養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)專項計劃書

養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)計劃書-09-12

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瀏覽:5443a)摘要;中國已經(jīng)進(jìn)入老齡社會，老年人口基數(shù)大、增加快，滾滾而來“銀發(fā)浪潮”給社會帶來了巨大壓力。尤其是多年來家庭養(yǎng)老功效逐步減弱，家庭結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了小型化、高齡化趨勢，“四二一”家庭百分比逐年上升。日益減弱家庭養(yǎng)老、政府有限財力和不停增加老齡人口全部顯現(xiàn)出社會化養(yǎng)老需求增大，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營勢在必行。b)行業(yè)分析，包含市場規(guī)模、增加速度、發(fā)展機(jī)遇、政策環(huán)境等;一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，需求使人產(chǎn)生消費(fèi)動機(jī)和行為，進(jìn)而刺激供給改變，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變革。老年人養(yǎng)老需求有其特殊性：一是老年人因為身體機(jī)能老化和疾病原因，飲食起居需要人照料，不一樣身體情況和疾病要求是多樣性，有些情況家人和保姆是不能照料到位，需要有較專業(yè)醫(yī)護(hù)人員和營養(yǎng)師才能護(hù)理好。二是因為家庭經(jīng)濟(jì)情況和住房條件原因，有些家庭沒有能力請保姆，即是請了保姆也不一定能夠滿足特殊護(hù)理老年人要求。假如老年人出現(xiàn)疾病一樣會影響兒女工作和學(xué)習(xí)，在疾病預(yù)防和診療上相對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)療護(hù)理成本會更高。三是從老年人心理來看，老年人不愿意被兒女“囚禁”在家里，孤獨(dú)生活會使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遺棄”，假如兒女將其送到條件較差，或是交通不便遠(yuǎn)離城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有些老年人輕易產(chǎn)生自殘、自殺傾向。那么，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將沿著怎樣方向發(fā)展呢?依據(jù)上述對老年人養(yǎng)老需求分析，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展三個基礎(chǔ)方向：1、大力發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。規(guī)模經(jīng)營能夠充足發(fā)揮人財物集中優(yōu)勢，輕易在公眾中形成良好信譽(yù)度和公信力?，F(xiàn)在中國還未對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模大小形成較為統(tǒng)一等級劃分標(biāo)準(zhǔn)，但就通常民眾心理認(rèn)同而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)在200張以下為小規(guī)模，床位數(shù)在200-500張之間為中等規(guī)模，床位數(shù)在500張以上為大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我認(rèn)為規(guī)模經(jīng)營就是發(fā)展大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。那么，為何要把規(guī)模經(jīng)營作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展方向呢?理由關(guān)鍵表現(xiàn)在以下方面：(1)建筑設(shè)計規(guī)范。現(xiàn)在中國已經(jīng)有大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常全部能根據(jù)建設(shè)部、民政部聯(lián)合頒布《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計和施工，較為科學(xué)合理考慮了消防、通風(fēng)、內(nèi)部無障礙交通等問題，和臥具、飲食、娛樂、醫(yī)療等功效配套。(2)醫(yī)療護(hù)理上優(yōu)勢較為顯著。因為大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)含有規(guī)模優(yōu)勢，較為輕易吸引部分有專業(yè)知識和經(jīng)驗醫(yī)療人員加盟，從而提升了醫(yī)療護(hù)理服務(wù)水準(zhǔn)。尤其是對那些有多個疾病高齡老年人，能夠使之有醫(yī)療保障安全感。(3)休閑環(huán)境很好。大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在計劃設(shè)計時，通常全部會結(jié)合自有土地、空間實際情況，建設(shè)部分適合老年人活動場所，種植部分花草樹木，以營造一個幽雅休閑環(huán)境。而這一切又全部是老年人，尤其城市中生活老年人和兒女最為關(guān)注。2、創(chuàng)建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌效應(yīng)。品牌創(chuàng)建通常是以規(guī)模經(jīng)營為背景和前提條件。只有含有規(guī)模優(yōu)勢和良好信譽(yù)，才能創(chuàng)建和提升品牌形象?，F(xiàn)在中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌意識還比較弱。據(jù)不完全統(tǒng)計，中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中僅有廣州市良典養(yǎng)老院在國家商標(biāo)局注冊了“良典”及其標(biāo)識。為何養(yǎng)老行業(yè)也要向品牌經(jīng)營過渡呢?首先在大眾消費(fèi)心理中存在一個崇尚品牌，信任有良好形象品牌傾向。其次，當(dāng)品牌在消費(fèi)者心理產(chǎn)生歸屬感以后，有利于推進(jìn)品牌規(guī)模擴(kuò)張和連鎖經(jīng)營，進(jìn)而促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成有一定規(guī)模和影響?zhàn)B老集團(tuán)。這么不僅能夠為老年人提供良好養(yǎng)老條件和環(huán)境，同時能夠引導(dǎo)養(yǎng)老消費(fèi)市場更趨于合理，抑制亂收費(fèi)和服務(wù)不到位現(xiàn)象。有利于處理兒女后顧之憂，促進(jìn)社會安定團(tuán)結(jié)。3、完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套功效。伴隨大家生活水平逐步提升和改善，原有部分規(guī)模小、起居生活條件差、醫(yī)療護(hù)理不到位，以贍養(yǎng)孤寡老人、生活困難老人為主敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式，已不能滿足老年人養(yǎng)老消費(fèi)需要。取而代之肯定是有醫(yī)療護(hù)理專業(yè)、膳食結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、文娛活動豐富、休閑環(huán)境幽雅、兒女探望交通便利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。所以，完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套服務(wù)顯得尤為關(guān)鍵。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套功效完善關(guān)鍵在兩個方面：(1)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)配套。即使民政部門要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要配套設(shè)置醫(yī)療室，但醫(yī)療室能真正滿足老年人疾病診療和特殊護(hù)理要求嗎?顯然是不夠。就大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，入住大全部是在70歲以上高齡老年人。為何會出現(xiàn)高齡老年人居多現(xiàn)象呢?通常是由家庭護(hù)理成本和照料難度決定。只有家庭護(hù)理成本和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)相當(dāng)初，或因為老年人身體情況需要醫(yī)療護(hù)理時，兒女才會送老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這就對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)療護(hù)理提出了更高要求，簡單醫(yī)療室是無法滿足需要。試想500多名70歲以上老年人，最少有50%身體全部有部分疾病，需要吃藥、打針;最少有25%老年人需要進(jìn)行留醫(yī)觀察診療，這么病患者就診和住院規(guī)模，應(yīng)有一級甲等以上醫(yī)院和配套。所以，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必需經(jīng)過合作，或獨(dú)立申辦老年病醫(yī)院方法，才能達(dá)成醫(yī)療護(hù)理功效上配套和完善。(2)飲食科學(xué)合理套配。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)食堂首先必需根據(jù)衛(wèi)生防疫部門要求進(jìn)行設(shè)計和裝修，滿足基礎(chǔ)衛(wèi)生要求和操作步驟。其次，要針對老年人常見病、多發(fā)病，如高血壓、糖尿病等特殊要求，科學(xué)制訂營養(yǎng)食譜，合理控制飲食數(shù)量和種類。c)商業(yè)模式分析，包含盈利模式、競爭對手分析、關(guān)鍵競爭力分析等;二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化過程中存在問題現(xiàn)在中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有政府辦，民間辦，政府和民間合辦等多個形式。就其機(jī)構(gòu)性質(zhì)而言，又可分為非營利性和營利性兩種。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化實質(zhì)上是走自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧營利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很艱苦。關(guān)鍵存在問題有以下方面：1、投入大，回收期長。既然養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化方向是規(guī)模經(jīng)營、品牌經(jīng)營，那么投入產(chǎn)出情況怎樣?擺在我們面前一個事實是，大家全部認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，是有發(fā)展前途，市場很巨大，競爭格局還未形成，總需求大于總供給?？蔀楹螞]有些人愿意跨入這行業(yè)，尤其是部分有實力企業(yè)集團(tuán)和個人不愿意投資呢?道理很簡單，因為投入大，回收期長，無利可圖。我們拿一個相同規(guī)模養(yǎng)老院項目和房地產(chǎn)項目做一個比較，其結(jié)果就顯而易見。假設(shè)在某市有一塊10000萬m2土地，容積為3%，建筑面積30000m2。養(yǎng)老院項目扣除減免征地賠償費(fèi)，建筑成本約1770元/m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養(yǎng)老院規(guī)模按1000張床位計算，回收資金關(guān)鍵收入起源是一次性設(shè)備購置費(fèi)，人均收費(fèi)約8000元，周轉(zhuǎn)率為3次，累計約2400萬元;床位費(fèi)每人每個月500元，入住率按100%計算累計約6000萬元;其它收入抵扣經(jīng)營成本。這么養(yǎng)老院項目回收投資需要，而且沒有盈利。而房地產(chǎn)項目標(biāo)建筑成本約2170元/m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/m2，回收資金約1.05億元，包含建設(shè)期和銷售期在內(nèi)大約需要2年半到3年時間。結(jié)果房地產(chǎn)項目3年內(nèi)不僅能夠收回投資，還可獲取約4000萬元左右利潤。2、租賃經(jīng)營融資困難。因為經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，投資興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不符合中國現(xiàn)階段投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益常規(guī)做法。那么，租賃房屋經(jīng)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是一個較為理想選擇。這能夠把近期巨大投資，轉(zhuǎn)化為分期租金支出。不過，假如是一個完整房地產(chǎn)項目，她人又怎樣會轉(zhuǎn)租給她人呢?答案只有一個，那一定是多年“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”項目，仍然需要較大投資。因為是租賃來房屋，只有經(jīng)營權(quán)，沒有全部權(quán)，投入資金肯定被占壓，不能經(jīng)過抵押貸款等方法，將資金盤活，周轉(zhuǎn)使用。所以，租賃經(jīng)營融資困難是肯定結(jié)果。我們以廣州市良典養(yǎng)老院經(jīng)營情況為例。廣州市良典養(yǎng)老院承租了一棟94年九層賓館“爛尾樓”，建筑面積0m2，占地面積8000m2，租期20年。有200多個房間，可設(shè)養(yǎng)老床位650張，每個月租金近20萬元，改造、擴(kuò)建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說現(xiàn)在該院經(jīng)營情況良好，不過因為股東投資能力有限，不得不放棄原有經(jīng)營其它產(chǎn)業(yè)。因為經(jīng)營權(quán)不能抵押貸款，為了籌措養(yǎng)老院流動資金，股東只好向好友借款，甚至將個人住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程寫照，是產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中融資難點(diǎn)問題。3、醫(yī)護(hù)人才引進(jìn)難大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)關(guān)鍵是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，而要引進(jìn)有經(jīng)驗、中高級專業(yè)醫(yī)護(hù)人員難度較大。在醫(yī)院有一套較為完整專業(yè)技術(shù)職稱晉升機(jī)制，假如某位專業(yè)醫(yī)護(hù)人員到養(yǎng)老院醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級職稱向中高級職稱晉升，這幾乎是不可能。所以，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅不能吸引專業(yè)醫(yī)護(hù)人員加盟，也極難培養(yǎng)出自己醫(yī)護(hù)隊伍。比如，廣州市良典養(yǎng)老院引進(jìn)一名主任醫(yī)師出任院長，因為醫(yī)療衛(wèi)生體制管理原因，只好被迫辭去公職，放棄近30年工齡和對應(yīng)福利待遇。4、經(jīng)營風(fēng)險大。伴隨大家法律意識逐步增強(qiáng)，粗放式醫(yī)療護(hù)理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營發(fā)展需要。因為大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)企業(yè)規(guī)模較大，大家認(rèn)為其有一定經(jīng)濟(jì)實力和賠償能力，所以對于醫(yī)療護(hù)理過程中失誤和不妥，老年人兒女往往不輕易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫(yī)療事故糾紛法律程序方面推進(jìn)，最終造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)賠償。當(dāng)然大家法律意識增強(qiáng)有其主動一面，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因為醫(yī)療條件、人員素質(zhì)原因往往處于弱勢狀態(tài)。從主觀角度來看，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)全部愿意創(chuàng)辦和之規(guī)模相配套老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門規(guī)章制度、審批程序等并不能給予支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險。d)運(yùn)行計劃，包含未來幾年具體戰(zhàn)略、市場計劃、營銷策略等;在全國范圍內(nèi)選擇利用現(xiàn)在國家民政部政策在運(yùn)行模式上現(xiàn)有公建公營，又有公建民營和民辦公助。有利原因采取租賃，自建在有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)地域創(chuàng)辦。e)融資要求及投資回報分析;投資微型小區(qū)養(yǎng)老院，床位約為30張，成本月人力成本：16000元雜項：10000元收益收入：35000元純利：約10000元f)實施計劃和運(yùn)行團(tuán)體管理;小型家庭養(yǎng)老院模式。即創(chuàng)辦者利用自有住房，在照料自家老人同時，招收小區(qū)老人養(yǎng)老。小型家庭養(yǎng)老院床位設(shè)置通常為6～15張，由創(chuàng)辦者家庭組員為老人服務(wù)。日托養(yǎng)老模式。即“朝至夕歸”式養(yǎng)老，功效設(shè)施和托兒所相近，多數(shù)由街道或小區(qū)興辦，內(nèi)設(shè)活動室、休息室、餐廳及老年課堂等設(shè)施，老人白天集中活動，中午供給飯食，晚上各自回家。全市現(xiàn)有各類托老所近30家。居家養(yǎng)老模式。即由政府組織失業(yè)人員進(jìn)行養(yǎng)老技能培訓(xùn)，經(jīng)過購置公益服務(wù)形式提供養(yǎng)護(hù)員補(bǔ)助，安排到特困老人家中提供養(yǎng)老服務(wù)。貨幣化養(yǎng)老模式。即政府出資為特困老人發(fā)放養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)助。選擇居家養(yǎng)老，政府每個月發(fā)放“代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養(yǎng)老服務(wù)項目。選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，老人可在全市范圍內(nèi)選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用養(yǎng)老金(低保金、房屋租金等)作養(yǎng)老費(fèi)，差額部分由政府補(bǔ)助和養(yǎng)老院減免。暖巢管家養(yǎng)老模式。即為空巢老人配置管家，負(fù)責(zé)老人日常生活照料、身體健康監(jiān)護(hù)、生活用具代購配送、健康咨詢、休閑娛樂等，有2臺專門配送車和52名專業(yè)人員，登門為老人服務(wù)?，F(xiàn)在接收服務(wù)老人有732戶、8500人次。異地互動養(yǎng)老模式。即老人在當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)登記，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)到外地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老助教模式。即發(fā)揮中國外老年高級知識分子作用，為其提供養(yǎng)老服務(wù)同時，發(fā)揮知識技能專長。信息化養(yǎng)老模式。即把信息化手段融入養(yǎng)老服務(wù)中，提升養(yǎng)老服務(wù)效率。信息化養(yǎng)老模式由西崗區(qū)首創(chuàng)，經(jīng)過“養(yǎng)老110”呼叫平臺、小區(qū)老人“呼救通”統(tǒng)、空巢老人家用“愛心門鈴”等信息手段，將社會福利機(jī)構(gòu)、小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、街道社會化養(yǎng)老服務(wù)中心、小區(qū)日間老年康樂苑、互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老服務(wù)資源整合成為養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)。合資合作式養(yǎng)老模式。即廣泛吸引國外資金和技術(shù)，創(chuàng)辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，完善養(yǎng)老服務(wù)體系。g)項目標(biāo)退出策略;股權(quán)回購依據(jù)事業(yè)商業(yè)計劃分析，企業(yè)對實施股權(quán)回購計劃應(yīng)向投資者說明。利潤分紅投資商能夠經(jīng)過企業(yè)利潤分紅達(dá)成收回投資目標(biāo)，根據(jù)本商業(yè)計劃分析，企業(yè)對實施股權(quán)利潤分紅計劃應(yīng)向投資者說明。股票上市依據(jù)商業(yè)計劃分析，企業(yè)上市可能性作出分析，對上市前提條件作出說明。股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資商能夠經(jīng)過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法收回投資。企業(yè)對投資商進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓說明。養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)計劃書范文一、實施總結(jié)(一)背景和項目簡述中國已經(jīng)進(jìn)入老齡社會，伴隨新中國同齡人步入老年，將出現(xiàn)第一次老年人口增加高峰。據(jù)統(tǒng)計全國老年人口由年均增加311萬人發(fā)展到年均800萬人。截至，中國老年人口總數(shù)已達(dá)一點(diǎn)五九億，占總?cè)丝诎俜种鲃討?yīng)對人口老齡化發(fā)展波及一系列經(jīng)濟(jì)和社會改變，是中國社見面臨重大問題。老年人口基數(shù)大，增加快，尤其是伴隨家庭小型化發(fā)展，社會化養(yǎng)老需求快速增加。不過長久以來，中國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機(jī)構(gòu)少、服務(wù)水平較低等問題，難以滿足人民群眾對福利服務(wù)需求日益增加需要。社會福利事業(yè)改革和發(fā)展，已經(jīng)引發(fā)了全社會廣泛關(guān)注。全社會對社會福利需求急劇增加，使社會福利社會化含有寬廣發(fā)展前景;中國綜合國力增強(qiáng)，人民群眾生活水平和道德水準(zhǔn)提升，為推進(jìn)社會福利社會化奠定了良好基礎(chǔ)。聯(lián)合國在1982年經(jīng)過并在全世界實施“1982年維也納老齡問題國際行動計劃”指出：為年長者提供健康照料，必需認(rèn)可家庭及其所在小區(qū)所含有平衡和良好制度特點(diǎn)在此基礎(chǔ)上尋求社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和家庭之間合適平衡。國家和社會為填補(bǔ)二十一世紀(jì)家庭養(yǎng)老不足，提供更為合理、有效養(yǎng)老方法和養(yǎng)老條件，并在政策和制度上提供有利保障。人口進(jìn)入老年化，肯定伴伴隨勞動力供給、醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老金方面壓力增大，這毫無疑問將對其未來經(jīng)濟(jì)增加模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。對于政府來說，處理人口老年化問題已經(jīng)達(dá)成刻不容緩地步。為此，中國政府不僅已經(jīng)在照料老人上增加開支，還立即制訂一系列優(yōu)惠政策激勵私人和外國投資。假如西方國家經(jīng)驗?zāi)軌虮晃?，和照管老人相關(guān)產(chǎn)業(yè)未來市場潛力或許會達(dá)成數(shù)萬億元人民幣，每十二個月將幫助發(fā)明數(shù)以百萬計新工作。不難想象，在很快未來，這將成為中國經(jīng)濟(jì)增加一個關(guān)鍵引擎。(二)機(jī)會概述人口老齡化是世界上很多國家正在面臨或立即面臨一個突出社會問題。中國是世界上人口最多國家，因為社會、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)發(fā)展，計劃生育工作推進(jìn)，人口出生率和死亡率不停下降，老年人在總?cè)丝谥袛?shù)量和百分比不停增加。依據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诎俜直冗_(dá)成10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)成7%”作為判定一個國家是否進(jìn)入老齡社會標(biāo)準(zhǔn)來看，中國在就已正式邁入了老齡化社會。目前，中國所面臨老齡化問題勢必使傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求日益增加，將直接造成養(yǎng)老設(shè)施“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“有效供給”?！袄夏旯ⅰ笔袌鰸摿薮髧蚁嚓P(guān)部門經(jīng)過調(diào)查和分析估計，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生積蓄總和相當(dāng)于全國中國生產(chǎn)總值1/3;另據(jù)中國老齡人協(xié)會估量，中國老年人消費(fèi)約每十二個月3000億人民幣，而且伴隨老年人消費(fèi)觀念逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到深入增加。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)產(chǎn)業(yè)。山東省是人口大省，老年化問題也越發(fā)凸顯，政府也提出應(yīng)加大《中國老年人權(quán)益保障法》、《山東省老年人權(quán)益保障條例》、《山東省優(yōu)待老年人要求》實施力度，確保老年人各項待遇得到落實。同時政府也出臺了一系列即促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)政策。這些政策關(guān)鍵包含財政財策(專題撥款、補(bǔ)助、減免收費(fèi)等等)、稅收政策(優(yōu)惠和減免等)、信貸政策(貸款規(guī)模、期限、利率方面優(yōu)惠)、價格政策(價格保護(hù)、價格限制等)、外資政策(激勵和吸收外資進(jìn)入等)。這全部有利于老年產(chǎn)業(yè)成長也發(fā)展，同時也增加了從事此項產(chǎn)業(yè)有利原因。(三)目標(biāo)市場描述和估計1、中國已進(jìn)入老齡化社會階段根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地域65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，現(xiàn)在中國是世界上老年人口最多國家，60歲以上老齡人口約為1.45億，占中國總?cè)丝?1.2%，而且這個數(shù)字每十二個月全部在以3%速度增加。中國進(jìn)入老齡化社會已是不爭事實。依據(jù)國家相關(guān)部門統(tǒng)計估計，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%;到2040年，老年人將占全國總?cè)丝?7.8%，到時每三個半人口中就有一個老年人口。2、國外老年住宅市場情況歐美各國因為傳統(tǒng)個人主義影響重視發(fā)展社會養(yǎng)老設(shè)施，尤其是美國快速發(fā)展老年小區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下部分已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷沉重財政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)家庭倫理觀念及尊老愛幼社會風(fēng)尚。所以，為了消除現(xiàn)代社會生活方法改變、家庭觀念改變和家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢對家庭養(yǎng)老環(huán)境沖擊和功效減弱，亞洲國家對維護(hù)和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及發(fā)明新房住模式方面作了很多努力。3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念影響(她們認(rèn)為那些所謂養(yǎng)老院是些沒兒、沒女孤寡老人安身之地)，中國老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但伴隨多年居民生活水平提升和居住觀念改變;關(guān)鍵家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐步降低，首先下一代和老一代分居現(xiàn)象不停增加，其次家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”特點(diǎn)，所以老年人不堪忍受“空巢”孤獨(dú)寂寞之苦，從過去不愿到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性改變。4、國家、省、市各級政府激勵進(jìn)行老年公寓建設(shè)面對中國進(jìn)入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，激勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在召開中共十六大三中全會上相關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全方面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老和生活方面，并激勵從事老年住宅建設(shè)?？偨Y(jié)：養(yǎng)兒防老這一中國幾千年來沿用照料老人方法已經(jīng)給成長起來獨(dú)生兒女一代提出了嚴(yán)峻考驗。她們同時面臨著贍養(yǎng)4個老人現(xiàn)實。伴隨大家經(jīng)濟(jì)實力提升和對養(yǎng)老意識改變，老年養(yǎng)護(hù)業(yè)已經(jīng)在中國出現(xiàn)，在處理人口老齡化社會問題上，老年養(yǎng)護(hù)產(chǎn)業(yè)必將逐步顯現(xiàn)出主動社會意義。中國老齡化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一樣時，未富先老已成為全社會普片存在問題。所以，處理老齡問題，做好老年社會工作，發(fā)明良好物質(zhì)基礎(chǔ)成為我們急需處理關(guān)鍵問題。實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”更社會發(fā)展追求關(guān)鍵目標(biāo)。(四)競爭優(yōu)勢和劣勢分析1、優(yōu)勢(1)營銷方法轉(zhuǎn)變。因為老年消費(fèi)是一個自主性消費(fèi)，老人消費(fèi)觀念既成熟又相保守，很多老人對新型產(chǎn)品會感到陌生，認(rèn)同接收也會有一個過程，在對老年住宅進(jìn)行營銷推廣時候就應(yīng)該充足考慮到這一點(diǎn)：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉(zhuǎn)為說服力更大、更輕易讓老年人了解體驗式營銷;在銷售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書和賣場設(shè)計全部應(yīng)保持扎實、簡練、穩(wěn)重風(fēng)格，實施耐心引導(dǎo)式銷售。從長遠(yuǎn)來看，市場經(jīng)濟(jì)是一個多發(fā)展、多改變時代，受時代特點(diǎn)影響，未來老年人比起今天老年人，對新消費(fèi)觀接收質(zhì)量要快得多，也輕易得多。(2)提升服務(wù)品質(zhì)。針對老年消費(fèi)質(zhì)量特征，老年商品質(zhì)量和“銀發(fā)市場”服務(wù)質(zhì)量全部必需提升。老年人是一個特殊社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面全部有著這十二個月紀(jì)段特點(diǎn)，對商品質(zhì)量要求尤其高，通常是商品質(zhì)量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復(fù)雜不買，只要產(chǎn)品不對路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費(fèi)中就不會有市場，也就不會有長久效益。(3)針對老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)和服務(wù)性消費(fèi)所占百分比大特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點(diǎn)，為項目打下長遠(yuǎn)附加價值。(4)在企業(yè)發(fā)展不一樣階段，開展不一樣層次服務(wù)。在企業(yè)經(jīng)營1前—3年關(guān)鍵發(fā)展自助型老年公寓，即采取上門服務(wù)方法，為老人提供生活方面照料和幫助，同時為她們進(jìn)行心理疏導(dǎo)和壓力排解，使老人生活質(zhì)量得到提升。當(dāng)企業(yè)經(jīng)過1-3年發(fā)展和經(jīng)營后，資金及市場全部有了深入充裕及發(fā)展，此時再逐步建設(shè)住宅型和陪護(hù)型老年公寓，爭取最終建立起環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、舒適健康一體化老年公寓。這么分階段、相關(guān)鍵建設(shè)必將對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生主動影響，同時各階段相關(guān)鍵建設(shè)對企業(yè)服務(wù)質(zhì)量也會起到主動作用。2、劣勢(1)、觀念落后，意識不足即使各級政府對于老齡化問題相當(dāng)重視，不過在少數(shù)部分地域，因為中國長久形成是家庭兒女養(yǎng)老觀念，所以面對中國人口老齡化挑戰(zhàn)，部分職能部門和小區(qū)管理和服務(wù)部門對開展和加強(qiáng)小區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)關(guān)鍵性和迫切性認(rèn)識不足，沒有把小區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提升到反應(yīng)一個社會文明進(jìn)步水平和提升人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定高度來認(rèn)識，服務(wù)意識差。這些肯定給社會公眾帶來了部分對于小區(qū)養(yǎng)老負(fù)面心理影響，對于養(yǎng)老服務(wù)小區(qū)開發(fā)產(chǎn)生部分阻力。(2)、競爭者帶來壓力有商機(jī)肯定有商家，即使現(xiàn)在成全部養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑是，在可預(yù)見未來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)任何商家全部將帶來一定壓力和風(fēng)險。企業(yè)在很快以后，面正確必將是一個競爭日趨猛烈市場，在這里為數(shù)越來越多潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實競爭者，大家全部期望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)存者、行業(yè)外部潛在進(jìn)入者全部必需清楚意識到這一市場環(huán)境，并做好充足準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。(3)資金困擾作為一支學(xué)生團(tuán)體必將面臨資金不足及缺乏經(jīng)驗問題，在企業(yè)運(yùn)行過程中也一定會碰到部分我們從未碰到過挑戰(zhàn)，所以在企業(yè)發(fā)展過程中我們必需抓住機(jī)遇，勇于挑戰(zhàn)，在發(fā)展中積累經(jīng)驗，不停充實和提升自己。(五)經(jīng)濟(jì)情況和盈利能力估計老人之家建立之初，資金問題是一個很關(guān)鍵方面。所以在建立之初我們可能見面對資金短缺問題，不過我們會將事實展現(xiàn)在大家面前，這么我們就會有針對性去確立目標(biāo)和方向，努力處理問題。對于經(jīng)濟(jì)情況，我們會盡力維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，經(jīng)過和其它企業(yè)進(jìn)行資金方面合作，取得更過投資。其次我們能夠經(jīng)過貸款方法進(jìn)行資金籌集。早期我們將實施上門服務(wù)，依據(jù)老年人需要，為她們提供生活上照料及心理方面咨詢，立即摸清市場，積累經(jīng)驗，這么將降低企業(yè)早期在資金不足情況下支出。伴隨計劃實施，我們努力將得到一定認(rèn)可，就會取得一定成效。從而使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)靈便，資金流動比較順暢，繼而我們對老人需要及習(xí)慣將愈加了解。其次企業(yè)將對職員做出愈加細(xì)致和合適分工，進(jìn)行愈加專業(yè)培訓(xùn)，從而提升職員工作效率，這么將有利于財務(wù)部門制訂愈加嚴(yán)密計劃，一定份額資金要取得對應(yīng)效益，職員們責(zé)任心高了，企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行金額將愈加穩(wěn)定。(六)團(tuán)體概述團(tuán)體(Team)是由職員和管理層組成一個共同體，它合理利用每一個組員知識和技能協(xié)同工作，處理問題，達(dá)成共同目標(biāo)。企業(yè)是由財務(wù)部，銷售部，市場部，策劃部，行政部，人力資源部等多個部門組成。不管是高層領(lǐng)導(dǎo)還是下層職員全部是企業(yè)一員，組員之間和睦相處有利于企業(yè)深入發(fā)展，所以團(tuán)體力量是不可替換。當(dāng)然大團(tuán)體是由小團(tuán)體結(jié)合而成，各部門全部是一個小團(tuán)體。團(tuán)體之中不可缺乏就是一個引領(lǐng)下屬上級和按命令實施行動下層職員。不管上層還是下層我們?nèi)繄猿忠灰曂蕵?biāo)準(zhǔn)。(七)估計能提供利益我們利益起源關(guān)鍵是1、為老人提供生活照料心理咨詢等方面服務(wù)所收取費(fèi)用。2、和其它企業(yè)企業(yè)合作取得利潤。比如旅游企業(yè)、健身企業(yè)、藥品企業(yè)、器械設(shè)備企業(yè)等較大型企業(yè)。我們也能夠經(jīng)過為她們進(jìn)行品牌宣傳來賺取部分利益。我們估計經(jīng)過服務(wù)老人、服務(wù)社會贏得社會信賴將自己品牌打造出去這種路徑，立即收回成本，取得良好資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況。二、產(chǎn)業(yè)背景和企業(yè)概述(一)具體市場分析和描述1、老年人口數(shù)中國是世界上老年人口最多、增加最快國家之一，1999年成為老年型國家。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上老年人口平均每十二個月以3%速度連續(xù)增加，更為突出是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上老年人口將達(dá)成4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)36%，占世界老年人口總數(shù)22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，全部是世界人口發(fā)展史上前所未有。從區(qū)域來看，中國現(xiàn)在已經(jīng)有三分之一省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上老年人口已超出其總?cè)丝?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上人口靠近(二)競爭對手分析1、專屬老年護(hù)理企業(yè)不足現(xiàn)在中國雖有部分家政護(hù)理企業(yè)，但在老年人護(hù)理方面并不完善，她們提供服務(wù)大多僅限于對老年人生活料理，沒有考慮到老年人精神上需求及對日常娛樂生活需要?，F(xiàn)現(xiàn)在，越來越多獨(dú)具老人需要并不是生活上照料，她們更需要是本身價值實現(xiàn)及精神上充實。2、老年公寓建設(shè)供不應(yīng)求。發(fā)達(dá)國家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年人約占老年人總數(shù)5%左右。中國現(xiàn)在只有0.8%人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分老齡化尤其嚴(yán)重地域所含有養(yǎng)老設(shè)施所能安置老年人也不到地域人口總數(shù)1%。3、老年公寓布局不合理。現(xiàn)在老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)還沒有例入各個城市總體計劃，缺乏從中國老年人特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制訂科學(xué)合理建設(shè)計劃。所以現(xiàn)在存在著有老年公寓即使環(huán)境和物質(zhì)條件全部很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。交通不便;有居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些全部給老年人生活和社會活動造成不便。4、老年公寓價位偏高。有老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)很好，不過租售價位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓老人中，86.3%期望每個月所需費(fèi)用不超出1000元(《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》18期)。北京市調(diào)查顯示，50歲以上常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但她們所能承受平均價格為860元;大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠接收價位為400-500元(《老年住房專題會議論文集》)?？梢?，在中國現(xiàn)在廣大老年人收入偏低情況下，老年公寓檔次和價位要適合廣大中低收入老年人承受能力。5、大多數(shù)老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。通常來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到老年公寓不太多。而有些單位和個人資助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)成老有所養(yǎng)、老有所樂目標(biāo)。處理好老齡產(chǎn)業(yè)盈利和福利關(guān)系是發(fā)展老年住宅必需考慮，作為一個產(chǎn)業(yè)，追求一定盈利水平，獲取一定經(jīng)濟(jì)效益，是市場化運(yùn)行肯定要求和關(guān)鍵標(biāo)志。能否取得合理利潤，反應(yīng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和發(fā)展健康情況。不過，老年住宅服務(wù)對象和其中部分服務(wù)內(nèi)容，含有社會福利特點(diǎn)。所以，發(fā)展老年住宅，必需兼顧社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，必需認(rèn)真處理好福利和盈利關(guān)系。(三)市場需求1、“老年公寓”市場潛力巨大國家相關(guān)部門經(jīng)過調(diào)查和分析估計，到本世紀(jì)一十年代末，h7n9禽流感思想?yún)R報，中國退休勞動者一生積蓄總和相當(dāng)于全國中國生產(chǎn)總值1/3;另據(jù)中國老齡人協(xié)會估量，中國老年人消費(fèi)約每十二個月3000億人民幣，而且伴隨老年人消費(fèi)觀念逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到深入增加。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)產(chǎn)業(yè)。2、家庭原因催生老年住宅產(chǎn)生和發(fā)展自中國七十年代中期實施計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會主力家庭結(jié)構(gòu)。很多獨(dú)生兒女成家以后，所面臨是每對中青年夫婦在繁忙工作壓力和殘酷生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上“代溝”，由此引發(fā)了一系列沒完沒了家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。3、老年娛樂市場開發(fā)很多老年人退休后賦閑在家，沒有兒女陪同和照料，她們會產(chǎn)生一個空虛感，急需表現(xiàn)自己個人價值。所以部分老年旅游團(tuán)及老年娛樂文化活動全部有了很大發(fā)展，老年人不再只是現(xiàn)在家中，她們更多會選擇走出家門，參與小區(qū)或社會上組織部分娛樂活動，這大大促進(jìn)了老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展。4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)九十年代初，在當(dāng)初上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米情況下，中高級老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京部分機(jī)構(gòu)在吸收上海老年公寓成功經(jīng)驗后，結(jié)合當(dāng)?shù)赜蚶夏耆松盍?xí)性建老年公寓，取得了良好經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。總結(jié)：假如說1.45億老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)必需條件、家庭原因和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生關(guān)鍵原由，那么國家激勵和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到老年公寓建設(shè)期望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一個機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成。能夠預(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其兒女所接收。(四)企業(yè)概述老年公寓首先要符合老年人特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功效差，有高齡老人和有多種疾病老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面特殊護(hù)理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面和外國老人有很多不一樣之處，所以不能完全照搬國外老年公寓模式。我們應(yīng)根據(jù)中國政府制訂“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)建符合中國國情和老年人需求中國老年公寓。1、地點(diǎn)選擇。依據(jù)老年人特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美地方。2、老年公寓模式。國外老年公寓模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)(HTA)老年人居住建筑標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住住宅;生活基礎(chǔ)自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助健康老人住宅;提供全天監(jiān)護(hù)和最低程度服務(wù)和設(shè)施健康老人住宅;專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)老人住宅;專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護(hù)老人住宅;專為體力和智力全部衰退并需要個人監(jiān)護(hù)和護(hù)理住宅;專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等老人入住注冊醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個國家現(xiàn)實狀況和經(jīng)驗，國外老年住宅模式大致上能夠劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住住宅);護(hù)理型老年人住宅和公立養(yǎng)老院(社會福利性)。從資金起源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資;政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合中國實際情況，中國老年公寓模式大致上能夠劃分為三種：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)(個人支付或政府和社會資助)。(3)設(shè)計和配套設(shè)施。老年公寓要根據(jù)老年人特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)計劃、設(shè)計到配套建筑和設(shè)施方面要符合老年人特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫和電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充足和通風(fēng)。老年公寓要有完備配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。尤其是老年小區(qū)內(nèi)要配置正要求點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)含有診療、搶救、咨詢功效，這是關(guān)系老有所養(yǎng)關(guān)鍵保障，是老年人進(jìn)住小區(qū)最關(guān)心問題之一。(4)規(guī)模和檔次。從居者本身利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不一樣經(jīng)濟(jì)和健康條件和需求，建設(shè)不一樣檔次老年公寓住宅。不過中國現(xiàn)在老年人經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模和檔次。(5)老年公寓性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和中國具體情況，老年公寓以經(jīng)營性和公益性相結(jié)合為好。老年公寓租售方法，能夠由老人舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，還需要政府政策支持和社會各方面資助。福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府和社會出資給予建設(shè)。三、市場調(diào)查和分析(一)老年人物質(zhì)生活狀態(tài)中國已經(jīng)提早步入了老年社會，現(xiàn)在中國老齡人口總數(shù)額已經(jīng)達(dá)成1.74億左右，占人口總百分比達(dá)成12.78%，而且以每十二個月800萬——900萬速度在快速增加。老年人口數(shù)量逐步擴(kuò)大使得養(yǎng)老問題迫在眉睫，老年人生活現(xiàn)實狀況也成為一個新社會關(guān)注焦點(diǎn)。伴隨中國老年人口增加，老年消費(fèi)市場也日益引發(fā)重視，針對老年人衣食住行用老年用具正在逐步增多。但就現(xiàn)在情況來看，老年市場提供產(chǎn)品和老年人真正需求之間還存在差距，這包含兩方面內(nèi)容：首先是數(shù)量上差距。中國現(xiàn)在老齡人口已經(jīng)達(dá)成了1.74億左右，依據(jù)國家老齡委估計，現(xiàn)在中國老年市場需求量應(yīng)為1萬多億，現(xiàn)階段市場供給量遠(yuǎn)不能滿足，供求之間存在巨大市場空白;另一個方面是現(xiàn)有老年產(chǎn)品和老年人真正需求產(chǎn)品之間存在差距，產(chǎn)品種類不夠豐富、真正能滿足老年人需要產(chǎn)品不多，這就意味著巨大市場空間和企業(yè)競爭、發(fā)展空間。老年人生活質(zhì)量高低和本身經(jīng)濟(jì)能力及兒女供養(yǎng)能力直接相關(guān)?，F(xiàn)階段中國老年人，在吃飽穿暖普遍層面上不存在太大問題，但在生活品質(zhì)確保、提升上，則相差很懸殊。1、城市老年人物質(zhì)生活現(xiàn)實狀況城市老年人在退休后基礎(chǔ)上全部享受養(yǎng)老金，加上中國人普遍儲蓄習(xí)慣，城市老年人大部分在養(yǎng)老基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)保障上問題不突出，老年人消費(fèi)多數(shù)集中在衣、食、行、樂、保健等方面。在城市中，因為商品供給比較充足，城市老年人在生活方面選擇余地較大，老年人在基礎(chǔ)物質(zhì)生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒有養(yǎng)老金、沒有經(jīng)濟(jì)起源，依靠低保收入維持生計老年人通常生活質(zhì)量相對比較低，但她們基礎(chǔ)上已經(jīng)納入到國家基礎(chǔ)保障體系中，在生存方面不存在很大障礙。2、農(nóng)村老年人物質(zhì)生活現(xiàn)實狀況農(nóng)村老年人大多以種地為生，伴隨年紀(jì)增加，雖不能再從事繁重體力勞動，卻不能像城市老年人那樣退休，享受國家發(fā)給養(yǎng)老金，關(guān)鍵還靠家庭贍養(yǎng)。這無疑增加了農(nóng)村家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使得原本就不在同一起跑線上城鎮(zhèn)家庭經(jīng)濟(jì)情況深入分化，農(nóng)村老年人在生活、醫(yī)療、精神等方面全部承受著較大壓力，其中尤以醫(yī)療問題最為凸顯。相關(guān)部門資料顯示，農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率比較高，不過，農(nóng)村合作醫(yī)療補(bǔ)助額度有限，發(fā)生重大疾病時根本不夠用。對多數(shù)農(nóng)村老人來說，受經(jīng)濟(jì)條件和兒女觀念影響，有病只能依靠鄉(xiāng)村醫(yī)生，打打針，吃點(diǎn)藥。經(jīng)濟(jì)條件很好老人得了大病或許能夠住院診療，而其它老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病費(fèi)用占全部家庭支出百分比較低。農(nóng)村老年人收入起源單一，關(guān)鍵依靠土地或兒女供給。而老年人大部分積蓄用于給兒女建房、成家，基礎(chǔ)花費(fèi)在兒女身上，預(yù)留給自己用來養(yǎng)老是極少一部分。農(nóng)村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養(yǎng)老保險作為生活基礎(chǔ)保障，以至于很多農(nóng)村老年人生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農(nóng)村老年人全部存在營養(yǎng)不良疾病。這種情況直接和地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)，東西部地域也存在差距。但從整體而言，農(nóng)村老年人生活水平不高、飲食結(jié)構(gòu)不合理是一個普遍存在現(xiàn)象，當(dāng)然這也和農(nóng)村老年人生活習(xí)慣有很大關(guān)系，不過根源還是收入低問題。(二)老年人精神生活狀態(tài)老年人精神生活現(xiàn)在多為兒女、社會所忽略，我們常說贍養(yǎng)老人、孝順老人不僅指提供豐富物質(zhì)生活，老人需要更多是情感照料和精神關(guān)照，所以贍養(yǎng)老人更關(guān)鍵是精神贍養(yǎng)。1、城市老年人精神生活現(xiàn)實狀況兒女在身邊，伴侶在左右，有自己業(yè)余愛好，有些人能傾訴心事，有多年老好友，這么老年人在精神上相對充實，不會常出現(xiàn)孤獨(dú)、寂寞、情感無處寄托等精神生活上問題。而現(xiàn)在城市中還存在很大一部分老人，她們精神生活很匱乏。2、農(nóng)村老年人精神生活現(xiàn)實狀況因為社會經(jīng)濟(jì)整體水平提升和政府、家庭等多方努力，農(nóng)村老年人在物質(zhì)供養(yǎng)方面有了一定改善，但老年人精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境變遷已促進(jìn)農(nóng)村老年人在精神文化需求方面提出新要求。市場經(jīng)濟(jì)對年輕人道德觀念沖擊、因兒女流動而造成留守老人增多、活動場所及設(shè)施匱乏等方面原因，全部加劇了農(nóng)村老年人精神文化生活貧乏程度。農(nóng)村老年人精神文化娛樂生活原本就不多，但因大部分老人有兒女在身邊，此種問題還能得到一定程度緩解。不過伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口政策效應(yīng)顯現(xiàn)，以后農(nóng)村空巢老人百分比也將逐步擴(kuò)大。相比于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)農(nóng)村地域，經(jīng)濟(jì)落后地域農(nóng)村里外出打工人員百分比更高，這些地域農(nóng)村老年人空巢生活更令人堪憂。另據(jù)調(diào)查顯示，即使大多數(shù)農(nóng)村老年人身邊有兒女，少數(shù)老年人身邊沒有兒女，不過不在身邊兒女能夠經(jīng)過電話等方法和老人進(jìn)行情感溝通和交流。不過，空間距離對老年人情感慰藉負(fù)面影響確實是一個普遍事實。況且，身邊有兒女也并不一定能為老年人提供情感慰藉，這還取決于兒女是否夠孝順。兒女是老年人情感支持關(guān)鍵起源，但也不是唯一起源。老年人還能夠在家庭之外找到其它支持。在被問及：“您有訴說心事人嗎?”，回復(fù)有占64.5%，沒有為35.5%。在這方面，女性老年人情況要好于男性，女性回復(fù)有為67.1%，男性老年人為61.4%。(三)市場分析及估計1、社會關(guān)心和重視很多城市中老年人離退休后對原單位往往有著極強(qiáng)歸屬感。做好離退休人員走訪慰問工作是組織工作中一項常規(guī)工作，是傳達(dá)一個組織對離退休人員關(guān)心關(guān)鍵渠道。老年人離退休后第一活動場所是家庭，第二活動場所就是小區(qū)。小區(qū)所含有鄰里互助、情感交流等功效恰好在一定程度上滿足老年人某種精神需求。建立健全小區(qū)家政服務(wù)體系，為老年人提供最便捷最可靠家政服務(wù)，包含生病時有些人陪侍、孤獨(dú)時有些人聊天，努力營造“尊老、敬老，愛老”小區(qū)氣氛，使老大家有所忙、有所樂、有所依，小區(qū)和老人之間才能形成一個良性互動關(guān)系。2、政府重視老年事業(yè)是一項公益性、社會性事業(yè)，在市場不能有效發(fā)揮作用地方，政府必需主動負(fù)擔(dān)起職責(zé)。在老年人精神贍養(yǎng)方面，政府自然責(zé)無旁貸。一直以來國家提倡“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂”，政府在未來政策導(dǎo)向和宏觀計劃上，需要堅持老年人利益和社會整體利益相統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，愈加重視從老年人精神層面提升老年人生活質(zhì)量和生命價值。(四)市場發(fā)展走勢老年人生活現(xiàn)實狀況問題是整個社會高度關(guān)注并函待改善問題，也是以后發(fā)展中一個關(guān)鍵關(guān)鍵問題。面對這么一個人口大國老齡化問題，必需政府、社會、家庭、個人全方位動員、多方參與、共同處理，如此才能破解難題，實現(xiàn)社會穩(wěn)定、連續(xù)發(fā)展。人口老齡化是世界人口發(fā)展一大趨勢，估計在二十一世紀(jì)三、四十年代將達(dá)成高潮,現(xiàn)在，這一問題受到世界各國普遍關(guān)注。北京市在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不停加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口不管是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥斜戎厝吭诓煌Ｌ嵘?。所以我們老年公寓發(fā)展前景比較寬廣，因為中國老年人相關(guān)產(chǎn)業(yè)并不是很發(fā)展，這類產(chǎn)業(yè)市場容量巨大，對于我們老年公寓進(jìn)入市場是一個良好契機(jī)。因為老齡化不停加劇，中國這類相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好發(fā)展趨勢，處于不停地上升過程，伴隨老齡化現(xiàn)象加重，老年人市場充滿商機(jī)，老年消費(fèi)群體已經(jīng)受到越來越多人注意力。伴隨社會老齡化一路攀升，工作繁忙兒女敬孝心方法就是為老人多添衣物，多付出關(guān)愛。“孝心”消費(fèi)在中國人情感市場中占相關(guān)鍵地位。孝心是對雙親長輩孝敬心意，是中國孝道文化關(guān)鍵,是祖先崇敬文化內(nèi)涵。古人云，百善孝為先。孝心經(jīng)濟(jì)可開發(fā)潛力很大。老年人是一個特殊社會群體，老年人特殊生理、心理和行為特征，決定了其消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好、消費(fèi)行為、消費(fèi)方法、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)決議等方面特殊性，由此形成了現(xiàn)實消費(fèi)需求和潛在消費(fèi)需求特殊性>。在這部分人口巨大數(shù)量規(guī)模背景下，已經(jīng)并將形成一個特殊消費(fèi)市場。在中國，針對老年人這個特殊消費(fèi)群體很多消費(fèi)領(lǐng)域到存在大面積空白，所以相關(guān)老年人相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好發(fā)展前景，預(yù)期形勢對于我們也是有利。(五)競爭對手分析在中國，現(xiàn)在已經(jīng)有4萬多家養(yǎng)老院，據(jù)調(diào)查，中國60歲以上老年人已達(dá)1.6億多，其中5%人有入住養(yǎng)老院愿望。而中國現(xiàn)有養(yǎng)老院數(shù)量僅夠0.86%老人入住，這表明養(yǎng)老事業(yè)在中國有著巨大發(fā)展空間。公布《中國老齡事業(yè)發(fā)展》白皮書顯示，全國城鎮(zhèn)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)39546個，總床位149.7萬張，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院29681個，總床位89.5萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人入住需求。中國現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施大部分由國家和集體投資，但非公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展展現(xiàn)顯著上升趨勢，在有地域已超出公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。上海市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已達(dá)231家，擁有床位8939張，占全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)85.5%。創(chuàng)辦于1995年天津鶴童老年福利協(xié)會，是一個民辦慈善福利服務(wù)型社團(tuán)組織，在天津和北京開設(shè)養(yǎng)老院，其養(yǎng)老服務(wù)已延伸到老年餐飲、老年物業(yè)和老年用具領(lǐng)域。她們還引進(jìn)德國專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理院技術(shù)和管理方法，創(chuàng)辦了老人護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)學(xué)校，并創(chuàng)辦了居家老人照料企業(yè)。在廣州，民營廣州壽星大廈已成為全國最大養(yǎng)老福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬平方米，是集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂、飲食、保健等于一體老人公寓，有多位老人入住。(六)競爭優(yōu)勢即使中國已經(jīng)有了一部分老年人相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不過因為老齡化加劇，中國老年人市場還是屬于供不應(yīng)求階段，這對于我們老年公寓有利形勢，讓我們有一個良好成長環(huán)境，競爭壓力不是太大。即使中國已經(jīng)有了有相當(dāng)大競爭力老年人企業(yè)，不過我們老年之家重視發(fā)展是通常中小企業(yè)，目標(biāo)是廣大一般老年群體，著眼于中國中國大型老年人服務(wù)產(chǎn)業(yè)空白領(lǐng)域，占據(jù)大型企業(yè)之外市場份額。我們老年公寓針對大部分老年群體設(shè)置了專題服務(wù)，以一般老年群體為中心，實施經(jīng)濟(jì)實惠價格體制，在價格上中國中國大型企業(yè)拉開距離，從而取得更多老年消費(fèi)群體。她們擁有優(yōu)異技術(shù)設(shè)備，擁有齊全服務(wù)，還有多年打下基礎(chǔ)，我們相對于她們來說，規(guī)模較小，設(shè)備不優(yōu)異、不齊全，不過我們主打是特色老年之家服務(wù)型公寓，我們以精心、周全服務(wù)取勝，以盡心盡力為老年人服務(wù)為宗旨，以讓老年人安心度過晚年生活、讓兒女放心標(biāo)準(zhǔn)，打造出一個集小區(qū)服務(wù)、休閑娛樂、保健為一體綜合性老年人公寓。這是我們相對于中國中國大型企業(yè)所含有競爭優(yōu)勢，在中國，老年人相關(guān)產(chǎn)業(yè)并未形成壟斷行業(yè)，這類產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于新開發(fā)階段。先前步入市場相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有一定歷史，而且已經(jīng)占有了相當(dāng)一部分市場份額，在老年人消費(fèi)市場擁有一定用戶基礎(chǔ)，不過在中國，老年人市場還有相當(dāng)一部分空白領(lǐng)域，我們老年公寓就能夠在空白了領(lǐng)域中占有一定市場份額。我們企業(yè)關(guān)鍵競爭對手并不是之前就已經(jīng)進(jìn)入市場大型企業(yè)，而是處于初步發(fā)展階段中小型企業(yè)，她們在老年市場上正處于慢慢成長階段，基礎(chǔ)不是很牢靠，在市場中占有份額并不穩(wěn)定。不過因為她們比我們優(yōu)異入市場，我們在市場這方面和她們相比還是有部分欠缺，她們正處于成長階段，所以她們以后發(fā)展機(jī)會顯著比我們有前景。她們產(chǎn)品在老年人群體中有一定信賴度，產(chǎn)品種類較多，營銷策略很好，市場擁有率較高。她們是我們企業(yè)目前面正確威脅，伴隨中國老齡化加重，老年人市場將會慢慢地發(fā)展、成熟、直至飽和，我們以后面正確潛在競爭對手和危機(jī)會越來越多，這對于我們發(fā)展是個不利狀態(tài)，所以我們必需在市場上站穩(wěn)腳跟。以后老年人市場還會不停擴(kuò)大，社會和政府對老年人會越來越重視，所以我們企業(yè)發(fā)展空間較大，這也是我們?yōu)楹芜x擇老年人為目標(biāo)理由。我們老年公寓是老年人集中居住場所，有對應(yīng)餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，在現(xiàn)在中國市場上有一定競爭優(yōu)勢，我們老年公寓目標(biāo)是一般老年和青年消費(fèi)群體，填補(bǔ)了現(xiàn)在中國老年人市場空白領(lǐng)域，相信我們企業(yè)會在社會上占有一定市場份額。四、企業(yè)戰(zhàn)略(一)各階段發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略是最關(guān)鍵計劃形式之一，是組織一個總體行動方案，是為實現(xiàn)總目標(biāo)而做關(guān)鍵布署和資源安排。在項目建立和發(fā)展過程中肯定會出現(xiàn)這么或那樣問題，不管是怎樣競爭和風(fēng)險，我們必需要制訂合適戰(zhàn)略并進(jìn)行實施，爭取做到規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)使命及愿景。1、初級階段：確定目標(biāo)人群關(guān)鍵為老年群體，制訂符合老年人服務(wù)。招收含有專業(yè)技能職員并對其進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)。以經(jīng)營、發(fā)展、敬業(yè)、服務(wù)為基礎(chǔ)準(zhǔn)則，形成企業(yè)企業(yè)文化。要明確各部門、各組織使命，和企業(yè)愿景，已確定企業(yè)實質(zhì)和以后發(fā)展方向。企業(yè)里各部門要有明確劃分且要有明確使命，各個部門之間應(yīng)該相互合作，明確企業(yè)目標(biāo)，組員之間相互激勵、相互幫助來愈加好完成工作，推進(jìn)企業(yè)愈加好愈加快發(fā)展。在企業(yè)經(jīng)營前1—3年，將把發(fā)展關(guān)鍵放在開發(fā)自助型老年公寓上，即企業(yè)關(guān)鍵提供上門服務(wù)，派部分經(jīng)過被訓(xùn)護(hù)理人員在老年人家中照料她們生活起居，并按時為老人提供心理咨詢服務(wù)，提升老年人生活質(zhì)量。企業(yè)還將定時組織用戶出外游玩和在公園、廣場等休閑場所專門教授老年人怎樣進(jìn)行合理健身鍛煉。在確保了老年人基礎(chǔ)生活良好同時，也為她們提供了合理健康娛樂活動。2、中級階段：對企業(yè)所面臨環(huán)境進(jìn)行分析和研究，以把握時機(jī)，避開威脅。(1)外部環(huán)境分析：對企業(yè)所面臨目前和未來外部環(huán)境進(jìn)行分析，就是要正確把握環(huán)境改變和發(fā)展趨勢及其對企業(yè)影響，充足發(fā)掘企業(yè)所能利用機(jī)會，明確必需規(guī)避風(fēng)險。企業(yè)環(huán)境在很大程度上決定了管理當(dāng)局選擇，成功戰(zhàn)略肯定是和環(huán)境相適應(yīng)戰(zhàn)略。(2)內(nèi)部環(huán)境分析：對企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析也就是對組織本身分析，通常包含對企業(yè)組員、財、物、信息資源、市場位置、研發(fā)能力方面分析研究。明確企業(yè)所含有競爭優(yōu)勢和劣勢，從而使管理者識別出企業(yè)所含有能夠作為競爭武器獨(dú)特能力和資源。企業(yè)經(jīng)過1—3年發(fā)展必將擁有一定資本積累，及品牌著名度。所以在企業(yè)發(fā)展中級階段，企業(yè)必將愈加優(yōu)化自己服務(wù)體系及經(jīng)營模式，開展原有項目標(biāo)基礎(chǔ)上加大和各相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)絡(luò)。如同旅游企業(yè)合作，開展老年人旅游項目：同健身中心合作為老年人提供愈加專業(yè)合理鍛煉計劃。在加強(qiáng)自助型服務(wù)質(zhì)量同時，依據(jù)所含有資金情況及市場環(huán)境建設(shè)相對簡單陪護(hù)型老年公寓。即企業(yè)為老年人提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適居住小區(qū)，及簡單生活照料，小學(xué)老師師德論文，關(guān)鍵面對生活能夠自理老人。在此階段企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)宣傳，在小區(qū)、報刊、電視中投放廣告。誠信經(jīng)營，發(fā)明品牌效益，深入得到大家認(rèn)可。3、發(fā)展階段：對企業(yè)本身進(jìn)行分析評價，根本明確企業(yè)本身優(yōu)勢和劣勢。在和同行業(yè)競爭中積累經(jīng)驗，填補(bǔ)不足，爭取取得更高市場份額，在不一樣城市創(chuàng)建品牌連鎖店。主動參與社會公益活動，和保健品企業(yè)、心理咨詢所、旅游企業(yè)等建立合作關(guān)系，提供高品質(zhì)服務(wù)，擴(kuò)大品牌效益。(1)企業(yè)將對前期發(fā)展進(jìn)行總結(jié)合評價，在和同行業(yè)競爭中爭取占領(lǐng)優(yōu)勢地位，樹立良好企業(yè)形象，形成品牌效益。從而吸引社會上更多老年人，贏得更多企業(yè)和企業(yè)信任，繼而穩(wěn)固企業(yè)資金流動和周轉(zhuǎn)。(2)企業(yè)將會為老年人邀請愈加好心理教育家，讓她們?yōu)槔夏耆俗霾欢〞r心理健康匯報講座，讓了老年大家擁有一個健康心理，對生活擁有一個健康主動心態(tài)，對未來充滿期望，對生活充滿樂趣。(3)我們企業(yè)將會留有足夠空間為老大家娛樂活動做準(zhǔn)備，尤其是設(shè)施方面要尤其注意安全問題，以防老人在不經(jīng)意間受傷。我們將對老年人各方面全部做好周到考慮，我們承諾兒女要讓父母就像在自己家一樣生活。我們還會依據(jù)老大家性格和身體方面做好全方面分析，并依據(jù)她們需要為她準(zhǔn)備好對應(yīng)食物，安排好合理活動。深入建設(shè)全方面一體化老年公寓，在資金充?；A(chǔ)上建設(shè)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，居住醫(yī)療條件一流老年公寓。同學(xué)校社團(tuán)及社會上公益團(tuán)體建立長久合作關(guān)系，在確保企業(yè)利益同時回饋社會。4、未來階段：在同行業(yè)中處于優(yōu)勢地位，加強(qiáng)和相關(guān)行業(yè)合作。因為國外這類行業(yè)發(fā)展早、體系健全，要想取得愈加好發(fā)展須向國外同行業(yè)學(xué)習(xí)，找出自己不足，并在規(guī)避風(fēng)險方面建立更完整體系，使企業(yè)取得長遠(yuǎn)發(fā)展。在對企業(yè)本身進(jìn)行分析該技能基礎(chǔ)上，要選擇企業(yè)所要采取最好戰(zhàn)略，實現(xiàn)企業(yè)和環(huán)境最好匹配。在發(fā)展過程中，我們將會依據(jù)實際面臨情況來不定時制訂對應(yīng)方法，一步一步補(bǔ)足初定戰(zhàn)略，讓我們計劃戰(zhàn)略更完備。將選定戰(zhàn)略付諸實施，設(shè)計和戰(zhàn)略相適應(yīng)組織結(jié)構(gòu)，匹配符合戰(zhàn)略要求人力資源，設(shè)計對應(yīng)控制系統(tǒng)以確保戰(zhàn)略實施在正確軌道。當(dāng)內(nèi)外部環(huán)境條件發(fā)生改變時或合適所選擇戰(zhàn)略不能滿足組織要求時，要對戰(zhàn)略進(jìn)行立即調(diào)整和變革。(二)經(jīng)過企業(yè)戰(zhàn)略來實現(xiàn)預(yù)期計劃和目標(biāo)1、企業(yè)和企業(yè)間還存在猛烈競爭，不管是哪方面全部有一個好和壞大比拼，但只要企業(yè)在各方面制訂完備方法，則就能在競爭中占有利地位。所以，企業(yè)要時刻注意著企業(yè)所出現(xiàn)問題，并將立即制訂方法處理問題。2、同行間競爭猛烈程度是由競爭各方面布局結(jié)構(gòu)和所屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定，競爭各方情況包含企業(yè)本身固定成本和庫存成本、產(chǎn)品差異化程度、產(chǎn)業(yè)市場容量和市場增加速率、競爭對手復(fù)雜程度、退出壁壘高低等等，這些原因通常相互作用，共同決定著競爭猛烈程度。3、要在這些競爭中生存下來，我們就必需得指定良好對策。不管哪個部門全部謹(jǐn)慎認(rèn)真地完成任務(wù)。嚴(yán)格地根據(jù)制訂對策工作實施。把老年人各方面全部安排井井有條，得到老大家認(rèn)可和信賴，得到家人認(rèn)可和信賴，更得到社會上企業(yè)和其它企業(yè)信任。這么，建立了我們信譽(yù)后，就不停聯(lián)合其它企業(yè)、吸引資金設(shè)施、有利資源來壯大我們隊伍，增強(qiáng)我們企業(yè)實力，利用優(yōu)異設(shè)備和文化知識來贏得大眾認(rèn)可，這么我們努力進(jìn)步，逐步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，在社會上占有穩(wěn)定地位。(三)營銷策略理論上有經(jīng)濟(jì)主體經(jīng)濟(jì)效益關(guān)鍵來自于兩個方面即收入和成本比較。只有遵照既開源又節(jié)流思緒，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提升效益。在降低成本方面有依靠共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施;抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要反復(fù)投資，降低返修;降低管理成本，依據(jù)本身優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達(dá)成利潤最大化;要充足考慮到老年人特有風(fēng)險原因，在入住協(xié)議上注明，以免引發(fā)無須要麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失同時提升了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供比較齊全服務(wù)，滿足入住老人需求同時，吸引社會上老人消費(fèi)，提升利用頻率;增加特色服務(wù)，馬斯洛需求層次理論告訴我們，老年人需要不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不停滿足她們提升需求，達(dá)成心理上依靠，對于服務(wù)支出她們會更主動，我們更有收入(趙本山小品聊10元錢);還有教育培訓(xùn)(我個人上電大也有補(bǔ)缺憾成份在里面)、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老大家需求和老年公寓供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地.五、總體進(jìn)度安排(一)服務(wù)介紹及收入家政護(hù)理：為用戶提供經(jīng)過培訓(xùn)以后持證上崗養(yǎng)老護(hù)理員以不一樣方法(如全天、白天、鐘點(diǎn)、出行等)為老年人服務(wù);另外還為用戶提供多種家政、維修、搬運(yùn)等服務(wù)。醫(yī)療保健和康復(fù)療養(yǎng)：按會員制設(shè)置每位會員健康檔案，定時進(jìn)行全方面體檢;無償保健療養(yǎng)咨詢;無償參與相關(guān)保健講座;創(chuàng)辦小型老年病醫(yī)院，設(shè)置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門;全天候救護(hù)車及護(hù)士值班服務(wù)，在這方面總要求應(yīng)該是“小病不出門，大病不誤診，急癥立即救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。心理咨詢：影響老人健康關(guān)鍵原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進(jìn)行心理咨詢和診療。購物：園區(qū)設(shè)有老年用具和日常見具商店并接收多種代購服務(wù);園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接收多種電話購物、無償送物上門。旅游：園區(qū)和大型旅行社合作，常常組織夕陽紅專題旅游;還將和北京、大連、廣州等地老年小區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)業(yè)務(wù)，盡可能為用戶降低費(fèi)用。交通服務(wù)：開設(shè)大巴專線往返于成全部和園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供無償使用，并準(zhǔn)備一定數(shù)量輪椅供出租使用。當(dāng)?shù)厝嗆嚭屠夏贶嚹軌蜻M(jìn)入園區(qū)，并能夠代用戶租用多種用車。安全保衛(wèi)：每戶全部設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員二十四小時值班;園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)方法：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安二十四小時巡查。報刊服務(wù)：代訂多種報刊，報刊投送到家。音像制品出售和租賃：建立專門服務(wù)部開展相關(guān)業(yè)務(wù)。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝和種植愛好，園區(qū)將辟出專門地塊出租給老年人，供她們自己種花種菜，豐富晚年生活。房屋置換：為了方便部分在成全部城內(nèi)有房而又期望到園區(qū)居住用戶，企業(yè)能夠代為辦理城內(nèi)房屋出售或出租事宜。法律顧問：園區(qū)和相關(guān)律師事務(wù)所合作，為用戶提供法律顧問和咨詢服務(wù)。老有所為服務(wù)：這是一個常常被忽略而又十分關(guān)鍵服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會老人(尤其是有一技之長老人)提供一個老有所為活動舞臺，提供必需條件。激勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”;在老年大學(xué)中創(chuàng)辦自創(chuàng)中心讓老年人進(jìn)行多種手工制作;假如有老人能夠?qū)懽髟娢幕蚰軌蜃珜懟叵脘洠瑘@區(qū)將代為推薦、聯(lián)絡(luò)出版和發(fā)表。(二)市場份額企業(yè)不停發(fā)展對社會影響便會越來越大，一個有好聲譽(yù)企業(yè)在市場競爭競爭中也會占據(jù)有利地位。所以，企業(yè)應(yīng)樹立良好企業(yè)形象，把企業(yè)愈加好推銷出去，爭取占大更大市場份額。不過應(yīng)全方面考慮，建立早期我們?nèi)蝿?wù)重大，早期工作必需確保好質(zhì)量，才能為企業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。好開始就意味著成功了二分之一，好早期肯定會推進(jìn)企業(yè)不停發(fā)展，也就意味著企業(yè)含有良好發(fā)展前景。(三)關(guān)鍵合作伙伴任何事物發(fā)展全部不是獨(dú)立，所以企業(yè)發(fā)展離不開和其它企業(yè)合作。老人之家顧名思義便是以老人為主，我們合作商便離不開那些和老年人相關(guān)企業(yè)，如保險企業(yè)、藥品企業(yè)、營養(yǎng)保健品企業(yè)、健身機(jī)構(gòu)和教育機(jī)構(gòu)。經(jīng)過交流和合作有利于降低成本提升服務(wù)品質(zhì)。其次我們發(fā)展和社會宣傳也是離不開，所以我們也會同媒體進(jìn)行合作，增加品牌著名度及大眾多企業(yè)了解。合作商力量也是不可估量，能夠從不一樣方面增加企業(yè)資金起源，積少成多，在不停合作和交流中發(fā)展，是企業(yè)資金流動愈加穩(wěn)定。(四)融資方案融資是企業(yè)依據(jù)本身生產(chǎn)經(jīng)營情況、資金擁有情況，和企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展需要，通組織資金供給，以確保企業(yè)正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動需要理財行為。企業(yè)籌集資金動機(jī)應(yīng)該遵照一定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過一定渠道和一定方法去進(jìn)行。我們老年公寓因為資金問題，需要有一個有可行性融資方案。因為銀行是企業(yè)最關(guān)鍵融資渠道，所以我們能夠選擇銀行貸款作為關(guān)鍵融資手段;因為股票含有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息壓力等特點(diǎn)，所以籌資風(fēng)險較小。股票市場可促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場為資產(chǎn)重組提供了寬廣舞臺，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)整合能力，所以股票籌資也是我們企業(yè)所選擇融資渠道之一;我們還能夠利用國際商業(yè)銀行貸款、國際金融機(jī)構(gòu)貸款和企業(yè)在海外各關(guān)鍵資本市場上債券、股票融資業(yè)務(wù)等海外融資方法;因為融資租賃業(yè)務(wù)為企業(yè)技術(shù)改造開辟了一條新融資渠道，采取融資融物相結(jié)合新形式，提升了生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)引進(jìn)速度，還能夠節(jié)省資金使用，提升資金利用率，所以融資租賃也是我們能夠選擇方法之一，而且融資租賃，是經(jīng)過融資和融物結(jié)合，兼具金融和貿(mào)易雙重職能，對提升企業(yè)籌資融資效益，推進(jìn)和促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步，有著十分顯著作用;因為典當(dāng)融資簡便、快捷和自由使用，能夠大大提升資金利用率，所以，典當(dāng)融資也是一個不可或缺融資手段。我們企業(yè)會開展多元化融資渠道，為企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)提供一定基礎(chǔ)，為企業(yè)發(fā)展鞏固好堅實后備力量。我們還能夠選擇融資方案有：基金組織、直存款、銀行信用證、委托貸款、直通款和直沖款等方案。六、關(guān)鍵風(fēng)險、問題和假定(一)關(guān)鍵風(fēng)險分析1、政策風(fēng)險3、管理風(fēng)險對策：認(rèn)真甄選管理人員，引入風(fēng)險評定機(jī)制，成立決議評議部門，在重大決議面前充足考慮市場原因和政策原因。方便立即發(fā)覺失誤。避免重大損失。.強(qiáng)化成本管理基礎(chǔ)工作，實現(xiàn)現(xiàn)代化成本管理手段。實施績效管理，完善企業(yè)管理構(gòu)架，做好企業(yè)各個方面管理。4、人力資源風(fēng)險對策：本項目屬高效益項目，合適提升人員薪酬，建立公平績效管理體制，建立獨(dú)特企業(yè)文化體系，對吸引人才和留住人才全部是至關(guān)關(guān)鍵。良好待遇和完善管理和獎懲機(jī)制能夠確保人力資源安全和連續(xù)性。建立現(xiàn)代企業(yè)制度;確立“以人為本”管理理念;加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè);提升內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)化水平;建立科學(xué)、有效評定體系和約束機(jī)制;建立科學(xué)激勵機(jī)制。人力資源工作要和戰(zhàn)略、技術(shù)、產(chǎn)品等其它要素聯(lián)絡(luò)起來;確定人力資源質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);建立人力資源質(zhì)量檢測體系;建立人力資源質(zhì)量確保體系。開發(fā)和整合人力資源計劃和政策，確保和組織戰(zhàn)略一致性，支持企業(yè)業(yè)績目標(biāo)實現(xiàn)。提供立即和有效方法，吸引和招聘到適宜、有經(jīng)驗、技術(shù)職員，以滿足組織要求。提供薪酬和福利框架，以激勵更高工作業(yè)績，確保組織目標(biāo)實現(xiàn)和優(yōu)異人才保留。幫助開發(fā)職員必需能力以確保組織目標(biāo)實現(xiàn)，提供框架以幫助處理職員問題。確保職員遷移和中止有效管理和成本合理，及充足處理對個體職員沖擊。確保人力資源信息產(chǎn)生和步驟運(yùn)行高效、正確，并保持和其它業(yè)務(wù)系統(tǒng)和步驟整合。5、財務(wù)風(fēng)險對策：前期詳實財務(wù)預(yù)算，嚴(yán)密項目計劃，和對投資單位信用審查有利于確保資金正常周轉(zhuǎn)。而規(guī)范財務(wù)制度是規(guī)避財務(wù)風(fēng)險肯定之路。利用投資活動應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，利用資金回收活動應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，利用收益分配活動應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督，完善內(nèi)部控制制度建設(shè)，加強(qiáng)資金管理，有效防范資金風(fēng)險，強(qiáng)化對外擔(dān)保管理，降低或有負(fù)債風(fēng)險，建立和健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防御機(jī)制。6、項目風(fēng)險分析大家對老年公寓價格水平接收度不高。該項目最大特點(diǎn)就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這一樣也是該項目標(biāo)風(fēng)險，該項目能否吸引各民間協(xié)會來辦公、開展活動;能否吸引老年產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和銷售商來展銷產(chǎn)品;能否吸引重慶市三甲醫(yī)院來開分支機(jī)構(gòu)，能否開發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，全部還有很多不確定原因，使項目經(jīng)過多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風(fēng)險設(shè)想存在不確定性。7、其它大型項目還將面臨來自不一樣領(lǐng)域其它不可抗力風(fēng)險。對策：制訂合理周密風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，嚴(yán)格按程序處理突發(fā)事件。盡力將風(fēng)險損害降至最低。(一)風(fēng)險規(guī)避即應(yīng)對方法1、認(rèn)真進(jìn)行項目選址。老年人公寓項目必需含有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色載體和必需物資條件，老年公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一，是其它條件不可替換。2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設(shè)，總周期約36個月。所以，必需首先做好總體計劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個性特色總體計劃，項目就含有了健康骨架和活靈魂，就有了“量身定做”依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項目建設(shè)中隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風(fēng)格。3、項目總體方案和建筑設(shè)計必需遵從三條標(biāo)準(zhǔn)一是建筑設(shè)計必需表現(xiàn)老年公寓個性、特色及建筑風(fēng)格;二是充足滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計;三是老年公寓必需“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計開始。4、本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人公寓項目提出了風(fēng)險提醒，項目實施時，在硬件完備基礎(chǔ)上，還必需在軟件上下功夫，提升管理水平，確保服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡含有針對性可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解大家對老年公寓疑慮七、管理團(tuán)體首先依據(jù)投資者投資數(shù)目所占百分比建立董事會，推選投資數(shù)目最多投資者做董事長，在企業(yè)需要進(jìn)行決議時，由董事會提出議案進(jìn)行表決，最終由董事長進(jìn)行決議。在企業(yè)建立早期，資金較為短缺，可由各個董事?lián)尾灰粯勇殑?wù)，比如財務(wù)總監(jiān)、銷售部長、策劃部部長、行政部長、人力資源部長、市場部部長。1、董事長2、行政部3、策劃部4、財務(wù)部5、市場部6、人力資源部7、銷售部八、企業(yè)資金管理“現(xiàn)金為王”一直以來全部被視為企業(yè)資金管理中心理念。企業(yè)資金管理水平往往是決定企業(yè)存亡關(guān)鍵所在。在面對日益猛烈市場競爭，企業(yè)面臨生存環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)過提升企業(yè)現(xiàn)金流管理水平，才能夠合理控制營運(yùn)風(fēng)險，提升企業(yè)整體資金利用效率，從而不停加緊企業(yè)本身發(fā)展。我們應(yīng)該做好資金管理，確保企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，我們應(yīng)該投資決議和計劃，建立資金使用和分管責(zé)任制，檢驗和監(jiān)督資金使用情況，考評資金利用效果。管理關(guān)鍵目標(biāo)是：組織資金供給，確保生產(chǎn)經(jīng)營活動不間斷地進(jìn)行;不停提升資金利用效率，節(jié)省資金;提出合理使用資金提議和方法，促進(jìn)生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營管理水平提升。傳統(tǒng)意義上現(xiàn)金管理關(guān)鍵是包含企業(yè)資金流入流出。然而廣義上現(xiàn)金管理，其所包含范圍就要廣多，通常包含企業(yè)帳戶及交易管理、流動性管理、投資管理、融資管理額風(fēng)險管理等。企業(yè)現(xiàn)金管理關(guān)鍵能夠從計劃現(xiàn)金流、控制現(xiàn)金流出發(fā)。我們要經(jīng)過利用現(xiàn)金預(yù)算手段，并結(jié)合企業(yè)以往經(jīng)驗，來確定一個合理現(xiàn)金預(yù)算額度和最好現(xiàn)金持有量。假如企業(yè)能夠正確估計現(xiàn)金流，就能夠確保充足流動性。我們還應(yīng)該對現(xiàn)金進(jìn)行集中管理，這么有利于我們了解企業(yè)資金整體情況，在更廣范圍內(nèi)快速而有效地控制好這部分現(xiàn)金流，從而使這些現(xiàn)金保留和利用達(dá)成最好狀態(tài)。我們對資金管理標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵是：劃清