養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告2024-2025

匯報人：利玟裕2024-08-012024-2025養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告contents目錄定義或者分類特點產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展歷程政治環(huán)境商業(yè)模式政治環(huán)境contents目錄經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點問題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢前景機(jī)遇與挑戰(zhàn)競爭格局代表性企業(yè)01養(yǎng)老地產(chǎn)定義定義中國的社會養(yǎng)老服務(wù)體系主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三大部分。2011年2月，民政部在發(fā)布的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》中提出建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，由此衍生出養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）、老年公寓和養(yǎng)老驛站三種養(yǎng)老地產(chǎn)類型。（1）養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）:是一站式的、全方位的、綜合性的居住社區(qū)，涵蓋了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的所有功能。社區(qū)配備醫(yī)療和康復(fù)中心、護(hù)理中心、老年大學(xué)、文娛活動中心、休閑商業(yè)中心等。老年人在不同年齡階段和身體狀況下的需求都可以在社區(qū)里得到滿足。這類社區(qū)一般位于城市郊區(qū)或度假風(fēng)景區(qū)，土地成本相對便宜。根據(jù)不同的土地性質(zhì)和參與建設(shè)主體，盈利模式有產(chǎn)權(quán)出售、會員制、租賃制和租售結(jié)合等。（2）老年公寓:是針對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式開發(fā)的。區(qū)別于保障型的公辦養(yǎng)老院，主要針對自理能力較低、收入不高的獨居老人、孤寡老人等，民辦老年公寓根據(jù)老人的需求設(shè)計，能提供全面周到和有特色的服務(wù)，收費相對公辦昂貴。根據(jù)不同健康狀況的老人，可以提供醫(yī)療康復(fù)、全護(hù)理、半護(hù)理、活動組織等服務(wù)。民辦老年公寓采取會員制、押金制和出租制等方式收費。（3）養(yǎng)老驛站:是居家社區(qū)養(yǎng)老依托的地產(chǎn)類型，一般位于社區(qū)中心。養(yǎng)老驛站提供居家上門服務(wù)和日間照料服務(wù)，居家上門服務(wù)有醫(yī)療檢查、家政服務(wù)、生活照料（助餐、助浴、助醫(yī)、助行）等，日間照料服務(wù)有短期全托、日托、淋浴、醫(yī)療護(hù)理、健康檢測、膳食供應(yīng)、文娛活動等。養(yǎng)老驛站一般配有護(hù)理人員、醫(yī)療人員、康復(fù)理療師、心理咨詢師、社會工作師等專業(yè)人員。養(yǎng)老驛站的收入來源多為政府補(bǔ)助、照料服務(wù)和餐飲服務(wù)，政府補(bǔ)助占主要部分。居家社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)是受政府推崇的主要形式，有公建民營、公辦民營、民辦民營等模式，以公建民營為主，由政府提供舊建筑，開發(fā)商進(jìn)行改造運營。養(yǎng)老地產(chǎn)定義02產(chǎn)業(yè)鏈土地資源、適老設(shè)施設(shè)備、養(yǎng)老服務(wù)上游中游產(chǎn)業(yè)鏈010203作為地產(chǎn)行業(yè)的延伸和分支，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上游與地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游基本重合，地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上游覆蓋行業(yè)眾多，其中對養(yǎng)老地產(chǎn)影響較大的有:土地資源、適老設(shè)施設(shè)備和養(yǎng)老服務(wù)。中游參與者主要包括四大類:（1）地產(chǎn)企業(yè)，如萬科、綠城、保利、遠(yuǎn)洋；（2）保險企業(yè)，如泰康人壽、合眾人壽、太平保險、中國人壽；（3）專業(yè)機(jī)構(gòu)，如親和源、誠和敬、光大匯晨、國安養(yǎng)老；（4）跨界企業(yè)，如中國石化、中國水電、首旅集團(tuán)、海南椰島。這四類企業(yè)還通過多種形式合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，如地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，地產(chǎn)企業(yè)和保險企業(yè)合作等，這樣的形式可以降低項目成本和風(fēng)險，整合多方資源優(yōu)勢，使養(yǎng)老地產(chǎn)向系統(tǒng)化、專業(yè)化發(fā)展。下游的消費者主要為老年人和準(zhǔn)備養(yǎng)老人群土地資源、適老設(shè)施設(shè)備、養(yǎng)老服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)機(jī)構(gòu)、保險企業(yè)、跨界企業(yè)老年人、準(zhǔn)養(yǎng)老人群地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)機(jī)構(gòu)、保險企業(yè)、跨界企業(yè)老年人、準(zhǔn)養(yǎng)老人群下游行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游概述區(qū)別于普通地產(chǎn)項目，決定養(yǎng)老地產(chǎn)能否成功的關(guān)鍵上游要素為土地資源、適老設(shè)施設(shè)備和養(yǎng)老服務(wù)。土地資源:土地資源是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心資源，影響著養(yǎng)老地產(chǎn)后續(xù)的盈利模式和運營模式。適于開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)與建設(shè)養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老驛站的土地類型有所不同。（1）養(yǎng)老社區(qū)中國被用于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的土地資源可以分為住宅用地和非住宅用地兩類。住宅用地通過出讓使用權(quán)方式取得，有70年使用權(quán)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在完成建設(shè)后可以通過出售產(chǎn)權(quán)盈利，如綠城的烏鎮(zhèn)雅園項目。這類項目是對普通住宅項目的延伸和升級，配備了更加完善的基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)越的養(yǎng)老設(shè)施，在房產(chǎn)市場上銷售和盈利狀況較好。非住宅用地以商業(yè)旅游用地為主，開發(fā)商不能獲得產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)為40年，一般消費者通過購買會員獲得入住權(quán)，收取會員費加服務(wù)費的形式收費盈利。土地資源的獲得需要地產(chǎn)公司擁有強(qiáng)大的社會資源和公共關(guān)系，特別是地理位置優(yōu)越的地塊，更容易被大型地產(chǎn)商獲得。土地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主要成本，中國沒有專門針對養(yǎng)老社區(qū)的土地供應(yīng)，使用商業(yè)用地進(jìn)行項目開發(fā)的開發(fā)商無法通過出售產(chǎn)權(quán)回籠資金，導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力大，回報周期長，收益率低。在這種情況下，會員制成為養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的主流，與中國老年人期望擁有房屋產(chǎn)權(quán)的消費理念形成沖突，使養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展受到限制。（2）老年公寓和養(yǎng)老驛站受政府鼓勵的養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老驛站運營模式主要有公建民營、土地租賃和利用閑置資源等形式。①公建民營模式由政府投資建設(shè)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運營和管理，減輕養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)負(fù)擔(dān)，可以吸引擁有專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)技能的機(jī)構(gòu)積極擴(kuò)張業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮其運營管理功能；②土地租賃和先租后轉(zhuǎn)形式，是養(yǎng)老地產(chǎn)的創(chuàng)新型融資方式，同樣有利于減緩養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金壓力，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流安排；③養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用閑置廠房、學(xué)校、酒店、社區(qū)用房等現(xiàn)有閑置資源興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)可以降低投資成本，同時還可以享受建設(shè)補(bǔ)貼、運營補(bǔ)貼等資金支持和稅費減免、水電氣熱費等優(yōu)惠。適老設(shè)施設(shè)備:養(yǎng)老地產(chǎn)配套標(biāo)準(zhǔn)高于普通住宅，需要配套建設(shè)醫(yī)護(hù)、文化娛樂等設(shè)施，并在社區(qū)和住宅上進(jìn)行適老化設(shè)計。（1）醫(yī)護(hù)中心、老年大學(xué)、活動中心等配套設(shè)施的建設(shè)，增加了開發(fā)商的建設(shè)和運營成本，影響后期盈利；（2）適老化設(shè)計不但要求社區(qū)內(nèi)實現(xiàn)無障礙通行，配備扶手、遮雨連廊等，在室內(nèi)設(shè)施配備上，也全方位考慮老人的需求，設(shè)置無障礙臺盆、洗浴座凳、智能家居、一鍵緊急呼叫按鈕等。智能家居包括:智能空調(diào)、智能冰箱、智能洗衣機(jī)、智能照明、智能門鎖、遠(yuǎn)程監(jiān)護(hù)系統(tǒng)、運動與健康監(jiān)測等設(shè)備。由于這些設(shè)施設(shè)備的配置使用需求，養(yǎng)老地產(chǎn)上游還包括了各種硬件設(shè)施、設(shè)備制造商和提供商。這類供應(yīng)商數(shù)量眾多，市場分散，技術(shù)門檻不高，產(chǎn)品的開發(fā)和提供以配合中游為主。中國智能家居行業(yè)尚處于起步階段，從整體產(chǎn)業(yè)鏈角度看，地產(chǎn)商擁有更強(qiáng)的議價權(quán)。行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈中游概述行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈下游概述養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈下游為老年人和準(zhǔn)備養(yǎng)老人群。中國老年人口基數(shù)大，對養(yǎng)老服務(wù)的需求迫切，而養(yǎng)老服務(wù)的供應(yīng)主要依托于養(yǎng)老地產(chǎn)，對養(yǎng)老服務(wù)的需求增加促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。即將步入老年階段的準(zhǔn)備養(yǎng)老人群占總?cè)丝诒壤?，提前開始規(guī)劃養(yǎng)老生活，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供持續(xù)發(fā)展的增長力。（2）準(zhǔn)備養(yǎng)老人群中國準(zhǔn)備養(yǎng)老人群人口眾多，且消費能力強(qiáng)，使養(yǎng)老地產(chǎn)得以持續(xù)健康發(fā)展。中國人口在1962-1974年間迎來了一波“嬰兒潮”，期間人口出生率介于20‰-30‰之間，出生人口總數(shù)為5億人左右，年均出生人數(shù)2,665萬人。到2019年這部分人群年齡分布在45-57歲之間，按照中國法律定義該年齡段人群將在未來3-15年內(nèi)步入老年階段，成為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的主要消費力。受益于1978年中國改革開放、2003-2013年中國房地產(chǎn)“黃金十年”、經(jīng)濟(jì)飛速增長、國內(nèi)生產(chǎn)總值增速不斷上升，這部分人群成為主要勞動力，分享了中國經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展的成果，不僅收入水平較好，教育背景得到提升，消費理念和生活理念也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變，對居住和生活品質(zhì)都有較高的要求，一部分高凈值人群提前開始規(guī)劃養(yǎng)老生活，購買養(yǎng)老屬性的地產(chǎn)產(chǎn)品，中國養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來更高的增速。03發(fā)展歷程04政治環(huán)境描述:《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》:提出建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)30張。重點發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)，大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，推動建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)。該規(guī)劃的發(fā)表標(biāo)志著中國養(yǎng)老服務(wù)體系概念的形成。:《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》:進(jìn)一步明確中國社會養(yǎng)老服務(wù)體系由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三個有機(jī)部分組成，對三者涵蓋的服務(wù)范圍和服務(wù)對象做出詳細(xì)表述，從資金投入、規(guī)范運營、人才培養(yǎng)、科技運用等方面提出了保障措施。:《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》:到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為制成的養(yǎng)老服務(wù)體系。完善投融資、土地供應(yīng)、稅費優(yōu)惠、人才培養(yǎng)和就業(yè)等政策，鼓勵公益慈善組織支持養(yǎng)老服務(wù)，這是中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)性文件。政治環(huán)境1政治環(huán)境1《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》:提出建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)30張。重點發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)，大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，推動建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)。該規(guī)劃的發(fā)表標(biāo)志著中國養(yǎng)老服務(wù)體系概念的形成?！渡鐣B(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》:進(jìn)一步明確中國社會養(yǎng)老服務(wù)體系由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三個有機(jī)部分組成，對三者涵蓋的服務(wù)范圍和服務(wù)對象做出詳細(xì)表述，從資金投入、規(guī)范運營、人才培養(yǎng)、科技運用等方面提出了保障措施?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》:到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為制成的養(yǎng)老服務(wù)體系。完善投融資、土地供應(yīng)、稅費優(yōu)惠、人才培養(yǎng)和就業(yè)等政策，鼓勵公益慈善組織支持養(yǎng)老服務(wù)，這是中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)性文件?！蛾P(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》提出加快推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，到2020年符合國情的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體制機(jī)制和政策法規(guī)體系基本建立，所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠以不同形式為入住老年人提供醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。推動醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)延伸至社區(qū)、家庭，鼓勵社會力量興辦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)。醫(yī)用結(jié)合的理念開始推行，為中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展增添了醫(yī)療護(hù)理的服務(wù)維度。政治環(huán)境2《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，放寬營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入條件，鼓勵社會力量以公建民營的形式參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，推進(jìn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)全面覆蓋。市場的全面開放，使更多社會力量和資本進(jìn)入市場，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，服務(wù)體系更加完善，推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)更快更好發(fā)展?！丁笆濉眹依淆g事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系更加健全，大力發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提質(zhì)增效，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。該規(guī)劃延續(xù)了“十二五”期間構(gòu)建的養(yǎng)老服務(wù)體系，并將居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老合并提出，對實踐中兩者相互支持、相互嵌套的服務(wù)模式指導(dǎo)更加精確?！蛾P(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》提出支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展，推動解決養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)融資問題，提升醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)能力。推動居家、社區(qū)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合發(fā)展，支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，上門為居家老年人提供服務(wù)。實施“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”，在全國建設(shè)一批“智慧養(yǎng)老院”，推廣物聯(lián)網(wǎng)和遠(yuǎn)程智能安防監(jiān)控技術(shù)，形成示范效應(yīng)。該意見從多方面出發(fā)，切實推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，打通“堵點”，消除“痛點”，為養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展提供保障。05商業(yè)模式06經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量僅次于美國的唯一一個發(fā)展中國家。我國經(jīng)濟(jì)趕超我國人口基數(shù)大，改革開放后人才競爭激烈，大學(xué)生就業(yè)情況一直困擾著我國發(fā)展過程中。就業(yè)問題挑戰(zhàn)促進(jìn)社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時解決，個人需提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃。公平就業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)環(huán)境07社會環(huán)境關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時解決，對于個人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。政治體系與法治化進(jìn)程自改革開放以來，政治體系日趨完善，法治化進(jìn)程也逐步趨近完美，市場經(jīng)濟(jì)體系也在不斷蓬勃發(fā)展?？傮w發(fā)展穩(wěn)中向好我國總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，對于青年人來說，也是機(jī)遇無限的時代。就業(yè)問題與人才競爭我國人口基數(shù)大，就業(yè)問題一直是發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競爭激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國家發(fā)展。當(dāng)前的環(huán)境下我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展趕超世界各國，成為第二大經(jīng)濟(jì)體我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量僅次于美國的唯一一個發(fā)展中國家。就業(yè)問題與人才競爭我國人口基數(shù)大，就業(yè)問題一直是發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競爭激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國家發(fā)展。關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時解決，對于個人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。08技術(shù)環(huán)境技術(shù)驅(qū)動技術(shù)環(huán)境的發(fā)展為行業(yè)帶來了新的機(jī)遇，是行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動力。創(chuàng)新動力技術(shù)環(huán)境的不斷創(chuàng)新和進(jìn)步，為行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了有力支持。人才需求技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了人才的需求和流動，為行業(yè)的人才隊伍建設(shè)提供了機(jī)遇。團(tuán)隊建設(shè)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展要求企業(yè)加強(qiáng)團(tuán)隊建設(shè)，提高員工的技能和素質(zhì)，以適應(yīng)快速變化的市場需求。合作與交流技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了企業(yè)間的合作與交流，推動了行業(yè)的整體發(fā)展。技術(shù)環(huán)境010203040509發(fā)展驅(qū)動因素發(fā)展驅(qū)動因素中國養(yǎng)老服務(wù)體系初步建成，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)作為其中重要環(huán)節(jié)處于快速發(fā)展階段，但還未形成成熟的運營模式和盈利模式。行業(yè)相關(guān)政策以推進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展為主政策支持中國老齡化程度持續(xù)加深，2018年65歲及以上老年人口占總?cè)丝?9%，2014年到2018年的年復(fù)合增長率達(dá)到9%。依托養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓和養(yǎng)老驛站三種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)，老年人在需求不同的各個階段可以享受有針對性的養(yǎng)老服務(wù)。老年人口的增加是驅(qū)動養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的首要動力。老齡化加深與普通地產(chǎn)項目相比，養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施配備更加完善，一般配有醫(yī)護(hù)中心、文化休閑中心、活動中心等。不僅老年人和準(zhǔn)備養(yǎng)老人群，普通購房者也更傾向于購買生活便利、設(shè)施完善的居住社區(qū)。受到市場歡迎的養(yǎng)老社區(qū)，可以吸引更多的企業(yè)進(jìn)入市場，加速養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。養(yǎng)老社區(qū)受市場歡迎養(yǎng)老地產(chǎn)附加的養(yǎng)老服務(wù)為運營商帶來了多種盈利模式。通過保持養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)，養(yǎng)老地產(chǎn)運營商可以實現(xiàn)穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流入和地產(chǎn)項目升值，驅(qū)動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展更加完善盈利模式多元化10行業(yè)壁壘11行業(yè)風(fēng)險12行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀01市場份額變化2014年至2018年，中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模從9萬億元增長至5億元，年復(fù)合增長率為3%。據(jù)預(yù)測，中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在2023年將達(dá)到4萬億元，2019年至2023年間將維持0%的年復(fù)合增長率。13行業(yè)痛點行業(yè)痛點010203對于養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，國家支持性政策少，僅在2016年9月，全國老齡辦聯(lián)合多部門公布的《關(guān)于推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見》中提出支持適老住宅建設(shè)，對老少同居的新社區(qū)提供相應(yīng)政策扶持。中國政府從2011年起密集推出養(yǎng)老相關(guān)政策，其中社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)政策是主要內(nèi)容，考慮中國老年人居家養(yǎng)老的偏好、實際支付能力、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的供應(yīng)情況，政策主要對居家社區(qū)型養(yǎng)老的養(yǎng)老驛站大力扶持。而具體到對養(yǎng)老社區(qū)的土地建設(shè)支持和資金費用扶持相關(guān)政策較少，沒有針對養(yǎng)老社區(qū)的專項土地供應(yīng)和大規(guī)模資金補(bǔ)助，對養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的限制。國家支持性政策少老年公寓面臨供給和需求不匹配形成的“剪刀差”，結(jié)構(gòu)性矛盾阻礙老年公寓快速發(fā)展。中國老年人口對老年公寓的需求呈現(xiàn)“橄欖形”，高端和低端需求少，對醫(yī)療護(hù)理和生活照料等中端需求多。而老年公寓的供給卻是“啞鈴型”，收益高的高端項目和政府保障型的低端項目多，性價比高、普通老年人需要的中端項目少。高端老年公寓根據(jù)高端或特殊需求打造，收費高，盈利能力強(qiáng)，驅(qū)動民間資本進(jìn)入高端化市場。如針對高凈值、海歸、高知等老年人打造老年公寓，居住環(huán)境條件好、精神文化活動豐富、醫(yī)護(hù)照料服務(wù)完善，對有支付能力的老年人吸引力強(qiáng)。市場中還有針對特殊老年群體開設(shè)的高端老年公寓，如采取國際標(biāo)準(zhǔn)、專門提供對患有認(rèn)知癥老年人進(jìn)行護(hù)理的老年公寓，專業(yè)的醫(yī)療看護(hù)意味著更高的價格，但能讓老人受到科學(xué)的護(hù)理，家屬購買意愿強(qiáng)。相對于中國老年人的整體需求，這部分高端需求屬于少數(shù)，雖然高端老年公寓盈利性好，但客戶基數(shù)少，入住率低，過多的供應(yīng)無法解決大眾老年人真正的需求。供需結(jié)構(gòu)不平衡對于養(yǎng)老驛站，中國老年人養(yǎng)老以自付為主，老年人收入有限，購買服務(wù)意愿不強(qiáng)，而中國還未建立全面的政府養(yǎng)老支付體系，養(yǎng)老驛站主要依靠政府補(bǔ)助維持運營，難以實現(xiàn)盈利，無法吸引大量的社會資本進(jìn)入，發(fā)展受到限制。中國老年人的收入主要由私人收入和公共福利組成，公共福利中的退休金、養(yǎng)老金占老人收入的大部分。老年人的日常消費以日用品、食品和醫(yī)療保健產(chǎn)品為主，可用于購買驛站養(yǎng)老服務(wù)的金額有限，購買意愿不強(qiáng)。養(yǎng)老驛站一般設(shè)立在成熟社區(qū)中心，服務(wù)周邊老年人，規(guī)模小，但開展服務(wù)項目豐富，包括醫(yī)療護(hù)理、生活照料、短期居住、文娛休閑、膳食供應(yīng)、心理輔導(dǎo)等，運營成本高。老年人對價格敏感，除短期居住的床位出租、日間照料的按次收入、膳食供應(yīng)的收入外，其他軟性項目難以實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，主要依賴政府補(bǔ)助維持運營，整體收入水平低。加之運營成本無法隨連鎖化減小、成熟社區(qū)中的適合改建成養(yǎng)老驛站的物業(yè)少、政府補(bǔ)助有限，養(yǎng)老驛站實現(xiàn)大規(guī)模盈利困難。養(yǎng)老費用自付14問題及解決方案15行業(yè)發(fā)展趨勢前景行業(yè)發(fā)展趨勢前景描述醫(yī)養(yǎng)結(jié)合:醫(yī)療需求是老年人養(yǎng)老的主要需求之一，將醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)割裂，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)“只養(yǎng)老不醫(yī)護(hù)”，醫(yī)療機(jī)構(gòu)“只治病不養(yǎng)老”，老年人難以同時獲得生活照料和醫(yī)療護(hù)理。而老年人身體健康狀況差，慢性病患病率高，需要經(jīng)常進(jìn)行醫(yī)療診治，頻繁出入醫(yī)院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)造成養(yǎng)老生活不便。醫(yī)療和養(yǎng)老的結(jié)合，可以使老年人在熟悉的居住環(huán)境中獲得醫(yī)療服務(wù)，方便老年人接受診治和護(hù)理，加快身體健康恢復(fù)。不同于其他養(yǎng)老服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)專業(yè)性較強(qiáng)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)無法快速培養(yǎng)自己的專業(yè)醫(yī)護(hù)人員和醫(yī)護(hù)體系，主要通過與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，實現(xiàn)醫(yī)療服務(wù)與其他板塊服務(wù)的融合，提供“醫(yī)+養(yǎng)”的綜合型服務(wù)。同時，國家政策鼓勵利用率不高的醫(yī)院向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型，以及有實力的醫(yī)院拓寬經(jīng)營范圍，下設(shè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以推動醫(yī)養(yǎng)結(jié)合快速發(fā)展。智能化發(fā)展:智能化養(yǎng)老服務(wù)有助于提升養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)品質(zhì)和效率，并降低對養(yǎng)老人才的需求，推動養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展。中國養(yǎng)老人才缺乏，養(yǎng)老服務(wù)勞動力市場門檻低、專業(yè)素養(yǎng)不高，對醫(yī)護(hù)、心理等高級養(yǎng)老需求認(rèn)知少。同時中國勞動力整體供應(yīng)下降，勞動力成本上升，制約養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。養(yǎng)老服務(wù)智能化發(fā)展可以有效解決部分服務(wù)人才缺陷，有助于養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)快速規(guī)?；瘮U(kuò)展。養(yǎng)老地產(chǎn)利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、智能硬件等技術(shù)設(shè)備，優(yōu)化養(yǎng)老資源的配置，將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、老年人、家庭連接起來，為老年人提供精準(zhǔn)化、私人化服務(wù)。如:智能手環(huán)實時監(jiān)測老年人健康狀況，隨時與子女進(jìn)行通訊。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)通過追蹤和分析手環(huán)輸送的數(shù)據(jù)，為老年人打造個人醫(yī)療計劃和生活安排。在養(yǎng)老建筑內(nèi)安裝智能家居，為老年人提供舒適的居家環(huán)境、安全監(jiān)護(hù)，配備智能生活設(shè)備，協(xié)助需要護(hù)理的老年人自理生活，降低對人工的依賴，獲得自信心和成就感，有益老年人心理健康。16機(jī)遇與挑戰(zhàn)17競爭格局競爭格局中國養(yǎng)老地產(chǎn)具有代表性的項目有:萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、上海康橋親和源、匯晨養(yǎng)老公寓。優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)項目銷售情況好，而老年公寓整體入住率不到50%，居家社區(qū)養(yǎng)老項目盈利艱難，半成以上處理虧損狀態(tài):配套設(shè)施完善、品牌實力雄厚、地理位置優(yōu)越的養(yǎng)老社區(qū)項目去化率較快，平均在1-2年左右，且在成功運營下，非售賣產(chǎn)權(quán)的項目還可以通過運營增加項目價值，提高后期出售價格。而配套設(shè)施一般、地理位置偏僻的養(yǎng)老社區(qū)與一般地產(chǎn)項目相比沒有競爭優(yōu)勢，去化率慢，市場反應(yīng)平淡，與地產(chǎn)行業(yè)整體情況相關(guān)性大。老年公寓以高端產(chǎn)品為主，價格昂貴、地處偏遠(yuǎn)的項目，空置率高。而中國養(yǎng)老服務(wù)供給的各項指標(biāo)仍低于發(fā)達(dá)國家平均水平，市場供需結(jié)構(gòu)不平衡。服務(wù)高端、價格中端、性價比高的老年公寓市場供給少，一經(jīng)推出就能迅速占領(lǐng)市場，是中國消費者需求最大的類型。養(yǎng)老驛站處于城市社區(qū)中心，為附近住宅區(qū)域老人提供養(yǎng)老服務(wù)，一般規(guī)模較小，即便品牌化、連鎖化經(jīng)營，有國家補(bǔ)貼場地費用、水電氣暖費和稅收優(yōu)惠，但每一個獨立機(jī)構(gòu)所需的運營團(tuán)隊和成本無法隨規(guī)模擴(kuò)大而攤薄。收入方面主要來自床位出租和日間照料項目，其他服務(wù)如上門醫(yī)療等按次收費，老年人購買熱情不大。另外，中國養(yǎng)老服務(wù)由老年人自付，而非政府支付，制約養(yǎng)老驛站發(fā)展。競爭格局萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、上?？禈蛴H和源、匯晨養(yǎng)老公寓。優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)項目銷售情況好，而老年公寓整體入住率不到50%，居家社區(qū)養(yǎng)老項目盈利艱難，半成以上處理虧損狀態(tài):配套設(shè)施完善、品牌實力雄厚、地理位置優(yōu)越的養(yǎng)老社區(qū)項目去化率較快，平均在1-2年左右，且在成功運營下，非售賣產(chǎn)權(quán)的項目還可以通過運營增加項目價值，提高后期出售價格。而配套設(shè)施一般、地理位置偏僻的養(yǎng)老社區(qū)與一般地產(chǎn)項目相比沒有競爭優(yōu)勢，去化率慢，市場反應(yīng)平淡，與地產(chǎn)行業(yè)整體情況相關(guān)性大。老年公寓以高端產(chǎn)品為主，價格昂貴、