房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

PAGEPAGE9中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)Standardforbasicterminologyofrealestateappraisal（征求意見稿）目次1總則2通用術(shù)語3房地產(chǎn)價格和價值4房地產(chǎn)估價原則5房地產(chǎn)估價程序6房地產(chǎn)估價方法6.1市場法6.2收益法6.3成本法6.4假設(shè)開發(fā)法6.5其他估價方法7房地產(chǎn)估價報告本標(biāo)準(zhǔn)用詞說明附錄A英文術(shù)語條目索引附錄B漢語拼音術(shù)語條目索引條文說明1總則1.0.1為了科學(xué)地統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及其定義，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價活動及其管理、科研、教學(xué)和其他相關(guān)領(lǐng)域。1.0.3采用房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及其定義，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2通用術(shù)語2.0.1房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派注冊房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。2.0.2估價當(dāng)事人一個估價項(xiàng)目中與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人。2.0.3估價委托人為了某種需要，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對自己或他人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價的單位和個人。2.0.4房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)具備一定數(shù)量以上注冊房地產(chǎn)估價師等條件，依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)機(jī)構(gòu)。2.0.5房地產(chǎn)估價師依法取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員。2.0.6注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)過注冊，專門從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。2.0.7估價利害關(guān)系人估價結(jié)果的合理與否會直接影響其利益的單位和個人。2.0.8一個估價項(xiàng)目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途。2.0.9一個估價項(xiàng)目中需要評估其價值的房地產(chǎn)等財產(chǎn)。2.0.10一個估價項(xiàng)目中所評估的價值對應(yīng)的時間。2.0.11一個估價項(xiàng)目中所評估的具體某種價值。2.0.12人們在估價的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進(jìn)行估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。2.0.13保質(zhì)、按時完成一個估價項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作及其進(jìn)行的先后次序。2.0.1一個估價項(xiàng)目中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，以及估價委托人提供的有關(guān)資料等。2.0.15一個估價項(xiàng)目中對估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所作的合理假定，以及對由估價目的決定的估價設(shè)定的估價對象狀況與估價對象實(shí)際狀況不同之處等所作的說明。2.0.16評估估價對象價值所采用的市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法。2.0.17評估出的估價對象價值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。2.0.18房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向估價委托人出具的關(guān)于估價對象價值及相關(guān)專業(yè)意見的文件。2.0.19批量估價采用共同的數(shù)據(jù)，利用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗(yàn)，對大量房地產(chǎn)在給定日期的價值進(jìn)行評估。2.0.20個案估價逐一分別評估出每宗房地產(chǎn)的價值。3房地產(chǎn)價格和價值3.0.1成交價格一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方達(dá)成交易的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。3.0.2某種房地產(chǎn)在市場上的平均水平價格。它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價格，是該種房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如該種房地產(chǎn)成交價格的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)）。3.0.3評估出的估價對象價值。3.0.4估價對象在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。3.0.5根據(jù)某個特定投資者的實(shí)際情況所評估的價值。3.0.6在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評估的價值。3.0.7在沒有適當(dāng)?shù)臅r間進(jìn)行營銷下的價值。3.0.8在現(xiàn)狀利用下的價值。3.0.9在非繼續(xù)利用下的價值。3.0.10假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。3.0.11為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評估的房地產(chǎn)價值或租金。3.0.12全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。3.0.13已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。3.0.14按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價值。4房地產(chǎn)估價原則4.0.1獨(dú)立、客觀、公正原則站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。4.0.2估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況特別是權(quán)益狀況下的價值。4.0.3估價時點(diǎn)原則估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。4.0.4替代原則估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4.0.5類似房地產(chǎn)與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。4.0.6最高最佳利用原則估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用下的價值。4.0.7最高最佳利用法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。5房地產(chǎn)估價程序5.0.1估價基本事項(xiàng)估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)和價值類型。5.0.2估價委托書估價委托人向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具的載明委托人名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名稱、估價目的、估價對象范圍、委托日期等內(nèi)容的文件。5.0.3估價委托合同房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價委托人之間就估價事宜簽訂的協(xié)議。5.0.4估價作業(yè)方案關(guān)于保質(zhì)、按時完成一個估價項(xiàng)目的未來一系列行動的計劃，解決將要做什么、什么時候做、由誰來做以及如何去做。5.0.5估價技術(shù)路線評估估價對象價值所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路。5.0.6實(shí)地查勘注冊房地產(chǎn)估價師親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、記錄估價對象狀況。5.0.7實(shí)地查勘記錄記載實(shí)地查勘情況和結(jié)果的文件。5.0.8估價報告內(nèi)部審核房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)按照合格的估價報告要求，對撰寫完成尚未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行審查核定。5.0.9估價資料歸檔對估價報告以及在估價過程中形成的其他各種文字、圖表、影像等形式的資料進(jìn)行集中清理，對其中有保存價值的資料進(jìn)行整理、分類后妥善保存起來。6房地產(chǎn)估價方法6.1市場法6.1.1市場法選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。6.1.2交易實(shí)例發(fā)生過買賣或租賃交易的房地產(chǎn)及其成交價格、成交日期、付款方式等信息。6.1.3可比實(shí)例交易實(shí)例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點(diǎn)接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相似的房地產(chǎn)。6.1.4建立比較基準(zhǔn)對可比實(shí)例成交價格的表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，使各個可比實(shí)例的成交價格之間口徑一致、相互可比。6.1.5交易情況修正把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格。6.1.6市場狀況調(diào)整將可比實(shí)例在成交日期的價格調(diào)整到在估價時點(diǎn)的價格。6.1.7房地產(chǎn)狀況調(diào)整把可比實(shí)例在自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。6.1.8直接比較調(diào)整法以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，然后根據(jù)兩者的差異情況對可比實(shí)例價格進(jìn)行調(diào)整。6.1.9間接比較調(diào)整法設(shè)定一種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價對象狀況和可比實(shí)例狀況與其進(jìn)行比較，然后對可比實(shí)例價格進(jìn)行調(diào)整。6.1.10樓層調(diào)整系數(shù)用于對處于不同樓層的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.11朝向調(diào)整系數(shù)用于對處于不同朝向的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.12比準(zhǔn)價值采用市場法測算出的價值。6.2收益法6.2.1收益法預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。6.2.2報酬資本化法預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后利用合適的報酬率將未來各期的凈收益折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后相加來求取估價對象價值的方法。6.2.3直接資本化法預(yù)測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。6.2.4收益乘數(shù)法將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。6.2.5收益期限預(yù)計估價對象未來可以獲取收益的時間。具體是自估價時點(diǎn)起至估價對象未來不能獲取收益之日止的時間。6.2.6持有期預(yù)計持有房地產(chǎn)的時間。6.2.7潛在毛收入房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入。6.2.8租金損失租出的面積因承租人拖欠租金，包括延遲支付租金、少付租金或不付租金造成的收入損失。6.2.9有效毛收入從潛在毛收入中扣除空置和租金損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。6.2.10運(yùn)營費(fèi)用維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出。6.2.11運(yùn)營費(fèi)用率運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入的百分比。6.2.12凈收益從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。6.2.13凈收益率凈收益占有效毛收入的百分比。6.2.14期間收益預(yù)計在持有期間各期可以獲得的凈收益。6.2.15期末轉(zhuǎn)售收益預(yù)計在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可以獲得的凈收益。6.2.16實(shí)際收益估價對象在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益。6.2.17客觀收益排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益。6.2.18報酬率將估價對象未來各期的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值的折現(xiàn)率。6.2.19資本化率房地產(chǎn)的年收益與其價格的百分比。6.2.20收益乘數(shù)房地產(chǎn)的價格除以其年收益所得的倍數(shù)。6.2.21收益價值采用收益法測算出的價值。6.3成本法6.3.1成本法求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。6.3.2重新購建價格假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.3重置成本采用估價時點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點(diǎn)的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.4重建成本采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點(diǎn)的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.5實(shí)際成本某個單位和個人的實(shí)際花費(fèi)。6.3.6客觀成本假設(shè)重新開發(fā)時大多數(shù)單位和個人的一般花費(fèi)。6.3.7建筑物折舊各種原因造成的建筑物價值的實(shí)際減損，其金額為建筑物在估價時點(diǎn)的市場價值與在估價時點(diǎn)的重新購建價格之差。6.3.8物質(zhì)折舊建筑物因?qū)嶓w老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。6.3.9自然老化折舊隨著時間的流逝由自然力作用引起的折舊。6.3.10使用磨損折舊由正常使用引起的折舊。6.3.11意外損毀折舊由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的折舊。6.3.12延遲維修折舊由于未適時地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或者修理不夠及時引起的折舊。6.3.13功能折舊建筑物因功能缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值減損。6.3.14功能缺乏折舊建筑物因沒有其一般應(yīng)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等造成的建筑物價值減損。6.3.15功能落后折舊建筑物因其現(xiàn)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)或者有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)行或有效發(fā)揮作用造成的建筑物價值減損。6.3.16功能過剩折舊建筑物因其現(xiàn)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的建筑物價值減損。6.3.17外部折舊建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。6.3.18年齡-壽命法根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。6.3.19建筑物實(shí)際年齡建筑物自竣工日期起至估價時點(diǎn)止的年數(shù)。6.3.20建筑物有效年齡估價時點(diǎn)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。6.3.21建筑物自然壽命建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。6.3.22建筑物經(jīng)濟(jì)壽命建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間。具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止的時間。6.3.23建筑物剩余自然壽命建筑物的自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。6.3.24建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。具體是自估價時點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間。6.3.25可修復(fù)預(yù)計采用最佳修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用（包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤等）小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。6.3.26不可修復(fù)預(yù)計采用最佳修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用（包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤等）大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。6.3.27積算價值采用成本法測算出的價值。6.4假設(shè)開發(fā)法6.4.1假設(shè)開發(fā)法預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。6.4.2待開發(fā)房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。6.4.3后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期自估價時點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束之日止的時間。6.4.4后續(xù)建設(shè)期自估價時點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日止的時間。6.4.5銷售期自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。6.4.6運(yùn)營期自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至其一般正常持有期結(jié)束之日或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止的時間。6.4.7開發(fā)完成后的價值未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值。6.4.8后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況變成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤。6.4.9自己開發(fā)前提估價對象仍然由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。6.4.10自愿轉(zhuǎn)讓前提估價對象要被其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。6.4.11被迫轉(zhuǎn)讓前提估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。6.5其他估價方法6.5.1基準(zhǔn)地價修正法在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取估價對象宗地價格的方法。6.5.2一種城鎮(zhèn)土地批量估價方法，在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，在每個路線價區(qū)段內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格調(diào)整系數(shù)將該平均價格調(diào)整為各宗臨街土地的價值。6.5.3一種批量估價方法，在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行估價分區(qū)，在每個估價分區(qū)內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并求其價格，然后利用房地產(chǎn)價格調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價值。6.5.4一種批量估價方法，在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行估價分區(qū)，在每個估價分區(qū)內(nèi)把估價對象價值作為被解釋變量（因變量），把