商業(yè)綜合體綜合項目市場調(diào)研專題計劃專項方案

XXX商業(yè)綜合體項目市場調(diào)研計劃方案正黃集團(tuán)﹒商業(yè)管理中心5月23日總則工作關(guān)鍵:經(jīng)過區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查、潛在 消費(fèi)人群調(diào)查、競爭性商業(yè)項目調(diào)查、主力店及品牌商家訪談驗證五方面,了解XXX項目所在區(qū)域市場商業(yè)現(xiàn)實狀況、短中長久市場機(jī)會、項目可依靠資源,為項目業(yè)態(tài)計劃、招商及后期運(yùn)行統(tǒng)籌做出指導(dǎo)。本階段工作關(guān)鍵圍繞XXX初步產(chǎn)品計劃,安排市場論證計劃,努力爭取尋求市場空隙點,從而做到市場差異化定位。一、調(diào)研目標(biāo)完善XXX區(qū)域城市環(huán)境現(xiàn)實狀況及生活結(jié)構(gòu)分析,為項目決議、定位、計劃、招商及運(yùn)行等奠定市場基礎(chǔ)；探尋XXX項目定位,深入研究雅安城市客群特征和把握本區(qū)域城市發(fā)展趨勢,從而找出匹配城市發(fā)展商業(yè)定位；梳理雅安城市消費(fèi)群體、正確鎖定潛在目標(biāo)消費(fèi)人群,為商業(yè)計劃、招商及營銷推廣作支持；篩選和鎖定競爭區(qū)域和競爭項目,了解競爭對手表現(xiàn)并制訂有針對性市場競爭策略；深入主力店和品牌商家訪談,有利于設(shè)計商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)和經(jīng)營方案,為招商和后期運(yùn)行提供關(guān)鍵依據(jù)；二、工作周期第一階段:市場調(diào)查。5月26日至5月30日(雅安)；6月03日至6月04日(成全部)；第二階段:匯報撰寫。6月03日至6月10日；三、調(diào)研內(nèi)容和形式調(diào)研內(nèi)容:區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查、潛在消費(fèi)人群調(diào)查、競爭性商業(yè)項目調(diào)查、主力店及品牌商家訪談驗證等。調(diào)研形式:資料搜集、實地考察、教授造訪、抽樣訪談及問卷調(diào)研等；四、工作組人員名單和分工工作組全權(quán)負(fù)責(zé):工作計劃統(tǒng)籌:項目匯報主撰:消費(fèi)者人群問卷調(diào)查,累計300份:市調(diào)一組:雅安項目銷售部工作人員（若干）,負(fù)責(zé)金域首府業(yè)主調(diào)查,抽樣調(diào)查100份；市調(diào)二組：雅安項目策劃部人員（1名）、兼職調(diào)查人員（2人）,負(fù)責(zé)項目周圍樓盤業(yè)主（50份）和學(xué)生調(diào)查（50份）,累計100份；負(fù)責(zé)整理歸納項目周圍全部住宅樓盤信息；市調(diào)三組：xxx、兼職調(diào)查人員（2人）,負(fù)責(zé)雅安市區(qū)流感人口群體隨機(jī)調(diào)查,累計100份；市調(diào)二組:雅安項目策劃部人員（1名）、兼職調(diào)查人員（2人），負(fù)責(zé)項目周圍樓盤業(yè)主（50份）和學(xué)生調(diào)查（50份），累計100份；負(fù)責(zé)整理歸納項目周圍全部住宅樓盤信息；市調(diào)三組:xxx、兼職調(diào)查人員（2人），負(fù)責(zé)雅安市區(qū)流感人口群體隨機(jī)調(diào)查，累計100份；市調(diào)二組：雅安項目策劃部人員（1名）、兼職調(diào)查人員（2人），負(fù)責(zé)項目周圍樓盤業(yè)主（50份）和學(xué)生調(diào)查（50份），累計100份；負(fù)責(zé)整理歸納項目周圍全部住宅樓盤信息；市調(diào)三組：xxx、兼職調(diào)查人員（2人），負(fù)責(zé)雅安市區(qū)流感人口群體隨機(jī)調(diào)查，累計100份；區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析及競爭性商業(yè)項目調(diào)查:市調(diào)四組：xxx和雅安項目行政部工作人員（1名）,負(fù)責(zé)政府公關(guān),第一手資料搜集；負(fù)責(zé)競爭性項目市調(diào)安排,酒店調(diào)研；市調(diào)四組:xxx和雅安項目行政部工作人員（1名），負(fù)責(zé)政府公關(guān)，第一手資料搜集；負(fù)責(zé)競爭性項目市調(diào)安排，酒店調(diào)研；市調(diào)四組：xxx和雅安項目行政部工作人員（1名），負(fù)責(zé)政府公關(guān)，第一手資料搜集；負(fù)責(zé)競爭性項目市調(diào)安排，酒店調(diào)研；市調(diào)五組：XXX,負(fù)責(zé)商家論證,累計25份,其中主力店商家10份,業(yè)態(tài)涵蓋大型超市、品牌影院、室內(nèi)樂園、百貨、KTV、美食廣場等；品牌商家15份,業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑娛樂、零售集合店等等；市調(diào)六組：XXX,負(fù)責(zé)項目高層訪談,銷售部訪談和技術(shù)部訪談；管理機(jī)制:1.市調(diào)動員會,會議時間：5月27日14：30-15：00,會議地點：金域首府銷售中心會議室；和會人員：XXX及各市調(diào)組責(zé)任人；2.市調(diào)溝通會,會議時間：每日9:00至9:30；會議地點：金域首府銷售中心會議室；和會人員：XXX及各市調(diào)組責(zé)任人；2.市調(diào)溝通會，會議時間:每日9:00至9:30；會議地點:金域首府銷售中心會議室；和會人員:XXX及各市調(diào)組責(zé)任人；2.市調(diào)溝通會，會議時間：每日9:00至9:30；會議地點：金域首府銷售中心會議室；和會人員：XXX及各市調(diào)組責(zé)任人；五、商業(yè)調(diào)查課題和內(nèi)容區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查目標(biāo):發(fā)覺使XXX綜合體項目成功開發(fā)機(jī)會和應(yīng)該回避威脅；1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和研究,包含總?cè)丝诩暗赜蛉丝诮Y(jié)構(gòu)/職業(yè)組成/基礎(chǔ)設(shè)施情況/家庭戶數(shù)組成/收入水平/消費(fèi)結(jié)構(gòu)/消費(fèi)水平等;GDP發(fā)展情況/國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu);全社會消費(fèi)品零售總額；城鎮(zhèn)居民人均和可支配收入；2．區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查,包含：區(qū)域功效區(qū)域劃分;區(qū)域交通路網(wǎng)計劃通達(dá)性、可視性；交通路網(wǎng)建設(shè)情況;區(qū)域計劃人口和計劃實施步驟；區(qū)域人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)現(xiàn)實狀況；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套現(xiàn)實狀況及發(fā)展計劃；區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查目標(biāo):了解雅安城市商業(yè)連續(xù)發(fā)展力及輻射能力,了解XXX發(fā)展展望及未來可能包含人群及其特點；1.對XXX項目標(biāo)前景研判；2.城市客群經(jīng)典性市場需求；3.現(xiàn)有雅安商業(yè)現(xiàn)實狀況及特征分析；潛在消費(fèi)人群調(diào)查目標(biāo):分析項目標(biāo)市場消費(fèi)輻射能力；了解項目可行性和機(jī)會點；1.消費(fèi)起源及輻射力調(diào)查:教育背景/家庭情況/收入起源/收入水平/消費(fèi)情況/消費(fèi)結(jié)構(gòu)/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)偏好等;2．投資經(jīng)營群體分析：投資者,分投資類型研究；經(jīng)營者,分業(yè)態(tài)研究；競爭性商業(yè)項目調(diào)查目標(biāo):篩選競爭區(qū)域和競品項目,做出市場容量正確判定,展開競品項目優(yōu)劣勢對比分析,尋求本身發(fā)展優(yōu)勢及市場空白點；1.篩選競爭區(qū)域和競品項目:篩選標(biāo)準(zhǔn)、篩選結(jié)果；2.總體競爭情況:市場容量、市場飽和度、各業(yè)態(tài)市場體量、各業(yè)態(tài)市場經(jīng)營現(xiàn)實狀況；3.競爭區(qū)域商業(yè)情況調(diào)研分析:區(qū)位;經(jīng)濟(jì)指標(biāo);用戶人群特征;輻射范圍；消費(fèi)結(jié)構(gòu)；商業(yè)現(xiàn)實狀況組成等；4.競品項目概況摸底:項目所在區(qū)位；項目通達(dá)性;項目商業(yè)定位；業(yè)態(tài)布局；項目關(guān)鍵競爭力；計劃亮點；經(jīng)營情況；客群特點等；5.競品項目租售情況：租售策略；租金、售價體系；租售情況。主力店及品牌商家訪談目標(biāo):分析當(dāng)?shù)厥袌鲎赓U性物業(yè)需求情況1.商家選址調(diào)查:擇址條件；物業(yè)條件；經(jīng)營方法；合作條件；投資意向；投資體量預(yù)估;2.區(qū)域意向調(diào)查:對本項目標(biāo)愛好度；對區(qū)域商業(yè)見解；對本項目商業(yè)見解；3．項目物業(yè)調(diào)查：XXX物業(yè)現(xiàn)實狀況和商家物業(yè)技術(shù)條件匹配度調(diào)查,為商業(yè)業(yè)態(tài)計劃落位奠定技術(shù)基礎(chǔ)；六、實施計劃XXX項目市場論證工作實施計劃表市調(diào)時間:5月26日至6月10日任務(wù)描述起止時間人員分工團(tuán)體分工項目調(diào)研內(nèi)容調(diào)研方法市調(diào)準(zhǔn)備階段1.市調(diào)策劃市調(diào)方案確定、工作計劃安排及人員確定5月20日至5月21日XXX2.表單設(shè)計問卷和訪談提要設(shè)計并討論5月22日至5月23日XXX3.兼職調(diào)研人員名單落實雅安當(dāng)?shù)卣心技媛氄{(diào)研人員4名、雅安項目企業(yè)工作人員2名、雅安項目企業(yè)銷售部市調(diào)責(zé)任人1名,置業(yè)顧問若干5月23日至5月26日XXX4.物資申領(lǐng)、調(diào)研禮品、紙責(zé)問卷準(zhǔn)備、中性筆采購物資申領(lǐng)（煙）、調(diào)研小禮品選購并落實、紙責(zé)問卷打印、中性筆采購5月23日至5月27日XXX5.商家名單落實主力店、品牌商家訪談計劃安排5月23日至5月26日XXX6.市調(diào)動員會市調(diào)目標(biāo)、方案講解,答疑解惑5月27日14:30-15:00XXX/XXX7.兼職人員培訓(xùn)兼職人員上崗培訓(xùn)5月27日15:30-16:30XXX市調(diào)實施階段一、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查市調(diào)四組1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和研究政府相關(guān)部門訪談；資料獲??；1.總?cè)丝诩暗赜蛉丝诮Y(jié)構(gòu)、職業(yè)組成、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶數(shù)組成、收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等;2.GDP發(fā)展情況,國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；3.全社會消費(fèi)品零售總額；4.城鎮(zhèn)居民人均和可支配收入；5月26日至5月28日1.2區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查和發(fā)展計劃政府相關(guān)部門訪談；資料獲??；1.區(qū)域功效區(qū)域劃分;2.區(qū)域交通路網(wǎng)計劃;3.交通路網(wǎng)建設(shè)情況;4.區(qū)域計劃人口;5.計劃實施步驟和時間；6.區(qū)域供地計劃;二、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查市調(diào)六組2.1區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查項目企業(yè)高管訪談；1.城市商業(yè)發(fā)展展望;2.可能包含人群及其需求特點;3.未來商業(yè)發(fā)展動向;5月28日三、競爭性商業(yè)項目調(diào)查市調(diào)四組3.1區(qū)域競爭性商業(yè)項目走訪、訪問項目網(wǎng)站1.篩選競爭區(qū)域和競品項目:篩選標(biāo)準(zhǔn)、篩選結(jié)果等；2.區(qū)位;經(jīng)濟(jì)指標(biāo);用戶人群特征;輻射范圍；消費(fèi)結(jié)構(gòu)；商業(yè)現(xiàn)實狀況組成；3.競品項目概況摸底:項目所在區(qū)位；項目通達(dá)性等；4.競品項目租售情況：租售策略等；5.調(diào)查競爭性項目標(biāo)有利或可借鑒優(yōu)點；5．調(diào)查競爭性項目標(biāo)有利或可借鑒優(yōu)點；5月29日至5月30日3.2區(qū)域競爭性酒店項目實地考察雅安酒店調(diào)研四、區(qū)域消費(fèi)人群調(diào)查市調(diào)一組市調(diào)二組市調(diào)三組4.1居住人口調(diào)查100份紙責(zé)問卷調(diào)查購房目標(biāo)、隸屬行業(yè)、教育背景、家庭情況、收入起源、收入水平、消費(fèi)情況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好等5月28日至5月30日50份4.2流感人口調(diào)查（100份）紙責(zé)問卷調(diào)查調(diào)查人隸屬行業(yè)、教育背景、家庭情況、收入起源、收入水平、消費(fèi)情況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好等4.3其它:學(xué)生人群調(diào)查（50份）其它：學(xué)生人群調(diào)查（50份）紙責(zé)問卷調(diào)查調(diào)查人隸屬行業(yè)、教育背景、家庭情況、收入起源、收入水平、消費(fèi)情況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好等4.4其它:項目周圍全部住宅樓盤信息紙責(zé)問卷調(diào)查調(diào)查項目所在區(qū)域全部住宅樓盤具體數(shù)據(jù)5月28日至5月30日市調(diào)二組五、主力店及品牌商家訪談市調(diào)五組5.1主力店驗證超市、影院、樂園商家訪談10份主力店選址意向、合作條件、經(jīng)營面積預(yù)估等5月26日至6月4日5.2品牌商家驗證零售集合店、餐飲商家訪談15份品牌商家選址意向、合作條件、經(jīng)營面積預(yù)估等5.3商業(yè)物業(yè)調(diào)查實地考察、技術(shù)交流項目物業(yè)現(xiàn)實狀況和商家物業(yè)技術(shù)條件匹配度調(diào)查等5月26日至5月30日市調(diào)六組六、市場論證匯報撰寫XXX6.1XXX城市綜合體項目市場論證匯報初稿6月03日至6月06日6.2XXX城市綜合體項目市場論證匯報定稿6月09日至6月10日七、費(fèi)用預(yù)算項目費(fèi)用預(yù)算（元）備注1.商家溝通費(fèi)000元關(guān)鍵用于招商溝通、商家驗證,15家＊200元/家=3000