物業(yè)管理培訓課程房屋驗收常識

物業(yè)管理培訓課程房屋驗收常識前言做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會管理業(yè)主的物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，還要會在空置房移交，驗收時發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。那么如何進行空置房的驗收呢？在驗收時要注意哪些事項，下面和大家一起討論學習。2一、物業(yè)管理接管驗收接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時以物業(yè)主體結(jié)構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗收是指在政府部門和開發(fā)建設單位對施工單位竣工驗收的基礎上進行的再驗收（俗稱內(nèi)部驗收）3一、物業(yè)接管驗收的作用開展物業(yè)接管驗收的作用體現(xiàn)在三個方面：（1）明確交接雙方的責、權、利關系（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益（3）為今后的管理創(chuàng)造條件。4二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別竣工驗收與接管驗收兩者的區(qū)別主要有以下二方面：性質(zhì)不同

階段作用不同驗收主體不同5二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別性質(zhì)不同

竣工驗收是政府行為，任何建設工程的驗收由政府行政主管部門負責組成綜合驗收小組對施工質(zhì)量和設計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等）接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對委托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。6二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別階段作用不同竣工驗收是施工單位向建設單位移交的過程，接管驗收是建設單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程?？⒐を炇蘸细窈髽酥局飿I(yè)可以交付使用，接管驗收一旦完成，標志著物業(yè)正式進入使用階段。

7二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別驗收主體不同竣工驗收：施工單位建設單位接管驗收：建設單位物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主8三、接管驗收時應交資料竣工圖施工中技術變更，技術審錄報告供水，供電，地下管網(wǎng)資料相關的設備，設施說明書，技術參數(shù)等等。這些資料一般是在交付過程中邊交付，邊移交。

9四、房屋結(jié)構及用料簡介1、本小區(qū)房屋結(jié)構均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構體系，抗震等級為七級。墻體使用粘土空心磚作為填充墻。其特點：保溫性好，隔熱力強，其有環(huán)保性，減少實心磚的用土量，同時還具有減輕混凝土框架的動、靜荷載，提高樓盤的安全可靠性。

10四、房屋結(jié)構及用料簡介內(nèi)墻:面采用水泥混合砂漿打底抹平。地面:結(jié)構層上水泥混合砂漿打底找平。天棚:采用水泥混合砂漿打底抹平。以上三種處理方法的好處，是最大限度的為業(yè)主留出了裝修的空間和節(jié)約開支。給排水：采用目前國內(nèi)最為先進的PVC給排水管道。其優(yōu)點是減少過去鑄鐵管造成的銹跡污染和容易造成的管道堵塞。

11五、具體驗收標準及處理方法1、墻面的驗收

對墻面的驗收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫，空殼等現(xiàn)象。如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的裂縫是風裂，其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因，主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、濕收縮?？諝t是粉墻時簿、厚不均，灑水時不均勻造成的，于墻體本身質(zhì)量，沒有任何聯(lián)系。12五、具體驗收標準及處理方法處理方法：如果裂縫、空殼面積比較大，則由施工單位打掉重粉。如果只有細小的裂縫，而沒有空殼，待業(yè)主在進行精裝修時抹二遍膩子即可消除。13五、具體驗收標準及處理方法2、墻面的陰、陽角驗收

對墻面的各個垂直拐角、水平平行角，用目測的方法進行觀測，檢查陰、陽角處是否不平整或波浪不平。處理方法:則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。

14五、具體驗收標準及處理方法3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗收

因為整個樓盤是采用混凝土框架結(jié)構，墻體則是待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。常見的裂縫有兩個部位:一是梁和墻體之間的裂縫二是柱和墻體之間的裂縫

15五、具體驗收標準及處理方法二個部位形成裂縫的原因是混凝土構造的柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問題，更不是墻基下沉而造的。處理方法：將裂縫處割開，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。16五、具體驗收標準及處理方法4、樓板的驗收

仔細觀看室內(nèi)地面上，是否有不同規(guī)則裂縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進行敲打，聽聽是否有空殼的聲音。如果正常，沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風裂.如有異常響聲，說明結(jié)構層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構層有什么質(zhì)量問題。則要重新處理。17五、具體驗收標準及處理方法處理方法：順著開裂，空殼的方向割開重新做找平層即可。同時地面應光潔，不能起砂。5、頂棚的驗收對頂棚的驗收，也是要看有無裂縫，空殼等現(xiàn)象，如果兩者現(xiàn)象都不存在，又無波浪，不平整的現(xiàn)象，國家標準只是順平就可以了。18五、具體驗收標準及處理方法６、進戶門的驗收對門的驗收要看門的四周密實度是否合適，開啟、關閉是否順暢，關門以后縫隙不能過大，也不能太小。鑰匙開啟自如，關、開門無異常響聲。處理方法：門的密實度不好，需重新填充、加固，關、開門不順暢或門隙過大或過小，則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵，達到標準要求。鑰匙開起不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機油。19五、具體驗收標準及處理方法７、窗的驗收要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否密實，要仔細檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整，密實防水膠打的均勻程度如何。

20五、具體驗收標準及處理方法處理方法：推拉門、窗的四周密實度不好，要重新填實，加固邊框。窗框、門框處有異種變色，說明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠、粉墻達到不漏程度。玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。壓條不平整，防水膠不均，要將壓條拆除重新再做，以達到防水的效果。21五、具體驗收標準及處理方法８、上、下水的驗收檢查上水時，可將水閥打開檢查各個管子接頭處有無滴水，滲水現(xiàn)象。檢查下水時，可將水龍頭打開觀察地漏下水是否流暢，無冒泡緩慢現(xiàn)象。處理方法：上水管接頭如有滴水、滲水，則說明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達到不滴不漏。下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞，則要及時疏通。22五、具體驗收標準及處理方法９、電的驗收對電的驗收，要先看室內(nèi)配電盤開關板、插座板有無損壞，安裝是否牢固、順直，過墻線路應有導管，連接點必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。再有施工單位的電工將事先準備好的插頭，插入插座板逐個檢查線路是否正常。處理方法：如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請專業(yè)人員對損壞配件，線頭連接處，安裝位置進行更換、緊固、調(diào)整。

23五、具體驗收標準及處理方法１０、衛(wèi)生間的驗收衛(wèi)生間的驗收是整個驗收環(huán)節(jié)中最為重要的一點，因為衛(wèi)生間的地面在施工過程中已做防水層，但如做的不好將會發(fā)生滲漏現(xiàn)象。驗收方法：在驗收的前一天通知施工單位，用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上，放水至2~3公分，待24小時以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周、風道周圍，上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴水等現(xiàn)象。24五、具體驗收標準及處理方法處理方法：如果出現(xiàn)上述情況之一的，可將漏水處鑿開，用特殊的防水材料(堵漏王)滲膠，注入漏水處待24小時以后，再進行養(yǎng)水實驗，達到要求就可以了。25六、驗收時使用的表格樓房驗收單工程維修聯(lián)系單26物業(yè)管理培訓課程房屋驗收常識謝謝！27覓知置業(yè)公司

統(tǒng)一說辭培訓演講人：小覓知主要內(nèi)容物業(yè)管理常識類

物業(yè)管理常識類1.物業(yè)服務一般包含哪些內(nèi)容？答：物業(yè)服務的內(nèi)容按照物業(yè)服務合同的約定實行。物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。物業(yè)管理常識類2.物業(yè)管理提供哪些服務？答：物業(yè)管理提供的服務有：1.秩序維護

a）協(xié)助部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

b）定時、定點監(jiān)督、巡視；

c）大件物品搬出登記、核查。2.交通秩序與車輛停放

a）機動車停放有序；

b）定期維護停車場各項設施。3.環(huán)境衛(wèi)生：公共場所，房屋公共部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運。4.綠化服務；5.房屋共用部位的維護和管理；6.房屋共用設施設備及其運行的維護和管理；7.房屋裝飾裝修管理：與業(yè)主簽訂《裝修管理協(xié)議》并負責監(jiān)督執(zhí)行；8.業(yè)主資料管理；9.其他有償便民特約服務。3.物業(yè)費包括哪些費用？答：物業(yè)費包括：1.房屋共用部位、共用設施設備、公共配套設施、附屬配套建筑和設施的運行、維修、養(yǎng)護費。不包括上述部位的大中修、更新、改造的費用，以及保修期以后入戶內(nèi)的維修費；2.公共地方綠化管理費；3.公共地方清潔衛(wèi)生費；物業(yè)管理常識類4.公共秩序維護費；5.公共用水、電費；6.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的保險、福利等；7.辦公費；8.物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費；9.服務項目的物資消耗補償費；10.服務利潤費；11.法定稅費；12.其他不可預見性費用。物業(yè)管理常識類4.什么是公共性物業(yè)管理服務、特約性物業(yè)管理服務？答：公共性物業(yè)管理服務指物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設施設備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務。一般提到的物業(yè)管理服務主要為公共性物業(yè)管理服務。特約性服務指受個別業(yè)主的單獨委托提供的服務。比如戶內(nèi)自用部位和設備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機票、報紙等。物業(yè)管理常識類5.什么是臨時管理規(guī)約？答：《臨時管理規(guī)約》是業(yè)主使用、維護和管理物業(yè)的重要文件，是實現(xiàn)業(yè)主自律的重要基礎。作為房屋合同的附件，由物業(yè)業(yè)主簽字確認。臨時管理規(guī)約約定的內(nèi)容或條款不得侵害買受人的合法權益，自物業(yè)項目第一買受人簽字時發(fā)生效力，對此后的物業(yè)買受人及物業(yè)使用人均有約束力。物業(yè)管理常識類6.違反臨時管理規(guī)約怎么處理？答：業(yè)主違反臨時管理規(guī)約的，應該承擔相應的違約責任，比如個別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應該賠償損失。對業(yè)主違反臨時管理規(guī)約的行為，相關業(yè)主、業(yè)主會，物業(yè)服務企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規(guī)的，報告有關部門。物業(yè)管理常識類7.專項維修資金的用途是什么？答：專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備的保修期滿后的維修工程，即除日常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。8.業(yè)主買房時繳納的維修資金由誰代為管理？答：商品住宅專項維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主會成立前由市小區(qū)辦負責代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、?？顚Ｓ谩８鶕?jù)國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。物業(yè)管理常識類9.專項維修資金何時能劃回到小區(qū)進行管理與使用？答：業(yè)委會成立后，市小區(qū)辦應將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主會統(tǒng)一管理，業(yè)主委員會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡稱經(jīng)辦行）開戶存儲。經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)委會應委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《維修資金委托代管協(xié)議》，明確雙方權利和義務。按照“專戶存儲，?？顚Ｓ?，按幢設帳，核算到戶”的原則進行管理。交房簽約類交房簽約類交房簽約類11.填寫《客戶資料登記表》時，為何要填寫“緊急聯(lián)系人”？答：先生/女士您好！填寫緊急聯(lián)系人是為了發(fā)生緊急情況和特殊事件在無法和業(yè)主取得聯(lián)系時，能夠通過其它途徑通知業(yè)主本人，以便保證業(yè)主的房屋及財產(chǎn)安全。12.業(yè)主提出將《臨時管理規(guī)約》帶回去看明白后再簽字？答：先生/女士您好！您可以帶回去看，但請您先簽字；（1）如業(yè)主不簽：如果您不簽字將會對您今天的收樓產(chǎn)生影響，所以還請您簽上您的名字。（2）如業(yè)主堅持不簽字并要帶回去看，可以讓業(yè)主帶回去看。交房簽約類13.業(yè)主對《臨時管理規(guī)約》部分內(nèi)容不滿意，必須刪除部分內(nèi)容再簽字？答：先生/女士您好！《臨時管理規(guī)約》是根據(jù)建設部下發(fā)的示范文本制定，并經(jīng)專業(yè)律師審核通過的，如您對《臨時管理規(guī)約》中的部分內(nèi)容存有疑問，您可以在業(yè)主大會成立后提出，按規(guī)定只有經(jīng)過業(yè)主大會討論通過后才可以對《臨時管理規(guī)約》的內(nèi)容進行修改。14.業(yè)主在簽約時，提出簽了《前期管理服務協(xié)議》為何還要簽《臨時管理規(guī)約》？答：先生/