TDT 1089-2023 征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算規(guī)程（正式版）

中華人民共和國土地管理行業(yè)標準征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算規(guī)程Codeofpracticeofregionalcompre2023-10-31發(fā)布2023-10-31發(fā)布中華人民共和國自然資源部發(fā)布I Ⅲ 12規(guī)范性引用文件 13術語和定義 1 24.1區(qū)片綜合地價的基本內(nèi)涵 24.2區(qū)片綜合地價測算的基本原則 3 35.1技術路線 35.2組織實施與工作程序 35.3方法選用 56資料收集與整理 56.1一般要求 56.2資料收集內(nèi)容 56.3資料整理 67征地區(qū)片劃分 67.1基本要求 67.2多因素綜合劃分法 67.3均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法 87.4征地區(qū)片劃分結果的驗證與確定 98征地區(qū)片綜合地價的測算 98.1農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法 9 8.4社會經(jīng)濟指標更新法 8.5區(qū)片綜合地價測算結果的驗證、平衡與確定 9成果編制 9.1技術報告 9.2成果報告 9.3數(shù)據(jù)庫與圖件成果 附錄A(規(guī)范性)區(qū)片綜合地價成果表樣式 附錄B(規(guī)范性)區(qū)片綜合地價測算成果圖(樣圖) Ⅲ本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構不承擔識別專利的責任。本文件由中華人民共和國自然資源部提出。本文件由全國自然資源與國土空間規(guī)劃標準化技術委員會(SAC/TC93)歸口。本文件起草單位：中國國土勘測規(guī)劃院、自然資源部耕地保護監(jiān)督司、浙江省自然資源征收中心、重慶市建設用地事務中心。征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算規(guī)程本文件規(guī)定了征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(以下簡稱區(qū)片綜合地價)測算中的術語和定義、總則、實施程序、資料收集與整理、征地區(qū)片劃分與征地區(qū)片綜合地價測算的方法，以及成果編制等內(nèi)容。本文件適用于征收集體農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價的測算與調(diào)整。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T21010土地利用現(xiàn)狀分類GB/T28405農(nóng)用地定級規(guī)程GB/T28406農(nóng)用地估價規(guī)程3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。簡稱區(qū)片，是一定范圍內(nèi)集體土地資源條件、土地區(qū)位、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等基本一致，土地補償費和安置補助費標準相同的空間封閉單元。區(qū)片綜合地價regionalcomprehensivecompensationforexpropriatedagriculturalland社會發(fā)展水平等因素綜合測算形成，并由政府依法公布的，適用于集體農(nóng)用地征收補償?shù)耐恋匮a償費和安置補助費標準。對土地資源條件、土地區(qū)位、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況等影響征地補償水平的因素進行綜合分析，確定因素因子體系及影響權重，測算各因素因子對每一個基本評價單元的綜合作用總分值，將綜合作用總分值相近的基本評價單元進行歸并，經(jīng)分析調(diào)整形成征地區(qū)片(3.1)的方法。2運用多因素綜合劃分法劃分征地區(qū)片(3.1)過程中用于測算和統(tǒng)計各影響因劃分中主要因素因子在既有均質(zhì)區(qū)域中的體現(xiàn)程度，進而對其界線進行調(diào)整修正，形成本輪征地區(qū)片選擇待估區(qū)片內(nèi)或與待估區(qū)片在自然及經(jīng)濟社會綜合水平方面具有可比性的區(qū)片內(nèi)的典型征地案社會經(jīng)濟指標更新法socio-econom4總則3區(qū)片綜合地價是對應于某一具體日期，并假設各影響因素在該日期之后的一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定而測算所得的土地補償費和安置補助費標準，基準日是區(qū)片價成果中的必要組成部分。4.1.3地類區(qū)片綜合地價是針對集體農(nóng)用地確定的征地補償標準。一般情況下，相同區(qū)片內(nèi)的耕地、園地、林地、草地等各類農(nóng)用地執(zhí)行同一補償標準，實踐中確有差異性需求的，可根據(jù)不同地類間補償水平的對比關系確定地類修正系數(shù)，并在區(qū)片綜合地價成果中清晰界定。農(nóng)用地包括的具體地類及其內(nèi)涵執(zhí)行GB/T21010的有關規(guī)定。4.2區(qū)片綜合地價測算的基本原則4.2.1維護權益原則區(qū)片綜合地價需要體現(xiàn)對被征收土地權利人的公平、合理補償，充分維護被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的合法權益；實現(xiàn)被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。4.2.2同地同價原則同一征地區(qū)片內(nèi)的區(qū)片綜合地價不因征地目的或征后規(guī)劃用途不同而有所差異。4.2.3銜接平衡原則區(qū)片綜合地價的測算與調(diào)整需要注意時序銜接與空間平衡，即區(qū)片綜合地價水平較上輪補償標準調(diào)整平穩(wěn)；相鄰區(qū)片間的區(qū)片綜合地價水平差異合理。4.2.4公眾參與原則區(qū)片綜合地價測算過程中，需充分聽取有關部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民個人等社會公眾意見。4.2.5動態(tài)更新原則區(qū)片綜合地價至少每三年調(diào)整或重新公布一次，各地可根據(jù)人口與社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素，對征地區(qū)片及其區(qū)片綜合地價水平進行動態(tài)核定與更新。5.1技術路線征地區(qū)片劃分及區(qū)片綜合地價測算的基本技術路線見圖1。5.2組織實施與工作程序5.2.1組織實施區(qū)片綜合地價測算的組織實施工作遵循如下規(guī)定。a)各省(區(qū)、市)應結合實際情況，統(tǒng)一制定工作與技術方案，統(tǒng)籌部署與推進本省(區(qū)、市)的區(qū)片綜合地價測算工作。4資料收集資料收集多因素綜合劃分法均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法區(qū)片劃分結果的驗證：征地補償費用驗證法、專家咨詢驗證法區(qū)片劃分結果的確定農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法區(qū)片綜合地價測算結果的分析驗證區(qū)片綜合地價測算結果的平衡區(qū)片綜合地價測算結果的確定成果編制社會經(jīng)濟指標更新法農(nóng)用地價格調(diào)整法區(qū)片綜合地價測算征地案例比較法區(qū)片劃分圖1技術路線圖b)區(qū)片綜合地價的具體測算工作原則上由縣(市、區(qū))組織開展，形成測算成果；跨縣域獨立管理的開發(fā)區(qū)、新區(qū)等也可按省級規(guī)定單獨測算，并做好與縣級行政區(qū)域的銜接；“飛地”的區(qū)片綜合地價由其權屬所在的縣(市、區(qū))組織開展測算，并做好與相鄰區(qū)域的銜接。c)縣級區(qū)片綜合地價測算成果形成，并經(jīng)過自檢、平衡后，在公開聽證及報批、發(fā)布前，應按照自下而上、逐級平衡的原則，完成地市級、省級統(tǒng)籌平衡。5.2.2工作程序在完成工作范圍與任務的確定、明確組織領導與人員安排、落實預算經(jīng)費、編寫工作與技術方案，以及組織開展必要的培訓等前期準備工作后，區(qū)片綜合地價測算的核心程序如下。a)基礎資料收集與整理。b)征地區(qū)片劃分。5c)區(qū)片綜合地價測算。d)測算結果的驗證、平衡與確定。e)成果形成與編制。5.3方法選用劃分征地區(qū)片與測算區(qū)片綜合地價的方法選擇要求如下。a)征地區(qū)片的劃分可采取多因素綜合劃分法、均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法；宜以多因素綜合劃分法為主導；具有現(xiàn)勢性較高的農(nóng)用地定級成果的地區(qū)、上輪征地區(qū)片劃分成果基本穩(wěn)定的地區(qū)，可采用均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法。有條件的地區(qū)宜通過多種方法相互驗證，綜合判定。b)區(qū)片綜合地價測算的常用方法包括農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法、征地案例比較法、農(nóng)用地價格調(diào)整法、社會經(jīng)濟指標更新法。c)首次測算或大范圍更新區(qū)片綜合地價標準時，宜在農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法、征地案例比較法、農(nóng)用地價格調(diào)整法中選擇兩種及以上方法進行測算，經(jīng)綜合分析確定；其中，農(nóng)用地價格調(diào)整法主要適用于區(qū)位因素影響較弱的遠郊區(qū)域。d)區(qū)域內(nèi)土地資源狀況、區(qū)位條件、供求關系、社會經(jīng)濟發(fā)展等因素的空間分布特征保持穩(wěn)定，僅需在已有成果基礎上對補償標準進行整體更新或微調(diào)，不需對區(qū)片進行重新劃分時，可采用社會經(jīng)濟指標更新法對現(xiàn)行區(qū)片價水平進行快速調(diào)整。6資料收集與整理6.1一般要求資料收集與整理應遵循以下規(guī)定。a)全面性和時效性：應充分收集反映測算區(qū)域內(nèi)土地資源狀況、征地補償、供需關系與社會經(jīng)濟發(fā)展等情況的相關指標、政策與案例；各類資料應具備現(xiàn)勢性和有效性，能夠反映最新狀況與特b)真實性和準確性：用于測算分析的各類資料應內(nèi)容真實、內(nèi)涵清晰、表達規(guī)范準確。c)權威性和客觀性：資料收集應優(yōu)先選擇來自政府或相關管理部門的權威資料；自行開展補充調(diào)查的，應注意調(diào)查方法和調(diào)查結果的客觀性。6.2資料收集內(nèi)容應收集的資料包括但不限于以下內(nèi)容。a)基礎資料：主要包括具有村界的最新行政區(qū)劃成果、土地利用現(xiàn)狀圖、國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃)相關成果、現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價成果圖等。b)征地區(qū)片劃分的影響因素資料：主要包括。1)土地資源條件：農(nóng)用地分等定級成果；各類農(nóng)用地的數(shù)量、分布與結構特征資料；地形條件、農(nóng)田基礎設施狀況等相關資料。2)土地區(qū)位條件：體現(xiàn)中心區(qū)域輻射影響度、交通條件、其他各類基礎設施和公共服務設施狀況的資料，以及規(guī)劃定位等相關資料。3)人口及經(jīng)濟社會發(fā)展水平：人均可支配收入、人均GDP、人均財政收入、人均耕地面積、人均農(nóng)用地面積、人均土地面積、城鎮(zhèn)化率、單位土地GDP、單位建設用地GDP、CPI等相關統(tǒng)計資料。64)土地產(chǎn)值條件：農(nóng)作物年產(chǎn)值、投入產(chǎn)出等相關資料。c)區(qū)片綜合地價測算相關資料：主要包括現(xiàn)行征地補償安置的標準與執(zhí)行政策、相關社保政策與d)其他相關資料：區(qū)域土地市場價格、承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、經(jīng)營權流轉(zhuǎn)等農(nóng)用地交易價格相關資料。6.3資料整理資料整理工作包括但不限于以下內(nèi)容。a)對各類資料的質(zhì)量進行初步判斷，剔除明顯異常資料；對內(nèi)容不完整、內(nèi)涵不清晰、口徑不一致b)各類圖件、數(shù)據(jù)資料原則上應為具有規(guī)范格式(或能夠整理為規(guī)范格式)的矢量數(shù)據(jù)；對于征地補償案例與土地價格資料，以及征地區(qū)片劃分影響因素中與空間位置相關的因素等，應在工作底圖上標注具體位置。c)人口、社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料宜以基本評價單元為單位進行匯總整理。7征地區(qū)片劃分7.1基本要求征地區(qū)片的劃分應遵循以下基本要求。a)征地區(qū)片劃分的常用方法包括多因素綜合劃分法、均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法等；對征地區(qū)片劃分結果進行合理性分析驗證的常用方法包括征地補償費用驗證法、專家咨詢驗證法等。b)同一征地區(qū)片內(nèi)的農(nóng)用地應具有較好的均質(zhì)性特征，即土地區(qū)位條件相近、土地綜合質(zhì)量相似、土地經(jīng)濟產(chǎn)出能力及其承載或服務人口狀況相近。c)征地區(qū)片的界線一般不打破行政村界線，可以將同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的多個行政村(社區(qū))歸并為一個區(qū)片，也可將不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的多個行政村(社區(qū))歸并為一個區(qū)片；當自然條件等因素差異d)各縣(市、區(qū))范圍內(nèi)，征地區(qū)片價檔次劃分不宜過多，原則上不超過6個。7.2多因素綜合劃分法本方法的基本原理、技術路徑按照GB/T28405中的因素法相關規(guī)定執(zhí)行。7.2.1因素體系的建立7.2.1.1基本原則因素選擇遵循以下原則：a)因素具有穩(wěn)定性和顯著性，預期在相對較長時間內(nèi)對征地區(qū)片的總體特征具有顯著影響；b)因素指標值具有變化性和差異性，對測算范圍內(nèi)不同區(qū)域的影響有所差異，指標值具有較大變化區(qū)間，能夠反映測算范圍內(nèi)部不同空間上相應因素的差異程度；c)因素指標值易通過統(tǒng)計資料獲取或易于實地調(diào)查、量化處理。7.2.1.2因素及指標的選取影響征地區(qū)片劃分的主要因素一般包括土地資源條件、土地區(qū)位條件、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平7等；各因素的具體因子及其表征指標的選取見表1。表1征地區(qū)片劃分影響因素因子體系參照表因素類別因子農(nóng)用地等別或級別少應包括地類、農(nóng)田基礎設施狀況等兩個(含)以上因子地類(用途)中心區(qū)域輻射影響度距中心城鎮(zhèn)(或其他具有明顯區(qū)位輻射作用的集聚區(qū)、中心區(qū)等)的距離規(guī)劃限制交通條件公路出入口等設施的距離人地關系注：在各類因素的具體因子中，可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況、社會經(jīng)濟發(fā)展特征及政策導向等自行因子。7.2.1.3權重確定各因素的權重可采用特爾菲打分法、層次分析法或因素成對比較法等方法分析確定。7.2.2指標的量化與作用分值確定7.2.2.1影響因素及其表征指標的分類影響因素及其表征指標一般分為以下類別。a)按指標對征地區(qū)片綜合狀況的影響規(guī)律可分為：正相關指標、負相關指標。負相關指標的指標b)按指標影響規(guī)律在空間上的變化特征可分為：面狀因素、點線狀因素。面狀因素對征地區(qū)片狀況的影響僅與因素指標值高低有關；點線狀因素對征地區(qū)片狀況的影響與設施的指標值、征地區(qū)片距設施的遠近程度同時相關，例如：中心區(qū)域輻射影響度、對外交通便利度等。8b)點線狀因素：根據(jù)各基本評價單元距因素設施的距離，建立分值一距離衰減關系模型，根據(jù)7.2.3基本評價單元總分值計算…7.2.4征地區(qū)片的初步劃分檔次數(shù)量不宜超過6個。b)確定分值區(qū)間的方法按照GB/T28405中的總分數(shù)軸法、總分頻率曲線法等方法的相關規(guī)定c)在工作底圖上將綜合作用總分值處于同一區(qū)間的基本評價單元進行勾畫連片，初步形成征地7.3均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法c)勾畫主要修正因素的作用分等值線；因素的量化評價方法參照7.2。9在調(diào)查當?shù)亟甑氖袌鰞r或政府指導價等不同渠道的批量收購價格基礎上，擇高確定農(nóng)產(chǎn)品8.1.3確定還原率c)各因素的修正系數(shù)最低為0,不做負向修正。8.1.5區(qū)片綜合地價測算8.2征地案例比較法8.2.1基本公式Pb——修正后的可比征收補償費用；A?——個別因素修正系數(shù)；A.——期日修正系數(shù)。8.2.2可比征地案例的選取a)選擇待估征地區(qū)片內(nèi)近三年發(fā)生的全部可比案例，原則上不少于三個具有代表性的征地案例。b)當可比案例的征收土地面積中含有非農(nóng)用地，且對客觀征地補償水平產(chǎn)生明當?shù)叵鄳仡惖恼鞯匮a償政策，對該部分費用進行扣除或折算，修正為對農(nóng)用地的征收補償a)區(qū)域因素修正：當可比案例不在待估征地區(qū)片范圍之內(nèi)時，應分析案例與待估征地區(qū)片在區(qū)位各修正系數(shù)的測算方法按照GB/T28406中市場比較法的規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)征地案例比較法的基本公式[見式(3)]測算各可比案例修正后的可比征P,=PnAr(1+ΣA?) (4)Pz——待估區(qū)片綜合地價；Ar——期日修正系數(shù)；A;——其他相關因素修正系數(shù)。b)當農(nóng)用地公示地價的內(nèi)涵對應有限年期時，應將其修正到無限年期條件下的地價，年期修正的方法執(zhí)行GB/T28406的規(guī)定。P?——調(diào)整前的區(qū)片綜合地價；W,——相關指標權重；K,——相關指標變化率。b)區(qū)片綜合地價測算結果應由下至上初步c)綜合平衡應統(tǒng)籌考慮不同地區(qū)間對被征地農(nóng)民的社會保障、安置途徑的差異，做到征地補償總具體方法如下差異不宜超過30%,即(高值價格一低值價格)/低值價格小于或等于30%。大于30%的，應充之間的差異幅度和最低值之間的差異幅度，均不宜超過30%。9成果編制區(qū)片綜合地價測算成果包括技術報告、成果報告和相關數(shù)據(jù)庫與圖件成果等。9.1技術報告技術報告的主要內(nèi)容包括但不限于以下內(nèi)容。a)測算范圍及基本情況：簡述測算范圍的行政區(qū)劃情況、土地面積、人口，以及相應的社會經(jīng)濟發(fā)展情況等。b)測算原則與依據(jù)：主要結合工作實際情況簡要闡述測算基本原則和有關引用的文件及規(guī)程。c)測算技術路線與方法：闡述主要技術路線和具體方法。d)測算過程與測算結果：詳細闡述征地區(qū)片的劃分過程與結果、區(qū)片綜合地價的測算過程、主要參數(shù)的確定，以及驗證調(diào)整、綜合平衡的過程與結果等；對主要技術問題及其解決方案進行分析、e)測算結果分析與應用建議等。9.2成果報告縣級測算的征地區(qū)片綜合地價成果報告主要內(nèi)容包括但不限于以下內(nèi)容：b)相關成果通過文字、表、圖等形式展示，區(qū)片綜合地價成果表樣式見附錄A、區(qū)片綜合地價測算成果圖(樣圖)見附錄B。9.3數(shù)據(jù)庫與圖件成果數(shù)據(jù)庫成果的基本格式應符合國務院主管部門制訂的全國區(qū)片價管理系統(tǒng)的統(tǒng)一要求；圖件成果的格式要求見附錄B。(規(guī)范性)區(qū)片綜合地價成果表樣式縣級行政單元區(qū)片綜合地價成果表見表A.1。表A.1縣級行政單元區(qū)片綜合地價成果表區(qū)片編號區(qū)片范圍描述區(qū)片價檔次區(qū)片價1.區(qū)片編號規(guī)則：區(qū)縣行政區(qū)代碼+基準日年度+4位順序號；在同一區(qū)縣內(nèi)，按照補償標2.區(qū)片價檔次按照區(qū)片價水平由高到低用羅馬數(shù)字I、Ⅱ、Ⅲ……表示，不宜