證大大拇指廣場(chǎng)物業(yè)分析

上海浦東證大“大拇指廣場(chǎng)”

參考案例漢博顧問(wèn)2008年10月1Contents項(xiàng)目簡(jiǎn)介1區(qū)域環(huán)境描述2定位、業(yè)態(tài)、品牌分析3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理分析51上海社區(qū)mall代表案例簡(jiǎn)要說(shuō)明建筑面積（萬(wàn)平米）大拇指廣場(chǎng)（浦東聯(lián)洋）聯(lián)洋社區(qū)，具有文化藝術(shù)特色的多功能現(xiàn)代化社區(qū)，區(qū)域型商業(yè)中心11百聯(lián)南方mall（閔行蓮花）上海首家社區(qū)mall，目前已成為西南地區(qū)人氣最旺的商業(yè)中心10七寶龍城mall（閔行七寶）城市邊緣地區(qū)的mall，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、綠地于一體23西郊百聯(lián)mall（長(zhǎng)寧新逕）高級(jí)別數(shù)群及新興住宅區(qū)中的多業(yè)態(tài)、開(kāi)放式、社區(qū)型商業(yè)中心11百聯(lián)中環(huán)mall（普陀真光）超大規(guī)模的泛商業(yè)集群體，融酒店、商務(wù)樓、酒店式公寓、商業(yè)廣場(chǎng)于一體43大寧國(guó)際廣場(chǎng)（閘北大寧）滬北地區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)休閑購(gòu)物中心，集酒店、辦公、商業(yè)一體的社區(qū)型街區(qū)式購(gòu)物中心25大華虎城mall（寶山大華）坐落在大規(guī)模的社區(qū)內(nèi)，塊體圍合式的綜合商業(yè)中心16上海社區(qū)mall代表案例此類(lèi)項(xiàng)目的區(qū)域特征，大多選址在居民區(qū)聚集區(qū)域或者新興住宅區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)均有數(shù)十萬(wàn)的常駐居民，并呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，同時(shí)具備中等、中等偏上的消費(fèi)能力，從而提供了項(xiàng)目的發(fā)展空間。1項(xiàng)目名稱(chēng)布局特征產(chǎn)品組合商業(yè)酒店辦公大拇指廣場(chǎng)（浦東聯(lián)洋）大小不等的二層商業(yè)塊體圍繞中心廣場(chǎng)布置，廣場(chǎng)上安置“LOVE”雕塑，體現(xiàn)現(xiàn)代自由主義建筑風(fēng)格、具有商場(chǎng)室外化，中庭廣場(chǎng)化的特征73%27%/百聯(lián)南方mall（閔行蓮花）地下一層，地上五層的單體mall+2層好美家建材超市100%//七寶龍城mall（閔行七寶）廣場(chǎng)式的mall，一期工程由三幢4層商業(yè)建筑組成，分別為巴黎春天、CAPITAETAIL和碧海連天浴場(chǎng)100%//西郊百聯(lián)mall（長(zhǎng)寧新逕）由一系列大小不等的建筑有機(jī)結(jié)合為開(kāi)放式建筑格局，地下2層，地上4層，中心是一個(gè)敞開(kāi)式綠化廣場(chǎng)，步行街，走廊，天橋環(huán)繞100%//百聯(lián)中環(huán)mall（普陀真光）北區(qū)4層弧形商業(yè)建筑，背后是兩幢16層星級(jí)酒店，1-4層為商業(yè)廣場(chǎng)，東側(cè)為30層高的辦公樓，南面12層的辦公樓，西面為14層的辦公樓，1-4層為商業(yè)裙樓51%49%大寧國(guó)際廣場(chǎng)（閘北大寧）建筑布局為“四周高、中間低”圍合式分布，四周為“辦公、酒店、商業(yè)裙房”，中間為3-4層獨(dú)立商業(yè)建筑，設(shè)有6層獨(dú)立停車(chē)庫(kù)63%16%21%大華虎城mall（寶山大華）數(shù)個(gè)2-4層商業(yè)塊沿東、北兩條接到鋪展布置100%//上海社區(qū)mall布局特征1一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1物業(yè)名稱(chēng)：證大大拇指廣場(chǎng)位置：芳甸路285弄所屬區(qū)域：浦東聯(lián)洋大社區(qū)建設(shè)投資：上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年3月建筑面積：11萬(wàn)平方米商業(yè)類(lèi)型：社區(qū)型餐飲、休閑、購(gòu)物廣場(chǎng)第一部分、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1第一部分、項(xiàng)目簡(jiǎn)介----概況證大·大拇指廣場(chǎng)——位于浦東聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)內(nèi)的芳甸路，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)大型超市、主題商場(chǎng)、精品購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、藝術(shù)中心、四星級(jí)酒店等多項(xiàng)業(yè)態(tài)設(shè)施。廣場(chǎng)以塊狀規(guī)劃，共22個(gè)建筑體塊，以購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)為特色的主題業(yè)態(tài)與多個(gè)主題廣場(chǎng)融物一體，真正滿(mǎn)足“一站式購(gòu)物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費(fèi)方式。建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車(chē)場(chǎng)和配套設(shè)備用房。由于體量較大，周邊成熟度較高，它的業(yè)態(tài)組合比較豐富，除零售、餐飲、社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)外，還引入了量販KTV、數(shù)碼影院等娛樂(lè)業(yè)態(tài)。大拇指廣場(chǎng)的規(guī)劃比較注重文化附加值的營(yíng)造，除引進(jìn)常規(guī)的零售主力店家樂(lè)福外，還引進(jìn)了廊橋創(chuàng)意服飾、創(chuàng)意家居，證大藝術(shù)館等與創(chuàng)意、藝術(shù)元素關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。除廣場(chǎng)的標(biāo)志性雕塑“大拇指”外，多處可見(jiàn)個(gè)性化的藝術(shù)品和設(shè)計(jì)作品展示。餐飲店引進(jìn)的都是知名品牌，業(yè)態(tài)組合方面強(qiáng)調(diào)特色和差異性，滿(mǎn)足不同類(lèi)型、不同檔次、不同口味的消費(fèi)需求：

1二、區(qū)域環(huán)境描述1第二部分、區(qū)域環(huán)境描述浦東證大大拇指廣場(chǎng)1浦東證大大拇指廣場(chǎng)位于浦東花木板塊的聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)內(nèi)。聯(lián)洋社區(qū)毗鄰上?？萍拣^、浦東圖書(shū)館，南對(duì)140萬(wàn)平方米的城市綠肺世紀(jì)公園，北起楊高中路、西至民生路（浦東文化中心）。聯(lián)洋社區(qū)定位于高檔住宅社區(qū)，無(wú)論是生活環(huán)境還是樓盤(pán)品質(zhì)都漸入佳境，且憑借著其獨(dú)特的文化氛圍而吸引了大量外籍人士的入住，因而被稱(chēng)為“浦東古北”。第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----概況聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)1聯(lián)洋社區(qū)因?yàn)槭莻€(gè)較高檔次的國(guó)際型社區(qū)，因此社區(qū)配套的檔次也比其他社區(qū)來(lái)的高檔，著名的餐飲如肯德基、星巴克咖啡、必勝客匹薩、味千拉面等現(xiàn)都已成為社區(qū)餐飲的主力軍。SPA館和休閑類(lèi)商業(yè)如茶室等也在社區(qū)方興未艾；社區(qū)會(huì)館內(nèi)建造的健身房、網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，也都是業(yè)主可以釋放激情的理想選擇；社區(qū)南面的世紀(jì)公園更是放松心情的好去處。購(gòu)物方面，家樂(lè)福成了絕對(duì)主打，但是國(guó)人最習(xí)慣的菜場(chǎng)等生鮮感完備的配套未在社區(qū)規(guī)劃內(nèi)出現(xiàn)。在教育配套方面，聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)建有劉詩(shī)昆音樂(lè)幼兒園、東方幼兒園、進(jìn)才實(shí)驗(yàn)學(xué)校、進(jìn)才學(xué)校國(guó)際部等，不過(guò)這些學(xué)校都是價(jià)格不菲，或者普遍定位明顯高于一般教育設(shè)施的學(xué)校。教育設(shè)施的齊全和高端化是聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)教育設(shè)施存在的現(xiàn)狀。聯(lián)洋社區(qū)屬于在原有建筑拆除殆盡后，完全打造的新城。社區(qū)主題定位在中高檔國(guó)際社區(qū)的理念，帶來(lái)比例不小的自駕車(chē)一族在社區(qū)自住。社區(qū)內(nèi)的交通經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的空白期，至今也并未達(dá)到四通八達(dá)和串連整個(gè)社區(qū)的狀態(tài)。地鐵二號(hào)線對(duì)社區(qū)都作為賣(mài)點(diǎn)和主要市政配套。此外，整個(gè)聯(lián)洋社區(qū)在文化底蘊(yùn)方面的建設(shè)也在業(yè)界獨(dú)樹(shù)一幟，以羅丹思想者雕塑為主題的廣場(chǎng)就建造在為整個(gè)社區(qū)服務(wù)的LAYA會(huì)所內(nèi)，將世界級(jí)著名雕塑引進(jìn)社區(qū)作為社區(qū)的標(biāo)志，在滬上也是獨(dú)一無(wú)二的創(chuàng)舉。在聯(lián)洋會(huì)所內(nèi)，還建有餐飲、健身房、溫水泳池和網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施。而作為為數(shù)不多的在社區(qū)新建天主教堂、星級(jí)酒店（淳大萬(wàn)麗）和高爾夫球場(chǎng)的社區(qū)之一，聯(lián)洋社區(qū)打造國(guó)際化社區(qū)環(huán)境的定義，以及區(qū)域住戶(hù)的相對(duì)層次也由此可得應(yīng)證。第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----區(qū)域特征1第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----交通情況距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30分鐘車(chē)程，距人民廣場(chǎng)約20分鐘車(chē)程、距陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)約10分鐘車(chē)程；公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高線,楊高專(zhuān)線等

軌道交通：地鐵二號(hào)線科技館站（有10個(gè)延伸站頭即將開(kāi)通，最遠(yuǎn)可至浦東機(jī)場(chǎng)）1第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----行政配套聯(lián)洋廣場(chǎng)緊鄰浦東新區(qū)人民政府，坐落于花木行政文化中心，與140公頃的世紀(jì)公園、新上海國(guó)際博覽中心、東方藝術(shù)中心、上?？萍拣^、上海浦東展覽館、上海市出入境管理局、浦東新區(qū)政府辦公中心等近100萬(wàn)平方米商務(wù)樓近在咫尺。1第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----居住環(huán)境聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)住宅226萬(wàn)平方米，代表樓盤(pán)如：仁恒河濱城、第九城市、水清木華、華麗家族、御翠園、九間堂等；成熟商業(yè)配套近40萬(wàn)平方米，如證大·大拇指廣場(chǎng)、淳大萬(wàn)麗酒店、證大麗笙酒店等；另外還有包括進(jìn)才實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東方幼兒園等在內(nèi)的公建配套項(xiàng)目近22萬(wàn)平方米。1學(xué)歷背景職業(yè)情況家庭收入單次消費(fèi)額第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----消費(fèi)人群分析聯(lián)洋社區(qū)、世紀(jì)公園板塊、金橋碧云板塊、張江板塊等社區(qū)人口超過(guò)80萬(wàn)人，68%具有大專(zhuān)、本科學(xué)歷，54%為企業(yè)高級(jí)管理人員、10%為專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、家庭月收入10000～20000元的占54%，28%的居民單次消費(fèi)超過(guò)500元，53%的居民每周至少進(jìn)行一次休閑娛樂(lè)消費(fèi)。區(qū)域內(nèi)人口眾多，且檔次較高，有一定的高消費(fèi)能力。因?yàn)橛辛诉@樣一批特殊消費(fèi)人群，因此項(xiàng)目?jī)?nèi)的一些商業(yè)業(yè)態(tài)比價(jià)偏洋化。1第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----主要競(jìng)爭(zhēng)案例分析（聯(lián)洋廣場(chǎng)）聯(lián)洋廣場(chǎng)位于浦東芳甸路，緊鄰大拇指廣場(chǎng)，是上海聯(lián)洋集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，將于2008年底開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目占地面積：約25500平方米總建筑面積：約68500平方米商場(chǎng)建筑面積：約58000平方米酒店建筑面積：約10000平方米項(xiàng)目各區(qū)域規(guī)劃：A區(qū)——百貨，共6層，地上4層，地下2層B區(qū)——社區(qū)，共4層C區(qū)——商務(wù)，共3層D區(qū)——酒店，共11層，為宜必思品牌1廣場(chǎng)定位：藝術(shù)聯(lián)洋、繽紛生活周邊商務(wù)人群聚會(huì)場(chǎng)所 高尚、國(guó)際化生活聚集區(qū)的購(gòu)物中心大拇指廣場(chǎng)升級(jí)版享受愜意生活優(yōu)雅場(chǎng)所業(yè)態(tài)定位：購(gòu)物、餐飲、休閑、家庭娛樂(lè)消費(fèi)定位：國(guó)際品牌 優(yōu)良品質(zhì) 貼心服務(wù)適中價(jià)格

聯(lián)洋廣場(chǎng)----項(xiàng)目定位1聯(lián)洋廣場(chǎng)----總體定位及各樓層業(yè)態(tài)分布A區(qū)：B1：家居、電器、運(yùn)動(dòng)專(zhuān)賣(mài)1F：國(guó)際一線時(shí)尚流行休閑品牌2F：國(guó)際二線及國(guó)內(nèi)時(shí)尚流行休閑運(yùn)動(dòng)品牌3F：國(guó)際及國(guó)內(nèi)時(shí)尚兒童服飾、家居、家飾、床上用品、攝影及兒童教育品牌4F：時(shí)尚、概念、主題、創(chuàng)意餐飲及游樂(lè)中心B區(qū)：1F：社區(qū)配套服務(wù)2F：人氣餐廳3F：SPA、保健4F：教育、證券、社區(qū)配套服務(wù)、休閑C區(qū)：1F：金融服務(wù)、西餐廳（含酒吧）、社區(qū)配套2F：商務(wù)創(chuàng)意餐廳3F：商務(wù)粵式、杭本幫餐廳1已簽約商家：A區(qū)：B1：BESTBUY1F：ZARA、MANGO、PROMOD、Sephora、LensCrofter、COSTA3F：Babyshop、多樣屋B區(qū)：1F：避風(fēng)塘、可頌坊2F：楚炫堂、洋蔥餐廳3F：美麗田園、瑪花纖體、蒂梵尼4F：恒佳齒科C區(qū)：1F：東亞銀行、匯豐銀行2F：俏江南3F：蘇浙匯聯(lián)洋廣場(chǎng)----已簽約商家1論證點(diǎn)1、項(xiàng)目起初以出售為主，在經(jīng)營(yíng)上遇到問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一的回購(gòu)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，使得項(xiàng)目能夠順利的運(yùn)轉(zhuǎn)；2、區(qū)域內(nèi)有2號(hào)線通過(guò)、且周邊的軌道交通在不斷的完善；3、區(qū)域內(nèi)行政配套較、商務(wù)較多，為消費(fèi)力奠定了一定基礎(chǔ)；4、區(qū)域內(nèi)人口密度較高，且文化素質(zhì)也較高，有不少的外國(guó)人入住，為改區(qū)域的消費(fèi)力及消費(fèi)層次奠定了基礎(chǔ)。1三、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析1第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析----功能定位1、打造了一條菜系復(fù)合的餐飲街，引進(jìn)包括日本料理、韓國(guó)燒烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在內(nèi)的多種特色風(fēng)味；

2、家樂(lè)福地下一層旁設(shè)置了一個(gè)美食廣場(chǎng)，提供價(jià)格較低的快餐；

3、主入口兩側(cè)為必勝客、肯德基、星巴克等傳統(tǒng)知名快餐和咖啡店；

4、引入了一家檔次較高的中餐旗艦店－唐朝；

5、除此之外，廣場(chǎng)內(nèi)其他位置也引進(jìn)了多家特色小吃、茶餐廳、意大利餐廳等。目前大拇指廣場(chǎng)的商戶(hù)達(dá)到86家，滿(mǎn)足率在95%以上。1第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析----業(yè)態(tài)布局（1F）餐飲超市服務(wù)娛樂(lè)零售一層業(yè)態(tài)以餐飲為主，主力店為家樂(lè)福超市及好樂(lè)迪KTV，周?chē)蝗ρ伛R路的商鋪，均為目的性消費(fèi)居多的，美容美發(fā)、銀行等業(yè)態(tài)。1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明11第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析----業(yè)態(tài)布局（2F）二層左側(cè)業(yè)態(tài)以大面積品牌集合店、服務(wù)為主，右側(cè)業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂(lè)為主。餐飲服務(wù)娛樂(lè)零售1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1業(yè)態(tài)說(shuō)明1面積配比數(shù)量配比數(shù)據(jù)說(shuō)明從面積上看家樂(lè)福超市及好樂(lè)迪KTV作為次主力店所占項(xiàng)目總比較大達(dá)到了56%，但從業(yè)態(tài)數(shù)量上來(lái)看，餐飲占了46%，也較為符合社區(qū)型購(gòu)物中心的特質(zhì)；1項(xiàng)目名稱(chēng)布局特征百貨賣(mài)場(chǎng)零售購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)其他大拇指廣場(chǎng)（浦東聯(lián)洋）/36%12%22%20%10%百聯(lián)南方mall（閔行蓮花）8%48%24%13%6%1%七寶龍城mall（閔行七寶）24%16%22%10%21%7%西郊百聯(lián)mall（長(zhǎng)寧新逕）15%47%9%11%16%2%百聯(lián)中環(huán)mall（普陀真光）15%40%24%21%大寧國(guó)際廣場(chǎng)（閘北大寧）/27%23%29%13%8%上海典型社區(qū)型購(gòu)物中心各類(lèi)業(yè)態(tài)比例：百貨類(lèi)比重一般在15~30%，賣(mài)場(chǎng)在30%~50%，零售購(gòu)物在10~25%，餐飲類(lèi)10~30%，休閑娛樂(lè)在10~20%，其他在10%以下，由此可發(fā)現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)對(duì)社區(qū)mall的影響力最大，餐飲、娛樂(lè)是必不可少的。賣(mài)場(chǎng)均要占到了整個(gè)項(xiàng)目的三分之一的面積比例上海典型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例分析1面積配比數(shù)量配比數(shù)據(jù)說(shuō)明-----餐飲通過(guò)對(duì)此項(xiàng)目的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)這不同于一般的社區(qū)型購(gòu)物中心，周邊的居住群有相當(dāng)一部分的外國(guó)人，也堪稱(chēng)浦東的“古北新區(qū)”，從餐飲比上看，西式餐飲及酒吧的量已經(jīng)超過(guò)了中式餐飲達(dá)到了67%，由此可發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)的定位與周邊人群的消費(fèi)習(xí)慣是精密相連的。1家樂(lè)福成立于1959年的家樂(lè)福集團(tuán)是大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，是歐洲第一大零售商，世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)。現(xiàn)擁有11,000多家營(yíng)運(yùn)零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及世界30個(gè)國(guó)家和地區(qū)。品牌店說(shuō)明1好樂(lè)迪“好樂(lè)迪”在全國(guó)各地都有著自己的一席之地。其中心理念是“健康、歡樂(lè)、自在、人文”，為了進(jìn)一步與國(guó)際化KTV接軌，為了成為全國(guó)皆知的KTV品牌成為娛樂(lè)業(yè)最美麗的風(fēng)景線。品牌店說(shuō)明1香啡繽CoffeeBean&TeaLeaf始建于1963年美國(guó)的加利福尼亞，營(yíng)運(yùn)至今已成為一家享有良好聲譽(yù)與形象的知名連鎖餐飲經(jīng)營(yíng)企業(yè)。品牌店說(shuō)明1棒約翰PAPAJOHN'S國(guó)際公司是全球三大比薩連鎖企業(yè)之一。經(jīng)過(guò)20幾年，PAPAJOHN'S全球得到快速的發(fā)展，并且在世界各地取得了強(qiáng)大的商業(yè)成功。截至2008年，PAPAJOHN'S全球共擁有餐廳3200多家，遍布美國(guó)各州和30個(gè)國(guó)際市場(chǎng)。品牌店說(shuō)明1許留山許留山於60年代在香港元朗開(kāi)設(shè)首間涼茶店，以著名清熱祛濕的【特種龜苓膏】及各款涼茶起家。至90年代，憑獨(dú)創(chuàng)的【芒果西米撈】而奠定「港式鮮果甜品店」的專(zhuān)有地位。品牌店說(shuō)明1星巴克星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者。旗下零售產(chǎn)品包括30多款全球頂級(jí)的咖啡豆、手工制作的濃縮咖啡和多款咖啡冷熱飲料、新鮮美味的各式糕點(diǎn)食品以及豐富多樣的咖啡機(jī)、咖啡杯等商品。

品牌店說(shuō)明1肯德基肯德基源于美國(guó)，創(chuàng)建于1930年，是世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè)，在全球擁有10000多家餐廳。

品牌店說(shuō)明1屈臣氏屈臣氏集團(tuán)是全球第三大保健及美容產(chǎn)品零售集團(tuán)。屈臣氏個(gè)人護(hù)理店是集團(tuán)首先設(shè)立的旗艦零售品牌。憑借其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，使其“個(gè)人護(hù)理專(zhuān)家”的身份深入人心，以致于人們一提到屈臣氏便想到“個(gè)人護(hù)理專(zhuān)家”。品牌店說(shuō)明1哈根達(dá)斯哈根達(dá)斯作為美國(guó)冰激凌品牌，1921年由魯本·馬特斯研制成功。如今，不僅在全美，在全球都是極受歡迎的品牌。無(wú)論在那里，一提到“哈根達(dá)斯”，人們就會(huì)想起極其美味誘人的冰淇淋。品牌店說(shuō)明1必勝客屋頂作為餐廳外觀顯著標(biāo)志的必勝客，如今已是全球最大的比薩專(zhuān)賣(mài)連鎖企業(yè)。在遍布世界各地一百多個(gè)國(guó)家,每天接待超過(guò)4,00萬(wàn)位顧客,烤制1,70多萬(wàn)個(gè)比薩餅。必勝客已在營(yíng)業(yè)額和餐廳數(shù)量上，迅速成為全球第一的比薩連鎖餐廳企業(yè)。

品牌店說(shuō)明1避風(fēng)塘1998年海開(kāi)設(shè)了第一家“避風(fēng)塘茶樓”。今天的避風(fēng)塘茶樓，全國(guó)地區(qū)的總門(mén)店數(shù)已逾近200家，遍布全國(guó)16個(gè)省市地區(qū)。已然成為中國(guó)茶樓行業(yè)的知名品牌。

品牌店說(shuō)明1味千拉面自1968年創(chuàng)設(shè)以來(lái)，“味千拉面”在日本、香港、新加坡、臺(tái)灣、中國(guó)大陸等各地區(qū)擁有300多家連鎖店，是日本第二大拉面連鎖店。

品牌店說(shuō)明1ONLYONLY是歐洲著名的時(shí)裝公司丹麥BESTSELLER擁有的四個(gè)著名品牌之一。ONLY擁有許多設(shè)計(jì)師，他們遍布巴黎、米蘭、倫敦和哥本哈根等主要時(shí)尚發(fā)源地，這使ONLY永遠(yuǎn)站在歐洲流行的最前沿。品牌店說(shuō)明1JACK&JONESJackJones是針對(duì)年齡在18歲到30歲之間的喜歡穿著隨意、流行和時(shí)尚的男士們?cè)O(shè)計(jì)的。JackJones的設(shè)計(jì)迎合了國(guó)際大都市男士的生活品位，他們喜歡一種獨(dú)特、輪廓鮮明而樸實(shí)的風(fēng)格，同時(shí)采用高品質(zhì)、時(shí)興和新穎的面料制作的服裝。品牌店說(shuō)明1VEROMODAVEROMODA面向25-35歲女性的職業(yè)休閑裝。經(jīng)典中滲透最新的時(shí)尚感覺(jué)。簡(jiǎn)潔的款式突出優(yōu)雅的女人味。為成熟的女性帶來(lái)職業(yè)休閑裝的新概念讓她們上班和休閑場(chǎng)合都能感覺(jué)到自信和美麗。

品牌店說(shuō)明1Sport100Sport100是一家融合運(yùn)動(dòng)休閑，時(shí)尚購(gòu)物，新穎設(shè)計(jì)為一體的大型體育運(yùn)動(dòng)用品零售概念店。

品牌店說(shuō)明1美頌巴黎美頌巴黎隸屬于法國(guó)圣戈班集團(tuán)，是其進(jìn)入亞洲的第一家建材銷(xiāo)售商，獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念帶來(lái)無(wú)限的驚喜。品牌店說(shuō)明1知名品牌店占到了整個(gè)項(xiàng)目品牌數(shù)的20%（17個(gè)商家），生活賣(mài)場(chǎng)為家樂(lè)福，建材賣(mài)場(chǎng)為法國(guó)的中高端品牌美頌巴黎，水吧類(lèi)的代表品牌有星巴克、香啡繽，輕食類(lèi)有肯德基、麥當(dāng)勞，購(gòu)物類(lèi)有only等品牌，聯(lián)洋社區(qū)是一個(gè)人口素質(zhì)較為高端的社區(qū)，引進(jìn)這些中高端品牌也是為了迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)需求。數(shù)據(jù)說(shuō)明-----知名品牌占比1證大現(xiàn)代藝術(shù)館是上海證大集團(tuán)投資建立的現(xiàn)代化藝術(shù)展覽和學(xué)術(shù)交流平臺(tái)。證大現(xiàn)代藝術(shù)館坐落在上海浦東證大大拇指廣場(chǎng)，建筑面積3000平米，展覽空間1500多平米。現(xiàn)代化的設(shè)施和學(xué)術(shù)理念使它成為一個(gè)新的國(guó)際化的當(dāng)代藝術(shù)平臺(tái)。館內(nèi)收藏了國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀藝術(shù)家的作品，包括法國(guó)藝術(shù)家愷撒的雕塑《大拇指》和美國(guó)著名雕塑家羅伯特·印第安那的雕塑——“LOVE”等一批藝術(shù)杰作。藝術(shù)館的功能包括展覽、研究、收藏、學(xué)術(shù)交流、國(guó)際藝術(shù)家工作室等。證大現(xiàn)代藝術(shù)館將鮮明地對(duì)當(dāng)代文化做出反應(yīng)并提出建設(shè)性的策略，為未來(lái)的當(dāng)代美術(shù)館建設(shè)提供諸多新的可能性。特色業(yè)態(tài)點(diǎn)評(píng)將文化元素的業(yè)態(tài)融入shoppingmall中，已經(jīng)是國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心布局的一次概念革命，除了凸顯品質(zhì)又能帶來(lái)一批新鮮的客源。1中心廣場(chǎng)特賣(mài)區(qū)業(yè)態(tài)總結(jié)社區(qū)購(gòu)物中心的核心元素：生活賣(mài)場(chǎng)、餐飲及配套服務(wù)（根據(jù)不同層次的社區(qū)而設(shè)定）

布局特點(diǎn)：★東西兩側(cè)設(shè)定了家樂(lè)福超市及好樂(lè)迪KTV作為次主力店，吸引固定人流；★一層其他位置基本以中、西餐飲為主；★外圍沿馬路的區(qū)域，由于人流帶動(dòng)理由較少，設(shè)置了銀行、診所等社區(qū)服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)（銀行及診所也是較為能承受高租金的業(yè)態(tài)）；★項(xiàng)目具有一個(gè)2000平米左右的露天內(nèi)廣場(chǎng)，主要功能為兒童娛樂(lè)其次為集裝箱攤位式的小型零售及零售特賣(mài)區(qū)。中式餐飲區(qū)西式餐飲區(qū)1業(yè)態(tài)總結(jié)(續(xù))業(yè)態(tài)布局：★二層左側(cè)的業(yè)態(tài)以零售為主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在廣場(chǎng)的二層，零售業(yè)態(tài)的針對(duì)人群為16~35歲的年輕消費(fèi)群體，右側(cè)為美頌巴黎建材店及具有特色的證大現(xiàn)代藝術(shù)館。為了彌補(bǔ)建筑結(jié)構(gòu)的弱勢(shì)及滿(mǎn)足業(yè)態(tài)的全面化，項(xiàng)目?jī)?nèi)引入了一家數(shù)碼影院。1四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析1項(xiàng)目是一個(gè)廣場(chǎng)式樣的shoppingmall，由22個(gè)建筑單體組成，建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車(chē)場(chǎng)和配套設(shè)備用房，項(xiàng)目出入口分東、西各一個(gè)，另設(shè)有2000平米的中心廣場(chǎng)，整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)是圍繞廣場(chǎng)與街區(qū)的概念而形成。項(xiàng)目整體布局1項(xiàng)目整體布局圖中心廣場(chǎng)特賣(mài)區(qū)卸貨區(qū)地下停車(chē)出入口特色小店餐飲露臺(tái)區(qū)1鋪面分割情況說(shuō)明中心廣場(chǎng)特賣(mài)區(qū)卸貨區(qū)地下停車(chē)出入口特色小店餐飲露臺(tái)區(qū)L1，除了賣(mài)場(chǎng)與KTV作為次主力店占據(jù)了較大的面積，廣場(chǎng)內(nèi)部小鋪大多為餐飲店（藍(lán)色），廣場(chǎng)外圍小鋪大多為生活服務(wù)業(yè)態(tài)（橙色），小鋪的門(mén)寬在6~8米，進(jìn)深在8~10米，中間集裝箱式的特色小店門(mén)寬在10米，進(jìn)深在2米。L2，均布置的為大店形式的業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)門(mén)寬在16~20米、進(jìn)深在25~28米，其他業(yè)態(tài)則大小不一。1中庭廣場(chǎng)設(shè)置兒童戲水區(qū)1集裝箱改裝的特色小店共有六個(gè)集裝箱改裝組成，每家小店的面積為20平米左右1項(xiàng)目前后出口廣場(chǎng)主入口處（西門(mén)）廣場(chǎng)后門(mén)（東門(mén)）1樓梯垂直動(dòng)線通向2層的通道分布在廣場(chǎng)的左右兩側(cè)，通道寬約18米，由一輛向上的自動(dòng)扶梯及2條人行階梯組成，中間用綠化帶作為點(diǎn)綴。1上下樓梯的處理方式1廣告位處理1景觀布置中心廣場(chǎng)1景觀布置(續(xù))1景觀布置(續(xù))1景觀布置(續(xù))1景觀布置(續(xù))1景觀布置(續(xù))1景觀布置(續(xù))1整個(gè)項(xiàng)目以街區(qū)式的購(gòu)物中心形式為展示面，平面及垂直動(dòng)線組織簡(jiǎn)單明了。有效利用廣場(chǎng)中的水池，變成兒童戲水池，集裝箱式的店鋪也極具特色，鋪位的面積分割也較為合理。景觀規(guī)劃及建筑小品的布置與建筑物的比例較為協(xié)調(diào)，不雜不亂，格調(diào)清爽。規(guī)劃要點(diǎn)1五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理分析1統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一招商綜合服務(wù)性強(qiáng)為不同的區(qū)域量身定做業(yè)態(tài)統(tǒng)一管理新元素業(yè)態(tài)的合理融合核心要點(diǎn)社區(qū)型購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)1中心廣場(chǎng)特賣(mài)區(qū)卸貨區(qū)地下停車(chē)出入口特色小店租金說(shuō)明---2008年L1：特色小店：30元/平米/天其他餐飲、零售商鋪：15~20元/平米/天特賣(mài)區(qū)：按季節(jié)不同收取場(chǎng)地費(fèi)L2：證大藝術(shù)館：自營(yíng)其他餐飲：6~8元/平米/天零售商業(yè)：8~12元/平米/天12008年2007年2006年2005年15元/平米/天12元/平米/天10元/平米/天8元/平米/天租金說(shuō)明---遞增情況注：以上為平均租金（不包括家樂(lè)福、好樂(lè)迪、證大藝術(shù)館的租金）物業(yè)管理費(fèi)：20元/平米/月付款方式：付二押二簽約年限：主力店及次主力店為10年期餐飲及金融類(lèi)業(yè)態(tài)5年期其他零售業(yè)態(tài)1-2年期1調(diào)整階段現(xiàn)階段起步階段2005年項(xiàng)目落成后，是以出售的形式推向市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為55000–66000元/平米出售了部分商鋪，但緊接的是后期的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)了很大的問(wèn)題由原發(fā)展商的母公司回購(gòu)小業(yè)主手上的商鋪及子公司的物業(yè)，重新包裝及定位，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理經(jīng)過(guò)3年多的營(yíng)運(yùn)管理后，商戶(hù)基本穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，目前入住率在95%以上，現(xiàn)有租金是起步租金的一倍項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)歷史1商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理概述一、商業(yè)管理宗旨

1、維護(hù)良好的整體形象和秩序

2、確保消費(fèi)者滿(mǎn)意

3、使物業(yè)保值增值

4、為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機(jī)會(huì)

二、經(jīng)營(yíng)管理方面

1、商業(yè)街形象管理

對(duì)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的形象(CIS)策劃和管理，以確保商業(yè)街良好的形象和信譽(yù)。

2、現(xiàn)場(chǎng)管理

對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一、有序、科學(xué)的管理、確保良好、美觀的銷(xiāo)售環(huán)境和秩序。

(1)店鋪裝潢：遵循休閑街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應(yīng)維持商業(yè)街的整體形象。

(2)店內(nèi)廣告：按規(guī)定設(shè)計(jì)展示、不得亂貼亂掛；

(3)現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)：促銷(xiāo)活動(dòng)應(yīng)遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得破壞商業(yè)街正常的經(jīng)營(yíng)秩序。

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3、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣

(1)營(yíng)銷(xiāo)策劃：制定商業(yè)街整體營(yíng)銷(xiāo)和競(jìng)爭(zhēng)策略，制定全年和階段性的市場(chǎng)推廣計(jì)劃。

(2)宣傳推廣：對(duì)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷(xiāo)活動(dòng)。

4、商業(yè)價(jià)格管理

(1)禁止價(jià)格欺詐行為。

5、商品質(zhì)量管理

(1)嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十。

(2)對(duì)商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢。

6、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)管理

(1)教育輔導(dǎo)：經(jīng)營(yíng)者交流會(huì)，外出觀摩等。

(2)營(yíng)業(yè)競(jìng)賽，獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)勝的經(jīng)營(yíng)者。

(3)經(jīng)營(yíng)分析：根據(jù)銷(xiāo)售報(bào)表作匯總，在較和趨勢(shì)分析，制定業(yè)績(jī)提高政策。