房地產(chǎn)開發(fā)建設土地使用權的取得

房地產(chǎn)開發(fā)建設土地使用權的取得一、我國土地公有制的形式我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。任何個人不能取得土地的所有權。二、土地所有權和土地使用權及使用權的出讓與轉(zhuǎn)讓(一)土地所有權土地所有權是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權利。這種權利包括占有權、使用權、收益權和處分權。1.土地占有權。土地占有權就是土地所有者對土地的實際控制權。它是行使土地所有權和使用權的基礎。我國土地所有權的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權的主體，未必親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導致了土地所有權和占有權的分離。因此土地所有權人并不—定就是土地占有人。2.土地使用權。土地使用權就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權。土地使用權作為一項獨立的權能可以同占有權、收益權一起從所有權中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權利，國有土地所有者一般把這項權利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。3.土地收益權。土地收益權就是基于對土地使用權而取得的利息的權利。土地收益權和土地所有權密切相關，土地收益就是土地使用的結(jié)果。4.土地處分權。土地處分權就是依法對土地處置的權利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權的四項權能，但國家不能去直接行使這些權力，而是授權給全民所有制和集體所有制單位以及個人經(jīng)營管理。用地單位和個人依法對國家所有土地行使占有、使用和收益的權利。盡管占有權、使用權和收益權從所有權中分離出來，但國家作為土地所有權者并沒有喪失對土地的所有權。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使，任何單位和個人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。(二)土地使用權土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權受法律保護、任何單位和個人不得侵犯。同時，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個人，除享有一定的權利外，還必須對土地承擔保護和合理利用義務。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。(三)土地使用權出讓1.土地使用權出讓的概念土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。前者是出讓者，后者是受讓者。出讓后的土地，土地所有權仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。使用權有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的土地(生地)，也可以是完成市政設施(七通一平)的土地(熟地)，還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。2.土地使用權出讓形式土地使用權出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行。(1)協(xié)議出讓土地使用權就是當事人雙方經(jīng)過反復協(xié)商，最終達成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權的形式。(2)招標出讓土地使用權，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權由招標人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權方式。(3)拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持入主持下，競投者按規(guī)定方式應價.競投土地使用權，由出價最高者獲得土地使用權的土地出讓方式。3，土地使用權出讓年限(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地5O年；(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。(四)土地使用權轉(zhuǎn)讓1.土地使用權轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務前提下，將土地使用權有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。它包括出售、交換、贈予。2.土地使用權轉(zhuǎn)讓形式土地使用前轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。(1)土地使用權出售。土地使用權出售是指土地使用權的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權同時，向出租方支付地價及有關價款。土地使用權出售后，出讓合同中規(guī)定的一切權利與義務全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。(2)土地使用權交換。土地使用權交換.即土地使用者與其他土地使用者相互交換余期的土地使用權時，交換的雙方連同原有土地使用權規(guī)定的權利義務關系也同時交換。土地使用權轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈予、抵押、繼承等不同形式。(五)取得建設用地的方式取得國有建設用地或國有土地使用權，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。1.有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用贊出讓金取得土地使用權。國家有關法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定.房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以有償方式取得城市土地使用權，通常有以下幾種方式：(1)以土地使用權出讓方式取得國有土地使用權；(2)以土地使用權轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權；(3)以土地使用權出租方式取得土地使用權，以及以土地使用權入股方式取得土地使用權等。2.無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎沒施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權。三、土地征用的管理(一)征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國家土地管理法等有關法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建沒項目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資汁劃、井經(jīng)主管部門批準的建設項目。國家在征用農(nóng)民土地的過程中，會引起一系列經(jīng)濟和產(chǎn)權關系的變化。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫亍Ｆ浯?，通過征地變更廠土地所有權關系，即把原來的農(nóng)民集體所有的土地，變?yōu)槌鞘袊宜械耐恋?。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權，所以必須對農(nóng)村集體土地所有者進行補償。同時由于土地使用權性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實現(xiàn)了價值增值；由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權關系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟關系的變化，所以必須依照國家法規(guī)辦事。(二)農(nóng)地征用的審批權限《中華人民共和國土地管理法)規(guī)定，只有國務院和省級人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、構筑物的土地，必須?jīng)過國務院和省級人民政府批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地，可以由市、縣級人民政府批準?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，國務院和省級人民政府關于征地的審批權限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必須由國務院批準。除了由國務院批準的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準。省級人民政府批準征用的土地，必須同時報國務院備案。(三)農(nóng)地征用的補償國家建設征用農(nóng)民集體所有的土地，必須給予補償?！吨腥A人民共和國土地管理法》對征用土地補償?shù)牟襟E、標準和用途都做出了相應的規(guī)定。1.辦理征地補償?shù)怯浶枰饔玫耐恋?，依照法定程序批準后，由縣級以上人民政府，在當?shù)赜枰怨?，并組織實施。被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權屬證書，到當?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補償?shù)怯洠?.確定土地補償?shù)臉藴矢鶕?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定對征用土非耕地，按照不同的標準給予補償。(1)征用耕地的補償如果征用的是耕地，補償必須按照以下的規(guī)定進行。第一耕地補償費的構成。按照國家的規(guī)定，耕地補償費山以下幾個部分構成：土地補償費、安置補償費、地上附著物補償費、青苗補償費等。第二土地補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，土地補償費是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。第三安置補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補償費，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，是由被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位人均占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的人口的安置補償費標準，為該耕地被占用前三年平均產(chǎn)值的4到6倍。安置補償費在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。如果上述土地補償費和安置補償費不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準，可以增加安置補償費。但是，土地補償費與安置補償費的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍。土地管理法規(guī)定，國務院根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補償費和補償費的標準。(2)征用其他土地補償和補償?shù)臉藴矢鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補償費和安置費的標準確定。(3)征用土地的附著物和青苗補償標準土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補償標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。四、舊城改造與房屋拆遷管理城市建設或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)取得建設用地的另一種途徑，就是通過對舊城改造和房屋拆遷取得城市國有土地的使用權。(一)房屋拆遷程序1.申請規(guī)劃用地許可證舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都己列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。因此建設單位要取得城市建設用地，就必須按照以下步驟進行工作：(1)建設用地單位應當按照國家有關規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證；(1)經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，井確定拆遷房屋的地域范圍；(3)由城市規(guī)劃部門通知已取得建設用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的枝拆遷入，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。2.申請房屋拆遷許可證從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證是進行房屋拆遷的法律憑證。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對房屋進行拆遷。房屋拆遷許可證，只是在一定的時間和一定的范圍內(nèi)，對特定的項目具有法律效力。建設單位要申請房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：(1)建設項目的計劃批準文件(國家規(guī)劃行政主管部門批準的項目設計任務書)；(2)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證；(3)區(qū)、縣以上人民政府批準的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等(見附件)；(4)房屋拆遷計劃和房屋拆遷方案等。3，核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設單位房屋拆遷申請書以后，要認真審查申請單位上報的建沒項目的計劃批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準文件，審核拆遷計劃和拆遷方案，并且要在接到申請20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)給房屋拆遷許可證的決定。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應當報送市房屋土地管理局審核。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。4.頒發(fā)拆遷公告區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi).將建設項目的名稱、拆遷人(建設單位或個人)、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布，區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷入，應當向被拆遷人做好宣傳解釋工作。5.簽訂拆遷補償協(xié)議以及拆遷雙方的權利和義務拆遷入與被拆遷入，必須根據(jù)有關規(guī)定，訂立房屋拆遷補償協(xié)議、安置協(xié)議。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權利和義務。(1)拆遷雙方當事人，都有依法簽訂和履行拆遷協(xié)議的權利和義務，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；(2)拆遷入必須根據(jù)國家有關規(guī)定，對拆除的房屋及其附屬物的所有權人和使用權人進行補償?shù)牧x務，也有對房屋進行拆遷的權利；(3)被拆遷入享有對拆遷房屋補償?shù)臋嗬?，但也必須履行房屋拆遷的有關規(guī)定的義務以及按期搬遷的義務；(4)拆遷雙方都有向有關部門申請裁決拆遷糾紛和進行訴訟的權利。6.房屋拆除拆遷人應當在規(guī)定的拆遷時期內(nèi)完成拆遷任務。如果由于客觀原因延誤了拆遷期限，應當經(jīng)過區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，井報市房屋土地管理部門備案。(二)城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設單位自己拆遷。1.城市政府組織的統(tǒng)一拆遷這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆除，對被拆遷的房屋所有權人和房屋使用權人桉照國家的有關規(guī)定進行補償或安置；二是城市政府委托某個有資格專門從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆遷，對被拆遷的房屋所有權人和房屋使用權人按照國家的有關規(guī)定進行補償或安置。2.委托專業(yè)拆遷單位拆遷房屋拆遷人把經(jīng)批準拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。專業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議，依據(jù)國家房屋拆遷的有關規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權和使用權的單位和個人，說明國家關于拆遷房屋的有關規(guī)定、拆遷時間安排、以