九鼎國際城商業(yè)綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)提案

1定勢

定位

定調(diào)|九鼎國際城策劃推廣案|2一個(gè)工程的價(jià)值，

在于背景。前置命題3戰(zhàn)略指引十線對話4一次九鼎品牌升級與工程快銷的探尋之旅5探尋綱要：大局定勢//品牌定位//傳播定調(diào)6大局定勢大勢/格局/對手/人群7通稱：城市建筑綜合體別名：城中之城、CBD心臟定義/特征/歷史/分類/時(shí)機(jī)大勢/行業(yè)/城市/8同一位置的一組建筑

不同業(yè)態(tài)的價(jià)值互補(bǔ)

生活空間的有機(jī)組合

城市形態(tài)的高級形式

城市開展的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象定義/特征/歷史/分類/時(shí)機(jī)大勢/行業(yè)/城市/91、交通立體性2、業(yè)態(tài)集約性3、整體系統(tǒng)性4、空間智能性5、用地生態(tài)性6、對內(nèi)連續(xù)性7、對外聯(lián)系性8、社會效應(yīng)性9、升值前景性定義/特征/歷史/分類/時(shí)機(jī)大勢/行業(yè)/城市/10定義/特征/歷史/分類/時(shí)機(jī)從古希臘市俗中心阿索斯廣場ASSOS誕生↓1946年現(xiàn)代建筑綜合體雛形馬賽公寓出現(xiàn)↓四、五十年代的城市建筑綜合體開展停滯↓上世紀(jì)70年代城市建筑綜合體的價(jià)值復(fù)興↓隨著第三產(chǎn)業(yè)開展建筑綜合體的風(fēng)行世界城市建筑綜合體從探索到實(shí)踐到繁榮大勢/行業(yè)/城市/11定義/特征/歷史/分類/時(shí)機(jī)按規(guī)劃選址分類1.CBD中心的城市綜合體例：北京萬達(dá)廣場，濟(jì)南萬達(dá)廣場

2.交通樞紐型城市綜合體例：北京國瑞城3.城市副中心城市綜合體例：上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區(qū)4.城郊結(jié)合部城市綜合體例：蝶湖灣大勢/行業(yè)/城市/12定義/特征/歷史/分類/時(shí)機(jī)按業(yè)態(tài)模式分類1.均衡開展模式“HOPSCA〞——主題酒店(HOTEL)+商務(wù)寫字樓(OFFICE)+立體空中花園(PARK)+時(shí)尚休閑購物(SHOPPING)+娛樂泛會所(CLUB)+高尚住宅(APPART

MENT)例：香港太古廣場2.以寫字樓為核心開展模式——OFFICE+CLUB+HOTEL+SHOPPING例：廣州中信廣場3.以酒店為核心開展模式——HOTEL+CLUB+OFFICE+SHOPPING例：上海商城4.以商業(yè)為核心開展模式——SHOPPING+OFFICE+HOTEL例：深圳華潤中心大勢/行業(yè)/城市/九鼎國際城是CBD/交通樞紐型以寫字樓為核心的均衡開展模式13定義/特征/歷史/分類/時(shí)機(jī)大勢/行業(yè)/城市/1.城市開展的需求土地稀缺,城市綜合體的復(fù)合功能極具競爭力2.時(shí)代開展的需求佛山未來CBD未來將迎來各類消費(fèi)群體3.消費(fèi)人群的需求消費(fèi)者渴望一站式解決多種生活需求的場所14大勢/行業(yè)/城市/特征/時(shí)機(jī)/廣東第三城市歷史文化名城著名華僑之鄉(xiāng)“廣佛經(jīng)濟(jì)圈〞橋頭堡“廣佛都市圈是廣東開展的重點(diǎn)〞毗鄰港澳區(qū)域性專業(yè)物流中心之一全國城市競爭力排名第九全國重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地15大勢/行業(yè)/城市/特征/時(shí)機(jī)/16大勢/行業(yè)/城市/特征/時(shí)機(jī)/17品牌定位產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念18產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念寫字樓／豪宅／公寓／名店MALL／創(chuàng)意街區(qū)三十六萬平米CBD國際多元體

19產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念九鼎國際城的資源配置有形資源城市資源-CBD核心地段/財(cái)富中心/周邊配套/高端人群產(chǎn)品資源-整體規(guī)劃/建筑/規(guī)模/功能無形資源佛山城市產(chǎn)業(yè)升級開展的強(qiáng)勁趨勢佛山產(chǎn)業(yè)平臺優(yōu)勢與廣佛經(jīng)濟(jì)鏈佛山CBD區(qū)域大開展的絕佳契機(jī)28萬中小企業(yè)的國際商務(wù)平臺需求珠三角整體經(jīng)濟(jì)帶動的商業(yè)/務(wù)擴(kuò)展與持續(xù)增值空間九鼎國際城價(jià)值經(jīng)營核心就是做城市最大的資源整合者20產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念九鼎國際城的三重價(jià)值線屬性層價(jià)值內(nèi)涵層需求傳播

城市線新佛山城市升級的經(jīng)濟(jì)引擎形象價(jià)值市場高點(diǎn)取勢工程線佛山三十六萬平CBD國際多元體增值價(jià)值工程價(jià)值定位產(chǎn)品線寫字樓／豪宅／公寓／功能價(jià)值體驗(yàn)營銷模式名店MALL／創(chuàng)意街區(qū)21問題的關(guān)鍵并不是什么是九鼎國際城

而是佛山升級為什么需要九鼎國際城

九鼎國際城是佛山開放型城市國際化進(jìn)程的必然結(jié)果

九鼎國際城更是大佛山大珠三角時(shí)代的更高開展平臺

九鼎國際城還是中國進(jìn)入2021的商業(yè)能量地產(chǎn)新標(biāo)高產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念22產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念大佛山總部經(jīng)濟(jì)+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的綜合能量體城市國際商務(wù)大平臺CBD區(qū)域開展引爆點(diǎn)

佛山第三產(chǎn)業(yè)升級鏈

廣佛一體對接變速器23產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念總部經(jīng)濟(jì)它是一種資源配置方式它是中心城市的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)它是企業(yè)的開展形式 佛山目前不具備廣州開展總部經(jīng)濟(jì)的珠三角輻射能力,珠三角跨國企業(yè)和大型外鄉(xiāng)企業(yè)建立總部基地首選廣州佛山建立總部基地輻射目標(biāo)為外鄉(xiāng)28萬中小企業(yè),CBD內(nèi)的九鼎國際城的國際商務(wù)平臺具備這個(gè)功能.建議商務(wù)辦公目標(biāo)鎖定外鄉(xiāng)中型企業(yè)24產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)全世界創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)每天創(chuàng)造220億美元，并以5％的速度遞增……創(chuàng)意的時(shí)代已經(jīng)來臨！創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場不斷擴(kuò)張，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新重組、與文化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新升級、與信息產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新融合，打破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)劃分格局,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈蘊(yùn)涵巨大經(jīng)濟(jì)能量！開展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期佛山實(shí)現(xiàn)新開展、進(jìn)一步提升競爭力的必然選擇，成為從向開展轉(zhuǎn)變的重要環(huán)節(jié)，對于促進(jìn)城市競爭力的提升意義十分重大。從“佛山制造〞到“佛山創(chuàng)造〞就在此時(shí)，給大佛山提供一個(gè)產(chǎn)業(yè)升級的國際平臺勢在必行！吸引：人才市場+銀行風(fēng)投+擔(dān)保公司+中介機(jī)構(gòu)+企業(yè)培訓(xùn)+科研單位+獵頭公司+信息咨詢+籌劃公司+廣告公司+設(shè)計(jì)公司……建議組成一條創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)升級鏈25產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念?什么是主題概念26產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念1.主題概念是一條主線它能串聯(lián)起工程商業(yè)、商務(wù)、住宅等各類業(yè)態(tài)2.主題概念是全局核心它把構(gòu)成工程的要素，如區(qū)位、品質(zhì)、形象、配套、文化和效勞統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)。3.主題概念是工程代言人27產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念主題概念的不同表現(xiàn)從業(yè)主的角度，主題概念是一種：生活主張

從設(shè)計(jì)的角度，主題概念是一種：設(shè)計(jì)理念

從傳播的角度，主題概念是一個(gè)：推廣靈魂

從銷售的角度，主題概念是一種：營銷理念

從效勞的角度，主題概念是一種：效勞理念

從文化的角度，主題概念是一種：工程精神28產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念在美國華爾街帝國大廈在法國拉德方斯有巨門在香港中環(huán)有中銀大廈在北京朝陽門財(cái)富中心每一個(gè)國際都市都有一個(gè)與世界對話的平臺在佛山有九鼎國際城29產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念它是城市繁榮和國際化的象征不僅僅是城市的地標(biāo)，更是城市國際精神的所在它向全世界展現(xiàn)大佛山的商務(wù)、商業(yè)、生活形態(tài)是一個(gè)國際化的人流、物流、錢流、信息流平臺30主題概念31大佛山世界之窗32

大

佛山

世界之窗|||區(qū)域|強(qiáng)調(diào)氣場融合五區(qū)人民的相互排斥性國際化3334傳播定調(diào)廣告/公關(guān)活動/新聞35世界只有兩種人

王者和平民

建筑也是36工程的高度首先是思維的起點(diǎn)九鼎國際城要在佛山甚至全國出位必須展現(xiàn)獨(dú)有的態(tài)度、語言和動作37占據(jù)高點(diǎn)與宜于速決的決戰(zhàn)型領(lǐng)導(dǎo)者思維

1、工程的蓄勢與儲客期很短，需要加力

2、成為2021年佛山亮點(diǎn)與沸點(diǎn)，須極強(qiáng)創(chuàng)新力

3、鑒于已有強(qiáng)勁對手設(shè)勢，故需造大勢高舉高打

4、立意高遠(yuǎn)，建立全國行業(yè)標(biāo)桿，是成就的要點(diǎn)先佛山-港澳/后全國原點(diǎn)啟動促成佛山熱情

先造勢/后營銷高舉高打形成強(qiáng)勁勢能動能勢38廣告節(jié)奏

第一階段表現(xiàn)手段

時(shí)間

2月中下旬—3月上旬

主題

懸念入市，炒作造勢，引發(fā)期待

任務(wù)

建立一個(gè)比較高的起步平臺，不僅有利于是迅速引發(fā)市場關(guān)注，更能積攢注意力，為后續(xù)推廣打下堅(jiān)實(shí)根底，并實(shí)現(xiàn)前期蓄客工作

手段

強(qiáng)勢軟文炒作、導(dǎo)入稿、現(xiàn)場包裝、戶外

廣告/公關(guān)活動/新聞39廣告/公關(guān)活動/新聞40第三階段表現(xiàn)手段〔生活演繹期〕

時(shí)間

４月中旬—５.１開盤

主題

演繹生活的高度

任務(wù)

配合工程本身的工程進(jìn)度，整個(gè)推廣進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定平緩的階段，契合定位，一步步地將生活演繹開來，逐步飽滿九鼎國際城的個(gè)性與生活觀

手段

促銷稿、報(bào)紙、雜志廣告廣告/公關(guān)活動/新聞41

為九鼎國際城面市提供政府官方/社會公眾/國內(nèi)目標(biāo)多層面的關(guān)注和互動影響

顛覆傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)體驗(yàn)全新理念一場體驗(yàn)公關(guān)

廣告/公關(guān)活動/新聞42廣告/公關(guān)活動/新聞43

主題：“美在佛山走向世界〞

——九鼎國際城尋找佛山國際形象代言人廣告/公關(guān)活動/新聞44廣告/公關(guān)活動/新聞“佛山環(huán)球小姐選拔大賽〞佛山環(huán)球小姐使命：為向世界傳播佛山文化，傳播佛山精神，促進(jìn)佛山的國際文化交流和國際合作。45廣告/公關(guān)活動/新聞活動目的1.代表大佛山訪問國際大都市，作城市文化、經(jīng)濟(jì)交流的城市國際代言人2.尋找九鼎國際城工程代言人參選標(biāo)準(zhǔn)1.佛山戶籍2.身高：165cm以上3.年齡：18歲——27歲4.體態(tài)：勻稱，健康5.學(xué)歷：大專以上6.英語：有英語根底評選標(biāo)準(zhǔn)外貌氣質(zhì)文化知識〔對佛山文化、中國文化、世界文化、金融商務(wù)知識的掌握程度〕演講能力英語能力〔熟練程度，口語、聽力〕才藝表演綜合素質(zhì)46廣告/公關(guān)活動/新聞復(fù)賽評委會〔建議〕演講專家華南理工大學(xué)旅游與酒店管理學(xué)院院長、教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張俐英語專家中國新東方教育科技集團(tuán)英語強(qiáng)化培訓(xùn)專家文化大師佛山市市作家協(xié)會主席鄭啟謙佛山市文化局長徐東濤形體專家新絲路模特大賽冠軍教練審美專家審美國際造型機(jī)構(gòu)董事長徐全有決賽評委會佛山市長陳云賢地產(chǎn)專家九鼎地產(chǎn)董事長邱代倫奧運(yùn)大使楊瀾〔兼決賽主持人〕獎(jiǎng)勵(lì)1.代表大佛山訪問世界名城2.環(huán)球旅游，周游世界47廣告/公關(guān)活動/新聞活動流程08年2月下旬——4月下旬報(bào)名，網(wǎng)絡(luò)投票出前200名進(jìn)入初賽08年4月上旬，市民現(xiàn)場給初賽選手投票，前30名進(jìn)入復(fù)賽08年5月1日，決賽活動地點(diǎn)〔建議〕1．初賽百花廣場東建廣場順德天佑城南海廣場2．復(fù)賽百花廣場3．決賽百花廣場軟文跟蹤?“美在佛山走向世界〞——九鼎國際城尋找佛山國際形象代言人??環(huán)球小姐，你來定——4月10日全城投票??環(huán)球小姐參觀九鼎國際城??環(huán)球小姐把家搬進(jìn)了九鼎國際城??環(huán)球之旅城市日記?連載〔獨(dú)家〕48廣告/公關(guān)活動/新聞系列活動1．200強(qiáng)現(xiàn)場投票活動主題：“環(huán)球小姐，你來定〞2．佛山環(huán)球小姐選拔大賽復(fù)賽3．佛山環(huán)球小姐選拔大賽決賽4．贈送儀式，代言簽約主題：“名宅贈名人〞——九鼎國際城〔環(huán)球小姐冠軍產(chǎn)生的第二天舉辦〕活動說明專業(yè)評委同時(shí)擔(dān)任進(jìn)入選手的培訓(xùn)師。環(huán)球訪問時(shí)間、路線、城市、費(fèi)用待定。尋找政府支持，建議由開發(fā)商和政府共同出資組團(tuán)出國。爭取政府支持組織表演團(tuán)，把活動上升到政府行為的高度。49廣告/公關(guān)活動/新聞目的為九鼎國際城提供政府官方/工程本身/社會目標(biāo)群多層面的關(guān)注，促成工程的優(yōu)良社會反響5051?你好！新佛山?工程造勢:這是一篇互動型的引爆文章，形發(fā)全城討論“佛山第一街〞——季華路的影響力，點(diǎn)出工程。52九鼎品牌稿思想建構(gòu)世界535455一個(gè)大時(shí)代的南中國強(qiáng)音

廣告/公關(guān)活動/新聞1/總形象導(dǎo)入

5657以世界照亮新佛山2/總形象

5859九鼎國際城高檔住宅

推廣思考60審時(shí)一、大環(huán)境認(rèn)識

度勢二、競爭對手分析

知彼三、客群確定與心態(tài)解析

知己四、工程定位與品牌形象確認(rèn)

出招五、品牌傳播階段執(zhí)行策略

61審時(shí).大環(huán)境認(rèn)識

62佛山樓市的走向出現(xiàn)了兩極言論

一邊說冬天已來了

一邊說春天不遠(yuǎn)了63兩種截然不同的言論，對于08年樓市尤其是豪宅市場，具有多大的預(yù)測意義和影響力？各大豪宅工程，對于08年仍然保持著高度的樂觀。

其一

豪宅消費(fèi)需求持續(xù)強(qiáng)勁。

雖然近來利率上調(diào)，但對于豪宅消費(fèi)者的影響有限。

其二

是因?yàn)楹勒a(chǎn)品有著充足的信心根底！與其他產(chǎn)品相比，豪宅在價(jià)值含金量、市場稀缺性、產(chǎn)品個(gè)性等方面都高人一籌，當(dāng)然有理由取得更優(yōu)異的市場效果！

其三

市場的變化就是市場的時(shí)機(jī)!64九鼎國際城趕上一個(gè)好時(shí)機(jī)。這是一個(gè)最好的地方，這是一個(gè)最好的年代

市長陳云賢指出：禪城區(qū)要加快推進(jìn)季華商圈的改造。

各大國際金融機(jī)構(gòu)，商務(wù)機(jī)構(gòu)紛紛落戶季華路

2021年，將是“季華路年〞！佛山第一街呼之欲出！

65度勢

.競爭對手分析

66豪宅的競爭，首先是豪宅板塊的競爭。

2021佛山樓市各大板塊各自精彩。亞藝板塊當(dāng)紅不讓

創(chuàng)新產(chǎn)品，概念包裝，亞藝板塊去年推出高端洋房和類別墅產(chǎn)品，繼續(xù)成為佛山樓市熱點(diǎn)。

中海文華熙岸的創(chuàng)新型“類別墅〞產(chǎn)品；

金地·九瓏璧的國家專利90度合院；

雅居樂“別墅世家〞打造的產(chǎn)品；

國內(nèi)一線品牌開展商佛山的雅居樂花園、金地九瓏璧、中海文華熙岸、龍光·天湖酈大手筆繼續(xù)推動亞藝板。67桂城板塊大盤風(fēng)云

桂城樓市近年迅速形成桂城東板塊和千燈湖板塊兩大樓市熱點(diǎn)板塊。兩大板塊相隔缺乏1公里，作用互補(bǔ)。桂城東板塊以居住為主的居住區(qū)，千燈湖板塊演變成為高端金融商務(wù)區(qū)兼顧商住功能。

07年上海三盛、中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)眾多國內(nèi)一線品牌開發(fā)商紛紛推出自己的品牌產(chǎn)品，如南海頤景園、中海萬錦豪園、萬科金色家園、萬科金御華府、保利千燈湖一號公館、保利花園等。

這些樓盤具備創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念和獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，桂城樓市也跟隨這些大盤的步伐一路高歌前進(jìn)，掀起桂城樓市的購置浪潮。

2021年，桂城在2007年推出的不少被品牌開發(fā)商獲得的優(yōu)質(zhì)地塊將進(jìn)入銷售期。

如桂城東板塊的中海桂城新工程、保利桂城A16工程以及千燈湖板塊的創(chuàng)鴻·水韻尚都，還有在售的中海萬錦豪園、南海頤景園、萬科金色家園。

2021年將是桂城樓盤高端市場的血拼年。6869東平河畔兩岸發(fā)力

由富力地產(chǎn)與深圳鼎力創(chuàng)業(yè)聯(lián)合獲得的“佛(掛)2007-001〞的地塊也將于今年開工。東平河板塊已不再只是一個(gè)規(guī)劃中的概念，而開始成為佛山樓市中備受需求的焦點(diǎn)板塊，也預(yù)示著東平新城南岸房地產(chǎn)將迎來一個(gè)新的開發(fā)熱潮。

從規(guī)劃來看，現(xiàn)在禪桂城區(qū)成片的優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)稀缺，中心城區(qū)東拓南延的步伐將進(jìn)一步表達(dá)，近兩三年內(nèi)全市土地交易的焦點(diǎn)就是東平河的南岸區(qū)域。目前該區(qū)域內(nèi)世紀(jì)蓮體育中心、佛山新聞中心等大型公建工程已建成并投入使用，佛山公園首期工程也已到達(dá)“成型、路通、地綠〞的目標(biāo)，南岸的城市雛形已經(jīng)顯現(xiàn)。2021年東平河南岸樓市將在各大利好因素的刺激下散發(fā)出更大的魅力。70717273比較九鼎國際城與眾多對手優(yōu)劣勢

在大開發(fā)商面前九鼎開發(fā)商累計(jì)的品牌力沒有明顯優(yōu)勢

工程的核心競爭力

傲視大佛山的CBD中心地位；

季華路板塊是政府08年首推的區(qū)域；

城市綜合體的自身配套以及區(qū)域配套；

一貫堅(jiān)持的高性價(jià)比銷售原那么；

國際社區(qū)文化的領(lǐng)導(dǎo)性；

74知彼.客群確定與心態(tài)解析75工程產(chǎn)品總價(jià)很可能創(chuàng)佛山洋房新高，導(dǎo)致工程目標(biāo)客戶集中在高收入階層。

高收入中高文化水平人士將是目標(biāo)客戶群中的“領(lǐng)頭羊〞，他們的生活觀和生

活形態(tài)具有代表性和指針性，對高收入中低文化層次人群有示范拉動效應(yīng)。76他們追求居住高品質(zhì)，他們渴望得到身份的認(rèn)同，他們希望站在潮流頂峰。77目標(biāo)群輻射圈層

港澳臺

外籍

大佛山

禪城高中低

低

中

高AB收入水平

文化水平

78知己。工程定位與品牌形象確認(rèn)7980工程的三個(gè)核心價(jià)值

地位CBD核心位置，中心的中心，感受城市的心跳

資本一旦開售將是最具升值潛力的住宅物業(yè)

模式城市綜合體是國際大都市建筑開展潮流，多元業(yè)態(tài)令生活品質(zhì)飛躍。81九鼎國際城以怎樣的形象出場？

氣場

工程一要建立九鼎的大開發(fā)商品牌形象，二要表現(xiàn)產(chǎn)品的素質(zhì)，開場必須勢壓群雄，先占據(jù)目標(biāo)人群的心理最高的位置。

氣度

氣度是態(tài)度和高度，表達(dá)在開發(fā)商對居住文明和生活品質(zhì)的解讀。

氣質(zhì)

工程獨(dú)特的DNA，留在目標(biāo)人群腦海的最終印記。表達(dá)九鼎國際城的個(gè)性和唯一性。82國際生活進(jìn)化論

初級層次

生活理念：我需要國際化

心理特征：正處于出人頭地階段，渴望揚(yáng)名，渴望能跟隨潮流

行為方式：占有、炫耀比別人更多更優(yōu)越的資源，如：吃喝玩樂、名牌享受等

文化特質(zhì)：張揚(yáng)夸張

住宅特征：起一個(gè)洋名就號稱國際社區(qū)

居住誤區(qū)：豪宅短缺時(shí)代，不僅住宅本身沒有到達(dá)真正意義上的高尚物業(yè)層面，而且也不適宜人居住，只是停留在“貴價(jià)盤〞層次83國際生活進(jìn)化論

中級層次

生活理念：國際化需要我

心理特征：身不由己，不得不找個(gè)能襯托身份和品位的房子

行為方式：占有更好的資源，物質(zhì)生活的國際化，如：穿名牌、出入高尚俱樂部

文化特質(zhì)：嫁接文化符號、標(biāo)簽

住宅特征：把國外的好或差的建筑風(fēng)格復(fù)制

居住誤區(qū)：國際社區(qū)克隆時(shí)代，建筑好看不好用，只是停留在“貴族盤〞層次8485世界式生活·中央特區(qū)>>住宅定位

86

來吧，國際人

>>住宅形象8788

很重要，世界身份

>>住宅地段8990

這種生活方式叫世界>>住宅生活9192九鼎國際城寫字樓

推廣思考93租戶/面積/市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

1中小型企業(yè)群占據(jù)絕對主流數(shù)據(jù)來源：調(diào)查公司94租戶/面積/市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

1100平米至600平米為主力市場，600平米以上空缺嚴(yán)重；出租率極高，面積不管大小根本供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)來源：調(diào)查公司95住宅辦公樓↘

+臨廠自建樓→

+混合寫字樓↗中端寫字樓→高端寫字樓第一代第二代第三代佛山寫字樓市場面臨升級換代，中高端寫字樓成為未來主旋律市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

產(chǎn)品態(tài)勢/板塊格局/96市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

產(chǎn)品態(tài)勢/板塊格局/971.外鄉(xiāng)中型企業(yè)需要城市中心地帶的辦公物業(yè)作為品牌形象窗口2.進(jìn)駐佛山的跨國公司需要能表達(dá)身份的商務(wù)場所3.外地大公司在佛山設(shè)立分公司或辦事處需要辦公點(diǎn)4.從外鄉(xiāng)轉(zhuǎn)制企業(yè)別離出來的公司需要辦公場所收租經(jīng)營模式受追捧尤其是在頂級和甲級寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)突出。資金實(shí)力和耐心，升值潛力表現(xiàn)出很強(qiáng)的自信。利于開發(fā)商對寫字樓產(chǎn)品的整體運(yùn)營，樹立企業(yè)品牌。市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

需求特征/產(chǎn)品分析/市場定位/98優(yōu)勢中心地位/商務(wù)環(huán)境/開發(fā)模式/產(chǎn)品升級/交通便捷CBD中心地位，綜合體資源配置，商務(wù)環(huán)境一流，生態(tài)化辦公。劣勢價(jià)格將不占優(yōu)勢時(shí)機(jī)產(chǎn)業(yè)需求/產(chǎn)品空白支柱產(chǎn)業(yè)〔陶瓷、紡織、鋁材等〕需要商業(yè)效勞業(yè)推動佛山目前中端寫字樓缺口很大，高端寫字樓幾乎空白威脅 外鄉(xiāng)企業(yè)品牌形象意識不夠市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

需求特征/產(chǎn)品分析/市場定位/99市場定位CBD內(nèi)一個(gè)與世界同步、云集高端商務(wù)活動的區(qū)域，一個(gè)輻射面大、影響廣的商業(yè)區(qū)，一個(gè)有高端寫字樓、高級公寓及配套商場的地區(qū)。市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

需求特征/產(chǎn)品分析/市場定位/商戶定位寫字樓招商就更要注意自身形象問題和商戶需求問題，九鼎國際城寫字樓的目標(biāo)商戶定位時(shí)瞄準(zhǔn)外鄉(xiāng)中堅(jiān)企業(yè)。經(jīng)營定位堅(jiān)持〞只租不售“還是“租售同步〞？建議在資金充足情況下采取只租不售，反之可考慮先整層銷售給大型企業(yè)，再拆分銷售。100市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

訴求重點(diǎn)/廣告主題/行銷手段/101鼓勵(lì)型·全景商務(wù)總部基地>>寫字樓定位.102市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

為企業(yè)翻開騰飛世界的航道！

訴求重點(diǎn)/廣告主題/>>寫字樓形象

103104開辟！突破性商務(wù)總部！

>>寫字樓地段

105106掌控！CBD全能商務(wù)鏈！>>寫字樓配套資源

107108九鼎國際城創(chuàng)意街區(qū)

推廣思考109它們都來了！

沃爾瑪/星巴克/家樂福/好又多/百佳/國美/蘇寧都來了

levis’/2%/Burberrys/斯他卡圖/吉之島/屈臣氏/肯德基已經(jīng)來了

麥當(dāng)勞/必勝客/耐克/阿迪達(dá)斯早就來了

____洶涌而至國際化商業(yè)浪潮!競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

態(tài)勢/格局/110競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

態(tài)勢/

格局/111桂城商圈——后起之秀

現(xiàn)狀

桂城商圈全力打造“購物桂城〞新名片，不斷向周邊輻射，幾大商業(yè)巨頭的參加，更令其成為佛山最具人氣的商業(yè)圈之一目前。

前景

廣佛RBD地處“廣佛半小時(shí)生活圈〞中心，一個(gè)廣佛都市圈中的“雙子城〞正逐步形成規(guī)模。

商家

保利水城——集休閑、娛樂、飲食、酒店、商務(wù)、高端展覽于一身的一站式大型休閑場所。中國第一個(gè)水生態(tài)主題的情景購物體驗(yàn)之都,同時(shí)也是佛山目前業(yè)態(tài)最全,復(fù)合性最強(qiáng)的商業(yè)中心。

南海廣場——以高檔綜合購物中心的經(jīng)營業(yè)態(tài)為中心

嘉信茂廣場——沃爾瑪強(qiáng)勢進(jìn)駐

佑一城——時(shí)尚、潮流的個(gè)性商業(yè)經(jīng)營為主

匯潮天地——形成了群眾化、多業(yè)態(tài)的商業(yè)布局競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

態(tài)勢/

格局/112季華商業(yè)帶——未來之王

現(xiàn)狀

被譽(yù)為“佛山天河城商圈〞的季華商業(yè)圈全城矚目，“九鼎國際城〞的破土宣告佛山CBD正式開建，改變了祖廟商圈“一枝獨(dú)秀〞的格局。

前景

“佛山第一街〞潛力無限，大型超市、高端酒店、寫字樓、大型購物廣場、娛樂休閑廣場、金融效勞、行政效勞堆駐扎季華路，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢將吸引大量人流和更多企業(yè)總部基地。

商家

東建世紀(jì)廣場——集購物、娛樂、悠閑、飲食于一體的大型綜合商場，季華商圈的報(bào)春花。

順聯(lián)國際購物中心——定位為以國際品牌為龍頭的精品百貨。

其他：流行前線、季華貨倉商場、順聯(lián)國際購物中心、嘉信茂

競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

態(tài)勢/

格局/1132006年8月，?佛山市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2005-2021)?開始實(shí)施。

作為佛山市中心組團(tuán)的重要組成局部，禪城區(qū)目前現(xiàn)有的商業(yè)集聚中心——祖廟商圈和季華商業(yè)帶已被納入主商業(yè)中心區(qū)規(guī)劃范圍之內(nèi)。競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

114功能定位

華南首個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)品集結(jié)區(qū)

競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

115競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

116“創(chuàng)意大道〞亮相上海117CBD創(chuàng)意名店MALL>>形象定位

118

一個(gè)引爆粵港澳的國際商業(yè)先鋒!119120通往世界財(cái)富的CBD名流場！

競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

121122集團(tuán)品牌工程總形象住宅熱推住宅熱銷過半寫字樓推廣商業(yè)招商\銷售集團(tuán)工程住宅寫字樓商業(yè)>>.總體布局回憶一個(gè)主旨，多線推進(jìn)，梯隊(duì)有序，全面引爆123VI:124125126127128129130131132133134提案結(jié)束，歡送提問!135如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析136學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報(bào)告137市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？138什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！139房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析140房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。141房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。142房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談143房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展144房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)145房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.5