學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文

學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文第一篇學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文第一篇自20xx年實(shí)施農(nóng)村義務(wù)教育保障經(jīng)費(fèi)改革以來(lái)，公用經(jīng)費(fèi)的投入，加強(qiáng)了學(xué)校的軟硬件建設(shè)，大大改善了教育教學(xué)環(huán)境；國(guó)家對(duì)學(xué)生助學(xué)金的落實(shí)到位，使國(guó)家的惠民政策落到實(shí)處，為貧困學(xué)生提供了生活補(bǔ)助，進(jìn)一步減輕了學(xué)生和家長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但由于存在資金撥付到位較晚的問(wèn)題，造成公用經(jīng)費(fèi)使用及學(xué)生生活補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放的滯后，給學(xué)校各項(xiàng)工作的開(kāi)展造成了一定的影響。

根據(jù)《xx縣人民政府辦公室關(guān)于做好迎接審計(jì)廳財(cái)政運(yùn)行與風(fēng)險(xiǎn)情況專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)調(diào)查工作的通知》（蓬府辦40號(hào)文件要求，我校高度重視，精心組織安排，科學(xué)有序的開(kāi)展了自查自糾工作，現(xiàn)將工作匯報(bào)如下：

一、中職學(xué)生資助金：

1、人數(shù)上報(bào)：我校嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)政策，各班據(jù)實(shí)上報(bào)，學(xué)校精心核查人數(shù)，通過(guò)到班點(diǎn)名的方式逐一核對(duì)，然后上報(bào)人數(shù)，再后請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到校，到班清查人數(shù)。最后才上報(bào)我校中職學(xué)生享受自助金人數(shù)，不存在虛報(bào)人數(shù)套取資金問(wèn)題。

2、資金發(fā)放：我校按時(shí)、足額、據(jù)實(shí)按規(guī)定發(fā)放了資助金。資助金的發(fā)放，學(xué)校再次組織班主任、學(xué)生、學(xué)生家長(zhǎng)、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)，請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)，通過(guò)點(diǎn)名、簽字，發(fā)放的方式對(duì)資助金進(jìn)行了發(fā)放。有資助卡的學(xué)生，我校給其足額打卡。

3、20xx年春季我校發(fā)放助學(xué)金萬(wàn)元，免學(xué)生學(xué)費(fèi)萬(wàn)元；秋季發(fā)放資助金萬(wàn)元，免學(xué)生學(xué)費(fèi)萬(wàn)元。

二、中職專(zhuān)項(xiàng)資金：

通過(guò)xx縣政府采購(gòu)中心對(duì)計(jì)算機(jī)及電子白板和電子成套設(shè)備公開(kāi)采購(gòu)后，省財(cái)政下?lián)艿?20萬(wàn)元專(zhuān)項(xiàng)資金余額為500390元。對(duì)設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)資金余額，學(xué)校行政會(huì)商討決定采購(gòu)以下設(shè)備：

①書(shū)架及實(shí)訓(xùn)工具柜計(jì)劃95000元，已通過(guò)xx縣政府采購(gòu)中心批準(zhǔn)的分散采購(gòu)成功；

②實(shí)訓(xùn)空調(diào)及安裝線路計(jì)劃300000元，正由xx縣政府采購(gòu)中心采購(gòu)中；

③圖書(shū)180000元，也正由xx縣政府采購(gòu)中心采購(gòu)中。

學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文第二篇根據(jù)區(qū)教育局文件精神，結(jié)合我校實(shí)際，認(rèn)真規(guī)范財(cái)務(wù)管理，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家，省、市各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理政策，切實(shí)履行會(huì)計(jì)監(jiān)督職能職責(zé)、把學(xué)校資金監(jiān)管工作落到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)政策制度更加完善，資金使用管理更加陽(yáng)光規(guī)范，促進(jìn)學(xué)校教育事業(yè)的有序發(fā)展，現(xiàn)將學(xué)校教育專(zhuān)項(xiàng)資金自查報(bào)告如下：

1、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)非常重視，成立了校長(zhǎng)為組長(zhǎng)，副校長(zhǎng)為副組長(zhǎng)，全體校務(wù)成員為組員的領(lǐng)導(dǎo)小組，分工明確，把自查工作落到實(shí)處。

2、自查時(shí)間為XX年元月至XX年8月的資金落實(shí)情況。

3、義務(wù)教育生均公用經(jīng)費(fèi)，學(xué)校在年初做好預(yù)算，上級(jí)按時(shí)撥付資金，用于學(xué)校公用經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，不存在挪用及發(fā)放補(bǔ)貼等違規(guī)使用現(xiàn)象。

4、寄宿生貧困生補(bǔ)助專(zhuān)項(xiàng)資金。學(xué)校寄宿生貧困生建檔成冊(cè)，材料規(guī)范齊全，及時(shí)公示補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)放資金，接受群眾監(jiān)督。

經(jīng)過(guò)自查，學(xué)校沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象，重大事項(xiàng)資金使用情況能夠及時(shí)公布、公開(kāi)，做到了透明、陽(yáng)光。我校將一如既往貫徹履行上級(jí)精神，照章辦事。

學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文第三篇房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報(bào)告

內(nèi)容提要：

1、我們估計(jì)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，較2007年負(fù)的資金缺口有明顯的改變，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在2008年下半年開(kāi)始集中體現(xiàn)。但是資金供求存在缺口，不意味著對(duì)行業(yè)進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。

2、我們對(duì)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種預(yù)測(cè)，中期調(diào)整和短暫調(diào)整。如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到4925億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著2009年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。如果沒(méi)有重大的調(diào)控政策來(lái)應(yīng)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大。

3、我們認(rèn)為2008年下半年將是地價(jià)和房?jī)r(jià)均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷(xiāo)售放緩和銷(xiāo)售利潤(rùn)下滑不可避免?？紤]到行業(yè)調(diào)整的主要壓力來(lái)自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此我們對(duì)以單純注資的“救市”方式持否定態(tài)度，注資無(wú)法解決需求觀望和行業(yè)調(diào)整的根本問(wèn)題。

一．房地產(chǎn)行業(yè)概況

2008年的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向調(diào)整，CPI的居高不下和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放慢成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的背景下，也將走向一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的調(diào)整期，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，銷(xiāo)售節(jié)奏明顯放緩，是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的重要根源。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

從2007年5月開(kāi)始，CPI指數(shù)開(kāi)始顯著上升，到2008年上半年CPI長(zhǎng)期居于8%的高位。對(duì)此，央行從2007年下半年開(kāi)始就采取了緊縮的貨幣政策，到2008年7月，CPI情況開(kāi)始好轉(zhuǎn)，預(yù)期2008年下半年CPI為6％，全年CPI為7％，2009年CPI將在5％－6％之間，通貨膨脹洪峰已過(guò)。但與此同時(shí)，GDP增速也出現(xiàn)了明顯滑坡。預(yù)計(jì)2008年全年在10%左右，如果沒(méi)有較為明顯的調(diào)控措施，那么2009年GDP增速在9％左右。

圖一：2003年至今宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)

經(jīng)濟(jì)的減速主要來(lái)自于兩個(gè)方面：投資的減弱和出口的減少。從影響GDP的“三駕馬車(chē)”的情況來(lái)看，扣除掉物價(jià)因素后，消費(fèi)保持在12年以來(lái)的最高增速上，但居民實(shí)際收入增長(zhǎng)放緩，以及房市和股市的嚴(yán)重低靡，使得消費(fèi)難以繼續(xù)告訴增長(zhǎng)。投資實(shí)際增速已處于10年平均水平之下，外貿(mào)實(shí)際增速則處于10年來(lái)相當(dāng)糟糕的狀況。2008年下半年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯增加。另外，美國(guó)的次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性的經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，2009年，歐洲和日本經(jīng)濟(jì)有可能增速低于1％甚至陷入衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)下2003－2007年持續(xù)五年平均10％以上的高速增長(zhǎng)后，可能步入一個(gè)較長(zhǎng)周期的景氣下行通道。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)供給面形勢(shì)

2008年的房地產(chǎn)行業(yè)可以用三個(gè)特點(diǎn)來(lái)概括：市場(chǎng)交易量萎縮，價(jià)格增幅放緩，資金鏈條偏緊。

從2007年10月開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)三個(gè)季度行業(yè)景氣指數(shù)下降。消費(fèi)觀望情緒從珠江三角洲開(kāi)始向全國(guó)蔓延。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金增速上升較快，銀行開(kāi)發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷(xiāo)售預(yù)收款和按揭貸款增速大幅下降。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于“二套房貸”政策的收緊、按揭申請(qǐng)拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在于銀行受理的按揭申請(qǐng)宗數(shù)明顯下降。加之貨幣政策的收緊和資本市場(chǎng)的股災(zāi)，更令房地產(chǎn)商的多融資渠道舉步唯艱。需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商開(kāi)始進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期，這個(gè)過(guò)程那能比一般預(yù)想的更為漫長(zhǎng)。

圖二：房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)

從土地購(gòu)置和儲(chǔ)備情況來(lái)看，在《土地為禍、資金為王：中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積和資金沉淀報(bào)告》中，我們估測(cè)截至到2007年末房地產(chǎn)行業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模大致為10億平米，沉淀的資金接近2萬(wàn)億元。從截止到2008年第二季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管土地購(gòu)置和完成開(kāi)發(fā)面積的增速在放緩，但土地購(gòu)置價(jià)格和面積仍然處于緩慢上漲的階段。其中，2008年一季度的土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)率達(dá)到，而第二季度環(huán)比迅速下跌到了的水平，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，預(yù)計(jì)未來(lái)土地購(gòu)置面積繼續(xù)上漲的勢(shì)頭會(huì)有所抑制，2008年全年開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備仍會(huì)在原有基礎(chǔ)之上，增加億平米，土地儲(chǔ)備總量仍持續(xù)多于10億平米。而土地購(gòu)置成本也始終處于較高水平。2008年1、2季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標(biāo)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，土地交易價(jià)格同比卻分別上升和，土地儲(chǔ)備成本持續(xù)增加。

從開(kāi)發(fā)面積的情況來(lái)看，2008年第一季度開(kāi)發(fā)面積較去年同期大幅上升，進(jìn)入2008年第二季度之后，開(kāi)發(fā)面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長(zhǎng)的慣性軌道上。

圖三：房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積走勢(shì)

從房地產(chǎn)投資的情況來(lái)看，房地產(chǎn)的投資增速依然迅猛。投資增幅居高不下，在固定資產(chǎn)投資的帶動(dòng)下，2008年房地產(chǎn)投資規(guī)模將繼續(xù)突破2萬(wàn)億元，投資增幅依然可能維持在28％-30％左右的高位，比同期固定資產(chǎn)投資增速高出約5個(gè)百分點(diǎn)，2008年房地產(chǎn)投資增幅比05—07年并無(wú)明顯回落。

圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況

房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到、和。較去年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的減緩作用開(kāi)始顯現(xiàn)，新開(kāi)工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了、和，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)后兩季度房地產(chǎn)新開(kāi)工和施工面積還將繼續(xù)下跌。

圖五：全國(guó)新開(kāi)工、竣工和施工情況

可以看出，2008年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給面依然活躍。土地市場(chǎng)交易依舊較為活躍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行。然而，這種情況從二季度和一季度的對(duì)比來(lái)看已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種趨勢(shì)并不是短期的，在房地產(chǎn)商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開(kāi)始，預(yù)計(jì)三季度和四季度將能夠進(jìn)一步看到房地產(chǎn)供給面的下降。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)需求面形勢(shì)

從需求面的情況來(lái)看，房地產(chǎn)需求已經(jīng)明顯陷入觀望，這個(gè)過(guò)程先于供給面的收縮而出現(xiàn)。2008年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。7月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字更加顯示了這種趨勢(shì)，7月房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比下降，環(huán)比下降，呈現(xiàn)出2008年以來(lái)最大的跌幅。

圖六：房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積情況

目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的：

首先，2006年下半年之后，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格上漲過(guò)快，行業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)率的上升和商品房品質(zhì)的上升開(kāi)始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。其次，2007年下半年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行背景發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)遲緩，土地儲(chǔ)備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長(zhǎng)，股市和房市的低靡使消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力至少折損3萬(wàn)億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化進(jìn)一步蔓延。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)

房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產(chǎn)行業(yè)以沉重壓力。調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格使得銷(xiāo)售節(jié)奏更為遲緩。目前價(jià)格調(diào)整仍不充分，市場(chǎng)仍在等待房?jī)r(jià)和地價(jià)的公開(kāi)下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。

從調(diào)整的進(jìn)程看，2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑。深圳是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格跌幅最大的城市。上海的情況略好于深圳，供求的雙向下降支撐了上海房?jī)r(jià)，2008年2月起，但上海房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)停止，7月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)下滑。北京地區(qū)的房?jī)r(jià)略顯堅(jiān)挺，但是到2008年6、7月，京城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲停止。從以上跡象看，房?jī)r(jià)的調(diào)整似乎剛剛拉開(kāi)序幕，而不是接近尾聲。

全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是銷(xiāo)售量需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，需求面迅速下滑，決定了價(jià)格趨勢(shì)必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

圖七：房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)

需求面的打擊是房?jī)r(jià)增速減緩的主要原因，到2008年上半年為止，全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也相對(duì)趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房?jī)r(jià)也將面臨十年來(lái)從長(zhǎng)期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開(kāi)下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

二．房地產(chǎn)資金供求缺口分析

（一）房地產(chǎn)資金來(lái)源分析

從資金來(lái)源來(lái)看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自于幾個(gè)方面：開(kāi)發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益。

從統(tǒng)計(jì)的數(shù)字來(lái)看，2008年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商自籌資金和開(kāi)發(fā)貸款同比仍有較快增長(zhǎng)，其余類(lèi)型的資金來(lái)源增幅停滯不前。到2008年第二季度，原本一季度增長(zhǎng)迅速的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增幅，與前期30%—40%的增幅相去甚遠(yuǎn)。定金及預(yù)付款增幅，其他資金增幅，也和前期差距很大。

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，除自籌資金以外，開(kāi)發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來(lái)源方式則已明顯萎縮，可見(jiàn)房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。

圖八：房地產(chǎn)資金來(lái)源分類(lèi)

從資金供給總量的角度我們也可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰，2008年較2007環(huán)比開(kāi)始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從2007年第四季度已經(jīng)開(kāi)始大幅向下，這種趨勢(shì)從7－8月的數(shù)據(jù)來(lái)看還將持續(xù)，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)資金供給增幅會(huì)接近0甚至達(dá)到負(fù)水平。

房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要來(lái)自于幾個(gè)方面：首先是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請(qǐng)貸款帶來(lái)了困難。同時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向調(diào)整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次是銷(xiāo)售的下降。銷(xiāo)售的下降必然帶來(lái)預(yù)付款和定金數(shù)量的減少，同時(shí)按揭部分也進(jìn)一步減少，這一部分資金來(lái)源的減少完全是由需求下降所帶來(lái)的。

我們認(rèn)為，先有需求空缺，然后有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺，因此單純放松銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業(yè)資金供給，除了能夠增加土地儲(chǔ)備和商品房空置規(guī)模，減輕開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍的洗牌力度之外，無(wú)法扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)的頹勢(shì)，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求，市場(chǎng)調(diào)整有其內(nèi)在節(jié)奏和周期。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給仍會(huì)進(jìn)一步收緊。

圖九：房地產(chǎn)資金來(lái)源總計(jì)和增長(zhǎng)率

（二）房地產(chǎn)資金支出分析

開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)資金支出的主要部分，大概占房地產(chǎn)商總支出的70%—80%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)字來(lái)看，2008年1、2季度開(kāi)發(fā)投資依然呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金投入速度并沒(méi)有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產(chǎn)商資金緊缺的主要原因。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從分類(lèi)的情況看，住宅投資依舊是主導(dǎo)，始終占據(jù)70%以上的投資比例。這個(gè)比例和去年同期基本持平。住宅類(lèi)投資的增幅基本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同步，2007—2008始終保持著30%以上的增長(zhǎng)幅度。

圖十：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和投資增長(zhǎng)率

房地產(chǎn)商的第二大資金支出是土地購(gòu)置，2003年以來(lái)，國(guó)內(nèi)土地的供給量基本穩(wěn)定，在每年4億平方米的水平波動(dòng)，差距不是太大。然而，土地價(jià)格卻是年年上漲，哪怕是根據(jù)官方數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單推算，到2008年上半年，土地儲(chǔ)備規(guī)模也已超過(guò)億平米，樓面地價(jià)的購(gòu)置價(jià)格也已上升到1100元/平方米以上。

圖十一：土地交易量和土地價(jià)格指數(shù)

2007年，房地產(chǎn)商購(gòu)買(mǎi)土地的投入已經(jīng)超過(guò)4000億元，2008年上半年則超過(guò)了2100億元。

另外，商業(yè)銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產(chǎn)商的重要成本之一。從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，有75%的資產(chǎn)來(lái)自于負(fù)債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項(xiàng)。下表顯示了開(kāi)發(fā)商的貸款本息償還壓力。

圖十二：房地產(chǎn)商貸款應(yīng)付本金和利息

最后，房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大的背景下，稅收支出的金額也越來(lái)越大，到2007年稅收支出已經(jīng)接近2500億元。

圖十三：房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)

綜上所述，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購(gòu)置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費(fèi)等幾個(gè)方面。2007年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個(gè)頂峰，從2008年上半年的情況來(lái)看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中。

（三）房地產(chǎn)資金缺口歷史分析

從房地產(chǎn)資金流出的情況看，從宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，2003—2007年，開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金流出的比例最高，5年基本穩(wěn)定在68%—69%，貸款本金償還所占比例一般在16%—18%，購(gòu)買(mǎi)土地資金占比約11%—，稅收所占比重較小。但這并不一定符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，至少?gòu)奈⒂^上運(yùn)用上市公司的樣本試算時(shí)并非如此。

從房地產(chǎn)資金流入的情況看，2003—2007年，開(kāi)發(fā)貸款的占比一般在20%左右，而自籌資金的占比在30%—33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預(yù)付款，個(gè)人按揭貸款和土地轉(zhuǎn)讓收益，占比達(dá)到46%—50%，其中的定金和預(yù)付款占比達(dá)到30%—40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入情況。外資所占的比重一直都比較小。

表一：房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況分析

2003—2007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口情況尚不明顯，2007在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度極好的房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給甚至大于需求，2006年資金基本處于平衡狀態(tài)，而2003—2005年的資金略有供給缺口，全行業(yè)的資金供求局面一直偏緊。

圖十四：房地產(chǎn)商資金缺口情況

從2003—2007年的情況來(lái)看，2007年是房地產(chǎn)企業(yè)資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)極度繁榮的條件下，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的銷(xiāo)售收入的大幅度增加，為房地產(chǎn)商帶來(lái)了大量的資金流入，2007年也是房地產(chǎn)行業(yè)少有的出現(xiàn)較為明顯的正現(xiàn)金流的年份。

三．房地產(chǎn)資金缺口預(yù)測(cè)及分析

（一）2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)和資金缺口計(jì)算

2007年對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是非常特殊的一年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼1992到1996年之后，經(jīng)歷了第二次連續(xù)五年GDP增速超過(guò)10％的高速增長(zhǎng)周期，并達(dá)到了經(jīng)濟(jì)景氣的顛峰。2007年10月16日，上證指數(shù)達(dá)到6100點(diǎn)以上的歷史新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)則在稍早于此也達(dá)到了景氣頂點(diǎn)，需求膨脹的同時(shí)伴隨房?jī)r(jià)高漲，房地產(chǎn)商更是以一種前所未有的樂(lè)觀情緒囤積土地，以求未來(lái)更加迅速地?cái)U(kuò)張和發(fā)展。

此后，市場(chǎng)迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計(jì)。首先是股票市場(chǎng)開(kāi)始大幅度下跌，從6000點(diǎn)跌至4000點(diǎn)，又從4000點(diǎn)向2000點(diǎn)而去。全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也大體從2008年開(kāi)始了，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開(kāi)始提高，房?jī)r(jià)也明顯松動(dòng)。景氣下行、信貸緊縮、銷(xiāo)售遲緩、土地儲(chǔ)備規(guī)模和在建設(shè)規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。但是在剛剛過(guò)去的2008年上半年，資金缺口實(shí)際上并不十分嚴(yán)重，僅約528億左右，問(wèn)題剛剛浮現(xiàn)。

表二：2008年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口情況（單位:億元）

我們計(jì)算2008年上半年的資金缺口在億元，缺口較小。真正的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂(lè)觀，原因在于2008年第一第二季度，房?jī)r(jià)尚能處于上漲的時(shí)期，銷(xiāo)售雖然有回落但銷(xiāo)售利潤(rùn)率的回落還不是特別顯著。上半年國(guó)內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達(dá)到了去年全年貸款數(shù)的將近60%。這種情況在今年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。下半年房?jī)r(jià)的下跌和銷(xiāo)售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的。

（二）2008年房地產(chǎn)資金缺口計(jì)算

2008年，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期主要在以下幾個(gè)方面：（1）銷(xiāo)售量額下降，如此強(qiáng)烈的觀望情緒必然造成2008年的銷(xiāo)售量較2007年有所下降；（2）是房?jī)r(jià)的下降，房?jī)r(jià)撐不過(guò)第三季度，2008年房?jī)r(jià)的調(diào)整勢(shì)在必行；（3）瘋狂的購(gòu)地行為停止，購(gòu)地支出將出現(xiàn)下降；（4）開(kāi)發(fā)商將減緩?fù)顿Y開(kāi)發(fā)增速；（5）緊縮的貨幣政策在2008年不會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。盡管近期出現(xiàn)了降息和降低法定準(zhǔn)備金率的變化，這種調(diào)整主要是針對(duì)通貨膨脹的回落、對(duì)經(jīng)濟(jì)增速滑坡的憂慮、以及美國(guó)次貸危機(jī)不斷蔓延著三大因素作出的調(diào)整，我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)信貸會(huì)有明顯松動(dòng)。

在以上預(yù)期之下，我們對(duì)2008年的資金缺口情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)果如下：表三：2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位:億元）

假設(shè)條件：

（1）08年開(kāi)發(fā)投資額增速0%（08年上半年增速33%，全年將進(jìn)行全面下調(diào)）；

（2）08年土地出讓金同比下降10%（08年上半年購(gòu)買(mǎi)土地增速明顯減緩，上半年同比增長(zhǎng)，但下半年資金鏈趨緊給予同比下降10%的評(píng)定）；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3—5年期，08年償還03—05年貸款；

（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）；

（6）國(guó)內(nèi)貸款全年同比持平（貨幣政策要求）；

（7）08年商品房銷(xiāo)售面積下降20%（一季度商品房銷(xiāo)售額面積同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，預(yù)計(jì)三四季度這種下跌情況還將持續(xù)，給予全年20%下降的預(yù)計(jì)）；

（8）08年房?jī)r(jià)下跌10%（一二季度房?jī)r(jià)暫時(shí)沒(méi)有出現(xiàn)下跌，但7月市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，08年出現(xiàn)10%的房?jī)r(jià)下跌是可以預(yù)期的）。

（9）利用外資情況上下半年持平。

（10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變

表四：2007年參考數(shù)據(jù)（單位：億元）

如此看來(lái)，在進(jìn)入今年第四季度之后，房地產(chǎn)景氣將繼續(xù)下滑，資金壓力的不斷增加和銷(xiāo)售節(jié)奏難有起色將迫使越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入到公開(kāi)降價(jià)的行列中來(lái)。

（三）2008年房地產(chǎn)資金缺口敏感性分析

一、資金缺口對(duì)自籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位:億元）

結(jié)論：房地產(chǎn)資金缺口對(duì)自有資金具有較強(qiáng)的敏感性，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商提高資籌資金的比例有助于緩解資金缺口，是房地產(chǎn)企業(yè)解決資金缺口問(wèn)題的重要方法。

二、資金缺口對(duì)2008年開(kāi)發(fā)投資額增幅的敏感性（單位:億元）

結(jié)論:資金缺口對(duì)開(kāi)發(fā)投資額增幅的敏感性較高，開(kāi)發(fā)投資額決定了房地產(chǎn)企業(yè)支出的絕大部分，如果未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對(duì)資金緊缺的現(xiàn)象，減少開(kāi)發(fā)投資是最直接的減少資金缺口的方法。

三、資金缺口對(duì)國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性分析（單位：億元）

結(jié)論:從上表我們可以看出，資金缺口對(duì)新增國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性相對(duì)較弱。但是，如果央行放松銀根，還是在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況，但無(wú)助于行業(yè)景氣的恢復(fù)。

四、資金缺口對(duì)拿地支出的敏感性分析（單位：億元）

結(jié)論：資金缺口對(duì)拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，雖然地價(jià)近年來(lái)上漲及其迅猛，但地價(jià)占房地產(chǎn)總成本的比例11%左右，因此地價(jià)的變化敏感性相對(duì)較弱。

（四）2009年房地產(chǎn)資金缺口計(jì)算

對(duì)于2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向蕭條，進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的深度調(diào)整期，在2009年全年行業(yè)沒(méi)有復(fù)蘇勢(shì)頭；其二是短期調(diào)整，在經(jīng)歷一年多時(shí)間的調(diào)整以后，到2009年底出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新走上較為強(qiáng)勁的發(fā)展軌道。我們目前認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性明顯大于短期調(diào)整的可能性。

決定2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素有兩個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策因素。如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走弱，同時(shí)緊縮的政策不變，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)達(dá)幾年的調(diào)整階段，行業(yè)衰退在所難免；如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠迅速走強(qiáng)，國(guó)家同時(shí)放松銀根，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能經(jīng)歷一個(gè)較短的調(diào)整過(guò)程，2009年底有望走出低谷。在這種預(yù)期之下，我們對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)資金缺口分兩種情況進(jìn)行預(yù)測(cè)：長(zhǎng)期調(diào)整情況和短暫調(diào)整情況。

可能性1：中期調(diào)整、資金缺口近萬(wàn)億。

如果2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)中期期調(diào)整的情況，我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)如下：銷(xiāo)售量進(jìn)一步萎縮，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，房地產(chǎn)投資迅速減弱，購(gòu)買(mǎi)土地持續(xù)減少。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入衰退階段。

表五：2009年房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位:億元）

假設(shè)條件：

（1）09年開(kāi)發(fā)投資額增速下降20%；

（2）09年土地出讓金同比下降20%；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3—5年期，09年償還04—06年貸款；

（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）；

（6）國(guó)內(nèi)貸款全年同比下降20%；

（7）09年商品房銷(xiāo)售面積下降20%，；

（8）09年房?jī)r(jià)下跌20%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變

可能性2：短期調(diào)整，資金缺口近5千億

如果2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短期調(diào)整的情況，我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)如下：銷(xiāo)售量萎縮后年底出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)小幅下跌后反彈，房地產(chǎn)投資反彈，購(gòu)買(mǎi)土地持平。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在09年的短期調(diào)整后，在第四季度開(kāi)始出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的勢(shì)頭。

表六：2009年房地產(chǎn)行業(yè)短期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位:億元）

假設(shè)條件：

（1）09年開(kāi)發(fā)投資額增速和08年持平；

（2）09年土地出讓金同比下降10%；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3—5年期，09年償還04—06年貸款；

（4）稅收支出同比下降5%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）；

（6）國(guó)內(nèi)貸款和上一年保持一致；

（7）09年商品房銷(xiāo)售面積上升5%，；

（8）09年房?jī)r(jià)上升5%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變

我們傾向于認(rèn)為，在短期調(diào)整和中期調(diào)整兩種可能性當(dāng)中，出現(xiàn)中期調(diào)整的可能性更大。理由如下：

1、宏觀景氣下行不支持行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，目前景氣下行具有國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期的“雙重疊加效應(yīng)”。從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，2003－2007年間，我國(guó)連續(xù)5年GDP增速高于10％，并且通貨膨脹情況大致良好，這是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)最好的增長(zhǎng)周期，2008年僅僅是景氣下行的第一年，這次下行經(jīng)濟(jì)下行周期可能較之1992－1996年之后的調(diào)整過(guò)程更為漫長(zhǎng)。從國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，以美國(guó)次貸危機(jī)為特征的全球金融動(dòng)蕩，較之1997年的東亞區(qū)域金融危機(jī)的廣度，深度要嚴(yán)重得多，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊也比東亞危機(jī)更為嚴(yán)峻，這種內(nèi)外部景氣周期的雙雙下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不太可能在2009年領(lǐng)先于其他行業(yè)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。

2、目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇并不單純是資金供求缺口問(wèn)題，而是預(yù)期變壞。在這種預(yù)期變壞產(chǎn)生了“三重緊縮”效應(yīng)，第一重緊縮是消費(fèi)延遲，無(wú)論是投資型還是自用型購(gòu)房者均持貨幣待購(gòu)，這種觀望本身就是一個(gè)不斷惡化預(yù)期的自我循環(huán)。今年年初以來(lái)按貸款拒絕率沒(méi)有上升，但申請(qǐng)件數(shù)的停滯就充分反應(yīng)了這種觀望情緒。第二重緊縮是，即便商業(yè)銀行意識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度收緊貸款可能會(huì)使得行業(yè)調(diào)整更加雪上加霜，從銀行整體決策來(lái)看，適當(dāng)維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持是必要和理性的，但從單個(gè)銀行的決策來(lái)看，率先收緊開(kāi)發(fā)貸款就成為“囚徒困境”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開(kāi)發(fā)貸款，就把房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了尚未收緊房貸的銀行。第三重緊縮是，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項(xiàng)目利潤(rùn)率，但有助于其規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在銷(xiāo)售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨在建項(xiàng)目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲(chǔ)備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場(chǎng)觀望幾乎等同于開(kāi)發(fā)商失去了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最主要的手段。上述三重緊縮，均不是通過(guò)簡(jiǎn)單放松房地產(chǎn)行業(yè)的信貸可以解決的。

3、房地產(chǎn)行業(yè)的中期調(diào)整，反過(guò)來(lái)又可能加深了宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣下行，并使銀行業(yè)資產(chǎn)不良率面臨反彈壓力。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也可能?chē)?yán)重惡化我國(guó)中低收入階層的就業(yè)狀況。下表給出了目前商業(yè)銀行貸款的行業(yè)分布情況。

表七：主要商業(yè)銀行的貸款行業(yè)結(jié)構(gòu)

從總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整，可能給我國(guó)商業(yè)銀行帶來(lái)的不良貸款是萬(wàn)億級(jí)的，但是現(xiàn)在尚難以判定貸款損失的嚴(yán)重程度。

4、外資難以充當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金供給者，主要的理由如下：第一，迄今為止外資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始終不是主角，在我們2006年所做的《外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的渠道及規(guī)模估測(cè)報(bào)告》中，指出外資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、購(gòu)買(mǎi)和租賃市場(chǎng)上，除高端寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)之外，外資的份額估計(jì)未超過(guò)20％，在央行和外匯管理部門(mén)收緊外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道之后，目前外資進(jìn)入該行業(yè)更為困難。第二，次貸危機(jī)在美國(guó)國(guó)內(nèi)和全球范圍內(nèi)的蔓延遠(yuǎn)未結(jié)束，全球金融動(dòng)蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機(jī)構(gòu)迅速?gòu)牧鲃?dòng)性過(guò)剩轉(zhuǎn)向流動(dòng)性緊縮，目前已經(jīng)出現(xiàn)從新興市場(chǎng)撤資的初步跡象，估計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，中國(guó)的外貿(mào)順差以及利用外資FDI均將呈現(xiàn)較為明顯的下滑。因此這輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整不太可能伴隨外資蜂擁而入“抄底”的現(xiàn)象。

5、針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張性調(diào)控政策，例如增值稅轉(zhuǎn)型、溫和放松信貸、積極靈活的財(cái)政政策等等均不足以使得房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升。相對(duì)而言，地方政府在地價(jià)款支付、地方稅費(fèi)征收方面可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較為寬容，即便如此，行業(yè)調(diào)整仍然難以避免。

四．房地產(chǎn)上市公司分析

（一）上市企業(yè)總體凈利潤(rùn)分析

2003—2007年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的營(yíng)業(yè)總收入以及營(yíng)業(yè)總成本都逐年遞增，其中收入的增長(zhǎng)幅度大于成本的增長(zhǎng)幅度，尤其在06和07年兩年上市企業(yè)凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。然而，情況從2008年開(kāi)始有所改變，隨著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的下降，凈利潤(rùn)也在被壓薄。從上市公司的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年難以實(shí)現(xiàn)像2007年一樣的凈利潤(rùn)高速增長(zhǎng)的局面。

圖十五：房地產(chǎn)上市企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入和總成本情況

2008年第一和第二季度凈利潤(rùn)之和只占2007年凈利潤(rùn)的43%，即使下半年凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度與上半年持平，那么08年凈利潤(rùn)也要比2007年要低億，況且房地產(chǎn)企業(yè)2008年下半年所面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，凈利潤(rùn)可能在下半年較下半年有所下滑?？傮w而言，房地產(chǎn)上市公司2008的盈利情勢(shì)并不容樂(lè)觀。

圖十六：房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤(rùn)情況和增長(zhǎng)率

（二）房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流分析

從上市企業(yè)的現(xiàn)金流情況來(lái)看，凈現(xiàn)金流與07年相比已經(jīng)明顯減少。在08年第二季度比第一季度下降80億元，而且可以看出，第二季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)為負(fù)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的情況如下圖所示：

圖十七：房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流情況

凈現(xiàn)金流的是由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流與融資及投資活動(dòng)現(xiàn)金流相加總得到的。凈現(xiàn)金流為負(fù)，也是由這幾方面原因造成的：

第一，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流情況，許多購(gòu)房者由于房?jī)r(jià)過(guò)高而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，企業(yè)銷(xiāo)售情況嚴(yán)重受阻，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流在08年1、2季度出現(xiàn)了明顯減少的現(xiàn)象。

第二，企業(yè)的投資活動(dòng)在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投資活動(dòng)現(xiàn)金流就已經(jīng)超過(guò)了2006年全年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流。投資活動(dòng)的活躍，以及資金成本的上升給現(xiàn)金流狀況帶來(lái)了較大的負(fù)面影響。

第三，上市企業(yè)的融資活動(dòng)所帶來(lái)現(xiàn)金流與股市狀況高度相關(guān)。我們可以看出，在市場(chǎng)高漲的2007年，企業(yè)融資活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金流高達(dá)1064億元，而現(xiàn)在我們面臨著資本市場(chǎng)低迷，因此融資比較困難，第一季度融資活動(dòng)的現(xiàn)金流為億元，第二季度比第一季度融資減少億元，為億元，還不到07年融資現(xiàn)金流的10%。

圖十八：房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流情況

從凈現(xiàn)金流的情況看，2003—2005年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流相對(duì)平衡，而2006年和2007年房地產(chǎn)企業(yè)在房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈推動(dòng)下，現(xiàn)金流情況良好，出現(xiàn)了較大規(guī)模的正現(xiàn)金流，特別是2007年，這種情況到達(dá)了一個(gè)頂峰。到了2008年第二季度，房地產(chǎn)企業(yè)的凈現(xiàn)金流出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，在下半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流負(fù)值會(huì)繼續(xù)增大，而籌資活動(dòng)依舊不活躍的情況下，預(yù)計(jì)2008年全年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流為負(fù)，隨著時(shí)間的推移，2008年下半年資金緊張狀況比上半年嚴(yán)峻，而2009年則比2008年嚴(yán)峻。

學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文第四篇xx市人民政府：

我校是一所公立全日制的事業(yè)單位，負(fù)責(zé)對(duì)社會(huì)主義新農(nóng)村新龍村五千三百多群眾的子女實(shí)施九年義務(wù)教育的神圣責(zé)任?，F(xiàn)有在校學(xué)生807人，教師29人。

10多年前，為了普及兩基，建起了一幢三層共1010平方米的教學(xué)大樓及580米長(zhǎng)的圍墻。由于各種客觀原因，學(xué)校的部分設(shè)施老化嚴(yán)重，如教學(xué)樓的窗戶(hù)老化腐爛、教學(xué)大樓經(jīng)市防雷檢測(cè)中心定為不合格、以及緊靠路邊的圍墻出現(xiàn)較大的裂縫和傾斜。所有這些，對(duì)師生和附近群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全造成了嚴(yán)重威脅。目前學(xué)校經(jīng)費(fèi)短缺，無(wú)力更新和維修?，F(xiàn)特向人民政府申請(qǐng)?jiān)o大樓裝上鋁合金窗、安裝避雷針和維修圍墻，所需資金約萬(wàn)元，懇請(qǐng)政府審批。（附件）

xx小學(xué)

學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文第五篇根據(jù)縣教育局通知精神，近期我校組織專(zhuān)人對(duì)近幾年債務(wù)化解、民生工程及專(zhuān)項(xiàng)等涉農(nóng)資金的使用情況進(jìn)行了認(rèn)真的自查，現(xiàn)將自查情況報(bào)告如下：

一、自查組織：

成立了由周鎖牢校長(zhǎng)任組長(zhǎng)、其他相關(guān)負(fù)責(zé)同志為成員的組織機(jī)構(gòu)，對(duì)學(xué)校近幾年所涉及資金作用情況進(jìn)行了逐一自查。

二、自查范圍

這次自查重點(diǎn)是檢查近幾年義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)的使用情況。(營(yíng)養(yǎng)餐實(shí)施情況、“一補(bǔ)”執(zhí)行落實(shí)情況、寄宿生聯(lián)動(dòng)補(bǔ)助的發(fā)放情況，學(xué)校專(zhuān)項(xiàng)資金使用情況及債務(wù)化解情況)。

三、自查內(nèi)容

(一)專(zhuān)項(xiàng)資金使用情況

1、營(yíng)養(yǎng)餐實(shí)施情況：

（1）、享受營(yíng)養(yǎng)餐學(xué)生：每一位在校生。

（2）、營(yíng)養(yǎng)餐供應(yīng)每周5餐，學(xué)校食堂管理人員專(zhuān)人負(fù)責(zé)配餐。

（3）、營(yíng)養(yǎng)餐資金管理規(guī)范，臺(tái)帳登記清楚規(guī)范。

2、“一補(bǔ)”執(zhí)行落實(shí)情況：

（1）、按教育局文件認(rèn)真評(píng)議學(xué)生貧困生，并將其名單進(jìn)行公示。

（2）、所撥專(zhuān)項(xiàng)資金按時(shí)足量發(fā)放到每一位貧困生生手中，并將發(fā)放照片留檔備查。

3、寄宿生聯(lián)動(dòng)補(bǔ)助的發(fā)放情況：

（1）、落實(shí)每學(xué)期住宿生人數(shù)，并及時(shí)建檔成冊(cè)上報(bào)。

（2）、凡住宿學(xué)生均享受寄宿生聯(lián)動(dòng)補(bǔ)助，每學(xué)期均及時(shí)公示補(bǔ)助名單、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)放補(bǔ)助資金，并將發(fā)放名冊(cè)留檔備查。

4、危房改建資金使用情況：

（1）、為保師生安全，學(xué)校組織專(zhuān)人定期對(duì)學(xué)校校舍安全情況進(jìn)行排查；

（2）、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，并組織人員及時(shí)維修。

（3）、危房改建申請(qǐng)上報(bào)獲批后通過(guò)招標(biāo)的方式對(duì)危房進(jìn)行改建，并由專(zhuān)人負(fù)責(zé)監(jiān)管工程進(jìn)度及施工質(zhì)量。

（4）、危房改建所涉及資金均有正式發(fā)票，其上備注有使用用途，負(fù)責(zé)人簽字，并將有賬目明細(xì)表、資金支出情況進(jìn)行公示。

（二）債務(wù)化解：

近幾年，我校利用現(xiàn)有資金對(duì)前期債務(wù)進(jìn)行化解，共化解債務(wù)xx元，杜絕了“一邊清理老債、一邊產(chǎn)生新債”的現(xiàn)象。

（三）其他檢查

檢查中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)收費(fèi)住宿生費(fèi)、借讀費(fèi)，代收費(fèi)、服務(wù)性收費(fèi)，教師沒(méi)有違規(guī)訂教輔資料并從中牟利和違規(guī)補(bǔ)課收費(fèi)情況。

經(jīng)自查，學(xué)校沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象，重大事項(xiàng)資金使用情況能夠及時(shí)公布、公開(kāi)，做到了透明、陽(yáng)光。我校將一如既往貫徹履行上級(jí)精神，照章辦事。

學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文第六篇按照永財(cái)績(jī)(20xx)3號(hào)文件的要求，我校對(duì)20xx年市財(cái)務(wù)部門(mén)下?lián)艿呢?cái)政扶持學(xué)校專(zhuān)項(xiàng)資金的使用情況和達(dá)到的效果進(jìn)行了認(rèn)真的自查，現(xiàn)將自查情況報(bào)告如下：

一、基本情況

(一)、獲得專(zhuān)項(xiàng)資金扶持基本情況

為了保障學(xué)校事業(yè)發(fā)展的需要，20xx年財(cái)政安排專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)萬(wàn)元，具體項(xiàng)目情況如下;

A:運(yùn)動(dòng)員訓(xùn)練伙食補(bǔ)助專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)90萬(wàn)元。B:舉重、游泳基地配套經(jīng)費(fèi)30萬(wàn)元。C:義務(wù)教育保障經(jīng)費(fèi)萬(wàn)元，用于開(kāi)展九年義務(wù)教育。

(二)、各項(xiàng)目資金使用情況

1、運(yùn)動(dòng)員訓(xùn)練伙食補(bǔ)助專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)90萬(wàn)元。為保證運(yùn)動(dòng)員、教練員訓(xùn)練營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充的需要，為國(guó)家培養(yǎng)更多、更好的競(jìng)技體育后備人才，為國(guó)家爭(zhēng)光，為永州爭(zhēng)光。根據(jù)湘體字[2005]6號(hào)文件規(guī)定，我?，F(xiàn)有在訓(xùn)運(yùn)動(dòng)員280人，帶訓(xùn)教練員20人，按每人每天10元伙食標(biāo)準(zhǔn)，全年按300個(gè)實(shí)訓(xùn)日計(jì)算，年需經(jīng)費(fèi)90萬(wàn)元，財(cái)政實(shí)際安排經(jīng)費(fèi)80萬(wàn)元，學(xué)校實(shí)際支出143萬(wàn)元，有力的保障了運(yùn)動(dòng)員訓(xùn)練營(yíng)養(yǎng)的補(bǔ)充，為提高訓(xùn)練成績(jī)打下了基礎(chǔ)。

2、舉重、游泳基地配套經(jīng)費(fèi)30萬(wàn)元。根據(jù)湖南省體育后備人才培養(yǎng)條例的有關(guān)規(guī)定，按照1:1配備的政策，為我市培養(yǎng)更多合格的競(jìng)技體育后備人才，財(cái)政實(shí)際安排經(jīng)費(fèi)30萬(wàn)元，學(xué)校實(shí)際支出37萬(wàn)元。

3、義務(wù)教育保障經(jīng)費(fèi)萬(wàn)元，用于開(kāi)展九年義務(wù)教育所需的書(shū)籍、水電等支出，學(xué)校實(shí)際支出萬(wàn)元經(jīng)費(fèi)全部拔付到賬。專(zhuān)項(xiàng)資金綜合使用情況及績(jī)效評(píng)估主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，按時(shí)足額到位。未出現(xiàn)截留、擠占、挪用等現(xiàn)象。

2、經(jīng)費(fèi)到達(dá)后，我校制定了資金使用方案，嚴(yán)格按項(xiàng)目計(jì)劃和規(guī)定用途專(zhuān)款專(zhuān)用;建立健全會(huì)計(jì)核算制度，專(zhuān)項(xiàng)核算財(cái)政扶持學(xué)校發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金的使用情況。

3、我校定期向主管部門(mén)匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展與專(zhuān)項(xiàng)資金核算使用情況。項(xiàng)目按照序時(shí)進(jìn)度進(jìn)行，自籌資金已經(jīng)基本到位，未出現(xiàn)項(xiàng)目滯后情況。

4、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)主要用于彌補(bǔ)運(yùn)動(dòng)員訓(xùn)練伙食補(bǔ)助和參加各級(jí)各類(lèi)比賽以及保障運(yùn)動(dòng)員的書(shū)籍課本和水電支付等。

5、所有申報(bào)項(xiàng)目的實(shí)施都已按照預(yù)定目標(biāo)快速、高效組織實(shí)施并取得較好的效益。

二、存在的問(wèn)題和建議

1、財(cái)務(wù)管理人員專(zhuān)款專(zhuān)用意識(shí)不強(qiáng)，認(rèn)為都是財(cái)政預(yù)算安排撥付的資金，只要沒(méi)揣進(jìn)個(gè)人腰包，為單位工作怎么使用都行。導(dǎo)致對(duì)專(zhuān)項(xiàng)資金實(shí)行單獨(dú)核算的`過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)與經(jīng)常性經(jīng)費(fèi)存在混合使用的現(xiàn)象發(fā)生。

2、財(cái)務(wù)經(jīng)辦人員缺少控制意識(shí)，對(duì)于專(zhuān)項(xiàng)資金的使用只是數(shù)字上的簡(jiǎn)單匯總，而沒(méi)有從財(cái)務(wù)角度加以分析和運(yùn)用，特別是缺乏對(duì)資金使用情況的綜合評(píng)價(jià)，沒(méi)有通過(guò)費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)資金支出控制，對(duì)資金使用結(jié)余或者超支的具體原因做出科學(xué)、合理的分析。

學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文第七篇管委會(huì)：

中心學(xué)校自x年遷入新校區(qū)以來(lái)，辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大，學(xué)生數(shù)不斷增加，至x年秋季開(kāi)學(xué)，學(xué)校教學(xué)班已達(dá)到21個(gè)，學(xué)生數(shù)1150人，教職工近70人，已順利完成從小學(xué)到九年一貫制學(xué)校的過(guò)渡。

但學(xué)?？焖侔l(fā)展的同時(shí)也面臨一些困難：

一、學(xué)校各項(xiàng)配套設(shè)施還不夠完善，如各學(xué)科實(shí)驗(yàn)室、電教室、會(huì)議室的建設(shè);

二、宿舍樓及食堂的投入使用使學(xué)校水電費(fèi)方面的開(kāi)支激增;

三、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所還不夠完備，各種運(yùn)動(dòng)健身器材配備還不夠齊全;

四、教學(xué)樓是在原美術(shù)學(xué)?；A(chǔ)上建立，所以教室的結(jié)構(gòu)不適合中小學(xué)使用，需要進(jìn)行適當(dāng)改造，同時(shí)教學(xué)樓房頂出現(xiàn)滲水情況、地面、電路、下水管道等也相繼出現(xiàn)問(wèn)題，需要修繕;

五、教師辦公條件還比較簡(jiǎn)陋，急需改善。

以上困難僅依靠教育局撥義保經(jīng)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法解決，為保

證學(xué)校教學(xué)工作的正常進(jìn)行和學(xué)?？焖侔l(fā)展，現(xiàn)特申請(qǐng)管委會(huì)下?lián)躼年度教育經(jīng)費(fèi)十五萬(wàn)元，以解決學(xué)校困難。

特此報(bào)告，請(qǐng)予批示。

中心學(xué)校

x年10月9日

學(xué)校資金緊缺情況報(bào)告范文第八篇尊敬的領(lǐng)導(dǎo)和老師

自本學(xué)期開(kāi)學(xué)以來(lái)，為了迎接我校百年校慶，我院各個(gè)社團(tuán)都十分積極的舉行了一系列的活動(dòng)，活動(dòng)不僅豐富了同學(xué)們的課余生活，鍛煉了同學(xué)們各方面的能力，同時(shí)還為我院迎接百年校慶添上了靚麗的顏色。

舉辦好的活動(dòng)，需要有好的創(chuàng)意，好的策劃，好的宣傳，也需要有一定經(jīng)費(fèi)上的支持。但在活動(dòng)過(guò)程中，我們逐漸發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。

1、現(xiàn)狀

社團(tuán)舉辦活動(dòng)的開(kāi)銷(xiāo)均來(lái)源于新生入會(huì)時(shí)繳納的會(huì)費(fèi)(10元/人)，每個(gè)協(xié)會(huì)一年能收取的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)大概為二三百元，其中社團(tuán)部收取30%用于資金調(diào)動(dòng)，即：將舉辦活動(dòng)較少的社團(tuán)的部分資金撥給舉辦活動(dòng)較積極的社團(tuán)，使這些社團(tuán)能有充裕的資金支持，讓他們的活動(dòng)能達(dá)到預(yù)期甚至更佳效果。

今年社團(tuán)部共收取調(diào)動(dòng)資金490元，而大部分社團(tuán)收取的會(huì)費(fèi)在上學(xué)期的活動(dòng)中已基本告罄，現(xiàn)階段活動(dòng)開(kāi)銷(xiāo)來(lái)源于這部分調(diào)動(dòng)資金。開(kāi)學(xué)以來(lái)的手工藝品大賽，古韻文學(xué)知識(shí)競(jìng)賽已花去了335元，即將舉辦的英語(yǔ)演講比賽預(yù)計(jì)花費(fèi)一百五十余元。社團(tuán)部的調(diào)動(dòng)資金也將所剩無(wú)幾。

2、以往情況

往年，社團(tuán)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)部分是由外聯(lián)社拉贊助而獲得，但20xx年外聯(lián)社并入學(xué)生會(huì)成為外聯(lián)部，主要為學(xué)生會(huì)舉辦的各大型活動(dòng)提供資金支持，而為社團(tuán)這邊所能提供的贊助就打了折扣。

去年組織的活動(dòng)并不是特別多，有些活動(dòng)是同學(xué)生會(huì)部門(mén)合辦的，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由學(xué)生會(huì)負(fù)責(zé)，所以在資金這方面沒(méi)有出現(xiàn)什么明顯問(wèn)題。

今年是特殊的一年，是我們母校百歲誕辰的一年，校社聯(lián)的會(huì)議上多次表達(dá)了學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)對(duì)社團(tuán)的重視，同時(shí)也希望各社團(tuán)能夠xxx給力xxx，百團(tuán)獻(xiàn)禮，為百年校慶添彩。所以我相信，如果我院各社團(tuán)能夠xxx給力xxx發(fā)展，那么生命科學(xué)學(xué)院的旗號(hào)也會(huì)更加響亮。

我相信，這并不是一個(gè)短期的問(wèn)題，如果社團(tuán)想要發(fā)展壯大，經(jīng)費(fèi)問(wèn)題將長(zhǎng)期存在

3、如果解決社團(tuán)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)問(wèn)題

關(guān)于這一問(wèn)題，我與社團(tuán)部成員及各社團(tuán)會(huì)長(zhǎng)集思廣益，最終討論結(jié)果按可行性排列如下：

1)社團(tuán)部根據(jù)各社團(tuán)往年舉辦活動(dòng)的情況，做出預(yù)算，并在9月份申請(qǐng)?jiān)恨k老師下?lián)鼙灸甓然顒?dòng)資金至團(tuán)委。各社團(tuán)舉辦活動(dòng)時(shí)，再由社團(tuán)部向團(tuán)委申請(qǐng)使用這部分資金。

2)與學(xué)生會(huì)外聯(lián)部結(jié)合，活動(dòng)前由外聯(lián)部拉取贊助，用于活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。但考慮到外聯(lián)部同時(shí)還要為學(xué)生會(huì)各活動(dòng)拉贊助，以及現(xiàn)在拉贊助的成功幾率，可能會(huì)耽擱活動(dòng)的進(jìn)行，并且在各社團(tuán)之間資金分配方面也可能出現(xiàn)問(wèn)題。

3)社團(tuán)自己組建外聯(lián)小組，活動(dòng)前爭(zhēng)取贊助?？梢哉?qǐng)外聯(lián)部做些經(jīng)