DB44-T 2503-2024 村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造工作指南

ICS

01.120CCS

A

0044 DB44/T

2503—2024村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造工作指南Guidelines

upgrading

of

發(fā)布

實(shí)施廣東省市場(chǎng)監(jiān)督管理局 發(fā)

布DB44/T

2503—2024 前言……………………………Ⅱ1

范圍……………………………12

規(guī)范性引用文件………………13

術(shù)語(yǔ)和定義……………………14

基本原則………………………25

改造類型及模式………………26

項(xiàng)目實(shí)施………………………37

工作保障………………………5附錄

A（資料性）

常見(jiàn)改造模式……………7附錄

B（資料性）

項(xiàng)目實(shí)施工作流程圖……………………參考文獻(xiàn)………………………11DB44/T

2503—2024 本文件按照GB/T

1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則

第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請(qǐng)注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專利的責(zé)任。本文件由廣東省自然資源廳提出、歸口并組織實(shí)施。作指揮部辦公室、佛山市順德區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。本文件主要起草人：郭天宇、李健、何月、盧炳合、蔡立玞、李海燕、梁雄飛、何繼紅、張兆有、萬(wàn)雨龍、臧興杰、楊柳慧、李春、侯軍霞、王芳、譚璽、朱苑蕓、辛彩紅、梁艷玲、黃鉅枝、李彥德、胡瑞恩、鄭嵐。IIDB44/T

2503—20241范圍面的指導(dǎo)和建議。本文件適用于村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造（以下簡(jiǎn)稱

“村改”）工作。2 規(guī)范性引用文件文件。GB/T

4754 國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類GB

15618 土壤環(huán)境質(zhì)量

農(nóng)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)（試行）GB/T

19231土地基本術(shù)語(yǔ)GB/T

21010 土地利用現(xiàn)狀分類CJJ

82 園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范JGJ

建筑拆除工程安全技術(shù)規(guī)范TD/T

1036土地復(fù)墾質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)3 術(shù)語(yǔ)和定義GB/T

19231界定的術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū) rural

agglomeration

面積在2公頃以上的成片村鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)或工業(yè)用地連片區(qū)域。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 rural

collective

economic

organization社、經(jīng)濟(jì)合作社和股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總社、股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、股份合作經(jīng)濟(jì)社等的合作經(jīng)濟(jì)組織。工改工

to

land

reuse現(xiàn)狀為工業(yè)用地，改造后地塊規(guī)劃主導(dǎo)用途為工業(yè)的方式。工改商

to

commercial

land

reuse現(xiàn)狀為工業(yè)用地，改造后地塊規(guī)劃主導(dǎo)用途為商服的方式。工改居 industrial

to

land

現(xiàn)狀為工業(yè)用地，改造后地塊規(guī)劃主導(dǎo)用途為居住的方式。DB44/T

2503—2024全面改造

以整體拆除重建方式對(duì)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)用地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，或者對(duì)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)用地實(shí)施生態(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾等的改造提升。微改造 micro

集聚區(qū)地進(jìn)行綜合整治的改造提升。混合改造mixed

全面改造和微改造相結(jié)合的類型。工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地” “construction

with

regulatory

standards”for

use管的國(guó)有工業(yè)用地。4 基本原則政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作調(diào)動(dòng)各級(jí)國(guó)有資本和社會(huì)資本，實(shí)施統(tǒng)一連片規(guī)劃。處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，激發(fā)企業(yè)和市場(chǎng)活力，充分發(fā)揮市場(chǎng)動(dòng)力和潛力，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體以多種形式參與村改工作。因地制宜、分類提升升的目標(biāo)和任務(wù)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際采取“一區(qū)（園）一策”進(jìn)行分類提升。權(quán)益為重、利益平衡墾復(fù)綠等類型的利益平衡方式。規(guī)劃統(tǒng)籌、賦能發(fā)展質(zhì)量的空間載體。5改造類型及模式改造類型包括全面改造、微改造和混合改造。按參與主體角色定位和作用的不同，常見(jiàn)改造模式見(jiàn)附錄

A?？筛鶕?jù)實(shí)際情況選取合適的改造模式，也可創(chuàng)新采用其他改造模式。DB44/T

2503—20246 項(xiàng)目實(shí)施工作流程工作流程一般包括：摸底調(diào)查、綜合評(píng)估、項(xiàng)目方案、土地前期整理、土地前期開(kāi)發(fā)、土地供應(yīng)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)、招商引資和復(fù)墾復(fù)綠，其中招商引資環(huán)節(jié)可貫穿全流程，具體見(jiàn)附錄B。工作內(nèi)容6.2.1 摸底調(diào)查 深入改造項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，了解園區(qū)的詳細(xì)情況，包括但不限于園區(qū)邊界與面積、地理環(huán)境、土地性質(zhì)、土地權(quán)屬、歷史遺留問(wèn)題、土地利用情況、土壤污染調(diào)查情況、企業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)集群情況、企業(yè)租賃方式及租期長(zhǎng)短、村集體當(dāng)前收益等。 詳細(xì)了解政府、土地權(quán)利人、園區(qū)企業(yè)和市場(chǎng)的意愿。 對(duì)各項(xiàng)政策進(jìn)行宣講；針對(duì)不同對(duì)象，采取多種方式進(jìn)行。6.2.2 綜合評(píng)估鼓勵(lì)開(kāi)展區(qū)域評(píng)估。6.2.3 項(xiàng)目方案 編制方案編制項(xiàng)目方案，內(nèi)容可包括以下部分：a)

改造地塊基本情況，包括：總體情況、土地現(xiàn)狀情況、標(biāo)圖入庫(kù)情況、規(guī)劃情況；b)

c)

改造主體及擬改造計(jì)劃；d)

需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)：包括需辦理的規(guī)劃手續(xù)、需辦理的用地手續(xù)；e)

資金籌措；f)

開(kāi)發(fā)時(shí)序；g)

實(shí)施監(jiān)督；h)

其他。 意見(jiàn)征詢.1 征詢自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)部門意見(jiàn)。.2 征詢相關(guān)權(quán)利人意見(jiàn)。項(xiàng)目方案中涉及農(nóng)村集體資產(chǎn)處置的內(nèi)容，按農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的章程和法律法規(guī)、規(guī)章、政策的要求進(jìn)行表決，表決結(jié)果報(bào)所屬主管部門備案。.3 組織專家進(jìn)行項(xiàng)目方案評(píng)審。 方案審批根據(jù)改造項(xiàng)目所在行政區(qū)域的規(guī)定，報(bào)政府審批。 信息披露對(duì)審批結(jié)果進(jìn)行依法公開(kāi)。DB44/T

2503—20 方案調(diào)整項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中如涉及項(xiàng)目方案批復(fù)文件延期、實(shí)施主體變更或?qū)?xiàng)目推進(jìn)造成實(shí)質(zhì)影響的其他內(nèi)容變化的，向原審批機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更。6.2.4 土地前期整理 連片開(kāi)發(fā)可通過(guò)土地整合歸宗、置換或土地回收公開(kāi)出讓等方式，實(shí)現(xiàn)土地成片連片開(kāi)發(fā)和節(jié)約集約利用。 補(bǔ)償安置兩者相結(jié)合的方式。地上物清拆地上物清拆按

的規(guī)定進(jìn)行。6.2.5 土地前期開(kāi)發(fā) 土壤修復(fù)理修復(fù)或者治理修復(fù)不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，不作為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地。 土地通平按協(xié)議要求完成土地通平。完善用地手續(xù)依法完善建設(shè)用地手續(xù)。6.2.6 土地供應(yīng) 村改用地供應(yīng)按

后符合劃撥用地目錄的，可以劃撥方式供地。 工業(yè)用地宜采用工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”供地模式。6.2.7 工業(yè)園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng) 園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃符合所在地政府的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間總體規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃；與區(qū)域、流域生態(tài)資源和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃相銜接，并進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。 園區(qū)依據(jù)總體定位、目標(biāo)以及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)要求，確立功能布局、景觀格局、生態(tài)環(huán)境和分區(qū)特征。宜確定園區(qū)建筑風(fēng)貌整體定位，提出建筑風(fēng)貌分區(qū)分類控制指引導(dǎo)則，并有效管理和實(shí)施。 園區(qū)按相應(yīng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求統(tǒng)一建設(shè)以下設(shè)施，并與城市基礎(chǔ)設(shè)施相銜接：a)

道路、電力、燃?xì)?、供水、排水、通訊和消防等基礎(chǔ)設(shè)施；b)

為產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套或?qū)崿F(xiàn)資源共享的公共設(shè)施；DB44/T

2503—2024c)

為實(shí)現(xiàn)污染集中治理或廢物循環(huán)利用等而配套的公共設(shè)施。 提高園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地容積率。宜根據(jù)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)不同，規(guī)定產(chǎn)業(yè)用地容積率上、下限值。 園區(qū)為入駐企業(yè)提供必要的生活性服務(wù)配套設(shè)施。園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商根據(jù)需要，合理建設(shè)為主網(wǎng)絡(luò)信息和綜合配套等公共服務(wù)平臺(tái)。 逐步建立和完善園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)鏈，引導(dǎo)企業(yè)形成專業(yè)化分工合作。6.2.8 招商引資 園區(qū)引進(jìn)的項(xiàng)目符合本地區(qū)最新產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)劃中明確的產(chǎn)業(yè)方向、準(zhǔn)入要求、園區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)強(qiáng)度等要求。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目符合

GB/T

、市場(chǎng)準(zhǔn)入負(fù)面清單和產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄等規(guī)定。 積極引進(jìn)具備產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)和有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)或配套協(xié)作功能的項(xiàng)目。 宜建立產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招商聯(lián)審會(huì)議制度，明確相關(guān)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、指導(dǎo)、權(quán)限內(nèi)決策招商項(xiàng)目。制，并為入駐企業(yè)建立檔案。6.2.9復(fù)墾復(fù)綠 對(duì)不屬于工業(yè)用地控制線（保護(hù)線）、位于生態(tài)保護(hù)紅線或不符合國(guó)土空間總體規(guī)劃，需拆除現(xiàn)狀建（構(gòu)）筑物進(jìn)行復(fù)墾復(fù)綠的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)用地，進(jìn)行復(fù)墾、復(fù)綠。復(fù)墾復(fù)綠以保護(hù)、優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境為主要目標(biāo)，通過(guò)拆除現(xiàn)狀建（構(gòu)）筑物、宗地治理等措施，恢復(fù)為農(nóng)用地或城市綠地等。 建設(shè)用地復(fù)墾后，形成的農(nóng)用地符合

TD/T

1036、GB/T

21010

和

GB

15618

要求。 公園綠地、生產(chǎn)綠地、防護(hù)綠地、附屬綠地、其他綠地以及環(huán)城綠帶等城市綠地的修建性詳驗(yàn)收符合

要求。 村改拆舊復(fù)墾項(xiàng)目、增減掛鉤項(xiàng)目或復(fù)綠項(xiàng)目，可形成建設(shè)用地指標(biāo)。建議制定相關(guān)管理辦法規(guī)范使用形成的建設(shè)用地指標(biāo)；可進(jìn)行公開(kāi)交易，以平衡不同改造方收益。7 工作保障組織建設(shè)宜成立村改專項(xiàng)工作機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌落實(shí)全面工作。規(guī)劃引領(lǐng)7.2.1 建立村改數(shù)據(jù)庫(kù)，構(gòu)建村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)價(jià)值評(píng)估體系。7.2.2 以國(guó)土空間總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，編制項(xiàng)目園區(qū)層面詳細(xì)規(guī)劃，并與專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行有效銜接。7.2.3堅(jiān)持以“工改工”項(xiàng)目為主，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚。制度保障完善制度框架和政策體系，宜考慮制定以下相關(guān)工作政策：a)

聯(lián)審決策會(huì)議制度；b)

引導(dǎo)和鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)集聚制度；DB44/T

2503—2024c)

企業(yè)分類管理和綜合執(zhí)法制度；d)

“工改工”“工改商”“工改居”等利益平衡制度；e)

歷史文物保護(hù)制度；f)

土地歸宗改造制度；g)

歷史遺留問(wèn)題解決制度；h)

園區(qū)建設(shè)管理制度；i)

容錯(cuò)糾錯(cuò)制度。服務(wù)支撐7.4.1 審批服務(wù)宜根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)事項(xiàng)類型制定合理規(guī)范的審批服務(wù)流程，采用自行網(wǎng)上申辦和現(xiàn)場(chǎng)辦理相結(jié)合的方式開(kāi)展審批服務(wù)，精簡(jiǎn)審批事項(xiàng)，減少審批環(huán)節(jié)，優(yōu)化審批流程，提高審批服務(wù)效率。7.4.2 其他服務(wù)供相應(yīng)的服務(wù)。信息技術(shù)保障理等情況，為開(kāi)展相關(guān)工作提供技術(shù)保障。監(jiān)督考核7.6.1宜建立村改工作督查考核體系，明確、量化責(zé)任、目標(biāo)和具體考核指標(biāo)。7.6.2 宜建立廉政風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，對(duì)村改工作全流程進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)資金管理使用情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。7.6.3 鼓勵(lì)社會(huì)和群眾積極參與、督促和監(jiān)督村改各項(xiàng)工作的開(kāi)展。、土地權(quán)屬相對(duì)集中連片、土地租約等情況相、自然資源主管部門組織編制詳細(xì)規(guī)劃和“三舊”改造方、由土地權(quán)屬人開(kāi)展清租、土地整理、完善用地手續(xù)等工、政府通過(guò)公開(kāi)方式出讓土地，受讓方向政府支付土地出、有利于激發(fā)土地權(quán)屬、有利于緩解政府資金才能兌現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏成交掛鉤土地對(duì)較的保收益程度對(duì)產(chǎn)用地、屬于重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)或政府中遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)建設(shè)的、從土地權(quán)屬人或市場(chǎng)企業(yè)視角出發(fā)，采用其、政府按法定程序征收農(nóng)村集體土地或收回國(guó)有土地使用、競(jìng)得土地或取得劃撥用地后，土地使用權(quán)人按規(guī)劃實(shí)施、有利于解決土地情況、有利于及時(shí)明確土地權(quán)屬人預(yù)期收益且能快、有利于政府落實(shí)平臺(tái)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)招商引資意圍，需要地的進(jìn)行嚴(yán)格定，DB44/T

2503—2024附錄 A（資料性）常見(jiàn)改造模式村改常見(jiàn)改造模式見(jiàn)表

A.1。表A.1表A.1

村改常見(jiàn)改造模式、位于生態(tài)敏感區(qū)，按相關(guān)規(guī)劃應(yīng)為綠色生態(tài)空、現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)污染嚴(yán)重、產(chǎn)出低效，集體經(jīng)濟(jì)、政府按法定程序征收農(nóng)村集體土地或收回國(guó)有、政府委托施工企業(yè)進(jìn)行土地整理等工作，并開(kāi)通過(guò)復(fù)墾復(fù)綠實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)舊復(fù)墾等優(yōu)化建設(shè)用地布、集體經(jīng)濟(jì)組織要求保留集體建設(shè)用地性質(zhì)，且、土地權(quán)屬與土地租約情況相對(duì)簡(jiǎn)單，且集體經(jīng)、項(xiàng)目所在地區(qū)集體建設(shè)用地入市的實(shí)踐案例較、由集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)，并進(jìn)行解除、整理后土地符合國(guó)土空間規(guī)劃的，可采用自用www.bzfxw、有利于緩解政府資金壓.com、土地權(quán)屬與土地租約情況相對(duì)簡(jiǎn)單，但集體經(jīng)、項(xiàng)目所在地區(qū)集體建設(shè)用地入市的實(shí)踐案例較、由集體經(jīng)濟(jì)組織與政府簽訂統(tǒng)租統(tǒng)管合同，由、符合入市條件的地區(qū)，可采用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)、入市成功后，集體經(jīng)濟(jì)組織按合同約定返還政、政府資金投入大，回報(bào)周DB44/T

2503—2024表

表

A.2 村改常見(jiàn)改造模式（續(xù)）定位規(guī)劃求，連片或改、土權(quán)屬人資相對(duì)充裕，業(yè)發(fā)態(tài)勢(shì)失，較好地保護(hù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)資企業(yè)單獨(dú)改造不利于形成規(guī)模適用因村體資實(shí)力發(fā)經(jīng)村集體和企業(yè)沒(méi)有足夠的行政DB44/T

2503—2024表

表

A.2 村改常見(jiàn)改造模式（續(xù)）DB44/T

2503—2024附 錄 B（資料性）項(xiàng)目實(shí)施工作流程圖項(xiàng)目實(shí)施工作流程圖見(jiàn)圖。摸底調(diào)查綜合評(píng)估項(xiàng)目方案

編制方案意見(jiàn)征詢方案審批信息披露土地前期整理方案調(diào)整土地前期開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)工業(yè)園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)

復(fù)墾復(fù)綠圖

B.1

項(xiàng)目實(shí)施工作流程圖10DB44/T

2503—2024參 考 文

獻(xiàn)[1]

中華人民共和國(guó)土地管理法（2019中華人民共和國(guó)主席令第32號(hào)）[2]

廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定（廣東省人民政府粵府令第189號(hào)）[3]

廣東省城市綠化條例（2014年修正）[4]

廣東省土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地項(xiàng)目管理辦法（粵府辦〔2008〕74[5]

廣東省舊城鎮(zhèn)廠房舊村莊改造管理辦法（廣東省人民政府令第279號(hào)）[6]

廣東省自然資源廳

廣東省工業(yè)和信息化廳

廣東省生態(tài)環(huán)境廳

廣東省應(yīng)急管理廳

廣東省消