偉業(yè)顧問-2011大興西紅門商業(yè)綜合體·開發(fā)戰(zhàn)略 135p

第1

頁大興西紅門商業(yè)綜合體·開發(fā)戰(zhàn)略偉業(yè)顧問2011年6月

目錄第2頁第一部分項(xiàng)目屬性界定及核心問題第二部分區(qū)域價(jià)值認(rèn)知第三部分市場(chǎng)政策分析第四部分項(xiàng)目用地分析第五部分寫字樓市場(chǎng)分析第六部分獨(dú)棟辦公物業(yè)研究第七部分寫字樓需求分析第八部分項(xiàng)目定位第九部分財(cái)務(wù)分析第十部分設(shè)計(jì)建議第十一部分營(yíng)銷策略建議第3

頁1第一部分項(xiàng)目屬性界定及核心問題項(xiàng)目特質(zhì)1第4頁物業(yè)特征：商業(yè)綜合體中的寫字樓物業(yè)寫字樓物業(yè)處于西紅門商業(yè)綜合體項(xiàng)目的整體規(guī)劃中，具備強(qiáng)大的商業(yè)、商務(wù)氛圍整體項(xiàng)目一、二期開發(fā)進(jìn)展順利，宜家工程已于2010年12月開工，區(qū)域知名度擴(kuò)大，奠定高端商業(yè)綜合體基調(diào)第5頁區(qū)域特征：京城門戶–北京南大門項(xiàng)目地處大興區(qū)北端，緊鄰豐臺(tái)區(qū)，占據(jù)北京城區(qū)南大門的有利位置項(xiàng)目特質(zhì)2本案項(xiàng)目特質(zhì)3公路交通：項(xiàng)目緊鄰南五環(huán)、大廣高速軌道交通：大興地鐵西紅門站位于項(xiàng)目東北角航空交通：距北京第二機(jī)場(chǎng)選址僅25公里，十分便利交通特征：便捷的立體交通本案五環(huán)路大廣高速大興地鐵北京第二機(jī)場(chǎng)選址21.31萬平米，如此大體量寫字樓物業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是什么？發(fā)展空間在哪里？我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？寫字樓物業(yè)的聚焦客戶是誰？植入何種產(chǎn)品策略驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目成長(zhǎng)、可持續(xù)開發(fā)并推動(dòng)土地升值？如何實(shí)施最終獲利？核心問題第8

頁2第二部分本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)知區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃交通發(fā)展9從京津冀城市群看大興大興處于中國經(jīng)濟(jì)第三極——京津冀增長(zhǎng)極的核心要地，是北京面向環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和華北平原的橋頭堡。在市域空間格局中占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心”的重要地位。綜合交通體系發(fā)達(dá)，是京南鐵路、公路樞紐。北京對(duì)外聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡區(qū)域價(jià)值認(rèn)知大興是首都的“南大門”，地勢(shì)開闊，土地資源相對(duì)豐富，約占全市平原面積的六分之一。傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，為首都供應(yīng)安全豐富的農(nóng)產(chǎn)品。從北京看大興定位之變農(nóng)業(yè)區(qū)變城市發(fā)展新區(qū)“兩軸兩帶多中心”的發(fā)展格局中，大興是距城市中心區(qū)最近的遠(yuǎn)郊區(qū)，連接南中軸線的延長(zhǎng)線，橫跨東部和西部?jī)蓚€(gè)發(fā)展帶。大興是北京未來面向區(qū)域發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，具有十分重要的地緣優(yōu)勢(shì)和增長(zhǎng)潛能發(fā)展格局主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)未來目標(biāo)中部一體、東西兩翼、產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團(tuán)、生態(tài)融合都市工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點(diǎn)、新興產(chǎn)業(yè)基地、京南綠色新城區(qū)域價(jià)值認(rèn)知大興新城功能結(jié)構(gòu)第11頁核心區(qū)：是新城的行政中心和文化中心；六片區(qū)：東片區(qū)為區(qū)域綜合功能區(qū)，東北片區(qū)為綜合功能承接區(qū)，西片區(qū)為文教先導(dǎo)綜合區(qū)，東南片區(qū)為物流先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，西南片區(qū)為生醫(yī)先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)；三組團(tuán)；西紅門組團(tuán)為綜合承接居住區(qū)，孫村組團(tuán)為發(fā)展控制區(qū)，狼垡組團(tuán)為綜合生活服務(wù)區(qū)。以生態(tài)綠化、生態(tài)產(chǎn)業(yè)穿插于新城、組團(tuán)之間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機(jī)結(jié)合——打造宜居宜業(yè)的新大興。南五環(huán)南六環(huán)本項(xiàng)目位于西紅門組團(tuán)，綜合居住功能區(qū)。具有寫字樓潛在市場(chǎng)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知第12

頁小結(jié)京城南大門，形象展示中心，城市南門地標(biāo)大興是北京對(duì)外聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡在北京城市發(fā)展中將成為主城區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城大興正在樹立北京城市門戶地位區(qū)域發(fā)展逐步升級(jí)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知北京城南發(fā)展計(jì)劃第13頁已經(jīng)啟動(dòng)的“城南發(fā)展計(jì)劃”在未來三年將投入高達(dá)500億元的政府投資，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資可達(dá)2900億元?！笆濉逼陂g，南部高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展質(zhì)量的新跨越，著力提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、自主創(chuàng)新力、國際影響力；引導(dǎo)形成高端、高效、高輻射的十大產(chǎn)業(yè)集群，成為首都戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)區(qū)、高技術(shù)制造業(yè)核心區(qū)發(fā)展示范區(qū)努力將城市南部地區(qū)培育成為城市協(xié)調(diào)發(fā)展的新區(qū)域、首都高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間、京津冀區(qū)域合作的橋頭堡。北京南部成為“人文北京、科技北京、綠色北京”中一個(gè)新的富有活力的地區(qū)產(chǎn)業(yè)引入計(jì)劃逐步落實(shí)，區(qū)域升級(jí)開始啟動(dòng)本案區(qū)域價(jià)值認(rèn)知大興規(guī)劃產(chǎn)業(yè)第14頁北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)

范圍：主要是指南六環(huán)以北的地區(qū)，包括大興新城、黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、北臧村鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)以及瀛海鎮(zhèn)北部。產(chǎn)業(yè)：大力發(fā)展房地產(chǎn)與建筑業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展以金融保險(xiǎn)、商務(wù)會(huì)展、影視傳媒、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商業(yè)等為主的現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)，以及以交易結(jié)算、投資融資、中介顧問、信息咨詢、科技研發(fā)等為主的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)

范圍：主要是南六環(huán)路以南、西至京九鐵路、東至規(guī)劃104國道地區(qū)，包括南中軸路延長(zhǎng)線上的魏善莊鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)及其輻射地區(qū)。產(chǎn)業(yè)：發(fā)展包括動(dòng)漫設(shè)計(jì)、出版印刷、影視編播制作等在內(nèi)的新媒體產(chǎn)業(yè)。南六環(huán)104國道京九鐵路

本項(xiàng)目位于大興西紅門鎮(zhèn)，在大興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知大興現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)第15頁

產(chǎn)業(yè)：石油加工業(yè)、金屬制品業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、食品制造業(yè)、塑料制造業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、紡織業(yè)等。中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥基地北京大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京采育經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京精細(xì)化工基地北京國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地榆垡國家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地北京大興輕紡服裝產(chǎn)業(yè)基地京南物流基地北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)第16頁產(chǎn)業(yè)園內(nèi)現(xiàn)有大型企業(yè)：中國步長(zhǎng)（制藥）集團(tuán)、美國東方生物技術(shù)有限公司、華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司、浙江新和成股份有限公司、北京天壇生物制品股份有限公司、民海生物科技有限公司、國家疫苗工程中心等研發(fā)、大興蒙牛、ABB等大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)園主要分布區(qū)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知17產(chǎn)業(yè)規(guī)劃–區(qū)域重點(diǎn)工程或事件2008年2009年2010年2002年10月,北京市人民政府決定“北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地”選址北京市大興區(qū)。目前整體發(fā)展良好2005年12月31日,國家科技部批復(fù)建立國家火炬計(jì)劃北京大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地。是國家火炬計(jì)劃批復(fù)的全國目前僅有的以新媒體產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)集聚區(qū),也是北京市首批認(rèn)定的十個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。1、實(shí)施昆侖新廠區(qū)建設(shè)項(xiàng)目：昆侖新廠區(qū)分兩期建設(shè)，占地208畝，建成后產(chǎn)值可達(dá)20億元，解決就業(yè)300人。2、實(shí)施科寶、昆侖土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。3、完成高教書庫二期建設(shè)工程。4、完成科寶新區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目：完成主體廠房建設(shè)及設(shè)備調(diào)試，建成后產(chǎn)值可達(dá)15億元，解決就業(yè)200人。5、完成閥門廠建設(shè)項(xiàng)目：新建球閥加工中心1座，占地30畝，可解決就業(yè)500人。北京京南物流商港合作項(xiàng)目北京國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作項(xiàng)目北京大興旅游生態(tài)新區(qū)--榆垡北京精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作項(xiàng)目。。。雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將為大興帶來充足的發(fā)展動(dòng)力北京大興綠色新城——龐各莊位于“北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地”南部,毗鄰京開高速公路。該地區(qū)是北京京郊農(nóng)村現(xiàn)代化示范鎮(zhèn),也是大興區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的中心小城市。該區(qū)域以建設(shè)小城市為目標(biāo),重點(diǎn)建設(shè)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群。借勢(shì)奧運(yùn)形成明確的新城發(fā)展思路龐各莊鎮(zhèn)實(shí)施品牌戰(zhàn)略,推進(jìn)重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè),把現(xiàn)有企業(yè)做大做強(qiáng)、做出品牌2004-2007年重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為大興發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知18交通發(fā)展歷程2001年6月28日全長(zhǎng)42.65公里的京開高速北京段建成通車開啟大興與城區(qū)高速連接時(shí)代按照原計(jì)劃，地鐵大興線2011年9月通車，現(xiàn)在提前至2010年12月通車，比預(yù)計(jì)早9個(gè)月。與已經(jīng)于09年9月開通的4號(hào)線連接，這將全面提速大興的交通發(fā)展，增強(qiáng)與城市核心區(qū)的聯(lián)系。2004年12月25日北京第一條大容量快速公交南中軸1號(hào)線開通，從前門到大興德茂莊，全長(zhǎng)16公里，設(shè)17座站臺(tái)連接北京南北公共交通的一條大動(dòng)脈2007年2008年2009年2010年2008年6月，大興地鐵線全面開工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門、金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。未來完整立體交通規(guī)劃清晰可見2001年9月29日，黃亦路建成通車該路的建成通車將對(duì)亦莊開發(fā)區(qū)和大興工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展和形成北京城南城鄉(xiāng)結(jié)合部的重要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)帶，具有重要的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)意義。2007年12月，地鐵6號(hào)線、8號(hào)線、10號(hào)線二期、亦莊輕軌、大興線等5條地鐵線同時(shí)開工建設(shè)，總里程近140公里。這將從根本上改變大興的城市面貌

目前，大興與北京城市中心連接的道路只有一條，即京開高速。為此，2009年將新動(dòng)工4條道路，未來連接大興和北京城市中心這4條道路分別是范陽路、萬壽路、蒲黃榆路和馬家堡西路。大興交通從單一連接逐漸向網(wǎng)絡(luò)交通過渡隨著北京第二機(jī)場(chǎng)的選址逐漸明確在大興區(qū)域，無論是新修機(jī)場(chǎng)高速，或是大幅減少目前從大興去機(jī)場(chǎng)的通勤時(shí)間，未來都會(huì)給大興區(qū)域的整體交通環(huán)境帶來質(zhì)的變化。2000-2006年2011年以后區(qū)域價(jià)值認(rèn)知交通發(fā)展–交通規(guī)劃力促區(qū)域升級(jí)第19頁

2008年6月，大興地鐵線全面開工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門、金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。地鐵大興線2011年9月通車這將全面提速大興的交通發(fā)展，增強(qiáng)與城市核心區(qū)的聯(lián)系。大興地鐵規(guī)劃建設(shè)

北京第二機(jī)場(chǎng)的選址明確在大興區(qū)域，無論是新修機(jī)場(chǎng)高速，或是大幅減少目前從大興去機(jī)場(chǎng)的通勤時(shí)間，未來都會(huì)給大興區(qū)域的整體交通環(huán)境帶來質(zhì)的變化。北京第二機(jī)場(chǎng)規(guī)劃地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動(dòng)線交流機(jī)場(chǎng)的興建將帶來大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知第20

頁區(qū)域價(jià)值認(rèn)知結(jié)論領(lǐng)先一步，定義市場(chǎng)，爭(zhēng)當(dāng)區(qū)域新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)南城門戶標(biāo)桿大興是北京對(duì)外聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，在北京城市發(fā)展中將成為主城

區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動(dòng)線交流機(jī)場(chǎng)的興建將帶來大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)第21

頁3第三部分市場(chǎng)政策分析市場(chǎng)政策分析商業(yè)辦公類項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)要求第22頁商業(yè)辦公項(xiàng)目不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照項(xiàng)目可研報(bào)告內(nèi)容、建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容及規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工圖審查商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。規(guī)劃許可有特殊要求的按規(guī)劃執(zhí)行。市場(chǎng)政策分析房屋分割、銷售要求第23頁

基本單元是界限固定、可獨(dú)立使用、并禁止以任何虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記

商業(yè)、辦公類項(xiàng)目房屋登記的基本單元是界限固定、可獨(dú)立使用、并有明確唯一編號(hào)的房屋或者特定空間。

禁止以任何虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項(xiàng)目

酒店立項(xiàng)項(xiàng)目禁止分層分套銷售。針對(duì)市場(chǎng)中的產(chǎn)權(quán)式酒店或者是酒店立項(xiàng)公寓項(xiàng)目的銷售和投資行為，增加開發(fā)商回款壓力，減少投資客房地產(chǎn)投資渠道，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。第24

頁4第四部分本項(xiàng)目用地分析項(xiàng)目用地分析地塊位置三期用地四至范圍東至西紅門西區(qū)二號(hào)路南至五環(huán)路西至大興城外環(huán)路、西紅門西區(qū)一號(hào)路北至西紅門南二街四期項(xiàng)目用地四至范圍東至西環(huán)路南至五環(huán)路西至西紅門西區(qū)二號(hào)路北至西紅門南二街三期四期西紅門西區(qū)一號(hào)路西紅門西區(qū)二號(hào)路西紅門南二街西紅門南二街南五環(huán)西紅門西環(huán)路規(guī)劃指標(biāo)及地塊形狀地塊具體尺寸三期地塊總規(guī)劃建筑面積為13.8萬平方米，四期地塊總規(guī)劃建筑面積22.5萬平方米

基本項(xiàng)目參數(shù)項(xiàng)目用地分析地塊周邊物業(yè)環(huán)境未完全開發(fā)區(qū)域規(guī)模性成熟普通住宅區(qū)地塊飯館、中小企業(yè)、服裝市場(chǎng)、家居廣場(chǎng)別墅區(qū)公園學(xué)校區(qū)域配套正向國際化標(biāo)準(zhǔn)過度，將帶動(dòng)整個(gè)南城的零售業(yè)發(fā)展，為提升整個(gè)區(qū)域居民生活品質(zhì)起到推動(dòng)作用地塊東邊、東南邊是完全開發(fā)成熟的普通住宅區(qū)和別墅區(qū)，并有相應(yīng)的區(qū)域生活配套；

配套較初級(jí)，檔次一般，規(guī)模較??；整個(gè)項(xiàng)目中包括正在興建的大型的購物中心和宜家家居，將帶動(dòng)區(qū)域零售業(yè)整體發(fā)展興海家園風(fēng)景翠園月桂莊園別墅區(qū)瑞海家園普通住宅區(qū)興海公園興海學(xué)校西紅門地鐵站星星學(xué)校君誼中學(xué)本案項(xiàng)目用地分析交通環(huán)境及可達(dá)性地塊周邊交通配套完善，出行便利，可達(dá)性良好可達(dá)性地塊到達(dá)大興黃村的直線距離約為6-7公里，行車時(shí)間約10分鐘；地塊到達(dá)市中心直線距離為19公里，行車時(shí)間30分鐘；地塊到大興機(jī)場(chǎng)直線距離25公里，行車時(shí)間約50分鐘

路網(wǎng)

公交：西紅門公交車站有366、610、676、937金星、957快1、993等車；

地鐵：緊鄰地鐵4號(hào)線西紅門地鐵站；

高速：緊鄰南五環(huán)、京開高速

機(jī)場(chǎng)：距離大興機(jī)場(chǎng)約25公里19公里，30分鐘市中心6.5公里，10分鐘大興機(jī)場(chǎng)25公里，50分鐘黃村項(xiàng)目用地分析景觀環(huán)境及可視性南五環(huán)京良路大量綠色植被，未開發(fā)區(qū)域成熟住宅區(qū)，多為多層和小高層興海公園西紅門地鐵站京開高速地塊緊鄰南五環(huán)、西紅門地鐵站，周邊無高層遮擋，可視性良好；地塊東北方向是興海公園本案項(xiàng)目用地分析二期—宜家規(guī)模及投資英特宜家占地30萬平米的購物中心預(yù)計(jì)總投資50億元，分兩期開發(fā)：

一期是宜家家居旗艦店預(yù)計(jì)宜家家居的總體建筑面積為13萬平米，營(yíng)業(yè)面積約為5萬平方米，預(yù)計(jì)2012年開業(yè)；二期是宜家購物中心，總占地面積約17.2萬平方米，建筑面積50萬平方米，營(yíng)業(yè)面積約16萬平方米，預(yù)計(jì)吸引300余個(gè)品牌入駐；

宜家家居落成后的商場(chǎng)分為3層，將涵蓋9000多種設(shè)計(jì)精美、美觀實(shí)用的家居用品；

購物中心將聯(lián)合國內(nèi)外600多個(gè)知名零售品牌，集百貨、超市、時(shí)尚、家電、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂影院等全方位消費(fèi)功能為一體，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)能夠促進(jìn)南城零售業(yè)進(jìn)入全新發(fā)展階段，品牌投資商的進(jìn)入有利于提升區(qū)域開發(fā)的成熟度項(xiàng)目用地分析第31

頁結(jié)論地塊周邊交通條件好，可達(dá)性強(qiáng)周邊無高層遮擋，可視性較好周邊配套初級(jí)，檔次一般，不成規(guī)模項(xiàng)目二期宜家家居旗艦店及宜家購物中心的落成將極大提升區(qū)域配套檔次及品質(zhì)中高端寫字樓產(chǎn)品存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目用地分析第32

頁5第五部分寫字樓市場(chǎng)分析整體北京市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究獨(dú)棟辦公物業(yè)研究第33

頁寫字樓市場(chǎng)分析中關(guān)村商務(wù)區(qū)金融街東直門商務(wù)區(qū)機(jī)場(chǎng)商務(wù)圈三元橋商務(wù)區(qū)CBD望京通州商務(wù)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京寫字樓分布

CBD區(qū)域是主要寫字樓最集中地區(qū)

目前寫字樓供應(yīng)多位于城市東部及南部商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析歷年市場(chǎng)供應(yīng)—2010年市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模步伐放緩第34頁2010年北京上市寫字樓租售項(xiàng)目數(shù)量達(dá)29家，供應(yīng)量達(dá)235.2萬平方米，與2009年同比減少28.3%；2010年整體供應(yīng)量減少，東部地區(qū)（朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)）供應(yīng)規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑。第35頁朝陽區(qū)以中國國際貿(mào)易中心三期、環(huán)球金融中心等為代表，供應(yīng)量達(dá)100.2萬平方米，占總供應(yīng)量的42.60%.東城區(qū)以銀河SOHO、民生金融中心為代表，供應(yīng)量29.4萬平方米，占總供應(yīng)量的12.50%.通州區(qū)憑借北京ONE項(xiàng)目，第一次進(jìn)入甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，提供2.2萬平方米，占0.94%；寫字樓市場(chǎng)分析2010年北京各城區(qū)供應(yīng)—大興寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段朝陽區(qū)寫字樓供應(yīng)量巨大，大興寫字樓市場(chǎng)起步階段。西城區(qū)以太平洋保險(xiǎn)大廈、金貿(mào)中心為代表，供應(yīng)量11.3萬平方米，占總供應(yīng)量的4.80%.海淀區(qū)以丹棱大廈、光耀東方廣場(chǎng)為代表，供應(yīng)量27.5萬平方米，占總供應(yīng)量的11.69%.石景山區(qū)累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到36.8萬平方米，占15.65%；大興區(qū)累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到27.8萬平方米，占11.82%;寫字樓市場(chǎng)分析租金和售價(jià)—租售價(jià)格市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期第36頁2010年北京寫字樓租金、售價(jià)不斷上漲回升，均達(dá)到歷史高位。其中，CBD、金融街依然是價(jià)格漲幅最大的區(qū)域，租金售價(jià)同比漲幅均超過20%,個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)最高漲幅達(dá)到50%以上；截止2010年12月，北京寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)24788元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2009年相比上漲16.8%;平均租金169元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2009年相比上漲29%。2010年北京寫字樓租售價(jià)格均達(dá)到近年高位，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。2002--2010年北京寫字樓歷年租金與售價(jià)元/㎡/月元/㎡寫字樓市場(chǎng)分析空置率—空置率大幅降低，市場(chǎng)前景良好

第37頁2002-2010北京寫字樓歷年空置率2010年平均空置率為19.7%,處于近年低位，與2009年相比下降10.9%，下降幅度較大?？罩寐实拇蠓档捅砻鞅本懽謽鞘袌?chǎng)受到調(diào)控的影響較小，投資持有具有穩(wěn)定的成長(zhǎng)性和回報(bào)，發(fā)展?jié)摿颓熬耙廊涣己脤懽謽鞘袌?chǎng)分析供需關(guān)系—市場(chǎng)供需較為平衡，市場(chǎng)需求旺盛第38頁2002-2010北京寫字樓歷年供應(yīng)量與吸納量2010年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)235.2萬平方米，較2009年減少28.3%.而市場(chǎng)整體吸納量為156萬平方米，較2009年上升18.2%；市場(chǎng)吸納量緩步走高，供需較為平衡，絕大多數(shù)市場(chǎng)供應(yīng)可在當(dāng)年被市場(chǎng)吸納，整體市場(chǎng)前景看好。第39頁金貿(mào)中心佳程廣場(chǎng)首都時(shí)代廣場(chǎng)中冠大廈光耀東方廣場(chǎng)金澳國際琨莎中心2010年典型整售項(xiàng)目寫字樓市場(chǎng)分析第40頁2010年共有12宗大單或整棟寫字樓銷售成交，涉及物業(yè)面積約83萬平方，占據(jù)北京寫字樓市場(chǎng)近一半的成交量。其中整售主要大單成交共計(jì)7單，總成交面積43.5萬平米，總成交額約120億左右。項(xiàng)目名稱位置購買方成交面積（平米）成交金額（億元）金貿(mào)中心C1座西直門中國電力投資集團(tuán)公司230008.5佳程廣場(chǎng)三元橋新加坡楓樹基金13000029首都時(shí)代廣場(chǎng)西長(zhǎng)安街中國人民保險(xiǎn)集團(tuán)12200037中冠大廈中關(guān)村SOHO中國4200011.5光耀東方廣場(chǎng)A座西客站中國煤炭地質(zhì)總局3300010金澳國際北三環(huán)高和投資6000018琨莎中心二期燕莎高和投資25000不詳2010年主要典型整售項(xiàng)目—整售及大單有成為市場(chǎng)主流銷售形式的趨勢(shì)寫字樓市場(chǎng)分析第41頁位置：朝陽區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔開發(fā)商：招商局地產(chǎn)(北京)有限公司級(jí)別：甲級(jí)建筑面積：21000平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1235平米價(jià)格：20500元/平米（實(shí)際成交均價(jià)）層數(shù)：20開盤時(shí)間：2010年1月，但未有銷售證時(shí)已經(jīng)開始談?wù)凼垠罆r(shí)間：2010年4月底銷售方式：整售銷售率：100%客戶：中遠(yuǎn)物流典型整售案例–公園1872寫字樓市場(chǎng)分析第42頁位置：朝陽區(qū)東四環(huán)南路小武基橋北開發(fā)商：北京市福建產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司級(jí)別：甲級(jí)建筑面積：34000平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800平米價(jià)格：21200元/平米（實(shí)際成交均價(jià)）層數(shù)：19銷售方式：整售銷售率：100%客戶：海航典型整售案例–林達(dá)海漁廣場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)分析第43頁市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)步伐放緩，成熟辦公區(qū)后續(xù)可供應(yīng)用地有限，大興寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段租售價(jià)格逐步回升并創(chuàng)近年新高，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期市場(chǎng)需求空置率大幅下降，并位于近年低位，市場(chǎng)需求旺盛。供需關(guān)系市場(chǎng)供需較為平衡，絕大部分新入市寫字樓可在當(dāng)年消化，在旺盛的市場(chǎng)需求下，市場(chǎng)將對(duì)新興辦公區(qū)產(chǎn)生需求整售及大單整售及大單占據(jù)半數(shù)成交量，有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)總結(jié)—

寫字樓市場(chǎng)前景良好，市場(chǎng)渴望新興辦公區(qū)，整售及大單有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)，大興寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段寫字樓市場(chǎng)分析第44頁2010年－2011年大興土地成交用地性質(zhì)土地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）工業(yè)用地318.17244.97居住用地60.2055.57含商業(yè)功能用地271.76328.65合計(jì)650.12629.192010年－2011年大興共成交土地650.12萬平米，建筑面積629.19萬平米；其中工業(yè)用地成交面積占49%，含商業(yè)功能的用地占42%，含商業(yè)功能在內(nèi)的土地供應(yīng)量較大，催生區(qū)域商業(yè)氛圍；商業(yè)氛圍成熟的同時(shí)，將會(huì)形成優(yōu)質(zhì)商圈，帶動(dòng)辦公物業(yè)的發(fā)展。隨著商業(yè)氛圍成熟的同時(shí)，辦公物業(yè)將得到更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。大興土地市場(chǎng)–整體成交情況大興土地市場(chǎng)第45頁序號(hào)宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃用途成交價(jià)(萬元)合計(jì)建設(shè)用地面積（平米）代征地面積（平米）規(guī)劃建筑面積(平方米)1大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)18842411395774467252885居住用地2000002大興區(qū)采育鎮(zhèn)90741596453109683503R2二類居住用地376003大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)22081612565295164126042R2二類居住用地226875.64大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)1576798891168768190861R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地、C2商業(yè)金融用地1360005大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)310117156018154099404907二類居住用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地3168006大興區(qū)采育鎮(zhèn)20748064263143217124943商業(yè)金融、文化娛樂用地226772010年居住、公建類土地成交信息大興土地市場(chǎng)第46頁序號(hào)宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃用途成交價(jià)(萬元)合計(jì)建設(shè)用地面積（平米）代征地面積（平米）規(guī)劃建筑面積(平方米)7大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)22487546150178725138450商業(yè)金融用地835008大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)21247174866137605224598商業(yè)金融用地1600009北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)1442367672567511184138F3其它類多功能用地10307810大興區(qū)黃村鎮(zhèn)3414626721742569475多功能F32155011大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)31191324619465719412991居住、商業(yè)、綜合及配套82508.212大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)25042516533885087462946住宅混合公建用地34808913大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)330236185861144375391170住宅及商業(yè)5240002010年居住、公建類土地成交信息大興土地市場(chǎng)第47頁序號(hào)宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃用途成交價(jià)(萬元)合計(jì)建設(shè)用地面積（平米）代征地面積（平米）規(guī)劃建筑面積(平米)1北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊三角地居住項(xiàng)目1580510116568912139R2二類居住用地76002北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)四期A-24地塊居住用地項(xiàng)目86169352715089881123R2二類居住用地476003北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（二期）87147395554759299841二類居住用地及商業(yè)金融用地537004北京市大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)PGZ01-12地塊商業(yè)金融用地項(xiàng)目17601714436431653144364商業(yè)金融用地305005北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地綜合配套區(qū)商業(yè)金融用地項(xiàng)目19336610207691290306228C2商業(yè)金融用地995006北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號(hào)地774585093426524131575F1住宅混合公建用地；R53托幼用地1000002011年居住、公建類土地成交信息大興土地市場(chǎng)第48頁大興土地市場(chǎng)總結(jié)含商業(yè)功能的用地成為主力供應(yīng)。隨著各地塊的建設(shè)，將會(huì)催生區(qū)域商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍成熟的同時(shí)，將會(huì)形成更多的優(yōu)質(zhì)商圈優(yōu)質(zhì)商圈將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)辦公市場(chǎng)的發(fā)展第49頁波普工社奧宇大廈奧宇創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)新媒體大廈清城時(shí)代廣場(chǎng)那爾水晶城水晶之星中建·國際港大興寫字樓市場(chǎng)大興寫字樓市場(chǎng)分布特征—主要分布于京開高速沿線，南五環(huán)至大興政府之間第50頁大興寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)特征—出現(xiàn)大規(guī)模、高檔次寫字樓，區(qū)域辦公物業(yè)初步得到認(rèn)可項(xiàng)目名稱狀態(tài)開盤時(shí)間總建面（萬平米）檔次波普工社在售2010年12月10商住奧宇大廈出租2005年1.5中檔新媒體大廈出租2011年初15.7甲級(jí)清城時(shí)代廣場(chǎng)售完返租2005年5月5.6商住那爾水晶城售完返租2006年10月1.8中低檔水晶之星出租2006年0.8低檔中建·國際港潛在

待定待定

待定奧宇創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)潛在2011年9月9.25A規(guī)模：大興目前已供應(yīng)寫字樓（含商住）共38.5萬平米，潛在供應(yīng)超過9.2萬平米。形式：2011年以前以中、低檔老舊寫字樓和商住產(chǎn)品供應(yīng)為主。2011年以后均為規(guī)模相對(duì)較大的高檔次純寫字樓供應(yīng)為主。整體市場(chǎng)規(guī)模較小，近年已有有規(guī)模較大的高檔純寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)，區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)初步得到認(rèn)可。第51頁大興寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)品特征—區(qū)域內(nèi)以小型寫字樓供應(yīng)為主，相對(duì)大型寫字樓已出現(xiàn)項(xiàng)目名稱建筑層數(shù)檔次標(biāo)準(zhǔn)層面積（平米）波普工社25商住500奧宇大廈10中檔1080新媒體大廈11甲級(jí)3000清城時(shí)代廣場(chǎng)22商住1400那爾水晶城18中低檔1000水晶之星6低檔1200區(qū)域內(nèi)純寫字樓項(xiàng)目樓層多為11層以下，商住項(xiàng)目多為20層以上的高層建筑。區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)層面積多為1000-1400平米，新媒體大廈為大面積的3000平米標(biāo)準(zhǔn)層。區(qū)域內(nèi)寫字樓以標(biāo)準(zhǔn)層面積相對(duì)較小，建筑層數(shù)相對(duì)較低的小型寫字樓供應(yīng)為主。新媒體大廈為標(biāo)準(zhǔn)層3000平米的甲級(jí)寫字樓，單體規(guī)模相對(duì)較大。第52頁大興寫字樓市場(chǎng)單位面積區(qū)間—以小面積單位供應(yīng)為主項(xiàng)目名稱單位面積（平米）波普工社60-107奧宇大廈1000-2000（可隨意分割）新媒體大廈3000（最小可分割500平米）清城時(shí)代廣場(chǎng)100那爾水晶城60-90水晶之星

100-150（頂層整層出租）奧宇創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)2000（可隨意分割）區(qū)域內(nèi)小60－150平米相對(duì)較小的單位面積供應(yīng)為主，部分項(xiàng)目雖規(guī)劃為整層出租，但后期多以分割形式進(jìn)行出租。第53頁項(xiàng)目名稱大堂面積（平米）大堂層高（米）立面波普工社206面磚、涂料、玻璃幕墻奧宇大廈3009面磚、涂料新媒體大廈220米長(zhǎng)廊20玻璃幕墻清城時(shí)代廣場(chǎng)403面磚、涂料那爾水晶城806涂料、面磚水晶之星206涂料、面磚

產(chǎn)品細(xì)節(jié)—區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)大興寫字樓市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)。新媒體大廈打造220米超大長(zhǎng)廊，立面采用玻璃幕墻，顯示其極高的品質(zhì)第54頁大興寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況—市場(chǎng)整體租售情況良好，少數(shù)項(xiàng)目租售情況差強(qiáng)人意。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間租售方式售價(jià)（元/平米）租金（元/平米/天）銷售率出租率波普工社2010年12月出售17000—47%—奧宇大廈2005年出租—1.8—100%新媒體大廈2011年初出租—2—

10%清城時(shí)代廣場(chǎng)2005年5月售完返租—1.7100%90%那爾水晶城2006年10月售完返租—1.6-1.7100%95%水晶之星2006年出租—

1.6—

75%市場(chǎng)整體租售情況良好，少數(shù)項(xiàng)目租售情況相對(duì)較低。波普公社2010年底開盤，目前取得近50%的銷售率，銷售情況良好。第55頁大興寫字樓市場(chǎng)租售情況與產(chǎn)品戶型對(duì)位分析—小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力。項(xiàng)目名稱戶型面積（平米）租售方式銷售率出租率波普工社60-107出售47%—奧宇大廈1000-2000（可隨意分割）出租—100%新媒體大廈3000（最小可分割500平米）出租—

10%清城時(shí)代廣場(chǎng)100售完返租100%90%那爾水晶城60-90售完返租100%95%水晶之星

100-150（頂層整層出租）出租—

75%水晶之星整層出租部分經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間仍未出租。新媒體大廈面積相對(duì)較大，出租情況較不理想。小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力。第56頁大興寫字樓市場(chǎng)入駐企業(yè)—依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)，以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主項(xiàng)目名稱入駐企業(yè)奧宇大廈工程、科技新媒體大廈媒體企業(yè)（意向企業(yè)）清城時(shí)代廣場(chǎng)財(cái)務(wù)、法律、教育、商貿(mào)那爾水晶城商貿(mào)、工程、科技、咨詢、文化、水晶之星

商貿(mào)、文化各項(xiàng)目以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主，主要依托區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行發(fā)展。第57頁大興寫字樓市場(chǎng)小結(jié)—市場(chǎng)起步階段，小面積單位寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察，高品質(zhì)大規(guī)模純寫字樓項(xiàng)目入市，提升區(qū)域辦公氛圍供給寫字樓市場(chǎng)整體規(guī)模相對(duì)較小，檔次較低。隨著2011年規(guī)模相對(duì)較大的高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目入市，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展將會(huì)邁入新的臺(tái)階。產(chǎn)品以小面積單位產(chǎn)品供應(yīng)為主，多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較低。新入市項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較高，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域辦公市場(chǎng)形象。需求整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好。大面積單位及整層租售項(xiàng)目遇到經(jīng)營(yíng)壓力。寫字樓市場(chǎng)總結(jié)寫字樓市場(chǎng)前景良好；市場(chǎng)渴望新興辦公區(qū)；整售及大單有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)；大興寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段。北京寫字樓市場(chǎng)大興寫字樓市場(chǎng)大興土地市場(chǎng)含商業(yè)功能的用地成為主力供應(yīng)；隨著各地塊的建設(shè)，將會(huì)催生區(qū)域商業(yè)氛圍；同時(shí)將會(huì)形成更多的優(yōu)質(zhì)商圈；優(yōu)質(zhì)商圈將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)辦公市場(chǎng)的發(fā)展。小面積單位寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好；大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察；高品質(zhì)大規(guī)模純寫字樓項(xiàng)目入市；提升區(qū)域辦公氛圍?？偨Y(jié)北京寫字樓市場(chǎng)前景看好，并渴望新興辦公區(qū)，大單及整售有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)。大興辦公市場(chǎng)在今后商業(yè)氛圍的帶動(dòng)下，將會(huì)逐步走向成熟。大興辦公市場(chǎng)目前處于起步階段，以規(guī)模小、檔次低的小戶型寫字樓供應(yīng)為主，目前市場(chǎng)對(duì)于此類產(chǎn)品的接受度較高。大興近期入市的大規(guī)模、高品質(zhì)的純寫字樓項(xiàng)目，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)氛圍。第59

頁6第六部分獨(dú)棟辦公物業(yè)研究概念、特點(diǎn)發(fā)展演變市場(chǎng)供應(yīng)需求趨勢(shì)產(chǎn)品特征目標(biāo)客戶案例第60頁與傳統(tǒng)寫字樓相比，由于具備“三低一高”（低樓層、低密度、低容積率和高綠化）的優(yōu)勢(shì)此外，與甲級(jí)寫字樓多位于城市中心不同，現(xiàn)在市場(chǎng)上的企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品通常分布于城市郊區(qū)，通常緊鄰高速干道，交通方便，生態(tài)環(huán)境良好。這不僅可以規(guī)避“大城市病”帶來的交通成本，還可以為企業(yè)員工提供較好的工作環(huán)境。概念特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)根據(jù)中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心CRRC的報(bào)告，從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，郊區(qū)化獨(dú)棟辦公是發(fā)展趨勢(shì)。在美國、日本等國家，郊區(qū)化辦公早已成為潮流，微軟、IBM、摩托羅拉等知名公司總部均在郊區(qū)。美國《財(cái)富》雜志統(tǒng)計(jì)稱，在美國前500家大公司中，1965年有47家的總部設(shè)在郊區(qū)，1969年增加到56家，1974年猛增到128家，增加了一倍以上，1978年再增至170家。郊區(qū)化辦公在國外早已是一種成熟的理念。按照國際城市發(fā)展規(guī)律，當(dāng)人均GDP超過3000美金時(shí)，將出現(xiàn)城市發(fā)展大量向城市邊緣區(qū)域擴(kuò)張的趨勢(shì)，由此促進(jìn)了新的郊區(qū)居住形式和辦公形式的形成。企業(yè)獨(dú)棟–概念、特點(diǎn)獨(dú)棟辦公物業(yè)研究第61

頁2003年北京的SARS讓人們開始追求低密度的居住生活，同時(shí)對(duì)于高層辦公樓的密集的辦公環(huán)境開始厭倦。企業(yè)獨(dú)棟寫字樓的出現(xiàn)最早就是源于概念以前所謂的企業(yè)獨(dú)棟只有政府機(jī)關(guān)和國營(yíng)企業(yè)才能擁有后來一些生產(chǎn)性企業(yè)在遠(yuǎn)郊或是城市的邊緣圈一塊地方，將廠房和辦公樓修在一起，這是最早期的企業(yè)獨(dú)棟。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，一些大型的國有企業(yè)蓋一棟高層或是多層的辦公樓，其中一些用于自己辦公，多余的部分就拿到市場(chǎng)上出租，目前北京寫字樓市場(chǎng)多為此種產(chǎn)品，比如，中國石化的中化大廈，中糧集團(tuán)的中糧廣場(chǎng)，中國醫(yī)藥集團(tuán)的醫(yī)藥大廈等等。企業(yè)獨(dú)棟–發(fā)展與演變獨(dú)棟辦公物業(yè)研究第62頁如今，企業(yè)獨(dú)棟散布北京各地，大多地處郊區(qū)地帶，如：非中心、max空港企業(yè)園、bad國際廣場(chǎng)、總部基地等非中心max總部基地Bad國際廣場(chǎng)企業(yè)獨(dú)棟–市場(chǎng)供應(yīng)獨(dú)棟辦公物業(yè)研究第63頁企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目多位于城市近郊，以產(chǎn)業(yè)為依托迅速發(fā)展企業(yè)獨(dú)棟–市場(chǎng)供應(yīng)獨(dú)棟辦公物業(yè)研究項(xiàng)目名稱總部基地嘉捷U谷研創(chuàng)企業(yè)園maxBDA國際企業(yè)大道ⅡBDA國際廣場(chǎng)總部國際非中心匯龍森位置西南四環(huán)，豐臺(tái)園內(nèi)亦莊涼水河北，東臨京東方南六環(huán)外，金橋產(chǎn)業(yè)基地順義空港E區(qū)，距首都機(jī)場(chǎng)1公里，比鄰新國展大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，景園北街2號(hào)BDA國際企業(yè)大道大興亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)榮京西街西南四環(huán)外朝陽區(qū)定福莊區(qū)域，朝陽北路亦莊東區(qū)最南側(cè)規(guī)模占地975畝，其中西區(qū)占地41萬平方米，建面65萬平方米，容積率1.38占地108畝，總建面8.4萬平方米，容積率1.4占地17.75萬平方米，總建面16萬平方米，一期容積率0.7規(guī)劃建筑面積35萬平方米，容積率1.168，分五期開發(fā)，已建成20萬平方米占地5.4萬平方米，建筑面積19萬平方米。16棟單體建筑，現(xiàn)建7棟占地4萬平方米，建面12萬平方米分兩期開發(fā)一期開發(fā)八棟每棟8-10層單體面積3000-8000平方米容積率1.98已經(jīng)建完8棟二期預(yù)售5萬平方米，做定制占地面積118432.59平米（一期55199.59平方米，二期63233平米），總建筑面積212880平米（一期99669平米，二期113221平米），地上建筑面積177798平米（一期32769平米，二期95029平米），地下建筑面積36032平米（一期16890平米，二期18192），110余棟占地39公頃，分為一期二期開發(fā)建設(shè)，一期建面93100平方米，二期2008年11月開工占地50078平方米，總建面95190平方米已建成16棟價(jià)格13000-16000元/平方米7500元/平方米均價(jià)7200元/平方米10300元/平方米9125元/平方米8100元/平方米9600元/平米153607200-7600入住時(shí)間四期2008年5月2006年2008年3月2007年2008年5月2003年底2008年3月2005年5月2007年12月產(chǎn)品類型多層獨(dú)棟獨(dú)棟雙拼圍和中高層中高層多層多層獨(dú)棟多層單體1000-5000平方米，6-12層1200-2000或1600-2800平方米，三至四800-3200平方米三到四層800-1600平方米四層，頂層贈(zèng)送花園4000-12000平方米1-18層每棟8-10層單體面積3000-8000平方米1000-4000五層2300-3600平方米四層2800-5000平方米4-6層物業(yè)公司總部基地物業(yè)綠帆物業(yè)聯(lián)東物業(yè)高力國際戴德梁行物業(yè)管理有限公司作為物業(yè)管理顧問北方國瑞嘉物業(yè)管理有限公司北京僑樂房地產(chǎn)管理服務(wù)有限公司中弘文昌匯龍森物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)3.98元/平方米·月4元/平方米·月4.5元/平方米·月4.8元/平方米·月4.2元/平方米·月4.2元/平方米·月3.98元/平方米·月5.8元/平方米·月4.5元/平方米·月付款方式一次性或五年期貸款，建行、北京銀行五或五年按揭，交通銀行一次性或5成5年按揭，交通銀行、北京銀行、北京農(nóng)村商業(yè)銀行農(nóng)行5年按揭，最多10年交通、建設(shè)銀行五成5年，渣打銀行五成12年，北京市商業(yè)銀行、華夏銀行六成10年，企業(yè)貸款五成2個(gè)月北京銀行五成5年不能貸款，可以以個(gè)人名義購買一次性或以租代最多五年五成5年北京銀行電梯品牌LG電梯無電梯上海永大通力電梯上海三菱電梯上海三菱電梯奧蒂斯奧蒂斯合資品牌空調(diào)三星空調(diào)中央空調(diào)預(yù)備空調(diào)機(jī)配電箱位置中央空調(diào)麥克維爾大京日立空調(diào)車位車位數(shù)100:1，地上租金150/月，地下售價(jià)18萬/位，簽訂20年使用權(quán)，20年后無償使用車位數(shù)200:1，地上停車管理費(fèi)70元月，地下150元/月150元/輛/月，大車180元/輛/月半地下停車位，每棟分配46個(gè)，售10萬/個(gè)二期1250個(gè)，出售10萬/個(gè)，出租地上150元/個(gè)/月，地下350元/個(gè)/月地上150元/月，地下未定暫時(shí)不收費(fèi)，停車費(fèi)沒有確定地下300個(gè)車位，每個(gè)15萬，租金350元/月，地上臨時(shí)車位，不收地上、地下326個(gè)，150元/月軌道交通規(guī)劃地鐵9號(hào)線規(guī)劃建設(shè)中的亦莊輕軌12路，988支，327路延，782路783路機(jī)場(chǎng)輕軌、輕軌順義線732、723、小11路，小35路，開發(fā)區(qū)專線等723路、324路、927路等公交車規(guī)劃地鐵9號(hào)線規(guī)劃地鐵6號(hào)線規(guī)劃輕軌5號(hào)線延長(zhǎng)線項(xiàng)目配套配套齊全、商務(wù)會(huì)館、會(huì)議中心、商務(wù)賓館、經(jīng)濟(jì)型酒店、購物中心、休閑娛樂無商務(wù)配套無商務(wù)配套商務(wù)酒店、公寓式酒店、商業(yè)街會(huì)所設(shè)有員工餐廳、銀行、健身房、超市等商務(wù)會(huì)所園區(qū)內(nèi)無獨(dú)立配套、與總部基地共用大配套26500平方米會(huì)所，員工食堂園區(qū)內(nèi)有食堂第64

頁除寫字樓之外，企業(yè)獨(dú)棟作為另一種面向企業(yè)的物業(yè)類型，正在被越來越多的企業(yè)所接受，成為他們的新選擇，在市場(chǎng)上，顯現(xiàn)出良好的成交情況。在過去，企業(yè)獨(dú)棟通常是國企等大型企業(yè)的選擇，現(xiàn)在，企業(yè)獨(dú)棟的“草根化”趨勢(shì)明顯企業(yè)獨(dú)棟–需求趨勢(shì)獨(dú)棟辦公物業(yè)研究第65

頁企業(yè)之所以棄寫字樓而購買獨(dú)棟，與獨(dú)棟產(chǎn)品的幾個(gè)鮮明特點(diǎn)密不可分:企業(yè)形象與文化的詮釋：與寫字樓相比，獨(dú)棟辦公擁有獨(dú)立的冠名權(quán)、獨(dú)立的大堂、獨(dú)立的電梯甚至獨(dú)立的員工餐廳、員工會(huì)所等個(gè)性化空間。由于這些個(gè)性化空間的存在，使得企業(yè)在企業(yè)文化、企業(yè)品牌、企業(yè)形象展示以及企業(yè)宣傳推廣方面，更容易貫徹到方方面面。運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：在費(fèi)用支出上，獨(dú)棟辦公物業(yè)上也具有一定優(yōu)勢(shì)。甲級(jí)寫字樓除購買或租賃費(fèi)用外，每月還需支付物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)等一系列費(fèi)用；獨(dú)棟辦公物業(yè)一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔成本則可以根據(jù)公司自身需求進(jìn)行調(diào)整，相比之下可以節(jié)省不少花費(fèi)，從而減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。企業(yè)獨(dú)棟–產(chǎn)品特征獨(dú)棟辦公物業(yè)研究第66

頁由于具備多種優(yōu)勢(shì)，在北京市場(chǎng)上，越來越多的企業(yè)正在選擇獨(dú)棟產(chǎn)品。有三類企業(yè)在選擇獨(dú)棟產(chǎn)品。一是，外埠進(jìn)京企業(yè)，隨著業(yè)務(wù)打入北京市場(chǎng)，他們需要一個(gè)形象好，有充足展示空間的辦公場(chǎng)所，作為其在北京的總部；第二類是從市中心轉(zhuǎn)移出來的企業(yè)，他們通常是成長(zhǎng)型、上升型的公司，面臨著增員增產(chǎn)的需要，在市區(qū)卻難以買到合適的寫字樓；第三類則是有一定投資傾向的企業(yè)，他們認(rèn)為“住宅是純不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)品，獨(dú)棟是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的必備要素之一，雖然也是固定資產(chǎn)，但是所起到的作用和性質(zhì)是截然不同”。企業(yè)獨(dú)棟目標(biāo)客戶獨(dú)棟辦公物業(yè)研究67非中心項(xiàng)目位置：常營(yíng)鄉(xiāng)朝陽北路沿線物業(yè)類型：寫字樓占地面積：39公頃建筑面積：45萬平米開間：8.1米柱距，18.1米進(jìn)深層高：標(biāo)準(zhǔn)3.9米，局部挑高5.4米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯均價(jià)：16000元/平米租金：2.8元/平米.天銷售率：一期已銷售80%容積率：0.9綠化率：30.8物業(yè)費(fèi)：5.8元/平米.月其中包括：30萬平米5A寫字樓、10萬平方米會(huì)展中心2.65萬平米超級(jí)會(huì)所、1.1萬平米酒店及酒店式公寓獨(dú)棟辦公物業(yè)研究6810萬平米商業(yè)會(huì)展中心2.65萬平米超級(jí)商務(wù)會(huì)所非中心平面布置圖獨(dú)棟辦公物業(yè)研究69CSOFT公司：入駐面積2315.12平米。該公司包括財(cái)富500強(qiáng)前10名中的5家。中國船東互保協(xié)會(huì)：入駐面積3446.52平米。船東互保協(xié)會(huì)是船東間互助性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，承保船東海上經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，旨在保障船東利益、補(bǔ)償會(huì)員經(jīng)濟(jì)損失。威頓公司：入駐面積2316.21平米。威頓公司1990年創(chuàng)建于加拿大溫哥華，早期專業(yè)從事化工設(shè)備、化工原料國際貿(mào)易。施耐德電氣：入駐面積為3433.04平米、2873.88平米兩棟樓。施耐德電氣是全球配電、自動(dòng)化與控制領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者和專家，為能源與基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)、建筑、民用住宅四大核心市場(chǎng)，提供全面的產(chǎn)品、軟件、系統(tǒng)及服務(wù)。維維集團(tuán)：入駐面積2314.44平米及2343.75平米。維維集團(tuán)組建于1992年10月，經(jīng)過十多年創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)已發(fā)展成為總資產(chǎn)47億元的跨行業(yè)、跨地區(qū)的大型企業(yè)集團(tuán)，產(chǎn)業(yè)涉足食品、醫(yī)藥、物流、國際貿(mào)易、化工、礦業(yè)、農(nóng)業(yè)資源、房地產(chǎn)等。非中心非中心已入駐企業(yè)獨(dú)棟辦公物業(yè)研究70非中心已入駐企業(yè)都邦保險(xiǎn)公司：入駐面積為3432.72平米及892.58平米兩棟樓。都邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司是經(jīng)中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，于2005年10月19日開業(yè)的全國性財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司，總部位于首都北京。睿麗通電子公司：入駐面積為2314.33平米。和平幕墻公司：入駐面積1744.22平米。該公司擁有建筑幕墻工程專業(yè)承包壹級(jí)施工資質(zhì)和建筑幕墻專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)。興信噴涂公司：入駐面積573.37平米。亞太安訊公司：入駐面積912.5平米。亞太安訊網(wǎng)絡(luò)電子技術(shù)有限公司，由TVG投資的美商獨(dú)資企業(yè),主要從事GPS全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、車輛監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、個(gè)人安全實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)、智能交通系統(tǒng)、車載導(dǎo)航娛樂系統(tǒng)、GPS物流管理系統(tǒng)、銀行及住宅小區(qū)安全監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與產(chǎn)品生產(chǎn)銷售的高新技術(shù)企業(yè)。非中心獨(dú)棟辦公物業(yè)研究71非中心

非中心獨(dú)棟辦公樓，從現(xiàn)狀的銷售情況來看，未來會(huì)有一些企業(yè)總部入住，將會(huì)帶來下游的中小型企業(yè)對(duì)于中小型、靈活分割寫字樓的需求。非中心規(guī)劃的會(huì)展中心，以及東部區(qū)域外溢的中小型企業(yè)也會(huì)帶來對(duì)辦公的需求。獨(dú)棟辦公物業(yè)研究第72

頁7第七部分寫字樓需求分析宏觀需求環(huán)境經(jīng)濟(jì)政策對(duì)需求的拉動(dòng)企業(yè)總部獨(dú)棟需求外溢第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快，歷經(jīng)09年金融危機(jī)后，繼續(xù)穩(wěn)步上升就業(yè)人口激增，并呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。刺激寫字樓市場(chǎng)的繁榮和興旺。優(yōu)質(zhì)寫字樓更受青睞。北京第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況北京第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)宏觀需求環(huán)境–第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)寫字樓的刺激寫字樓需求分析第74頁09年，前中國500強(qiáng)企業(yè)中，有96家企業(yè)的總部設(shè)在北京，比例接近20%前30名的企業(yè)中，有25家企業(yè)的總部設(shè)在北京，比例為83%前10名的企業(yè)總部全都設(shè)在北京，比例為100%計(jì)劃未來五年新認(rèn)定跨國公司地區(qū)總部超過500家環(huán)渤海地區(qū)城市2009年中國500強(qiáng)企業(yè)北京96家天津25家大連5家沈陽3家唐山3家青島2家北京具備很強(qiáng)的總部聚集度大型企業(yè)總部云集北京，環(huán)渤海區(qū)域其他大型企業(yè)在京設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的需求存在且在不斷擴(kuò)大總部經(jīng)濟(jì)對(duì)寫字樓需求的刺激寫字樓需求分析第75頁區(qū)域規(guī)劃占地面積（平方公里）規(guī)劃辦公物業(yè)建面(萬平方米）主要入住企業(yè)特點(diǎn)CBD及CBD東擴(kuò)區(qū)7850金融、商務(wù)、高端服務(wù)、傳媒等企業(yè)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)46.8暫無詳細(xì)統(tǒng)計(jì)電子信息、生物醫(yī)藥、汽車裝備等研發(fā)型企業(yè)通州16

暫無詳細(xì)規(guī)劃能源環(huán)保、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)豐臺(tái)總部基地4600國內(nèi)民營(yíng)企業(yè)占60%北京正全力打造“世界華商中心”和“僑資企業(yè)總部聚集區(qū)”，吸引全球華僑華人高端企業(yè)入駐；積極引進(jìn)國內(nèi)大企業(yè)、大集團(tuán)來京設(shè)立總部和職能機(jī)構(gòu)，依托高端企業(yè)增強(qiáng)國際競(jìng)爭(zhēng)力?？偛拷?jīng)濟(jì)對(duì)寫字樓需求的刺激寫字樓需求分析第76頁北京總部辦公由CBD區(qū)域逐步外溢企業(yè)類型企業(yè)名稱遷往地址電信、IT等科技型企業(yè)柯達(dá)公司從嘉里中心遷往樂成中心NCR從建外SOHO遷往樂成中心湯姆遜中關(guān)村法國電信中關(guān)村融科資訊中心新浪中關(guān)村甲骨文中關(guān)村索尼愛立信望京摩托羅拉總部望京西門子望京諾基亞亦莊富士施樂三元橋物流企業(yè)馬士基(中國)航運(yùn)有限公司從國貿(mào)大廈遷往樂成中心地產(chǎn)業(yè)凱德置地東直門制造業(yè)康明斯三元橋摩托羅拉、西門子、康明斯、柯達(dá)等數(shù)家跨國公司遷出CBD，而中關(guān)村、望京、亦莊區(qū)域成為科技型企業(yè)新的據(jù)點(diǎn)；在望京地區(qū)的西門子總部附近，已經(jīng)聚集了30多家大大小小的輔助產(chǎn)業(yè)公司，包括銷售商和零部件生產(chǎn)商的辦事處電信、物流、制造業(yè)的一些跨國公司總部正逐步從CBD的核心區(qū)域向CBD外圍遷移?？偛拷?jīng)濟(jì)對(duì)寫字樓需求的刺激寫字樓需求分析第77頁未來，CBD新區(qū)將一改火柴盒的刻板形象，新增的300萬平方米寫字樓以量身訂制為主。在東擴(kuò)區(qū)，朝陽區(qū)即將投資70億元，規(guī)劃新增寫字樓300萬平方米。規(guī)劃政策-CBD未來五年，新區(qū)將分三個(gè)梯次重點(diǎn)發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)，形成“四三三”產(chǎn)業(yè)格局，即鞏固提高電子信息、汽車制造、生物醫(yī)藥、裝備制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；支持培育新能源及新材料、航空航天、文化創(chuàng)意三大新興產(chǎn)業(yè)；配套發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)新服務(wù)業(yè)、都市產(chǎn)業(yè)三大支撐產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)政策–京南“一區(qū)六園”“十二五”期間，南部高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、內(nèi)生增長(zhǎng)的道路，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展質(zhì)量的新跨越，著力提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、自主創(chuàng)新力、國際影響力和環(huán)境承載力；引導(dǎo)形成高端、高效、高輻射的十大產(chǎn)業(yè)集群，成為首都戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)區(qū)、高技術(shù)制造業(yè)核心區(qū)、體制機(jī)制創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)和低碳綠色發(fā)展示范區(qū)。“十二五規(guī)劃”經(jīng)濟(jì)政策對(duì)需求的拉動(dòng)–政府的一攬子支持計(jì)劃寫字樓需求分析基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資科技優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變，提升自主創(chuàng)新能力北京將成為世界高端企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)基地新型和成長(zhǎng)型企業(yè)將成為寫字樓需求的主力總部企業(yè)對(duì)于寫字樓的需求十分突出：量大、質(zhì)優(yōu)高端、高技術(shù)制造企業(yè)對(duì)寫字樓的需求也表現(xiàn)旺盛基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)業(yè)發(fā)展（高端、高技術(shù)現(xiàn)代制造業(yè)）打造世界城–世界高端企業(yè)總部聚集之都經(jīng)濟(jì)政策對(duì)需求的拉動(dòng)寫字樓需求分析第79頁客戶訪談目的針對(duì)目前區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)客戶進(jìn)行深度問訪，以期尋求項(xiàng)目區(qū)域辦公市場(chǎng)空白點(diǎn)，為后續(xù)物業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃提供切實(shí)可行的市場(chǎng)依據(jù)。潛在客戶需求研究調(diào)研方式：面談?wù){(diào)研樓盤：創(chuàng)展中心、金泰國益、銳城國際、世豐國際訪談對(duì)象：這四個(gè)樓盤內(nèi)辦公企業(yè)的員工或負(fù)責(zé)租售的部門主管客戶訪談內(nèi)容及方式寫字樓需求分析第80頁中等以上規(guī)模，要求交通方便，物業(yè)形象好，購買/租賃均可面積需求：500平米以下，200-300平米為主檔次：甲級(jí)寫字樓為主（對(duì)形象要求較高）、商住寫字樓為輔需求形式：中小型公司租賃為主，部分大公司可考慮購買位置選擇：臨近商務(wù)區(qū)、緊鄰交通主干線，若有軌道交通更好大型外貿(mào)：約50人左右，需要很好的形象和展示性，300-500平米，多數(shù)為租賃中型外貿(mào)：約30人左右，150-300平米，購買為主，需要較好的辦公形象小型外貿(mào)：10人以下，50-100平米，購買為主，商住寫字樓為主外貿(mào)行業(yè)外貿(mào)行業(yè)訪談公司：利豐貿(mào)易服務(wù)(上海)有限公司北京分公司、北京八喜博信經(jīng)貿(mào)有限公司、北京普麟淇貿(mào)易有限公司

寫字樓需求分析第81頁高檔寫字樓、對(duì)形象要求高，租賃為主、能承受相對(duì)較高的價(jià)格面積需求：一般100-200平米檔次：甲級(jí)寫字樓為主（對(duì)形象要求很高）需求形式：購買、租賃咨詢/律師服務(wù)行業(yè)咨詢/律師行業(yè)訪談公司：北京麥威信息咨詢有限公司、埃森哲咨詢(上海)有限公司北京分公司、泰和泰律師事務(wù)所寫字樓需求分析第82頁對(duì)寫字樓形象要求不高，交通以及寫字樓硬件設(shè)施有一定要求，租賃為主、承租能力一般面積需求：一般100-300平米檔次：甲級(jí)寫字樓或商住樓需求形式：租賃為主，但購買比例呈逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)廣告/IT行業(yè)廣告/IT行業(yè)訪談公司：北京海蝶時(shí)代廣告有限公司、北京普華聯(lián)合廣告有限公司、北京創(chuàng)訊信息科技有限公司寫字樓需求分析第83頁從業(yè)者深訪范先生

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)門店經(jīng)理整體市場(chǎng)情況——區(qū)域現(xiàn)狀商務(wù)發(fā)展緩慢，但整體租賃市場(chǎng)良好，區(qū)域商務(wù)氛圍日漸形成只是時(shí)間問題，未來商務(wù)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)。區(qū)域市場(chǎng)供需情況——目前區(qū)域市場(chǎng)整體租賃情況較好，但租金水平不高，主要是目前區(qū)域內(nèi)寫字樓整體檔次及硬件設(shè)施較差，缺乏支撐高租金的硬件條件。區(qū)域內(nèi)缺乏真正意義上的甲級(jí)寫字樓，但存在對(duì)應(yīng)的潛在客戶需求，區(qū)域現(xiàn)狀辦公市場(chǎng)尚不成熟，但看好未來發(fā)展。汪先生創(chuàng)展中心物業(yè)顧問未來市場(chǎng)情況預(yù)判——區(qū)域目前無高端辦公物業(yè)產(chǎn)品面世，導(dǎo)致現(xiàn)狀整體商務(wù)氛圍及物業(yè)檔次較差，但區(qū)域規(guī)劃等因素不容忽視，相信未來區(qū)域商務(wù)會(huì)日漸崛起，人們逐步認(rèn)識(shí)到區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)價(jià)值。寫字樓需求分析第84頁整體出租率高，但現(xiàn)有項(xiàng)目樓體形象較差，檔次不高，電梯等設(shè)備老化，車位及商務(wù)配套嚴(yán)重不足，影響對(duì)客戶的吸引力。區(qū)域內(nèi)目前缺乏國際標(biāo)準(zhǔn)、地標(biāo)性的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展以及交通條件逐漸被認(rèn)可，未來商務(wù)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好。客戶訪談結(jié)論寫字樓需求分析第85

頁8第八部分項(xiàng)目定位寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析寫字樓定位分析寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展帶動(dòng)市場(chǎng)對(duì)各類物業(yè)需求保持較高的增長(zhǎng)城市的國際化定位將促使總部經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)進(jìn)一步深化，對(duì)商務(wù)物業(yè)的需求也將在規(guī)模和檔次提出更高要求城市規(guī)劃更多的是以功能產(chǎn)業(yè)布局為重點(diǎn)，已然形成多個(gè)商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)并行發(fā)展模式適時(shí)將總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)定位為“世界高端”，顯示了未來良好的投資環(huán)境，將增加市場(chǎng)對(duì)商務(wù)物業(yè)的需求對(duì)于商務(wù)物業(yè)沒有嚴(yán)格的調(diào)控政策，政策較為寬松，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市定位城市規(guī)劃投資環(huán)境相關(guān)政策項(xiàng)目的發(fā)展時(shí)期處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，具備良好的前景但由于發(fā)展期市場(chǎng)存在一定的不穩(wěn)定，相對(duì)也有一定風(fēng)險(xiǎn)需要在定位、產(chǎn)品、規(guī)模、入市時(shí)間等方面合理控制風(fēng)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析整體和區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量放緩，未來中短期內(nèi)將對(duì)市場(chǎng)壓力較小區(qū)域市場(chǎng)中開始出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品目前城市東部寫字樓供應(yīng)量巨大，大興寫字樓市場(chǎng)處于起步階段區(qū)域市場(chǎng)中，以小面積單位產(chǎn)品供應(yīng)為主，多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較低。新入市項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較高，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域辦公市場(chǎng)形象。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，市場(chǎng)供需較為平衡，空置率大幅下降，并位于近年低位，市場(chǎng)需求旺盛。旺盛的需求下，市場(chǎng)將對(duì)新興辦公區(qū)產(chǎn)生需求供應(yīng)情況分布情況需求趨勢(shì)產(chǎn)品發(fā)展未來市場(chǎng)壓力較小，供求關(guān)系穩(wěn)定。產(chǎn)品的發(fā)展會(huì)給市場(chǎng)帶來一定的發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是針對(duì)細(xì)分客戶的產(chǎn)品，例如低密度寫字樓現(xiàn)階段大多以跨國公司、外地企業(yè)集團(tuán)、以及本地公司為主，對(duì)寫字樓的需求形成等級(jí)梯次整售及大單占據(jù)半數(shù)成交量，有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)客戶特征物業(yè)市場(chǎng)寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析北京正經(jīng)歷城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展時(shí)期，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)的聚集是商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)真正的需求動(dòng)力，特別是高端、高技術(shù)企業(yè)發(fā)展中的現(xiàn)有行業(yè)和已經(jīng)開始出現(xiàn)的新興行業(yè)將面臨著傳統(tǒng)寫字樓周邊日益惡化的交通、有限的辦公空間、較高的辦公成本等問題，這些將成為他們尋求新的辦公概念的主要原因北京將繼續(xù)吸引跨國公司、世界500強(qiáng)企業(yè)入駐；建設(shè)“世界華商中心”和“僑資企業(yè)總部聚集區(qū)”；積極引進(jìn)國內(nèi)大企業(yè)、大集團(tuán)來京設(shè)立總部和職能機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)前景看好大部分租戶選址時(shí)仍然對(duì)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出較高的興趣，但對(duì)交通環(huán)境和辦公環(huán)境的不滿在逐步增加在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)以檔次較高、單位面積較大的高端寫字樓為主企業(yè)獨(dú)棟近期備受追捧，越來越多的實(shí)力型企業(yè)選擇辦公環(huán)境相對(duì)較好的此類產(chǎn)品市場(chǎng)需求動(dòng)力行業(yè)發(fā)展擴(kuò)張趨勢(shì)選址要求使用特征產(chǎn)業(yè)行業(yè)的升級(jí)變化是項(xiàng)目需求的主要源泉；項(xiàng)目自身在區(qū)位、交通、規(guī)劃條件和景觀等方面優(yōu)勢(shì)可以滿足新興市場(chǎng)的需求產(chǎn)品的創(chuàng)新也是提升競(jìng)爭(zhēng)力的必要條件市場(chǎng)需求寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與項(xiàng)目所在區(qū)域面對(duì)得目標(biāo)客戶群有差異，競(jìng)爭(zhēng)有限新近崛起的亦莊板塊基礎(chǔ)條件與本地塊類似，其成熟對(duì)本項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力雖然項(xiàng)目位處相對(duì)遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)域，但區(qū)域與城市中心有發(fā)達(dá)的道路網(wǎng)相連，道路條件也是市區(qū)少有的水平，來往各個(gè)目的地方便、快捷市場(chǎng)類似辦公物業(yè)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，產(chǎn)品綜合水平較低，尤其在規(guī)劃條件、配套設(shè)施、硬件水準(zhǔn)和物業(yè)周邊環(huán)境等方面未來2～3年的時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)量趨緊，本項(xiàng)目應(yīng)該依據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展，分期分批逐步入市，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)研究證明，租售結(jié)合的策略可以有效降低初期入市的風(fēng)險(xiǎn)由于市場(chǎng)條件和項(xiàng)目自身?xiàng)l件的因素，應(yīng)該避免直接同傳統(tǒng)寫字樓爭(zhēng)奪有限的客戶群，而依靠產(chǎn)品的差異性吸引成長(zhǎng)中的細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)分布位置交通產(chǎn)品空間目標(biāo)市場(chǎng)入市策略充分發(fā)揮本項(xiàng)目在區(qū)位、交通和未來產(chǎn)品形態(tài)上的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)采用適當(dāng)入市策略，合理分配租售比例保證資金回籠和效益最大化競(jìng)爭(zhēng)策略寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析地塊核心問題：如何突出優(yōu)勢(shì)最大化機(jī)會(huì)

如何降低劣勢(shì)規(guī)避威脅優(yōu)勢(shì)：交通便利、環(huán)境優(yōu)越、可視性較佳做為綜合物業(yè)的一部分，業(yè)態(tài)之間形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)區(qū)域具有巨大的發(fā)展空間，利于高端、高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展劣勢(shì)：距離傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和政務(wù)區(qū)距離較遠(yuǎn)目前該區(qū)域做為商務(wù)功能的接受度較差從項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來看，項(xiàng)目發(fā)展具有好的前景需要通過良好的產(chǎn)品定位和發(fā)展策略避免中短期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)的影響機(jī)會(huì)：地塊周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)增加了對(duì)商務(wù)物業(yè)的需求現(xiàn)存產(chǎn)品水平有限，市場(chǎng)仍具有一定空間；地塊條件可以提供較為靈活的選擇，產(chǎn)品可覆蓋多種細(xì)分客戶威脅：南城豐臺(tái)、亦莊商務(wù)區(qū)相對(duì)成熟，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定壓力周邊產(chǎn)業(yè)園的的政策優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生威脅地塊條件寫字樓定位分析企業(yè)特征發(fā)展特征選址動(dòng)機(jī)行業(yè)的發(fā)展和業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變，提高了使用者對(duì)辦公物業(yè)的需求有所轉(zhuǎn)變，對(duì)物業(yè)的綜合成本、環(huán)境條件和可持續(xù)發(fā)展提出了更高要求現(xiàn)有客戶群對(duì)新的辦公概念接受較快，對(duì)低密度辦公物業(yè)逐步接受現(xiàn)有客戶群:分析傳統(tǒng)客戶群的變化和對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的影響在京總部企業(yè)、物流企業(yè)、高端、高技術(shù)現(xiàn)代制造企業(yè)等國內(nèi)外知名企業(yè)以總部或職能機(jī)構(gòu)設(shè)置現(xiàn)大多在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)辦公使用的物業(yè)多為租賃形式或購買企業(yè)獨(dú)棟多數(shù)企業(yè)在京發(fā)展業(yè)務(wù)已經(jīng)已超過5年隨著政策的調(diào)整和業(yè)務(wù)升級(jí)，越來越多的企業(yè)聚集或擴(kuò)大規(guī)模除了規(guī)模轉(zhuǎn)變之外，職能方面也將有較大轉(zhuǎn)變，不少企業(yè)將相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)規(guī)模增大，綜合辦公成本成本增加職能轉(zhuǎn)變，一些企業(yè)需要將一些相對(duì)對(duì)客戶依賴較少的部門分拆，例如售后服務(wù)和研發(fā)除此之外，一些企業(yè)還尋求在形象上更加獨(dú)立和具有實(shí)力對(duì)現(xiàn)有辦公物業(yè)在形式、設(shè)施、環(huán)境、交通等方面的不滿足目標(biāo)客戶分析寫字樓定位分析企業(yè)特征發(fā)展特征選址動(dòng)機(jī)新興客戶對(duì)辦公物業(yè)在物業(yè)品質(zhì)、環(huán)境、辦公條件、空間、綜合辦公成本方面較傳統(tǒng)辦公物業(yè)提出了更高的要求新興客戶群:新出現(xiàn)的企業(yè)群體的特征和對(duì)項(xiàng)目的影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)使得不少新產(chǎn)業(yè)在北京發(fā)展壯大高端、高技術(shù)現(xiàn)代制造業(yè)受到國家大力扶持，新的政策催生新的產(chǎn)業(yè)國外公司看好的跨國運(yùn)營(yíng)中心、采購中心、研發(fā)中心和結(jié)算中心功能的總部經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)這些企業(yè)在其他地區(qū)已經(jīng)發(fā)展成熟，在北京的起點(diǎn)較高由于受政策和資金的支持，這些企業(yè)都具有一定的規(guī)模高新企業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)物業(yè)規(guī)模的需求也增長(zhǎng)較快高新企業(yè)需求空間大，辦公成本較高高新企業(yè)工作特點(diǎn)和所需附屬設(shè)施也不同于傳統(tǒng)企業(yè)這些企業(yè)還對(duì)人才、技術(shù)等資源具有較高要求目標(biāo)客戶分析寫字樓定位分析企業(yè)特征發(fā)展特征選址動(dòng)機(jī)低密度辦公物業(yè)產(chǎn)品在環(huán)境、空間、個(gè)性化和專享性方面的特殊性是吸引一些這類客戶的原因特殊客戶：處于特殊選址原因的客戶特征和對(duì)項(xiàng)目的影響中小規(guī)模，私營(yíng)或股份企業(yè)其中有一些是咨詢服務(wù)類企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境具有特殊偏好的企業(yè)這些企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，多以固定客戶為主要服務(wù)對(duì)象服務(wù)的客戶多以北京南部高新企業(yè)為主對(duì)寬松的辦公環(huán)境有較高需要服務(wù)對(duì)象位于周邊目標(biāo)客戶分析寫字樓定位分析客戶群類型：由于發(fā)展需要尋求擴(kuò)展的現(xiàn)有傳統(tǒng)企業(yè)、新興企業(yè)（高端、高技術(shù)現(xiàn)代化制造企業(yè)為主）、具有特殊需求的企業(yè)規(guī)模：現(xiàn)有客戶群300~500平方米左右，一些達(dá)到1000平方米以上，少數(shù)會(huì)達(dá)到3000平方米新興客戶群物業(yè)需求多在200~500平方米左右，研發(fā)企業(yè)達(dá)到600~1000平方米以上特殊客戶群，面積多在100~300平方米之間選址動(dòng)機(jī)：規(guī)模增大、節(jié)省開支、環(huán)境需求、空間需求、服務(wù)對(duì)象、特殊偏好使用方式和支付能力：國外企業(yè)一般不會(huì)購買，國內(nèi)大中等企業(yè)可能會(huì)采用購買的方式租金支付能力大體同整體寫字樓平均水平相當(dāng)可以承擔(dān)的售價(jià)大約在16000～18000之間目標(biāo)客戶定位寫字樓定位分析需要把握的市場(chǎng)要點(diǎn)城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市多中心的形成加速配套設(shè)施的成熟產(chǎn)品的初級(jí)化和不足形成的升級(jí)空間優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好區(qū)域行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)突出的優(yōu)勢(shì)交通的便利性相對(duì)優(yōu)勢(shì)的區(qū)位條件項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)和地標(biāo)效應(yīng)良好的可視性綜合物業(yè)的相互支持北京城南門戶新地標(biāo)新興綜合商務(wù)區(qū)，采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡(jiǎn)潔實(shí)用產(chǎn)品定位方向?qū)懽謽嵌ㄎ环治鲣N售速度市場(chǎng)特征產(chǎn)品差異2011年，北京第一季度寫字樓季內(nèi)吸納量接近20萬平方米，區(qū)域市場(chǎng)月銷售7000-8000平米左右售價(jià)較低的項(xiàng)目銷售也較快承接傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外溢辦公需求，新建商務(wù)區(qū)辦公單元面積相對(duì)較小，標(biāo)準(zhǔn)層面積在1500平米左右區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)火熱低密度辦公物業(yè)逐漸受到認(rèn)可，上市將會(huì)引起較多的關(guān)注企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品可達(dá)到每月3.6萬平方米左右的銷售水平考慮到這幾點(diǎn)因素，預(yù)計(jì)推向市場(chǎng)的寫字樓總規(guī)模消化周期不多于3年整售企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品占30-40%，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在100-150平米之間散售產(chǎn)品占20-30%，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在1500-1700平米之間出租產(chǎn)品占30-40%，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在1500-1700平米之間產(chǎn)品規(guī)模及配比推定寫字樓定位分析外部條件內(nèi)部條件規(guī)劃條件項(xiàng)目應(yīng)充分利用規(guī)劃條件，營(yíng)造層次感較強(qiáng)的低密度、中高密度結(jié)合的建筑氛圍，打造公園辦公環(huán)境，優(yōu)化辦公條件項(xiàng)目特征項(xiàng)目是綜合性物業(yè)群，各部分物業(yè)之間的協(xié)調(diào)，良好的設(shè)計(jì)和合理配置本身就能大大提高整個(gè)項(xiàng)目的檔次交通區(qū)位做為區(qū)域最大的物業(yè)綜合體，需要通過自身一定的投入建設(shè)社區(qū)交通樞紐或綜合交通管理系統(tǒng)，大大方便來往項(xiàng)目的人群建筑立面結(jié)合物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)打造代表現(xiàn)代建筑藝術(shù)的建筑，體現(xiàn)現(xiàn)代感、個(gè)性化、高舒適度和反映國際化建筑特征的外立面。戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)上突出靈活性，在設(shè)計(jì)上保證出售和租賃互不干擾，產(chǎn)權(quán)分割明確客戶形象由于項(xiàng)目建筑的局部低密度形式，可以在一些建筑的外立面上允許客戶冠名樓宇技術(shù)除比較常見的樓宇技術(shù)之外，在技術(shù)的應(yīng)用方面強(qiáng)調(diào)環(huán)保、生態(tài)和一人為本的特點(diǎn)，同項(xiàng)目的市場(chǎng)定位統(tǒng)一起來物業(yè)管理積極引入國際管理公司，提升項(xiàng)目的形象和價(jià)值賣點(diǎn)發(fā)掘?qū)懽謽嵌ㄎ环治霾呗愿拍钅康膶?shí)施策略政策支持提高市場(chǎng)接受度，擴(kuò)大客戶群范圍在項(xiàng)目發(fā)展前期，力爭(zhēng)贏得政府在產(chǎn)品定位方面的認(rèn)可，進(jìn)一步爭(zhēng)取到相應(yīng)的政策，主