宜賓市商品房買賣合同范本

宜賓市商品房買賣合同范本第1篇宜賓市商品房買賣合同范本第1篇案例十：董淑華、廣安市華富榮新置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛

【爭議焦點】

買受人能否主張未辦理過戶登記的抵債房屋不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)？（2020）川民申6625號

【案情概述】

【再審裁判要旨】

董淑華與廣安榮新公司簽訂商品房買賣合同的真實意思是以房抵債，簽訂商品房買賣合同系以房抵債的履行方式。雙方簽訂商品房買賣合同后未發(fā)生案涉房屋的實際交付，也未完成該不動產(chǎn)的權屬登記，案涉房屋并未發(fā)生物權變動。因廣安榮新公司已被法院宣告破產(chǎn)，故本案應當適用債務人破產(chǎn)的相關法律規(guī)定進行審查。案涉房屋屬于廣安榮新公司的財產(chǎn)，對董淑華主張廣安榮新公司交付案涉房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的請求不予支持。

【律師建議】

以房抵債是債務清償?shù)某Ｒ姺绞剑m然為此簽訂的商品房買賣合同有效，但案涉房屋物權尚未發(fā)生變更，且主流觀點認為以房抵債受讓人不適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條之規(guī)定。在開發(fā)商進入破產(chǎn)程序后，買受人亦不享有優(yōu)先于普通債權的受償權利。對于買受人而言，在達成以房抵債協(xié)議后，應積極辦理房屋過戶手續(xù)，實現(xiàn)物權轉移。對于進入破產(chǎn)程序的開發(fā)商而言，管理人可將未辦理過戶登記的此類抵債房屋納入破產(chǎn)財產(chǎn)范圍。

宜賓市商品房買賣合同范本第2篇案例三：秦麗容、任進與成都宇航資產(chǎn)管理有限公司商品房預售合同糾紛

【爭議焦點】

房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題，是否能一律要求重作？（2021）川民申3632號

【案情簡介】

2015年10月11日，秦麗容、任進與成都宇航資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱宇航公司）簽訂《商品房買賣合同（預售）》，約定秦麗容、任進購買宇航公司房屋，防滲漏保修期限為5年。秦麗容、任進入住后，房屋窗戶存在滲漏水情況。宇航公司曾多次對案涉房屋的漏水、滲水情況進行維修，但未徹底解決滲漏水問題。秦麗容、任進請求法院判令宇航公司立即按原狀重做案涉房屋的全部窗戶。

【再審裁判要旨】

秦麗容、任進主張宇航公司對案涉房屋“按原狀重做全部窗戶”請求，因人民法院判決一方當事人承擔對滲漏的修復義務，系要求承擔義務一方當事人采取有效措施將涉案的滲漏問題徹底解決、避免涉案的滲漏問題再次出現(xiàn)，故承擔義務一方當事人既可以采取修理、更換等修復方式達到將涉案的滲漏問題徹底解決、避免涉案房屋的滲漏問題再次出現(xiàn)目的，也可以采取重作的方式達到目的。因此，原審法院判決宇航公司對案涉房屋滲漏水問題進行修復并無不當。

【律師建議】

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，應結合具體情況采取適宜方式予以解決，包括但不限于修理、更換、重作等。當發(fā)生質(zhì)量糾紛，對于開發(fā)商，首先需辨別質(zhì)量問題是否是買受人自身原因?qū)е乱约笆欠癯^保修期。對非因買受人所致且在保修期內(nèi)的質(zhì)量問題應及時采取適當措施。對于買受人，可參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條之規(guī)定，根據(jù)質(zhì)量問題的嚴重程度，采取解除合同、要求開發(fā)商賠償損失、承擔修復責任等措施。

案例四：四川省同匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、潘宇商品房預售合同糾紛

【爭議焦點】

房屋存在質(zhì)量問題，買受人能否拒絕接房并要求開發(fā)商承擔逾期交房違約金？（2021）川民申604號

【案情簡介】

2016年8月30日，潘宇與同匯房地產(chǎn)公司（以下簡稱同匯公司）簽訂《四川省商品房買賣合同》。2017年12月29日，該項目完成竣工驗收備案。2017年12月30日，同匯公司通知潘宇辦理交房手續(xù)，潘宇前往收房時認為該房屋未安裝污水提升設備，房屋存在質(zhì)量問題，故拒絕接房。同匯公司整改后，交房已經(jīng)逾期，潘宇起訴要求同匯公司承擔逾期交房違約金。

【再審裁判要旨】

盡管同匯公司提出房屋已竣工驗收合格，但由于案涉房屋存在嚴重影響居住使用的缺陷問題，案涉房屋尚不具備交房條件，應賦予購房人拒絕接收房屋的權利。同匯公司因房屋缺陷問題產(chǎn)生后續(xù)的整改維修行為，進而造成房屋延遲交付，應由同匯公司承擔延遲交付房屋的違約責任。

【律師建議】

當房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，對于開發(fā)商而言，應積極整改并在整改完畢后及時通知買受人。在本案中，同匯公司整改后未再通知潘宇收房。直至2019年12月11日的一審庭審中，同匯公司才主張污水提升設備已安裝完畢，故法院以2019年12月11日作為案涉房屋達到交房標準之日，公司的損失被擴大。對于買受人，在接房時可自行或聘請專業(yè)人員對房屋進行全面驗收，及時提出問題。若因整改而逾期交房，還可向開發(fā)商主張逾期交房違約金。

宜賓市商品房買賣合同范本第3篇案例八：宜賓市富華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、堯光強商品房預售合同糾紛

【爭議焦點】

登記制度改革能否作為逾期辦證的免責事由？（2021）川民申1701號

【案情概述】

2013年6月27日，堯光強、安振香與宜賓市富華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱富華公司）簽訂了《商品房買賣合同》，約定富華公司向堯光強、安振香出售案涉房屋，交房日期為2014年12月31日前。出賣人應在2016年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權屬證明，完成初始登記。此后，雖然富華公司按期交付了房屋，但其主張因不動產(chǎn)登記政策變化導致辦證不能。堯光強、安振香遂訴至法院，要求富華公司辦理初始登記、協(xié)助辦理轉移登記并承擔逾期辦證違約責任。

【再審裁判要旨】

富華公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在知曉國家即將實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策后，本應在合理時間內(nèi)依約辦理案涉房屋初始登記，但富華公司并未舉證證明其在宜賓市人民政府出臺《關于宜賓市翠屏區(qū)行政區(qū)劃范圍內(nèi)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關事項的通告》前遞交辦證資料，以及不動產(chǎn)權登記機關要求其重新準備辦證資料導致辦證時間過分延長，故不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策并非導致其辦證遲延的原因，本案不符合不可抗力的情形，富華公司提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策是不可抗力的理由不能成立。

【律師建議】

政策及法律法規(guī)的變動能否構成不可抗力不能一概而論，而應當結合具體情況具體分析，從不能預見、不能避免、不能克服三個要素進行考量。開發(fā)商和買受人可從制度變革時間和對履約的影響等角度出發(fā)，主張免除責任或要求對方承擔逾期辦證的責任。

宜賓市商品房買賣合同范本第4篇案例一：何光華、成都牽銀置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛

【爭議焦點】

買受人能否主張合同的裝修條款為無效格式條款？（2021）川民申3789號

【案情簡介】

2019年3月21日，成都牽銀置業(yè)有限公司（以下簡稱牽銀公司）與何光華簽訂商品房買賣合同，約定：何光華購買案涉房屋，裝修標準為元/㎡。同日，雙方還簽訂了合同補充協(xié)議及附件，對裝飾裝修及相關設備標準進行了明確約定。后來，何光華認為裝修價值低，主張商品房買賣合同及補充協(xié)議的裝修條款系無效格式條款。

【再審裁判要旨】

裝修的合同條款雖系由牽銀公司擬定并反復使用的格式條款，但該格式條款已經(jīng)向買受人何光華進行了說明、提示，且何光華已知曉和認可合同、補充協(xié)議的全部內(nèi)容，并且牽銀公司作為提供格式條款一方，在前述條款中并未免除其根據(jù)合同約定對房屋進行裝修的責任，也沒有加重購房人何光華的責任或排除其作為購房人購買帶裝修房屋的主要合同權利，故何光華主張裝修條款無效的理由不能成立。

【律師建議】

在商品房預售合同中，約定帶裝修交付房屋的情形十分普遍，裝修條款需要引起我們重視。民法典第四百九十六條和四百九十七條分別規(guī)定了可主張格式條款不成為合同內(nèi)容和格式條款無效的情形。作為買受人，應檢查合同中是否有排除/限制自己主要權利、不合理加重自己責任的條款以及注意出賣人是否盡到提示、說明義務。作為開發(fā)商，要合理設置條款內(nèi)容，履行提示與說明義務并留存證據(jù)。

案例二：楊晨、任藝敏與盛世瑞城置業(yè)公司商品房預售合同糾紛

【爭議焦點】

買受人能否要求開發(fā)商按照實際裝修價值賠償裝修差價？（2021）川民申3512號

【案情簡介】

2017年1月16日，盛世瑞城置業(yè)公司（以下簡稱瑞城公司）與楊晨、任藝敏簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，約定裝修水平是簡裝，裝修標準為0元/平方米。同時，雙方簽訂了《住宅豪華裝修交樓標準》對住宅室內(nèi)裝修和住宅配套設施予以了約定。交房時，楊晨、任藝敏認為，案涉房屋的裝修價格沒有樓盤宣傳資料中4740元/㎡的標準，瑞城公司應當賠償相應裝修差價損失。

【再審裁判要旨】

房屋價格并非清水房價和裝修價款的簡單相加，也非對房屋裝修中各單項用材及施工價值的簡單累計。開發(fā)商出售的帶裝修成品房，在不違反價格政策的前提下將裝修價包含在房屋總價款中一并作價，購房者作為買受人享有自主選擇權。本案中，雙方應當知曉案涉房屋系成品房，該總價款系雙方達成的合意成交價，應當整體看待，不應當單獨拆分。加之雙方簽訂的《商品房買賣合同補充協(xié)議》第15條以加黑加粗的方式約定，銷售資料及宣傳資料僅供購房參考，并不視為正式要約之內(nèi)容。楊晨、任藝敏提出房屋總價=房屋裝修價+清水房價，瑞城公司應以宣傳資料等購房參考資料所宣傳的裝修標準退還案涉房屋裝修差價的再審申請理由不成立。

【律師建議】

本案特殊性在于合同并沒有約定房屋的裝修價格為4740元/㎡，而是將房屋裝修包含入房屋總價一并作價，故裝修價與房屋總價無法簡單剝離。當發(fā)生類似糾紛時，開發(fā)商可主張銷售資料及宣傳資料不成為合同內(nèi)容，出賣人對此已經(jīng)作出明確說明，買受人亦進行了確認。買受人可不執(zhí)著于裝修價格，而從合同中已有的具體約定入手，提供證據(jù)證明房屋的實際裝修項目與合同約定不一致，主張開發(fā)商違約。

宜賓市商品房買賣合同范本第5篇案例五：成都民旺置業(yè)有限公司、羅靜商品房預售合同糾紛

【爭議焦點】

污染防治能否作為開發(fā)商逾期交房的免責事由？（2021）川民申2796號

【案情簡介】

羅靜等人與成都民旺置業(yè)有限公司（以下簡稱民旺公司）簽訂《商品房買賣合同》，約定民旺公司出售案涉商品房。合同約定交房時間為2018年12月30日。后民旺公司未按前述約定交付房屋。羅靜等人要求民旺公司支付逾期交房違約金，但民旺公司主張因大氣污染防治導致逾期，應當扣除相應天數(shù)。

【再審裁判要旨】

即使相關職能部門對建設工程的土石方作業(yè)等可能出現(xiàn)揚塵的行為進行限制，但并未要求停止房地產(chǎn)項目的建設施工，且大氣污染治理系長效機制，相關政策也并非2017年、2018年才開始實施，開發(fā)商在約定交房日期時應當對可能影響交房的政策性因素予以充分考慮，更何況對可能導致大氣污染的揚塵整治措施亦不屬于不可抗力范疇，不能成為民旺公司免責的理由。

【律師建議】

污染防治能否作為開發(fā)商逾期交房的免責事由，需要判斷其可否構成不可抗力，例如是否出現(xiàn)極端天氣、相關部門是否發(fā)布停工文件等。當出現(xiàn)類似糾紛時，對于買受人，可主張簽訂合同時開發(fā)商就應當根據(jù)當?shù)氐淖匀粭l件合理安排工期、合理預見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋，污染防治不屬于不可抗力。對開發(fā)商，若有政府要求停工的文件以及氣候異常的證據(jù)，可主張污染防治系不可抗力，將其作為逾期交房的免責事由。

案例六：李中云、薜白云與夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛

【爭議焦點】

新冠疫情能否作為開發(fā)商逾期交房的免責事由？（2021）川民申2810號

【案情簡介】

2018年6月25日，夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱錦泰公司）與李中云、薛白云簽訂《商品房買賣合同（預售）》。合同約定的房屋交付時間為2020年1月30日前。2020年1月24日，根據(jù)新冠疫情防控形勢，四川省啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件Ⅰ級應急響應。2020年3月25日，四川省將全省新冠疫情應急響應級別由II級調(diào)整為III級，全面恢復生產(chǎn)生活秩序。2020年4月25日，錦泰公司向李中云、薛白云交付案涉房屋。李中云、薛白云要求錦泰公司支付逾期交房違約金。

【再審裁判要旨】

根據(jù)新冠疫情防控形勢，四川省于2020年1月24日啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級應急響應，至2020年3月25日調(diào)整為三級應急響應，社會生產(chǎn)生活秩序才全面恢復。新冠肺炎疫情系突發(fā)的公共衛(wèi)生事件，是雙方在履行合同過程中不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，屬于不可抗力。故2020年1月24日至3月24日，錦泰公司不能辦理竣工驗收備案表為不可抗力所致，免除錦泰公司在此期間的違約責任。但扣除疫情影響時間后，錦泰公司仍存在逾期交付的事實，屬于違約行為，應當承擔相應的違約責任。

【律師建議】

新冠疫情能否作為開發(fā)商逾期交房的免責事由，不能一概而論，需要結合具體情況進行分析，考察逾期時間段以及疫情影響大小。

當發(fā)生糾紛時，開發(fā)商可主張新冠疫情屬于不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，直接影響了合同的履行進度，不承擔在此期間的違約責任。對于購房者，可主張疫情防控已進入常態(tài)化，開發(fā)商應預見并如約推動合同履行，不能以疫情為由主張免責。

案例七：成都信蜀投資有限公司、余昌發(fā)商品房預售合同糾紛

【爭議焦點】

數(shù)份合同交房時間不同，開發(fā)商能否主張交房時間存在筆誤、構成重大誤解？（2021）川民申617號

【案情簡介】

2017年12月1日，余昌發(fā)、馮東與成都信蜀投資有限公司（以下簡稱信蜀公司）簽訂《四川省商品房買賣合同（預售）》，約定信蜀公司將案涉房屋出售給余昌發(fā)、馮東，并應于2018年9月30日前向余昌發(fā)、馮東交付該商品房。直到2019年9月29日，信蜀公司才向余昌發(fā)、馮東交付了案涉商品房。余昌發(fā)、馮東請求法院判令信蜀公司支付逾期交房違約金。而信蜀公司主張其他合同約定的交房時間為2018年9月30日前，案涉交房時間為筆誤構成重大誤解。

【再審裁判要旨】

每一份商品房預售合同均是獨立的合同，不要求案涉合同約定的交房時間與同期其它合同相同，也不應機械否定案涉合同交房時間的合理性，信蜀公司以其他合同的約定時間佐證本案雙方約定的交房時間為筆誤沒有法律依據(jù)。信蜀公司在與余昌發(fā)、馮東簽訂合同時，并未在