武漢虹玉項目報告02評估說明

1、東方邦信置業(yè)擬收購虹玉置業(yè)48.78%股權項目資產評估說明中聯評報字2015第 1058 號聯資產評估有限公司二一五年八月二十五日目錄第一部分關于評估說明使用范圍的. 1第二部分企業(yè)關于進行資產評估有關事項的說明2第三部分資產清查核實情況說明3一、 評估對象與評估范圍說明3二、 資產核實情況總體說明4第四部分資產基礎法評估說明7一、資產評估技術說明7二、固定資產評估技術說明22三、負債評估技術說明26第五部分收益法評估技術說明29一、 基本假設29二、 評估方法29三、 資產核實與盡職情況說明34四、 宏觀環(huán)境及房地產行業(yè)分析41五、 凈現金流量估算57六、 權益資本價值估算62第六部分評估結

2、論及其分析67一、評估結論67二、評估結果的差異分析及最終結果的選取68三、評估結論與賬面價值比較變動情況及原因69四、其他事項說明70企業(yè)關于進行資產評估有關事項的說明第一部分關于評估說明使用范圍的本資產評估說明，評估主管機關、企業(yè)主管部門備案資產規(guī)評估和相關部門檢查評估機構工作之用，律、行政定，材料的全部或部分內容不得提供給其它任何和個人，也不得見諸于公開得到評估；任何評估機構和委托方確認的機構或個人不能由于而成為評估使用者。中聯資產評估二一五年八月二十五日第二部分企業(yè)關于進行資產評估有關事項的說明本評估說明該部分內容由委托方和被評估共同撰寫，并由委托方和被評估簽字，加蓋相應公章并簽署日期

3、。詳細內容請見關于進行資產評估有關事項的說明。第三部分資產清查核實情況說明一、 評估對象與評估范圍說明（一）評估對象與評估范圍內容評估對象是漢虹玉置業(yè)虹玉置業(yè)的股東全部權益。評估范圍為武在基準日的全部資產及相關負債，賬面資產總額312,188.49 萬元、負債188,589.52 萬元、凈資產123,598.97 萬元。具體包括資產 312,170.57 萬元；非資產 17.92 萬元；負債156,389.52 萬元；非負債 32,200.00 萬元。上述資產與負債數據摘自經大華會計師（特殊普通合伙）審計的 2015 年 6 月 30 日資產負債表，評估是在企業(yè)經過審計后的基礎上進行的。委托評

4、估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。本次評估范圍中的主要資產為存貨，系企業(yè)在開發(fā)的世嶼岸項目。（二）實物資產的分布情況及特點納入評估范圍內的實物資產賬面值 166,274.91 萬元，占評估范圍內總資產的 53.26 %。主要為存貨及電子設備等。這些資產具有以下特點：（1）固定資產類實物資產主要分布在公司項目部，電子設備均正常使用。（2）存貨類實物資產為公司正在開發(fā)的、位于市洪山區(qū)文化大道村的世嶼岸項目。（三）企業(yè)申報的賬面或者未的無形資產情況。截至基準日 2015 年 6 月 30 日，企業(yè)申報評估范圍無賬面的無形資產?；蛘呶矗ㄋ模┢髽I(yè)申報的表產的類型、數量。截至基準日

5、2015 年 6 月 30 日，企業(yè)申報評估范圍內無表產。（五）其他機構出具的的結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額（或者評估值）。本次評估中基準日各項資產及負債賬面值系大華會計師事務所（特殊普通合伙）的審計結果。除此之外，未其他機構內容。二、 資產核實情況總體說明（一）資產核實組織、實施時間和過程評估在進入現場清查前，制定現場清查實施計劃，按資產類型和分布特點，分成固定資產、存貨、資產和其他資產小組。同時于2015 年 7 月 24 日至 7 月 31 日進行現場的核查工作。清查工作結束后，各小組對清查核實及現場勘察情況進行工作總結。清查核實的主要步驟如下：首先，輔導企業(yè)進行資產的清查、申報

6、評估的資產明細，并收集整理評估資料。2015 年 7 月 24 日，評估開展前期布置工作，評估師對企業(yè)資產評估配合工作要求進行了詳細講解，包括資產評估的基本概念、資產評估的任務、本次資產評估的計劃安排、需委托方和被評估企業(yè)提供的資料、企業(yè)資產清查核實工作的要求、評估明細表和資產表的填報說明等。在此基礎上，填報“評估申報明細表”和“資產調查表”，收集并整理委估資產的態(tài)、經濟技術指標等情況的資料。權屬資料和反映資產性能、技術狀其次，依據資產評估申報明細表，對申報資產進行現場查勘。不同的資產類型，采取不同的查勘方法。根據清查結果，由企業(yè)進一步補充、修改和完善資產評估申報明細表，使“表”、“實”相符。

7、再次，核實評估資料，尤其是資屬資料。在清查核實“表”、“實”相符的基礎上，對企業(yè)提供的資料進行了核查。核查中，重點查驗了權屬資料中所載明的所有人以及其他事項，對權屬資料中所權屬資料權屬，并要載明的所有人與資產委托方和相關當事人不符以及缺乏的情況，給予高度關注，進一步通過詢問的方式，了解求委托方和相關當事人出具了“說明”和“承諾函”。（二）影響資產核實的事項及處理方法在盡職的事項。和資產清查過程中，未發(fā)現有影響盡職和資產清查（三）資產清查核實結論評估對列入評估范圍資產的清查工作是與被評估共同進行的。賬面值與經大華會計師（特殊普通合伙）審計后的基準日會計報表一致。1、非實物資產，評估申報明細表和賬

8、面實際情況吻合。一致，申報明細表與2、實物資產的清查情況與申報明細一一核對，對清查核實明細項目已與企業(yè)財務進行了溝通。第四部分資產基礎法評估說明根據本次資產評估的目的、資產業(yè)務性質、可獲得資料的情況等，采用資產基礎法進行評估。各類資產及負債的評估方法說明如下：一、資產評估技術說明（一）評估范圍納入評估的資產。資產包括貨幣、其他應收款、存貨和其他（二）評估程序1、根據企業(yè)填報的對，明確需進行評估的2、根據企業(yè)填報的 原始憑證的查驗，對實物類實。資產評估申報表，與企業(yè)財務報表進行核資產的具體內容。資產評估申報表，到現場進行賬務核對，資產進行盤點、對資產狀況核3、收集整理與相關文件、資料并取得資產現

9、行價格資料。4、在賬務核對清晰、情況了解清楚并已收集到評估所需的資料的基礎上分別評定估算。（三）評估方法1、資產評估方法采用重置成本法評估，主要是：對貨幣及流通性強的資產，按經核實后的賬面價值確定評估值；對應收類債權資產，以核對無誤賬面值為基礎，根據實際收回的可能性確定評估值；對存貨，根據房地產開發(fā)項目的實際情況，對于開發(fā)產品采用市場法進行評估，對于開發(fā)成本采用假設開發(fā)法進行評估。2、各項資產的評估（1）貨幣貨幣評估證明全部為存款，賬面值為120,441,718.13 元。和余額調節(jié)表，以檢查了重要存款賬戶的存款的真實存在，同時檢查有無未入賬的借款，檢查“銀行存款余額調節(jié)表”中未達賬的真實性，

10、以及評估基準日后的進賬情況?；鶞嗜瘴催_賬項均已由審計進行了調整。存款以核實后賬面值確定評估值。存款評估值120,441,718.13 元。（2）其他應收款其他應收款賬面余額1,247,891,954.01 元，計提壞賬準備金 0 元，賬面凈額 1,247,891,954.01 元，主要為企業(yè)歷史上形成的往來款和工程墊付款等。評估在對其他應收款核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和現在了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人、信用、經營管理現狀等。其他應收款中涉及估判斷該筆款項屬于世茂、世茂和合肥世茂往來款。本次評關聯往來，按賬面價值確認評估值。對于其他款項采用單獨進行減值測試

11、，客觀表明其已發(fā)生減值，按預計未來現金流量現值低于其賬面價值的差額確定評估風險損失進行評估。按以上標準，經計算確定評估風險損失為 0 元，以其他應收款合計減去評估風險損失后的金額作為評估值。壞賬準備按評估有關規(guī)定評估為零。其他應收款評估值為（3）存貨1,247,891,954.01 元。存貨賬面原值1,662,569,971.28 元，其中：產成品（開發(fā)產品）賬面值 443,975,783.24 元，在產品（開發(fā)成本）貨的具體評估方法及過程如下：1）產成品（開發(fā)產品）1,218,594,188.04 元。存產成品（開發(fā)產品）賬面價值 443,975,783.24 元，為位于市洪，本次評山區(qū)文化

12、大道村的世嶼岸項目疊拼別墅與小估采用市場法，即在對其區(qū)域、個別進行分析，對周邊類似已分析的基礎上，參考企業(yè)實成交的房地產狀況和成交價格進行詳細際銷售定價及銷售情況，確定，然后扣減在銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的銷售費用、稅金及其他相關費用，確定評估值，公式如下：評估價值=銷售收入-銷售費用-銷售稅費-土地利潤（1-25%）r-所得稅-銷售產成品（開發(fā)產品）為虹玉置業(yè)開發(fā)建設的市洪，世車位山區(qū)文化大道村的世嶼岸項目疊拼別墅與小嶼岸項目包括疊拼別墅、小、層、商業(yè)、等多種業(yè)態(tài)，目前產成品部分為 14-22#疊拼別墅和 4#、7#、10#小產品。截至評估基準日，小和別墅產品大部分已銷售，其中 4#、7#、10#小有少

13、量已結轉收入，其余房屋均未售出。賬面價值對應的尚未結轉的可銷售部分面積見收入A.銷售收入的確定表。對于已于 2015 年 6 月 30 日前全部對外銷售或簽署了認購協議的小和別墅產品，本次評估按合同價或認購價確認收入。對于未對外銷售的部分，參考企業(yè)實際銷售定價及銷售情況，確定。表4-1開發(fā)產品銷售收入表地塊物業(yè)性質棟數截至6 月30 日已售已結轉面積（平方米）截至 6 月 30 日已售已結轉收入（元）截至 6 月 30 日已售未結轉面積（平方米）截至 6 月 30 日已售未結轉收入（元）截至 6 月 30 日未售面積（平方米/個）銷售均價（元/平方米）預計未售銷售收入（元）世貿案項目疊拼142

14、2#-16,329.08202,100,709.008,239.2413,000.00107,110,120.00小7#631.504,694,660.0013,626.12100,868,593.00440.907,500.003,306,750.00小10#285.032,096,028.0013,191.9399,708,373.001,221.567,500.009,161,700.00小4#476.713,858,918.009,540.9874,568,093.004,680.837,800.0036,510,474.00合計1,393.2410,649,606.0052,688.

15、11477,245,768.0014,582.53156,089,044.00對于疊拼別墅部分，企業(yè)歷史銷售均價 12,377 元/平方米，結合企業(yè)當前制定的對于小，本次評估單價為 13,000 元/平方米。7#和 10#，企業(yè)歷史銷售均價分別為 7,404 元/平方米和7,554 元/平方米，結合企業(yè)當前制定的7,500 元/平方米。，本次評估單價為對于小4#，企業(yè)歷史銷售均價7,829 元/平方米，結合企業(yè)當前定價，本次評估單價 7,800 元/平方米。綜上，預計開發(fā)產品的銷售總收入為 633,334,812.00 元。B.銷售費用的確定參照房地產上市公司近年來的平均統計數據，結合企業(yè)實際

16、情況，對于尚未銷售的部分，銷售費用率取銷售收入的部分，銷售費用率區(qū)銷售收入的 0.2%。經計算，銷售費用為 4,076,272.42 元。C.銷售稅費的確定2.0%。已售未結轉的銷售稅費合計為銷售收入的 5.7%。經計算，銷售稅費為 36,100,084.28 元。D.土地對于土地的確定，按照企業(yè)目前核定的成本估算，土地為11,462,492.03 元，低于按預交比例確定的土地稅額 17,390,037.00稅項計稅依據稅率營業(yè)稅銷售收入5%城建稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅3%地方教育費附加營業(yè)稅2%堤圍費營業(yè)稅2%元。故本次估算按預交比例確定土地計算為 17,390,037.00 元。計算表

17、表4-2土地E.所得稅的確定經測算， 開發(fā)產品稅前利潤為元， 則所得稅=126,354,441.54126,354,441.5425% = 31,588,610.38 元。F.應扣減適當凈利潤的確定參照房地產上市公司近年來的平均統計數據，結合企業(yè)實際情況，項目預計銷售利潤率為 19.6%，高于行業(yè)平均水平，考慮到市近期房地產市場狀況，本次評估預計銷售利潤率按照行業(yè)平均水平 10%確定。對于截至現場勘察日 2015 年 6 月 30 日尚未銷售的部分，利潤調整系數 r 取 50%；對于現場勘察日 2015 年 6 月 30 日前已銷售和認購的部計算項金額項目總銷售收入643,984,418.00

18、土地及建安開發(fā)成本437,745,384.16房地產轉讓稅費36,707,111.83土地17,390,037.00財務費用12,907,755.12用-銷售費用12,879,688.36所得稅前利潤126,354,441.54所得稅31,588,610.38計算項金額項目總銷售收入643,984,418.00土地及建安開發(fā)成本437,745,384.16房地產開發(fā)三項費用43,774,538.42房地產轉讓稅費36,707,111.83加計金額87,549,076.83扣除項目金額合計605,776,111.23增值額38,208,306.77增值額與扣除項目金額之比6%土地(項目測算)11

19、,462,492.03土地占銷售收入比率1.78%土地（預繳）17,390,037.00分，利潤調整系數 r 取 10%。經計算，應扣減適當凈利潤為 9,432,682.41 元。G.評估值的確定根據公式：評估價值=銷售收入-銷售費用-銷售稅費-土地得稅-銷售利潤（1-25%）r經計算，評估價值為 534,747,100.00 元（取整）。2）在產品（開發(fā)成本）-所在產品（開發(fā)成本）賬面價值1,218,594,188.04 元，為公司正在開發(fā)的位于市洪山區(qū)文化大道村的世嶼岸項目的 5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#等 7 棟住宅、1-4 號商業(yè)樓及 1-3#層住宅、車位等。截至評估

20、基準日，除 3 棟層產品尚未取得預售證之外，武漢世嶼岸項目已取得全部國有土地使用證、建設用地規(guī)劃證、建設工程規(guī)劃證、建筑工程施工證和商品房預售證。在產品可出售部分包括 5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#等 7 棟高層住宅、1-4 號商業(yè)樓及 1-3#層住宅、車位等。另外，項目同一處。根據企業(yè)提供的相關時需配建建成后移交當地教育部門的資料顯示，在產品可出售部分的基本概況如下：地塊物業(yè)性質棟數層數戶數/個地上建筑面積建筑面積世貿林嶼案項目在產品8#34/126423,897.0811#34/126423,897.0812#34/127223,068.2413#34/126423,897

21、.089#34/127223,068.245#34/126422,495.68截至現場勘察日 2015 年 6 月 30 日，世嶼岸項目 1-4 號商業(yè)樓、11#、12#、13#住宅樓已經完成驗收，除層住宅樓1-3#之外，其余住宅樓均已完成結構封頂，正在進行車庫及儲藏室及小區(qū)內配套設施的施工，小區(qū)整體預計 2016 年 7 月底完工交房。1）評估方法本次評估參照被評估企業(yè)開發(fā)成本測算，采用假設開發(fā)法進行估算。其計算公式為：評估價值=開發(fā)完成后的房地產價值續(xù)建成本續(xù)建用銷售費用銷售稅費應繳土地投資凈利潤2）評估假設和限定條件假設公司所遵循的國家有關應繳企業(yè)所得稅投資利息、政策、制度仍如現時狀況而

22、無改變；假設公司所在地區(qū)以及經濟業(yè)務涉及地區(qū)的社會政治、經濟環(huán)境變化；假設該公司在未來年度中的技術隊伍保持相對穩(wěn)定，工程建設順無利進行，工程質量能得到保證；6#34/126422,495.68商業(yè)4 棟3-13,937.86層1#46-49/137832,557.33層2#46-49/137832,557.33層3#46-49/137832,557.33車位（個）2402-70,221.04合計274,428.9370,221.04假設該公司未來年度房地產銷售順利進行，銷售款能基本按期回收，不會出現的壞賬情況；假設企業(yè)未來各年度項目施工成本(建材價格等)基本保持穩(wěn)定，不會發(fā)生較大變化；假設項目

23、開發(fā)不涉及特殊的地質、水文條件等嚴重影響建設成本的事項。3）評估過程A、開發(fā)完成后房地產價值的確定由于本次評估對象中有部分部分，按合同價確定銷售收入。已對外預售，本次評估對于已預售對于尚未售出的，在其收入時，首先參照企業(yè)實際在銷售的同類項目的近期交易價格，其次參考周邊同類項目的價格水平，此外還適當參考企業(yè)制定的銷售計劃與銷售定價，最后由評估本次評估各業(yè)態(tài)的預計銷售單價和收入。周邊競品樓盤近期成交數據如下：綜合確定對于在售的 5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#等 7 棟住宅成交均價在 7000 元/平方米，結合企業(yè)銷售定價及近期成交價走勢，本次評估預計未來銷售均價為 7,200 元/

24、平方米。對于在售的 1-4 號商業(yè)樓成交均價在 16,377 元/平方米，結合企業(yè)項目成交套數（套）成交面積（平方米）成交價格（元/平方米）成交金額（萬元）聯投龍灣10911635.8261027100.33萬科金色城市37639376.6782930830.61保利心語423366.3481792753.59銷售定價及近期成交價走勢，本次評估預計售價 16,000 元/平方米。對于待售的 1-3#層住宅樓，由于小區(qū)馬路，預計銷售單價低于平方米。住宅樓，結合企業(yè)銷售定價，本次評估預計售價 7,000 元/此外，對于車位，車位共計 2,402 個，根據周邊市場狀況及企業(yè)銷售定價，確定為 12 萬

25、元/個。表4-3開發(fā)成本銷售收入表地塊物業(yè)性質棟數截至6 月30 日已售面積（平方米）截至 6 月 30 日已售收入（元）截至 6 月 30 日未售面積（平方米/個）銷售均價（元/平方米）預計未售銷售收入（元）合計銷售收入（元）世貿案項目在產品8#15,780.99112,050,387.008,116.097,200.0058,435,848.00170,486,235.0011#15,434.05109,006,278.008,463.037,200.0060,933,816.00169,940,094.0012#14,015.2096,051,092.009,053.047,200.00

26、65,181,888.00161,232,980.0013#20,237.13139,898,933.003,659.957,200.0026,351,640.00166,250,573.009#8,028.0654,505,350.0015,040.187,200.00108,289,296.00162,794,646.005#538.563,787,920.0021,957.127,200.00158,091,264.00161,879,184.006#5,986.9241,124,852.0016,508.767,200.00118,863,072.00159,987,924.00商業(yè)1

27、-4 棟9,483.62155,316,330.004,454.2416,000.0071,267,840.00226,584,170.00層1#-32,557.337,000.00227,901,310.00227,901,310.00層2#-32,557.337,000.00227,901,310.00227,901,310.00層3#-32,557.337,000.00227,901,310.00227,901,310.00車位（個）-2,402.00120,000.00288,240,000.00288,240,000.00合計711,741,142.001,639,358,594.0

28、02,351,099,736.00綜上，項目預計開發(fā)完成后的總價值為 2,351,099,736.00 元。B、續(xù)建成本的確定本次評估參照企業(yè)提供的目標成本接成本為 1,671,608,300.00 元。，剔除三項費用等之后的直表4-4世嶼岸在產品目標成本經核查，企業(yè)提供的成本符合市當地的基本情況，未發(fā)現顯著異常，本次評估在估算項目總成本時予以采信。企業(yè)目前已實際投入的不含財務費用及開發(fā)間接費用的直接成本為 1,179,191,602.90 元，未發(fā)現已投入成本中有明顯的無效成本，本次評估全部視為合理成本，則：續(xù)建成本=1,671,608,300.001,179,191,602.90= 492

29、,416,697.10（元）C、續(xù)建用的確定根據企業(yè)實際，確定用率為 2%，則：續(xù)建用=續(xù)建成本2% = 9,848,333.94 元D、銷售費用的確定銷售費用率參照房地產上市公司平均水平和當地企業(yè)的實際，對于未售部分確定為 2%，對于已售部分確定為 0.2%。開發(fā)成本目標成本土地費用680,629,800.00開發(fā)費用88,126,700.00建安費用889,598,900.00營建/運營費用13,252,900.00其他不可預計費用-合計1,671,608,300.00經計算，銷售費用為 34,210,654.16 元E、銷售稅費的確定銷售稅費合計為銷售收入的 5.70%。則：銷售稅費=銷

30、售收入5.7%= 134,012,684.95 元F、土地的確定經評估師對項目按口徑計算，本項目土地需繳納土地增值稅 13,198,878.32 元。考慮到企業(yè)核定的成本未來在土地時可能存在不被認可的可能性，本次估算按預交比例估算土地增值稅為 58,433,583.69 元。表4-5世嶼岸項目在產品土地測算過程表G、所得稅的確定經測算，本項目應繳所得稅為 39,561,751.66 元。表4-6世嶼岸項目在產品所得稅測算過程表內容金額項目總銷售收入2,351,099,736.00土地取得及房地產開發(fā)成本1,671,608,300.00房地產開發(fā)費用167,160,830.00房地產轉讓稅費13

31、4,012,684.95加計金額334,321,660.00扣除項目金額合計2,307,103,474.95增值額43,996,261.05增值額與扣除項目金額之比2%土地(項目測算)13,198,878.32土地占銷售收入比率1%土地（預繳）58,433,583.69稅項計稅依據稅率營業(yè)稅銷售收入5%城建稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅3%地方教育費附加營業(yè)稅2%堤圍費營業(yè)稅2%H、投資利息的確定投資利息=評估價值 （1+用+銷售費用） （1+利率）續(xù)建周期-1+（續(xù)建成本+續(xù)建利率）續(xù)建周期/2-1經分析，考慮到項目目前的實際進展，預計續(xù)建周期為 1.0 年，對利率為 4.85%，對于評估價值

32、部分，其計息周期為完整的續(xù)建應的周期 1.0 年，對于續(xù)建成本及續(xù)建用、銷售費用部分，考慮到系滾動開發(fā)，本次評估按開發(fā)期間均勻投入考慮，故計息周期按 0.5 年計算。經測算，投資利息= 83,771,970.16 元I、投資凈利潤的確定投資凈利潤=（評估值+續(xù)建成本）直接成本利潤率（1企業(yè)所得稅率）經估算，本項目直接成本利潤率（營業(yè)利潤/營業(yè)成本）約為 9.47%，綜合考慮在產品預計能夠實現的凈利潤以及項目續(xù)建成本占總成本的比例 29%，確定直接成本利潤率約為 2.5%。經測算，投資凈利潤= 36,648,971.20 元故：評估價值=開發(fā)完成后的房地產價值續(xù)建成本續(xù)建內容金額項目總銷售收入2

33、,351,099,736.00土地取得及房地產開發(fā)成本1,671,608,300.00房地產轉讓稅費134,012,684.95土地58,433,583.69用33,432,166.00銷售費用47,021,994.72財務費用248,344,000.00稅前利潤158,247,006.64所得稅39,561,751.66用銷售費用銷售稅費應繳土地利息投資凈利潤=1,462,195,100.00 元應繳企業(yè)所得稅投資綜上，存貨合計評估值1,996,942,200.00 元，存貨跌價準備評估為零，存貨增值 334,372,228.72 元，增值率 20.11 %。增值主要原因：待估地塊所在的區(qū)域

34、近年來相關配套逐步完善，近年來包括房地產市場上漲趨勢明顯，世嶼岸項目預期可實現一定利潤，賬面價值僅體現了項目實際發(fā)生的成本，而評估值中包含了已發(fā)生成本預計可實現的利潤，因而使得評估增值。（4）其他資產其他相關稅費。評估資產賬面價值為 90,802,032.72 元，為企業(yè)預繳預售房屋查閱了相關付款憑證與，核實其他資產發(fā)生額，根據實際支付的金額確定評估值。其他資產評估值為 90,802,032.72 元。二、固定資產評估技術說明（一）評估范圍虹玉置業(yè)納入評估范圍內的固定資產均為設備類資產，賬面原值 308,538.00 元，賬面凈值為 179,158.15 元，全部為電子設備。表4-7設備類資產

35、賬面值科目名稱賬面值(元)原值凈值（二）設備概況本次委估的電子設備主要為辦公用電腦、等，均能正常使用。（三）評估過程1、清查核實會議設備、辦公桌椅（1）為保證評估結果的準確性，根據企業(yè)設備資產的特點，指導該公司根據實際情況填寫資產清查評估明細表，并以此作為評估的基礎。（2）針對資產清查評估明細表中不同的設備資產性質及特點，采取不同的清查核實方法進行現場勘察。做到不重不漏，并對設備的實際狀況進行認真觀察和。設備評估向企業(yè)設備管理了解設備的日常管理情況及管理制度的情況，從而比較充分地了解設備的歷史變更及運行情況；到現場察看設備外觀、運行情況等。對金額較小、數量較多的小型設備，主要核對財務明細賬、固

36、定資產卡片和企業(yè)的設備更查的方式對實物進行清查核實。廢臺賬，以抽（3）根據現場實地勘察結果，進一步完善清查評估明細表，要求做到“表”、“實”相符。（4）關注本次評估范圍內電子設備的問題，如：購置合情況。同；查閱固定資產明細賬及相關財務憑證，了解設備賬面原值2、評定估算設備類合計308,538.00179,158.15固定資產-電子設備308,538.00179,158.15根據評估目的確定價值類型、選擇評估方法，開展市場詢價工作，進行評定估算。3、評估匯總對設備類資產評估的初步結果進行分析匯總，對評估結果進行必要的調整、修改和完善。4、撰寫評估技術說明按資產評估準則要求，編制“設備評估技術說明

37、”。（四）評估方法根據本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據，結合委估設備的特點和收料情況，主要采用重置成本法進行評估。評估值=重置全價成新率（1）重置全價的確定電子設備重置全價根據當地市場信息及中關村等近期市場價格資料，并結合具體情況綜合確定電子設備價格。一般生產廠家或銷售商提供免費裝，即：重置全價=購置價（含稅）成新率的確定電子設備成新率采用尚可使用法確定其成新率。成新率=尚可使用年限（實際已使用年限+尚可使用年限）100%評估值的確定評估值=重置全價成新率（五）評估結果及增減值原因分析納入本次評估范圍的設備類資產評估結果詳見下表：表4-8設備類資產評估結果匯總表增減值主要原因分

38、析如下：電子設備類資產受近年來市場競爭降價影響，價格呈下降趨勢，致使評估原值減值，企業(yè)電子設備折舊年限較短導致評估凈值增值。具體評估結果詳見“固定資產清查評估匯總表”、“電子設備清查評估明細表”。（六）評估案例：惠普（1）設備概況生產廠家：惠普購置日期：2013年12月賬面原值：14,900.00元（電子設備明細表序號 25）型號：5200DTN啟用日期：2013年12月賬面凈值：8,195.00元該主要技術參數：產品類型：彩色激光多功能；最大處理幅：A3；耗材類型：鼓粉一41ppm；打印分辨率：12001200dpi。（2）重置全價的確定色打印速：41ppm；黑白打印速：該價值量較小、不需要

39、安裝、方便且費用較低，其重置全價參照現行市場價格確定。即：重置全價=購置價科目名稱賬面價值評估價值增值率%原值凈值原值凈值原值凈值設備類合計308,538.00179,158.15272,700.00186,269.00-11.623.97電子設備308,538.00179,158.15272,700.00186,269.00-11.623.97經市場及網上查詢，HP 5200dtn基準日售價為12,000.00元，則重置全價取12,000.00元。（3）成新率的確定采用年限法確定其成新率。該經濟使用年限為4年，于2013年12月購置并啟用，截至評估基準日已使用1.55年，預計尚可使用2.5年

40、，則其成新率計算如下：成新率 11.55 /（2.5+1.55）100%62%（取整）（4）評估值的確定評估值重置全價成新率12,000.0062%= 7,440.00元三、負債評估技術說明評估范圍內的負債包括負債與非負債，包括應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款、一年到期非負債、長期借款，本次評估在經清查核實的賬面值基礎上進行。1、應付票據應付票據賬面值為 14,500,000.00 元，主要為應付施工的承兌匯票。評估核實了賬簿、了部分原始憑證及合同等相關資料，核實交易事項的真實性、業(yè)務內容和金額等，以清查核實后的賬面值作為評估值。應付票據評估值為2、應付賬款應付

41、賬款賬面值為14,500,000.00 元。218,030,907.39 元，主要為應付施工的工程款和暫估工程款等。評估核實了賬簿、了部分原始憑證及合同等相關資料，核實交易事項的真實性、業(yè)務內容和金額等，以清查核實后的賬面值作為評估值。應付賬款評估值為3、預收賬款預收賬款賬面值為218,030,907.39 元。1,006,289,860.00 元，為預收的購房款等，評估有關賬簿和購房協議，確定預收款項的真實性和完整性，核實結果賬表單金額相符，均為在未來應支付相應的權益或資產，故以清查核實后賬面值確定為評估值。預收賬款評估值 1,006,289,860.00 元。4、應付職工薪酬應付職工薪酬賬

42、面值為 137,256.28 元。包括工會經費和職工教育經費。評估核實了應付職工薪酬的提取及使用情況。應付職工薪酬評估值為5、應交稅費137,256.28 元。應交稅費賬面值為 7,047,803.29 元。主要為營業(yè)稅、城建建設費、個人所得稅、教育附加費和土地等，通過對企業(yè)賬簿、納稅申報表的查證，證實企業(yè)稅額計算的正確性，評估值以清查核實后賬面值作為評估值。應交稅費評估值為 7,047,803.29 元。6、其他應付款其他應付款賬面值為 177,889,340.14 元，主要為股東往來款項、保證金等。大額款項多為近期發(fā)生，滾動余額，基準日后需全部支付，以清查核實后賬面值作為評估值。其他應付款

43、評估值為 177,889,340.14 元7、一年到期非一年到期非期的招商負債負債賬面值為 140,000,000.00 元，主要為一年內到硚口長期借款，評估查閱了借款合同、抵押擔保合同、借款期限、借款利率等相關情況，確認以上借款是真實的和完整的。一年到期非估值。負債以清查核實后賬面值確認評一年到期非8、長期借款負債評估值為140,000,000.00 元。長期借款賬面值 322,000,000.00 元，評估查閱了借款合同、抵押擔保合同、借款期限、借款利率等相關情況，確認以上借款是真實的和完整的。長期借款以清查核實后賬面值確認評估值。長期借款評估值為 322,000,000.00 元。第五部

44、分收益法評估技術說明一、 基本假設1. 國家現行的宏觀經濟、金融以及產業(yè)等政策不發(fā)生變化。2. 評估對象所處的社會經濟環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無變化。3. 評估對象未來的經營管理班子盡職，并繼續(xù)保持現有的經營管理模式持續(xù)經營。4. 評估對象的未來收入主要來源于評估基準日已取得的房地產開發(fā)項目業(yè)務。對于房地產開發(fā)項目，不考慮評估基準日尚未取得或未來可能取得的開發(fā)項目。5. 本評估所指的財務費用是企業(yè)在生產經營過程中，為籌集經營或建設性而發(fā)生的融資成本費用。并將短期借款視同為維持正常經營的一種經常性的融資需求，這種經營性需求將以借新還舊的方式在未來的經營期內保持不變；而將長期借款視同為開發(fā)

45、項目所需的一種項目建設的融資需求，這種建設性需求在項目建設完成之后不再需求，將按照借款約定支付利息并償還本金。鑒于企業(yè)的貨幣或其銀行存款等在生產經營過程中頻繁變化或變化較大，評估時不考慮存款產生的利息收入，也不考慮付息之外的其他不確定性損益。6. 本次估算不考慮通貨膨脹二、 評估方法的影響。(一)概述根據資產評估準則-企業(yè)價值，確定按照收益途徑、采用現金流折現方法(DCF)對擬轉讓對象的價值進行估算。現金流折現方法(DCF)是通過將企業(yè)未來預期的現金流折算為現值，估計企業(yè)價值的法，即通過估算企業(yè)未來預期現金流和采用適宜的折現率，將預期現金流折算成現時價值，得到企業(yè)價值。其適用的基本條件是：企業(yè)

46、具備持續(xù)經營的基礎和條件，經營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應關系，并且未來收益和風險能夠及可量化。使用現金和處理的客流折現法的關鍵在于未來預期現金流的觀性和可靠性等。當對未來預期現金流的，以及較為客觀公正、折現率的選取較為合理時，其估值結果具有較好的客觀性，易于為市場所接受。(二)評估思路根據本次評估盡職情況以及評估對象資產和主營業(yè)務特點，本次評估的基本思路是以評估對象會計報表口徑為基礎估算其股東全部權益價值，即首先按收益途徑采用現金流折現方法(DCF)，估算評估對象的經營性資產的價值，再加上基準日的其他非經營性或溢余性資產的價值，來得到評估對象的企業(yè)價值，并由企業(yè)價值經扣減付息價值后，來得出企業(yè)

47、股東的全部權益資本價值。本次評估的基本評估思路是：對納入報表范圍的資產和主營業(yè)務，按照最近幾年的歷史經營狀況的變化趨勢和項目開發(fā)業(yè)務的類型估算預期凈現金流量，并折現得到經營性資產的價值；對納入報表范圍，但在預期收益(凈現金流量)估算中未予考慮的諸如基準日存在的貨幣等現金類資產(負債)等類資產，定義為基準日存在的溢余性或非經營性資產(負債)，單獨估算其價值；3. 由上述計算得出的經營性資產價值加溢余性資產或非經營性資產價值，并扣減企業(yè)應承擔的付息權益價值。(三)評估模型1. 基本模型本次評估的基本模型為：價值后得到評估對象的股東全部n：評估對象的未來經營期。Ci：評估對象基準日存在的其他非經營性

48、或溢余性資產的價值。rd =r0(1-t)t：適用所得稅稅率；(7)W1：付息W1=D/(D+E)價值的比例；(8)W2：權益資本價值的比例；W2=E/(D+E)(9)re ：權益資本成本，按資本資產定價模型(CAPM)確定權益資本成本re；x：可比公司(資產)的歷史市場平均風險系數和存貨發(fā)出核算方法等；6. 評估對象最近幾年的、借款情況以及成本情況；評估對象執(zhí)行的稅率稅費及納稅情況；評估對象的應收應付賬款情況；最近幾年的關聯交易情況；評估對象的業(yè)務類型以及房地產開發(fā)項目的土地儲備、建筑面積、可銷售面積、歷史經營業(yè)績和技術創(chuàng)新能力等；最近幾年主營業(yè)務成本，土地取得成本、建筑安裝成本、占用設備及

49、場所（折舊攤銷）、工資福利費用等情況；12.最近幾年主營業(yè)務收入，主要房屋的情況；、銷售面積等13.未來幾年的經營計劃以及經營策略，包括：市場需求、價格策略、產能計劃、產品（技術）更新改造、開發(fā)、銷售計劃、成本費用控制、籌措和投資計劃等以及未來的主營收入和成本趨勢等；及其變化主要競爭者的簡況，包括產品的產量、價格及市場占有率等；主要經營優(yōu)勢和風險，包括：國家政策優(yōu)勢和風險、產品（技術）優(yōu)勢和風險、市場（行業(yè)）競爭優(yōu)勢和風險、財務（匯率風險等；）風險、16.預計的新增投資計劃、項目的可行性研究或技術改造、產品規(guī)模擴產等以及或實施情況；17.近年經審計的資產負債表、損益表、現金流量表以及產品收入明

50、細表和成本費用明細表；有關對外長期投資以及下屬與本次評估有關的其他情況。(二)資產的特點及分布情況機構的情況；評估對象納入評估范圍內的資產主要為虹玉置業(yè)正在開發(fā)的、位于市洪山區(qū)文化大道村的世嶼岸項目。企業(yè)在存貨科目核算該項目。截至，經審計的賬面資產總額 312,188.49 萬元、負債 188,589.52 萬元、凈資產123,598.97 萬元。具體包括資產312,170.57 萬元；非資產 17.92 萬元；負債156,389.52 萬元；非負債 32,200.00 萬元。被評估企業(yè)確認其申報資產、負債和權益的和真實性，為評定其市場價值確立基本依據。(三)影響資產核實和盡職的事項具體見第三

51、部分資產清查核實情況說明。(四)資產清查核實和盡職的過程本次評估的資產清查核實及盡職，是在被評估企業(yè)主要資產的所在地現場進行。采用的方法主要是通過對企業(yè)現場勘察、參觀、以專題座談會的形式，對被評估企業(yè)的經營性資產的現狀、土地儲備條件和項目開等的狀況況以及歷史經營狀況、經營收入、成本、期間費用及其復核。特別是對影響評估作價的房地產項目的開發(fā)量、建筑面積、可銷售面積、和相關的建筑成本等進行了專題的詳細，查閱了相關的會計報表、賬冊等財務數據資料、重要購銷合同協議等。通過與企業(yè)的管經營情況等。在資產核實和盡職務進行座談交流，了解企業(yè)的的基礎上進一步開展工作，收集相關房地產業(yè)的宏觀行業(yè)資料以及可比公司的

52、財務資料和市場信息等。(五)資產清查復核與盡職結論按照國家資產評估相關規(guī)定，經對評估對象在評估基準日2015年6月30日資產與經營狀況實施必要的清查復核與盡職論：1. 主要資產負債狀況評估對象近年的資產負債情況見下表。后，得到如下結圖表5-1近年資產負債情況：萬元項目名稱2013 年 12 月 31 日2014 年 12 月 31 日2015 年 6 月 30 日資產：貨幣2,339.8321,072.8012,044.17交易性金融資產-應收票據-應收賬款-預付款項-應收利息-應收股利-其他應收款99,626.1999,976.50124,789.20存貨96,994.44129,304.7

53、8166,257.00一年內到期的非資產-其他資產-6,173.289,080.20資產合計198,960.46256,527.36312,170.57非資產：-可供出售的金融資產-持有至到期投資-長期應收款-長期股權投資-投資性房地產-固定資產原值-減：累計折舊-固定資產凈值22.1320.1917.92減：固定資產減值準備-固定資產凈額22.1320.1917.92在建工程-工程物資-固定資產-生產性生物資產-油氣資產-無形資產-開發(fā)支出-商譽-長期待攤費用-遞延所得稅資產-其他非資產-非資產合計22.1320.1917.92資產總計198,982.59256,547.55312,188.

54、49-負債：-短期借款-交易性金融負債-應付票據1,215.585,174.861,450.00應付賬款4,083.411,047.7021,803.09預收款項-74,858.44100,628.99應付職工薪酬0.425.5213.73應交稅費-26.82704.78應付利息-應付股利-其他應付款65,040.6226,869.4217,788.93一年內到期的非負債-14,000.00其他負債-負債合計70,340.03107,982.76156,389.52非負債：-長期借款-24,100.0032,200.00應付債券-長期應付款-專項應付款-預計負債-遞延所得稅負債-其他非負債-2

55、. 營業(yè)收入與利潤情況評估對象的主營收入主要來自于房地產項目開發(fā)業(yè)務。評估對象近年的收入成本以及利潤情況見下表。圖表5-2近年營業(yè)收入及利潤情況：萬元3. 付息負債情況截至評估基準日，評估對象經審計的資產負債表披項目名稱2013 年2014 年2015 年 1-6 月一、營業(yè)收入-1,064.96其中：主營業(yè)務收入-1,064.96其他業(yè)務收入-減：營業(yè)成本-667.74其中：主營業(yè)務成本-667.74其他業(yè)務成本-營業(yè)稅金及附加-61.50營業(yè)費用750.003,195.73754.28用180.061,034.50458.68財務費用-12.63-53.46-17.42資產減值損失-加：公

56、允價值變動收益-投資收益-二、營業(yè)利潤-917.44-4,176.77-859.82加：營業(yè)外收入-2.006.00減：營業(yè)外支出-3.0012.00三、利潤總額-917.44-4,177.77-865.82減：所得稅-四、凈利潤-917.44-4,177.77-865.82非負債合計-24,100.0032,200.00負債合計70,340.03132,082.76188,589.52股東權益：-股本129,560.00129,560.00129,560.00資本公積-減：庫存股-盈余公積-未分配利潤-917.44-5,095.21-5,961.03所有者權益合計128,642.56124,

57、464.79123,598.97負債和股東權益合計198,982.59256,547.55312,188.49露，付息負債為46,200.00萬元。4. 房地產項目的開截至評估基準日況，評估對象擁有的房地產開發(fā)項目為位于市洪山區(qū)文化大道村的世嶼岸項目.（1）截至評估基準日，項目已取得以下權屬文件：（2）開發(fā)進度批文名稱時間批文面積（平米）土地證2013/12/30武國用 2013 第 354 號152070.09建設用地規(guī)劃證2013/12/3420100201300104.00建筑規(guī)模 349910建設工程規(guī)劃證2013/12/4420111201200048.00總建筑面積 425653.

58、61 ，其中計容建筑面積 349906.02 建設工程施工證2013/12/1748J400195565.12建設工程施工證2013/12/1748J4002116889.93建設工程施工證2014/7/1848J4003地上建筑面積 135462.58 ，車庫建筑面積 16532 建設工程施工證2014/10/2948J400424033.22建設工程施工證2014/10/2948J400534920.36預售證2013/12/202014/1/24武房開預售【2013】590 號住宅 7#、10#；別墅 14-22#。總建筑面積 54055.56 預售證2014/3/72014/3/25武

59、房開預售【2014】070 號住宅 4#、8#、11#；總建筑面積62492.68 預售證2014/4/24武房開預售【2014】169 號住宅 12#、13#；總建筑面積46965.32 預售證2014/8/1武房開預售【2014】395 號住宅 9#；商業(yè) 2-4#；總建筑面積34517.69 預售證2014/12/19武房開預售【2014】684 號住宅 5#、6#；商業(yè) 1#；總建筑面積 47479.77 5. 其它情況截至評估基準日，經審計的企業(yè)資產負債表披露，賬面貨幣額12,044.17萬元。四、 宏觀環(huán)境及房地產行業(yè)分析余(一) 宏觀環(huán)境分析1. 國際方面2014年，全球經濟持續(xù)

60、復蘇增長。經濟呈現復蘇向好態(tài)勢預示2008年金融的影響逐步消除，并將成為世界今年的主要增長動力。棟號層數/套數建筑面積開工日期預售日期竣備日期交付日期4#18-20(144)70795 2013.9.202014.3.242014.12.302015.6.307#、10#18-20(288)2013.9.202013.12.2014#-22#5(160)2013.9.202013.12.20商業(yè) 14#315860 2014.1.152014.6.212014.12.302015.6.308#34(264)24509 2013.10.302014.3.242015.12.302016.6.30