市郊商品房買賣合同范本

市郊商品房買賣合同范本第1篇市郊商品房買賣合同范本第1篇訴訟請(qǐng)求：

一、請(qǐng)求貴院判令被告繼續(xù)履行合同，并限期被告無(wú)條件交付原告之房屋合法手續(xù)。

二、請(qǐng)求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產(chǎn)生的銀行同期貸款利息人民幣×××元，違約金×××元/天，(由20xx年10月31日至20xx年6月10日)逾期7個(gè)月，(按銀行同期貸款利率計(jì)算)。

三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加違約金數(shù)額。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付補(bǔ)償金，共計(jì)人民幣×××元(大寫：)。

四、請(qǐng)求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)延期帶來(lái)的損失×××元。(按銀行現(xiàn)利率執(zhí)行)。

五、請(qǐng)求貴院判令本案包含訴訟費(fèi)在內(nèi)的一切相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由

原告與被告系商品房買賣合同關(guān)系。原告于200×年×月×日與被告簽署了《商品房的買賣合同》，原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的紅橋區(qū)咸陽(yáng)路南端東側(cè)龍悅花園×樓×門×××號(hào)商品房一套。合同中對(duì)原、被告之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定。原告于200×年×月×日將首付款人民幣×××元，于200×年×月×日將貸款人民幣×××元付于被告帳戶，合計(jì)總房款×××元全部支付到被告指定帳戶。原告依據(jù)合同中的約定履行了自己作為一個(gè)買受人應(yīng)盡的付款義務(wù)。根據(jù)合同第三條約定，該商品房應(yīng)于20xx年10月31日前驗(yàn)收合格并交付使用，但由于被告沒(méi)有依照《天津市商品房管理?xiàng)l例》合法取得《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，導(dǎo)致至今20xx年×月×日，原告不能合法入住。被告的行為構(gòu)成了嚴(yán)重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，“甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。

依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額;第十七條損失賠償額標(biāo)準(zhǔn)：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。參照“天津市國(guó)土資源和房屋管理局”《關(guān)于發(fā)布20xx年房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)租金的通知》中《紅橋區(qū)20xx年住宅房屋指導(dǎo)租金》06-05邵公莊新區(qū)22元/月/建筑平方米，以此為依據(jù)要求增加違約金數(shù)額。自20xx年10月31日至20xx年6月10日的違約金為人民幣×××元。

原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請(qǐng)求都遭到拒絕，被告故意躲避原告之詢問(wèn)，無(wú)奈之下，原告只得拿起法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益?，F(xiàn)根據(jù)《^v^合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》20xx年6月1日?qǐng)?zhí)行版的相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法予以支持。

證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住址

×××人民法院

附：一、本訴狀副本×份(按被告人人數(shù)提交);

二、證據(jù)×份。

具狀人：×××

×年×月×日

市郊商品房買賣合同范本第2篇售房人：(以下簡(jiǎn)稱甲方)

身份證號(hào)碼：

購(gòu)房人：(以下簡(jiǎn)稱乙方)

身份證號(hào)碼：

中介方：xxxxxx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱丙方)

需求編號(hào)：

甲、乙、丙三方根據(jù)^v^有關(guān)法律、行政法規(guī)和天津市相關(guān)地方性法規(guī)的規(guī)定，在合法、平等、自愿、相互信任的基礎(chǔ)上簽訂本合同，承諾共同遵守。

第一條：房屋基本情況

1、甲方自愿將座落在區(qū)的房屋(以下簡(jiǎn)稱“該房屋”)出售給乙方。乙方對(duì)該房屋已作充分了解并實(shí)地看房，對(duì)該房屋現(xiàn)狀無(wú)異議，愿意購(gòu)買該房屋。甲方保證房屋在合同簽訂后的狀況和看房時(shí)狀況一致。

2、該房屋的基本情況如下：

房屋性質(zhì)：所有權(quán)人：出證日期：房型：

建筑/計(jì)租面積：樓層：總層數(shù)：使用性質(zhì)：

附屬設(shè)施：

第二條：成交價(jià)格

甲、乙雙方協(xié)商后的實(shí)際成交價(jià)格為：人民幣元(大寫)，該房屋產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)過(guò)戶的相關(guān)費(fèi)用由承擔(dān)，(該房屋產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)過(guò)戶費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋的評(píng)估價(jià)格，而非丙方提供的交易參考價(jià)和甲乙雙方商定的實(shí)際成交價(jià)。)該房屋在權(quán)屬過(guò)戶時(shí)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅由承擔(dān)。該房屋配套設(shè)施過(guò)戶的相關(guān)費(fèi)用由承擔(dān)。

第三條：信息服務(wù)費(fèi)及支付

甲、乙、丙三方簽訂本合同時(shí)，甲方須向丙方交納中介服務(wù)費(fèi)：人民幣元(大寫)，乙方須向丙方交納中介服務(wù)費(fèi)：人民幣元(大寫).

第四條：付款約定(本條各款項(xiàng)均不計(jì)利息)

乙方向丙方的交款約定：

售房人：

購(gòu)房人：

市郊商品房買賣合同范本第3篇甲方(賣方)：身份證號(hào)碼：

乙方(買方)：身份證號(hào)碼：

根據(jù)《^v^合同法》、《^v^城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、資源、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本房屋買賣合同。

第一條、甲方自愿將坐落于(建筑面積平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)：，土地證號(hào)：)的房產(chǎn)出售給乙方。

第二條、甲方保證所出售的房屋符合國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，且不存在其他債權(quán)、債務(wù)糾紛，無(wú)抵押擔(dān)保。

第三條、甲、乙雙方約定購(gòu)房總價(jià)款為人民幣元，大寫元。

第四條、合同簽訂后，甲、乙雙方均應(yīng)按過(guò)戶要求提供相應(yīng)過(guò)戶資料、證件到房屋交易部門辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

第五條、雙方在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、過(guò)戶手續(xù)中所產(chǎn)生的契稅、印花稅、工本費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等稅費(fèi)及費(fèi)用均由乙方來(lái)承擔(dān)，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。

第六條、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到乙方之日，乙方向甲方付清全部購(gòu)房款

市郊商品房買賣合同范本第4篇(2012-03-1215:20:37)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂形式對(duì)房產(chǎn)買賣效力的影響

——河南商丘中院判決李學(xué)忠訴劉勤濤、孫敬物權(quán)糾紛案

--------------------------------------------------------------------------

裁判要旨

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同為要式合同，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式予以明確、固定。房產(chǎn)買賣雙方如未簽訂書(shū)面合同、未履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，法院應(yīng)認(rèn)定買賣合同不成立；賣方占有買方的房產(chǎn)構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)后果。

李學(xué)忠在睢縣城關(guān)鎮(zhèn)康樂(lè)路219號(hào)有一處房產(chǎn)，該房屋所有權(quán)證證號(hào)為：睢縣房權(quán)證（00）字第002072號(hào)。2005年底，李學(xué)忠欲將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，通過(guò)中間人介紹，劉勤濤、孫敬夫婦看過(guò)該房院后欲購(gòu)買，由介紹人從李學(xué)忠處要走該房院鑰匙交給了劉勤濤。2006年2月，劉勤濤在雙方未簽訂房屋買賣書(shū)面協(xié)議、未給付李學(xué)忠任何款項(xiàng)的情況下，擅自將該房產(chǎn)的東、西偏房扒掉，重新在院南邊建三間平房、一間門樓，并將該房產(chǎn)的主房進(jìn)行部分翻新，并于2006年5月在未告知李學(xué)忠的情況下搬進(jìn)該房產(chǎn)的房屋內(nèi)居住。李學(xué)忠得知后多次找劉勤濤協(xié)商解決此事，劉勤濤找介紹人調(diào)解一直未果。

李學(xué)忠訴到河南省睢縣人民法院，要求劉勤濤、孫敬夫婦搬出并歸還上述房產(chǎn)，并歸還房屋內(nèi)的相關(guān)物品。

睢縣人民法院認(rèn)為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同為要式合同，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中出讓方和受讓方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系多而復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式予以明確、固定，以便權(quán)利的行使和義務(wù)的履行。本案原、被告雙方未依法簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓書(shū)面合同，應(yīng)依法認(rèn)定雙方買賣合同并未成立。對(duì)二被告所主張的原告是基于已成立的合同而將房院交付、本案應(yīng)定性為房屋買賣合同糾紛的觀點(diǎn)因其證據(jù)不足，不予采信。在買賣合同尚未成立且未支付房地產(chǎn)價(jià)款的情況下，二被告占居原告房院的行為已構(gòu)成對(duì)原告財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯，原告要求二被告返還房院和其他財(cái)物的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。庭審過(guò)程中原告請(qǐng)求撤回要求二被告賠償從2006年元月至房地產(chǎn)交付之日損失的訴訟請(qǐng)求，是對(duì)自己權(quán)利的處分，符合相關(guān)法律規(guī)定，予以認(rèn)可。二被告針對(duì)改建、翻新涉案房屋所支出的費(fèi)用沒(méi)有提出反訴，不予合并審理。據(jù)此判決：一、被告劉勤濤、孫敬于判決生效之日起30日內(nèi)從現(xiàn)居住位于康樂(lè)路219號(hào)房產(chǎn)的房院內(nèi)搬出，并將位于康樂(lè)路219號(hào)的房院返還給原告李學(xué)忠；二、被告劉勤濤、孫敬于判決生效之日起30日內(nèi)返還給原告李學(xué)忠春蘭牌柜式空調(diào)一臺(tái)、長(zhǎng)虹牌分體式空調(diào)一臺(tái)、上菱牌冰箱一臺(tái)、吊扇一個(gè)、浴盆一個(gè)、家用小抽水泵一臺(tái)、多用煤火爐一個(gè)。

一審宣判后，被告不服，提起上訴。

河南省商丘市中級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為，被上訴人李學(xué)忠對(duì)涉案房產(chǎn)持有房地產(chǎn)行政管理部門為其頒發(fā)的權(quán)屬證明，其對(duì)該房產(chǎn)享有合法物權(quán)，其他任何單位和個(gè)人不得侵害其物權(quán)，否則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓且一般標(biāo)的較大，為要式合同，因此應(yīng)采用書(shū)面形式訂立。本案中上訴人劉勤濤、孫敬與被上訴人李學(xué)忠并未簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，且劉勤濤、孫敬也一直未支付給李學(xué)忠轉(zhuǎn)讓價(jià)款，其主張雙方成立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系證據(jù)不足，因此劉勤濤、孫敬在李學(xué)忠擁有合法物權(quán)的睢縣康樂(lè)路219號(hào)房產(chǎn)中居住沒(méi)有合法依據(jù)。

2011年4月18日，商丘中院遂終審判決：駁回上訴，維持原判。

關(guān)于本案的案由在審理中有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)定為侵權(quán)即物權(quán)保護(hù)糾紛；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為構(gòu)成房屋買賣合同糾紛。兩審法院判決均采納了第一種觀點(diǎn)，理由如下：

首先，從舉證責(zé)任方面，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。本案原告李學(xué)忠對(duì)涉案房產(chǎn)持有房地產(chǎn)行政管理部門為其頒發(fā)的權(quán)屬證書(shū)，證明其對(duì)涉案爭(zhēng)議房產(chǎn)享有合法物權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條規(guī)定：“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；……對(duì)代理權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的，由主張有代理權(quán)一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！北景副桓嬷鲝堧p方買賣合同已經(jīng)成立，且介紹人李新義是原告的代理人，但其既提交不出充分的證據(jù)證明李新義是原告的代理人，具有出賣房屋的代理權(quán)，也沒(méi)有提交充分有力的證據(jù)證明原、被告之間是如何協(xié)商及協(xié)議的詳細(xì)條款和內(nèi)容。因此，被告對(duì)其主張應(yīng)負(fù)舉證不能的法律后果，本案原、被告雙方的買賣合同并未成立，對(duì)二被告所主張的原告是基于已成立的合同而將房院交付、本案應(yīng)定性為房屋買賣合同糾紛的觀點(diǎn)，應(yīng)不予采信。

其次，從訂立合同形式方面來(lái)說(shuō)，根據(jù)《^v^合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！薄禴v^房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”依據(jù)上述法律、行政規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓且一般標(biāo)的較大，為要式合同，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中出讓方和受讓方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系多而復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式予以明確、固定，以便權(quán)利的行使和義務(wù)的履行。本案原、被告雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面的房屋買賣合同，二被告也沒(méi)有給付房屋價(jià)款，其房屋買賣轉(zhuǎn)讓關(guān)系根本沒(méi)有成立，二被告在房屋買賣合同尚未成立且未支付房地產(chǎn)價(jià)款的情況下，占居原告李學(xué)忠房院的行為已構(gòu)成對(duì)李學(xué)忠財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯。故本案應(yīng)定性為侵權(quán)即物權(quán)保護(hù)糾紛，對(duì)原告李學(xué)忠要求二被告劉勤濤、孫敬返還房院和其他財(cái)物的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。

本案案號(hào)：（2010）睢民初字第237號(hào)；（2010）商民終字第1292號(hào)

案例編寫人：河南省睢縣人民法院梁錦學(xué)陳潔

人民法院報(bào)案例精選筆記之房屋買賣合同糾紛類（四）

遼寧正合律師事務(wù)所陳寧

（三十一）一房二賣本不該，構(gòu)成欺詐雙倍賠

（三十二）房屋買賣陷阱多，及時(shí)過(guò)戶很重要

（三十三）締約過(guò)失責(zé)任及信賴?yán)鎿p失賠償——安徽高院判決某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與天象公司房屋買賣合同糾紛案

（三十四）未告知存在抵押的房屋出售行為的效力——江蘇南通中院判決張曙東訴王建偉房屋買賣合同糾紛案

（三十五）商鋪層高不達(dá)標(biāo)，房產(chǎn)公司擔(dān)損失

（三十六）按揭款未到賬開(kāi)發(fā)商誤開(kāi)全款發(fā)票，購(gòu)房者拒付剩余房款未獲法院支持

（三十七）按揭款未到賬開(kāi)發(fā)商誤開(kāi)全款發(fā)票，購(gòu)房者拒付剩余房款未獲法院支持

（三十八）沙盤中的綠化樹(shù)變成小區(qū)兒童樂(lè)園,房主狀告開(kāi)發(fā)商違約未獲支持

（三十九）買房送露臺(tái)引發(fā)業(yè)主糾紛，法院認(rèn)定公用露臺(tái)贈(zèng)送無(wú)效

（四十）閣樓面積未登記，責(zé)任雙方來(lái)承擔(dān)

（三十一）一房二賣本不該，構(gòu)成欺詐雙倍賠

2004年，翠鴻房地產(chǎn)公司與一家裝修公司訂立《購(gòu)房協(xié)議》，約定該裝修公司向翠鴻公司購(gòu)買兩單元房屋。同年6月間，裝修工程公司出具證明，確認(rèn)將上述兩單元房屋中的一幢產(chǎn)權(quán)登記為林女士，并由林女士向翠鴻公司支付購(gòu)房款26．9萬(wàn)元。同年7月，林女士支付了購(gòu)房款。

其后，翠鴻公司又與另一購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同，將林女士購(gòu)買的該處房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓。該購(gòu)房者支付購(gòu)房款后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋并協(xié)助其辦理了產(chǎn)權(quán)證。在多次要求房產(chǎn)公司交房遭到拒絕后，林女士向法院提起訴訟。

福建省福州市中級(jí)人民法院認(rèn)為福建翠鴻房地產(chǎn)有限公司“一房二賣”，導(dǎo)致先簽訂商品房買賣合同的林女士無(wú)法取得房屋所有權(quán)，構(gòu)成欺詐，終審判決該公司向林女士返還購(gòu)房款萬(wàn)元，并支付原購(gòu)房款一倍的賠償金，共計(jì)53．8萬(wàn)元。（）

（三十二）房屋買賣陷阱多，及時(shí)過(guò)戶很重要

2007年8月，范某與陸某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了陸某的一套房屋。范某支付了13萬(wàn)元房款，拿到房屋鑰匙和產(chǎn)權(quán)證書(shū)后搬住其中。事后，范某發(fā)現(xiàn)陸某不但下落不明，而且還因借款糾紛被人告到法院，名下房產(chǎn)為此被查封保全。為此，范某提起訴訟，請(qǐng)求解除查封，判令陸某辦理過(guò)戶手續(xù)。

法院審理后認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)買賣的完成標(biāo)志是辦理過(guò)戶手續(xù)，在范、陸二人沒(méi)有依法辦理過(guò)戶手續(xù)的情況下，范、陸二人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不能對(duì)抗法院的依法查封行為。本案中，范某只能另案向陸某追究違約責(zé)任，請(qǐng)求返還房款并賠償損失。據(jù)此，浙江省嘉興市中級(jí)人民法院終審判決駁回原告范某要求辦理過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求。（）

（三十三）締約過(guò)失責(zé)任及信賴?yán)鎿p失賠償——安徽高院判決某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與天象公司房屋買賣合同糾紛案

2003年12月29日，某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局（甲方，以下簡(jiǎn)稱技術(shù)監(jiān)督局）與天象公司（乙方）簽訂一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：甲方以700萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓其位于淮海路109號(hào)的一棟辦公大樓、辦公大樓東側(cè)門面房及后院一棟小樓的所有權(quán)給乙方；乙方在合同簽訂后10日內(nèi)匯入甲方賬戶50萬(wàn)元，2004年2月29日、5月31日、12月31日前分別再匯入甲方賬戶100萬(wàn)元、200萬(wàn)元、350萬(wàn)元；若乙方在2004年12月31日前未付清所有款項(xiàng)，甲方有權(quán)將一樓大廳及后樓三至四層使用權(quán)收回。合同簽訂后，天象公司于2004年1月8日、4月29日兩次支付技術(shù)監(jiān)督局購(gòu)房款50萬(wàn)元、100萬(wàn)元，技術(shù)監(jiān)督局按約向天象公司交付了辦公樓一樓大廳和后院小樓三至四層。2004年2月，天象公司將一樓辦公大廳以每年45萬(wàn)元的租金出租給了中國(guó)聯(lián)通某分公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)通公司），租期5年，聯(lián)通公司先行支付了三年租金135萬(wàn)元。前述合同約定的付款期限屆滿后，技術(shù)監(jiān)督局于2005年3月25日給天象公司發(fā)出《關(guān)于處理解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同遺留問(wèn)題的函》，稱雙方已于2005年3月1日達(dá)成了解除合同的口頭協(xié)議，要求天象公司于2005年3月30日前與該局協(xié)商解決合同解除后的遺留問(wèn)題。天象公司接函后回復(fù)《關(guān)于繼續(xù)履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的函》，認(rèn)為技術(shù)監(jiān)督局所稱的雙方于2005年3月1日達(dá)成的解除合同的口頭協(xié)議等與事實(shí)不符，要求技術(shù)監(jiān)督局繼續(xù)履行合同。因雙方對(duì)是否解除合同未達(dá)成一致，技術(shù)監(jiān)督局遂以天象公司沒(méi)有履行合同的主要義務(wù)，嚴(yán)重違約為由，于2005年4月8日訴至一審法院，請(qǐng)求判令解除合同并由天象公司承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院審理后，認(rèn)為涉案合同屬無(wú)效合同，依法向雙方進(jìn)行了釋明。技術(shù)監(jiān)督局于2005年12月16日變更其訴訟請(qǐng)求為：收回一樓大廳、地下室原出租部分和后院小樓三至四層的使用權(quán)；天象公司將從聯(lián)通公司收取的135萬(wàn)元租金退回技術(shù)監(jiān)督局。同日，天象公司提起反訴，請(qǐng)求判令技術(shù)監(jiān)督局賠償因合同無(wú)效給其造成的損失500萬(wàn)元并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

技術(shù)監(jiān)督局轉(zhuǎn)讓的上述房地產(chǎn)所涉土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)；雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議未報(bào)某市人民政府審批。

根據(jù)一審法院應(yīng)天象公司申請(qǐng)委托鑒定的結(jié)果，在評(píng)估基準(zhǔn)日2005年12月16日，案涉房產(chǎn)的市值為萬(wàn)元。

安徽省淮北市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：技術(shù)監(jiān)督局與天象公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，該合同未報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，應(yīng)為無(wú)效合同。技術(shù)監(jiān)督局在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時(shí)明知其土地使用權(quán)系劃撥而來(lái)的情況下沒(méi)有履行報(bào)批手續(xù)，且在訴訟過(guò)程中怠于補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，對(duì)合同無(wú)效應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。天象公司簽訂合同時(shí)沒(méi)有盡到注意義務(wù)，對(duì)合同無(wú)效亦有一定責(zé)任。雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)大小，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)法律的規(guī)定，合同無(wú)效后，雙方因合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)相互予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。遂判決：1.天象公司于判決生效后15日內(nèi)將技術(shù)監(jiān)督局一樓大廳和后院小樓三至四層的使用權(quán)及一樓大廳出租租金135萬(wàn)元返還給技術(shù)監(jiān)督局，技術(shù)監(jiān)督局在接收上述權(quán)利及款項(xiàng)的同時(shí)返還天象公司已付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款150萬(wàn)元，相互折抵后技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)給付天象公司15萬(wàn)元；2.技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)賠償天象公司損失280萬(wàn)元；3.駁回天象公司的其他訴訟請(qǐng)求。

技術(shù)監(jiān)督局與天象公司均不服一審判決，向安徽省高級(jí)人民法院提起上訴。技術(shù)監(jiān)督局上訴稱：天象公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)，其未盡基本的審慎和注意義務(wù)導(dǎo)致合同無(wú)效，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；一審判決將房屋升值部分的利益認(rèn)定為天象公司的實(shí)際損失并判決該局賠償天象公司可得利益損失違反合同法的規(guī)定；一審判決該局賠償對(duì)方280萬(wàn)元損失沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。天象公司上訴稱：案涉合同無(wú)效的全部責(zé)任應(yīng)由技術(shù)監(jiān)督局承擔(dān)，天象公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)；135萬(wàn)元租金全部歸技術(shù)監(jiān)督局所有不合理；一審所判的280萬(wàn)元遠(yuǎn)未彌補(bǔ)天象公司的損失，涉案房產(chǎn)2005年12月16日的市場(chǎng)價(jià)值為萬(wàn)元，已高出700萬(wàn)元的合同價(jià)萬(wàn)元。

安徽高院經(jīng)審理認(rèn)為：1.涉案合同項(xiàng)下的土地系劃撥性質(zhì)，技術(shù)監(jiān)督局作為出讓方有義務(wù)在合同簽訂前或至提起訴訟前，對(duì)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及的土地履行相關(guān)審批手續(xù)，其未履行該項(xiàng)義務(wù)構(gòu)成締約過(guò)失，對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效負(fù)有主要責(zé)任。天象公司作為受讓方未盡到必要的注意義務(wù)，對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。2.合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故天象公司應(yīng)將技術(shù)監(jiān)督局辦公大樓一樓大廳、后院小樓三至四層的使用權(quán)返還技術(shù)監(jiān)督局，技術(shù)監(jiān)督局應(yīng)將收取的購(gòu)房款150萬(wàn)元返還天象公司。租金是使用房屋取得的收益，租金上漲的主要原因是市場(chǎng)因素。在房屋出租過(guò)程中，天象公司雖存在經(jīng)營(yíng)成本支出，但其未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明，故一審將135萬(wàn)元租金全部作為該公司因合同取得的財(cái)產(chǎn)而判令其予以返還，并無(wú)不當(dāng)。天象公司關(guān)于其出租收益超出技術(shù)監(jiān)督局自行出租所得的部分不應(yīng)返還的上訴主張，該院不予支持。3.由于技術(shù)監(jiān)督局對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，依照合同法第四十二條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失的損害賠償責(zé)任，賠償天象公司信賴?yán)鎿p失。其賠償范圍不僅包括對(duì)方實(shí)際支出的締約和履行費(fèi)用等直接損失，還應(yīng)包括由于信賴合同有效，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益。綜合考慮涉案房地產(chǎn)的性質(zhì)和價(jià)值及天象公司實(shí)際付款情況、雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任的大小等因素，可確定由技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬(wàn)元。一審判令技術(shù)監(jiān)督局賠償280萬(wàn)元，沒(méi)有充分考慮天象公司未按期足額付款的事實(shí)，有失公允。技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于賠償損失數(shù)額過(guò)高的上訴理由部分成立，該院予以支持。

據(jù)此，案經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，(二)項(xiàng)和《^v^城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款，《^v^合同法》第五十八條、第四十二條的規(guī)定，判決：維持一審判決主文第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；變更一審判決主文第二項(xiàng)為技術(shù)監(jiān)督局于判決生效之日起15日內(nèi)償付天象公司100萬(wàn)元。（）

本案案號(hào)為：（2007）皖民一終字第144號(hào)

（三十四）未告知存在抵押的房屋出售行為的效力——江蘇南通中院判決張曙東訴王建偉房屋買賣合同糾紛案

2008年3月26日，張曙東與王建偉簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定王建偉出售房屋一套，價(jià)格為萬(wàn)元，原告付定金5萬(wàn)元，其余房款于2008年4月5日前一次性付清。協(xié)議簽訂當(dāng)天，張給付定金5萬(wàn)元。之前，王建偉為支付該房購(gòu)房款，與中國(guó)工商銀行南通分行簽訂借款合同，將該房屋抵押，該筆貸款尚未還清。2008年6月20日,原告訴至法院，認(rèn)為被告未告知出售的房屋負(fù)抵押權(quán)，要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無(wú)效或予以撤銷，并要求被告返還定金5萬(wàn)元及賠償損失。

2008年11月24日，中國(guó)工商銀行南通分行在被告出售抵押房屋申請(qǐng)中，批示同意在辦妥貸款結(jié)清手續(xù)后辦理王建偉出售房屋的撤銷抵押手續(xù)。

對(duì)于抵押物的轉(zhuǎn)讓，我國(guó)民法通則、擔(dān)保法和物權(quán)法均作出了規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈^v^民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十五條規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，其行為無(wú)效?！痹摋l款確立了抵押物轉(zhuǎn)讓債權(quán)人同意制度和未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓無(wú)效制度。1995年生效的擔(dān)保法對(duì)此做出了一定的改變，其第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！痹摋l款實(shí)際確立了轉(zhuǎn)讓通知、告知制度，未履行通知告知義務(wù)的轉(zhuǎn)讓無(wú)效制度。物權(quán)法第一百九十一條則規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！痹摲▽?shí)際確立了4項(xiàng)具體制度：抵押物轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)人同意制度、未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)讓制度、轉(zhuǎn)讓價(jià)款提前清償與提存制度以及替代清償制度。

江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告經(jīng)協(xié)商就房屋買賣達(dá)成的協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。訟爭(zhēng)房屋雖設(shè)有抵押權(quán)，但法律法規(guī)并未禁止所有權(quán)人對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，同時(shí)原告也沒(méi)有證據(jù)證明被告存在故意隱瞞有關(guān)該房屋真實(shí)情況的情形。故該協(xié)議并不符合合同法中關(guān)于合同無(wú)效或可撤銷的情形，應(yīng)屬合法有效。依照《^v^民法通則》第五條的規(guī)定，判決：駁回原告張曙東的訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，張曙東不服，向南通市中級(jí)法院提起上訴，請(qǐng)求二審法院依法改判。

南通市中級(jí)人民法院認(rèn)為：1.中國(guó)工商銀行南通分行在批示中雖未明確表示同意王建偉出售涉案房屋，但亦未表示反對(duì)，只是要求王建偉辦妥貸款結(jié)清手續(xù)后注銷抵押登記，故該批示可以理解為是附條件的同意。因此，王建偉與張曙東訂立的房屋買賣合同并未違反物權(quán)法第一百九十一條的規(guī)定。2.王建偉未告知的行為，并不構(gòu)成欺詐。欺詐是指以使他人陷于錯(cuò)誤并因而作出意思表示為目的，故意陳述虛偽事實(shí)或隱瞞真實(shí)情況的行為。首先，本案中并無(wú)證據(jù)證明王建偉具有欺詐的故意。而且，在王建偉按約還貸并注銷抵押的情況下，房屋設(shè)有抵押不會(huì)對(duì)張曙東的利益造成任何影響。只有在抵押權(quán)人因王建偉未能按約還貸行使抵押權(quán)時(shí)，才會(huì)對(duì)張曙東的利益造成影響。但本案中，抵押權(quán)人已附條件同意轉(zhuǎn)讓涉案房屋，且張曙東尚未交付房款，故只要王建偉提前還清貸款并辦理抵押注銷手續(xù)，王建偉的未告知行為就不會(huì)對(duì)張曙東的權(quán)益造成任何影響。綜上，涉案房屋買賣合同合法有效，王建偉無(wú)需承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

南通中院依照《^v^民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。（）

本案案號(hào)：（2008）通中民一終字第1245號(hào)

案例編寫人：江蘇省南通市中級(jí)人民法院任智峰

（三十五）商鋪層高不達(dá)標(biāo)，房產(chǎn)公司擔(dān)損失

2004年9月14日，業(yè)主徐某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議。徐某認(rèn)購(gòu)一套上下二層的商鋪，建筑面積為平方米，總價(jià)款元。商鋪交付后，徐某發(fā)現(xiàn)該商鋪的層高小于國(guó)家規(guī)定的最小凈高米的規(guī)定。經(jīng)鑒定，該商鋪一層凈高米，二層凈高米，價(jià)值損失元。

法院審理認(rèn)為，徐某認(rèn)購(gòu)的商鋪層高不符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，房屋質(zhì)量存在瑕疵，客觀上造成了商鋪使用價(jià)值的降低，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商鋪功能性貶值范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。據(jù)此，河北省張家口市橋東區(qū)人民法院判令某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)業(yè)主元的貶值損失。（）

（三十六）按揭款未到賬開(kāi)發(fā)商誤開(kāi)全款發(fā)票，購(gòu)房者拒付剩余房款未獲法院支持

2006年7月，袁某先后向某置業(yè)公司支付購(gòu)房定金2萬(wàn)元并簽訂購(gòu)房合同約定，袁某以按揭付款方式購(gòu)買44萬(wàn)余元的商品房一套。之后，袁某分兩次付清首付款，并于當(dāng)年12月向銀行申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款30萬(wàn)元，但其因身份原因，銀行提出按購(gòu)房總價(jià)款的五成發(fā)放，并追加一名成都主城區(qū)人員連帶責(zé)任擔(dān)保，袁某對(duì)此提出需考慮決定。

次年6月，雙方辦理交房手續(xù)，袁某交納了房屋維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、土地證工本費(fèi)、抵押登記費(fèi)等共計(jì)萬(wàn)余元,且上述每筆款項(xiàng)均系通過(guò)POS機(jī)刷卡支付。交房當(dāng)日，房產(chǎn)公司為袁某開(kāi)具了金額為萬(wàn)余元的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，明確房款已付清。次月，袁某從銀行撤回申請(qǐng)貸款資料，銀行未發(fā)放貸款。之后，雙方發(fā)生糾紛，開(kāi)發(fā)商將袁某告上法庭，訴請(qǐng)判令袁某支付拖欠的購(gòu)房款30萬(wàn)元及利息。

庭審中，袁某稱其于2007年3月是用現(xiàn)金一次性支付購(gòu)房款30萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商則稱發(fā)票是其工作人員對(duì)袁某申請(qǐng)按揭貸款的情況產(chǎn)生誤解出具的，袁某并未支付30萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，該案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是袁某是否實(shí)際將30萬(wàn)元房款支付給開(kāi)發(fā)商。而從該案反映出的情況看，雙方在簽訂合同時(shí)已約定付款方式為按揭，此后，袁某因身份問(wèn)題，其未能順利辦理按揭手續(xù)，數(shù)月后銀行又接受了其貸款申請(qǐng)，但因銀行方提出需增加放貸條件袁某表示需要考慮，故貸款才一直未能發(fā)放。

而開(kāi)發(fā)商在確信袁某申請(qǐng)的貸款即將發(fā)放的前提下，提前為袁某出具購(gòu)房發(fā)票并非不可能，開(kāi)發(fā)商在出具發(fā)票的同時(shí)還收取袁某抵押登記費(fèi)的事實(shí)，也印證了其出具發(fā)票時(shí)仍認(rèn)為袁某是以按揭方式付款。而袁某的主張卻存在疑點(diǎn)，購(gòu)房過(guò)程中其一直堅(jiān)持辦理按揭貸款，且其能證明的已支付款項(xiàng)均是通過(guò)POS機(jī)刷卡支付，唯獨(dú)需按揭的款項(xiàng)是以現(xiàn)金方式支付，且其未能提出任何證據(jù)就該款項(xiàng)來(lái)源做出合理解釋，并在收到發(fā)票后才到銀行撤回貸款申請(qǐng)，無(wú)法消除對(duì)其聲稱現(xiàn)金支付方式的合理懷疑。因此法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商因?qū)υ侈k理按揭貸款的狀況產(chǎn)生誤解而開(kāi)具發(fā)票的主張成立，由于是開(kāi)發(fā)商誤開(kāi)發(fā)票，其對(duì)該案糾紛的發(fā)生也具有一定責(zé)任，故其要求支付利息的訴請(qǐng)，法院不予支持。

綜上，四川省成都市中級(jí)人民法院二審依法駁回原審被告購(gòu)房者袁某的上訴，維持原判，即判決袁某向開(kāi)發(fā)商某置業(yè)公司支付購(gòu)房款30萬(wàn)元。()

（三十七）按揭款未到賬開(kāi)發(fā)商誤開(kāi)全款發(fā)票，購(gòu)房者拒付剩余房款未獲法院支持

2006年7月，袁某先后向某置業(yè)公司支付購(gòu)房定金2萬(wàn)元并簽訂購(gòu)房合同約定，袁某以按揭付款方式購(gòu)買44萬(wàn)余元的商品房一套。之后，袁某分兩次付清首付款，并于當(dāng)年12月向銀行申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款30萬(wàn)元，但其因身份原因，銀行提出按購(gòu)房總價(jià)款的五成發(fā)放，并追加一名成都主城區(qū)人員連帶責(zé)任擔(dān)保，袁某對(duì)此提出需考慮決定。

次年6月，雙方辦理交房手續(xù)，袁某交納了房屋維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、土地證工本費(fèi)、抵押登記費(fèi)等共計(jì)萬(wàn)余元,且上述每筆款項(xiàng)均系通過(guò)POS機(jī)刷卡支付。交房當(dāng)日，房產(chǎn)公司為袁某開(kāi)具了金額為萬(wàn)余元的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，明確房款已付清。次月，袁某從銀行撤回申請(qǐng)貸款資料，銀行未發(fā)放貸款。之后，雙方發(fā)生糾紛，開(kāi)發(fā)商將袁某告上法庭，訴請(qǐng)判令袁某支付拖欠的購(gòu)房款30萬(wàn)元及利息。

庭審中，袁某稱其于2007年3月是用現(xiàn)金一次性支付購(gòu)房款30萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商則稱發(fā)票是其工作人員對(duì)袁某申請(qǐng)按揭貸款的情況產(chǎn)生誤解出具的，袁某并未支付30萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，該案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是袁某是否實(shí)際將30萬(wàn)元房款支付給開(kāi)發(fā)商。而從該案反映出的情況看，雙方在簽訂合同時(shí)已約定付款方式為按揭，此后，袁某因身份問(wèn)題，其未能順利辦理按揭手續(xù)，數(shù)月后銀行又接受了其貸款申請(qǐng)，但因銀行方提出需增加放貸條件袁某表示需要考慮，故貸款才一直未能發(fā)放。

而開(kāi)發(fā)商在確信袁某申請(qǐng)的貸款即將發(fā)放的前提下，提前為袁某出具購(gòu)房發(fā)票并非不可能，開(kāi)發(fā)商在出具發(fā)票的同時(shí)還收取袁某抵押登記費(fèi)的事實(shí)，也印證了其出具發(fā)票時(shí)仍認(rèn)為袁某是以按揭方式付款。而袁某的主張卻存在疑點(diǎn)，購(gòu)房過(guò)程中其一直堅(jiān)持辦理按揭貸款，且其能證明的已支付款項(xiàng)均是通過(guò)POS機(jī)刷卡支付，唯獨(dú)需按揭的款項(xiàng)是以現(xiàn)金方式支付，且其未能提出任何證據(jù)就該款項(xiàng)來(lái)源做出合理解釋，并在收到發(fā)票后才到銀行撤回貸款申請(qǐng)，無(wú)法消除對(duì)其聲稱現(xiàn)金支付方式的合理懷疑。因此法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商因?qū)υ侈k理按揭貸款的狀況產(chǎn)生誤解而開(kāi)具發(fā)票的主張成立，由于是開(kāi)發(fā)商誤開(kāi)發(fā)票，其對(duì)該案糾紛的發(fā)生也具有一定責(zé)任，故其要求支付利息的訴請(qǐng)，法院不予支持。

綜上，四川省成都市中級(jí)人民法院二審依法駁回原審被告購(gòu)房者袁某的上訴，維持原判，即判決袁某向開(kāi)發(fā)商某置業(yè)公司支付購(gòu)房款30萬(wàn)元。（）

（三十八）沙盤中的綠化樹(shù)變成小區(qū)兒童樂(lè)園,房主狀告開(kāi)發(fā)商違約未獲支持

2008年4月初，胡某夫婦與一開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買市郊一處近90平方米、總價(jià)款為34萬(wàn)余元在建樓盤的底樓住房。同時(shí)雙方還補(bǔ)簽協(xié)議，對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)化調(diào)整和合理變動(dòng)等事項(xiàng)特別約定：在工程建設(shè)過(guò)程中，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，出賣人有權(quán)對(duì)小區(qū)總平面規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整和合理變動(dòng)，出賣人無(wú)須通知買受人，買受人不得由此要求解除買賣合同或要求賠償；雙方同意除買賣合同及其附件以及本補(bǔ)充協(xié)議之外，出賣人的售樓書(shū)、沙盤模型、樣板房等均不對(duì)本合同雙方具備約束力，不作為雙方交房、驗(yàn)收、退房等事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)及條件，其內(nèi)容僅供參考。當(dāng)年9月底，胡某夫婦向開(kāi)發(fā)商交付全部房款。

2009年2月，上述商品房竣工并通過(guò)驗(yàn)收。而胡某夫婦認(rèn)為，其所購(gòu)房屋陽(yáng)臺(tái)外面應(yīng)是綠化樹(shù)，現(xiàn)在卻建成了兒童設(shè)施，已經(jīng)構(gòu)成違約，故將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求法院確認(rèn)補(bǔ)簽的協(xié)議無(wú)效，判決開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償因房屋喪失綠化使用功能損失萬(wàn)余元、支付房款差價(jià)利息3860元、承擔(dān)隔離嘈雜加封外陽(yáng)臺(tái)費(fèi)用9881元及違約金萬(wàn)余元。

法院一審認(rèn)為，雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，并不存在開(kāi)發(fā)商作為提供格式條款方免除自己責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任和排除對(duì)方主要權(quán)利的內(nèi)容，屬合法有效，該案中開(kāi)發(fā)商并不存在違反合同約定或法律禁止性規(guī)定的行為，加封外陽(yáng)臺(tái)的費(fèi)用不是必然產(chǎn)生且尚未發(fā)生，故對(duì)胡某夫婦的上述主張均不予支持，遂依法作出上述判決。

宣判后，胡某夫婦不服依法向四川省成都市中級(jí)人民法院提起上訴。

二審法院認(rèn)為，首先，該案中的商品房出賣人在售樓大廳展示的沙盤模型，應(yīng)屬于商業(yè)廣告范疇，原則上是一種要約邀請(qǐng)。沙盤模型要作為合同內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題》的相關(guān)規(guī)定，即出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。而該案中，開(kāi)發(fā)商在沙盤模型上不但放置了“此模型僅供參考”的提示牌，而且雙方在補(bǔ)充協(xié)議中也明確約定沙盤模型僅供參考，胡某夫婦在簽訂合同時(shí)也知道沙盤模型不作為合同內(nèi)容，因此不能認(rèn)為沙盤模型對(duì)其訂立合同有重大影響。此外，住房外是兒童游樂(lè)園而不是綠化樹(shù)景觀，通常也不會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生重大影響。

其次，開(kāi)發(fā)商在小區(qū)設(shè)置兒童游樂(lè)設(shè)施，并不屬于擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。依照規(guī)定，兒童游樂(lè)設(shè)施屬于小區(qū)全體業(yè)主的生活配套設(shè)施，其設(shè)置位置是由開(kāi)發(fā)商根據(jù)小區(qū)具體情況確定，政府建設(shè)規(guī)劃部門無(wú)須作出規(guī)定，實(shí)際上，小區(qū)這一項(xiàng)目也已通過(guò)政府規(guī)劃部門的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。

因此，依照相關(guān)規(guī)定，雙方簽訂的合同和補(bǔ)充協(xié)議是合法有效的，開(kāi)發(fā)商也不存在違約，二審判決駁回房主胡某夫婦的上訴，維持原判。（）

（三十九）買房送露臺(tái)引發(fā)業(yè)主糾紛，法院認(rèn)定公用露臺(tái)贈(zèng)送無(wú)效

原告馬某是佛山市禪城區(qū)某花園小區(qū)湖暉樓26樓A房的權(quán)屬人，兩被告洪某夫婦是該樓27樓B房權(quán)屬人。Ａ單元為26層，與之相鄰的B單元為32層。原告的住房系頂樓，上為露臺(tái)。兩被告的房屋開(kāi)門就可以面向原告上方的露臺(tái)，且購(gòu)房時(shí)其與開(kāi)發(fā)商約定，該露臺(tái)為其專用平臺(tái)。兩被告收樓后，擅自封閉原設(shè)的房屋大門，在公用走道上安裝防盜門，將部分走廊面積及訟爭(zhēng)露臺(tái)封閉獨(dú)自占有使用，還擅自在露臺(tái)上建小房一間，在旁邊種植花草樹(shù)木、搭建魚(yú)池，并在魚(yú)池中設(shè)假山，裝有水泵、供氧機(jī)不停運(yùn)作。原告認(rèn)為被告魚(yú)池內(nèi)假山流水和水泵、供氧機(jī)的馬達(dá)轟鳴產(chǎn)生噪音，影響自己的睡眠，露臺(tái)上花草樹(shù)木產(chǎn)生的枯枝敗葉、飛蟲(chóng)、螞蟻隨風(fēng)吹進(jìn)自己家里，影響自己正常生活，于是把兩人告上法庭。

2009年2月23日，佛山市禪城區(qū)城市管理行政執(zhí)法局認(rèn)定，洪某夫婦在未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下，擅自在露臺(tái)上實(shí)施建設(shè)行為違法，決定限兩被告25日內(nèi)無(wú)條件自行拆除上述違法搭建的棚屋。但兩被告拒收決定書(shū)。

一審法院認(rèn)為，兩被告的產(chǎn)權(quán)證面積內(nèi)不包含訟爭(zhēng)露臺(tái)，雖然開(kāi)發(fā)商在賣房合同中約定將訟爭(zhēng)露臺(tái)給兩被告專有使用，但未能舉證證明該露臺(tái)在規(guī)劃上即專屬于其住宅面積或他們的使用已經(jīng)經(jīng)過(guò)全體共有權(quán)人同意。且屋頂平臺(tái)屬于建筑物基本結(jié)構(gòu)，具有公共性、非排他使用性，法院據(jù)此認(rèn)定該露臺(tái)屬于建筑物共用部分，兩被告與開(kāi)發(fā)商間對(duì)露臺(tái)使用權(quán)的約定違法無(wú)效。綜上，法院認(rèn)為，兩被告封閉訟爭(zhēng)露^v^占使用，并占用產(chǎn)權(quán)證上明確載明為公用的走道，分割了包括原告在內(nèi)的其他共有人的共有權(quán)，鑒于行政管理部門已經(jīng)對(duì)兩人在露臺(tái)違章搭建作出處理，遂判決停止占用訟爭(zhēng)露臺(tái)及公用走道，恢復(fù)露臺(tái)及公用走道原狀。

買房送露臺(tái)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)的促銷噱頭，在本案中卻成了違法行為。最高人民法院新頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條第二款明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地等除外。也就是說(shuō)，除非開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃樓宇時(shí)，將露臺(tái)的用途設(shè)計(jì)為供部分業(yè)主專有使用外，我們一般都應(yīng)當(dāng)認(rèn)為露臺(tái)屬于整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用。商品房開(kāi)發(fā)商若將其贈(zèng)送給個(gè)別購(gòu)房者，或者指定由個(gè)別購(gòu)房者專門管理使用，均構(gòu)成對(duì)其他購(gòu)房者天臺(tái)使用權(quán)的侵害，其贈(zèng)送以及指定行為應(yīng)屬無(wú)效行為。

如果開(kāi)發(fā)商要將上述露臺(tái)使用權(quán)歸業(yè)主個(gè)人，必須根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

對(duì)于買頂樓送露臺(tái)這種“天上掉下來(lái)的大餡餅”，需要盡到審慎義務(wù)，查清楚商品房規(guī)劃時(shí)是否明確將露臺(tái)的所有權(quán)和使用權(quán)附隨商品房劃歸部分業(yè)主專有使用，以及在房屋買賣合同中，是否注明露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，否則千萬(wàn)不要為了這些“空中樓閣”多付錢。

本案一審宣判后，兩被告不服，提出上訴。

廣東省佛山市中級(jí)人民法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商授權(quán)業(yè)主專有使用露臺(tái)的約定不能對(duì)抗其他業(yè)主的共有權(quán)益，獨(dú)占業(yè)主必須停止侵權(quán)行為、二審判決駁回上訴，維持原判。（）

（四十）閣樓面積未登記，責(zé)任雙方來(lái)承擔(dān)

2004年6月19日，原告王某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同，購(gòu)買被告現(xiàn)房一套。合同約定正房建筑面積平方米。原告交清房款取得房屋后發(fā)現(xiàn)，房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積為平方米。因?yàn)榉课萁Y(jié)構(gòu)為屋頂設(shè)計(jì)有坡度的頂層閣樓，房屋登記時(shí)根據(jù)規(guī)定層高低于米部分的建筑面積不予登記，所以造成面積“縮水”。原告起訴要求被告雙倍返還合同約定面積與登記面積出現(xiàn)誤差部分購(gòu)房款。

法院審理后認(rèn)為，對(duì)房屋米以下部分價(jià)款的支付，簽訂合同時(shí)未根據(jù)房屋特殊設(shè)計(jì)作出明確約定，對(duì)此雙方均有責(zé)任。該部分具有一定使用價(jià)值，被告支付了相應(yīng)建筑成本。按照公平、等價(jià)有償原則原告應(yīng)支付被告相應(yīng)價(jià)款?？紤]到這部分面積與正常房屋畢竟有別，原告按正常房屋價(jià)格交納房款有失公平，被告應(yīng)適當(dāng)返還。據(jù)此，山東省東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)人民法院判決被告返還原告30%的購(gòu)房款。（）

市郊商品房買賣合同范本第5篇賣方：（甲方），身份證號(hào)：_____________

買房：（乙方），身份證號(hào)：_____________

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于**，房屋占地面積約為**平方米，院子占地面積約為**平方米，房屋為*樓，一樓為*個(gè)門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為**平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見(jiàn)本合同附件；

第二條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣**萬(wàn)元整（￥**）；

第三條付款方式：簽訂合同之日一次性付清；

第四條個(gè)性約定：1、因乙方所購(gòu)房屋為農(nóng)村群眾土地上建筑。該房屋買賣過(guò)程中所發(fā)生的交易或過(guò)戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)用心全力配合乙方一齊解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。2、如乙方所購(gòu)房屋以后能夠辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以用心配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。

第五條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第六條今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國(guó)家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)用心配合；

第七條本合同簽訂之后，房?jī)r(jià)漲落，買賣雙方不得反悔；

第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力；

第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效；

第十條本合同附二、三樓平面圖；

第十一條本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份；

甲方（簽?。篲______住址：_____聯(lián)系電話：_____

乙方（簽印）：__________聯(lián)系電話：_____

簽訂日期：___年___月___日

注：雙方在簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時(shí)，因咨詢當(dāng)?shù)卣块T改房屋銷售交易是否合法。

市郊商品房買賣合同范本第6篇律師深度解讀《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第1條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。深度解讀：商品房買賣合同涉及的標(biāo)的既包括未建成的期樓商品房，亦包括已竣工的現(xiàn)樓商品房。

第2條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。深度解讀：開(kāi)發(fā)商如果未取得商品房預(yù)售許可證，其與購(gòu)房者所訂立的商品房預(yù)售合同可能被認(rèn)定無(wú)效。結(jié)合新實(shí)施的商品房多層、小高層住宅必須封頂才能預(yù)售的有關(guān)條例，某些樓盤如不符合預(yù)售條件，即使簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)，購(gòu)房者仍可以起訴要求判決合同無(wú)效，取回自已的購(gòu)房款。特別提醒：判斷商品房預(yù)售合同是否有效，在于所銷售的商品房是否取得商品房預(yù)售許可證。但判決認(rèn)定合同無(wú)效，并不是看簽訂合同時(shí)開(kāi)發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證，而是視起訴時(shí)的情況而定。即使開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂預(yù)售合同時(shí)尚未取得預(yù)售許可證明，但如果在購(gòu)房者正式向法院提出訴訟之前已取得，購(gòu)房者以開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明為理由，要求判定合同無(wú)效，將得不到法院支持。因此，購(gòu)房者在簽訂商品預(yù)售合同后，如果確定開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證明，有意解除訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)及時(shí)起訴。

第3條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。深度解讀：此條款與以前實(shí)施的條款相比，對(duì)發(fā)展商較為有利。以前規(guī)定所有廣告均對(duì)發(fā)展商有約束力，發(fā)展商未能兌現(xiàn)廣告要適當(dāng)賠償購(gòu)房者的損失。此《司法解釋》條款明確規(guī)定只有部分廣告有約束力，但具體的操作標(biāo)準(zhǔn)不明確。因此，到底什么是“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”的內(nèi)容，將由法官自由量裁。特別提醒：要想發(fā)展商對(duì)購(gòu)房者的廣告承諾有保證，最保險(xiǎn)的辦法還是特別寫入商品房買賣合同內(nèi)，形成具體合同內(nèi)容，才能根本保證購(gòu)房者的權(quán)益。

第4條出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。深度解讀：與現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)相比，《司法解釋》有了重大變化。按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定如果交納的是“定金”，正式的商品房買賣合同未能簽成，購(gòu)房者不能要求退還定金；如果交納的是“訂金”，是否退還就取決于當(dāng)事人的約定。但如果按《司法解釋》，只要是“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的”，就應(yīng)當(dāng)將“定金”返還購(gòu)房者。而什么是“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”呢？具體情況可以有多種，既可以是合同條件談不攏，也可以是由于銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因……特別提醒：按《司法解釋》，購(gòu)房者在交納定金后，如果因?yàn)榘l(fā)展商未能就合同的主要條款與購(gòu)房者達(dá)成一致，購(gòu)房者則可要求發(fā)展商退還“定金”。

第5條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。深度解讀：按現(xiàn)行法律，購(gòu)房者與發(fā)展商簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，已經(jīng)具備購(gòu)房合同成立的必備條款。但如果按《司法解釋》此條款，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的內(nèi)容必須全部具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，才能成為真正的合同。特別提醒：如果按《司法解釋》此條款，現(xiàn)行絕大多數(shù)樓盤與購(gòu)房者簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，均不能視為購(gòu)房合同已成立。

第6條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。深度解讀：與現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定沒(méi)有什么出入。除非有特別約定，登記備案手續(xù)不是商品房預(yù)售合同生效的必備條件。特別提醒：如果購(gòu)房者希望合同經(jīng)過(guò)房管局登記備案后才正式生效，則應(yīng)當(dāng)在合同條款當(dāng)中專門作出約定。

第7條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。深度解讀：學(xué)會(huì)特別提醒：和以前的拆遷法規(guī)相比，如果合同所約定的補(bǔ)償安置房層已被安排給第三人，被拆遷人可選擇的解決辦法可能更多，補(bǔ)償也可能更大：被拆遷人可要求第三者搬出，維持合同原來(lái)約定的拆遷補(bǔ)償，也可以選擇與拆遷人解除合同，要求賠償。

第8條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。深度解讀：按現(xiàn)行規(guī)定，違約責(zé)任是賠償實(shí)際損失，不會(huì)雙倍賠償。但《司法解釋》就明確規(guī)定了解除合同的具體條件與賠償辦法，與現(xiàn)行做法相比更為嚴(yán)格。明確規(guī)定出現(xiàn)同一套商品房“一女嫁二夫”的情況時(shí)，可以要求已付購(gòu)房款一倍的賠償。特別提醒：賠償責(zé)任以“已付房款”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并非通常所規(guī)定的以“合同本金”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因此，合同本金相同的個(gè)案，可能由于“已付房款”的不同，導(dǎo)致最后賠償金額相差較遠(yuǎn)。另外，出售方應(yīng)該注意違約責(zé)任較以前大了許多，因此，輕易不要違約。

第9條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。深度解讀：由說(shuō)法來(lái)看，本條款與《司法解釋》第二條以及現(xiàn)行法律規(guī)定有一定矛盾，可能會(huì)引起法律界的爭(zhēng)議，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者被撤銷、解除的條件各不相同。而“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”，應(yīng)該不會(huì)包括發(fā)展商在銷售前，將所有物業(yè)先期抵押給銀行，以獲取貸款開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況。特別提醒：在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，仍存在著發(fā)展商為搶銷售時(shí)間，在尚未取得預(yù)售許可證明的情況下進(jìn)行銷售。如果發(fā)展商在與購(gòu)房者簽訂的合同當(dāng)中，可以通過(guò)相關(guān)條款看出沒(méi)有預(yù)售許可證明，這種情況則不屬于故意隱瞞。因此，購(gòu)房者在發(fā)展商未取得預(yù)售許可證明的情況下簽訂預(yù)售合同，如果提出起訴，則可能有兩種結(jié)果：一是判決合同無(wú)效；二是判決合同無(wú)效之余，還將以發(fā)展商“故意隱瞞”為理由，作出懲罰性賠償?shù)呐袥Q。

第10條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。深度解讀：在與發(fā)展商簽定合同后，如果發(fā)展商又就同一單位與第三人簽訂銷售合同并交由其使用，購(gòu)房者則可以要求法院判決發(fā)展商與第三人簽訂的合同無(wú)效，從而保證購(gòu)房者的合同有效，并獲得房屋的使用權(quán)與所有權(quán)。

第11條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。深度解讀：按現(xiàn)行做法，房屋的所有權(quán)在誰(shuí)手上，將由誰(shuí)承擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。也即是即使購(gòu)房者已經(jīng)收樓入住，但如果房屋的房產(chǎn)證沒(méi)有辦下來(lái)，房屋因天災(zāi)原因發(fā)生毀損、滅失的，發(fā)展商將要負(fù)責(zé)房屋的修復(fù)、賠償。按《司法解釋》規(guī)定，只要房屋的發(fā)生轉(zhuǎn)移占有，則可視為房屋已經(jīng)交付使用，使用人將由交付使用之日起，承擔(dān)房屋、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。也即是說(shuō)即使房產(chǎn)證仍未辦理下來(lái)，但只要購(gòu)房者收了樓，就要對(duì)房屋的毀損、滅失承擔(dān)責(zé)任。即使房屋因天災(zāi)被徹底損毀，亦要向發(fā)展商或按揭銀行繳納未完的房款。特別提醒：購(gòu)房者接鑰匙收樓之日可能會(huì)成為對(duì)房屋承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)始。

第12條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。深度解讀：以前沒(méi)有明確規(guī)定商品房因質(zhì)量問(wèn)題可以退房。事實(shí)上經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋可能質(zhì)量等級(jí)不合要求。根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定，只要通過(guò)政府有關(guān)部門的鑒定后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量屬不合格的（應(yīng)該包括等級(jí)不合格），就可以退房并要求賠償損失。特別提醒：房屋質(zhì)量監(jiān)測(cè)站檢核對(duì)象是建設(shè)中的建筑。而交樓后的建筑質(zhì)量鑒定，則由房屋鑒定事務(wù)所負(fù)責(zé)鑒定。

第13條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。深度解讀：本條款所規(guī)定的范圍比第十二條要寬得多，只要是房屋質(zhì)量總是嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者均可提出退房和賠償損失。特別提醒：由于沒(méi)有具體的操作規(guī)定，因此房屋的質(zhì)量問(wèn)題是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”，則由法官自由量裁。

第14條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。深度解讀：但與已經(jīng)實(shí)行的《廣東省商品房銷售辦法》中的規(guī)定相同，但在司法解釋中是新規(guī)定。因?yàn)橐郧皼](méi)有因房屋面積有誤差而解除合同的做法。現(xiàn)在《司法解釋》規(guī)定，只要面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)合同約定面積的3%，即可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。特別提醒：由于在合同有約定的前提下，面積有誤差按照約定處理。因此，大部分發(fā)展商在制訂合同條款時(shí)，均會(huì)先約定面積有誤差的做法，因此購(gòu)房者在簽合同時(shí)應(yīng)當(dāng)特別留意。

第15條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。深度解讀：此條款字面含義有待進(jìn)一步的解釋，有關(guān)解除權(quán)的問(wèn)題可能會(huì)在法律界引起爭(zhēng)議。關(guān)于違約金第16條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。深度解讀：該條款對(duì)什么情況下屬“違約金過(guò)高”，也即“違約金過(guò)高”的具體標(biāo)準(zhǔn)作了明確規(guī)定。合同雙方因一方違約而給對(duì)方造成的損失通常包括各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息及路費(fèi)、誤工費(fèi)等等。具體數(shù)目由雙方共同約定。在以往的不少案例中，因?yàn)橄嚓P(guān)法規(guī)對(duì)違約金“高”、“低”的具體標(biāo)準(zhǔn)未予明確，具體判決上對(duì)什么標(biāo)準(zhǔn)的違約金才算“高”什么才算“低”一直存在爭(zhēng)議。《司法解釋》中明文將“超過(guò)造成損失的30％”定為標(biāo)準(zhǔn)，具有司法實(shí)踐上的指導(dǎo)意義，可說(shuō)是提高了處理具體案件時(shí)的可操作性。特別提醒：雖然違約金的具體數(shù)目在合同中已有了具體約定，但這種約定并不是一成不變的，可以根據(jù)實(shí)際做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，應(yīng)學(xué)會(huì)合理利用這一條款，即使負(fù)有違約責(zé)任，也可根據(jù)《司法解釋》規(guī)定申請(qǐng)按實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整違約金，減少不必要損失。第17條商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。深度解讀：該條款明確規(guī)定了在違約金及賠償標(biāo)準(zhǔn)未予約定時(shí)遲付款或遲交樓，違約方應(yīng)承擔(dān)的賠償標(biāo)準(zhǔn)。特別是規(guī)定了開(kāi)發(fā)商逾期交樓時(shí)的違約金以同地段同類房屋的租金為準(zhǔn)，且租金標(biāo)準(zhǔn)可經(jīng)符合資質(zhì)要求的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定。過(guò)去，因?yàn)樽饨饦?biāo)準(zhǔn)規(guī)定不明確，在實(shí)際操作上常有糾紛，《司法解釋》的進(jìn)一步規(guī)范使司法判定更有依據(jù)。特別提醒：簽約時(shí)要看清合同條款中違約金的具體數(shù)額及損失賠償額計(jì)算方法，要盡量按國(guó)家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)約定，更應(yīng)遵守雙方對(duì)等的原則，如不少開(kāi)發(fā)商提供的格式合同中，通常會(huì)在附件上注明其如消費(fèi)者逾期付款，需每天按一定比例支付違約金，如每遲一天加交總房?jī)r(jià)萬(wàn)分之三違約金等，但對(duì)其逾期交付房屋時(shí)的違約金，卻只規(guī)定了一個(gè)很少的數(shù)目，或只有萬(wàn)分之一等等，雙方責(zé)權(quán)明顯不對(duì)等，有違合同的公平原則。

關(guān)于發(fā)展商不辦房產(chǎn)證第18條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。深度解讀：以往對(duì)違約金計(jì)算的利息標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定按人民銀行“同期貸款”利息為依據(jù)，而新出臺(tái)的《司法解釋》將其修改為“逾期”貸款利息，因?yàn)殂y行“同期”貸款利息比“逾期”貸款利息低，使違約金的具體數(shù)額有所提高。另一方面，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商欠交地價(jià)等原因，消費(fèi)者購(gòu)房多年卻拿不到房產(chǎn)證是當(dāng)前房地產(chǎn)糾紛最多的類型之一，更是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)，《司法解釋》的出臺(tái)，無(wú)疑大大提高了消費(fèi)者維權(quán)的信心，有關(guān)的訴訟將會(huì)大量增加。特別提醒：因?yàn)榉ㄔ号袥Q時(shí)還是首先以合同約定為準(zhǔn)，而不少開(kāi)發(fā)商都會(huì)在合同中約定房產(chǎn)登記期限，而且大多數(shù)定至三年甚至更多，這明顯不符合國(guó)家關(guān)于“90天”的期限規(guī)定，但只要是消費(fèi)者簽名認(rèn)可了的，還會(huì)按合同判決。因此，簽約前一定要慎重認(rèn)清條款。

第19條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。深度解讀：按以往廣州市的有關(guān)判決案例，買受人因?yàn)槟貌坏椒慨a(chǎn)證請(qǐng)求解除合同一般難以得到支持?！端痉ń忉尅房烧f(shuō)是進(jìn)一步明確了消費(fèi)者在拿不到房產(chǎn)證時(shí)解約退房方面的權(quán)利，首次明文規(guī)定了支持解除合同。但是，該條款的規(guī)定也有不太明確的地方，比如只規(guī)定了按約定或規(guī)定期限超過(guò)一年因開(kāi)發(fā)商原因拿不到房產(chǎn)證可退房，但因?yàn)楫?dāng)前的這類案件太多，不少是期滿后再超期一年的，如果在超期一年以后拿到了房產(chǎn)證，消費(fèi)者還能不能退房能不能追回賠償損失呢？按第十九條的條文解釋似乎是可以退房的，但按照《司法解釋》第二條關(guān)于預(yù)售證取得時(shí)間的有關(guān)解釋精神，只要是在訴訟前完成產(chǎn)權(quán)登記，似乎就應(yīng)該不能解除合同了。究竟具體該如何判定，并不明確。而且，約定和規(guī)定的期限一般都不同，不可能在約定和規(guī)定之間作選擇，有約定就不應(yīng)當(dāng)再按規(guī)定。特別提醒：無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，拿不到房產(chǎn)證大多數(shù)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商欠交地價(jià)所致，如果想退房，消費(fèi)者應(yīng)在超出期限滿一年還未領(lǐng)到房產(chǎn)證時(shí)就及時(shí)提出起訴，等到真拿到房產(chǎn)證了，雖然開(kāi)發(fā)商還是違約，但未必會(huì)勝訴。

關(guān)于房屋包銷第20條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第21條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。深度解讀：以上兩條均是出賣人與包銷人間的責(zé)任問(wèn)題，與一般消費(fèi)者無(wú)關(guān)，具體規(guī)定與以往的條文相似。

第22條對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。深度解讀：該規(guī)定不甚清晰。關(guān)于解除房產(chǎn)合同及相關(guān)責(zé)任第23條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。深度解讀：按以往的案例，通常貸款未獲批時(shí)申請(qǐng)解除合同，不管是哪種原因，消費(fèi)者繳納的定金通常都不能退還?！端痉ń忉尅分械囊?guī)定對(duì)因?yàn)橘J不到款買不成房的消費(fèi)者更為公平，得不到貸款時(shí)，消費(fèi)者基本都能獲退首期交付的費(fèi)用與利息并獲得退還定金。對(duì)消費(fèi)者的情況，如年齡、收入水平等等開(kāi)發(fā)商都是比較了解的，即使不了解，開(kāi)發(fā)商也有義務(wù)告知消費(fèi)者申請(qǐng)獲得銀行貸款的條件。如50多歲的購(gòu)房人，如果申請(qǐng)20年貸款肯定是得不到批準(zhǔn)的，沒(méi)有單位出具的一定收入證明也得不到貸款，等等，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)事先向消費(fèi)者說(shuō)明。如果因?yàn)槭孪任聪蛳M(fèi)者說(shuō)明而讓消費(fèi)者得不到銀行貸款，顯然責(zé)任方還是在賣家，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)全責(zé)，消費(fèi)者可要求開(kāi)發(fā)商退首期房款本金及其利息，還可要求返還定金，并要求賠償其他損失，如已繳交的各種稅費(fèi)、交通費(fèi)等。同時(shí)，《司法解釋》中還新規(guī)定了因第三方責(zé)任（通常是銀行）得不到貸款買賣不成的，消費(fèi)者也可追還已繳交的各種費(fèi)用包括房款本金及利息和定金。特別提醒：為免因?yàn)榈貌坏劫J款買不成房，造成諸多麻煩，消費(fèi)者在選擇貸款購(gòu)房前還是要主動(dòng)問(wèn)清楚申請(qǐng)貸款需具備的各種條件，仔細(xì)對(duì)比自己是否合乎要求后才決定是否申請(qǐng)貸款購(gòu)房。最好到開(kāi)發(fā)商指定可接受貸款的銀行去咨詢一番，了解清楚情況。否則，就算能退還一些費(fèi)用，畢竟費(fèi)時(shí)費(fèi)神，始終還是受了損失。

第24條因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。深度解讀：這條款是從保護(hù)消費(fèi)者利益出發(fā)的，通常來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同無(wú)效或被撤銷、解除時(shí)，申請(qǐng)貸款購(gòu)房的消費(fèi)者與銀行的借貸關(guān)系還存在，《司法解釋》中進(jìn)一步明確支持申請(qǐng)解除相關(guān)的貸款合同，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是一大好事。但解除合同后，已支付的利息是退不回的，如果責(zé)任方在開(kāi)發(fā)商，可按規(guī)定向開(kāi)發(fā)商追回利息損失。特別提醒：購(gòu)房合同解除后，貸款合同是否能一并解除是消費(fèi)者最關(guān)心的，在提起訴訟時(shí)應(yīng)同時(shí)請(qǐng)求法院解除貸款合同。

第25條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。深度解讀：按以前的做法，在請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或撤銷、解除合同的官司中，作為擔(dān)保權(quán)人的銀行一方通常是以第三方的角色而參與到案件中來(lái)的，按《司法解釋》中規(guī)定，如無(wú)訴訟請(qǐng)求，銀行將不再參加有關(guān)訴訟。同時(shí)規(guī)定如果銀行也想起訴的話，也可一并審理。如果最終判定購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，貸款合同也被解除的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退還銀行已取得的購(gòu)房款本金，銀行需歸還買受人已支付的購(gòu)房本金，買受人已支付購(gòu)房本金的利息，如果責(zé)任不在買方，就應(yīng)該由賣方來(lái)承擔(dān)。

第26條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。深度解讀：這一條款對(duì)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)沒(méi)有現(xiàn)實(shí)意義。因?yàn)閺V州的所有商品房貸款都有房子作抵押，不管新房也好舊房也好，不辦理商品房抵押登記手續(xù)，是得不到貸款的。

第27條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。深度解讀：一般來(lái)說(shuō)，廣州的開(kāi)發(fā)商是一定要提供保證的，因此，此條款對(duì)廣州來(lái)說(shuō)也沒(méi)太大的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)于施行時(shí)間第28條本解釋自2003年6月1日起施行?！禴v^城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！禴v^城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。你知道深度解讀：該《司法解釋》規(guī)定了具體施行時(shí)間是自2003年6月1日開(kāi)始，同時(shí)注明在《^v^城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，如未獲終審均可適用本解釋。《^v^城市房地產(chǎn)管理法》自1994年7月頒布，1995年1月1日正式實(shí)施，按《司法解釋》的說(shuō)法，其回溯力對(duì)1995年1月1日以來(lái)訂立的合同，只要未經(jīng)終審，就有回溯力。我國(guó)的房地產(chǎn)熱潮也差不多是從上世紀(jì)九十年代中期興起，絕大多數(shù)商品房糾紛均適合本法律解釋。也就是說(shuō)，1995年1月1日至今的所有案件，只要是6月1日前未起訴的或起訴后未有終審的，都適用該法律解釋?？偟膩?lái)說(shuō)，本次出臺(tái)的《司法解釋》基本上是明顯傾向消費(fèi)者利益的，大部分《司法解釋》都對(duì)消費(fèi)者明顯有利，這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大福音。

房屋建筑面積的一些概念

1、房屋的建筑面積概念

房屋的建筑面積:是指按房屋建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

2、房屋建筑面積測(cè)算范圍

房屋建筑面積測(cè)算：系指房屋水平投影面積的測(cè)算（包括樓梯等），即房屋建筑面積的測(cè)算成套房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積兩部分組成。

房屋測(cè)量的基本原則：房屋以幢為單位進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量點(diǎn)位可以是分隔墻、界釘?shù)冉缰伏c(diǎn)。

建筑面積的計(jì)算規(guī)定：建筑物外圍面積的展開(kāi)，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國(guó)家根據(jù)房屋使用程度的不同，對(duì)房屋建筑面積的測(cè)算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對(duì)房屋建筑物

（1）作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

（2）建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在米以上的（工程的測(cè)繪就米以上即可與房屋測(cè)繪有所不同），包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲(chǔ)藏室等）和米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在米以上的按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積計(jì)算。

（3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在米以上的按其水平投影面積計(jì)算。

（4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

（5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有上蓋無(wú)柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、露臺(tái)、曬臺(tái)或者與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑不管是否超過(guò)2。2米均不計(jì)面積。

（6）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。窗戶標(biāo)高與戶內(nèi)其余部分層高一樣的，應(yīng)計(jì)面積。

（7）全封閉的陽(yáng)臺(tái)挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。原先非封閉的，大樣圖如有標(biāo)注封閉的應(yīng)按封閉計(jì)；原先非封閉的，后經(jīng)審批改成封閉且有相關(guān)文件也按封閉計(jì)。頂蓋超過(guò)三個(gè)自然層的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積。

（8）有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)與房屋任一相通的或者具備房屋的一般條件，伸縮縫計(jì)算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。

（9）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

（10）突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺(tái)階，無(wú)拄雨蓬等，騎樓過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。

（11）房屋主體外的樓梯間、管道井等不計(jì)算面積。

（12）有斜屋面的，如果是悶頂不管有沒(méi)超過(guò)2。2米都不計(jì)算面積也不計(jì)容積率；如果是閣樓層的2。2米以上計(jì)算面積但是不計(jì)容積率。兩者區(qū)別在于是否與底下的自然層有樓梯連接。

（13）關(guān)于架空層（有爭(zhēng)議），按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)圍合架空層四周虛擬墻也算面積，該虛擬墻參照上層外墻計(jì)。

以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。

套內(nèi)建筑面積的計(jì)算：

房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測(cè)算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。

（1）套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計(jì)入使用面積。

（2）套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。

（3）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算規(guī)定計(jì)算，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻的水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算