5＋5[（1＋6%）17－1]/[6%（1＋6%）17]＋4/（1＋6%）18＝58.79（萬元）。

37、答案：D本題解析：D項，解析法主要用于解決一些簡單的風險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機變量，一般不多于2～3個變量的情況；當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛法進行風險分析。AC兩項，解析方法是在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎(chǔ)上，用項目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風險，進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析。B項，蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學方法。其特點是用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。

38、答案：D本題解析：由題意，銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入×100%，則銷售收入＝6540/24%＝27250（萬元）。該項目總開發(fā)價值＝總銷售收入－銷售稅費＝27250×（1－5.5%）＝25751.25（萬元）；該項目總開發(fā)成本＝項目總開發(fā)價值－銷售利潤＝25751.25－6540＝19211.25（萬元）；該項目的成本利潤率＝（銷售利潤/項目總開發(fā)成本）×100%＝（6540/19211.25）×100%＝34.04%。

39、答案：A本題解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。

40、答案：B本題解析：考點:動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期，是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。

41、答案：B本題解析：初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

42、答案：D本題解析：本題考查的是投資與成本。選項A、C應(yīng)該是不完全一樣，而非完全不一樣；選項B，投資分析中使用的成本有很多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算。

43、答案：D本題解析：考點:供給指標?？罩寐剩娇罩昧?存量＝750/5000＝15%。

44、答案：B本題解析：[解析]投資回報率

45、答案：B本題解析：甲是單利計息方式，乙是復(fù)利計息方式，設(shè)年利率為r，則：I甲＝Pr，I乙＝P[（1＋r/12）12－1]，根據(jù)常識可推斷出I甲＜I乙。

46、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是是否考慮了資金的時間價值。

47、答案：B本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。t=12×4+6=54（月），參見教材P160。

48、答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：①項目概況；②開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查；③市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；④規(guī)劃設(shè)計方案的選擇；⑤資源供給條件分析；⑥環(huán)境影響評價；⑦項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究；⑧開發(fā)建設(shè)計劃的編制；⑨項目經(jīng)濟及社會效益分析；⑩結(jié)論及建議。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，還需運用國民經(jīng)濟評價方法計算項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標，對項目進行國民經(jīng)濟評價。

49、答案：B本題解析：現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于營業(yè)利潤（凈經(jīng)營收入）扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。由題意，A=Pi/［1－1/（1+i）n］=100錯誤40%錯誤7.5%/［1－1/（1+7.5%）10］=5.83（萬元）。稅前現(xiàn)金回報率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=（20錯誤70%－5.83）/（100錯誤60%）=13.62%。

50、答案：A本題解析：本題考查的是供給指標。選項B屬于需求指標，選項CD屬于市場交易指標。

51、答案：A本題解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標。其經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

52、答案：A本題解析：對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。有效的市場調(diào)查必須具備的特點包括：①方法科學；②調(diào)查具有創(chuàng)造性；③調(diào)查方法多樣；④模型和數(shù)據(jù)相互依賴；⑤合理的信息價值和成本比率；⑥正常的懷疑態(tài)度；⑦市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。其中，在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用科學的方法，首先要仔細觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進行檢驗。

53、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)過程可以劃分為四個階段，包括：①投資機會選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設(shè)階段；④租售階段。其中，投資機會選擇與決策分析，是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段。該階段最重要的工作，就是對開發(fā)項目進行逐步深入、細化的可行性研究。

54、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。選項A收益現(xiàn)金流風險，是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風險。選項B資本價值風險，指即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化；選項D是物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風險，包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用。P21。

55、答案：C本題解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。當i值小于內(nèi)部收益率時，對于所有的i值，NPV都是正值；當i值大于內(nèi)部收益率時，對于所有的i值，NPV都是負值。參見教材P183。

56、答案：A本題解析：恐寒涼太過止血留瘀，故用少量香附辛苦微溫，調(diào)氣活血。

57、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術(shù)方案的行為過程。各種可能方案中，主要存在著以下三種關(guān)系：①互斥關(guān)系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系；②獨立關(guān)系，是指各個方案的現(xiàn)金流量是獨立的，不具有相關(guān)性；③相關(guān)關(guān)系，是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。

58、答案：D本題解析：施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度，對危及生命安全和人身健康的行為有權(quán)提出批評、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認真協(xié)調(diào)安排工程安全保險事宜，按雙方約定承擔支付保險費的義務(wù)。

59、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場分析中需求分析包括需求影響因素分析、需求預(yù)測、吸納率分析、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。

60、答案：C本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項A屬于收益相關(guān)參數(shù)；選項B、D屬于融資相關(guān)參數(shù)。

61、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。

62、答案：B本題解析：投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。該筆貸款第9年年末的本金P9可用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式求取，即：P9＝A/i×[1－1/（1＋i）n－9]＝36000/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）15－9]＝168978.471（元）。該筆貸款第10年的投資回報＝P9×i＝168978.471×7.5%＝12673.39（元）。

63、答案：B本題解析：盈虧平衡分析中的臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風險因素臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。

64、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場，一手房（增量）市場壟斷多于競爭，二手房（存量）市場競爭多于壟斷。P37。

65、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同的基礎(chǔ)。參見教材P267。

66、答案：C本題解析：短期投資是指預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，其特點是資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風險相對較小，但收益率也較低。長期投資是指投資期限在一年以上的投資，其特點是回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風險較高，但長期的盈利能力強。

67、答案：C本題解析：會計分期又稱會計期間，是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動劃分為若干個連續(xù)的、長短相同的期間。最常見的會計期間是一年，以一年確定的會計期間稱為會計年度，按年度編制的財務(wù)會計報表又稱年報。

68、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇，包括：①地域分析與選擇，是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素；②具體地點的分析與選擇，是對項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

69、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念。房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。

70、答案：C本題解析：市場調(diào)查的內(nèi)容主要包括國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查、市場需求容量調(diào)查、消費者和消費者行為調(diào)查、競爭情況調(diào)查、市場營銷因素調(diào)查等。其中，市場需求容量調(diào)查包括：①國內(nèi)外市場的需求動向；②現(xiàn)有的和潛在的市場需求量；③社會擁有量、庫存量；④同類產(chǎn)品在市場上的供應(yīng)量或銷售量，供求平衡狀況；⑤本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額；⑥本行業(yè)或有關(guān)的其他行業(yè)的投資動向；⑦企業(yè)市場營銷策略的變化，對本企業(yè)和競爭者銷售量的影響等。

71、答案：D本題解析：開發(fā)商首先需要對出租還是出售做出選擇，包括出租面積、出售面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。如果建成的物業(yè)用于出租，開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時間后將其賣掉。如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力、延長其經(jīng)濟壽命，進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。

72、答案：A本題解析：建筑平面圖是建筑工程施工圖紙中具有引導(dǎo)作用的圖紙，它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計的重要依據(jù)。

73、答案：C本題解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是指反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括：①房屋銷售價格指數(shù)；②房屋租賃價格指數(shù)；③土地交易價格指數(shù)。

74、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。收入項目求其最低值，成本項目求其最高值。參見教材P219。

75、答案：B本題解析：初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析，需對以下內(nèi)容進行粗略審查：①項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況；②項目地址及其周圍環(huán)境；③市場供應(yīng)與需求；④項目規(guī)劃設(shè)計方案；⑤項目進度；⑥項目銷售收入與投資估算；⑦項目財務(wù)分析等。

76、答案：D本題解析：[知識點]房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析

77、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。選項A是指從城市經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出的判斷；選項B指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易量變化率的比值，可以判斷市場所處的景氣階段；選項D指消費者近期的購房意愿，通常根據(jù)對消費者未來6個月內(nèi)是否計劃買房的調(diào)查結(jié)果來構(gòu)造。P44。

78、答案：C本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)

79、答案：D本題解析：從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。

80、答案：C本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。P157。

81、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標?？罩寐?空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

82、答案：A本題解析：開發(fā)-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入是出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。購買-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本和購買稅費、裝修費用、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。兩者的共同點是現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。

83、答案：B本題解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值?；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率。參見教材P180。

84、答案：A本題解析：物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

85、答案：B本題解析：初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

86、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。選項A為保本點。臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值。參見教材P219。

87、答案：B本題解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風險資產(chǎn)收益率+風險系數(shù)×（平均收益率-無風險資產(chǎn)收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。P26。

88、答案：C本題解析：財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括：①借款或債券的利息；②金融機構(gòu)手續(xù)費；③融資代理費；④承諾費；⑤外匯匯兌凈損失；⑥企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。ABD三項均屬于管理費用。

89、答案：C本題解析：由于影響市場的因素很多，所以進行市場調(diào)查的內(nèi)容很多，調(diào)查的范圍也很廣泛。凡是直接或間接影響市場營銷的情報資料，都要廣泛收集和研究，以便采取相應(yīng)的策略。市場調(diào)查的內(nèi)容主要包括：①國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查（包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口資源環(huán)境、社會文化環(huán)境和技術(shù)發(fā)展環(huán)境）；②市場需求容量調(diào)查；③消費者和消費者行為調(diào)查；④競爭情況調(diào)查；⑤市場營銷因素調(diào)查（包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型）。其中只有市場營銷因素調(diào)查屬于可控制因素的調(diào)查。

90、答案：C本題解析：本題考查的是招標方式和招標機構(gòu)。評標委員會通常由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

91、答案：A本題解析：從法律角度分析，認股權(quán)證本質(zhì)上為一權(quán)利契約，投資人支付權(quán)利金購得權(quán)證后，有權(quán)于某一特定期間或到期日，按約定的價格（行使價），認購或估出一定數(shù)量的標的資產(chǎn)。權(quán)證的交易實屬一種期權(quán)的買賣。

92、答案：C本題解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。對于房地產(chǎn)機構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風險也低；具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的機構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價值和收益能力逐步提升，當達到成熟物業(yè)的狀況時，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。

93、答案：D本題解析：本題考查的是識別競爭者。識別競爭者的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細分和市場細分結(jié)合起來，綜合考慮。

94、答案：C本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法?；コ夥桨覆荒苡脙?nèi)部收益率這個提標。對于壽命期相同的互斥方案的選擇，可以采用凈現(xiàn)值、凈年值、凈將來值，也可以采用追加投資收益率法等差額法進行評選。

95、答案：D