江蘇太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板橋中心區(qū)專業(yè)策劃報(bào)告

江蘇太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板橋中心區(qū)策劃匯報(bào)目錄

1．項(xiàng)目背景

1

1．1太倉(cāng)市總體計(jì)劃格局及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在太倉(cāng)市總體計(jì)劃中位置

1

1．2

板橋中心區(qū)在太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位置

2

2．板橋中心區(qū)建設(shè)必需性分析

2

2．1帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)區(qū)北拓西進(jìn)需要

2

2．2老城人口疏解需要

3

2．3周圍\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)］文章"經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)案例功效分區(qū)

3

3．板橋中心區(qū)優(yōu)勢(shì)分析

3

3．1優(yōu)越交通區(qū)位：

3

3．2良好經(jīng)濟(jì)區(qū)位

4

3．3良好開發(fā)區(qū)位

4

3．4理想自然條件

4

4整體定位和功效組成

4

4．1整體定位

4

4．2功效組成

4

4．3功效分區(qū)

5

5人口規(guī)模\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［策劃］文章"策劃

5

5．1總體\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［策劃］文章"策劃思緒和方法

5

5．2依據(jù)《城市居住區(qū)計(jì)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中相關(guān)控制指標(biāo)確定人口最高限額

5

5．3依據(jù)板橋中心區(qū)最大用地面積和人均計(jì)劃建筑面積確定人口最高限額

6

5．4以本案實(shí)際情況及發(fā)展前景為基礎(chǔ)，結(jié)合城市總體計(jì)劃初步確定人口范圍

6

5．5參考周圍城市及類似案例中人口密度對(duì)以上得出人口范圍加以合適調(diào)整。

7

6．空間布局

8

6．1居住區(qū)

8

6．2商貿(mào)服務(wù)區(qū)

8

7．開發(fā)時(shí)序

8

8．\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［策劃］文章"策劃參考文件

91．項(xiàng)目背景

1．1太倉(cāng)市總體計(jì)劃格局及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在太倉(cāng)市總體計(jì)劃中位置

太倉(cāng)市城鎮(zhèn)布局分為中心城區(qū)、港區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。中心城區(qū)由四部分組成，分別為西南部老城區(qū)、南部南郊新區(qū)、東北部開發(fā)區(qū)和東南部陸渡鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為中心城區(qū)一部分，總體面積80平方公里，計(jì)劃建設(shè)成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)增加先導(dǎo)區(qū)、外向發(fā)展示范區(qū)、城市建設(shè)新城區(qū)。

太倉(cāng)市城鎮(zhèn)布局體系

等級(jí)

城鎮(zhèn)

計(jì)劃關(guān)鍵職能

輻射范圍

中心城市

城區(qū)

行政、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、工業(yè)

市域

關(guān)鍵中心城鎮(zhèn)

瀏河

旅游、工業(yè)、商貿(mào)，港口生活配套

市域東南片

沙溪

工業(yè)、旅游、商貿(mào)

市域西北片通常鎮(zhèn)

璜涇

工貿(mào)、港口生活配套

市域北片

浮橋

工貿(mào)、港口生活配套

浮橋鎮(zhèn)域

雙鳳

工貿(mào)

雙鳳鎮(zhèn)域

岳王

工貿(mào)

岳王鎮(zhèn)域

1．2

板橋中心區(qū)在太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位置

太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)共分三期：一期作為先期開發(fā)含有行政教育功效工業(yè)區(qū)，二期計(jì)劃現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)（25k㎡）三期計(jì)劃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地（40k㎡）。板橋中心區(qū)北起廣州路，南至蘇州路，東起沿江高速公路，西至婁江路，面積約6k㎡，在一期、二期、三期環(huán)抱之中，是新區(qū)關(guān)鍵位置，

2．板橋中心區(qū)建設(shè)必需性分析

2．1帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)區(qū)北拓西進(jìn)需要

伴伴隨產(chǎn)業(yè)區(qū)深入向北向東發(fā)展，板橋中心區(qū)用地功效需要不停改善和完善。原有老城中心，因?yàn)橛玫匾?guī)模和位置局限，加上交通容量和環(huán)境容量增加已逐步不能滿足新一輪城市發(fā)展需要。而現(xiàn)有新區(qū)一期為引導(dǎo)開發(fā)區(qū)建設(shè)所設(shè)行政教育設(shè)施幾乎和老城融為一體，關(guān)鍵為老城區(qū)居民服務(wù)，也無(wú)法帶動(dòng)新區(qū)工業(yè)用地和居住用地?cái)U(kuò)展需要。

2．2老城人口疏解需要

老城區(qū)城市人口密度百分比顯著不足，以老城區(qū)面積5KM2計(jì)算，計(jì)劃人口密度達(dá)成約1.5萬(wàn)人/平方公里。而據(jù)太倉(cāng)市遠(yuǎn)景計(jì)劃：城廂組團(tuán)為40平方公里，合理人口容量為30—35萬(wàn)人；陸渡組團(tuán)20平方公里，人口為10—15萬(wàn)人左右。平均密度不到1萬(wàn)人/平方公里；而現(xiàn)實(shí)狀況人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一數(shù)值。

2．3周圍\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)］文章"經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)案例功效分區(qū)

說(shuō)明居住、商貿(mào)、服務(wù)等功效集中新區(qū)中心是開發(fā)區(qū)發(fā)展建設(shè)中必不可少一部分

名稱

類型

人口（萬(wàn)）

用地（km2）

功效分區(qū)

蘇州新區(qū)

國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)

13

52

中央商貿(mào)區(qū)、科技工業(yè)區(qū)、環(huán)中心生活區(qū)

江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)

15

317

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、出口加工區(qū)、高教科研區(qū)、高尚小區(qū)等四大功效區(qū)

昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)

115

一個(gè)關(guān)鍵區(qū)、二個(gè)城市副中心

常熟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)

336

沿江工業(yè)區(qū)、國(guó)際化工園、通港工業(yè)園、高新技術(shù)園、濱江新市區(qū)江陰\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)］文章"經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

省級(jí)開發(fā)區(qū)

25

張家港\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)］文章"經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

省級(jí)開發(fā)區(qū)

55

蘇州滸墅關(guān)\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)］文章"經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

省級(jí)開發(fā)區(qū)

2.5

20

吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

省級(jí)開發(fā)區(qū)

4.7

20

工業(yè)制造區(qū)、海關(guān)商檢進(jìn)出口服務(wù)區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)和加工貿(mào)易聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管區(qū)

太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

省級(jí)開發(fā)區(qū)

80

注：濱江新市區(qū)，計(jì)劃面積4.3平方公里，是集行政、商貿(mào)、金融、科研、餐飲、娛樂(lè)、居住為一體現(xiàn)代化新城區(qū)3．板橋中心區(qū)優(yōu)勢(shì)分析

3．1優(yōu)越交通區(qū)位：

中心區(qū)由四條交通干道包圍？

兩條高速公路：蘇昆太高速公路，在基地北側(cè)，連接蘇州、昆山及太倉(cāng)港；沿江高速公路，在基地東側(cè)，連接上海、太倉(cāng)、南京、北京，是中國(guó)沿海地域交通大動(dòng)脈。

兩條市域主干路：常勝路、外環(huán)路。常勝路在中心區(qū)西側(cè)，北連歷史文化名鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)，南通外環(huán)路，是太倉(cāng)南北關(guān)鍵聯(lián)絡(luò)通道，外環(huán)路在中心區(qū)南側(cè)，東連太倉(cāng)港，西連昆山，是城市對(duì)外交通性干道。另有計(jì)劃中軌道站點(diǎn)在中心區(qū)西南角。

所以，板橋中心區(qū)是新區(qū)交通可達(dá)性中心，這是計(jì)劃建設(shè)新區(qū)中心絕佳條件。

3．2良好經(jīng)濟(jì)區(qū)位

首先從市域角度分析：板橋中心區(qū)在太倉(cāng)市沿江、沿滬兩條產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶交匯點(diǎn)，為新區(qū)中心形成發(fā)明了條件。

其次從市區(qū)中心分布格局加以分析：現(xiàn)在計(jì)劃和建成各類中心（陸渡鎮(zhèn)計(jì)劃建設(shè)成為城市生活副中心，新區(qū)一期以行政教育功效為主，南郊新區(qū)則計(jì)劃成為全市文化、教育、體育中心）在老城區(qū)南部分布較為密集，而北部較為分散，伴隨產(chǎn)業(yè)區(qū)北進(jìn)，已超出了南部各類中心服務(wù)半徑，所以急需建設(shè)一個(gè)新區(qū)中心滿足產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展需要。

再次從市區(qū)居住用地布局分析：居住用地一樣聚集在城區(qū)南部，而北部規(guī)模小，分布較散，生活用地和產(chǎn)業(yè)區(qū)距離過(guò)大易于造成鐘擺型交通，也易造成產(chǎn)業(yè)區(qū)入夜無(wú)人“死城”現(xiàn)象，更不利于吸引投資，所以，需要建設(shè)高品質(zhì)居住小區(qū)滿足周圍企業(yè)管理人員及職員需要。另外，太倉(cāng)\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)］文章"經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［江蘇］文章"江蘇省距離上海最近開發(fā)區(qū)之一，主動(dòng)接收上海輻射，成為嘉定汽車工業(yè)配套服務(wù)基地，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上和嘉定形成互補(bǔ)。\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)］文章"經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)這種經(jīng)濟(jì)區(qū)位需要高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)越居住小區(qū)來(lái)深入吸引上海向太倉(cāng)投資。

3．3良好開發(fā)區(qū)位

板橋中心區(qū)在城市邊緣區(qū)，是城市建成區(qū)和非建成區(qū)結(jié)合地帶。首先，相對(duì)于“飛地式”建設(shè)而言，能夠降低道路、通信、水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施投資，同時(shí)因?yàn)榕徑ǔ蓞^(qū)，且和產(chǎn)業(yè)區(qū)緊密聯(lián)絡(luò)有利于形成大規(guī)模居住小區(qū)有利于老城區(qū)居民遷居意向形成；其次，現(xiàn)實(shí)狀況用地以農(nóng)業(yè)用地為主，能夠降低征地成本，降低開發(fā)門檻。

3．4理想自然條件

板橋地域地勢(shì)平坦，用地成東高西低、南高北低。區(qū)內(nèi)河網(wǎng)密布，關(guān)鍵河道有十八港、湖川塘、半涇河、洙涇河等，有發(fā)明優(yōu)美自然環(huán)境天然優(yōu)勢(shì)。4整體定位和功效組成

依據(jù)上述分析，綜合委托單位要求、政府意見及相關(guān)案例，我們初步得出對(duì)板橋中心區(qū)整體定位和功效組成以下：

4．1整體定位

城市功效完備，文化休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全，環(huán)境整齊優(yōu)美，含有特色現(xiàn)代化新城區(qū)

集居住、商貿(mào)、服務(wù)于一體新區(qū)中心

4．2功效組成

a.居住職能：為產(chǎn)業(yè)區(qū)服務(wù)中高密度、高品質(zhì)特色居住小區(qū)。在居住對(duì)象上和南部陸渡生活副中心形成份工和錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)：陸渡以吸納老城區(qū)溢出人流為主，關(guān)鍵針對(duì)城市職員，而板橋中心區(qū)部分負(fù)擔(dān)老城人口疏散同時(shí)，關(guān)鍵針對(duì)周圍生產(chǎn)企業(yè)各類管理人員，職員及生產(chǎn)服務(wù)人員。另外也考慮安置當(dāng)?shù)剞r(nóng)民及外來(lái)務(wù)工人員；

b.生活服務(wù)職能：包含餐飲服務(wù)、商業(yè)零售服務(wù)、旅游服務(wù)等；

c.社會(huì)服務(wù)職能：包含文化娛樂(lè)活動(dòng)、教育培訓(xùn)、醫(yī)療保健等；

d.經(jīng)濟(jì)職能：包含部分各類商業(yè)、金融等；

e．文化職能：經(jīng)過(guò)中心區(qū)各項(xiàng)建設(shè)，顯示人民安居樂(lè)業(yè)、環(huán)境整齊優(yōu)美、商業(yè)服務(wù)完善新區(qū)精神風(fēng)貌。

4．3功效分區(qū)

依據(jù)以上研究對(duì)板橋中心區(qū)定位，各區(qū)分為

①．商貿(mào)服務(wù)區(qū)：包含商業(yè)、文化娛樂(lè)、體育設(shè)施等，形成公共活動(dòng)中心；

②．高等級(jí)墅區(qū)：服務(wù)周圍企業(yè)高級(jí)管理人員及高級(jí)技術(shù)人員等高收入人群；

③．商品住宅房：服務(wù)周圍企業(yè)一般職員和部分周圍鎮(zhèn)和老城居民等中等收入人群；

④．廉租公寓、農(nóng)民動(dòng)遷房：服務(wù)外來(lái)務(wù)工人員及周圍地塊動(dòng)遷農(nóng)民低收入人群。5人口規(guī)模\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［策劃］文章"策劃

5．1總體\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［策劃］文章"策劃思緒和方法

（1）依據(jù)城市居住區(qū)計(jì)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中相關(guān)計(jì)劃控制指標(biāo)計(jì)算得到本案中人口最高限額，最終人口規(guī)模必需小于這一限額；

（2）以城市總體人口密度現(xiàn)實(shí)狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)為基礎(chǔ)，結(jié)合城市總體計(jì)劃中相關(guān)人口計(jì)劃總體思緒及總體計(jì)劃和本案關(guān)系初步確定人口范圍；

（3）參考周圍城市及類似案例中人口密度對(duì)以上得出人口范圍加以合適調(diào)整。

5．2依據(jù)《城市居住區(qū)計(jì)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中相關(guān)控制指標(biāo)確定人口最高限額

（1）居住用地最大范圍

本案板橋中心區(qū)定位為…………，總用地面積為630h㎡，各類設(shè)施用地份額均未確定，其中道路用地117h㎡,關(guān)鍵河道面積為8.5h㎡,從而得出最大居住用地面積為504.5h㎡。

（2）《城市居住區(qū)計(jì)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中人均居住區(qū)用地控制指標(biāo)

據(jù)《城市居住區(qū)計(jì)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中國(guó)建筑氣候圖，太倉(cāng)屬于Ⅲ區(qū)氣候，據(jù)3.0.3款氣候區(qū)劃Ⅲ區(qū)城市人均居住用地控制指標(biāo)以下表所表示：

城市人均居住區(qū)用控制指標(biāo)（㎡/人）

層數(shù)

人均用地指標(biāo)（根據(jù)戶均3.2人計(jì)算)

戶均

低層

33~47

105.6~150.4

多層

20~28

64~89.6

多層、高層

17~26

54.4~83.2

依據(jù)本案板橋中心區(qū)定位，我們認(rèn)為本區(qū)域中屬于同時(shí)含有多個(gè)建筑形式多層次住宅區(qū)（包含供給高層管理、技術(shù)人員別墅，供給部分太倉(cāng)市民及周圍工業(yè)區(qū)中經(jīng)濟(jì)條件很好工人經(jīng)濟(jì)商品房，及供給農(nóng)民工廉租房等），所以取表中多層和低層折中值35㎡/人作為計(jì)算值。

（3）因依據(jù)定位，板橋中心區(qū)中居住將占關(guān)鍵份額，假定計(jì)劃范圍內(nèi)除道路、河流、15％公園綠地用地后得到410h㎡建設(shè)用地全部為居住區(qū)用地，則得到板橋中心區(qū)居住人口至多為117150人。

5．3依據(jù)板橋中心區(qū)最大用地面積和人均計(jì)劃建筑面積確定人口最高限額

（1）居住區(qū)總建筑面積確實(shí)定

①．據(jù)前面計(jì)算，居住用地最高限額為410h㎡。

②．居住區(qū)容積率確實(shí)定

周圍類似案例情況

1.華僑公寓

華僑公寓是由華僑房產(chǎn)、中鑫房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，地處錦州路近南園路口，小區(qū)占地面積25150平方米，總建筑面積41840平方米，容積率為1.66，由11幢多層，1幢小高層（12層）組成。華僑公寓小高層是太倉(cāng)市第一幢小高層，一經(jīng)亮相即引發(fā)市場(chǎng)矚目。樓盤于3月開盤，現(xiàn)在多層已售出約70%，小高層只有七層兩套未售出。多層房型以三房二廳二衛(wèi)為主，面積142.7平方米，1、4層樓價(jià)格為2530元/平方米，2、3層價(jià)格為2580元/平方米，5層價(jià)格為2480元/平方米，閣樓96平方米賣6萬(wàn)元。小高層房型也以三房二廳二衛(wèi)為主，面積147.5平方米，價(jià)格在3000~3400元/平方米。

2．…………

定位:

因本案板橋中心區(qū)定位為功效完備，文化休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全，環(huán)境整齊優(yōu)美，特色鮮明現(xiàn)代化新城區(qū)、集居住、商貿(mào)、服務(wù)于一體新區(qū)中心

，考慮到開發(fā)區(qū)南部陸渡鎮(zhèn)為太倉(cāng)市中心城區(qū)生活服務(wù)副中心，所以板橋中心應(yīng)該突出對(duì)于滿足各類消費(fèi)人群針對(duì)性和特色性，充足發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

確定容積率

依據(jù)以上分析，居住區(qū)大致可分為別墅、多層商品住宅、廉租公寓和農(nóng)民拆遷房四類，據(jù)周圍鎮(zhèn)區(qū)情況及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，別墅區(qū)容積率以0.5計(jì)算，多層商品住宅以1.1計(jì)算，廉租公寓以1.2計(jì)算，動(dòng)遷房以0.7計(jì)算。并依據(jù)周圍房產(chǎn)消費(fèi)人群對(duì)不一樣類別住宅之需求，大致得到下表：

住宅類別

別墅

多層商品房

廉組公寓

動(dòng)遷房

針對(duì)人群

周圍企業(yè)高級(jí)管理人員、高級(jí)技術(shù)人員等

部分周圍（包含市區(qū)、陸渡鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)等）居民及周圍企業(yè)一般職員

外來(lái)打工人員

周圍農(nóng)民動(dòng)遷安置房

提議容積率

0.5

1.1

1.2

0.7

提議用地百分比

150ha

120ha

48ha

48ha

建筑面積

750000㎡

130㎡

576000㎡

336000㎡

由上可得總建筑面積為上述各類建筑面積之和，即298㎡（2）人均計(jì)劃建筑面積

依據(jù)我們對(duì)板橋中心區(qū)基礎(chǔ)定位，當(dāng)?shù)鼐幼∪巳簽楦呒?jí)管理人員、高級(jí)技術(shù)人員、一般職員、農(nóng)民工，居住區(qū)定位也應(yīng)分多層次滿足各類居住人群要求。

據(jù)太倉(cāng)市城市總體計(jì)劃中住宅計(jì)劃遠(yuǎn)期（）人均居住面積28.48M2/人，考慮到辦案中為低層、多層建筑，折合建筑面積約35M2/人。

（3）最高人口限額

最高人口限額＝總建筑面積/人均建筑面積＝298/35＝8340人，所以，本案板橋中心區(qū)\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［策劃］文章"策劃中最終得出之人口總額應(yīng)以8340人為上限，如超出該人口限額將造成居住質(zhì)量下降，并不符合相關(guān)要求標(biāo)準(zhǔn)。

5．4以本案實(shí)際情況及發(fā)展前景為基礎(chǔ)，結(jié)合城市總體計(jì)劃初步確定人口范圍

（1）本案板橋中心區(qū)定位

城市功效完備，文化休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全，環(huán)境整齊優(yōu)美，特色鮮明現(xiàn)代化新城區(qū)，即集人居、商貿(mào)、服務(wù)于一體新區(qū)中心。

（2）

總體計(jì)劃中要求

總體計(jì)劃中城市化水平估計(jì)中對(duì)城鎮(zhèn)人口估計(jì)為:

34萬(wàn)人；40萬(wàn)人；45.88萬(wàn)人。

另?yè)?jù)下表太倉(cāng)市城鎮(zhèn)體系等級(jí)結(jié)構(gòu)計(jì)劃，計(jì)劃市區(qū)人口占總?cè)丝?4.86％，計(jì)劃市區(qū)城鎮(zhèn)人口約為26.88萬(wàn)人

太倉(cāng)市城鎮(zhèn)體系等級(jí)結(jié)構(gòu)計(jì)劃表

等級(jí)

城鎮(zhèn)規(guī)模

（萬(wàn)人）

數(shù)量（個(gè)）

城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）

占城鎮(zhèn)總?cè)丝诎俜直龋?）

城鎮(zhèn)

名稱

計(jì)劃鎮(zhèn)

域人口

（萬(wàn)人）

計(jì)劃城鎮(zhèn)人口

（萬(wàn)人）

Ⅰ

>10

1

23

54.76

市區(qū)

29.88

26.88

Ⅱ

4～5

2

10

23.81

瀏河

8

5

沙溪

7.5

5

Ⅲ

1～3

4

9

21.43

璜涇

5

3

浮橋

4.5

2.5

雙鳳

3

1.8

岳王

3

1.7

總計(jì)

7

42

100

60.88

45.88

注：計(jì)劃人口分布以居住地為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，服務(wù)港區(qū)人口在市區(qū)及沿江各城鎮(zhèn)人口規(guī)模中加以綜合考慮。

據(jù)太倉(cāng)市總體計(jì)劃中居住用地計(jì)劃分為5個(gè)居住片區(qū)，分別為舊城居住區(qū)、新區(qū)居住區(qū)、南郊居住區(qū)、城北居住區(qū)和板橋居住區(qū)。

太倉(cāng)總體計(jì)劃中居住片區(qū)一覽表

片區(qū)

編號(hào)

片區(qū)名稱

面積

（公頃）

人口毛密度

（人/公頃）

計(jì)劃居住人口

（萬(wàn)人）

1

舊城

195.82

380

7.38

2

新區(qū)

229.18

350

8.06

3

南郊

89.12

300

2.69

4

城北

134.37

370

5.02

5

板橋

117.04

320

3.73

總計(jì)

765.52

350

26.88

由上述計(jì)劃人口分布情況得出太倉(cāng)\o"點(diǎn)擊搜索全部相關(guān)［經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)］文章"經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口容量規(guī)模應(yīng)在遠(yuǎn)期（）達(dá)成11.40萬(wàn)人。板橋鎮(zhèn)原有當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诩s1萬(wàn)人，外來(lái)常住人口約3萬(wàn)人，同時(shí)依據(jù)開發(fā)區(qū)一期控制性具體計(jì)劃中有2～3萬(wàn)人口將進(jìn)入板橋中心區(qū)居住，所以，綜合多方面原因我們初步確定板橋中心區(qū)人口規(guī)模大約在6～8萬(wàn)人左右。

5．5參考周圍城市及類似案例中人口密度對(duì)以上得出人口范圍加以合適調(diào)整。

據(jù)部分中國(guó)外新城區(qū)市區(qū)案例中人口密度顯示：

部分中國(guó)外新城區(qū)人口密度

開發(fā)時(shí)間

占地面積（h㎡）

人口（萬(wàn)人）

人口密度（人/k㎡)

深圳市新中心區(qū)

1998

607.86

7.7

12667

廣州天河珠江新城

1985

660

17~18

25758~27000

上海浦東

1990

0

210~213

10500~11500

松江新城示范區(qū)

2240

30

13400

羅店新鎮(zhèn)

680

3

4412

溫哥華太平洋協(xié)和新城

83

1.6

19277

依據(jù)本案板橋中心區(qū)定位及所在城市太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平，本案計(jì)劃人口密度大約在9000～11000人/k㎡左右，則總居住人口約56700～69300人。

6．空間布局

見提議方案圖

6．1居住區(qū)

高等級(jí)墅區(qū)：服務(wù)周圍企業(yè)高級(jí)管理人員及高級(jí)技術(shù)人員等高收入人群；

商品住宅房：服務(wù)周圍企業(yè)一般職員和部分周圍鎮(zhèn)和老城居民等中等收入人群；

廉租公寓、農(nóng)民動(dòng)遷房：服務(wù)外來(lái)務(wù)工人員及周圍地塊動(dòng)遷農(nóng)民低收入人群。

6．2商貿(mào)服務(wù)區(qū)

規(guī)模估算：

A.

根據(jù)人均公共設(shè)施用地指標(biāo)：據(jù)太倉(cāng)市總體計(jì)劃要求，遠(yuǎn)期目標(biāo)（）達(dá)成10.33平方米/