廣告策劃-攬勝廣告河床

周邊在售商業(yè)工程情況項目名稱富力星光大道天街產(chǎn)品類別社區(qū)臨街商業(yè)低密度街式商業(yè)體面積區(qū)間200-700M230-100M2價格范圍20000-25000元/M2報價25000元/M2主要業(yè)態(tài)社區(qū)配套商業(yè)

如銀行\(zhòng)便利店\小型餐飲珠寶/奢侈品一條街銷售情況總銷售面積1500M2由于蓄水情況差遲遲未開盤老城廂區(qū)域內(nèi)大量的公建及商業(yè)工程中,局部已被開發(fā)商改為公寓性質(zhì),而剩余的純商業(yè)工程中,也僅僅有富力以及天街和河床在進行銷售,多數(shù)開發(fā)商仍舊選擇住宅開發(fā)完畢后再進行商業(yè)開發(fā).利在哪?如何利誘?那就需要一個完美的銷售方案讓其看到利益點所在參考上海公司的商業(yè)銷售方案

底價表價優(yōu)惠及折扣特殊情況處理均底價均表價放棄三年使用權(quán)簽定不可撤消之委托書自營不放棄使用權(quán)為確保成交等原因，如須進一步折扣，在不突破底價的情況下，則申報授權(quán)

責任人審核確定

3-8南邊剩余及新開商鋪均底價14000元/平方倒推71折一次性付款71折扣，一次性付款9折，貸款95折統(tǒng)一單價貸款76折扣3-8北邊剩余及新開商鋪均底價20500元/平方倒推71折一房一價一次性付款71折扣，

貸款76折扣一次性付款9折，貸款95折11號集中商業(yè)均底價16000元/平方倒推71折一房一價一次性付款71折扣

，

貸款76折扣一次性付款9折，貸款95折從上述表格中可以看出,客戶的〞利〞即在一方面于3年內(nèi)可獲得穩(wěn)定的8%回報收益,另一方面客戶如選擇一次性付款相當于最大71折的優(yōu)惠幅度.應用上述方案,現(xiàn)上海公司完成約8000萬認購天津工程照搬此方案是否可行?我們先回憶一下物業(yè)的現(xiàn)有情況從上圖中可明顯看出A北區(qū)共21套,已去化8套,剩余13套,其中以聯(lián)排為主,另5套為620M2左右的雙拼結(jié)構(gòu).A南區(qū)已認購三套,剩余5套,剩余面積均較大,主力面積均在1500M2左右的大面積物業(yè)B區(qū)除已租賃一套以及天津公司自用外,暫無任何銷售及租賃C區(qū)除售樓處外,其余物業(yè)僅600M2未銷售.本案現(xiàn)有均底價約20700元/M2,如按照上海公司的方案直接71折倒推那么表均價為29150元/M2.此價格過高,所以我們考慮另一種方案.同時由于河床中以建筑形態(tài)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、位置等區(qū)分的四個不同的功能分區(qū)也將對于以不同的銷售策略以起到不同的作用。C區(qū)由于可銷售物業(yè)較少，售樓處近期總價較高，且仍將做為銷售地點使用，故此區(qū)域?qū)⒆鰹閮r格標桿。A北區(qū)物業(yè)去化較多，后期應以大幅度的價格優(yōu)惠做為主要手段，快速成交。A南區(qū)除已認購局部外，剩余物業(yè)面積較大，一般客戶購置均為自用，也將采用如贈送改造費用等形式進行價格折扣優(yōu)惠方式銷售。B區(qū)由于前期銷售及租賃情況不理想，故采用前文提到5年8%回報方案做為主推，一方面此物業(yè)面積343-789M2較為適中，適宜進行租賃，同時由于租賃客戶的裝修等可一定程度回避其較為嚴重的質(zhì)量問題。上述銷售策略將很大程度上依靠“利益點〞做為吸引客戶的渠道，然而如何將客戶吸引來成為后期工作的關(guān)鍵點推廣思路一定要調(diào)整“上城公館〞變?yōu)椤昂哟波暫哟步庾x：歷史的長河，資產(chǎn)階級消費的溫床．同時帶出本案產(chǎn)品最大的優(yōu)點：即臨水之前的定位和方向如果是一個拳頭的話，在這樣的市場下我們那么更需要一把刀，一把鋒利的刀，河床那么正好可以到達上述要求。之后需要解決的就是如何整合現(xiàn)有資源以及開拓新的資源渠道。全民營銷——有錢大家賺河床并不能以來電來訪量決定成交與否，更多的銷售那么是依靠渠道以及資源，而一個人或一個團隊的資源量顯然難以滿足現(xiàn)有的銷售狀態(tài)，只有將能夠利用的資源和渠道擴充至最大才有可能實現(xiàn)快速成交。１、案場全民參與渠道開拓，并由專人進行渠道整理２、聯(lián)合天津、北京多種商業(yè)渠道以及大客戶渠道進行客戶介紹３、依靠外地代理公司進行山西、唐山、河北等地域的渠道拓展圈層營銷——打入敵人內(nèi)部商業(yè)客戶往往屬于一個或幾個圈層，而這一圈層外人很難進入，那么就需要通過各種各樣的手段結(jié)交商業(yè)圈層或高端階層內(nèi)部的人，于其圈層內(nèi)部造成影響，到達成交的目的。１、結(jié)交天津、北京的招商經(jīng)理、招商總監(jiān)等；２、在餐飲、娛樂的行業(yè)協(xié)會人員達成共識；３、利用媒體結(jié)交對口人員、如商會等性質(zhì)的客戶。炒熱地塊——不停的做活動現(xiàn)有地塊內(nèi)“大攝影棚〞工作已根本完工，那么就需要大量的活動將意向客戶邀約到現(xiàn)場親自感受商業(yè)氣氛，讓其親身感受本案將成為能否成交的關(guān)鍵性因素，公關(guān)活動如何去做就成為推廣工作的重中之重。１、利用政府宣傳工程，給予活動本身更廣泛的影響力〔已與南開區(qū)經(jīng)貿(mào)委及天津市商委進行溝通，其將大力扶持本工程，對于活動、宣傳等多方面將給予大力支持〕；２、配合上城豪苑、嘀嗒組織大量的活動，將意向客戶邀約至現(xiàn)場，形成廣泛的口碑傳播效應；３、包裝“優(yōu)山美地〞，利用其場地進行多頻次、小范圍的圈層營銷，由其經(jīng)營者“現(xiàn)身說法〞，使到來者進一步確定購置意向。４、對于車展等其他活動，我們可提供場地為其所用，只需要形成大量的人流到達河床現(xiàn)場的目標即可。推廣通路群眾媒體報紙：報廣快速出街，以獨特的畫面和語言形成影響力，同時輔以軟文播送：利用幽默的語言及音樂快速奪人〞耳朵“，形成有效記憶；戶外：繁華路段廣告搭配周邊工地圍檔，同樣以畫面取勝；建議在高檔商場及寫字樓周邊ＬＥＤ戶外以奪目的畫面形成記憶網(wǎng)絡：占領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)絡市場，于房地產(chǎn)圈層內(nèi)首先形成影響。推廣通路小眾媒體雜志：各類專業(yè)雜志，如餐飲類、娛樂類以及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)雜志、富豪階層專署雜志等刊登廣告及軟文。宣揚河床工程做為天津〞夜生活“旗幟的地位。短信：銷售信息的及時告之、傳達。ＤＭ：對應客群的信息直接傳達。推廣通路外展場市內(nèi)高端場所:如商場、會所、高爾夫俱樂部等地設(shè)置外展點。并進行銷售資料的擺放和投放。外地高端場所：周邊市場高端場所，以易拉寶等形式進行覆蓋或與其會員卡俱樂部進行互動。現(xiàn)場包裝前期〞大攝影棚“一期工作已告一段落，但夜間燈光工程仍急需大力加強，追加局部推廣費用加裝燈光工程，使河床工程真正做到〞不夜城“的效果，在晚上將所有新加裝和原有燈光全部翻開，同時與政府合作將原本燈光較差的南城街一側(cè)以及城廂中路一側(cè)沿線路燈于夜間盡可能翻開，營造〞夜生活“的效果。問題：１、工程質(zhì)量２、設(shè)備改造３、車位改造４、效勞整改５、湖水整改THANKS綠地集團寶山工程整合推廣包裝方案寶山樓市開展簡報從政府規(guī)劃看寶山迎合長三角開展戰(zhàn)略加快區(qū)域形象轉(zhuǎn)寶山區(qū)作為上海北翼連接長江三角洲沿江城市開展帶上的重要門戶；09年土地公告中165塊工業(yè)用地中，寶山區(qū)僅有8塊。其它主要分布在南匯、奉賢、金山、嘉定松江等地。從以上數(shù)據(jù)看，政府不但要把寶山打造成精品鋼制造、物流航運等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，更要促進生態(tài)、生活、生產(chǎn)協(xié)調(diào)開展，是寶山成為具有輔城功能的現(xiàn)代化濱江新區(qū)。政府在新城空間結(jié)構(gòu)上設(shè)想的“一心、三組團〞已見雛形。在交通、教育科研、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)衛(wèi)、等配套設(shè)施上也在向易居城市開展完善。從土地供給看寶山市內(nèi)“一地難求〞寶山“半壁江山〞上海今年公告出讓的土地收入已高達526.1141億元,其中住宅土地賣了291.9147億元,兩項數(shù)據(jù)均領(lǐng)銜全國。分別比2007年、2021年增加5.7%、16.0%。102塊住宅、商業(yè)、辦公用地中，市內(nèi)地塊僅9塊。其中位于市中心區(qū)靜安寺附近的“靜安小亭〞地塊，出讓土地面積缺乏九千平方米，掛牌起拍價高達人民幣七點四億元，每平方米地價近八點五萬元，徐匯區(qū)1副面積缺乏0.4824公頃的住宅用地，起始價格20000萬元，且提出要求苛刻，市內(nèi)土地呈現(xiàn)“寸土寸金〞，“一地難求〞。2021年最早亮相的總建筑面積超過了30萬平方米的大型住宅土地全部在郊區(qū)，今年出讓的102塊非工業(yè)土地中，其中寶山就有14塊，其它主要分散在松江、閔行、奉賢、南匯、青浦等外環(huán)以外，城市加快向郊區(qū)開展，寶山將成城市副中心“半壁江山〞從銷售價格看寶山價格上漲強勁區(qū)域開展?jié)摿o限1—9月份，從商品房銷售價格看，剔除配套商品房，寶山區(qū)商品房平均銷售單價7814元/平方米，同比增長7.8％。友誼地區(qū)的住友寶蓮府邸〔別墅〕9月有銷售，均價高達35675元/平方米；羅店地區(qū)因金羅店以銷售別墅為主，所以平均銷售價格與南部地區(qū)相近；隨著地鐵一號線的延伸，帶動了廟行地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價格，月浦、顧村、淞南和楊行地區(qū)的商品房價格也有不同程度的提高，地區(qū)差價逐步縮小，商品房整體銷售均價在提高。從銷售面積看寶山據(jù)寶山區(qū)統(tǒng)計局的統(tǒng)計：1-9月份，寶山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共實現(xiàn)商品房銷售面積241.06萬平方米，同比增長83.4％，商品房銷售額157.97億元，同比增長86.3％。為了更準確地反映商品房銷售的實際增長情況，剔除配套商品房銷售，寶山區(qū)共實現(xiàn)商品房銷售面積171.23萬平方米，同比增長69.1％，商品房銷售額133.80億元，同比增長82.3％。從各版塊成交看寶山從地區(qū)看，隨著大華板塊的成熟，上大板塊的崛起，大場地區(qū)的商品房銷售在寶山區(qū)仍占據(jù)首位，共實現(xiàn)商品房銷售面積54.5萬平方米，同比增長1.6倍，銷售額42.82億元，同比增長1.6倍。近年來，依托“四高小區(qū)〞的建設(shè)，顧村地區(qū)的房地產(chǎn)銷售居次位，累計實現(xiàn)商品房銷售面積52.57萬平方米，同比增長81.7％，商品房銷售額27.04億元，同比增長95.7％。其中配套商品房銷售面積為24.86萬平方米，占該地區(qū)商品房銷售面積47.3％。伴隨西城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，楊行地區(qū)的房地產(chǎn)銷售較穩(wěn)定，至9月份累計實現(xiàn)商品房銷售面積31.4萬平方米，同比增長1.3倍，商品房銷售額22.77億元，同比增長1.6倍。綠地集群效應凸顯↓站在城市運營高度↓城市新貌悄然開啟品牌整合思路綠地集群效應已經(jīng)形成隨著上海市內(nèi)土地資源稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)北移；寶山獨特的經(jīng)濟區(qū)位和生態(tài)環(huán)境，是寶山在地產(chǎn)開發(fā)中呈現(xiàn)“半壁江山〞之勢，吸引眾多開發(fā)商競相追逐，誰抓住了寶山，誰就抓住了未來，綠地集團長袖善舞，一枝獨秀。相繼拿下七塊綜合用地和一塊住宅用地。形態(tài)從商住、商辦、商業(yè)到住宅橫跨商品房所有領(lǐng)域。位置上立足顧村板塊生態(tài)核心，鏈接廟行板塊以及寶山工業(yè)園區(qū)，成犄角之勢，寶山集群效應已經(jīng)形成。綠地站在城市運營商的高度綠地進駐寶山進行大規(guī)模開發(fā)，產(chǎn)品定位涵蓋高尚住宅、娛樂、休閑、辦公等業(yè)態(tài)，極大地推進了寶山城市化進程。與此同時，國內(nèi)一流的商業(yè)地產(chǎn)定制經(jīng)驗，以及在定位、規(guī)劃、建設(shè)、運營上的一體成熟模式，防止了無序開發(fā)、單一形態(tài)造成的城市功能重合混亂；順應社會開展和城市規(guī)劃，在城市運營的高度上，推動了寶山向生態(tài)、生活、生產(chǎn)協(xié)調(diào)開展，極大促進寶山成為具有輔城功能的現(xiàn)代化濱江新區(qū)。綠地正在開啟城市新貌隨著綠地集團綜合商業(yè)工程的相繼開發(fā)，使寶山實現(xiàn)生態(tài)開展的同時，增加了區(qū)域經(jīng)濟活力，促進了長三角的經(jīng)濟聯(lián)動效應。寶山城市副中心的作用由此更加凸顯。綠地正在開啟一個城市的新貌。主推案名：寶山綠地圖