桂林產(chǎn)權(quán)酒店營銷策劃案例樣本

題目：桂林財富名城（財富鋒尚）產(chǎn)權(quán)酒店營銷策劃方案起源：李佳潔作為助理策劃總監(jiān)身份參與實踐得到經(jīng)驗總結(jié)。應(yīng)用：對于房地產(chǎn)商進行產(chǎn)權(quán)酒店推廣，擴大酒店影響力，樹立投資新概念，擴大酒店著名度有借鑒作用。內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀70年代，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地域興起，并立即在瑞士和歐美傳輸開來。以后20年中逐步向北美，加勒比海地域和太平洋地域發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地域頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞投資方法。其共同特點是全部建于景色優(yōu)美旅游業(yè)和經(jīng)濟比較活躍地域，以確保酒店有較高出租率和物業(yè)升值空間。90年代開始，伴隨中國經(jīng)濟和旅游業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在中國著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，多年來已經(jīng)有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。中國產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)集中在國家級政治、經(jīng)濟、文化中心和沿海旅游度假城市，但正在逐步向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中又以海濱類城市和集具歷史價值文化古城為主，同時以商務(wù)交往為主功效產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)燒潮正處于前所未有興起之中。對于地處旅游名城桂林“財富名城”，到底應(yīng)該怎樣把握這個商機，進行產(chǎn)權(quán)酒店推廣，擴大酒店影響力，樹立投資新概念，擴大酒店著名度呢？為了讓地產(chǎn)商取得更多利益，吸引投資者眼球，樹立新投資概念，我提出了：前“呼”、后“換”、里“應(yīng)”、外“合”策略，對“財富名城”進行了全方位營銷策劃。這四個策略對“財富名城”打造投資新概念，提升著名度有著巨大指導(dǎo)性作用。前“呼”是需要我們把投資者盡可能呼叫過來，這最講究是大造聲勢，造成先聲奪人之勢，造成含有巨大吸引力之勢；后“換”意在促進大家轉(zhuǎn)換觀念，樹立投資新概念，并對酒店內(nèi)部機制進行必需轉(zhuǎn)換，使之更符合投資者需求；里“應(yīng)”是指為了營銷能取得最大成功，“財富名城”內(nèi)部職員一定要團結(jié)，要一致響應(yīng)，統(tǒng)一服從，含有良好團體合作精神，而且必需有快速反應(yīng)能力，能立即處理多種問題；外“合”需要我們整合外部一切資源，通力合作，全力為“財富名城”產(chǎn)權(quán)酒店進行推廣，擴大酒店影響力，提升其著名度。案例：11月8日，我以助理策劃總監(jiān)身份負責(zé)項目標策劃實施，并快速組建了策劃小組?！柏敻幻恰钡靥幑鹆秩锏晟虅?wù)圈內(nèi)，該區(qū)域為高新開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)和學(xué)院區(qū)三角中心，是集自然景觀、人文精華、高科技產(chǎn)業(yè)、運動會展、高尚辦公、酒店業(yè)一體商務(wù)區(qū)。這里聚集著國際會展中心、甲天下廣場、海關(guān)、中行。是該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)關(guān)鍵是以餐飲、娛樂、酒店、休閑、連鎖服和針對一般家庭零售行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)。使之成為民休閑、娛樂、聚會首選場所。支撐其商業(yè)繁榮原因是：該區(qū)便利交通、良好自然環(huán)境、密集人口和成熟市政配套設(shè)施，其次也是該區(qū)域酒店群經(jīng)營基礎(chǔ)。伴隨新開發(fā)住宅/商業(yè)地產(chǎn)和本案成型，和南城百貨入駐，估計該區(qū)域未來幾年內(nèi)將成為桂林市區(qū)最為繁榮服務(wù)商業(yè)版塊。為了能讓地產(chǎn)商立即打開銷售局面，我在此關(guān)鍵時刻，臨危授命，在得到領(lǐng)導(dǎo)有利支持后，我開始激活自己腦細胞，充足調(diào)動和使用自己決議基因，憑借自己知識，和這幾年來在策劃營銷中所總結(jié)出來經(jīng)驗對全國大環(huán)境，中觀行業(yè)環(huán)境，市場競爭環(huán)境進行了調(diào)查剖析，對成因和結(jié)果進行比較推測。并考慮做出選擇及預(yù)料未來改變整理決議。經(jīng)過仔細調(diào)研，我進行了深刻分析判定：國際環(huán)境分析：資料顯示，[WTO國際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增加15.8%；1980年，全球500個旅游目標地板15.5萬個家庭購置了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目標地有35萬個家庭購置了產(chǎn)權(quán)式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營旅游目標地數(shù)量增加了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達40億美元，到，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達300億美元。全部信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中一個關(guān)鍵經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞投資工具。中國環(huán)境分析：現(xiàn)在，對于產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理，中國已經(jīng)積累了很成熟管理經(jīng)驗，上海、廣州擁有眾多專業(yè)酒店經(jīng)營管理企業(yè)，加之一向就和國際接軌管理模式，實際上酒店成型后經(jīng)營管理并無太大難度存在，不管是聘用專業(yè)管理企業(yè)還是成立專業(yè)項目企業(yè)負擔(dān)銷售后經(jīng)營管理職能，開發(fā)商均無須為尋求銷售以后經(jīng)營管理企業(yè)擔(dān)心，以后收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選擇經(jīng)營模式和所處地角匹配性上。桂林樓市分析桂林房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年洗禮，在新世紀開始駛?cè)肭八从锌燔嚨?，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，個人購房成為房地產(chǎn)市場消費絕對主力，整個桂林房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出一片繁榮興旺新景象。透視現(xiàn)在桂林房地產(chǎn)市場，其中一個顯著現(xiàn)象引發(fā)了我們關(guān)注。既新推出樓盤規(guī)模日趨增大，樓盤素質(zhì)越來越高，幾萬、十萬平方米以上項目大量出現(xiàn)，幾十萬平方米樓盤蓄勢待發(fā)。產(chǎn)權(quán)酒店作為新投資賣點，也已經(jīng)被市民了解接收?！柏敻幻恰碑a(chǎn)權(quán)酒店ＳＷＯＴ分析１、項目優(yōu)勢（1）地理位置優(yōu)越，在三里店版塊；相關(guān)服務(wù)性配套齊全、成熟。（2）市政關(guān)鍵工程，得到市政府大力支持。（3）項目本身業(yè)種豐富，各業(yè)種之間互補。（4）該項目在桂林已經(jīng)形成了一定品牌號召力。（5）現(xiàn)在桂林市產(chǎn)權(quán)酒店剛起步，有很大市場空間。（6）國際級酒店匯聚外城和國際生態(tài)住區(qū)“雙城合壁”，將成為桂林乃至全國規(guī)模最大、檔次最高、計劃最好酒店產(chǎn)業(yè)群。２、項目劣勢（1）地理位置優(yōu)越性決定著價格相對偏高；（2）消費者購置行為日益理性化，使其產(chǎn)生就低不就高心理。（3）桂林消費者對產(chǎn)權(quán)酒店了解并不多，需要引導(dǎo)其投資。（4）現(xiàn)在中國產(chǎn)權(quán)式酒店政策制度不完善、市場環(huán)境不成熟造成部分部分開發(fā)商無法兌現(xiàn)回報承諾，給投資者帶來較大損失，從而影響本模式口碑。３、項目機會點（1）項目標號召力將吸引較多非區(qū)域性消費群體。（2）外地來桂再次置業(yè)者將成為項目標又一目標客群。（3）投資客投資路徑正在潛移默化改變，伴隨住宅市場投資空間緊縮，加以引導(dǎo)必會將眼光轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)酒店/商業(yè)地產(chǎn)。４、項目威脅（1）建成期有可能過長，影響銷售展開。（2）周圍和桂林市不停涌現(xiàn)投資型項目，將造成銷售分流現(xiàn)象。經(jīng)過我組織策劃小組仔細分析判定，我們對項目進行了全方面策劃，具體策劃以下：方案一：定位目標用戶第一目標群——有能力進行二次或三次置業(yè)富商。這部分商家重視投資回報率，多看重樓盤利益性，她們以投資做為財富積累方法，賺取高額年收益和分紅為目標。第二目標群——對旅游由衷熱愛，含有一定資金外國商客。因為產(chǎn)權(quán)酒店除了每十二個月能取得收益和分紅外，她們還有其它回報，享受部分特權(quán)，所以能夠打動她們心，進行投資第三目標群——含有相當(dāng)能力、資金政客。因為“財富名城”是國際級酒店匯聚外城和國際生態(tài)住區(qū)“雙城合壁”，將成為桂林乃至全國規(guī)模最大、檔次最高、計劃最好酒店產(chǎn)業(yè)群。所以投資此處將得以顯示身份尊貴，同時，投資利益和投資享受全部能夠得到雙贏。第四目標群——私營經(jīng)濟中成長“老板”。該類居民關(guān)鍵以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年紀大小參差不齊，生活條件寬裕，消費能力強。該類居民全部有較強經(jīng)濟實力，手頭上擁有不止一個物業(yè)，這類用戶部分人給人暴發(fā)戶感覺，本身也反感她人這么看待自己，需要一個能改變大家評價和本身形象地方。方案二：提煉項目賣點將產(chǎn)品優(yōu)勢最大化展現(xiàn)給目標用戶群如：

地段：地處三里店關(guān)鍵位置，坐標性建筑。定位：國際級酒店匯聚外城和國際生態(tài)住區(qū)“雙城合壁”，將成為桂林乃至全國規(guī)模最大、檔次最高、計劃最好酒店產(chǎn)業(yè)群。開發(fā)商品牌：桂林市富有盛名地產(chǎn)商主持開發(fā)。

在推廣過程中，不空洞地推出概念，以項目優(yōu)異品質(zhì)作為支撐點，引導(dǎo)目標用戶群。方案三：價格策略——進行返租式產(chǎn)權(quán)酒店模式產(chǎn)權(quán)酒店大多分為純產(chǎn)權(quán)式酒店、返租式產(chǎn)權(quán)酒店。１.純產(chǎn)權(quán)式酒店純產(chǎn)權(quán)酒店終生產(chǎn)權(quán)歸購置者全部，購置者經(jīng)過酒店經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購置者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商要求不一樣，分紅方法和分紅時間和監(jiān)督運行制度全部略有不一樣。２.返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基礎(chǔ)開發(fā)模式和分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基礎(chǔ)相同，不過在收益方法上和之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依靠，以利潤為總分紅標，購置者投資收益大小和酒店經(jīng)營業(yè)績好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店投資收益和酒店經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每十二個月固定投資回報（通常為6—8%為/年）為關(guān)鍵收益表現(xiàn)形式，再就是坐享每十二個月地產(chǎn)升值，在這一形式下，購置者收益計算措施通常為：房產(chǎn)總價×事先約定年回報百分比（通常為6—8%）在這一形式下，酒店定價方法也是和純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣，因為收益和經(jīng)營效益掛鉤原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店通常采取無區(qū)分定價方法，既每個銷售單位，不管朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價格進行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每十二個月投資回報是由其起初投資總額直接決定，所以，以此種模式運作產(chǎn)權(quán)式酒店，其不一樣房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價是不一樣，這一點直接決定了購房者收益大小，而且相對固定。３.我們選擇返租式產(chǎn)權(quán)酒店模式開發(fā)酒店，是因為開發(fā)商主體為專業(yè)酒店經(jīng)營企業(yè)，講究是利用其專業(yè)酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，賺取酒店正常經(jīng)營管理超額利潤（除去投資者所得），其銷售目標不過是回收其開發(fā)投資。而且有利于增強投資客投資信心。方案四：打造促銷規(guī)模，提升檔次，搶占先機活動一：邀請廣西區(qū)內(nèi)外著名書畫家向桂林市政府和高新區(qū)政府、開發(fā)商贈予了書畫珍品。100多名兒童在“清水秀水、我們家”財富名城漓江期望之星書畫展上現(xiàn)場作畫?；顒佣涸谪敻幻钦故緩d樓下舉行了一場“桂林財富名城仲夏之夜管弦音樂會”供市民們無償欣賞，提升樓盤品位。活動三：邀請著名羽毛球好手、名流政客、商客、國際友人和市民同臺聚會，打造全民運動序曲，展示樓盤國際化氣息?；顒铀模鹤プH攝影節(jié)在桂林召開之際，和桂林攝影協(xié)會合作，成為活動贊助商，把“財富名城”推向國際市場，吸引世人眼光?；顒游澹洪_展投資有獎回贈活動。對前２０名投資者進行９.５折優(yōu)惠促銷活動，并在天天投資商中抽?。泵M行５０００元現(xiàn)金返還活動?；顒恿涸凇笆ひ弧眹鴳c黃金周時期，在七星公園內(nèi)組織千人狂歡游園活動，答謝投資商厚愛。方案五：“財富名城”形象設(shè)計1.聘用國際著名建筑設(shè)計大師對“財富名城”整體規(guī)模形象進行設(shè)計，在建筑風(fēng)格，建設(shè)規(guī)模，建設(shè)檔次上全部以和國際接軌手法進行表現(xiàn)，使旅游經(jīng)濟，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展，成為桂林世界旅游名城又一大特色。2.建設(shè)前期對售樓處設(shè)計：售樓處外觀強調(diào)視覺沖擊，同時傳輸繁榮氣氛。室內(nèi)形象背景板、展板等關(guān)鍵表現(xiàn)溫馨居家感受，讓用戶感受到生活其間愜意、舒適。3.放置形象廣告牌：位置：放置在項目之前，在交叉路口呈45度朝向漓江東路。這么放置，能夠取得最好視覺效果，讓盡可能多受眾看到。數(shù)量：一塊規(guī)格：8m×6m4．將看樓通道命名為“財富通道”，在通道旁留種“財富樹”。5．樓盤建設(shè)周期時外墻設(shè)計：用色亮麗、鮮活，畫面表現(xiàn)城市繁榮氣氛，展示現(xiàn)代“財富”內(nèi)涵。6.要努力打造職員給世人良好印象，對職員要進行長久培訓(xùn)，尤其在樓盤前期對售樓小姐要進行統(tǒng)一培訓(xùn)，告戒她們要團結(jié)，要一致響應(yīng)，統(tǒng)一服從，含有良好團體合作精神，還要售樓小姐設(shè)計統(tǒng)一制服，展示“財富名城”時尚氣氛，國際氣息。7．走國際化路線，講究和旅游業(yè)親密結(jié)合，打造國際級酒店匯聚外城和國際生態(tài)住區(qū)“雙城合壁”。方案六：“財富名城”提煉品牌概念“財富名城”不僅僅是一個旅游景觀，更關(guān)鍵是一個能帶動多方面發(fā)展（經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益等）綜合項目。它提煉品牌概念是結(jié)合國際級酒店匯聚外城和國際生態(tài)住區(qū)“雙城合壁”理念。其中，“外城”將酒店產(chǎn)業(yè)群模式引入了桂林——酒店式國際公寓、三星級產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級酒店、私人酒店聚集一體。同時，還計劃了開放式國際風(fēng)情街區(qū)，形成了一個休閑旅游、會展接待、城市商務(wù)復(fù)合價值體。所以，假如“財富名城”建成，將為桂林旅游增添光彩，成為一道和眾不一樣風(fēng)景線，甚至成為桂林一張獨特而亮麗名片。方案七：打通“三脈”，榮辱和共“三脈”乃人脈、政脈、商脈，即我們要整合外部一切資源，包含社會資源，政治資源，商業(yè)資源，全力為“財富名城”產(chǎn)權(quán)酒店進行推廣，擴大其影響力。這里最講究是公關(guān)，有了良好公關(guān)支持，資源就能夠最大程度為我所用。所以，在公關(guān)上，我進行了以下策略：1、“財富宣言”全球大征集活動

向全球征集“財富宣言”。征集來“財富宣言”將在財富名城內(nèi)設(shè)置長廊上雕刻，保留下來。....中國最龐大資料庫下載

2、種植“財富樹”活動

在財富公園內(nèi)開辟一個景區(qū)，名曰：財富園，種植“財富樹”。每一名來財富公園參觀世界著名富豪全部能夠在這里栽種一棵樹。

3、規(guī)模超前“財富商舞”活動

在“世界財富日”慶賀活動中，身穿艷麗服裝大家，在廣場跳起集體舞——“財富商舞”。

4、“財富名服”活動

全球征集“財富名服”設(shè)計，每十二個月舉行一次“財富名服”大獎賽。

5、“財富名城”徽標征集活動

將征集來“財富名城”徽標陳列在展覽館內(nèi)，評選出最具代表性徽標作為“名城”象征。

6、“財富名城吉祥物”全球大征集活動

在“國際營銷節(jié)”慶賀活動中，每十二個月推出一個“財富城”吉祥物。通常到此參與慶賀活動大家全部可領(lǐng)取一個吉祥物回家。7、“財富論壇”活動每十二個月開展一期“財富論壇”，邀請商界名流進行交流，信息溝通。第一界“財富論壇”論題就是向和會者介紹產(chǎn)權(quán)酒店，樹立投資新概念，擴大“財富名城”影響力。方案八：發(fā)動全方面廣告攻勢，造勢宣傳財富名城廣告宣傳要達成以下三個目標：

1、盡竭傳達財富名城優(yōu)勢和賣點；

2、立即樹立起財富名城“非凡人生，超凡享受”物業(yè)形象；

3、直接促進財富名城銷售。

基于以上三個目標，我們把財富名城廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期關(guān)鍵經(jīng)過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達財富名城優(yōu)勢和賣點；

在廣告發(fā)展期，首先利用密集報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告和開展多種公共活動打造財富名城“非凡人生，超凡享受”形象；其次利用多種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進樓盤銷售。

廣告切入期（1——2個月）

1、報紙軟文章

專題1：非凡人生，超凡享受

——記“我”為何選擇財富名城

專題2：事業(yè)生活步步高升

——打造投資新概念，回報有著落

2、系列報紙硬廣告

專題1：非凡人生，超凡享受

——來到這里，等同香港購物天堂

專題2：非凡人生，超凡享受

——享樂，盈利兩不誤

專題3：非凡人生，超凡享受

——“財富名城”就是要讓你愈加富有

廣告發(fā)展期（3——4個月）

1、報紙：

從各個側(cè)面打造財富名城“非凡人生，超凡享受”品牌形象。

2、電視：在廣西新聞臺，廣西電視臺，桂林電視臺黃金時段進行5秒鐘廣告。

3、電臺

4、單張

5、戶外廣告

①在上海路，安新路，三里店廣場一帶作燈柱、路牌、建筑物廣告；

②在三里店廣場中心作巨幅建筑物或路牌廣告；

③在國際會展中心對面樹巨幅廣告牌；

④在桂林火車站及周圍作巨幅廣告牌或建筑物廣告。

6、車身廣告

在市內(nèi)1、11、14、16、3路車做車身廣告，并在觀光大巴上進行廣告宣傳。方案九：有針對性銷售技巧培訓(xùn)A、基礎(chǔ)要求：要讓自己被用戶所認可

1、銷售人員本身形象

2、重視個人修養(yǎng)。

3、鍛煉個人主動交際能力。

B、銷售技巧方面鍛煉

信心確實立

工欲成其事，必先利其器信心是成功必需元素，成大事者肯定信心十足。我們要將如“項目是毫無挑剔”觀念，灌輸給銷售人員使其對項目產(chǎn)生極大自信心，從內(nèi)心深處萌發(fā)出對項目標由衷熱愛。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。方案十：轉(zhuǎn)換內(nèi)部機制，采取獨到成功運行模式從酒店銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方選擇和監(jiān)督其日常經(jīng)營行為體制、機制（即確保購置者利益實現(xiàn)體制、機制）尤為關(guān)鍵。良好運行模式將建立購置者對酒店未來經(jīng)營管理信心，我們采取是現(xiàn)在市場上已經(jīng)成功開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店運行模式：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理企業(yè)經(jīng)管（或成立專業(yè)酒店經(jīng)營管理隊伍經(jīng)管）——兌現(xiàn)購置者應(yīng)得得投資收益。正常情況下，通常星級酒店運行成本占到整個酒店日常營業(yè)額30%左右，以此計算酒店正常營業(yè)利潤是很可觀，假如附以很有營業(yè)確保區(qū)位優(yōu)勢和很有價值賣點，投資產(chǎn)權(quán)酒店風(fēng)險實際很之小，而一旦收益實現(xiàn)，其收益百分比又很之高，是其它投資類商品所無法比擬。現(xiàn)在，對于產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理，中國已經(jīng)積累了很成熟管理經(jīng)驗，上海、廣州擁有眾多專業(yè)酒店經(jīng)營管理企業(yè)，加之一向就于國際接軌管理模式，實際上酒店成型后經(jīng)營管理并無太大難度存在，不管是聘用專業(yè)管理企業(yè)還是成立專業(yè)項目企業(yè)負擔(dān)銷售后經(jīng)營管理職能，開發(fā)商均無須為尋求銷售以后經(jīng)營管理企業(yè)擔(dān)心，以后收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選擇經(jīng)營模式和所處地角匹配性上。經(jīng)費預(yù)算：市場前期調(diào)研費3萬元設(shè)計制作費3萬元

報紙5萬元戶外廣告8萬元單張3萬元媒體投放150萬元活動費用：678萬公關(guān)費用460萬元前期職員培訓(xùn)費5萬累計：1315萬1月25日，我把策劃方案提交地產(chǎn)開發(fā)商，經(jīng)過董事會集體決議，一致認同，并讓我立即組織實施。2月，邀請國際設(shè)計師對樓盤進行設(shè)計，塑造。2月——4月，進行廣告切入，在廣告切入期關(guān)鍵經(jīng)過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達財富名城優(yōu)勢和賣點。3月——6月，舉行“財富宣言”全球大征集活動、“財富名城”徽標征集活動。4月25日，舉行“財富論壇”活動，關(guān)鍵是向社會介紹產(chǎn)權(quán)酒店投資新概念，全程進行電視直播。5月——8月，進入廣告發(fā)展期，首先利用密集報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告和開展多種公共活動打造財富名城“非凡人生，超凡享受”形象；其次利用多種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進樓盤銷售。5月21日，1）邀請廣西區(qū)內(nèi)外著名書畫家向桂林市政府和高新區(qū)政府、開發(fā)商贈予了書畫珍品。100多名兒童在“清水秀水、我們家”財富名城漓江期望之星書畫展上現(xiàn)場作畫。2）在財富名城展示廳樓下舉行了一場“桂林財富名城仲夏之夜管弦音樂會”供市民們無償欣賞，提升樓盤品位。6月25日，舉行羽毛球好手、名流政客、商客、國際友人和市民同臺聚會。8月8日晚，舉行“財富商舞”活動。10月2日——3日，在七星公園內(nèi)組織千人狂歡游園活動，答謝投資商厚愛。在此次策劃中，我們沒有因循守舊，而是緊緊依靠實際情況，打造全新投資概念。在我們膽大心細扎實操作中，該項目取得了轟動宣傳效果，致使“財富名城”首次在房展會上亮相，立即艷驚四座，認購量超出供給量3倍，成為當(dāng)年桂林市房展會上最大受益者之一。解釋：一、前“呼”前“呼”是需要我們把投資者盡可能呼叫過來，這最講究是大造聲勢，造成先聲奪人之勢，造成含有巨大吸引力之勢。作為中國房地產(chǎn)領(lǐng)頭老大萬科在造勢上功力很值得我們學(xué)習(xí)。，萬科為了給“四季花城”作宣傳，舉行了華南區(qū)首屆“鴻粵弟兄連·萬科四季花城杯”越野對抗戰(zhàn)活動，兩天共吸引916臺車輛，近5000人參與了該次活動。萬科特意舉行該次活動，也是為接下來樓盤首次交樓作鋪墊，為業(yè)主帶來歸屬感。在本策劃方案中，為了打造先聲奪人之勢，吸引樓盤投資商眼球，我邀請廣西區(qū)內(nèi)外著名書畫家向桂林市政府和高新區(qū)政府、開發(fā)商贈予了書畫珍品；又舉行了100多名兒童在“清水秀水、我們家”財富名城漓江期望之星書畫展上現(xiàn)場作畫；同時，在財富名城展示廳樓下舉行了一場“桂林財富名城仲夏之夜管弦音樂會”供市民們無償欣賞，提升樓盤品位，打造了樓盤良好形象，在市民中引發(fā)了很大轟動，這前“呼”效果非同通常。地產(chǎn)商在利用“呼”策略時，要注意這“呼”時間、力度，要著眼實際，不能為了造勢，而隨意起哄，毫無實際依據(jù)。這沒有絲毫社會效益、商業(yè)效益“呼”喊造勢策略，對地產(chǎn)商想起到效果沒有任何幫助。二、后“換”后“換”意在促進大家轉(zhuǎn)換觀念，樹立投資新概念，并對酒店內(nèi)部機制進行必需轉(zhuǎn)換，使之更符合投資者需求。在這個“換”上，北京潘石屹推出“SOHO”概念，就是一個很不錯例子，經(jīng)過提出新概念，使得大家觀念得到轉(zhuǎn)換。因為伴隨信息時代到來和網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，城市里新潮一族越來越有意或無意地模糊居家和辦公室界限，她們對房地產(chǎn)產(chǎn)生了個性化需求，她們期望能足不出戶盡知天下事，期望把更多時間花在互聯(lián)網(wǎng)上。正是看到了這種和傳統(tǒng)地產(chǎn)不一樣差異性需求，潘石屹和她企業(yè)推出了經(jīng)過信息技術(shù)將居住和辦公聯(lián)絡(luò)起來個性化產(chǎn)品，并把其命名為SOHO（SmallofficeHomeoffice）。經(jīng)過對SOHO概念營銷，潘石屹大獲成功。我在策劃本案時，最難就是讓投資者轉(zhuǎn)換投資觀念，認清投資產(chǎn)權(quán)酒店能取得收益是很大，為此，我開展了“財富論壇”活動，首先就是要為市民們樹立投資新概念；同時，對酒店內(nèi)部也要進行經(jīng)營變革，不能以傳統(tǒng)酒店經(jīng)營模式來對“財富名城”進行運作，我們采取了返租式產(chǎn)權(quán)酒店模式，聘用專業(yè)酒店經(jīng)營企業(yè)對酒店進行管理經(jīng)營，讓投資者有足夠信心投資到本項目中來。地產(chǎn)商利用本策略時，最關(guān)鍵就是要掌握好時代脈搏，要有超前觀念，立即更新轉(zhuǎn)換自己思想，切莫讓機會白白溜走。三、里“應(yīng)”里“應(yīng)”是指為了營銷能取得最大成功，“財富名城”內(nèi)部職員一定要團結(jié)，要一致響應(yīng)，統(tǒng)一服從，含有良好團體合作精神，而且必需有快速反應(yīng)能力，能立即處理多種問題。作為中國前三招商地產(chǎn)就因