2023年公務(wù)員法律常識(shí)

公務(wù)員法律常識(shí)匯總

地方性法規(guī)可以就下列事項(xiàng)作出規(guī)定：3）為執(zhí)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，需要根據(jù)本行政區(qū)域的實(shí)

際情況作具體規(guī)定的事項(xiàng)；（2）屬于地方性事務(wù)需要制定地方性法規(guī)的事項(xiàng)。除立法法第八條規(guī)定的事項(xiàng)

外，其他事項(xiàng)國(guó)家尚未制定法律或者行政法規(guī)的，省、自治區(qū)、直轄市和較大的市根據(jù)本地方的具體情況

和實(shí)際需要，可以先制定地方性法規(guī)。在國(guó)家制定的法律或者行政法規(guī)生效后，地方性法規(guī)同法律或者行

政法規(guī)相抵觸的規(guī)定無效，制定機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以修改或者廢止。

經(jīng)濟(jì)特區(qū)所在地的省、市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)的授權(quán)決定，制

定法規(guī)，在經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施。

制定地方性法規(guī)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（1）根據(jù)本行政區(qū)域的具體情況和實(shí)際需要的原則：（2）

不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的原則；（3）省級(jí)人大及其常委會(huì)制定的地方性法規(guī)報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)

和國(guó)務(wù)院備案，較大的市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的地方性法規(guī)，報(bào)省、自治區(qū)的人民代表大

會(huì)常務(wù)委員會(huì)批準(zhǔn)后施行，并由后者報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

此外，經(jīng)濟(jì)特區(qū)所在地的省、市人大及其常委會(huì)根據(jù)全國(guó)人大的授權(quán)決定制定經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)在本

經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施的法規(guī)，稱為經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī).

5.自治法規(guī)

自治法規(guī)是民族區(qū)域自治地方，即自治區(qū)、自治州、自治縣人大制定的與民族區(qū)域自治有關(guān)的規(guī)

范性法律文件，包括自治條例和單行條例。自治條例是民族自治地方的人民代表大會(huì)依照當(dāng)?shù)孛褡宓恼巍?/p>

經(jīng)濟(jì)和文化的特點(diǎn)制定的全面調(diào)整本自治地方事務(wù)的綜合性規(guī)范性文件。單行條例是民族自治地方的人民

代表大會(huì)依照當(dāng)?shù)孛褡宓恼?、?jīng)濟(jì)、文化的特點(diǎn)制定的調(diào)整本自治地方某方面事務(wù)的規(guī)范性文件。

民族自治地方的人民代表大會(huì)有權(quán)依照當(dāng)?shù)孛褡宓恼?、?jīng)濟(jì)和文化的特點(diǎn)，制定自治條例和單

行條例。自治區(qū)的自治條例和單行條例，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)批準(zhǔn)后生效。

自治州、自治縣的自治條例和單行條例，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)批準(zhǔn)

后生效。自治條例和單行條例可以依照當(dāng)?shù)孛褡宓奶攸c(diǎn)，對(duì)法律和行政法規(guī)的規(guī)定作出變通規(guī)定，但不得

違背法律或者行政法規(guī)的基本原則，不得對(duì)憲法和民族區(qū)域自治法的規(guī)定以及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)專

門就民族自治地方所作的規(guī)定作出變通規(guī)定。

6.規(guī)章

規(guī)章通常稱行政規(guī)章，是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依照行政職權(quán)所制定、發(fā)布的針對(duì)某一類事件或某一類人

的?般性規(guī)定，是抽象行政行為的一種。規(guī)章包括部門規(guī)章和地方人民政府規(guī)章。

（1）部門規(guī)章，也稱為部委規(guī)章是指國(guó)務(wù)院各部門和具有行政管理職能的直屬機(jī)構(gòu)根據(jù)法律和國(guó)

務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令在本部門的權(quán)限內(nèi)按照規(guī)定的程序所制定的規(guī)定、辦法、細(xì)則、規(guī)則等規(guī)范

性文件的總稱。立法法規(guī)定，國(guó)務(wù)院各部、委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、審計(jì)署和具有行政管理職能的直屬機(jī)

構(gòu)可以制定規(guī)章。其中，賦予具有行政管理職能的直屬機(jī)構(gòu)享有規(guī)章制定權(quán)，是立法法新增加的合適的內(nèi)

容。國(guó)務(wù)院現(xiàn)有組成部、委員會(huì)29個(gè)，直屬機(jī)構(gòu)17個(gè)。中國(guó)人民銀行、審計(jì)署都是是國(guó)務(wù)院組成部委。

直屬機(jī)構(gòu)是國(guó)務(wù)院設(shè)置的主管各項(xiàng)專門業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。國(guó)務(wù)院直屬機(jī)構(gòu)與國(guó)務(wù)院的辦事機(jī)構(gòu)是職能不同的兩

類機(jī)構(gòu)，直屬機(jī)構(gòu)承擔(dān)著行政管理的任務(wù)，既對(duì)國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)，也面向社會(huì)實(shí)施行政管理，而國(guó)務(wù)院的辦事

機(jī)構(gòu)不具有行政管理的職能，不面向社會(huì)實(shí)施行政管理.，只協(xié)助總理工作，實(shí)際上屬于總理的決策班子。

部門規(guī)章規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)屬于執(zhí)行法律或者國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令的事項(xiàng)。

涉及兩個(gè)以上國(guó)務(wù)院部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)或者由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門聯(lián)

合制定規(guī)章。部門規(guī)章應(yīng)當(dāng)經(jīng)部務(wù)會(huì)議或者委員會(huì)會(huì)議決定。部門規(guī)章由部門首長(zhǎng)簽署命令予以公布。

（2）地方政府規(guī)章是指由省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府根據(jù)法律和法規(guī)，并按照規(guī)

定的程序所制定的普遍適用于本行政區(qū)域的規(guī)定、辦法、細(xì)則、規(guī)則等規(guī)范性文件的總稱。

立法法規(guī)定：省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府（包括省、自治區(qū)的人民政府所在地的

市、.經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)所在地的市），可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)、直轄

市的地方性法規(guī)，制定規(guī)章。地方政府規(guī)章可以就下列事項(xiàng)作出規(guī)定：為執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法

規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項(xiàng)；屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)。

（-）規(guī)范性法律文件的效力等級(jí)

上述各種法的形式都具有法的效力，但它們的效力等級(jí)又是有差別的。

1憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都

不得同憲法相抵觸。

2法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。

3地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府規(guī)章，省、自治區(qū)的人民政府制定的規(guī)章的效力高

于本行政區(qū)域內(nèi)的較大的市的人民政府制定的規(guī)章。

4自治條例和單行條例的優(yōu)先適用效力，經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)的優(yōu)先適用效力。自治條例和單行條例依

法對(duì)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本自治地方適用自治條例和單行條例的規(guī)定：經(jīng)濟(jì)特

區(qū)法規(guī)根據(jù)授權(quán)對(duì)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本經(jīng)濟(jì)特區(qū)適用經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)的規(guī)定。

5部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。

6特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定、新的規(guī)定優(yōu)于舊的規(guī)定的原則：同?機(jī)關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方

性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定：新的規(guī)定與舊的規(guī)

定不一致的，適用新的規(guī)定。

7法的溯及力：法的溯及力是關(guān)于法是否有溯及既往的效力的相關(guān)問題，即法對(duì)它生效前所發(fā)生

的事件和行為是否適用的相關(guān)問題，如果適用，就是有溯及力，如果不適用，就是沒有溯及力?！读⒎ǚā?/p>

規(guī)定法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法

人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外。

作為一項(xiàng)法制原則，法是不具有溯及既往的效力的。無論是法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治

條例和單行條例還是規(guī)章，不論其效力等級(jí)是高還是低，都沒有溯及既往的效力。但是，沒有無例外的原

則。對(duì)于法不溯及既往這項(xiàng)原則來說，如果法律的規(guī)定是減輕行為人的責(zé)任或增加公民的權(quán)利，也可以具

有溯及力。

8法律之間、行政法規(guī)之間新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定的沖突的解決：立法法第85條規(guī)定：“法

律之間對(duì)同一事項(xiàng)的新的?般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致，不能確定如何適用時(shí)，由全國(guó)人民代表大會(huì)常

務(wù)委員會(huì)裁決。行政法規(guī)之間對(duì)同一事項(xiàng)的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不?致，不能確定如何適用時(shí)，

由國(guó)務(wù)院裁決?！?/p>

9地方性法規(guī)、規(guī)章之間不一致時(shí)的裁決機(jī)關(guān)：立法法第86條規(guī)定：“地方性法規(guī)、規(guī)章之間不

一致時(shí)，由有關(guān)機(jī)關(guān)依照下列規(guī)定的權(quán)限作出裁決：（一）同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不

一致時(shí)，由制定機(jī)關(guān)裁決；（二）地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，不能確定如何適用

時(shí)，由國(guó)務(wù)院提出意見，國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定：

認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決；（三）部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與

地方政府規(guī)章之間對(duì)同事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決。根據(jù)授權(quán)制定的法規(guī)與法律規(guī)定不一致，

不能確定如何適用時(shí)，由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決?！?/p>

（三）法律、法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章的改變或撤銷

我國(guó)實(shí)行的是中央統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、一定程度分權(quán)、多級(jí)并存、多類結(jié)合的立法權(quán)限劃分體制。立法權(quán)

來自不同的方面和主體，制定出不同效力等級(jí)的規(guī)范性法律文件。這些規(guī)范性法律文件難免發(fā)生抵觸，出

現(xiàn)下位法違反上位法或者其他違法、違憲的情形。為了保障法的統(tǒng)一和有效實(shí)施，憲法和法律賦予了有關(guān)

主體對(duì)規(guī)范性法律文件的監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督的主要形式就是改變或撤銷。改變和撤銷是有區(qū)別的，改變的只是

規(guī)范性文件的部分條款，撤銷的是整個(gè)規(guī)范性文件。

1需要改變或者撤銷的情形

立法法第87條規(guī)定：法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章有下列情形之一

的，由有關(guān)機(jī)關(guān)依照本法第八十八條規(guī)定的權(quán)限予以改變或者撤銷：（1）超越權(quán)限的；（2）下位法違反

上位法規(guī)定的；＜3）規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，經(jīng)裁決應(yīng)當(dāng)改變或者撤銷一方的規(guī)定的；（4）

規(guī)章的規(guī)定被認(rèn)為不適當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以改變或者撤銷的；（5）違背法定程序的。

2改變或撤銷法律、法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章的權(quán)限

根據(jù)立法法，改變或者撤銷法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章的權(quán)限是：

（1）全國(guó)人民代表大會(huì)有權(quán)改變或者撤銷它的常務(wù)委員會(huì)制定的不適當(dāng)?shù)姆?，有?quán)撤銷全國(guó)人民代表大

會(huì)常務(wù)委員會(huì)批準(zhǔn)的違背憲法和本法第六十六條第二款規(guī)定的自治條例和單行條例；（2）全國(guó)人民代表大

會(huì)常務(wù)委員會(huì)有權(quán)撤銷同憲法和法律相抵觸的行政法規(guī)，有權(quán)撤銷同憲法、法律和行政法規(guī)相抵觸的地方

性法規(guī)，有權(quán)撤銷省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)批準(zhǔn)的違背憲法和本法第六十六條第二

款規(guī)定的自治條例和單行條例；（3）國(guó)務(wù)院有權(quán)改變或者撤銷不適當(dāng)?shù)牟块T規(guī)章和地方政府規(guī)章；（4）

省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)有權(quán)改變或者撤銷它的常務(wù)委員會(huì)制定的和批準(zhǔn)的不適當(dāng)?shù)牡胤叫苑?/p>

規(guī)；（5）地方人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)有權(quán)撤銷本級(jí)人民政府制定的不適當(dāng)?shù)囊?guī)章；（6）省、自治區(qū)的

人民政府有權(quán)改變或者撤銷下一級(jí)人民政府制定的不適當(dāng)?shù)囊?guī)章；（7）授權(quán)機(jī)關(guān)有權(quán)撤銷被授權(quán)機(jī)關(guān)制定

的超越授權(quán)范圍或者違背授權(quán)口的的法規(guī)，必要時(shí)可以撤銷授權(quán)。

（四）法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章的備案制度

一般認(rèn)為備案就是存檔備查。行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章應(yīng)當(dāng)在公布后

一定期間內(nèi)，由其制定或批準(zhǔn)機(jī)關(guān)報(bào)送上級(jí)立法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)存檔，以備審查。備案的目的是為了全

面了解立法情況，加強(qiáng)對(duì)立法的監(jiān)督，便于備案機(jī)關(guān)進(jìn)行審查，消除規(guī)范性文件之間的沖突。因此，備案

是立法監(jiān)督制度的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是備案機(jī)關(guān)行使立法監(jiān)督權(quán)的基礎(chǔ)。

行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章應(yīng)當(dāng)在公布后的三十日內(nèi)依照下列規(guī)定報(bào)有

關(guān)機(jī)關(guān)備案：（1）行政法規(guī)報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案；（2）省、自治區(qū)、直轄市的人民代表

大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的地方性法規(guī)，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案；較大的市的人民

代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的地方性法規(guī)，由省、自治區(qū)的人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)全國(guó)人民代表大

會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案；（3）自治州、自治縣制定的自治條例和單行條例，由省、自治區(qū)、直轄市的

人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案；（4）部門規(guī)章和地方政府規(guī)章報(bào)

國(guó)務(wù)院備案；地方政府規(guī)章應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案；較大的市的人民政府制定的規(guī)

章應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)省、自治區(qū)的人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和人民政府備案；（5）根據(jù)授權(quán)制定的法規(guī)應(yīng)當(dāng)報(bào)授

權(quán)決定規(guī)定的機(jī)關(guān)備案。

五）對(duì)行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例提出審查要求和審查建議的制度

國(guó)務(wù)院、中央軍事委員會(huì)、最高人民法院、最高人民檢察院和各省、自治區(qū)、直轄市的人民代表

大會(huì)常務(wù)委員會(huì)認(rèn)為行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例同憲法或者法律相抵觸的，可以向全國(guó)

人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)書面提出進(jìn)行審查的要求，由常務(wù)委員會(huì)工作機(jī)構(gòu)分送有關(guān)的專門委員會(huì)進(jìn)行審

查、提出意見。

以上五個(gè)主體以外的其他國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)組織以及公民認(rèn)為行政法規(guī)、地方性法

規(guī)、自治條例和單行條例同憲法或者法律相抵觸的，可以向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)書面提出進(jìn)行審

查的建議，由常務(wù)委員會(huì)工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行研究，必要時(shí)，送有關(guān)的專門委員會(huì)進(jìn)行審查、提出意見。

全國(guó)人民代表大會(huì)專門委員會(huì)在審查中認(rèn)為行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例同憲法

或者法律相抵觸的，可以向制定機(jī)關(guān)提出書面審查意見；也可以由法律委員會(huì)與有關(guān)的專門委員會(huì)召開聯(lián)

合審查會(huì)議，要求制定機(jī)關(guān)到會(huì)說明情況，再向制定機(jī)關(guān)提出書面審查意見。制定機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)研

究提出是否修改的意見，并向全國(guó)人民代表大會(huì)法律委員會(huì)和有關(guān)的專門委員會(huì)反饋。全國(guó)人民代表大會(huì)

法律委員會(huì)和有關(guān)的專門委員會(huì)審查認(rèn)為行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例同憲法或者法律相

抵觸而制定機(jī)關(guān)不予修改的，可以向委員長(zhǎng)會(huì)議提出書面審查意見和予以撤銷的議案，由委員長(zhǎng)會(huì)議決定

是否提請(qǐng)常務(wù)委員會(huì)會(huì)議審議決定。

（六）法律解釋

1.法律解釋的分類

法律解釋分為正式解釋和非正式解釋。正式解釋，又稱有權(quán)解釋或法定解釋，是指有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)

按照憲法和法律所賦予的權(quán)限，對(duì)有關(guān)法律條文的含義所作的能夠產(chǎn)生實(shí)際法律后果的說明和闡述。正式

解釋，又分為立法解釋和應(yīng)用解釋。立法解釋，就是立法機(jī)關(guān)在法律制定后，根據(jù)法律的執(zhí)行情況和執(zhí)行

中遇到的相關(guān)問題，對(duì)法律的有關(guān)規(guī)定的含義作出進(jìn)一步說明和闡述。應(yīng)用解釋，就是執(zhí)法機(jī)關(guān)（包括審判

機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)）在應(yīng)用法律過程中，對(duì)法律有關(guān)規(guī)定的含義所作的說明和闡述。這里法律解釋，

是指正式解釋中的立法解釋。

非正式解釋是指不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際法律后果的解釋。包括學(xué)理解釋和普法解釋。學(xué)理解釋，是指學(xué)者

在對(duì)法律進(jìn)行研究時(shí)，對(duì)法律規(guī)定的含義所作的說明和闡述。普法解釋，是指有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體在

進(jìn)行普及法律宣傳或者老百姓在進(jìn)行法律學(xué)習(xí)時(shí).，對(duì)法律規(guī)定的含義所作的說明和闡述。

2.立法法關(guān)于法律解釋的規(guī)定

根據(jù)立法法第42條：“法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)。法律有以下情況之一的，

由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)解釋：（1）法律的規(guī)定需要進(jìn)一步明確具體含義的；（2）法律制定后出現(xiàn)新的

情況，需要明確適用法律依據(jù)的?！?/p>

“國(guó)務(wù)院、中央軍事委員會(huì)、最高人民法院、最高人民檢察院和全國(guó)人民代表大會(huì)各專門委員會(huì)以

及省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)可以向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)提出法律解釋要求?！?/p>

“法律解釋草案表決稿由常務(wù)委員會(huì)全體組成人員的過半數(shù)通過，由常務(wù)委員會(huì)發(fā)布公告予以公布?！?/p>

法律解釋由常委會(huì)發(fā)布公告予以公布。沒有規(guī)定法律解釋由國(guó)家主席簽署公布。

“全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)的法律解釋同法律具有同等效力。”（1）在時(shí)間上，全國(guó)人大常委

會(huì)的法律解釋的效力同法律的效力相同。當(dāng)然，全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)法律進(jìn)行解釋前已經(jīng)作出處理的案件，

特別是已經(jīng)法院作出終審判決的案件，為了維護(hù)社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定和法院的權(quán)威，在不嚴(yán)重違背社會(huì)公共利

益和秩序的前提下，可以視情況豁免其受解釋的約束。（2）在空間上，全國(guó)人大常委會(huì)的法律解釋的效力

同法律的效力相同。

法律常識(shí)題一

1:售樓廣告上的合適的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳合適的內(nèi)容沒有

寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上

寫得非常明確具體，合適的內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這

些合適的內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些合適的內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)

商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。

參考：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干相關(guān)問題的解釋》第三條

2.房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？

（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的合適的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛

假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因?yàn)?/p>

依賴（虛假）廣告，對(duì)該廣告承諾的合適的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房

者在購房前己知或應(yīng)知廣告合適的內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到

了欺騙和誤導(dǎo)。（3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包

括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了

購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。參考法條：《廣告法》第三十

七條

3.《認(rèn)購書》一般包括哪些合適的內(nèi)容？

《認(rèn)購書》的合適的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正

式購房的日期。⑤在一方不履行的處理相關(guān)問題。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干相關(guān)問題的解釋》、第一百一十五條

《合同法》第一百一十五條

4.什么是建筑面積？

建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計(jì)算公式是：建筑

面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。參考法規(guī)：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

5.什么是套內(nèi)建筑面積？

套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺(tái)建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑

面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。

6.套內(nèi)墻體面積包括什么？

套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積

的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

7.什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？

公用建筑面積是指由整頓樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整頓樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每

套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購

房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程

序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建

筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

8.公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？

①公用建筑面積的分排以幢為單位。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用

建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫?/p>

部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。

各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③公用建筑面積分?jǐn)偤?、不劃分?/p>

套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》

9.哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅?/p>

整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇?、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、

電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電

室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用

房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）

墻體面積水平投影面積的一半。③計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米，

以下同）。

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。

10.哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅?/p>

①倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立

使用空間。②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。③為多賴房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。參

考法條：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條

11.面積變了，購房者可以退房嗎？

經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購房者。在接到通知的15日內(nèi)，購房

者可以作出退房的書面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。

開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條

12.面積誤差比的公式是什么？

面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積

合同約定面積xioo%

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》

13.處理房屋面積糾紛的原則是什么？

合同有約定的，按照約定處理：合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）,按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，

不予支持；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同

意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由

買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)

際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，

面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。參考法條《最高人民法院關(guān)于審理商品房買

賣合同糾紛案件適用法律若干相關(guān)問題的解釋》第十四條

14.買房一般要交哪些稅？

（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。

參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改〈北京市契稅管理規(guī)定〉的決定》第一條、第二條

15.買房一般要交哪些費(fèi)？

（1）房屋所有權(quán)登記費(fèi)。（2）公共維修基金。（3）綜合地價(jià)款。（4）證件工本費(fèi)。

16.買車庫交契稅嗎？

購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅（如

別案）購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3舟的稅率征稅。

17.繼承和接受遺贈(zèng)而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

18.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？

（1）貸款對(duì)象為有完全民事行為相關(guān)能力的自然人。

（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。

(3)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的相關(guān)能力。

(4)對(duì)首付款的要求，銀行間有些許差異。

(5)有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償相關(guān)能力的單位或個(gè)人作為償還貸

款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。

(6)具有購房合同或協(xié)議。

(7)貸款人規(guī)定的其他條件。

19.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？

(1)律師審查費(fèi)。(2)公證費(fèi)。(3)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。(4)保險(xiǎn)費(fèi)。

20.哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押？

(-)抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

(-)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

(三)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。

(四)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

(五)依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵

押。

(六)借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。

21.哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？

不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。

22.哪些權(quán)利可以質(zhì)押？

(1)匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；

(2)依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；

(3)依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)：

23.什么是轉(zhuǎn)按揭？

“轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行

的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款

人的簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按”，延長(zhǎng)原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

24.什么樣的房子要評(píng)估？

商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評(píng)估的其他房屋。

經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。

25.什么是組合貸款？

組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款,

是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款相關(guān)需求，由銀行資金解決。銀行資

金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。

26.什么是個(gè)人住房貼息貸款？

所謂個(gè)人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的

個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套

手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間，可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天。

而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實(shí)惠仍

落在貸款人身上。

27.申請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是什么？

(1)申請(qǐng)人必須是住房公積金的繳存人，截至申請(qǐng)日為止，申請(qǐng)人持續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上，或累

計(jì)繳存12個(gè)月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。(2)提供符合要求的擔(dān)保方式。(3)夫妻雙方只能申請(qǐng)一

筆住房貸款貼息。(4)同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件。

28.什么是住房補(bǔ)貼？

住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國(guó)家為職工解決住房相關(guān)問題而給予的補(bǔ)貼資助，采用貨幣分配方式向

職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次（如按月）

或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過購買或租賃等方式解決自己的住房相關(guān)問題。住房補(bǔ)貼

的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體

確定。

29.住房補(bǔ)貼隨人走嗎？

職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動(dòng)工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)貼賬戶時(shí)，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶內(nèi)

的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)動(dòng)工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)

貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)貼時(shí)，職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息

應(yīng)暫時(shí)封存在原單位住房補(bǔ)貼賬戶下。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。此外，單位和職工持有效證

件可以杳詢本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。

30.什么是一表？一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

31.什么是兩書？?jī)蓵侵福骸蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

32.收房時(shí)還查看哪些文件？《商品房面積實(shí)測(cè)相關(guān)技術(shù)報(bào)告書》、《物業(yè)管理公約》。

33.室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告一般由開發(fā)商提供嗎？

2002年7月1日以后開工的本次項(xiàng)目，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。2002年7月1日以前開工的本

次項(xiàng)目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。

34.開發(fā)商什么時(shí)候算交房？

當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)到交付使用條件以后，開發(fā)商會(huì)書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的

時(shí)候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房面積實(shí)測(cè)相關(guān)技術(shù)報(bào)告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和《物業(yè)管理公

約》。當(dāng)購房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。

如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。

35.何種質(zhì)量相關(guān)問題可以退房？

經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后，確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，購房

者可以要求退房，同時(shí)可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

36.房屋損毀、滅失誰來賠？

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商承擔(dān)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購房

者承擔(dān)。購房者簽了《房屋驗(yàn)收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當(dāng)理由不接收房子

的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。

37.“不交費(fèi)就不給鑰匙”合法嗎？

有些購房者在收房時(shí)會(huì)遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否則

就不給辦理入住手續(xù)。購房者要清楚，有些費(fèi)用不是由開發(fā)商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易

時(shí)由購房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基

金：此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收,

但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。③面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰委

托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

38.辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？

不是。只有經(jīng)過登記以后，取得了個(gè)人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己，而且這種權(quán)利受到法

律的保護(hù)。

39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買嗎？

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對(duì)土地的性質(zhì)進(jìn)行

轉(zhuǎn)換，不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。鄉(xiāng)一級(jí)政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無

法取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障。

40.一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？

購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應(yīng)該在訂立合同之日起

90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購買的是期房，購房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

41.沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上

述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院,

在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。

42.什么人可以申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房？

(1)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象。

(2)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。

(3)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。

(4)市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件還

要參見各地的規(guī)定和政策。

43.預(yù)購經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？

可以。預(yù)購人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的經(jīng)濟(jì)適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購房

資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

4蟲原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？

對(duì)于以原價(jià)出售已購經(jīng)濟(jì)適用房的原購房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易

管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購買單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房，可憑證明

到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的審核手續(xù)。

45.哪些公房不能上市交易？

(1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購買并且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的公房

(2)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。

(3)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。

(4)有所有權(quán)糾紛的公房。

(5)己經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。

(6)上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。

(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。

<8)被依法杳封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。

參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第五條

46.已購公房上市價(jià)格由誰定？

已購公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成

交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。申報(bào)的買賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)

行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估，并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。

買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局

申請(qǐng)復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。參考法條：《北京市

己購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第十三條

47.沒有《房屋租賃許可證》可能會(huì)產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？

如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋

租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來說，《房屋租賃許可

證》可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。二是對(duì)于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安

機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。

如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建

制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？

如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人

的書面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械?，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了?/p>

49.被抵押的房屋可以出租嗎？

如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承

租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就

必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租？

沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從

而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ)：共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭(zhēng)議的，

屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部

門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，

那么就不能出租。如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同

樣不能出租。

此外，還有需要注意的相關(guān)問題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利,

甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方安全造成威

脅。對(duì)于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出

租該私有房屋。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。

51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？

租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效，承租人也因此無法追

究出租人的違約責(zé)任。但這個(gè)時(shí)候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯(cuò)的話，還可要求出

租人賠償損失。如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合

同，要求對(duì)方賠償損失。如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時(shí)候知道

這種情況，也可以隨時(shí)解除合同。

參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。

52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？

根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)

者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期

租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的合適的內(nèi)容是怎么樣的，從而

就難以保護(hù)雙方的利益了。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。

53.房屋租賃合同必須要備案嗎？

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到

房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益，

最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非

法將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、

縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。如果出租

人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。

54.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？

雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案,

合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。

55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰所有？

承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變

房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來的狀

態(tài)，還要賠償出租人的損失。

經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰所有?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下，將裝修后的財(cái)產(chǎn)

折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。

參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干相關(guān)問題的意見（試行）》第八十六條。

56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？

承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出

租人的書面同意。如果法律對(duì)該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。參考法條：建設(shè)部

《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。

57.在出租期間由誰負(fù)責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰來賠償？

及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔(dān)維修義務(wù)，否則出

租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。

對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰來負(fù)責(zé)維修。

如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性

事故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來損失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

參考法條：《合同法》第二百二十條。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十九條。建設(shè)部《城市房屋租

賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。

58.在什么情況下，出租人可以不負(fù)責(zé)任？

如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐?，或者雙方約定由承租人

負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。

但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)

下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任。

如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房

屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。《合同法》第二百二十二條。

59.房屋拆遷后，原來的租賃合同還有效嗎？

房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃

合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里。

如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果不符合原來的用

途，承租人也可以解除合同。參考法條：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。

60.承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎？

承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國(guó)各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對(duì)被拆遷人予

以補(bǔ)償，這個(gè)被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承

租房屋，而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償。

參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。

61.承租人可以購買承租的房子嗎？

如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那

么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購買權(quán)”。當(dāng)然，如果承租人出的價(jià)格比別人低，出租

人就可以把房子賣給別人了。

參考法條：《合同法》第二百三十條。

62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？應(yīng)當(dāng)向誰支付租金呢？

如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)

租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃”。

因?yàn)槠鲁醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供

證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同

之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。

參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。

63.出租人依法終止合同，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？

如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。

被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也

應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。

64.轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長(zhǎng)嗎？

轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)

租期限就可以比原租期長(zhǎng)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。

65.承租人能提前退租嗎？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出租人？

如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒有對(duì)提前退租相關(guān)問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種

違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到

新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個(gè)月.

66.租房期滿未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？

租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里.，而出租人沒

有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃

合同，但出租人解除合同時(shí)，應(yīng)在合理期限前通知承租人

參考法條：《合同法》第二百三十六條。

67.承租人在什么情況下可以解除合同？

在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：

(1)出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。

(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。

(3)出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。

(4)出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。

參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。

68.什么叫做廉租住房？誰能申請(qǐng)廉租住房？

城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對(duì)低廉的

普通住房?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。

申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合

申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后,

才能輪候配租。收到房租補(bǔ)貼(或分配廉租住房)后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合

最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊

八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是：

(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保隙待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政

部門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭。

（2）家庭人均住房使用面積75平方米以下。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實(shí)施意見》第一條第一款。

北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。

69.廉租住房的租金如何確定？

城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，其中以租金補(bǔ)貼為主。以北京為

例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補(bǔ)貼25元。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設(shè)部、財(cái)政部、

民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。

70.在哪些情況下，政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼？

如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個(gè)月以上沒有在廉租房里居住，政府

就會(huì)收回廉租房，或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼。

參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》

第十九條。

71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承

租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。

承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和受讓

人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登

記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。

參考法條：《合同法》第八十八條。

72.按揭房屋能出租嗎？

以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)

銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后出

租該房屋。

73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過單位同意嗎？

對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按

照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。

如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得

的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。

74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴嗎？

對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，

那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒有征得單位的同意

私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。

對(duì)于出租人已經(jīng)購買的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥?，所以，他?dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行

合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。

參考法條：《合同法》第五十八條。

75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？

屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請(qǐng)，經(jīng)審

核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時(shí)還要具

備涉外安全審查批準(zhǔn)文件。

此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒有在中國(guó)居留的合法證件、身份證明等。

參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》

第一條。

76.要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意什么？

出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)

營(yíng)場(chǎng)所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。

要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng)。此外還需要經(jīng)常

檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九

條第三款。

77.如果出租人將房屋出租給了無照經(jīng)營(yíng)者，會(huì)產(chǎn)生什么后果？

如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無照經(jīng)營(yíng)，仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受

到工商管理部門的行政處罰。

參考法條：國(guó)務(wù)院《無照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條。

78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同？

兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房，出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由，而

住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征：

①租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束。

②修繕責(zé)任不同：對(duì)于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。

79.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？

個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)

關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方

稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)相關(guān)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。

應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)

附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅?，F(xiàn)在除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報(bào)納

稅以外，其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi)，就無需繳納此外的其他稅費(fèi)了。

除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān)50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔(dān)。

參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。

80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？

出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租

人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。

出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵?/p>

同等條件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋。參考《合同法》第二百三十條。

81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎？

有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取

租金。一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住

在房子里。參考法條：《擔(dān)保法》第四十八條。

82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？

有效。在本情景中，雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的，所

以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。

參考法條：《合同法》第二百三十四條。

83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？

承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒有經(jīng)過出租人同意的

情況下，未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。

84.如果是出租人死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？

在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為

新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權(quán)收回房屋。

85.出租人有權(quán)提前收回房屋嗎？

對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒

有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果

承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)

構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。

參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第

二十四條。

86.如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？

如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前

通知承租人。參考法條：《合同法》第二百三十二條。

87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢？

承租人無正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人

未繳付房租累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損

失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其繳納租金了。參考法條：建設(shè)部《城市房屋

租賃管理辦法》第二十四條。

88.承租人沒有繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？

如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么物業(yè)公

司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。

也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認(rèn)。如果出租人和承租人的這個(gè)

約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力，而對(duì)物業(yè)公司不發(fā)

生效力，出租人必須對(duì)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。

參考法條：《合同法》第八十四條。

89.合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪“兩證”？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？

合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證”，也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格

證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)許可證。此外，中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有《房地產(chǎn)

經(jīng)紀(jì)人資格證》。

合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的顯著位置，同時(shí)還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資

格證。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在相關(guān)問題，委托人就一定要小心了。

為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看“兩證”原件，最好把注冊(cè)號(hào)記下來，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)

印件弄虛作假。如果和中介機(jī)構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時(shí)候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手

續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。參考法條：建設(shè)部《城市房地

產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第六條。

90.中介公司可以收哪些費(fèi)用？

如果房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)

向委托人開具發(fā)票。中介機(jī)構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財(cái)物，如押金、信息費(fèi)、咨詢費(fèi)等。此外中介

公司也不得事先收取看房費(fèi)。

參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。

91.如果通過中介機(jī)構(gòu)沒有找到房子，還用交費(fèi)嗎？

不用。如果中介機(jī)構(gòu)沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費(fèi)，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的,

但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

參考法條：《合同法》第四百二十七條。

92.中介機(jī)構(gòu)可以收取多少中介費(fèi)？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰收取中介費(fèi)？

中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi)。向誰收取國(guó)家沒有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住

宅，則由承租人向中介公司繳納中介費(fèi)，而對(duì)于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。參考法條：《國(guó)家計(jì)

委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第六條。

93.什么是房屋出租代理？業(yè)務(wù)是什么？

房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務(wù)主要是

出租人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃

合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù)，從而使出租

人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。

94.如果承租人沒有繳付租金怎么辦？

如果承租人沒有繳付租金，銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此

出租人無需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險(xiǎn)。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第十條。

95.房屋出租代理機(jī)構(gòu)可否不通過銀行向出租人支付租金？

不可以。房屋出租代理機(jī)構(gòu)必須與銀行簽訂臨時(shí)租金監(jiān)