土地估價理論與方法考試資料三

土地估價理論與方法考試資料三1、判斷題

建筑物估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。()正確答案：對參考解析：影響建筑物價格的因素是不斷變化的，在不同的時間上，建筑物往往會有不同（江南博哥）的價格。實際上建筑物本身價值也會隨著時間發(fā)生變化。因此估價通常是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，而且這個特定的時間既不是委托人也不是估價人員隨意假定的，而是必須根據(jù)估價目的來確定。2、單選

采用三階段設計形式的工程建設項目，在()階段，可能會發(fā)現(xiàn)工程項目的建設規(guī)模、結構、設備類型攻數(shù)量有所變化，設計單位必須根據(jù)變化對初步設計總概算進行修正，完成修正總概算。A.技術設計B.技術論證C.施工圖設計D.施工設計正確答案：A3、判斷題

非住宅建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于期滿前半年向土地管理部門提出申請。()正確答案：錯參考解析：建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請。4、單選

《規(guī)范國有土地租賃若干意見》中明確規(guī)定：“地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按()估價，抵押權實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉讓?！盇.市場租金及租期B.合同租金及租期C.合同租金與市場租金的差值及租期D.合同租金與市場租金的差值及相應的土地使用權還原率正確答案：C5、判斷題

當某建筑工程設計文件不齊、無法計算建設工程量時，不可采用概算指標編制建筑工程概算。（）正確答案：錯6、單選

地租是一種經濟剩余，即（）之后余下的那部分。A.總利潤減去稅金B(yǎng).總收入減去總要素成本C.稅后總利潤減去社會平均利潤D.總收益減去生產成本正確答案：B7、單選

土地交易的客體是()。A.土地的實體B.土地的權利C.土地及其附著物D.土地生產的物質正確答案：B8、多選

屬于建設工程前期費用的有()A.可行性研究費B.勘察設計費C.土地征補費D.拆遷安置費正確答案：A,B,C,D9、單選?以下五題與下述案例有關，認真閱讀本案例，選出正確的選項現(xiàn)有商貿公司A、建筑公司B、房地產咨詢公司C，于1999年1月共同發(fā)起設立天達房地產開發(fā)有限責任公司(項目公司，以下簡稱天達公司)，其中A、B公司以現(xiàn)金入資，C公司以技術入股，三方所占股份分別為78%、17%、5%、5%，注冊資金2000萬元，全部投入該項目。A公司所出資金中，有1500萬元是其將所擁有的房產進行抵押獲得的代款，貸款期限2年。天達公司成立后第二個月即以1200萬元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用權，并已取得規(guī)劃許可進行商品住宅開發(fā)。通過招標，D公司中標承擔該商品房的建設過程中，在建設過程中，天達公司以土地進行抵押，獲得銀行貸款800萬元，貸款期限1年，通過商品房預售獲得6500萬元。2001年12月，商品房全部售出，天達公司稅后利潤達900萬元。天達公司按時向銀行歸還土地抵押款時，會計處理中應()A.借記“銀行存款”，貸記“長期借款”B.借記“固定資產”，貸記“短期借款”C.借記“短期借款”，貸記“銀行存款”D.借記“長期借款”，貸記“固定資產”正確答案：D10、單選

在成本逼近法中，投資利潤的正確計算公式為（）。A.投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×投資回報率B.投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息）×利潤率C.投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費）×投資回報率D.投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×貸款利率正確答案：A11、判斷題

土地與一般商品均可通過市場進行交易，因而土地估價的原理與方法和商品價格評估的原理與方法基本相同。()正確答案：錯12、判斷題

建筑物的重置價是決定建筑物價格的最基本因素。()正確答案：對13、單選

已知某房地產總價為1000萬元，綜合還原率為7%，土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，則該房地產所占的土地價格為()萬元。A.300B.400C.500D.600正確答案：C14、多選

中央銀行的性質包括()A.以盈利為目的B.不以盈利為目的C.經營普通商業(yè)銀行的業(yè)務D.不經營普通商業(yè)銀行的業(yè)務E.為實現(xiàn)國家政策服務正確答案：B,D,E15、多選

常用的資產評估方法有()。A、重置成本法B、現(xiàn)行市價法C、收益現(xiàn)值法D、清算價格法正確答案：A,B,C,D16、多選?某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗已經完成"七通一平"的土地，面積10000m2。該開發(fā)區(qū)每畝征地開支平均為5萬元，完成1km2的開發(fā)需投入2億元。一般征地完成后，"七通一平"的周期為2年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40%，全部土地投資回報率為20%，土地出讓增值收益率為20%，當?shù)劂y行年貸款利率為10%。根據(jù)上述材料，回答以下幾小題的問題。在宗地估價報告中，估價結果要說明的價格類型有（）。A.總地價B.單位面積地價C.地上建筑物價格D.樓面地價正確答案：A,B,D17、多選

根據(jù)調查結果進行地價區(qū)段的劃分，地價區(qū)段劃分標準是（）。A.耕地肥沃程度相當?shù)臍w同一區(qū)段B.城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段C.商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區(qū)段D.面積相當?shù)男^(qū)劃歸同一個地價區(qū)段E.人口相當?shù)男^(qū)劃歸同一地價區(qū)段正確答案：B,C18、單選?以下五題與下述案例有關，認真閱讀本案例，選出正確的選項現(xiàn)有商貿公司A、建筑公司B、房地產咨詢公司C，于1999年1月共同發(fā)起設立天達房地產開發(fā)有限責任公司(項目公司，以下簡稱天達公司)，其中A、B公司以現(xiàn)金入資，C公司以技術入股，三方所占股份分別為78%、17%、5%、5%，注冊資金2000萬元，全部投入該項目。A公司所出資金中，有1500萬元是其將所擁有的房產進行抵押獲得的代款，貸款期限2年。天達公司成立后第二個月即以1200萬元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用權，并已取得規(guī)劃許可進行商品住宅開發(fā)。通過招標，D公司中標承擔該商品房的建設過程中，在建設過程中，天達公司以土地進行抵押，獲得銀行貸款800萬元，貸款期限1年，通過商品房預售獲得6500萬元。2001年12月，商品房全部售出，天達公司稅后利潤達900萬元。該工程的施工圖預算由()根據(jù)已批準的施工圖紙進行編制。A.天達公司B.B公司C.C公司D.D公司正確答案：A19、單選

土地價格按()方式分類，可以分為交易價格、理論價格、評估價格等。A.土地權利B.土地的存在形態(tài)C.土地價格形成D.土地價格使用目的正確答案：C20、單選

企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過()年。A.2B.3C.5D.6正確答案：C21、多選

下列關于絕對地租的說法正確的有()。A.實質是農業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值B.平均利潤的一部分C.農產品市場價格高于生產價格的余額D.源于土地所有權壟斷E.來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值正確答案：A,B,D,E22、單選?2006年5月，W市具有二級資質的A房地產開發(fā)公司，以1200萬元取得了10000平方米住宅用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%。該地塊地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質條件良好，不需或只需稍加簡單的工程準備措施，就可以進行修建。為籌集建設資金，A房地產開發(fā)公司首先從其他企業(yè)手中借得部分資金。并準備利用其辦公大樓，向B國有商業(yè)銀行申請抵押貸款，B國有商業(yè)銀行為防范貸款風險，要求A房地產開發(fā)公司辦理有關的保險手續(xù)，W市C保險公司為A房地產開發(fā)公司辦理了保險手續(xù)，在辦理保險手續(xù)前，C保險公司委托D房地產估價公司，對該辦公大樓進行了保險價值評估該地塊的土地使用年限最高為()年A.40B.50C.60D.70正確答案：D23、判斷題

土地估價所評估出的地價是該地產某一時點的價格。()正確答案：對24、單選

下列關于國有土地租賃的表述，不正確的是()。A.國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充B.國有土地租賃中，承租人轉讓土地租賃合同，租賃合同約定的權利義務隨之轉讓給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續(xù)有效C.租賃期限三個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同D.國有土地租賃中，承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利正確答案：C參考解析：租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。25、單選

影響建筑物價格的最基本因素是（）。A.建筑年代B.建筑用途C.建筑樓層D.建筑結構正確答案：D26、單選

單項機器設備的評估通常不采用（）評估。A.市場法B.相似類比法C.收益法D.成本法正確答案：C27、單選

在我國設立保險公司，注冊資本最低限額為人民幣()元。A.1億B.2億C.3億D.4億正確答案：B28、多選

關于土地的經濟供給與自然供給的聯(lián)系及區(qū)別，下列表述中正確的是（）。A.土地自然供給是土地經濟供給的基礎，土地經濟供給只能在自然供給的范圍內變動B.土地自然供給是針對土地能否滿足人類生產、生活及動植物生長需要而言的，而土地的經濟供給則主要是針對土地具體的不同用途而言的，現(xiàn)在人類特別重視耕地或糧食用地的經濟供給C.土地的自然供給在相當長的時間內是變化的、有彈性的，而土地的經濟供給是一定的、無彈性的，并且不同用途土地的供給彈性也是不同的D.人類難以或無法增加土地的自然供給，但可以在自然供給的基礎上增加土地的經濟供給E.用于農作物生產的土地，因受自然條件的較多限制，其供給彈性較小，尤其是特種作物的栽培地，