項(xiàng)目可研報(bào)告

**公司**建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告**征詢有限公司二〇〇六年六月報(bào)告編寫人員主編：研究員參編：目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項(xiàng)目背景與概況 1二、重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4三、問題與建議 5第二章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 6一、投資環(huán)境分析 6二、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 8三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 13四、市場(chǎng)供求分析 14五、銷售預(yù)測(cè) 15六、營(yíng)銷策略 17第三章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 21一、建設(shè)規(guī)模 21二、項(xiàng)目現(xiàn)況概況 21三、項(xiàng)目建設(shè)條件 21第四章項(xiàng)目建設(shè)方案 26一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 26二、建筑方案 26三、重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 32第五章節(jié)能節(jié)水措施 33一、節(jié)能措施 33二、節(jié)水措施 34第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 35一、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù) 35二、項(xiàng)目建址環(huán)境現(xiàn)況 35三、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 35四、環(huán)境保護(hù)措施 36五、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 37第七章安全與消防 38一、危害因素及危害限度分析 38二、安全設(shè)施 38三、消防設(shè)施 39第八章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 40一、組織機(jī)構(gòu) 40二、人力資源配置 41第九章項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度 42一、建設(shè)工期 42二、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度安排 42第十章投資估算與資金籌措 44一、投資估算 44二、投資使用計(jì)劃與資金籌措 50第十一章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 52一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 52二、經(jīng)營(yíng)收入的估算 52三、經(jīng)營(yíng)稅金的估算 54四、成本費(fèi)用的估算 55五、利潤(rùn)及利潤(rùn)分派情況 56六、賺錢能力分析 57七、償債能力分析 57八、不擬定性分析 59九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 60第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 61一、風(fēng)險(xiǎn)分析 61二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 62第十三章結(jié)論與建議 63一、結(jié)論 63二、建議 64附錄附表：1、項(xiàng)目總投資估算表2、開發(fā)建設(shè)投資估算表3、資金來源與運(yùn)用表4、經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表5、項(xiàng)目自營(yíng)部提成本估算表6、損益表7、所有投資財(cái)務(wù)鈔票流量表8、資本金財(cái)務(wù)鈔票流量表附件：1、公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）2、掛牌交易成交確認(rèn)書3、選址意見書4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、土地使用證6、1：500宗地圖附圖：1、項(xiàng)目所在位置圖2、項(xiàng)目效果圖3、項(xiàng)目總平面圖4、項(xiàng)目東立面圖5、項(xiàng)目南立面圖6、地下二層平面圖7、地下一層平面圖8、一層平面圖9、五～二十三層平面圖10、二十四層平面圖11、機(jī)房平面圖第一章總論一、項(xiàng)目背景與概況（一）項(xiàng)目名稱**（二）承辦單位情況1、公司名稱公司名稱：**公司英文名稱：S法定地址52、公司宗旨公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：以沈陽市的國際化發(fā)展為契機(jī)，運(yùn)用合資雙方的各自優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，堅(jiān)持不斷創(chuàng)新，使城市房地產(chǎn)具有先進(jìn)理念和突出人文特性的可居住性，促進(jìn)沈陽房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使投資者獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益。3、公司經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)，房屋銷售及物業(yè)管理。4、公司合資各方情況中方：法人代表：法定地址：外方：執(zhí)行董事：法定地址：5、注冊(cè)資本合資公司的注冊(cè)資本為610萬美元。其中：中方出資457.5萬美元，占注冊(cè)資本75%；外方出資152.5萬美元，占注冊(cè)資本的25%。6、公司經(jīng)營(yíng)情況該項(xiàng)目是**公司在沈陽開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其母公司上海高遠(yuǎn)控股有限公司是一家以房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，集進(jìn)出口貿(mào)易、生產(chǎn)實(shí)體和實(shí)業(yè)投資為一體的綜合性公司。公司2023年的銷售收入45569萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2061萬元，銷售利潤(rùn)率為4.52%，總資產(chǎn)為51142萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為47%。公司已開發(fā)完畢的有上海和玉苑居住社區(qū)，以及正處在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的上海長(zhǎng)風(fēng)4-B地塊建設(shè)（項(xiàng)目公司為上海華易豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）、周浦文化商城、白馬大廈等項(xiàng)目，公司擁有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。7、合營(yíng)公司的期限合資公司的期限為40年（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》2、國家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的告知（計(jì)辦投資號(hào)）3、《沈陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》4、建筑設(shè)計(jì)院提供的該項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案5、委托方提供的其他材料（四）項(xiàng)目提出的理由沈陽是東北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，隨著著中央提出振興東北老工業(yè)基地的舉措，沈陽正實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展，一些國內(nèi)外的知名公司云集沈城。且該項(xiàng)目所在地鐵西區(qū)是沈陽重點(diǎn)開發(fā)的城區(qū)，沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也位于鐵西新區(qū)，匯集了眾多國內(nèi)外著名公司。日前鐵西新區(qū)的公司在以日均5戶的速度增長(zhǎng)，目前鐵西新區(qū)的寫字樓已經(jīng)不能滿足各類公司日益增長(zhǎng)的需要。隨著公司數(shù)量的增長(zhǎng)，高級(jí)“白領(lǐng)”的人數(shù)也在不斷增長(zhǎng)，對(duì)高檔住宅以及周邊的商業(yè)配套提出了更高的規(guī)定。本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)為鐵西乃至沈陽提供良好的辦公和購物環(huán)境，為鐵西區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)，添加濃墨重彩的一筆。優(yōu)越的地理位置，良好的周邊環(huán)境，星級(jí)酒店式的服務(wù)，項(xiàng)目一旦建成，必將成為各類中小公司及白領(lǐng)階層的首選，將給投資者帶來豐厚的回報(bào)。（五）項(xiàng)目擬建地點(diǎn)項(xiàng)目地塊位于沈陽鐵西區(qū)建設(shè)中路1號(hào)，北臨建設(shè)中路，東為興華南街，南起小五路，西面以樂工二街為界。（六）建設(shè)內(nèi)容根據(jù)初步設(shè)計(jì)，將該項(xiàng)目定位為集公寓式住宅、SOHO寫字樓以及大中型商業(yè)中心為一體的區(qū)域性標(biāo)志性建筑。其中：商業(yè)建筑面積：21163平方米（含地下一層5689平方米），公寓式住宅建筑面積：25966.53平方米，辦公寫字間建筑面積：21783.12平方米。（七）預(yù)期目的項(xiàng)目建成后將為業(yè)主提供一流的辦公和生活環(huán)境，處處以人為本的設(shè)計(jì)理念，智能環(huán)保的配套設(shè)施，以及星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。將大大緩解鐵西區(qū)在辦公、高檔公寓、商業(yè)方面的需求，成為鐵西區(qū)的標(biāo)志性建筑。（八）項(xiàng)目重要建設(shè)條件項(xiàng)目擬用地經(jīng)規(guī)劃部門核定為商業(yè)（賓館、酒店、商場(chǎng)、寫字樓、公寓）用地。項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃的規(guī)定。地質(zhì)、水文情況滿足該項(xiàng)目建設(shè)的需要。項(xiàng)目擬用地位于沈陽市鐵西區(qū)商業(yè)圈中心位置，項(xiàng)目區(qū)附近酒店、賓館、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)眾多，各種購物、娛樂、休閑、餐飲、醫(yī)療、通訊、金融設(shè)施齊全，區(qū)域社會(huì)配套比較完善。本項(xiàng)目地處規(guī)劃建設(shè)中的沈陽地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的交匯處，沿線城市公共交通比較發(fā)達(dá)，多條公交線路過此地，并在附近設(shè)有站點(diǎn)，出行十分方便。以上建設(shè)條件，為該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和后期的銷售發(fā)明了良好的條件。二、重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑占地面積：7399.74平方米總建筑面積：74511.69平方米其中：地下建筑面積：11287.7平方米地上建筑面積：63223.99平方米建筑占地面積：4070平方米容積率：8.54綠化率：30%建筑密度：55%項(xiàng)目建設(shè)期：2.5年項(xiàng)目建設(shè)總投資：26537萬元開發(fā)建設(shè)投資：26325萬元自有資金:12023萬元銀行貸款:12023萬元(本金11407萬元,建設(shè)期利息593萬元)商品房銷售總收入:30345萬元自營(yíng)部分年收入:2931萬元土地增值稅:303萬元全投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=25%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV=7000萬元（Ic=10%）投資回收期（含建設(shè)期）：Pt=4.2023三、問題與建議（一）問題該項(xiàng)目重要涉及soho寫字樓、大中型商業(yè)中心、公寓式住宅三個(gè)部分，根據(jù)該項(xiàng)目所處的地理位置，soho寫字樓、大中型商業(yè)中心的銷售或出租前景看好；根據(jù)沈陽目前的情況，公寓式住宅將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)調(diào)查，目前，沈陽已上市和在建的公寓式住宅類產(chǎn)品總數(shù)超過40個(gè)，隨著產(chǎn)品大量進(jìn)入市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，差異化競(jìng)爭(zhēng)的局面正逐步形成。（二）建議公寓式住宅之間最大的差異在于配套和服務(wù)，這是其能否生存的關(guān)鍵所在。面對(duì)劇烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，投資者應(yīng)通過差異化戰(zhàn)略，針對(duì)不同顧客群體采用不同的營(yíng)銷策略，同時(shí)以科學(xué)人性化的內(nèi)部設(shè)計(jì)，優(yōu)良的工程質(zhì)量，溫馨的服務(wù)贏得客戶，這樣才干取得良好的銷售業(yè)績(jī)。

第二章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究一、投資環(huán)境分析（一）國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2023年黨中央提出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決定，使東北地區(qū)面臨著史無前例的發(fā)展機(jī)遇，一場(chǎng)新的“遼沈戰(zhàn)役”已經(jīng)打響。隨著一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，扶持東北地區(qū)發(fā)展的力度不斷加大。這個(gè)良好的形勢(shì)，也給沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限的生機(jī)與活力。最近，針對(duì)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂的局面。國家先后出臺(tái)了“國八條”、“新六條”等一系列宏觀調(diào)控政策。這些政策的出臺(tái)，在一定限度上遏制了目前房地產(chǎn)過熱的局面，特別是普通住宅對(duì)建筑面積結(jié)構(gòu)的限制，將極大規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作。針對(duì)本項(xiàng)目而言，由于產(chǎn)品定位于中小公司及白領(lǐng)階層，普通住宅建筑面積結(jié)構(gòu)的限制，將縮小大戶型的供應(yīng)總量，將減少高消費(fèi)群體的選購空間，恰好為本項(xiàng)目提供了戰(zhàn)略機(jī)遇。（二）開發(fā)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素1、沈陽是東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是我國著名的重工業(yè)城市，近幾年在黨中央振興東北老工業(yè)基地大政方針的推動(dòng)下，發(fā)展十分迅速。2023年沈陽工業(yè)整體規(guī)模和水平大幅提高，對(duì)內(nèi)對(duì)外開放取得新進(jìn)展，城市國際化限度進(jìn)一步加深，縣和郊區(qū)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，城市化工業(yè)化進(jìn)程不斷加快，第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮，城市功能進(jìn)一步拓展。2023年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完畢2240億元，同比增長(zhǎng)16％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)1363.2億元，增長(zhǎng)40.3％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)915.1億元，增長(zhǎng)13.1％；地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)181.5億元，增長(zhǎng)30.1％，連續(xù)五年保持30％以上的速度遞增；財(cái)政支出完畢250.9億元，增長(zhǎng)23.4％；城市居民人均可支配收入達(dá)成10098元，增長(zhǎng)13.2％。房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢413.6億元，同比增長(zhǎng)20.7％；交易面積900萬平方米，交易額300億元，同比分別增長(zhǎng)17％和22％。總之，沈陽在振興東北老工業(yè)基地的進(jìn)程中，重新煥發(fā)出活力。2、鐵西新區(qū)位于沈陽市西南部，由鐵西區(qū)和沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩大區(qū)域組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬人（沈陽目前人口最多的區(qū)）。沈陽市鐵西區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖按照“十一五”規(guī)劃，鐵西新區(qū)將體現(xiàn)集中的大商貿(mào)、大物流、大環(huán)境、大文化、大工業(yè)五個(gè)特點(diǎn)。按照這個(gè)構(gòu)想，鐵西新區(qū)提出了“一年見形象，三年大變樣，五年大發(fā)展”的建設(shè)目的，用2-3年時(shí)間完畢規(guī)劃中的現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)內(nèi)公司所有搬遷改造，2023已經(jīng)啟動(dòng)金融服務(wù)區(qū)的建設(shè)；2023啟動(dòng)了霽虹現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)的建設(shè)，將該區(qū)建成全國最大的市民廣場(chǎng)，與市府廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)。2023前完畢現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)規(guī)劃帶內(nèi)公司的所有搬遷改造，2023前實(shí)現(xiàn)建大以北工業(yè)占地的所有退出，建設(shè)功能完備的現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)；5-8年時(shí)間完畢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)所有向裝備制造業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)的聚集和提高。鐵西新區(qū)按照高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平經(jīng)營(yíng)，高質(zhì)量建設(shè)，高效能管理的思想，點(diǎn)、線、面的綜合推動(dòng)，全面啟動(dòng)了鐵西新區(qū)的建設(shè)。國家對(duì)振興東北提出的各項(xiàng)優(yōu)惠措施，以及沈陽和鐵西區(qū)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為該項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)發(fā)明了良好的外部環(huán)境。二、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2023年“東北振興，沈陽先行”號(hào)角已經(jīng)吹響，沈陽市的城市建設(shè)也進(jìn)入了新一輪加快改造的發(fā)展時(shí)期，這給房地產(chǎn)建設(shè)、投資和消費(fèi)帶來了加快發(fā)展的新機(jī)遇，公司、個(gè)人投資購房成為市場(chǎng)主流。利好趨勢(shì)的出現(xiàn)顯示了沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)發(fā)展的旺盛勢(shì)頭，并因此迎來了大眾住房消費(fèi)的新時(shí)代。

2023、2023年是沈陽樓市迅速發(fā)展的一年，大量新盤上市及旺銷，成為推動(dòng)樓市的重要力量。把目光投向2023年沈陽樓市，很多新盤已經(jīng)開始逐漸步入人們的視野，2023年樓市的“熱鬧”景象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。從沈陽樓市整體發(fā)展看，沈河、和平、鐵西、皇姑、大東等5大中心城區(qū)可供開發(fā)的土地明顯減少，2023、2023年沈城開發(fā)的樓盤70%集中在城市周邊地區(qū)，此后房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)重心將是沈城周邊地區(qū)，住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)，這一趨勢(shì)在今年將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。（一）沈陽樓盤供應(yīng)情況2023年沈陽房地產(chǎn)增量市場(chǎng)中，新建商品房銷售量230萬平方米，動(dòng)遷房實(shí)物安頓100萬平方米，自建自用的有60萬平方米左右，交易400多萬平方米；存量房交易398萬多平方米，再加上房改房276萬平方米，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易量近1000多萬平方米，消費(fèi)量很大。2023年沈陽市竣工量363萬平方米，從中可以看出，全市當(dāng)年的增量房供應(yīng)局限性。從供應(yīng)情況來看，沈陽樓盤幾乎看不到死盤，無論是華新國際、萬科的高檔房，還是中低價(jià)位房，幾乎所剩無幾。（二）沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅投資由1998年的20.1億元增長(zhǎng)到2023年的233.3億元，增長(zhǎng)了10.6倍，平均每年增長(zhǎng)50.5%，比房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高出4.7個(gè)百分點(diǎn)；占房地產(chǎn)投資的比重由1998年的56.5%提高到2023年的68.1%，主導(dǎo)地位得到了進(jìn)一步加強(qiáng)。2023年施工面積中商品住宅占71.1%，比1998年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積中商品住宅占88.9%，比1998年提高8.6個(gè)百分點(diǎn)。（三）沈陽寫字樓及公寓式住宅價(jià)格現(xiàn)狀振興東北戰(zhàn)略舉措的實(shí)行，使沈陽進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，寫字樓及公寓式住宅呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，其價(jià)格也是穩(wěn)中有升。由于地區(qū)差異，市內(nèi)各區(qū)寫字樓出租和銷售價(jià)格也略有不同，公寓式住宅則表現(xiàn)的更為明顯。下表是各區(qū)經(jīng)典寫字樓出租和銷售價(jià)格情況（表2-1），以及高檔精裝住宅及公寓式住宅的價(jià)格情況（表2-2）。沈陽各區(qū)經(jīng)典寫字樓出租和銷售價(jià)格情況表表2-1序號(hào)所處區(qū)域樓盤名稱項(xiàng)目地址租/售均價(jià)1和平區(qū)盛京商業(yè)廣場(chǎng)（商貿(mào)國際）沈陽市和平區(qū)民主廣場(chǎng)西側(cè)出售:￥5000/平/年（精裝公寓）￥4380/平/年（精裝寫字樓）￥3680/平/年（清水寫字樓）2和平區(qū)云頂大廈沈陽市和平區(qū)文萃路24號(hào)出租：￥600元/平（最低450元/平）

出售：￥5638元/平（均價(jià)）3沈河區(qū)中韓大廈沈河區(qū)惠工街124號(hào)租金：￥1100/平/年售價(jià):￥9200/平(均價(jià))4沈河區(qū)沈陽·財(cái)富中心（寫字樓部分）沈陽市沈河區(qū)北站路整層出租：￥1600元/年/平（含物業(yè)、電梯、空調(diào)）出售:￥8300/平5皇姑區(qū)**大廈黃河大街105號(hào)租金：￥1000/平/年6皇姑區(qū)麗陽商務(wù)大廈皇姑區(qū)黃河大街104—1號(hào)出售：￥6500/平（均價(jià)）出租：￥750/平/年（精裝）7鐵西區(qū)千緣愛都國際建設(shè)東路70號(hào)出售：￥4700/平（均價(jià)）8鐵西區(qū)魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號(hào)出售：￥4800/平（均價(jià)）沈陽高檔精裝住宅及公寓式住宅價(jià)格情況表表2-2序號(hào)樓盤區(qū)域地址建筑形態(tài)戶型戶型特點(diǎn)面積(㎡)2023銷售價(jià)格㎡/元2023銷售價(jià)格㎡/元1五里河大廈和平區(qū)青年大街219號(hào)26層雙塔+四層裙房，地下2層高層精裝1-1-12-2-23-2-24-2-2以100㎡以上大戶型為主，其余20％左右為70－100㎡70.69-102.42134.96176.81239.41起價(jià):8200元均價(jià):9400元起價(jià):8300元均價(jià):9500元2SR新城渾南新區(qū)點(diǎn)式高層住宅群體，一層抬高地面1.5米，地下一層高層2-2-13-2-2自120㎡起大戶型129-142158-184精裝6000元-10000元3950(折8.8)+203950(折8.5)+154150(折9.0)+404200(折9.0)+503沈陽財(cái)富中心沈河區(qū)團(tuán)結(jié)路55號(hào)高層聯(lián)體建筑，地下二層公寓式住宅、辦公室（各分2棟)65％以50－78㎡小戶型為主48.94-107.32未開盤6200+50/層(18層以下)+100/層(18層以上)南北朝向差500元/㎡4博潤(rùn)大廈鐵西區(qū)北二東路17號(hào)1棟塔樓+商業(yè)裙房+地下一層公寓式住宅小戶型51-794700起價(jià)5700(均價(jià))5300起價(jià)（四）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)隨著近幾年鐵西棚戶區(qū)和工廠的改造拆遷，鐵西已經(jīng)逐步成為沈陽大型居住區(qū)域。從2023年起，鐵西區(qū)開發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格逐年攀升，上漲趨勢(shì)明顯。但與和平、沈河、皇姑等區(qū)域相比，仍具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。此外，由于鐵西區(qū)原是重工業(yè)老廠房聚集之地，如今逐步完畢了向優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域的轉(zhuǎn)變。便利的交通條件及市政、生活配套設(shè)施的完善，是鐵西新區(qū)成為宜居新區(qū)的重要基礎(chǔ)。1、中高檔樓盤繼續(xù)發(fā)熱近兩年鐵西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)一直“獨(dú)占鰲頭”，商品房銷售面積超過其它各區(qū)，穩(wěn)居沈陽房地產(chǎn)銷售榜首；隨著市政配套設(shè)施的日益完善、城市功能的逐漸增強(qiáng)，鐵西新區(qū)的房?jī)r(jià)也一直穩(wěn)定攀升。新區(qū)樓市的一個(gè)突出特點(diǎn)是定位于大眾實(shí)用樓盤，主體大多是中小戶型。適合人居的中小面積和相對(duì)便宜的樓價(jià)，使鐵西新區(qū)樓市再次火爆的也許極大。今年春江花月、萬熹綠景等更多項(xiàng)目的“登臺(tái)亮相”，加上區(qū)域內(nèi)原有的新湖·北國之春、鑫豐雅苑等項(xiàng)目，鐵西新區(qū)的中高檔房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)“發(fā)熱”。2、地鐵物業(yè)房?jī)r(jià)攀高施工中的沈陽地鐵1號(hào)線，將通過鐵西的中心區(qū)域，地鐵因素已經(jīng)成為鐵西房?jī)r(jià)上漲的加速器。鐵西市場(chǎng)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱點(diǎn)。3、未來房?jī)r(jià)與和平區(qū)縮短距離隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的一騎絕塵，家樂福、樂購、家世界、麥德龍、世紀(jì)聯(lián)華等大型超市紛紛進(jìn)駐鐵西新區(qū)，在凝聚人氣的同時(shí)，鐵西區(qū)的生活配套設(shè)施逐步完備。這些大發(fā)展、大改造，在改善和提高區(qū)域整體環(huán)境的同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。目前，鐵西區(qū)的土地價(jià)格已由三年前的每平米幾百元增長(zhǎng)到現(xiàn)在的3000元，興工街等繁華地段已經(jīng)漲至3500元。以此趨勢(shì)發(fā)展下去，鐵西新區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將與皇姑區(qū)拉平，與和平區(qū)的差距也將進(jìn)一步縮小。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目位于鐵西區(qū)中心區(qū)域，處在建設(shè)中路和興華路兩條重要干道的交匯點(diǎn)，附近大中型商業(yè)零售業(yè)項(xiàng)目（鐵西百貨、大連商場(chǎng)、世紀(jì)華聯(lián)）、中高檔公寓式住宅項(xiàng)目（博潤(rùn)大廈、魯爾大廈、榮達(dá)大廈）、中擋住宅商品房項(xiàng)目（千緣國際、東環(huán)國際、雍添金園、富云花都）較多。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)重要體現(xiàn)在：（一）100萬人口容量引爆區(qū)域開發(fā)大市場(chǎng)鐵西新區(qū)位于沈陽市西南部，由鐵西區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連接組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬人（沈陽目前人口最多的區(qū)）。龐大的人口增量勢(shì)必會(huì)催生巨大的居住需求，帶來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸升溫。（二）絕佳的地理位置及優(yōu)越的周邊環(huán)境項(xiàng)目區(qū)以建設(shè)中路為中軸，位于規(guī)劃中沈陽地鐵1號(hào)線和地鐵5號(hào)線交匯點(diǎn)，與地鐵鐵西廣場(chǎng)樞紐站地下部分聯(lián)接（地鐵1號(hào)線鐵西廣場(chǎng)段今年4月已開工建設(shè)）。該地段屬鐵西規(guī)劃中的金融服務(wù)區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)帶的交匯核心處，即將建成的沈陽地鐵勢(shì)，必將加速使其成為區(qū)域性的交通樞紐中心和商業(yè)中心。目前建設(shè)中路兩邊有較多大建筑體量的項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)之中，該地段已形成CBD中央商務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)概念。上述因素的形成，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)行十分有利?；谏鲜龇治?，本項(xiàng)目的公寓式住宅、寫字樓以及大中型商業(yè)購物中心，針對(duì)提高住宅品質(zhì)的消費(fèi)群體，具有較大的市場(chǎng)吸引力。四、市場(chǎng)供求分析（一）需求方面分析1、商業(yè)鐵西新區(qū)目前有100萬人口，是沈陽人口最多的區(qū)。隨著鐵西新區(qū)的不斷發(fā)展，外來人口的不斷增長(zhǎng)，目前的商場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足未來發(fā)展的需要。鐵西區(qū)和于洪區(qū)接壤，于洪區(qū)有56萬人口，并且距離市中心比較遠(yuǎn)，購物很不方便。隨著鐵西區(qū)的發(fā)展，將會(huì)不斷吸引于洪區(qū)的消費(fèi)人群來鐵西購物。消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)的需求會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。2、寫字樓鐵西新區(qū)的發(fā)展受到**省乃至黨中央高度關(guān)注，并且沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)也座落于鐵西區(qū)，吸引了國內(nèi)外眾多公司入駐鐵西新區(qū)。據(jù)記錄，目前鐵西新區(qū)日均增企5戶，如此快的增長(zhǎng)速度，使得鐵西新區(qū)對(duì)寫字樓的需求與日俱增。現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足公司日益增長(zhǎng)的需要。3、公寓式住宅公寓式住宅重要面對(duì)的客戶群是高級(jí)“白領(lǐng)”人才，新區(qū)內(nèi)有工業(yè)公司3500多戶，其中規(guī)模以上公司357戶。在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的跨國公司83家，其中世界五百強(qiáng)公司25家。高級(jí)“白領(lǐng)”人才大約在5萬人左右?？梢妼?duì)公寓式住宅有很大的需求空間。（二）供應(yīng)方面分析1、商業(yè)鐵西新區(qū)是沈陽五大城區(qū)之一，中國著名的工業(yè)區(qū)，相對(duì)便宜的地價(jià)和密集的人口，使這里成為商家投資的特點(diǎn)。根據(jù)鐵西政府提供的資料顯示，目前，已經(jīng)形成大型購物市場(chǎng)體系、現(xiàn)代商貿(mào)體系、家居裝飾市場(chǎng)體系、為工業(yè)配套的市場(chǎng)服務(wù)體系，便民連鎖市場(chǎng)服務(wù)體系等5大體系。其中大型購物市場(chǎng)體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、再建的有歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界，假如加上頗有規(guī)模的鐵西百貨大樓、中興超市加盟店和鐵富超市等，鐵西擁有綜合性商場(chǎng)和超市的數(shù)量已經(jīng)躍居沈陽首位。2、寫字樓鐵西區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)體系有鮮為人知的建成和在建的共10座高26層以上的商務(wù)大廈，建成的有榮達(dá)大廈、博潤(rùn)大廈、再建的有千緣大廈（3座）、魯爾大廈、東環(huán)雙子大廈等，目前鐵西區(qū)寫字樓的供應(yīng)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足公司不斷增長(zhǎng)的需求。3、公寓式住宅據(jù)了解，沈陽目前已經(jīng)擬定的公寓式住宅項(xiàng)目在40家左右，其中鐵西區(qū)現(xiàn)有博潤(rùn)大廈和天寶國際兩座高層公寓式住宅。隨著鐵西區(qū)的發(fā)展，公司日益增多，高級(jí)“白領(lǐng)”人群不斷壯大，現(xiàn)有的高檔公寓式住宅不能滿足高級(jí)人才的居住規(guī)定。五、銷售預(yù)測(cè)(一)銷售供需分析1、商業(yè)2023年沈陽地區(qū)商業(yè)公建銷售情況如下：各方面條件都好的樓盤銷售率在90％以上，條件相對(duì)差的銷售率在30％以上。預(yù)計(jì)未來三年，沈陽的大中型商場(chǎng)將以每年10％速度遞增，條件好的商業(yè)公建銷售率將達(dá)成100％，相對(duì)差的地方將達(dá)成60％以上。2、寫字樓目前沈陽寫字樓經(jīng)營(yíng)較差的空置率達(dá)40%，經(jīng)營(yíng)較好的空置率約在10%左右，在北京，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重每上升一個(gè)百分點(diǎn)將增長(zhǎng)250萬平方米寫字樓的需求。沈陽第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間巨大，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值正在以每年12％速度遞增，可見，未來三年沈陽寫字樓經(jīng)營(yíng)較差的空置率達(dá)20％，經(jīng)營(yíng)較好的空置率約在0－5%左右。3、公寓式住宅小戶型公寓式住宅由于地理位置優(yōu)越、交通方便、戶型小、總價(jià)低、提供精裝修及全套式酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢(shì)，深受年輕白領(lǐng)階層和商務(wù)人士的青睞，更受投資客戶的關(guān)注，因此該類物業(yè)在沈城問世后，銷售形勢(shì)一直看好。金茂國際公寓在短短3個(gè)月內(nèi)，銷售率超過42%，當(dāng)代程式銷售率也達(dá)成90%，中潤(rùn)國際在短時(shí)間內(nèi)竟達(dá)成93%的良好銷售佳績(jī)。與該項(xiàng)目同在鐵西區(qū)的博潤(rùn)大廈，自2023以來銷售率為67％。隨著沈陽高速的發(fā)展，高級(jí)“白領(lǐng)”人才不斷的涌入，未來三年，預(yù)計(jì)高檔公寓式住宅的銷售率平均將達(dá)成90％以上。(二)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)1、產(chǎn)品銷售價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格，應(yīng)在對(duì)周邊乃至整個(gè)沈陽市現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)位作充足調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況分析以后得出。在對(duì)本項(xiàng)目周邊地區(qū)分析中不難看出，類似樓盤其價(jià)位在4000～6000元/平方米范圍內(nèi)。詳見表2-3項(xiàng)目周邊市場(chǎng)重要個(gè)案分析表2-3樓盤地點(diǎn)類別均價(jià)房型面積現(xiàn)狀博潤(rùn)大廈鐵西區(qū)北二東路17號(hào)公寓式住宅570051－79現(xiàn)房榮達(dá)大廈鐵西區(qū)景星南街90號(hào)商住429040-167現(xiàn)房愛都國際建設(shè)東路70號(hào)商住470044-93現(xiàn)房魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號(hào)商住480037-60期房華利大廈和平北大街28號(hào)商住600075-150現(xiàn)房*均價(jià)單位為：元/平方米鑒于項(xiàng)目所處鐵西區(qū)商貿(mào)中心的黃金位置，結(jié)合上述周邊區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查，擬定本項(xiàng)目的銷售價(jià)格：寫字間：5100元/平方米公寓式住宅：4800元/平方米（精裝修）空中別墅：5500元/平方米（精裝修）商場(chǎng)：11500元/平方米地下停車場(chǎng)：90000元/每車位2、產(chǎn)品出租價(jià)格寫字間：1000元/平方米·年商場(chǎng)：1600元/平方米·年地下停車場(chǎng)：3600元/每車位·年六、營(yíng)銷策略（一）前期的市場(chǎng)調(diào)研分析知己知彼，百戰(zhàn)不殆。我們應(yīng)在立足區(qū)域市場(chǎng)同時(shí)，面向整個(gè)沈城市場(chǎng)，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)致周密的調(diào)研分析，從而擬定目的客戶群體、區(qū)域及整體市場(chǎng)的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。分析其營(yíng)銷策略和銷售方式等。（二）提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)將產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)最大化的展現(xiàn)給目的客戶群如：地段：鐵西區(qū)中心位置，標(biāo)志性建筑。完美工作生活理念—3P（Perfect）：1P—完美的星級(jí)酒店式服務(wù)2P—完美的地理位置3P—完美的智能化的辦公環(huán)境在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點(diǎn)。（三）項(xiàng)目相關(guān)運(yùn)作思緒1、目的客戶群項(xiàng)目的目的消費(fèi)群體是那些高級(jí)“白領(lǐng)”人群以及各類公司、團(tuán)隊(duì)。為順利地實(shí)現(xiàn)銷售，針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行階段性市場(chǎng)目的客戶群定位，保證宣傳的準(zhǔn)確性。對(duì)原有的客戶群體加大信息刺激力度深挖現(xiàn)有目的客戶群。拓展?jié)撛诳蛻羧后w開展對(duì)非目的客戶群體的挖掘，充足儲(chǔ)備客戶資源。2、購買行為分析針對(duì)購買公寓式住宅的消費(fèi)人群進(jìn)行分析得出其購買因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。應(yīng)抓住消費(fèi)者心理訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷售執(zhí)行，但關(guān)鍵的是前面的80%是得由后面的20%來加以實(shí)現(xiàn)的，由此可見銷售管理的重要性。3、有針對(duì)性的銷售技巧培訓(xùn)A、基本規(guī)定：要讓自己被客戶所認(rèn)可銷售人員的自身形象注重個(gè)人的修養(yǎng)鍛煉個(gè)人的積極交際能力B、銷售技巧方面的鍛煉信心的確立。工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必然信心十足。我們要將如“項(xiàng)目是毫無挑剔的”的觀念，灌輸給銷售人員使其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生極大的自信心，從內(nèi)心深處萌發(fā)出對(duì)項(xiàng)目的由衷熱愛。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。相應(yīng)的可采用“晨會(huì)激勵(lì)”等方式進(jìn)行。4、媒體組合為達(dá)成刺激目的客戶群對(duì)項(xiàng)目提高關(guān)注度實(shí)現(xiàn)銷售，考慮到靠單一的報(bào)紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采用多媒體互相配合擴(kuò)大信息量傳遞填補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷。方案如下：媒體選擇及其作用：報(bào)紙媒體：相對(duì)其他媒體，沈陽日?qǐng)?bào)和遼沈晚報(bào)在沈陽地區(qū)具有較強(qiáng)的閱讀量，推廣宣傳應(yīng)以沈陽日?qǐng)?bào)為主，遼沈晚報(bào)為輔，其信息傳遞準(zhǔn)確，可用于公司、項(xiàng)目宣傳形象、傳遞項(xiàng)目進(jìn)程信息等。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開發(fā)商已從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發(fā)展，電視媒體可生動(dòng)形象地將產(chǎn)品展現(xiàn)于消費(fèi)者面前。并且對(duì)其他項(xiàng)目的跟蹤調(diào)查表白，通過電視媒體獲取樓盤信息的消費(fèi)者在逐漸上升。戶外媒體：這種媒體針對(duì)性較強(qiáng)，可填補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷，選擇目的群體集中地區(qū)發(fā)布，以此來抓住受眾的視線進(jìn)行反復(fù)刺激。電子樓書：電子樓書已悄然進(jìn)入房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，它是在對(duì)房產(chǎn)銷售市場(chǎng)的進(jìn)一步考察和探索的基礎(chǔ)上，將軟件技術(shù)和多媒體手段巧妙結(jié)合起來的一種全新的房地產(chǎn)宣傳模式。該項(xiàng)目的目的客戶群絕大部分為“白領(lǐng)”階層，他們天天生活絕大部分時(shí)間被網(wǎng)絡(luò)占據(jù)。電子樓書在標(biāo)志公司宣傳力度的同時(shí)，也為這部分“白領(lǐng)”提供了項(xiàng)目較為全面的介紹，順應(yīng)了現(xiàn)代科技時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。派發(fā)：將其作為一種媒體是由于與其他媒體相比，派發(fā)的信息傳遞更直接，可將信息有效地傳遞致每位消費(fèi)者。

第三章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目用地位于沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路南側(cè)，工程總占地7399.74平方米，總建筑面積為74511.69平方米（其中地下總建筑面積11287.7平方米），地下兩層、地上二十六層。結(jié)構(gòu)形式：框剪建筑性質(zhì)：公建二、項(xiàng)目現(xiàn)況概況1、地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目場(chǎng)地（遠(yuǎn)處為鐵西區(qū)國稅局）項(xiàng)目位于沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路1號(hào)。北臨建設(shè)中路，東臨興華南街，南起小五路，西面以樂工二街為界，緊鄰鐵西廣場(chǎng)，處在沈陽市鐵西區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)帶核心位置，是一處完整的獨(dú)立街區(qū)。項(xiàng)目場(chǎng)地（遠(yuǎn)處為鐵西區(qū)國稅局）2、土地權(quán)屬類別及占地面積本項(xiàng)目系建設(shè)單位通過招拍掛取得土地使用權(quán)。項(xiàng)目占地面積為7399.74平方米。3、現(xiàn)有土地狀況土地現(xiàn)狀為凈地。三、項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌條件項(xiàng)目選址場(chǎng)地地形平坦，原地貌為渾河沖積平原，由第四紀(jì)沖洪積形成。2、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件場(chǎng)地內(nèi)地層結(jié)構(gòu)由上至下可劃分為：①雜填土：雜色，上部以粘性土瀝青、碎磚塊、碎石、爐渣等建筑垃圾和生活垃圾為主組成，下部以粘性土為主組成，結(jié)構(gòu)松散，稍濕，層厚l.0～2.5米不等。②中砂：黃褐色，以長(zhǎng)石、石英為主，含少量云母，粒徑均勻，松散，稍濕。分布連續(xù)，層厚3.0～5.8米不等。③礫砂：黃褐色，以長(zhǎng)石、石英為主，含少量云母，粒徑不均勻，中密～密實(shí)，稍濕～飽和，分布連續(xù)，局部地段呈圓礫狀。層厚9.0～12.2米不等。④粉質(zhì)粘土：黃褐色，具有紅褐色氧化鐵斑及黑色鐵錳質(zhì)結(jié)核，含少量云母，略有光澤，韌性中檔，干強(qiáng)度中檔，無搖振反映。飽和，可塑。分布連續(xù)，局部地段呈粉土狀。層厚0.5～2.3米不等。擬施工場(chǎng)地地貌單一，地層較穩(wěn)定，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑。（2）水文地質(zhì)條件在勘察鉆探深度內(nèi)均見有地下水，場(chǎng)區(qū)地下水類型為潛水，受大氣降水及區(qū)域水文地質(zhì)的補(bǔ)給，穩(wěn)定水位在地面下6.60～7.20米左右，其市政高程的33.90～34.00米(2023年05月16日～05月18日測(cè)；2023年10月14日～10月16日測(cè))，水位隨季節(jié)變化明顯，變化幅度1米左右。場(chǎng)區(qū)地下水對(duì)混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋在干濕交替環(huán)境中有弱腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。3、周邊建筑物與環(huán)境條件項(xiàng)目擬用地位于沈陽市鐵西區(qū)商業(yè)圈中心位置，北部緊靠鐵西廣場(chǎng)，其周邊地區(qū)均規(guī)劃為商務(wù)金融服務(wù)區(qū)和城市生活區(qū)，大部分為商業(yè)用地。東北臨**中醫(yī)學(xué)會(huì)醫(yī)院，與沈陽火車站遙相呼應(yīng)；南行60米為鐵西百貨，旁有中國農(nóng)業(yè)銀行和招商銀行，距興華公園和沈陽工業(yè)大學(xué)近在咫尺；西臨交通銀行、中國家具城、日新超市和勛望小學(xué)，距沈陽第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院僅有幾分鐘的步行路程。北部緊依中國工商銀行，不遠(yuǎn)處即為鐵西區(qū)政府和沈陽型材綜合市場(chǎng)。項(xiàng)目區(qū)附近酒店、賓館、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)眾多，各種購物、娛樂、休閑、餐飲、醫(yī)療、通訊、金融設(shè)施齊全。本項(xiàng)目地處規(guī)劃建設(shè)中的沈陽地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的交匯處。使本項(xiàng)目區(qū)域性中心位置的優(yōu)勢(shì)更加突出。項(xiàng)目所在地周邊公共設(shè)施完備，生活條件便利，加上臨近沈陽火車站，人流、物流、信息流匯集，人氣旺盛，商機(jī)無限，為置業(yè)者提供了良好的生活環(huán)境和發(fā)展空間。4、城市規(guī)劃條件項(xiàng)目擬用地經(jīng)沈陽市人民政府規(guī)劃部門核定為商業(yè)項(xiàng)目用地。本項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃的規(guī)定。5、交通條件項(xiàng)目擬用地位于興華南街與建設(shè)中路交叉路口，東部為鐵西CBD的中心道路—興華南街，北部為沈陽市區(qū)東西貫通的重要道路—建設(shè)中路，擬用地距離沈陽火車站和鐵西區(qū)政府局限性一公里，距離桃仙國際機(jī)場(chǎng)僅20余公里，同時(shí)項(xiàng)目位于今年開工建設(shè)的沈陽地鐵1號(hào)線市級(jí)站點(diǎn)-鐵西廣場(chǎng)樞紐站處，地鐵站的出入口就設(shè)在本項(xiàng)目的商業(yè)入口旁。地鐵建成后，將從時(shí)間和空間上拉近項(xiàng)目用地至沈陽各城區(qū)間的距離。沿線城市公共交通比較發(fā)達(dá)，207、134、135等公交車可直達(dá)市中心；216、239、266、295、501、鐵西新區(qū)1線等多條市區(qū)、市郊線路路過此地，并在附近設(shè)有站點(diǎn)，出行十分方便。6、社會(huì)配套環(huán)境條件自興華南路看項(xiàng)目場(chǎng)址本項(xiàng)目所在區(qū)域社會(huì)配套比較完善，現(xiàn)有設(shè)施在一定限度上可以滿足項(xiàng)目的需要。在文教體衛(wèi)設(shè)施方面，各類文教體衛(wèi)設(shè)施比較齊全，結(jié)構(gòu)合理，勛望小學(xué)、沈陽工業(yè)大學(xué)、**中醫(yī)學(xué)會(huì)醫(yī)院、沈陽市第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院、鐵西廣場(chǎng)、興華廣場(chǎng)、勞動(dòng)公園等遍布周邊，并且其他如圖書館、電影院、書店等設(shè)施也都有一定數(shù)量的分布。自興華南路看項(xiàng)目場(chǎng)址在商業(yè)服務(wù)設(shè)施方面，以本項(xiàng)目為中心，其周邊地區(qū)聚集了大量的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，有助于本區(qū)域中心商圈的形成。周邊地區(qū)設(shè)有多家金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，又有若干規(guī)模較大的綜合市場(chǎng)及餐飲娛樂設(shè)施，為項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)明了有利條件。7、法律支持條件項(xiàng)目建設(shè)用地業(yè)經(jīng)沈陽市國有土地使用權(quán)掛牌出讓取得，用地性質(zhì)符合城市規(guī)劃規(guī)定，法律條件滿足項(xiàng)目建設(shè)規(guī)定。8、公共設(shè)施條件項(xiàng)目周邊地區(qū)給水、排水、供電系統(tǒng)外部條件比較齊備，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的公共設(shè)施配套提供有利條件。9、征地拆遷條件項(xiàng)目擬用地由于為凈地，不存在拆遷問題。10、施工條件（1）運(yùn)送條件項(xiàng)目場(chǎng)址可直接與市區(qū)任何主干路連接，四周無任何障礙物，交通順暢，能充足保障施工期間材料及設(shè)備的運(yùn)送。（2）建筑材料，施工隊(duì)伍工程重要建筑材料，如：鋼材、水泥、木材、商品砼、鋼結(jié)構(gòu)等在本地區(qū)有諸多的生產(chǎn)廠家可提供貨源。需要在國內(nèi)、國際選購的材料、設(shè)備等物資，可經(jīng)由陸、空運(yùn)至沈陽，選購訂貨方便。沈陽市建筑施工隊(duì)伍較多，技術(shù)力量雄厚，項(xiàng)目施工隊(duì)伍的選擇可以在本地招標(biāo)解決。

第四章項(xiàng)目建設(shè)方案一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則（一）指導(dǎo)思想：根據(jù)國家近期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所制定的一系列調(diào)控政策，沈陽市對(duì)項(xiàng)目區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃規(guī)定、規(guī)劃建設(shè)條件及周邊地區(qū)的市場(chǎng)分析，結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)具特色的地理位置，項(xiàng)目定位要立足于面向各類中小型公司和中高級(jí)白領(lǐng)階層，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，以人為本，科學(xué)設(shè)計(jì)，建成體現(xiàn)建筑美感，環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全、服務(wù)周到的集寫字間、公寓式住宅和商場(chǎng)為一體的綜合大廈。（二）設(shè)計(jì)原則：為了保證實(shí)現(xiàn)上述指導(dǎo)思想，規(guī)定在外觀上既與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，又具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格。既滿足各類功能的使用規(guī)定，又最大限度地節(jié)約用地，符合城市規(guī)劃的各項(xiàng)限制規(guī)定。公建的設(shè)計(jì)要合理實(shí)用，各個(gè)單體要有助于置業(yè)者拆合使用的需要；公寓設(shè)計(jì)每個(gè)戶型的內(nèi)部結(jié)構(gòu)都以現(xiàn)代公寓規(guī)定為依據(jù)，主活動(dòng)區(qū)、臥房、客房，均有明確的功能劃分。以人為本，創(chuàng)建方便、舒適、環(huán)保、溫馨的人文工作、居住環(huán)境。二、建筑方案（一）建筑方案描述1、建筑藝術(shù)與風(fēng)格本項(xiàng)目采用了著名的李祖原建筑師事務(wù)所的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)兩座方形的塔樓（公寓+辦公）對(duì)角相應(yīng)，彼此互相成輝，中部略低于兩邊，建筑流線明晰，功能合理，造型大方挺拔。建筑在總平面、平面、立面設(shè)計(jì)上積極導(dǎo)入新的公寓理念和商務(wù)辦公概念，將建筑融入環(huán)境，結(jié)合庭院景觀、購物、休閑、娛樂設(shè)施，創(chuàng)建嶄新的綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施及現(xiàn)代的居住設(shè)施，樹立商、住、辦公中心新形象。2、建筑特性與結(jié)構(gòu)（1）建筑特性**項(xiàng)目裙房部分為大型商業(yè)建筑，采用鋼化玻璃及石材外飾面，建筑形式解決活潑并具有較強(qiáng)的商業(yè)氣氛。塔樓主體外墻作石材飾面，結(jié)合體采用玻璃幕墻，結(jié)合平面功能布局，形體上具有體塊互相穿插的構(gòu)圖特點(diǎn)。運(yùn)用角窗與其上下口石材線角的結(jié)合以及預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位的百葉解決，展現(xiàn)公寓建筑的現(xiàn)代與韻律感。項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部均采用暖色系進(jìn)行配置，在東北地區(qū)漫長(zhǎng)的冬季時(shí)間里，為環(huán)境增添色彩，給人發(fā)明溫馨、舒適的氛圍。**（2）建筑結(jié)構(gòu)●基礎(chǔ)形式：本工程基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土筏式基礎(chǔ)，主樓下筏板厚1.8m，裙房下筏板厚0.8m?！窠Y(jié)構(gòu)形式：主樓采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框支剪力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層在地上第5層，裙房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。3、建筑功能本項(xiàng)目的重要功能是辦公、商業(yè)經(jīng)營(yíng)和居住。4、建筑與城市的協(xié)調(diào)項(xiàng)目主體采用雙塔式建筑結(jié)構(gòu)，具有比較突出的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將成為沈陽市的標(biāo)志性建筑之一。其商業(yè)建筑與公寓式住宅凝練為一體，與周邊建筑物協(xié)調(diào)呼應(yīng)，共同構(gòu)成一個(gè)完善的城市空間群體形象，對(duì)鐵西區(qū)城市建設(shè)起到了積極的美化作用。（二）主體工程與輔助工程1、平面布置和功能規(guī)定（1）平面布置項(xiàng)目用地平面基本呈正方形。平面布置將充足運(yùn)用地形，并結(jié)合各單體的使用功能，采用混合式總平面布置．項(xiàng)目主體呈西北至東南的走向，其中，塔樓西北部為辦公寫字間，東南部為公寓式住宅，并由中間體聯(lián)成一體，中間體部分為公寓式住宅，部分為辦公寫字間。商業(yè)主入口布置在兩條主干道交匯處的廣場(chǎng)處，次要出入口分設(shè)在建筑北側(cè)、西側(cè)及西南側(cè)，公寓入口設(shè)于建筑南側(cè)，辦公寫字間入口設(shè)于建筑西側(cè)，地下汽車庫出入口設(shè)于建筑的西南側(cè)。項(xiàng)目功能分布及面積分派一覽表表4-1序號(hào)樓層樓層面積（㎡）功能1地下二層5598.9機(jī)械汽車庫、設(shè)備間2地上一層5688.8商業(yè)建筑、設(shè)備間3一～四層裙房15474.34商業(yè)建筑4五～二十六層（東南部）25658.3公寓式住宅5五～二十六層（西北部）21857.1辦公寫字間6屋頂層234.25機(jī)房（2）功能分派本項(xiàng)目由地下兩層、地上四層裙房及公寓式住宅、辦公寫字間組成，其中地下二層為機(jī)械汽車庫，部分為戰(zhàn)時(shí)六級(jí)物資庫，地下一層為商業(yè)及設(shè)備用房，地下一層～地上下一致四層為商業(yè)用房，五～二十六層塔樓東南部為公寓式住宅、西北部為辦公寫字間，屋頂為設(shè)備用房。各功能分布及面積分派詳見表4-1：2、主體工程項(xiàng)目主體工程為四層裙房和二十二層雙塔樓的建筑組合。其中，單個(gè)塔樓長(zhǎng)、寬各30米，中間連接體長(zhǎng)19.5米，寬16米，地面建筑高度為118.5米，地下建筑徑深9.8米。本項(xiàng)目重要建筑工程指標(biāo)見表4-2：項(xiàng)目建筑內(nèi)容及工程表表4-2項(xiàng)目名稱平面功能層數(shù)層高（米）主體高度（米）面積（㎡）地下二層地下停車場(chǎng)（180車位)六級(jí)物資設(shè)備用房一層5.0-9.85598.9地下一層商業(yè)、設(shè)備用房一層4.8-4.85688.8一-四層裙房商業(yè)建筑地上四層5.02015474.3五-二十六層公寓式住宅、辦公寫字間二十二層3.598.547515.4屋頂層設(shè)備間一層4.0102.5234.253、輔助工程項(xiàng)目將在樓外設(shè)立臺(tái)階和坡道，沿建設(shè)中路和興華南街商業(yè)主入口一側(cè)結(jié)合臺(tái)階設(shè)立綠化、建筑小品、休息設(shè)施及廣告設(shè)施，并設(shè)少量地面停車位。同時(shí)考慮在裙房屋面設(shè)立屋頂花園，以立體綠化的方式增長(zhǎng)綠地面積。（三）重要工藝設(shè)備系統(tǒng)1、電梯大廈內(nèi)設(shè)10部電梯，每部電梯載重量為1000KG。其中塔樓部分設(shè)客梯7部；商場(chǎng)部分設(shè)客梯1部，貨梯2部。商場(chǎng)部分設(shè)自動(dòng)扶梯2部。2、監(jiān)控系統(tǒng)在建筑物的重要通道、出入口、電梯轎箱、地下停車場(chǎng)等處設(shè)立監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控室與消防控制室合用。在地下車庫設(shè)立車輛管理控制系統(tǒng)。3、有線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)本項(xiàng)目公寓式住宅部分設(shè)立有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，在四層屋面設(shè)立衛(wèi)星接受天線，在四層設(shè)立有線電視機(jī)房，住宅部分客廳、起居室、主臥室等均設(shè)立有線電視出線座。有線電視信號(hào)由市政管網(wǎng)引入。4、電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)本項(xiàng)目一層設(shè)立電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)總機(jī)房，在每層弱電管井內(nèi)設(shè)電話網(wǎng)絡(luò)接線箱，公寓部分戶內(nèi)客廳起居室、主臥室設(shè)立電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)出線端口，辦公樓部分按10M2辦公工作區(qū)設(shè)立一個(gè)語音、數(shù)據(jù)雙孔信息插座。5、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，每層均設(shè)自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)，滿足消防規(guī)范規(guī)定。（四）配套設(shè)施1、給水系統(tǒng)水源由市政自來水管網(wǎng)提供，水質(zhì)符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)。2、排水系統(tǒng)●雨水建筑物雨水及其它廢水排至室外雨水管網(wǎng)?！裆钗蹚U水生活污廢水采用合流制，污廢水排至室外經(jīng)化糞池解決后接入市政污水管網(wǎng)。3、空調(diào)系統(tǒng)本項(xiàng)目辦公寫字樓空調(diào)型式采用風(fēng)機(jī)盤管加獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)，冬季供熱夏季供冷；商場(chǎng)外區(qū)采用風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)，冬季供熱夏季供冷，內(nèi)區(qū)采用全空氣系統(tǒng)，夏季供冷；公寓式住宅樓采用家用多聯(lián)機(jī)，按戶設(shè)立，每臺(tái)室內(nèi)機(jī)內(nèi)設(shè)熱水盤管，有外窗的廚房衛(wèi)生間設(shè)風(fēng)機(jī)盤管。寫字間溫度為：夏季24℃-26℃，冬季20℃-22℃；商場(chǎng)溫度為：夏季24℃-26℃，冬季18℃-20℃4、通風(fēng)系統(tǒng)地下車庫和設(shè)備間、樓內(nèi)公共衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)及機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。公寓衛(wèi)生間設(shè)吊頂式排氣扇通風(fēng)，廚房設(shè)排油煙機(jī)機(jī)械通風(fēng)。電梯機(jī)房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。5、采暖供熱系統(tǒng)本項(xiàng)目采用城市熱網(wǎng)集中供熱，一次熱媒為80/60℃熱水，二次熱媒為50/60℃熱水。換熱站設(shè)在地下一層。換熱設(shè)備選用三臺(tái)板式換熱機(jī)組，商場(chǎng)、辦公樓及公寓式住宅樓各設(shè)一臺(tái)，不設(shè)備用。6、電力系統(tǒng)由市政外線引來兩路獨(dú)立10KV高壓電源，在本建筑地下一層設(shè)立變電所，供裙房、辦公樓及其他公建部分用電，高層公寓部分由室外箱式變電站供應(yīng)。三、重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積:7399.74平方米總建筑面積：74511.69平方米其中：地下建筑面積：11287.7平方米其中：地下一層商業(yè)建筑面積：5688.8平方米地下二層車庫及設(shè)備間面積：5598.9平方米地上建筑面積：63223.99平方米其中：商業(yè)建筑面積：15474.34平方米公寓式住宅建筑面積：25658.3平方米辦公寫字間建筑面積：21857.1平方米建筑占地面積：4070平方米容積率：8.54綠化率：30%建筑密度：55%停車數(shù)：190輛其中：地下停車180輛地面停車10輛

第五章節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能措施（一）設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目的節(jié)能設(shè)計(jì)重要依據(jù)：國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部文獻(xiàn)計(jì)交能（1997）2542號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定》《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ-26-95）。（二）重要設(shè)計(jì)原則執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、指令、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理運(yùn)用能源，減少能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。能源選擇應(yīng)貫徹國家能源方針和因地制宜的原則。項(xiàng)目所選設(shè)備應(yīng)采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家明令淘汰的低效高耗能產(chǎn)品。（三）節(jié)能措施●供、配電設(shè)計(jì)符合《評(píng)價(jià)公司合理用電導(dǎo)則》（GB/T3485-1998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補(bǔ)償，以減少無功損耗?！翊笮凸矆?chǎng)合空調(diào)系統(tǒng)選用節(jié)能技術(shù)，移峰填谷，節(jié)能降耗?！袼遣糠止⑹阶≌娃k公寫字間連接呈方形錯(cuò)落排列，提供良好的采光和通風(fēng)。盡量控制窗墻面積比，外窗及幕墻采用中空玻璃，外墻及屋頂采用外保溫構(gòu)造做法，并在熱橋部位進(jìn)行保溫解決，以減少能耗。二、節(jié)水措施（一）設(shè)計(jì)原則國家計(jì)委和水利部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目水資源論證管理辦法》《評(píng)價(jià)公司合理用水技術(shù)通則》(GB/T9711—1993)（二）節(jié)水措施●樹立全員節(jié)水意識(shí)，廣泛開展全員性的節(jié)水工作，通過各種形式，宣傳普及有關(guān)生態(tài)建設(shè)、節(jié)約用水的知識(shí)、政策和法律，使廣大用戶樹立全員節(jié)水意識(shí)，明確自己在生態(tài)建設(shè)和節(jié)約用水方面的權(quán)利和義務(wù)?！褡⒁膺x用節(jié)水型工藝和設(shè)備。在生活間中采用較先進(jìn)的節(jié)水器具。實(shí)現(xiàn)工藝?yán)鋮s水的循環(huán)再運(yùn)用。

第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)該項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)及監(jiān)管依據(jù)將參照以下標(biāo)準(zhǔn)；《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—96）；《中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）；《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）；《中華人民共和國工業(yè)公司廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-90）；《中華人民共和國建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）二、項(xiàng)目建址環(huán)境現(xiàn)況根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—96）的標(biāo)準(zhǔn)衡量，可吸入顆粒物、SO2、NO2、CO都低于標(biāo)準(zhǔn)值，環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)；根據(jù)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93），區(qū)域晝間和夜間等效聲級(jí)均未超過國家標(biāo)準(zhǔn)。三、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響（一）施工建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響分析項(xiàng)目施工期的重要環(huán)境問題是建筑施工過程中掘土、地基深層解決及土石方、建筑材料運(yùn)送、設(shè)備裝配等施工行為對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響。這種影響一般是暫時(shí)、可逆的，施工結(jié)束即會(huì)消失。施工期的重要污染物有施工行為產(chǎn)生的揚(yáng)塵，施工機(jī)械及運(yùn)送車輛產(chǎn)生的噪音，建筑施工排水和施工人員的生活污水，建筑施工垃圾和施工人員的生活垃圾，此外尚有對(duì)周邊環(huán)境景觀的影響。（二）運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的污染物重要有辦公人員、居住人員產(chǎn)生的生活污水和生活垃圾，配套設(shè)施產(chǎn)生的設(shè)備噪音，這些也許會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。四、環(huán)境保護(hù)措施（一）施工期環(huán)境保護(hù)措施1、施工期揚(yáng)塵防治措施建筑工地周邊設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)圍檔，施工中使用防塵網(wǎng)、防塵屏克制揚(yáng)塵，汽車運(yùn)送石料和泥土等建筑材料時(shí)，加蓋篷布，使用預(yù)拌混凝土，嚴(yán)禁高空拋撒建筑垃圾，定期清掃現(xiàn)場(chǎng)。2、施工期廢水污染防治措施施工期的廢水重要有施工人員的生活廢水、建筑廢水和清洗設(shè)備廢水。生活廢水運(yùn)用現(xiàn)有的城市下水管網(wǎng)集中排放，建筑廢水和清洗設(shè)備廢水經(jīng)沉淀池后，回收用于撒水降塵，未經(jīng)解決，不得隨意排放，也不可直接排入城市下水管網(wǎng)。3、施工噪聲防治措施合理布局施工場(chǎng)地，將噪聲源遠(yuǎn)離辦公、居住區(qū)布置；減少聲源的噪聲強(qiáng)度；采用局部吸聲、隔音、降噪技術(shù)并合理安排施工時(shí)間，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，減少人為噪聲。4、施工期固體廢棄物防治措施施工過程產(chǎn)生的固體廢棄物重要是施工人員生活垃圾和施工建筑垃圾，生活垃圾應(yīng)集中堆放，定期運(yùn)送指定地點(diǎn)解決，建筑垃圾中有運(yùn)用價(jià)值的應(yīng)充足回收運(yùn)用，其他廢棄物集中收集，運(yùn)送指定地點(diǎn)排放。（二）運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)措施1、廢水污染防治措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水重要是辦公人員的生活污水，不具有毒有害物質(zhì)，可直接通過生活污水管道集中排放。2、噪聲污染防治措施本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后噪聲源重要是空調(diào)冷水機(jī)組、冷卻塔和風(fēng)機(jī)。應(yīng)對(duì)主機(jī)房進(jìn)行有效的減震、密封解決；空調(diào)冷卻塔設(shè)在項(xiàng)目頂層，其場(chǎng)界噪聲晝間可達(dá)標(biāo)，夜間超標(biāo)，建議對(duì)冷卻塔采用百葉式機(jī)箱屏蔽，或在樓體屋面周邊安裝圍檔板；風(fēng)機(jī)設(shè)在樓內(nèi)閣層的樓梯間，建議選用低速低噪聲風(fēng)機(jī)，并進(jìn)行適當(dāng)封閉、隔聲解決。3、固體廢棄物防治措施運(yùn)營(yíng)后的固體廢棄物重要是辦公人員、居住人員的生活垃圾，有運(yùn)用價(jià)值的應(yīng)充足回收運(yùn)用，其他廢棄物集中收集，運(yùn)送指定地點(diǎn)排放。采用必要的綠化、美化措施，選擇種植降塵、吸取好及降噪效果明顯的樹種。五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目在施工期對(duì)周邊環(huán)境質(zhì)量所導(dǎo)致的影響，因其不擬定性而較難控制，但這部分污染具有短期性和可逆性，項(xiàng)目可以通過采用一定措施和進(jìn)行嚴(yán)格的施工現(xiàn)場(chǎng)管理，減輕這一時(shí)段的環(huán)境影響。在運(yùn)營(yíng)期對(duì)污染物采用相應(yīng)的治理措施后，均可達(dá)標(biāo)排放，不會(huì)對(duì)相鄰單位、附近居民和周邊環(huán)境產(chǎn)生污染影響。另一方面，本項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，且項(xiàng)目建筑風(fēng)格上集現(xiàn)代與古典，多變?cè)煨团c協(xié)調(diào)色彩的完美結(jié)合，自身也將成為沈陽市鐵西區(qū)景觀上的一大亮點(diǎn)。

第七章安全與消防一、危害因素及危害限度分析（一）重要隱患部位項(xiàng)目在施工期間，由于場(chǎng)地狹小，特別是西部和南部，與相鄰建筑距離較近，各樓層的外墻施工和裝修等處是安全防范的重點(diǎn)部位。運(yùn)營(yíng)期間，各樓層公共通道、樓梯、電梯間以及商業(yè)建筑的出入口等是安全防范的重點(diǎn)部位。（二）有害物質(zhì)種類及危害性分析施工期間，高空作業(yè)以及磚、鋼筋等各類建筑材料的使用也許會(huì)對(duì)施工人員導(dǎo)致意外傷害。運(yùn)營(yíng)期間，由于項(xiàng)目的商業(yè)、辦公和居住的用途，能產(chǎn)生的有害物質(zhì)較少，重要是煙霧、污水、部分固體廢棄物等，也許會(huì)給商業(yè)經(jīng)營(yíng)、辦公、居住等帶來不便。二、安全設(shè)施本項(xiàng)目是高檔寫字樓、公寓式住宅和商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，因此作好安全保衛(wèi)工作十分重要。施工時(shí)期：1、加強(qiáng)對(duì)高空作業(yè)人員的保護(hù)，配置安全帶和高空安全防護(hù)網(wǎng)。2、加強(qiáng)對(duì)施工人員的安全教育，所有現(xiàn)場(chǎng)施工人員必修嚴(yán)格遵守安全施工守則，共同作好施工安全工作。3、注意建筑材料的擺放和使用，減少建筑材料對(duì)施工人員的意外傷害。運(yùn)營(yíng)時(shí)期：1.設(shè)立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)樓道、樓間等公共場(chǎng)合進(jìn)行監(jiān)控。2.公共場(chǎng)合、樓道、走廊設(shè)安全應(yīng)急燈，供忽然停電時(shí)照明。3.物業(yè)設(shè)立健全的保衛(wèi)部門，在經(jīng)常進(jìn)行安全教育的基礎(chǔ)上，規(guī)定全體員工對(duì)本崗位工作盡職盡責(zé)，共同搞好安全保衛(wèi)工作。4.出入口設(shè)值班室，除保衛(wèi)人員外，外來人員實(shí)行登記制度。三、消防設(shè)施（一）消防設(shè)計(jì)依據(jù)嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87》（2023年修訂版）和各專業(yè)提供的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。（二）消防措施項(xiàng)目布置嚴(yán)格按照現(xiàn)行防火規(guī)范設(shè)計(jì)，以滿足防火和消防規(guī)定。建筑物周邊設(shè)消防通道以供消防車通行。建筑工程按一級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。建筑內(nèi)設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警裝置和自動(dòng)噴灑等消防裝置，地下室設(shè)消火栓，在首層設(shè)消防控制室，并設(shè)立直接對(duì)外安全出口。樓內(nèi)設(shè)立消防電梯，消防通道。該項(xiàng)目消防是有保證的。

第八章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置一、組織機(jī)構(gòu)（一）管理機(jī)構(gòu)組織方案項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)采用董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，為適應(yīng)項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的需要，下設(shè)財(cái)務(wù)部、協(xié)議審算部、行政人事部、銷售部、物業(yè)部、工程部和規(guī)劃設(shè)計(jì)部七個(gè)部門。董事會(huì)總經(jīng)理董事會(huì)總經(jīng)理銷售部物業(yè)部財(cái)務(wù)部工程部協(xié)議審算部行政人事部規(guī)劃設(shè)計(jì)部（二）各部門職能1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)組織本項(xiàng)目的平常財(cái)務(wù)管理工作。2、協(xié)議審算部負(fù)責(zé)有關(guān)協(xié)議簽定、審核與管理方面的工作。3、行政人事部負(fù)責(zé)公司的平常行政管理和人力資源管理，解決公司的平常行政業(yè)務(wù)，協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門的聯(lián)系與溝通。4、銷售部負(fù)責(zé)公司的市場(chǎng)開發(fā)與銷售工作。5、物業(yè)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保安、保潔及物業(yè)維修，在需要引入外部物業(yè)公司的情況下，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與外雇物業(yè)公司的關(guān)系。同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)各專業(yè)配套公司的統(tǒng)一管理工作。6、工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工期和運(yùn)營(yíng)期的工程管理與維護(hù)工作。7、規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)大廈內(nèi)部商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃等方面的工作。二、人力資源配置根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)的需要，項(xiàng)目定員40人,其中管理人員23人,各部門的管理人員配置如下：1.總經(jīng)理1人。2.財(cái)務(wù)部：會(huì)計(jì)2人，出納1人。3.協(xié)議審算部：協(xié)議審算2人4.行政人事部：人事專員2人5.銷售部：銷售人員6人。6.物業(yè)部：管理人員3人。7.工程部：經(jīng)理1人，土建工程師1人，電氣工程師1人、水暖工程師1人。8.規(guī)劃設(shè)計(jì)部：規(guī)劃設(shè)計(jì)2人。工人的配備17人重要是司機(jī)、保潔員和保安人員等。第九章項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度一、建設(shè)工期根據(jù)項(xiàng)目工程量的大小、建設(shè)特點(diǎn)及建設(shè)資金的到位情況，該項(xiàng)目計(jì)劃開工時(shí)間為2023年5月，2023年10月竣工，建設(shè)工期2.5年。項(xiàng)目各階段工程進(jìn)度大體分為臨建工程、基礎(chǔ)工程、地上主體工程、室內(nèi)外裝飾裝修工程、設(shè)備安裝工程、配套工程施工（涉及外管網(wǎng)、綠化等）、竣工驗(yàn)收等幾個(gè)階段。二、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度安排為了縮短工期，保證工程進(jìn)度及質(zhì)量，各工序之間應(yīng)統(tǒng)籌安排，嚴(yán)格監(jiān)理，把好質(zhì)量關(guān)。項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度安排如下：2023年5月—2023年8月，臨建工程、基礎(chǔ)工程施工；2023年9月—2023年4月，主體土建結(jié)構(gòu)工程；2023年5月—2023年1月，主體土建圍護(hù)工程；2023年10月—2023年9月，室內(nèi)外裝飾工程；2023年11月—2023年10月，設(shè)備采購及安裝調(diào)試；2023年6月—2023年10月，外部配套工程；2023年10月底，竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度表2023年2023年567891011121234567臨建工程、基礎(chǔ)工程施工主體土建結(jié)構(gòu)工程主體土建圍護(hù)工程2023年2023年8910111212345678910主體土建圍護(hù)工程室內(nèi)外裝飾裝修工程設(shè)備采購安裝工程配套工程施工竣工驗(yàn)收第十章投資估算與資金籌措一、投資估算（一）投資估算依據(jù)●《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》●2023年《**省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》●2023年《**省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》●2023年機(jī)電設(shè)備報(bào)價(jià)手冊(cè)●沈陽華新國際工程設(shè)計(jì)顧問有限公司所作初步設(shè)計(jì)方案●委托方提供的其他相關(guān)資料（二）開發(fā)建設(shè)投資估算開發(fā)建設(shè)投資是在開發(fā)期內(nèi)完畢房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，重要涉及：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。該項(xiàng)目用地為熟地，占地面積7740平方米。建設(shè)單位通過招拍掛取得土地使用權(quán)，土地出讓金為2308萬元。2、前期工程費(fèi)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)重要涉及項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)為491萬元。詳見表10-1。

前期工程費(fèi)估算表表10-1單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)3892水文、地質(zhì)勘察費(fèi)153招標(biāo)代理、環(huán)評(píng)費(fèi)224供水費(fèi)85供電費(fèi)336土地平整費(fèi)26合計(jì)4913、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。本項(xiàng)目總建筑面積74511平方米，其中，地上部分建筑面積63511平方米，地下部分建筑面積11000平方米。項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)估算額為12772萬元,其中:⑴建筑工程費(fèi)的估算采用單項(xiàng)指標(biāo)法估算，建筑工程費(fèi)的估算額為12772萬元，其中主體結(jié)構(gòu)工程費(fèi)為9072萬元，室內(nèi)配套安裝費(fèi)1185萬元，室內(nèi)外裝飾工程費(fèi)為2475萬元。具體估算見表10-2。建筑工程費(fèi)用估算表表10-2單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建工程費(fèi)安裝裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額1主體結(jié)構(gòu)地下部分110002300253025302主體結(jié)構(gòu)地上部分635111030654265423室內(nèi)配套安裝74511159118511853.1給排水74511483583583.2強(qiáng)電74511362682683.3弱電74511402982983.4消防74511151121123.5煤氣74511201491494室內(nèi)外裝飾裝修費(fèi)247524754.1商場(chǎng)內(nèi)部裝飾211631503173174.2商場(chǎng)外部裝飾154741201861864.3寫字間內(nèi)部裝飾217831503273274.4公寓式住宅內(nèi)裝飾183654007357354.5空中別墅內(nèi)裝飾76014403343344.6塔樓外裝飾480371205765765門樓15156道路廣場(chǎng)2525合計(jì)9112366012772⑵設(shè)備購置及安裝費(fèi)的估算在可研階段為簡(jiǎn)化估算，只對(duì)項(xiàng)目重要設(shè)備的購置及安裝費(fèi)進(jìn)行了估算。項(xiàng)目的設(shè)備購置及安裝費(fèi)估算額為2589萬元，其中設(shè)備的購置費(fèi)為2354萬元，設(shè)備安裝費(fèi)按購置費(fèi)的10%估算，估算額為235萬元。詳見表10-3。重要設(shè)備購置安裝費(fèi)估算表表10-3單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)購置費(fèi)安裝費(fèi)估算額1客用電梯部7110770778472商場(chǎng)客用電梯部190909993貨用電梯工程部245909994扶梯工程部280160161765智能化設(shè)施套1230230232536中央空調(diào)系統(tǒng)套1101410141011115合計(jì)235423525894、工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用重要涉及工程施工監(jiān)理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、房屋測(cè)繪費(fèi)等費(fèi)用。本項(xiàng)目其他費(fèi)用為196萬元，詳見附表10-4。工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表表10-4單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1工程施工監(jiān)理費(fèi)1252工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)133房屋測(cè)繪費(fèi)184商品房銷售許可證105交易手續(xù)費(fèi)30合計(jì)196基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表表10-5單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明1供電工程4822供水工程82含消防噴淋3弱電工程3044排水工程605消防工程806綠化工程147道路廣場(chǎng)308環(huán)衛(wèi)設(shè)施69路燈工程60合計(jì)10225、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用涉及供水、供電、供氣、污水、綠化、道路、路燈、消防等費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用，項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)投資1022萬元。詳見表10-56、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目管理費(fèi)用估算按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)四項(xiàng)之和的3.6%估算，為708萬元。7、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目建設(shè)期銷售費(fèi)用按照總銷售收入的5%進(jìn)行估算，估算為1517萬元。8、開發(fā)期稅費(fèi)項(xiàng)目投資估算中還涉及與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。本項(xiàng)目涉及市政公用設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、電力工程配套費(fèi)等，開發(fā)期稅費(fèi)估算為2655萬元。其中市政公用設(shè)施配套費(fèi)按沈陽市有關(guān)規(guī)定為108元/平方米，估算額為837萬元；電力工程配套費(fèi)按省有關(guān)規(guī)定，90元/平方米，估算額為671萬元。具體估算見表10-6。9、建設(shè)期利息（財(cái)務(wù)費(fèi)用）財(cái)務(wù)費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，該項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款1.2億元，貸款期限為2.5年(含建設(shè)期2.5年),有效年利率6.17%，建設(shè)期利息為814萬元。開發(fā)期稅費(fèi)估算表表10-6單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)8372電力工程配套費(fèi)6713供水工程費(fèi)624供暖工程外配套費(fèi)4505煤氣工程506電視工程507墻體改造基金608維修基金4009白蟻防治費(fèi)1210氣象檢測(cè)費(fèi)711環(huán)衛(wèi)服務(wù)費(fèi)5012散裝水泥費(fèi)7合計(jì)265510、基本預(yù)備費(fèi)考慮到項(xiàng)目實(shí)行過程中也許發(fā)生難以預(yù)料的支出，需估算一定的預(yù)備費(fèi)。本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按照上述9項(xiàng)費(fèi)用之和的5%進(jìn)行估算，總計(jì)為1254萬元。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為26325萬元，詳見附表2。（三）經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金是指項(xiàng)目建成后，建設(shè)單位用于平常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金為212萬元。（四）項(xiàng)目建設(shè)總投資項(xiàng)目建設(shè)總投資涉及開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。項(xiàng)目建設(shè)總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金=26325+212=26537萬元項(xiàng)目建設(shè)總投資估算詳見附表1。二、投資使用計(jì)劃與資金籌措（一）投資使用計(jì)劃項(xiàng)目的建設(shè)工期為2.5年，即從2023年5月-2023年10月。建設(shè)資金重要依據(jù)工程進(jìn)度按季度投入。每半年資金投入計(jì)劃大體安排如下：第一個(gè)半年，重要是主體基礎(chǔ)工程施工，按建設(shè)資金的30%投入，投入資金7897萬元；第二個(gè)半年，重要是主體土建結(jié)構(gòu)工程施工，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬元；第三個(gè)半年，重要是主體土建圍護(hù)工程、部分室內(nèi)裝飾工程施工，按建設(shè)資金的19%投入，投入資金5002萬元；第四個(gè)半年，重要是室內(nèi)外裝飾工程施工及設(shè)備采購，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬元；第五個(gè)半年，重要是設(shè)備安裝及外部配套工程及工程竣工前的總決算，按建設(shè)資金的15%投入，投入資金3949萬元；在整個(gè)建設(shè)期共投入建設(shè)資金26325萬元。在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后需投入運(yùn)營(yíng)資金212萬元。投資使用計(jì)劃詳見表10-7及附表3（二）資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)總投資為26537萬元，其中公司自有資金投入12023萬元，占項(xiàng)目建設(shè)總投資的45.22%；申請(qǐng)銀行貸款12023萬元，占項(xiàng)目建設(shè)總投資的45.22%；商品房預(yù)售、預(yù)租資金2537萬元，占項(xiàng)目建設(shè)總投資的9.56%。資金的籌措詳見表10-7。投資計(jì)劃與資金籌措表表10-7號(hào)單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)0.511.522.53.51項(xiàng)目總投資26537789747385002473839492121.1開發(fā)建設(shè)資金26325789747385002473839491.2經(jīng)營(yíng)資金2122122資金籌措26537789747385002473839492122.1資本金12023359721382302233816242.2銀行貸款1202343002600270024002.2.1本金1118642352430244920722.2.2貸款利息814651702513282.3預(yù)售收入253723252122.4預(yù)租收入2.5其他收入

第十一章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。ㄒ唬╉?xiàng)目的計(jì)算期考慮到項(xiàng)目的建設(shè)期為2.5年，為準(zhǔn)確、方便地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目的計(jì)算期設(shè)定為15.5年。（二）稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5%2、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅：稅率7%（以營(yíng)業(yè)稅為稅基）3、教育費(fèi)附加：稅率3%（以營(yíng)業(yè)稅為稅基）4、土地增值稅：按銷售收入的1%計(jì)提5、公司所得稅：稅率30%（享受合資公司優(yōu)惠政策）（三）利率建設(shè)資金貸款有效年利率為6.17%（四）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（IC）根據(jù)目前的銀行貸款利率，結(jié)合投資者的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定為10%。二、經(jīng)營(yíng)收入的估算（一）產(chǎn)品售、租比例的劃分本項(xiàng)目所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品重要有寫字間、公寓式住宅、空中別墅、商場(chǎng)和停車場(chǎng)。上述產(chǎn)品中中公寓式住宅和空中別墅將所有出售，寫字間、商場(chǎng)和停車場(chǎng)均按一定比例銷售，其余部分出租。項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)面積總計(jì)為68678平方米。其中出售面積為47237平方米，占所有可經(jīng)營(yíng)面積的68.78%；出租面積為21441平方米，占所有可經(jīng)營(yíng)面積的31.22%。各類產(chǎn)品的售、租比例及面積見表11-1：產(chǎn)品銷售、出租結(jié)構(gòu)表表11-1序號(hào)產(chǎn)品名稱單位數(shù)量出售出租比例（%）數(shù)量比例（%）數(shù)量1可經(jīng)營(yíng)面積平方米6867868.784723731.22214411.1寫字間平方米2185760131144087431.2公寓式住宅平方米18147100181471.3空中別墅平方米751110075111.4商場(chǎng)平方米2116340846560126982停車場(chǎng)個(gè)190631203770（二）銷售收入的估算1、銷售方式的擬定根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品的不同特點(diǎn)、人們的購買習(xí)慣及積極促銷的經(jīng)營(yíng)理念，均采用按揭貸款方式銷售。2、銷售進(jìn)度安排在項(xiàng)目基礎(chǔ)工程竣工并取得銷售許可的前提下，項(xiàng)目即進(jìn)入產(chǎn)品銷售階段，這一時(shí)間大體在項(xiàng)目開工的半年后。遵照穩(wěn)健原則，產(chǎn)品的銷售期設(shè)定為四年，各年的銷售進(jìn)度為：第一年（即計(jì)算期的0.5～1.5年）,各類產(chǎn)品的銷售比例為30%；次年（即計(jì)算期的1.5～2.5年）,各類產(chǎn)品的銷售比例為30%；第三年（即計(jì)算期的2.5～3.5年）,各類產(chǎn)品的銷售比例為25%；第四年（即計(jì)算期的3.5～4.5年）,各類產(chǎn)品的銷售比例為15%。3、銷售收入在整個(gè)銷售期，共實(shí)現(xiàn)銷售收入30345萬元。其中，第一年實(shí)現(xiàn)銷售收入9103萬元；次年實(shí)現(xiàn)銷售收入9103萬元；第三年實(shí)現(xiàn)銷售收入7586萬元；第四年實(shí)現(xiàn)銷售收入4552萬元。各年的銷售情況詳見附表4：（三）出租收入的估算項(xiàng)目出租部分重要有寫字間的40%(8743平方米),商場(chǎng)的60%（12698平方米）和70個(gè)停車車位（地下60個(gè)、地上10個(gè)）。其中商場(chǎng)的出租率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后第一年設(shè)定為80%，次年設(shè)定為90%,以后年度均為100%；其它產(chǎn)品的出租率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后第一年設(shè)定為70%，次年為90%，以后年度均為100%；預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)期正常年可實(shí)現(xiàn)租金收入2931萬元。詳見附表4。三、經(jīng)營(yíng)稅金的估算按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)出售、出租應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅（含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）。稅率為：5.55%。出租部分還應(yīng)按照出租收入繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。（一）經(jīng)營(yíng)稅金及附加的估算項(xiàng)目在產(chǎn)品銷售部分共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)稅金及附加1669萬元，其中實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅1517萬元，實(shí)現(xiàn)城市維護(hù)建設(shè)稅106萬元，實(shí)現(xiàn)教育費(fèi)附加45萬元。項(xiàng)目在產(chǎn)品出租期間正常年共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)稅金及附加161萬元，其中實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅147萬元，實(shí)現(xiàn)城市維護(hù)建設(shè)稅10萬元，實(shí)現(xiàn)教育費(fèi)附加4萬元。（二）房產(chǎn)稅的估算項(xiàng)目在產(chǎn)品出租期間正常年實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅349萬元。（三）土地增值稅的估算土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅為銷售收入的1%,估算額為303萬元。四、成本費(fèi)用的估算由于本項(xiàng)目是銷售與出租兩種經(jīng)營(yíng)方式，項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本在進(jìn)行財(cái)務(wù)估算時(shí)需要在外售和公司自營(yíng)兩部分按比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｍ馐鄄糠衷诋a(chǎn)品銷售期間直接作為開發(fā)成本；而公司自營(yíng)部分則形成固定資產(chǎn)，需要在未來經(jīng)營(yíng)中作為折舊和攤銷費(fèi)用進(jìn)入成本。（一）外銷開發(fā)成本根據(jù)建筑面積在銷售與出租兩部分所占比例，產(chǎn)品外銷