咸寧(溫泉)商業(yè)市場調(diào)研報告1

【咸寧溫泉商業(yè)圈】市場研究報告調(diào)查背景商業(yè)基本情況:咸寧市溫泉商圈的核心位置,位于咸寧學(xué)院溫泉校區(qū)以東,主干道溫泉路以西,北靠咸寧衛(wèi)校附屬醫(yī)院,南連咸寧市中心醫(yī)院。商圈范圍內(nèi),現(xiàn)狀分布有瑞融國際廣場、中百倉儲、中商百貨、購物公園、潛山商業(yè)街和大量沿街的零售商業(yè),區(qū)域內(nèi)人流密集,商業(yè)氣氛濃厚,是目前咸寧市商業(yè)較為集中的核心商業(yè)圈,是咸寧市民逛街購物的首選街區(qū),目前該區(qū)域有著有效的商業(yè)人流支撐,具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)。項目市場背景:溫泉商圈做為咸寧市的核心商圈,是咸寧市城市形象的窗口,在咸寧十一五規(guī)劃構(gòu)建鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心的城市發(fā)展目標(biāo)中,具有舉足輕重的作用,但由于現(xiàn)有溫泉商圈內(nèi)街區(qū)發(fā)展不均衡,特別是本地商業(yè)建筑現(xiàn)狀多為老舊房屋,商業(yè)形態(tài)和形象落后,與溫泉核心商圈的形象不協(xié)調(diào)、不匹配,極大的影響了商圈形象的進(jìn)一步提升和商圈的發(fā)展與壯大。調(diào)查前言:本次市場分析是針對天成三期商業(yè)綜合體所進(jìn)行的有針對的市場調(diào)研。為尋求項目進(jìn)入市場的最有效策略,此次研究分三部份進(jìn)行:第一部分咸寧市城市背景與宏觀環(huán)境研究分析 第二部分咸寧市商業(yè)環(huán)境研究分析第三部分咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析通過對這三部份市場的研究分析,為本公司的項目開發(fā)運營提供市場論證,為本案的項目前期綜合定位與后期的推廣提供有力的市場支持,。數(shù)據(jù)與資料來源:咸寧溫泉商圈專案組人員實地調(diào)查數(shù)據(jù)收集報刊、網(wǎng)絡(luò)文獻(xiàn)資料收集分析商業(yè)經(jīng)營戶與相關(guān)專業(yè)人士訪談咸寧市統(tǒng)計局、咸寧市房產(chǎn)局咸寧市規(guī)劃局、咸寧市土地局第一部分咸寧市城市背景與宏觀環(huán)境研究分析區(qū)位環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析人口環(huán)境分析旅游環(huán)境分析城市規(guī)劃分析一、區(qū)位環(huán)境分析:1.位于湘鄂贛三省交匯處,近鄰武漢,依托武漢城市圈,城市發(fā)展資源優(yōu)勢明顯:咸寧市位于湖北省東南部,長江中游南岸,湘鄂贛三省交界處,屬江漢平原向江南丘陵的過渡地帶,處在長江黃金水產(chǎn)與京廣鐵路大動脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的“金三角”地帶；東與黃石市的陽新縣交界,南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤,西與湖南省的臨湘市相連,北與荊州市的洪湖市隔江相望,與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰,素有“湖北南大門”之稱。國土面積9861平方公里,全市總?cè)丝?76.72萬人,。咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū),共設(shè)11個鄉(xiāng)、51個鎮(zhèn)、6個辦事處,下轄1271個村民委員會、11585個村民小組。咸寧市人民政府駐咸安區(qū)溫泉辦事處。咸寧北距省會武漢僅80公里,在武漢“8+1”城市圈由“兩軸兩環(huán)三圈四組團(tuán)一園”組成的空間結(jié)構(gòu)框架中,咸寧市處在緊密圈的范圍內(nèi),是武漢城市圈復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸的有機(jī)組成部分,是武漢城市圈唯一一個以生態(tài)城市建設(shè)為主導(dǎo)的“生態(tài)大花園”。武漢城市圈緊密圈的城市地位,有助于咸寧依托武漢強(qiáng)大的中心城市資源,尋求與武漢城市的分工合作,發(fā)展城市自身的特色產(chǎn)業(yè),從而做大、做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì),提升咸寧城市的競爭力。2.城市交通發(fā)達(dá),外圍經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方便、快捷,經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)條件好:咸寧市地處華中腹地,區(qū)位適中,交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運三種運輸方式并存。京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速公路橫穿南北,長江黃金水道承接?xùn)|西,市區(qū)距武漢天河機(jī)場僅１００余公里,構(gòu)成了以京珠高速公路為龍頭,以國省道為主干線,通江達(dá)海,四通八達(dá)的陸、水、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。咸寧南北交通在全省具有明顯優(yōu)勢,加之滬蓉高速和即將建設(shè)的杭（州）瑞（麗）、大（慶）廣（州）兩條高速公路和武廣鐵路客運專用線等交通大動脈在咸寧邊緣和腹地與京珠高速交匯,使咸寧市成為南北向交通與東西向交通溝通的樞紐；天仙赤高速公路建成后,更將使咸寧成為江漢平原大量農(nóng)副產(chǎn)品輸出的重要通道。水運方面：全市現(xiàn)有通航里程５６４公里,其中長江干流航道長１１８公里,深水岸線８６公里,港口４個,港區(qū)１２個,其中長江港區(qū)６個（赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石礬頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)）。內(nèi)河港區(qū)與庫區(qū)港區(qū)各３個。共有生產(chǎn)碼頭５８座,泊位８５個。良好的“公、鐵、水”聯(lián)運條件,將加快咸寧城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度,使咸寧市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢得以發(fā)揮,全市經(jīng)濟(jì)社會步入提速發(fā)展的快車道。咸寧城市區(qū)位圖與武漢“8+1”城市圈關(guān)系圖[小結(jié)]:從地理區(qū)位上分析,咸寧市處在中國“中部之中“的經(jīng)濟(jì)腹地,處在國家“十”字型一級發(fā)展軸線長江經(jīng)濟(jì)帶和京廣經(jīng)濟(jì)帶的交匯處,是南下北上的主要通道,是東西部產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移橋梁和紐帶上的一個重要節(jié)點,區(qū)位戰(zhàn)略地位突出,經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有得天獨厚的優(yōu)勢?？梢灶A(yù)見隨著咸寧區(qū)域交通中心地位的進(jìn)一步確立,其在長江經(jīng)濟(jì)帶與京廣經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北,東西交互作用的逐漸體現(xiàn),咸寧的商貿(mào)流通業(yè)必將進(jìn)入一個新的階段,得到進(jìn)一步的發(fā)展。從武漢城市圈的發(fā)展分析,以武漢為中心,100公里為半徑的“8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃,必將使武漢與咸寧形成產(chǎn)業(yè)資源上的有效對接,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的良性互動,推動咸寧經(jīng)濟(jì)上新的臺階。咸寧城市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,將催生消費經(jīng)濟(jì)的熱潮,從而帶動商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析:1.國民經(jīng)濟(jì)增長快速,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ):從2008年起咸寧國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長階段,地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長都超過10%,2008年咸寧全市生產(chǎn)總值達(dá)504.09億元,比上年增長13%,快于全省0.8個百分點,人均GDP9372元,比上年增長13.4%；其中咸安區(qū)經(jīng)濟(jì)增長更為快速,2011年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)85.02億元,比上年增長14.1%。全市財政收入48.87億元,增長27.9%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入了良性快速增長的階段。2、城市居民收入、消費水平穩(wěn)步增長,持續(xù)增長的消費需求將帶旺整體商業(yè)市場:2008年咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10004元,同比增長9.4%,在崗職工平均工資12179元,同比增長9.6%。居民收入呈穩(wěn)步增長趨勢。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6115元,其中食品支出2425元,城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)39.6%,已進(jìn)入了恩格爾系數(shù)30—40%的富裕階段,消費需求將進(jìn)入享受型發(fā)展階段。2008年咸寧全市實現(xiàn)社會消費品零售總額96.87億元,增長13.5%,從城鄉(xiāng)消費市場看,城市消費快于農(nóng)村,城市消費品零售額50.93億元,增長14.2%；農(nóng)村消費品零售額25.84億元,增長12.1%。十五期間全市社會消費品零售額從2001年的48.65億元增長到2005年的76.87億元,年均增長11.8%。消費水平的持續(xù)增長,將促進(jìn)商業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展。3.居民定期儲蓄存款超過同期銀行儲蓄存款的60%,市場潛在投資能力強(qiáng):2008年咸寧市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達(dá)119.01億元,比年初增加13.71億元,其中定期存款72.27億元,活期46.74億元,定期存款占同期儲蓄存款的61%。居民定期儲蓄存款比重大,大量閑余資金積淀在銀行,說明市場投資渠道狹窄,居民的投資理財行為需要引導(dǎo),因此做為投資產(chǎn)品的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā),有著較強(qiáng)的市場潛在購買力。[小結(jié)]:從經(jīng)濟(jì)運行情況分析,咸寧市的城市經(jīng)濟(jì)正處于穩(wěn)步上升的趨勢,商業(yè)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)和居民收入穩(wěn)步提高的動力,隨著人民生活水平的提高,必將對商品零售業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高的要求,因此溫泉商業(yè)街的改造具有城市經(jīng)濟(jì)不斷增長的基礎(chǔ)和居民消費結(jié)構(gòu)升級的依托。大量居民定期儲蓄存款的積淀,為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了潛在的投資市場。本案的開發(fā)銷售有著良好的民間資本依托。三、人口環(huán)境分析（溫泉城區(qū)）:1.溫泉城區(qū)居民構(gòu)成以具有高消費能力的市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員為主,商業(yè)市場具有堅實的消費基礎(chǔ):2008年咸寧城市建成區(qū)面積為25平方公里,城市人口36萬人。市區(qū)由咸安區(qū)的永安街道、浮山街道、溫泉街道3個街道組成,永安街道人口14萬人、浮山街道6.8萬人、溫泉街道16余萬人?，F(xiàn)已形成咸安、溫泉兩個相對獨立的新老城區(qū)。咸寧市委、市政府駐地溫泉,溫泉城區(qū)是鄂南經(jīng)濟(jì)、政治、文化、信息交流中心,城區(qū)內(nèi)分布著眾多的政府行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位,大量的政府工作人員,成為溫泉城區(qū)商業(yè)的主力消費群體,因此,溫泉商業(yè)具有強(qiáng)有力消費力的支撐。2.溫泉城區(qū)中高等學(xué)校眾多,學(xué)生數(shù)量龐大,大量的學(xué)生消費需求,將推動商業(yè)市場進(jìn)一步繁榮:根據(jù)統(tǒng)計資料顯示,2008年咸寧共有普通高等院校3所,在校學(xué)生數(shù)39127人,中等職業(yè)教育學(xué)校17所,在校學(xué)生44753人,中高等院校共有在校學(xué)生83880人,這些學(xué)校大多位于咸寧市溫泉城區(qū),龐大的學(xué)生消費群體,構(gòu)成了溫泉商業(yè)的重要消費力量,有力推動了溫泉城區(qū)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。[小結(jié)]:溫泉城區(qū)具有大量高素質(zhì)、高消費能力的居民,商業(yè)市場消費基礎(chǔ)堅實,因此溫泉商業(yè)街的開發(fā)不但有市場依托,同時在功能上具有迎合消費者高級消費需求,提升溫泉城區(qū)商業(yè)品位的商業(yè)效應(yīng)。強(qiáng)大的學(xué)生資源是現(xiàn)有溫泉城區(qū)商業(yè)的重要消費力量之一,因此溫泉商業(yè)街的商業(yè)運營過程中,應(yīng)充分挖掘?qū)W生消費經(jīng)濟(jì),打造學(xué)生商業(yè)消費平臺,讓學(xué)生經(jīng)濟(jì)成為咸寧商業(yè)新的增長點。四、旅游環(huán)境分析:1.城市旅游資源豐富,旅游消費經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長期:咸寧市是一座具有山水園林特色的中等城市,城市旅游資源豐富,境內(nèi)擁有眾多旅游亮點和精品線路。自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、竹翠為主要特色,有聞名遐邇的地?zé)崴Y源溫泉；秀麗飄逸、景色迷人的省級風(fēng)景名勝區(qū)星星竹海；聞名全國、獨樹一幟的桂花之鄉(xiāng)；鬼斧神工、分布廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級風(fēng)景名勝區(qū)陸水湖。人文旅游資源以革命歷史紀(jì)念地、古文化遺址而著名,主要有具有考古價值的新石器時代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風(fēng)千古的三國古戰(zhàn)場赤壁；情懷悲壯、感天動地的闖王陵；聞名中外的北伐戰(zhàn)爭遺址汀泗橋；神秘宏偉的“131”地下工程以與中國向陽湖文化村等等。經(jīng)過多年的開發(fā)和探索,境內(nèi)一大批旅游景區(qū)景點,正成為國內(nèi)、國際旅游的知名品牌,旅游業(yè)已逐步成為咸寧經(jīng)濟(jì)新的增長點。目前,咸寧已基本形成了以溫泉為中心,以赤壁、通山為重點,以溫泉商務(wù)療養(yǎng)旅游區(qū)、陸水湖度假休閑旅游區(qū)、赤壁文物古跡旅游區(qū)、九宮山避暑旅游區(qū)、嘉魚現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)和青山水庫體育健身旅游區(qū)為框架的“一個中心,兩個重點,六大旅游區(qū)”的旅游格局。在進(jìn)入8+1的城市圈之后,咸寧市做為生態(tài)旅游城市、將成為武漢的后花園。2005年全年共接待國內(nèi)外旅游者338.73萬人,比上年增長12.4%,實現(xiàn)旅游總收入13.69億元,增長12.6%,旅游市場增長快速。[小結(jié)]:隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫,全國各地的旅游市場出現(xiàn)了一片火熱的局面。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點,它在擴(kuò)大開放、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以與提高人民生活質(zhì)量等等許多方面發(fā)揮了越來越重要的作用。咸寧市做為湖北省的生態(tài)旅游城市也將會吸引越來越多的周邊城市居民到寧旅游消費,拉動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,帶動旅游商貿(mào)業(yè)的繁榮。咸寧市區(qū)擁有華中第一泉的溫泉,隨著溫泉谷的開發(fā)建設(shè),咸寧旅游業(yè)將有可能把現(xiàn)有中心城區(qū)周邊的星星竹海、太乙洞、金桂湖等多個旅游景點有機(jī)串聯(lián)起來,形成白天游周邊,晚上住溫泉的旅游經(jīng)濟(jì)鏈。而溫泉商業(yè)街緊鄰溫泉谷,在地理位置上具有特殊優(yōu)勢,在旅游消費熱潮不斷涌動的市場背景下,其開發(fā)建設(shè)有利于做活、做大溫泉商圈,提升溫泉商圈的品牌,有效擴(kuò)大對旅游人流的影響力,通過旅游消費實現(xiàn)“以旅帶商”進(jìn)而“以商促旅”的良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。五、城市規(guī)劃分析:1、城市性質(zhì):武漢城市圈三級節(jié)點城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ闹械壬鷳B(tài)城市以發(fā)展高效清潔能源、輕工和生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主的鄂南綜合性中心城市武漢城市圈的生態(tài)大花園和休閑度假養(yǎng)生與生態(tài)旅游名城鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心咸寧市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心2.城市發(fā)展方向——東北向:（1）南北兩區(qū)繼續(xù)相向發(fā)展,充分實現(xiàn)對接,進(jìn)一步強(qiáng)化緊湊度和集聚度。（2）拓展新方向,主體向東北方向拓展,通過武廣客運專線火車站的建設(shè)和銀泉大道以東市工業(yè)區(qū)發(fā)展,進(jìn)一步強(qiáng)化南北兩區(qū)的集聚度,促進(jìn)組團(tuán)城市的形成。3.城市總體布局:城市總體布局形態(tài)由“啞鈴”型城市轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖M團(tuán)式”城市,各組團(tuán)之間用生態(tài)綠帶相隔,用交通主干道相連,形成分散組團(tuán)生態(tài)城市的基本框架。[小結(jié)]:咸寧“生態(tài)旅游名城”和“現(xiàn)代型商貿(mào)物流中心的綜合型城市”的城市性質(zhì)定位,準(zhǔn)確抓住了咸寧所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢,隨著城市產(chǎn)業(yè)分工的明確,咸寧做為區(qū)域生態(tài)型的商貿(mào)物流中心地位將越來越明顯,國民經(jīng)濟(jì)增長水平有望進(jìn)入增長的快車道,商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展前景良好。溫泉、咸安南北兩區(qū)相向發(fā)展的城市發(fā)展規(guī)劃,將加快咸寧市區(qū)一體化的進(jìn)程,隨著南北兩區(qū)集聚度的提高,區(qū)域商業(yè)互動性增強(qiáng),將大大凸顯咸寧中心城區(qū)的商業(yè)地位與競爭力,有效提升城市商業(yè)的輔射力,批發(fā)、零售型商業(yè)市場將更為活躍。第二部分咸寧市商業(yè)環(huán)境研究分析商圈分析商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析溫泉商圈商鋪租賃調(diào)查商圈分析:咸寧市城市地形結(jié)構(gòu)呈“亞鈴型”形態(tài),區(qū)域現(xiàn)狀形成了咸安與溫泉兩個相對獨立的城區(qū),兩地中心相距約6公里,路距相對較長,現(xiàn)狀主要通過長安大道連接,區(qū)域緊密度不夠,呈割裂狀態(tài),因此在商業(yè)格局上咸安與溫泉也形成了各自獨立的商業(yè)圈。1.溫泉路商圈商圈簡介位于溫泉城區(qū),商圈以溫泉路與淦河大道交匯處的花壇為中心,商業(yè)沿淦河大道與溫泉路呈“V”字型分布,區(qū)域內(nèi)集中了溫泉購物中心、步步高購物廣場、中百倉儲購物廣場等大、中型購物商場,以與大量的品牌專業(yè)、專賣店。由于溫泉城區(qū)是咸寧市政府的所駐地,聚集了咸寧眾多的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位,依托區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)、高消費能力的政府公務(wù)員,該商圈已成為咸寧高檔商業(yè)的集中地,是咸寧市的高級商圈。商圈構(gòu)成主要商圈:以現(xiàn)有溫泉街道轄區(qū)為核心商業(yè)范圍,以街道內(nèi)的常住居民和學(xué)校學(xué)生為主力消費購物群體。次要商圈:輻射咸寧大道以北浮山街道轄區(qū)范圍的區(qū)域,分布有浮山街道居民和溫泉開發(fā)區(qū)、市工業(yè)區(qū)工人等消費人群。邊緣商圈：輻射咸安城區(qū)范圍區(qū)域,以咸安區(qū)內(nèi)的高端消費者構(gòu)成主要消費人群。2.南大街商圈商圈簡介位于咸安城區(qū),商圈由南大街、魚水路、懷德路三條街圍合而成,是咸安城區(qū)居民的日常購物消費中心。該商圈基本上以沿街商店經(jīng)營為主,缺乏大、中型的購物商場和品牌專營店,商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)較為低級,商圈形象落后,屬中低端形態(tài)的商業(yè)圈。商圈構(gòu)成主要商圈:以現(xiàn)有咸安街道轄區(qū)為核心商業(yè)圈,以街道內(nèi)的常住居民為主力消費購物群體。次要商圈:范圍以浮山街道為主,消費人群以街道內(nèi)居民和溫泉開發(fā)區(qū)的工人為主。邊緣商圈：范圍至溫泉城區(qū),消費群體以溫泉城區(qū)的低收入人群為主。商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析:咸寧商業(yè)業(yè)態(tài)分布表主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在各條街道商品陳列雜亂檔次低購物中心溫泉購物中心、步步高購物廣場、文化廣場溫泉路商圈市民購物休閑、時尚中心,購物環(huán)境相對較好專營店利郎、九牧王、太子龍、達(dá)芙妮、金利來溫泉商圈店堂裝修好、商品檔次高超市中百超市、武商量販溫泉、咸安各一家大型超市購物環(huán)境好,中、小型超市數(shù)量少,經(jīng)營狀況一般專業(yè)市場建材溫泉體育街、咸安文筆大道專業(yè)類批發(fā)市場少特色商業(yè)街溫泉商業(yè)步行街、咸安福寧商業(yè)步行街溫泉、咸安規(guī)模小、環(huán)境一般,經(jīng)營狀況一般,無其它專業(yè)特色街百貨商場無無無[小結(jié)]:從商圈地位分析,溫泉路商圈超過南大街商圈,成為咸寧市的第一商業(yè)圈,但溫泉商圈現(xiàn)有品牌商業(yè)與低端小商業(yè)市場并存的商業(yè)現(xiàn)狀,與其第一商圈的地位形成較大的反差,不利于商圈形象的進(jìn)一步提升,因此,重新改造現(xiàn)有商業(yè)格局,重塑溫泉商圈的品牌形象,將有利于擴(kuò)大溫泉商圈的商業(yè)影響力、輻射力,促進(jìn)咸寧整體商業(yè)市場的發(fā)展。從整體商業(yè)市場分析,咸寧市的商業(yè)市場還不成熟,業(yè)態(tài)分布零亂、無序,現(xiàn)階段的成型商業(yè)基本上集中在溫泉路商業(yè)圈與南大街商業(yè)圈上,其它街區(qū)鮮見成行成市的商業(yè),行業(yè)的集合經(jīng)營特征不明顯,城市尚未形成有特色的商業(yè)街區(qū),缺乏主題型的商業(yè)。因此,我公司主題性商業(yè)綜合體的開發(fā)將以其獨特的商業(yè)形象,引爆市場。從行業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析,行業(yè)業(yè)態(tài)分布尚不健全,市場缺乏兒童主題與數(shù)碼通訊電子類產(chǎn)品的有效供給,本案的商業(yè)開發(fā)有效填補(bǔ)了溫泉商業(yè)市場存在的空白,存在極大的市場需求。從專業(yè)商業(yè)市場分析,由于咸寧在地理位置上鄰近武漢,地緣上的相近性使專業(yè)類批發(fā)市場的商業(yè)影響力基本在武漢的屏蔽之下,輻射力有限,市場缺乏大規(guī)模專業(yè)批發(fā)市場的商業(yè)土壤。因此,專業(yè)批發(fā)市場的開發(fā)規(guī)模不宜太大從商業(yè)經(jīng)營狀況分析,步行街二樓、文化廣場二樓店面轉(zhuǎn)讓頻繁、聚富時代廣場二樓空置的商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)象,說明咸寧市民的逛街購物習(xí)慣以一層平面為主,對立體型商業(yè)有排斥心理,因此在立體型商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計上宜實行差異化經(jīng)營策略,有機(jī)引導(dǎo)消費者的購物習(xí)慣。溫泉路商圈商鋪租賃調(diào)查:淦河路商業(yè)調(diào)查表:淦河路北區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍(lán)海酒店——花壇）店名經(jīng)營行業(yè)商品檔次實用面積門面寬度（米）租金（元）/m2月租金經(jīng)營狀況卡斯高鞋類中高2535000/月200一般咸寧特產(chǎn)副食品中1582550/月170差頂好飾品飾品中低104.51800/月180良好九牧王服裝高2002030000/月150一般雅戈爾服裝高801012000/月150一般淦河路南區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍(lán)海酒店——花壇）,備注:文化廣場二樓45平方米標(biāo)準(zhǔn)店面的租金6—10萬/年店名經(jīng)營行業(yè)商品檔次實用面積門面寬度（米）租金（元）/m2月租金經(jīng)營狀況花店花卉中低203.54000/月200良金蘋果運動休閑中低1201021600/月180差七匹狼運動服飾中303.55400/月180一般SHE服裝中3036000/月200一般與狼共舞服裝中高906.615300/月170一般達(dá)芙妮鞋中高3035400/月180良步森服裝中高605.610400/月180一般群豪精英男裝服裝高檔806.618000/月225良溫泉路商業(yè)調(diào)查表:步行街內(nèi)街一樓商業(yè):店名經(jīng)營行業(yè)商品檔次實用面積門面寬度（米）租金（元）/m2月租金經(jīng)營狀況ICE服飾女裝中檔353.37000/月200一般浪漫一身女裝中檔353.37000/月200良時代褲行褲子中低檔353.37000/月200一般步行街內(nèi)街二樓商業(yè)璦瑋瑋女裝中檔526.65200/月100轉(zhuǎn)讓灰鼠女裝中檔706.67000/月100轉(zhuǎn)讓夢幻河馬女裝中低檔706.67000/月100轉(zhuǎn)讓日本3年2組服飾中低檔356.63500/月100轉(zhuǎn)讓金門街商業(yè)黛富妮床上用品中高檔10010.818300/月183一般誠信男裝服裝中檔809.615520/月194一般賓女皮鞋鞋中檔333.36633/月201良溫泉路商業(yè)調(diào)查表店名經(jīng)營行業(yè)商品檔次實用面積門面寬度（米）租金（元）/m2月租金經(jīng)營狀況維康藥房醫(yī)藥中362.77596/月211一般賣得快服裝中低檔362.77776/月216一般火玫瑰女裝中低檔362.77776/月216一般[小結(jié)]:從經(jīng)營業(yè)態(tài)分析,服裝與鞋類占大多數(shù),兒童主題、大型百貨與數(shù)碼通訊類商業(yè)少。從商品檔次分析,溫泉路東、西兩面街的經(jīng)營檔次不均衡。淦河路、溫泉路西面街品牌店多,商業(yè)檔次高；溫泉路東面街,由于商業(yè)建筑多為臨時建筑,經(jīng)營業(yè)態(tài)較為低級。從消費層次分析,以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位上班族（包括咸安區(qū)）與學(xué)生消費為主。從經(jīng)營面積分析,普通商業(yè)經(jīng)營面積多為30—40平方米的單店為主,品牌專賣店則由2-3個單店組成,經(jīng)營面積多為70—100平方米,相對較大。從租金水平分析,溫泉路沿街租金水平較高,沿街店面租金高達(dá)216元/m2/月,內(nèi)街一層租金水平落差不明顯,降至180－200元/m2/月,二層租金約為一層租金的一半,大約在90－120元/m2/月左右；淦河路租金集中在90—200元/m2/月區(qū)間,租金水平由西向東呈增長趨勢,靠近花壇的店面月租金可達(dá)220多元/m2/月；溫泉南路（花壇向南路段）由于商業(yè)氛圍相對較差,租金水平較低,集中在90—150元/m2/月區(qū)間。從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般,普遍感到生意難作,有經(jīng)營上的壓力,因此從這個角度講,商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談,價格提升已經(jīng)陷入困境,缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。[提示]溫泉商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)和消費人群結(jié)構(gòu)的綜合分析表明,溫泉商圈目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一,導(dǎo)致同業(yè)競爭加劇,因此溫泉商業(yè)立足現(xiàn)有政府工作人員與學(xué)生兩大消費群體,在提升整體精礦檔次的同時,有機(jī)營造學(xué)生專門消費街區(qū),打造多業(yè)態(tài)經(jīng)營的復(fù)合商業(yè)模式,實現(xiàn)與其它商業(yè)形態(tài)的良性互動。第三部分溫泉部分商業(yè)分析一、現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)個案相關(guān)信息1.溫泉城區(qū)№1.案名:溫泉潛山商業(yè)步行街位置:淦河大道168號規(guī)模：總建45000m2,由15幢三層商鋪組成,商鋪數(shù)量總計500余套,街區(qū)長度508m。整體定位:財富盛宴·城市的生活樂趣功能定位：以餐飲、購物、休閑娛樂為主,配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品,具體規(guī)劃為以下四個功能分區(qū)：№1:亞洲精選美食餐飲區(qū)（4#、11#、12#、15#）№2:香榭里步行購物街區(qū)（1#、2#、3#、5#、6#）№3:錫耶那度假休閑中心區(qū)（7#、8#、9#、13#）№4:新奧爾良下沉式時尚廣場區(qū)（10#、14#）配套與路網(wǎng)規(guī)劃：步行道、車行道分離設(shè)計,道路寬度14m；4臺扶梯、7座連廊；地下停車場（150個車位）；3個開放式廣場、21個休閑露臺。營銷推廣賣點:№1.區(qū)位：項目毗鄰建設(shè)中的溫泉谷休閑度假山莊,且周圍街區(qū)形象好。№2.返租政策:一年半返利購房總款的8%?！?.招商政策:采取統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經(jīng)營管理。單套面積范圍：20m2～500m2不等,除餐飲區(qū)三層連體出售大面積外,其余單套面積以40m2～60m2為主力?？驮捶治觯阂员镜赝顿Y者為主,少量下轄其他縣區(qū)與武漢投資者?！?.案名:購物公園位置:淦河大道與溫泉路交匯處規(guī)模:總建23000余m2,由2幢入口四層分體商鋪、2幢3層分體商鋪、3幢4層商鋪（第四層為辦公樓或住宅）共計7幢建筑組成；商鋪數(shù)量200余套,功能定位：以服飾、鞋類為主,入口處沿街商鋪輔以少量品牌快餐連鎖、休閑餐飲店。配套與路網(wǎng)規(guī)劃：在街區(qū)兩側(cè)二層與三層分別架設(shè)兩條過街天橋,形成環(huán)形路網(wǎng)。營銷推廣賣點:№1.區(qū)位:項目地處溫泉區(qū)繁華商業(yè)核心地段№2、招商：通過與知名品牌的快餐店的簽約意向洽談,意圖進(jìn)一步聚攏人氣,包括KFC等商家。單套面積范圍:60m2～80m2№3.咸安區(qū)項目:銀泰百貨位置:咸安區(qū)原咸寧賓館舊址規(guī)模:總建30000m2。整體定位:國際化購物、商業(yè)中心功能定位:百貨精品廣場※－1F:超市、地下停車場※1F:品牌專賣、彩妝、黃金珠寶、手表、銀行、通訊、鞋※2F:女裝、鞋類※3F:男裝、箱包※4F:運動品牌服裝、體育用品、家紡、