新建縣房地產(chǎn)市場調(diào)研研究報(bào)告

新建縣房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報(bào)XX集團(tuán)計(jì)劃在新建縣某地塊開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們小組針對該項(xiàng)目對南昌市和新建縣房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方面調(diào)查，形成以下調(diào)研匯報(bào)。小組組員：XXX、XXX、XXX，關(guān)鍵職責(zé)分工：案頭調(diào)研（XXX負(fù)責(zé)國家及南昌市場部分、XXX負(fù)責(zé)新建縣市場部分、XXX負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)部分）、實(shí)地調(diào)研（XXX負(fù)責(zé)商場超市部分、XXX負(fù)責(zé)休閑場所部分、XXX負(fù)責(zé)餐飲賓館部分）、統(tǒng)計(jì)分析（XXX、XXX負(fù)責(zé)）、文字材料（XXX主筆，XXX、XXX配合）。一、南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體環(huán)境調(diào)查（一）南昌處于各大經(jīng)濟(jì)圈邊緣，經(jīng)濟(jì)快速粗放型擴(kuò)張，但增加形勢還亟待轉(zhuǎn)型。南昌經(jīng)濟(jì)上屬于周圍各經(jīng)濟(jì)圈邊緣，受發(fā)達(dá)地域經(jīng)濟(jì)輻射較弱。伴隨各大經(jīng)濟(jì)圈國際產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和沿海產(chǎn)業(yè)“退沿進(jìn)中”戰(zhàn)略逐步成型，南昌未來經(jīng)濟(jì)潛力將逐步得到釋放。在《中國城市競爭力匯報(bào)》中，南昌市綜合競爭力排名第38位。其中增加指數(shù)、效益指數(shù)、結(jié)構(gòu)指數(shù)排名靠前，規(guī)模指數(shù)排名中游，效率、質(zhì)量和就業(yè)指數(shù)分別排名靠后，表現(xiàn)了南昌經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，城市發(fā)展積累不足，現(xiàn)在增加依舊停留在粗放型模式上。（二）南昌市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，但以其快速增加開始引發(fā)關(guān)注。南昌市GDP在“十五”期間增加快速，五年年均增加15%。南昌市人均GDP“十五”期間連續(xù)上升，年均增加率超出15％?！笆迤陂g”南昌累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資超出1300億元，比“九五”增加1000億元，占建國以來南昌投資總量近70%；固定資產(chǎn)投資520億元，是5.34倍，五年間年均增加46%，其增加速度在周圍城市中為最高，在全國省會城市中排第二。（三）南昌市消費(fèi)增速慢于投資增速，消費(fèi)層次較低，屬于經(jīng)典投資型經(jīng)濟(jì)特征。南昌市社會零售品銷售總額“十五”期間增加平穩(wěn)，相比之下增加率慢于固定資產(chǎn)投資增速；南昌市零售總額排名在全國在中下游位置，其占GDP比重在選擇對比城市中靠后，且低于全國平均水平約6個(gè)百分點(diǎn)，這說明南昌整體消費(fèi)市場亟待深入挖掘。南昌市民消費(fèi)支出比較低，消費(fèi)關(guān)鍵集中在食品消費(fèi)，總體消費(fèi)水平不高。多年來，南昌市人均消費(fèi)性支出和人均可支配收入之比平均不足70％，低于近五年全國平均水平（約75%）5個(gè)百分點(diǎn)以上，消費(fèi)特征不顯著；就消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，南昌市居民消費(fèi)支出關(guān)鍵還是集中于食品消費(fèi)，居住消費(fèi)占總消費(fèi)比重為9%，處于較低端消費(fèi)層次。（四）南昌市商業(yè)格局展現(xiàn)單核商業(yè)中心獨(dú)霸格局，市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集。南昌市老城區(qū)為關(guān)鍵商業(yè)中心：以中山路為軸心，兩邊擴(kuò)展延伸；大型購物中心聚集；品牌專賣店集中在中山路、勝利路上；發(fā)展區(qū)域中專業(yè)性零售商業(yè)；紫金城旅游型商業(yè)；贛江新天地娛樂、休閑、餐飲商業(yè)。伴隨商圈一體化，商圈邊緣新建項(xiàng)目興起，商業(yè)輻射范圍深入擴(kuò)大，有形成多核商業(yè)中心趨勢。二、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況調(diào)查（一）全國房地產(chǎn)市場總體形勢不容樂觀。前三季度,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元,同比增加26.5%,相比31.8%增幅,顯著回落。一線城市成交量萎縮五成，房價(jià)繼續(xù)下跌。二、三線城市大部分成交量同比去年降五成左右，大部分城市成交量僅為去年同期二三成水平,合肥、福州、武漢等城市同比下降幅度均超出了70%,南京、蘇州、寧波、成全部等城市同比降幅均在80%左右。徐州、南昌、長春等城市環(huán)比下滑幅度超出20%,市場低迷程度深入加重。（二）南昌市房地產(chǎn)情況。1-12月南昌市共推出非工業(yè)土地53宗，總面積約6463畝。，其中新建縣共出讓土地1宗，面積約65.48畝，占整年土地出讓總量1%。1-12月25266套，成交總面積289.5萬㎡，月成交均價(jià)4230元/㎡，平均每個(gè)月均銷售2105.5套/月，24.1萬㎡/月。1-12月17782套，成交總面積179萬㎡，月成交均價(jià)4705元/㎡，平均每個(gè)月均銷售1481.8套/月，14.9萬㎡/月，08成交套數(shù)同比降低30%，成交面積同比降低38.2%。成交均價(jià)同比上漲11%。南昌市樓盤價(jià)格跌幅依次為象湖板塊22.6%，紅谷灘板塊19.8%，紅角洲板塊19.2%，新建縣板塊14.1%。（三）中央及南昌市政府出臺房地產(chǎn)政策情況調(diào)查。房地產(chǎn)市場受國際金融危機(jī)沖擊而嚴(yán)重受挫，為此中央和南昌市政府全部出臺了不少政策。中央政府方面：創(chuàng)十年以來最大幅度降息；4萬億投資拉動內(nèi)需；金融國九條出臺；松綁70/90等政策；銀行貸款利率7折優(yōu)惠。南昌市政府方面：對個(gè)人首次購置90平方米及以下一般住房，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%；免征印花稅和土地增值稅；最低首付百分比調(diào)整為20%；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，上調(diào)公積金貸款最高限額；住房分配貨幣化改革，試點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)助等。政府出臺救市政策，更多是要來救購房者信心，各類稅費(fèi)減免或補(bǔ)助政策，是以降低部分交易成本為關(guān)鍵，來促進(jìn)購房者購置需求。三、新建縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展及房地產(chǎn)市場情況調(diào)查（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況調(diào)查。新建縣是江西省經(jīng)濟(jì)很好縣市之一，有著得天獨(dú)厚地理位置優(yōu)勢，地處南昌市近郊，在南昌市一江兩岸新格局關(guān)鍵區(qū)紅谷灘邊上，水、陸、空對外交通便利程度已和省會南昌市幾近等同，交通優(yōu)勢可謂全省獨(dú)厚，境內(nèi)眾多特色人文和自然景觀也在逐步開發(fā)建設(shè)。全縣各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一路攀升，在南昌四縣中占據(jù)第二經(jīng)濟(jì)總量。和其它多個(gè)區(qū)縣相比，新建固定資產(chǎn)投資排在第二位，固定增加速度相對較快。（二）住宅市場情況調(diào)查。1、總體概述。新建縣片區(qū)住宅市場依靠優(yōu)越地理位置，近幾年發(fā)展較快，新建縣、平均開發(fā)量在65萬平方左右，，新建縣樓盤開發(fā)量為80萬平方米。伴隨沿海著名代理企業(yè)介入，現(xiàn)代化高尚住宅區(qū)如雨后春筍般撥地而起新建片區(qū)樓市從市場調(diào)查、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境塑造和營銷推廣等各方面全部有了質(zhì)提升，不過，價(jià)格也隨之大幅增加，均價(jià)從1050元/平米漲至2050元/平米，升幅達(dá)成95%。至底新建開發(fā)總量在300萬平米左右，價(jià)格漲至3135元/平米，相對價(jià)格升幅達(dá)成196%。新建片區(qū)住宅經(jīng)過這幾年高速發(fā)展，現(xiàn)已逐步走向成熟，單個(gè)樓盤開發(fā)規(guī)模也從幾萬平米向幾十萬平米大型化演變。目前，新建片區(qū)住宅已不再象前幾年集中在某一區(qū)域開發(fā)，而是遍地開花，群雄逐鹿，顯然，伴隨市場波動，新建片區(qū)住宅市場在營銷層次上已升入到“戰(zhàn)國時(shí)代”——競爭愈加猛烈。2、關(guān)鍵競爭對手。新建城區(qū)現(xiàn)在銷售樓盤累計(jì)9個(gè)，包含萊卡小鎮(zhèn)、紅谷十二庭、沿海麗水佳園、西街景宸、長富星宮、漂亮新世界、朗晴園、南天陽光、城開·國際學(xué)園，建筑總面積約269.6萬平米，待推出樓盤3個(gè)左右，建筑總面積約30萬平米左右，現(xiàn)推出總供給量44.63萬㎡：銷售率保持在49.45%。銷售均價(jià)保持在3135元/平米，整年跌幅14.1%。未來可供給1636套，多層達(dá)成1152套，高層為0套。新建現(xiàn)房地產(chǎn)市場在售樓盤暢銷戶型及營銷手段：樓盤名稱在售階段暢銷戶型營銷手段紅谷十二庭一期，22棟，共320套，均價(jià)小高層3500元/㎡，多層3600元/㎡100-120㎡大兩房和三房該盤從入市以來一直未有任何大動作，一直用老帶新及一次性付款和分期98和99折城開國際學(xué)園東區(qū)第一期，別墅20套，洋房17套，均價(jià)小高層2820元/㎡，花園洋房3000元/㎡花園洋房89-110㎡，別墅220㎡戶型銷售最為樂觀（戶型均南北通透，帶多個(gè)陽臺，下層式庭院）開始，聯(lián)排打總價(jià)62.5萬元/套，花園洋房2820元/㎡起。萊卡小鎮(zhèn)一期售罄，二期在售，共三期，均價(jià)2900元/㎡兩房及小三房，84.02㎡-110.52㎡，均價(jià)2300元/㎡，戶型南北通透，較為方正實(shí)用。優(yōu)惠較多，比如兩房送2萬、三天內(nèi)簽約每平米減60等，未有大動作朗晴園27-123平米，1、2、3房全部有，均價(jià)別墅3800/㎡，小高層2400元/㎡兩房及三房銷售最好，該盤作為山地盤，景觀視線全部很好，戶型業(yè)比較使用抽獎送汽車活動，按揭97折一口價(jià)等沿海麗水家園現(xiàn)推五期，5棟小高層，約700套房源，均價(jià)小高層2600元/㎡88-89㎡，此次推出房源集中圍繞90/70政策，戶型均南北通透，較為方正使用低首付、抵房款、一口價(jià)、送家電等手段用較多南天陽光一期；共11棟；8棟多層，2棟小高層，1棟花園洋房；共300套；均價(jià)：3200元/㎡2房89-110㎡，南北通透戶型無漂亮新世界二期；共3棟?，F(xiàn)推出1棟高層；共66套；均價(jià)：3000元/㎡小面積：79.99㎡；采取人性化戶型設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)方正實(shí)用、功效布局合理、南北通透、全明設(shè)計(jì)，時(shí)刻迎接陽光滿屋，優(yōu)享舒適居家生活。面積配比合理，75—140㎡可滿足不一樣用戶需求。無長富星宮一期；A座、B座小高層；共96套；均價(jià)：2800元/㎡2房93.73-96.26㎡一次性98折，按揭99折金嘉名筑二期；A1-A7共7棟，4棟多層、3棟小高層；共204套；均價(jià)：2600元/㎡2房90-100㎡一次性98折，按揭99折3、住宅租賃市場情況?，F(xiàn)在，新建住宅租賃市場關(guān)鍵以中學(xué)生或中專生為第一用戶群，但學(xué)生經(jīng)濟(jì)起源有限，租金相對比較低廉。新建住宅租賃市場若要興旺繁榮，還得靠紅谷灘中心區(qū)興起，只有紅谷灘中心區(qū)興起才能帶旺新建片區(qū)住宅租賃市場，這仍需要時(shí)日。（三）商業(yè)環(huán)境情況調(diào)查。1、總體概述。新建商圈關(guān)鍵分布在解放路以南、文教路以東和長麥路中段兩側(cè)一線，其中解放路商圈最為繁榮，人流旺，商業(yè)氣氛濃，該商圈關(guān)鍵以龍頭商家新惠隆購物中心；旺中旺超市和周圍臨街專賣店組成，業(yè)態(tài)包含范圍較為廣泛，經(jīng)營檔次較高，營業(yè)時(shí)間長，晚上十點(diǎn)仍然人頭攢動；其次是文教東路商圈，該商圈以文教東路為軸心，以長堎大市場、集貿(mào)中心為龍頭，和周圍臨街小商鋪組成，業(yè)態(tài)以農(nóng)貿(mào)、小商品、家俱等為主，經(jīng)營檔次較低，白天人流多，生意繁忙，三輪車夫以此作為載客據(jù)點(diǎn)，但黃昏兩大龍頭市場則早早關(guān)門，使得該商圈在晚上較為冷清；其三是以長麥路中段兩側(cè)為一線，該商圈屬于專業(yè)市場型，以家居、燈飾、建材為主，是新建有名家居建材一條街，商圈以兩邊臨街獨(dú)立門面組成，形成時(shí)間較短，缺乏含有品牌號召力龍頭商家，除美佳居有點(diǎn)規(guī)模之外，基礎(chǔ)上每個(gè)商鋪面積全部相等，因家居建材是以大件消費(fèi)為主，所以，該商圈人氣不足，商業(yè)氣氛缺乏，但經(jīng)營情況良好。2、關(guān)鍵競爭對手。在百貨、商超、餐飲、賓館、休閑、醫(yī)藥等商業(yè)配套環(huán)境中含有一定規(guī)模有：新惠隆超市、旺中旺超市、嘉寶超市、好又多超市、幸福樹電器、巨龍手機(jī)城、朝天椒、東方城、百吉星、新全部賓館、心怡大酒店、江浙賓館、仙人掌、千萬回、貴族、新吉假日、萬家燈火、金域皇宮、洪興大藥房、中意網(wǎng)城、大峽谷網(wǎng)城、瓦也娜、金陽食街等。商家名稱經(jīng)營類別業(yè)態(tài)新惠隆超市大型商超百貨旺中旺超市大型商超百貨嘉寶超市商超百貨好又多超市商超百貨幸福樹電器商超，電器電器，數(shù)碼巨龍手機(jī)城數(shù)碼產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)品朝天椒餐飲火鍋，川菜東方城餐飲，娛樂餐飲，ktv百吉星餐飲餐飲新全部賓館賓館，餐飲住宿，餐飲心怡大酒店賓館，餐飲住宿，餐飲江浙賓館賓館住宿仙人掌休閑保健足浴，休閑千萬回休閑保健足浴，休閑貴族ktv休閑新吉假日賓館，餐飲餐飲，住宿萬家燈火餐飲餐飲金域皇宮ktv休閑洪興大藥房藥店藥店中意網(wǎng)城網(wǎng)吧網(wǎng)吧大峽谷網(wǎng)城網(wǎng)吧網(wǎng)吧瓦也娜ktv休閑金陽食街餐飲餐飲3、消費(fèi)群分析。超市消費(fèi)群體關(guān)鍵是新建縣城常住人口，及少部分外地人口，餐飲業(yè)關(guān)鍵用戶群體為新建縣城及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周圍學(xué)校學(xué)生群體，賓館方面用戶群體關(guān)鍵針對新建時(shí)還有另類品味，居住習(xí)慣人群及少數(shù)出差新建外地人員。網(wǎng)城消費(fèi)群體關(guān)鍵是新建縣周圍學(xué)校學(xué)生，及少部分其它，餐飲業(yè)關(guān)鍵用戶群體為新建縣城及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群為主，賓館方面用戶群體關(guān)鍵針對新建時(shí)還有另類品味，居住習(xí)慣人群及少數(shù)出差新建外地人員。藥店針對新建全部人群，休閑針對新建周圍及少不分外地人休閑消費(fèi)群。4、商圈業(yè)態(tài)分析。新建縣城商業(yè)總體而言靠近飽和狀態(tài)，業(yè)態(tài)豐富，商家林立，餐飲，住宿，休閑等一站式服務(wù)，為新建百姓提供便利。新建縣商業(yè)關(guān)鍵分布和老商業(yè)圈解放路，該地段寸土寸金，品牌店，主力商超較多，人流量充足，為其提供了先天旺場條件。從商業(yè)形態(tài)上看：解放路上聚集了購物、休閑、餐飲、賓館、銀行等，也為現(xiàn)在新建縣最為繁榮復(fù)合型購物休閑商業(yè)街，商業(yè)分布較為雜亂，無專業(yè)特色性；從商品檔次特征看：產(chǎn)品檔次參差不齊，普遍為中低級商品，高級型商品缺乏；從消費(fèi)群體：商品價(jià)格普遍以50-200元之間價(jià)格為主，關(guān)鍵消費(fèi)層次從年紀(jì)上看，分布以15-65歲不等，在20-45之間，以工薪階層較多；從人流量上看：新建縣日均人流量最多商業(yè)街，人流帶來商氣是現(xiàn)在本街關(guān)鍵購物消費(fèi)經(jīng)營最好場所之一。伴隨縣城擴(kuò)建，人口大量進(jìn)城，商業(yè)關(guān)鍵從04-就開始由解放路延伸到新建大道，文教路，長麥路等各大商圈，呈擴(kuò)散格局。商業(yè)形態(tài)上看：現(xiàn)在新建縣最為集中性商業(yè)批發(fā)街，商業(yè)分布較為雜亂，同時(shí)兼有農(nóng)貿(mào)市場；從商品檔次特征看：為迎合大眾型消費(fèi)，產(chǎn)品檔次參差不齊，普遍為中低級商品，幾乎無高級產(chǎn)品；從消費(fèi)群體：商品價(jià)格普遍以10-200元之間價(jià)格為主，關(guān)鍵消費(fèi)層次從年紀(jì)上看，分布以15-65歲不等，集中在20-45之間